商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析

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商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析范文第1篇

關(guān)鍵詞：華潤(rùn) 結(jié)構(gòu) 管理

中圖分類號(hào)：F279.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

標(biāo)桿企業(yè)之一華潤(rùn)置地：

1、企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)：

華潤(rùn)集團(tuán)于1994年收購(gòu)了北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)，隨后將所持有的股份歸集到華潤(rùn)置地并在香港上市。當(dāng)時(shí)收購(gòu)華遠(yuǎn)的目的主要是獲取國(guó)內(nèi)住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為華潤(rùn)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造條件。2005年，華潤(rùn)將分散于集團(tuán)內(nèi)部的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，將華潤(rùn)置地作為華潤(rùn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的旗艦，明確了公司的定位和發(fā)展方向。在成功開發(fā)出鳳凰城、上海灘、橡樹灣等一批高品質(zhì)住宅，以及萬(wàn)象城都市綜合體項(xiàng)目后，華潤(rùn)置地迅速將這些產(chǎn)品在各地復(fù)制，至2012年年末，華潤(rùn)置地已進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地40個(gè)以上城市，正在發(fā)展項(xiàng)目超過80個(gè)以上。

2、產(chǎn)品定位：

華潤(rùn)置地產(chǎn)品定位，從高端住宅系列（橡樹灣學(xué)府系列、橡樹灣英倫系列、鳳凰城精品都市系列）和商業(yè)地產(chǎn)系列（萬(wàn)象城都市綜合體系、住宅+區(qū)域商業(yè)中心（五彩城）、住宅+歡樂頌）開始，至2013年年初，華潤(rùn)置地旗下項(xiàng)目中已經(jīng)形成六大住宅產(chǎn)品線系列：幸福里系列、藍(lán)湖城系列、中央公園系列、橡樹灣系列、悅府/凱旋門系列、九里系列；以及萬(wàn)象城都市綜合體、住宅+區(qū)域商業(yè)中心五彩城兩種持有物業(yè)模式。

3、組織架構(gòu)的特點(diǎn)：

1）、華潤(rùn)置地城市公司有標(biāo)準(zhǔn)組織架構(gòu)，各城市公司依據(jù)此架構(gòu)，根據(jù)自身情況，作適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)，但必須經(jīng)華潤(rùn)置地公司審批；

2）、若城市公司同時(shí)運(yùn)作2個(gè)（含）以下的項(xiàng)目：可不設(shè)置工程管理部，工程管理職能由項(xiàng)目管理部分管副總牽頭組織工程品質(zhì)小組，行使工程管理職能；可不設(shè)置客戶服務(wù)部，在物業(yè)公司設(shè)置客戶服務(wù)線，行使客戶服務(wù)職能；在成本管理部或者行政管理部或財(cái)務(wù)管理部設(shè)置法務(wù)人員；可不設(shè)行政管理部，由人力資源部代行。規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，成本管理部的招標(biāo)采購(gòu)職能轉(zhuǎn)移至工程管理部行使。

3）、若商業(yè)僅僅作為住宅配套項(xiàng)目，且體量小于10000平米，則配套商業(yè)策劃由市場(chǎng)營(yíng)銷部行使（若城市公司設(shè)置商業(yè)運(yùn)營(yíng)委員會(huì)，則由商業(yè)運(yùn)營(yíng)小組運(yùn)作住宅配套商業(yè)的策劃與招商），商業(yè)運(yùn)營(yíng)職能由市場(chǎng)營(yíng)銷部行使；若開發(fā)純商業(yè)項(xiàng)目或商業(yè)綜合體項(xiàng)目，可成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)線運(yùn)作商業(yè)策劃與招商；

4）、市場(chǎng)營(yíng)銷部銷售職能線、項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)管理部、成本管理部可設(shè)置行政助理，其它部門不設(shè)置行政助理。

5）、各城市公司統(tǒng)一設(shè)置投資決策委員會(huì)、招投標(biāo)委員會(huì)、產(chǎn)品決策委員會(huì)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)委員會(huì)，其它專業(yè)委員會(huì)可根據(jù)自身情況靈活設(shè)置。

二、標(biāo)桿企業(yè)之二萬(wàn)達(dá)集團(tuán)

1、企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)：

大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，至2012年11月底，已經(jīng)形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)2500億元，年收入1400億元，年納稅200億元。已在全國(guó)開業(yè)55座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、34家五星級(jí)酒店、814塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV。2015年目標(biāo)：資產(chǎn)3000億元，年收入2000億元，年納稅300億元，成為世界一流企業(yè)。

其中，支柱產(chǎn)業(yè)之一商業(yè)地產(chǎn)情況如下：

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司擁有全國(guó)唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全國(guó)性的連鎖商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司持有物業(yè)面積903萬(wàn)平方米，計(jì)劃到2015年開業(yè)120個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積2400萬(wàn)平方米，成為全球排名第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。

2、產(chǎn)品定位：

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)歷經(jīng)十余年發(fā)展，已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到第三代城市綜合體。城市綜合體是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在世界獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級(jí)公寓等，集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市中心。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是企業(yè)效益和社會(huì)效益的和諧統(tǒng)一，產(chǎn)生四大社會(huì)效益：一、提升城市商業(yè)檔次；二、新增大量就業(yè)崗位；三、創(chuàng)造持續(xù)巨額稅收；四、豐富群眾消費(fèi)需求。

3、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)組織架構(gòu)的特點(diǎn)：

1）、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將所有業(yè)務(wù)領(lǐng)域統(tǒng)一劃分為項(xiàng)目前期、中期、后期三個(gè)階段，分別由相應(yīng)專業(yè)部門進(jìn)行管理。

2）、萬(wàn)達(dá)采用高度集權(quán)化的管控模式，除部分工程管理和銷售實(shí)施放在區(qū)域公司，其它大部分職能由集團(tuán)總部牢牢把控。

3）、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的組織架構(gòu)按照業(yè)務(wù)的發(fā)展流程，進(jìn)行了更加徹底的調(diào)整，將所有部門劃分入項(xiàng)目前、中、后期三個(gè)部分。一個(gè)總裁負(fù)責(zé)前期的拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商；一個(gè)總裁只管施工，達(dá)到快速統(tǒng)一的工廠化速度；一個(gè)總裁負(fù)責(zé)商業(yè)管理、院線、百貨的管理。

4）、獨(dú)有的倒金字塔管理。

三、新地產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)型期的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)

（一）、產(chǎn)品定位建議：

自2011年起，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛對(duì)旗下產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，許多大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛推出標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線。其中，中國(guó)銀泰拋出了三大商業(yè)綜合體，銀泰中心、銀泰城、銀泰MALL；中海推出了中海廣場(chǎng)、中海國(guó)際中心、中海大廈系列；此外還有龍湖、綠地等多家公司均做出了產(chǎn)品線的集中。有明確市場(chǎng)定位的商業(yè)地產(chǎn)將更有“錢途”，相比粗放型開發(fā)，由集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多功能為一身的大型室內(nèi)購(gòu)物中心已經(jīng)發(fā)展成為更大型的城市綜合體，這類產(chǎn)品需要大的資金的長(zhǎng)期投入。相比，聚焦社區(qū)商業(yè)和社區(qū)購(gòu)物中心這樣一個(gè)細(xì)分層面，或許更能贏得機(jī)會(huì)，建議“三胞廣場(chǎng)”的產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)有這方面的思考，同時(shí)建議采用華潤(rùn)置地的產(chǎn)品定位策略，實(shí)現(xiàn)“百城千縣”目標(biāo)。

（二）管理體系建議：

建議采用萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的管理決策體系，結(jié)合華潤(rùn)置地的產(chǎn)品定位策略，發(fā)展自主品牌的商業(yè)廣場(chǎng)模式，例如：購(gòu)物中心+電子產(chǎn)品連鎖+自主超市+餐飲+娛樂（影院）+專門店的業(yè)態(tài)組合，形成集團(tuán)城市綜合體的模式。

（三）組織架構(gòu)建議：

保持現(xiàn)有組織架構(gòu)弱矩陣管理格局不變，根據(jù)新增職能成立對(duì)應(yīng)的新職能部門，同時(shí)在原部分職能部門中，調(diào)整或增設(shè)新崗位，以便與完成新增工作內(nèi)容。

各部門設(shè)定如下：

1、戰(zhàn)略投資管理中心：負(fù)責(zé)行業(yè)及市場(chǎng)研究，戰(zhàn)略管理，拓展與投資分析，報(bào)批報(bào)建，土地獲取；

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理中心：負(fù)責(zé)產(chǎn)品研究、設(shè)計(jì)管理、設(shè)計(jì)成本及設(shè)計(jì)供方管理；

3、市場(chǎng)營(yíng)銷管理中心：負(fù)責(zé)營(yíng)銷管理，客戶關(guān)系管理；

4、工程管理中心：負(fù)責(zé)工程管理、工程技術(shù)研究及支持、工程管理制度、工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全、文明施工管理；

5、預(yù)算成本管理中心：負(fù)責(zé)預(yù)算管理，成本管理、招標(biāo)管理、采購(gòu)管理；）

6、運(yùn)營(yíng)管理中心：負(fù)責(zé)組織管理，計(jì)劃管理，組織績(jī)效管理，流程制度，知識(shí)管理，信息化管理；

7、人力行政管理中心：負(fù)責(zé)人力資源管理、行政與后勤管理；

8、財(cái)務(wù)管理中心：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理、稅務(wù)管理、資金管理、法務(wù)管理；

9、物業(yè)管理公司：負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理全程服務(wù)、參與招商計(jì)劃和招商方案制定工作。

10、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司：自持物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理、參與商業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與管理；

11、商業(yè)管理公司：負(fù)責(zé)城市綜合體的招商運(yùn)營(yíng)管理、商業(yè)管理；

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析范文第2篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)，工程量清單，全方位介入

中圖分類號(hào)：K826.16 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)宏觀調(diào)控和貨幣政策，以限制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)過熱的發(fā)展勢(shì)頭。“新國(guó)五條”及細(xì)則，開啟了打壓房地產(chǎn)泡沫的新局面。在中央政府宏觀調(diào)控以及金融緊縮政策壓力之下，大量房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)短期資金短缺問題日益嚴(yán)重。同時(shí)建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范GB 50500-2008的實(shí)施，工程量清單計(jì)價(jià)作為我國(guó)一種新的計(jì)價(jià)模式,對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理必然產(chǎn)生重大的影響。因此如何在清單模式下將有限的房地產(chǎn)企業(yè)資金做到最大限度的利用以及商業(yè)項(xiàng)目工程造價(jià)有效管理，是目前工程造價(jià)研究領(lǐng)域亟待解決的問題。

1清單造價(jià)控制存在的問題

1.1隨意修改工程量清單

08工程量清單作為建設(shè)單位進(jìn)行招標(biāo)的主要工具，是進(jìn)行招標(biāo)控制價(jià)編制和施工單位投標(biāo)報(bào)價(jià)的直接依據(jù)之一。一些造價(jià)工程師專業(yè)素質(zhì)差，在編制招標(biāo)控制價(jià)時(shí)對(duì)工程量清單08規(guī)范缺乏敬畏感，根據(jù)自己個(gè)人的喜好和經(jīng)驗(yàn)編制工程量清單，項(xiàng)目特征、計(jì)量單位隨意刪改修改等，導(dǎo)致造成計(jì)價(jià)的基本依據(jù)存在前后不一致，造成投標(biāo)人不知如何填表，需要在招標(biāo)答疑會(huì)上解釋，增加不必要的工作量。

1.2項(xiàng)目不完整、不規(guī)范

工程量清單應(yīng)按設(shè)計(jì)圖紙全面反映擬建工程內(nèi)容，清單漏項(xiàng)屬招標(biāo)人責(zé)任，漏項(xiàng)不利于建設(shè)單位投資控制，也會(huì)導(dǎo)致投標(biāo)人投標(biāo)報(bào)價(jià)失真，最終結(jié)算與投標(biāo)時(shí)的工程造價(jià)相差很遠(yuǎn)，導(dǎo)致索賠等工程結(jié)算糾紛。許多招標(biāo)文件項(xiàng)目特征描述存在不準(zhǔn)確或多余描述、描述不清晰、不規(guī)范，施工單位有意為之，不進(jìn)行糾正利用此類漏洞，通過改變施工工藝或增加施工步驟等方式來對(duì)綜合單價(jià)進(jìn)行變更、調(diào)整，來達(dá)到價(jià)款索賠的目的。

1.3其他項(xiàng)目列項(xiàng)不當(dāng)

編制人不能認(rèn)真研讀招標(biāo)文件，沒能結(jié)合工程實(shí)際確定具體項(xiàng)目或相應(yīng)費(fèi)率，隨意按照規(guī)范的項(xiàng)目列出，大致給了一個(gè)模糊數(shù)等。有的工程有一些招標(biāo)人計(jì)劃自行采購(gòu)設(shè)備、材料的價(jià)款，而造價(jià)工程師在編制沒有列出 材料購(gòu)置金；還有的工程項(xiàng)目無法明確報(bào)價(jià)，沒有列出暫定金額等。對(duì)于總承包服務(wù)費(fèi)、零星工作項(xiàng)目費(fèi)投標(biāo)單位造價(jià)工程師對(duì)招標(biāo)文件理解不透、技術(shù)與造價(jià)脫節(jié)，不能夠準(zhǔn)確預(yù)估投標(biāo)人部分的報(bào)價(jià)。

1.4缺乏自主報(bào)價(jià)能力

原有的企業(yè)預(yù)算價(jià)格體系受到很大沖擊，新的報(bào)價(jià)體系尚待構(gòu)建，缺乏企業(yè)定額，《計(jì)價(jià)規(guī)范》附錄中的項(xiàng)目特征，主要取自定額項(xiàng)目的設(shè)置內(nèi)容，并于定額子目相關(guān)聯(lián)，導(dǎo)致投標(biāo)單位在制定綜合單價(jià)時(shí)，多數(shù)按照地區(qū)定額各相應(yīng)子目的工料機(jī)消耗量，乘以工料機(jī)的市場(chǎng)單價(jià)，再加上由地區(qū)定額制定的按工程類別的綜合管理費(fèi)和優(yōu)惠折扣系數(shù)便形成一個(gè)單項(xiàng)的報(bào)價(jià)，或者完全憑過去的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行報(bào)價(jià)，同時(shí)對(duì)工程量清單報(bào)價(jià)認(rèn)識(shí)不足風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不夠，盲目報(bào)價(jià)，導(dǎo)致在結(jié)算階段矛盾重重，糾紛不斷。

2全面介入造價(jià)管理理念

全面介入商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理理念：甲方造價(jià)工程師根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)程序與規(guī)律，圍繞基于清單模式下如何有效確定和控制工程造價(jià)這個(gè)中心，在項(xiàng)目可行性研究、概預(yù)算設(shè)計(jì)段、招標(biāo)文件編制、施工實(shí)施、竣工結(jié)算各個(gè)階段所進(jìn)行的監(jiān)督和控制，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金做到最大限度的利用。

3項(xiàng)目概況

杭州天際大廈項(xiàng)目位于杭州市西湖區(qū)天目山路181號(hào)，場(chǎng)地北側(cè)為天目山路，該項(xiàng)目主要功能為科研、辦公、商務(wù)配套等，是杭州寫字樓進(jìn)入二十一世紀(jì)具有超前設(shè)計(jì)理念的現(xiàn)代化標(biāo)志性建筑。該項(xiàng)目占地1.13萬(wàn)平方米，建筑總面積約5.771萬(wàn)平方米，采用現(xiàn)澆鋼筋砼框剪結(jié)構(gòu)，其中地下室2層，1.2568萬(wàn)平方米，地上19層，建筑面積約4.5141萬(wàn)平方米，建筑高度82.25m，總造價(jià)9175.606萬(wàn)元。

4各階段造價(jià)控制

4.1決策階段

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目考慮的因素多，涉及的范圍廣、投入的資金數(shù)額大，為了確保杭州天際大廈項(xiàng)目的選址決策符合公司利益，我公司主動(dòng)與西湖區(qū)規(guī)劃局進(jìn)行多次討論，主動(dòng)邀請(qǐng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)專家和政府主管部門的同志研究選址選線。公司管理層多個(gè)角度和層次進(jìn)行論證分析杭州天際大廈項(xiàng)目收益可能，充分對(duì)比建設(shè)所在地區(qū)的投資規(guī)模，反復(fù)研究際大廈項(xiàng)目開發(fā)的可行性，確保了項(xiàng)目在決策上的正確性。經(jīng)過與西湖區(qū)規(guī)劃局、杭州市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司、西湖區(qū)土地局多加溝通最終將杭州天際大廈項(xiàng)目選址在杭州市西湖區(qū)天目山路181號(hào)。同時(shí)公司還組織專家對(duì)杭州天際大廈項(xiàng)目的給排水、消防、建筑電氣智能化、暖通、綠化等配套設(shè)施進(jìn)行了論證分析，確保了項(xiàng)目配套設(shè)施完備性。

4.2設(shè)計(jì)階段

為了在源頭上控制住杭州天際大廈項(xiàng)目工程造價(jià)，我公司決定采用建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，采用多家競(jìng)爭(zhēng)投標(biāo)辦法，確定杭州市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司為中標(biāo)單位，同時(shí)要求設(shè)計(jì)公司邀請(qǐng)相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)專家采取綜合評(píng)價(jià)、價(jià)值工程、ABC法對(duì)天際大廈項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)比分析，促進(jìn)了設(shè)計(jì)院在杭州天際大廈項(xiàng)目整體布局、項(xiàng)目特殊要求、建筑造型、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、使用功能上開拓創(chuàng)新，選取造價(jià)合理，結(jié)構(gòu)適宜的單體建筑設(shè)計(jì)方案，從而在源頭上控制了預(yù)算。

4.3招標(biāo)階段

為了防止天際大廈項(xiàng)目工程量清單上工程量出現(xiàn)不必要的偏差，我公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人多次邀請(qǐng)了投標(biāo)單位進(jìn)行答疑，在現(xiàn)場(chǎng)答疑會(huì)上對(duì)投標(biāo)單位提出的問題加以分析，確定是否需要調(diào)整工程量清單，都做了會(huì)議紀(jì)要，最終討論的結(jié)果作為最終的招標(biāo)清單發(fā)給了各個(gè)投標(biāo)單位。

在評(píng)審?fù)稑?biāo)報(bào)價(jià)時(shí), 我公司招標(biāo)代表要求評(píng)標(biāo)專家組成員克服只看單價(jià)不看相應(yīng)工程內(nèi)容、只看總價(jià)不看單價(jià)的弊病。在天際大廈項(xiàng)目評(píng)標(biāo)過程一旦如發(fā)現(xiàn)清單報(bào)價(jià)中高出市場(chǎng)價(jià)格的單價(jià)數(shù)量過多, 評(píng)標(biāo)專家組要求投標(biāo)人提供工程量單價(jià)分析及計(jì)算依據(jù), 預(yù)防投標(biāo)單位不均衡報(bào)價(jià),減少結(jié)算時(shí)偏離原來的造價(jià)控制目標(biāo)的隱患。

當(dāng)招標(biāo)結(jié)束后我公司與中標(biāo)公司簽定施工合同之前，我公司造價(jià)管理人員與外聘造價(jià)事務(wù)所造價(jià)工程師共同審核了際大廈項(xiàng)目合同，發(fā)現(xiàn)合同中存在部分關(guān)于工程量變更和工程量清單中存在缺項(xiàng)，沒有包含項(xiàng)目變更處理方法的詳細(xì)條款。為此為了確保在施工中再出現(xiàn)類似問題而影響正常施工，得到公司負(fù)責(zé)人許可特意在際大廈項(xiàng)目合同中增加了處理辦法，明確規(guī)定如果出現(xiàn)以上情況，則按照現(xiàn)行造價(jià)信息表中材料、人工、臺(tái)班平均價(jià)格執(zhí)行，并簽定相應(yīng)的簽證。

4.3施工階段

現(xiàn)場(chǎng)甲方工程師實(shí)行“全員”參與、全面控制與重點(diǎn)控制相結(jié)合、目標(biāo)控制與過程控制相結(jié)合，實(shí)行主動(dòng)控制與動(dòng)態(tài)控制，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息管理等多方面采取措施嚴(yán)格控制際大廈項(xiàng)目工程造價(jià)，從甲方角度在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上提出合理意見，并做了會(huì)議紀(jì)要，留存?zhèn)錂n。

對(duì)于施工單位的索賠要求，甲方工程師要以合同為依據(jù)，加強(qiáng)對(duì)索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性，加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少索賠案發(fā)生，以免引起投資失控。甲方工程師主動(dòng)深入杭州建筑市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)考察主要建筑材料變動(dòng)情況，對(duì)杭州天際大廈項(xiàng)目鋼筋、混凝土、水管主要材料價(jià)格和生產(chǎn)廠家、品牌進(jìn)行認(rèn)定，與監(jiān)理工程師共同簽定材料定價(jià)單，對(duì)施工單位高報(bào)材料單價(jià)的行為進(jìn)行了有效抑制，為以后的工程竣工結(jié)算提供依據(jù)。

對(duì)于天際大廈項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)簽證,甲方工程師首先界定簽證范圍, 是否為合同外項(xiàng)目，哪些項(xiàng)目是合同內(nèi)的,工作內(nèi)容是否已在投標(biāo)價(jià)中, 是否屬于外包項(xiàng)目可以另行支付等。甲方工程師主動(dòng)配合公司造價(jià)工程師共同核準(zhǔn)工程變更單，并從造價(jià)的角度認(rèn)定天際大廈項(xiàng)目工程變更單的性質(zhì)，按照施工合同識(shí)別招標(biāo)清單以內(nèi)的項(xiàng)目和招標(biāo)清單以外的變更項(xiàng)目，防止施工單位虛報(bào)清單外項(xiàng)目，有效地防止工程結(jié)算時(shí)出現(xiàn)的糾紛現(xiàn)象，有效控制了天際大廈項(xiàng)目工程造價(jià)，

4.4工程結(jié)算階段

結(jié)算階段：甲方造價(jià)工程師應(yīng)該重點(diǎn)核對(duì)天際大廈項(xiàng)目合同條款，審核竣工結(jié)算工程量編制范圍及費(fèi)用計(jì)取范圍。天際大廈項(xiàng)目實(shí)際完成工程量與清單工程量是否一致；審核結(jié)算方法、計(jì)價(jià)方法、優(yōu)惠條款等是否符合合同；竣工資料與實(shí)物是否一致，審查竣工圖紙及相關(guān)資料的真實(shí)性，工程價(jià)款結(jié)算是否與合同條款一致；合同中關(guān)于工期質(zhì)量等獎(jiǎng)懲條款的實(shí)際執(zhí)行情況，工程量的真實(shí)性以及工程量單價(jià)與取費(fèi)的準(zhǔn)確性；重點(diǎn)核實(shí)增加的項(xiàng)目的綜合單價(jià)是否按招標(biāo)文件及施工合同進(jìn)行編制，編制是否合理等。

5結(jié)束語(yǔ)

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工作, 由于新的2013工程量清單計(jì)價(jià)即將進(jìn)一步強(qiáng)制性推廣, 甲方造價(jià)工程師認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)理論知識(shí)和相關(guān)法律法規(guī)知識(shí),注重經(jīng)驗(yàn)和技能積累,必須熟悉工程量清單計(jì)價(jià)模式及其特點(diǎn)，不斷提高自己的工作能力和業(yè)務(wù)水平。在杭州天際大廈項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段, 針對(duì)影響商業(yè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的各種可能因素, 采取了切實(shí)可行的全面介入管理手段, 使杭州天際大廈項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)工程造價(jià)得到有效、合理的控制，有效提高了房地產(chǎn)企業(yè)資金的利用效率。

參考文獻(xiàn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析范文第3篇

關(guān)鍵詞：“鬼屋”現(xiàn)象；房地產(chǎn)規(guī)劃；開發(fā)商

一、引言

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自產(chǎn)生泡沫以來，一直是各行各業(yè)討論不休的話題。宏觀地講，房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰關(guān)系到一國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；而微觀來說，房地產(chǎn)又是關(guān)系到民生的問題。因此，房地產(chǎn)必然成為一個(gè)集政府、人民和開發(fā)商三者為主的矛盾綜合體。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱發(fā)展的宏觀調(diào)控和新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，各行各業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資慢慢趨于理性，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中產(chǎn)生的問題也開始仔細(xì)思考。

二、問題提出

筆者在近期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些觀察和實(shí)踐中，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)比較普遍且影響嚴(yán)重的現(xiàn)象，將其稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“鬼屋”現(xiàn)象。它是指中國(guó)一些地區(qū)，特別是一些欠發(fā)達(dá)的縣鎮(zhèn)地區(qū)房地產(chǎn)樓盤嚴(yán)重過剩，地方只會(huì)一味建房，絲毫不考慮住房的銷售和其他層面的問題，最終由于各種原因，住房銷售不動(dòng)，空置率很高。這樣帶來的負(fù)面影響，一方面是造成土地和建材人力等的巨大浪費(fèi)；另一方面就是給地方景觀和表情的改善留下了一個(gè)敗筆。

三、問題的規(guī)劃角度分析

對(duì)于以上問題，筆者想從自身從事的角度去做簡(jiǎn)要的探討。房地產(chǎn)規(guī)劃是指房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)之前的設(shè)計(jì)和計(jì)劃工作，它一般會(huì)決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體內(nèi)容和發(fā)展前景，是非常重要的一個(gè)階段。針對(duì)“鬼屋”現(xiàn)象，筆者基于規(guī)劃的思想，認(rèn)為其產(chǎn)生主要有幾方面原因：

房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃時(shí)理念局限于小區(qū)樓盤的開發(fā)，缺少宏觀分析。開發(fā)商沒有共贏的思想，一心只是想著把房子蓋好，然后賣掉，賺取高額利潤(rùn)。沒有考慮這樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于地方發(fā)展和居民生活質(zhì)量的影響。

房地產(chǎn)商目光短淺，只會(huì)建房，缺少相關(guān)公益項(xiàng)目、景觀及配套服務(wù)業(yè)的投入，導(dǎo)致房子銷售不動(dòng)。這也是“鬼屋”現(xiàn)象產(chǎn)生的一個(gè)直接原因。開發(fā)商建設(shè)出來的只有一棟棟住宅，單調(diào)且無生活和居住品質(zhì)。

房地產(chǎn)開發(fā)就地產(chǎn)談地產(chǎn)，沒有引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)來形成房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力；在房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制上缺少研究。

部分政府考慮個(gè)人功績(jī)，一味追求短期建成，未考慮土地的動(dòng)態(tài)成長(zhǎng)和升值。殊不知基于快速求成所建造的工程，只能算是一個(gè)新的工程，對(duì)于城市表情的改善往往會(huì)起到負(fù)面作用。

開發(fā)商缺少與政府部門的互動(dòng)合作，缺少支持和動(dòng)力。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目牽扯到開發(fā)商和政府的共同利益，如果雙方不及時(shí)溝通合作，往往會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目夭折；，即使建成，也會(huì)成為“鬼屋”工程，對(duì)雙方利益都有損傷。

四、案例借鑒及問題改進(jìn)建議

為了對(duì)“鬼屋”現(xiàn)象的產(chǎn)生和如何改善具體認(rèn)識(shí)，本文引入一個(gè)實(shí)際案例做解釋。這一案例形象反映了“鬼屋”現(xiàn)象產(chǎn)生的背景原因，另外案例的改進(jìn)建議對(duì)于“鬼屋”現(xiàn)象的改善具有非常普遍的借鑒意義。

（一）案例借鑒――A房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃

A房地產(chǎn)項(xiàng)目位于一個(gè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的縣城。該縣城新城開發(fā)，對(duì)外招商建設(shè)，給予優(yōu)惠政策。B房地產(chǎn)開發(fā)公司聞?dòng)崳鳛槭着顿Y開發(fā)商進(jìn)入該縣城。縣政府低價(jià)批給B開發(fā)商1300畝地，要求5年之內(nèi)建成40萬(wàn)m2商業(yè)和90萬(wàn)m2的住宅。B公司對(duì)該縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析后認(rèn)為，縣政府要求的5年目標(biāo)很難完成。一是商業(yè)地產(chǎn)部分，該縣城老城區(qū)經(jīng)過10多年發(fā)展也就形成差不多40萬(wàn)m2商業(yè)，靠縣域人口100萬(wàn)，其中城區(qū)人口20萬(wàn)的動(dòng)力支撐，縣政府要求5年內(nèi)再建40萬(wàn)m2商業(yè)實(shí)在是無從消化；另外住宅房地產(chǎn)部分，該縣城目前有4家房地產(chǎn)開發(fā)商占據(jù)住宅房地產(chǎn)銷售的90%左右，而且還存在很多房屋空置，特別是只有單調(diào)住宅的物業(yè)基本無人問津，所以這90萬(wàn)m2的住宅也是個(gè)棘手的問題。開發(fā)商請(qǐng)專家尋求解決方案。專家對(duì)問題分析后制定了該項(xiàng)目的規(guī)劃方案。但經(jīng)研究總覺得不踏實(shí)。因此決定再請(qǐng)專家，這次請(qǐng)到一位專做城市規(guī)劃的王專家，王專家接到項(xiàng)目，帶領(lǐng)其團(tuán)隊(duì)，仔細(xì)做了兩個(gè)月研究，提供了一套操作方案，以免予這一項(xiàng)目變成“鬼屋”工程。

（二）問題改進(jìn)建議

王專家對(duì)于該項(xiàng)目的研究是從城市發(fā)展規(guī)劃的視角切入，跳出地塊看地塊。他對(duì)于A項(xiàng)目的規(guī)劃建議主要有以下方面：

第一，A項(xiàng)目的規(guī)劃，應(yīng)該用城市發(fā)展的規(guī)劃理念取代小區(qū)樓盤的規(guī)劃理念。王專家強(qiáng)調(diào)，他們的規(guī)劃方案跟上一個(gè)專家的方案區(qū)別之處就是規(guī)劃理念的不同，上一位專家堅(jiān)持的是小區(qū)樓盤的規(guī)劃理念。對(duì)于為什么要利用城市發(fā)展的規(guī)劃理念，王專家提供一個(gè)重要論據(jù)，即該項(xiàng)目地塊的區(qū)位重要性分析，讓開發(fā)商和當(dāng)?shù)卣欧Ｍ鯇＜艺J(rèn)為A項(xiàng)目地塊在未來縣城發(fā)展中處于十分重要的核心地位，即西臨工業(yè)開發(fā)區(qū)、東靠新行政中心區(qū)、南接老城區(qū)、北到大新城區(qū)，可以說是新城中心。根據(jù)TOD理論，即“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”，在規(guī)劃居民或商業(yè)區(qū)時(shí)，應(yīng)采取公共交通使用最大化的非汽車化的規(guī)劃設(shè)計(jì)方式，通過多種手段結(jié)合來鼓勵(lì)公共交通的使用。未來縣城的發(fā)展是朝有著規(guī)劃中火車站的北部新城發(fā)展，A地塊承載著老城向新城發(fā)展的節(jié)點(diǎn)和引導(dǎo)作用，同時(shí)也要服務(wù)工業(yè)開發(fā)區(qū)和行政中心。因此這一地塊決不能用簡(jiǎn)單的小區(qū)樓盤的規(guī)劃思想來做，要從城市發(fā)展規(guī)劃入手，將其按照新城中心區(qū)來打造。

第二，既然這是城市發(fā)展的項(xiàng)目，就不僅關(guān)系到開發(fā)商，同時(shí)也關(guān)系縣政府。開發(fā)商應(yīng)該充分與當(dāng)?shù)卣献鳎瑤椭畡?chuàng)造功績(jī)，換得更多優(yōu)惠政策，以盡可能實(shí)現(xiàn)5年目標(biāo)。最終在雙方商談下，1300畝土地有400畝公園和學(xué)校用地，政府免費(fèi)讓開發(fā)商代建；另外政府也同意將部分公務(wù)員住宅和政務(wù)服務(wù)部門遷入此地塊，幫助開發(fā)商促銷售，實(shí)現(xiàn)雙贏。

第三，分析項(xiàng)目發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制，從整個(gè)區(qū)域發(fā)展盤活存量，激活增量，不然單靠當(dāng)?shù)?00萬(wàn)人口無法消化這么多商業(yè)和住宅。王專家認(rèn)為該項(xiàng)目動(dòng)力可分為內(nèi)部和外部?jī)刹糠帧?nèi)部動(dòng)力分為3方面：一是十七屆三中全會(huì)規(guī)定農(nóng)村土地可流轉(zhuǎn)，這樣農(nóng)民實(shí)現(xiàn)了解放，自身有著農(nóng)民變市民的向往和訴求；二是當(dāng)?shù)乩铣遣疬w，會(huì)帶來住房的剛性需求；另一個(gè)就是居民舊房換新房的心理需求。至于外部動(dòng)力，就是靠當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的引入。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)芈糜钨Y源和有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品非常豐富，因此這個(gè)地塊可以部分做生態(tài)旅游配套；另外本地塊靠近工業(yè)區(qū)和行政中心，可以做商務(wù)和政務(wù)辦公及接待；再者靠近職教區(qū)，可以做勞工培訓(xùn)的配套等。

第四，開發(fā)商要向政府講述土地動(dòng)態(tài)成長(zhǎng)與升值，借鑒蘇州工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃理念。所謂土地動(dòng)態(tài)成長(zhǎng)與升值，是指將土地合理規(guī)劃，分期拋出，隨著時(shí)間推移和周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，后期拋出的土地及相關(guān)物業(yè)會(huì)大幅升值。蘇州工業(yè)園區(qū)就是這樣一個(gè)規(guī)劃理念，開園15年來，一直儲(chǔ)備大量彈性綠地。“彈性綠地”是在用地性質(zhì)確定的情況下，由于建設(shè)實(shí)際的需要而出現(xiàn)的一種用地過度狀態(tài)。“彈性綠地”的一邊或兩邊是不同性質(zhì)的用地，在規(guī)劃建設(shè)前期由于實(shí)際建設(shè)需要以綠地形式加以保留，隨著建設(shè)推進(jìn)，“彈性綠地”可以慢慢壓縮，最終成為一個(gè)小型綠化帶。這樣下來，土地和相關(guān)物業(yè)的邊際價(jià)值逐漸遞增。因此5年快速建成并不如長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的效益高。

第五，公益項(xiàng)目先行，借鑒蘇州工業(yè)園區(qū)。占地約12 km2的金雞湖是中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)的“眼睛”，環(huán)湖周邊22 km為開放式公共綠帶，以道路分隔后才是低密度住宅。規(guī)劃基于公共利益先導(dǎo)理念（即金雞湖是市民的金雞湖，湖濱是城市的公共資源），立足于公共資源受益者首先應(yīng)該是公眾，不允許其以任何方式私有化或被少數(shù)人占有，只有讓市民時(shí)刻感受到自己是這里的主人才能激發(fā)起創(chuàng)造、工作的激情。因此應(yīng)該先造景，后造房，公園和學(xué)校建設(shè)先行，會(huì)帶來后期住宅的大幅升值。

第六，借鑒蘇州工業(yè)園鄰里中心的理念，引入生活性商業(yè)配套。鄰里中心是指鄰里單位的公共中心，包括商業(yè)、醫(yī)療、圖書館、教堂等公共機(jī)構(gòu)，開放的空間和住宅，即我國(guó)的社區(qū)服務(wù)中心。鄰里中心起3個(gè)作用：為園區(qū)居民提供配套的生活服務(wù)；成為社區(qū)商業(yè)服務(wù)的載體；聚集商氣人氣，促進(jìn)園區(qū)區(qū)域性繁榮。因此要努力完善這些生活服務(wù)設(shè)施，這樣才能吸引人來居住。

五、結(jié)論與不足

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)轉(zhuǎn)型期，基于簡(jiǎn)單的樓盤建設(shè)思想形成的樓盤已經(jīng)很難吸引到購(gòu)買人群，時(shí)間長(zhǎng)了也就會(huì)形成一棟棟“鬼屋”。對(duì)于這樣嚴(yán)重的問題，我們不能忽略，一定要轉(zhuǎn)變研究視角和理念。規(guī)劃階段是非常重要的一環(huán)，我們要摒棄簡(jiǎn)單的小區(qū)樓盤規(guī)劃理念，站在更高的角度思考問題，從城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面尋求突破，利用土地動(dòng)態(tài)成長(zhǎng)和升值，不斷從多方面、細(xì)微處滿足人們對(duì)高品質(zhì)生活空間的需求。只有這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)越來越少的出現(xiàn)“鬼屋”，居民的生活空間才會(huì)成為真正的養(yǎng)生宜居之所。本文只是從規(guī)劃層面對(duì)“鬼屋”現(xiàn)象簡(jiǎn)要分析，沒有利用嚴(yán)格的分析工具是本文的不足之處。

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