房地產項目運作管理

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房地產項目運作管理范文第1篇

關鍵詞：項目計劃；控制；房地產；項目管理

Abstract: the real estate project management is real estate project managers use plan, control and management tools, the operation of real estate projects for the whole system management, which planned to management and control of the project management throughout all the time. Analysis of project management plan of the main influence factors, and through the beforehand control, process control and feedback control method to strengthen the control management controls for real estate project effective realization of project quality, schedule and cost objectives, and has very important realistic meaning, in project operation are more its scientific application value.

Keywords: project plan; Control; Real estate; Project management

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：

一、房地產項目的計劃管理與控制管理

1、房地產項目計劃管理

項目計劃是項目組織根據項目目標的設定，對項目實施進程中的各項活動做出的周密安排。項目計劃管理就是項目實施者圍繞項目目標系統地確定項目任務、安排工作進度、編制完成任務所需要的資源預算等，從而保證項目能夠在合理的工期內，用盡可能少的資源或較低的成本和盡可能高的質量完成。它是項目管理的基本職能，也是項目實施的基礎。

在房地產項目中,由于每個項目都有其特殊性，從而決定了房地產項目中必然包含種種相互關聯的任務和不可預知的風險，項目本身的設計、功能、技術、施工、外部環境等不確定因素,對項目的計劃執行都會產生各種各樣的影響。因而房地產項目的計劃管理更有其重要意義及指導作用。通過項目計劃管理，對項目的預期目標進行籌劃安排,將項目的全過程、全部目標和全部活動全部納入計劃的軌道,使人力、材料、機械、設備和建設資金等各種資源得到合理充分有效的運用, 避免突發狀況使得項目停滯或后退，以期實現過程中及時對各階段各環節進行協調,達到質量優良、工期和造價合理的預定目標。房地產項目的計劃管理包含了范圍計劃、進度計劃、費用計劃、質量計劃、溝通計劃、風險計劃、采購計劃、變更計劃等各方面管理內容。

2、房地產項目控制管理

項目控制是指項目管理者根據項目進展的狀況，對比目標計劃，找出偏差，分析原因、研究糾偏對策，并實施糾偏措施的全過程。由于項目在前期的計劃工作中存在許多不確定性，在實施過程中又常常會有各種因素的干擾，因此在按項目計劃實施的過程中，項目的進展、質量及各種資源、成本都會偏離計劃預期軌道，如何通過有效地控制糾偏，達到項目預期目標，即項目控制管理就成為項目管理的核心內容。

房地產項目所處環境的復雜性和目標的多重性，使得項目開發進程往往偏離項目預期目標，而項目開發周期的重要性對房地產企業不言而喻，它直接關系到房地產開發項目產品進入市場的時間，關系到開發商的經濟利益。在房地產項目管理中，出于資金安排和銷售的需要，項目開工后，房地產企業不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，這就要求項目按規定達到預售條件，并在交房前完成項目竣工驗收，項目整體開發進展必須服從公司經營目標的需求。現實中房地產項目的工程建設往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工，以此造成的后果是以犧牲工程質量為代價，或為趕工而大量增加成本，造成項目目標的失衡。因此在房地產項目中實施控制管理，通過事前控制、現場控制和事后控制達到對項目全過程的有效管控，具有十分重要的現實意義與實際應用價值。

二、房地產項目計劃管理的主要影響因素

房地產項目由于受到地域位置、項目環境、資源及管理要素配置的影響，呈現出較強的差異性，即使是同一個項目，在不同的開發階段，也會面臨許多的不確定因素。因此項目的計劃管理就要求管理者在項目伊始就識別分析項目運作過程中可能出現的不利影響因素，并對這些因素在整個項目運作過程中產生的影響作用進行詳盡分析，并在計劃中提前考慮對策及措施。

1、宏觀經濟及房地產政策因素影響

房地產項目高度依賴于市場與資金要素，受經濟及政策因素影響，呈現出周期性的發展規律，把握經濟走勢及宏觀政策導向是項目管理者在項目規劃階段應重點關注并把握的關鍵，是項目計劃的依據。

2、項目組織結構、管控模式及項目團隊影響

房地產項目運作是一個綜合管控的過程，項目組織結構和管控模式設計、項目經理及團隊人力資源的合理配置是項目管理成敗的關鍵，它隱含了項目計劃管理的實質內容，并對項目計劃管理產生直接影響作用。

3、項目開發相關單位及利益干系人的影響

房地產項目開發涉及多領域的合作與協同，各相關單位是項目開發過程中合作深度和廣度較大的部分，也是項目管理的重點與難點，在項目計劃管理中充分考慮相關單位及利益干系人的影響因素，才能充分反映項目運作過程的實際進程，使項目計劃更具有操作性。

4、資金影響

房地產項目的運作需要大額資金的支持，資金鏈的通暢才能確保項目的平穩運作，項目計劃管理要充分考慮資金因素，特別是銷售環境惡劣形勢下的融資計劃，并提前做相應的籌劃工作。

5、設計變更影響

在整個項目運作過程中，項目設計并不是完全固定不變的，實際操作中可能因為一些主、客觀原因需要對設計作局部調整，而設計變更后，必定連帶著進度、成本等方面的變動，這些也是在項目計劃管理中需要充分考慮的。

6、材料供應影響

項目材料的選擇決定了房地產項目的品質、成本和工程質量。在項目計劃管理中充分考慮與項目定位相匹配的材料供應計劃，采用高效、合理的材料采購管理系統將能有效控制項目的質量、進度和成本。

7、施工環境影響

房地產項目所在地的地質條件、氣候及交通等因素都嚴重影響項目施工進展，并對質量、成本產生連鎖反應。在項目計劃管理中，特別是進度計劃管理中應特別重視環境差異性所帶來的時差變化，合理有效控制工期。

8、承包單位技術能力與管理水平影響

施工現場情況千變萬化，技術與管理這兩者因素直接關系到項目建設的質量、進度、安全等，如承包單位技術力量不強，施工方案不當，管理不善，解決問題不及時，將對項目產生嚴重影響，并直接導致項目計劃的失控。

9、項目范圍及界面劃分問題影響

這關系到房地產開發過程中的義務和責任承擔分配。項目范圍與各工作界面劃分合理，可以有效減少重疊與職責邊界不清，便于項目計劃的制定與執行，反之項目范圍不清，界面劃分不合理，將給項目計劃管理帶來災難性的影響。

10、專業分包影響

房地產項目開發過程中存在電梯、智能化、景觀綠化等專業分包工程，這些專業分包工程專業性強，分工明確，包含專業設計、施工和設備供應等，對隊項目團隊來說往往選擇周期長、現場較難控制與協調，需要在項目計劃中應充分考慮。

三、房地產項目計劃管理主要影響因素的控制策略

根據上述影響因素分析，房地產項目管理者在項目一旦確立后，就應對項目計劃主要影響因素進行科學評估，充分了解各種因素對項目實施將會產生的深遠影響，并在項目計劃管理過程中以項目實際情況和項目目標為依據，對各種影響因素作出準確判斷。在制定項目計劃的同時，根據影響因素的嚴重性、發生的概率及時間順序，分別制定事先控制、過程控制及反饋控制等不同的管控策略，并對各因素進行實時監控，做好預防措施。當某種因素影響項目進展，使項目偏離預期軌道時能及時做出行之有效的反應，確保房地產項目的進度、費用、質量等要素能按計劃，在管理者的控制范圍內健康平穩的運作。   

項目組織結構、管控模式、項目團隊及利益干系人和資金因素必須納入事前控制范圍，可通過項目范圍管理，制定范圍計劃，采用項目工作分解結構、產品分解結構及組織分解結構等一系列管理工具，對組織、人力資源、利益相關者及資金要素等做詳細規劃、分析，并按項目最終可交付成果，逐層分解落實到項目各個可執行的工作包中，實現對上述重要影響因素的事先管控。至于宏觀經濟及房地產政策影響因素，則更應在項目確立前，通過項目識別與需求分析，全面把控并在項目設計中努力將對項目的影響程度降至最低。

過程控制主要針對房地產項目的營造階段，針對設計、招標及施工環節中可能出現的項目界面劃分、材料供應、施工環境、承包單位技術能力與管理水平及專業分包等影響因素。這需要項目管理者在項目計劃的基礎上進行詳細的計劃分解，包括每一個環節，每一個環節上的一系列流程，都需要管理者事無巨細的明確應在何時完成，和制定完成的標準，并通過過程中不斷地進行PDCA循環，來保證對項目計劃的有效控制。

對項目界面劃分、材料供應、施工環境、承包單位技術能力與管理水平及專業分包等影響項目進度管理的因素實施過程控制，可以通過節點制定和節點控制來實現。節點控制包括節點過程控制以及節點完成的控制。節點過程控制是進度計劃控制實施的主體階段，也是進度計劃控制成敗的關鍵。幾乎每一個房地產公司的每一個項目都可以拿出進度計劃，但在實際管控過程中，遺憾的是卻很少見進度計劃實施的對照計劃，缺乏過程控制，特別是缺乏對關鍵節點的把控，才導致項目進度一拖再拖。通過對上述各種影響因素的全面、系統分析，設置合理的控制節點加強管控，是防止計劃失控的有效手段。

反饋控制主要針對計劃變更，包括設計變更影響帶來的計劃變更和項目進度超期導致的計劃變更。兩者都需要項目管理者及時告知領導及相關部門，組織召開計劃變更協調會，將計劃變更的影響降到最低；并分析總結，形成書面材料，為以后工作的改進提供建議。反饋控制能有效解決設計變更影響導致的進度計劃問題。

房地產項目運作管理范文第2篇

關鍵詞：房地產;項目管理;存在問題;措施控制

Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.

Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

1前言

一個房地產項目能否成功關鍵在于能否做出正確的措施控制及對項目進行合理的管理;房地產項目管理是一個比較復雜的過程,它包括項目的可行性論證、項目的規劃設計、項目的報建報批、工程的招標、施工組織與監理、財務管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業管理等。

2房地產項目管理的意義

房地產項目管理是房地產開發的重要環節,也是實質性的環節,如何做好房地產項目管理一直是困擾房地產開發商的主要不足，其對企業的經濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發工程全局協調與質量監督等工作的科學開展，是現代房地產開發企業管理工作的重點。加強房地產開發項目管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發企業的經濟效益、保障工程施工質量、保障房地產開發企業綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現代房地產開發企業必須認識到開發工程管理工作的重要性，以現代房地產開發管理理念進行工程開發的管理工作，推動論文范文企業的健康發展。

3房地產項目管理存在的問題

3.1項目方案的確定，作為開發商還是能夠足夠重視的，但開發商往往沒有按照規范進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市場調研。一些房地產開發企業在拿到項目后，為了盡快實現效益，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現失誤，增大了企業的風險。因此開發商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調研工作。

3.2由于對設計單位相應的監督管理體制一時又無法跟上,造成在在項目的施工中發現大量設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多,有些工程從開工到竣工都發生了設計變更,變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在:缺乏合理的設計招標程序,忽視設計對項目投資控制的重要性,設計監理缺失,文檔資料缺乏制度化、規范化管理等。在工程項目決策前,進行財務與技術經濟分析的方法,它是開發商在開工前對工程項目的技術、經濟是否可行,進行全面的分析論證?？尚行匝芯抗ぷ鞯貌坏街匾?導致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設計文件供應遲緩、變更多等。

3.3項目運行過程項目管理機制不完善,導致項目進度管理及成本控制的失控。項目運行機制的不完善,導致項目管理的失控,如項目工程進度失控,延期交房普遍;房地產開發成本控制不力,管理費用過高及不可預見費用超出預期。對于項目工程現場管理以外的工作,如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導致資金運作成本偏高,直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導致房地產交易過程中,糾紛不斷。

3.4物業服務管理,對房地產開發企業來講就是售后服務,物業管理是我國房地產企業在迅速膨脹過程中,最忽略的地方,也是導致企業品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現在:未能積極處理售買雙方的關系,售后維修不及時,配套設施不到位等。

3.5從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。

4房地產工程項目管理措施

4.1建設工程項目組織模式管理

建立建設項目標準化管理體系需成立專門的組織機構，組成人員主要由工程設計、施工、造價、財務人員組成。該系統的建立和有效運行是一項復雜的系統工程，涉及建設項目每個崗位，甚至每一個員工，因此需要建立一個科學、合理、精干、高效的跨部門組織機構來指揮協調整個標準化管理體系的制定和落實過程。這項工作由公司領導層直接參與和決斷，遵循責、權、利統一的原則明確劃分職能，盡量避免只歸口不負責的情況，從而避免各部門之間因職能分配不當而造成扯皮和糾紛。因此，明確和落實職能分工是建立該系統的先決條件和重要基礎。

4.2全面完善房地產項目成本管理

房地產項目運作管理范文第3篇

關鍵詞：戰略導向型；房地產項目；項目管理

為了提升房產項目的市場競爭力，提升項目的成功性和市場利益，房地產企業應該從戰略的眼光來看待項目開發管理，并探尋與自身項目相符的戰略性開發管理辦法。

1.戰略導向型的房地產開發管理

房地產開發管理是一項極其復雜的工作，涉及方方面面的運作和管理。戰略導向型的房地產開發管理是一種科學的、系統化的、全方位的、全角度的項目管理辦法，這種管理辦法要求開發商在進行項目開發之前對各項因素進行系統化的分析，綜合考慮，再制定出管理辦法的一種項目管理模式。為了實現房地產項目的綜合管理，控制項目的成本和提升項目的質量，開發商就要從全局的角度出發，從整個產業鏈的角度進行戰略性的思考和研究，從供應商、房地產項目以及客戶這三個角度出發，制定合理的質量管理和成本控制的辦法。以此來打破傳統項目管理的局限性，規避傳統項目管理中成本控制辦法落后以及忽視質量成本的弊端，從供應商質量控制和成本控制的角度出發，提升整體項目的質量。通過調整和控制項目自身的成本和質量，來從內控角度提升整個項目管理的管理質量和管理效率，繼而提升項目的市場競爭力、市場效益、社會效益。最后還要從客戶的角度出發，從需求方的方向進行分析和研究，進一步加強整體項目的管理和控制，提升預期的客戶滿意度，進而提升房地產企業的口碑和市場競爭力。

2.戰略導向型的房地產項目開發管理辦法

2.1供應商質量及成本管理

從整個產業鏈來看，供應商屬于房地產行業的上游行業，是整個鏈式產業的重要組成部分，因此從戰略角度來看，供應商的質量和成本控制是非常必要的。對房地產項目的供應商進行控制，可以通過控制其質量來保證整個房地產開發項目的質量，增強整個項目的市場競爭力，還能有效地降低質量風險。選擇口碑較好、信譽優良、資格完備的供應商能夠保證該整個施工過程以及材料滿足國家的各項標準，提升整個項目的質量定位。在同等條件下，質量定位高的房地產項目的市場利益更高，風險更小，外部損失更低。同時，其所能帶來的 后續影響，口碑效應和品質效應能夠進一步增加房地產企業的市場競爭力。在進行質量控制的同時，也要加強成本管理。原材料成本以及施工成本是整個房地產項目開發成本中份額非常大的部分。因此，加強供應商部分的成本管理能夠有效地降低整個項目的開發成本，進而增加整體項目的收益。所以，從戰略角度出發，房地產項目開發時要選擇合適的供應商，不僅僅是為了保證或是提升整個項目的質量，還是為了從市場以及企業發展這兩個方面提升企業的可持續發展性。因此，在戰略導向型房地產項目開發時應該根據供應商的產品匹配度、價格、交期、企業信譽、技術能力、合作能力等多方面進行評估和篩選，來找出最適合的供應商進行合作。

2.2房地產項目質量及成本管理

作為一個資金密集型產業，房地產項目開發所需的資金量是非常巨大的，因此在房地產項目開發的過程中，要盡量以保證整體質量為前提，控制和管理成本。實現資金的優化配置，將有限的資金合理地分配到策劃部分、設計部分、采購部分、施工部分和驗收部分。

在進行項目策劃時，要對客戶群體、項目風格定位、項目周圍自然環境等進行合理的分析，來降低開發的風險以及其他外部費用。在進行項目設計時，要選取經濟適用的設計方案，來提升整體項目的市場利益，同時還要在設計時考慮到客戶的需要，滿足客戶的需求。在進行采購時，要嚴格把控材料的質量和成本，選擇最恰當的施工單位，降低項目的風險。在進行施工環節時，要加強對施工合同的管理，時刻把控整個施工項目的質量和成本，降低施工的風險和項目的風險，加強索賠管理。在驗收環節要加強驗收的管理，保證整個項目的完成度，保證整個項目的所有環節都要符合國家標準，在結算環節也要加強管理，加強審核和審查，減少內部損失和二次返工。

2.3從客戶角度出發的質量及成本管理

房地產產業鏈的終端消費者是購房的客戶，只有得到客戶的認可，才能夠加強房地產企業的市場競爭力。從客戶角度出發的房地產項目控制，要充分地了解客戶的需求，并對客戶滿意度做出合理的預期。由于個體的差異性，客戶對于房地產項目的評價標準不同，所以在進行客戶滿意預期時，要選取共性期待作為預估指標。并根據客戶的共性期待對房地產開發項目進行一定的調整，使整個項目的質量更貼近于客戶的期望值。

從工程理論中的價值工程理論來講，提升客戶滿意度能夠有效地提升整個項目的核心競爭力。所以，在進行房地產工程項目開發時，一定要在決策和設計階段評估消費者的心理預期，探尋客戶滿意度的共性指標，再通過分析和計算來找出工程成本與消費者滿意度之間的平衡點。在控制成本的前提下，更好地滿足客戶的需求，進而增加整個項目的市場競爭力和市場利益，實現戰略目標。

總結

戰略導向型的房地產項目管理是科學的、系統的，能夠確保房地產項目在市場競爭中生存，維護項目的市場收益。因此，在開發房地產項目時，要從戰略的角度出發，用戰略導向的管理方式，從供應商、項目自身以及客戶這三個角度進行全面的、系統的管理，最大限度地提升項目的市場競爭力和市場收益。

參考文獻：

[1]朱文軍.戰略視角下房地產開發項目質量成本管理研究[D].東北石油大學，2014.

[2]曾倩慧.論房地產項目開發的設計管理[J].中華民居（下旬刊），2013，03：21-22.

[3]尹浩春.房地產項目開發成本管理現狀與建議[J].山東工業技術，2016，03：246.

房地產項目運作管理范文第4篇

關鍵詞：房地產；項目管理；成本控制

中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：

前言

由于我國經濟的迅速發展，所用時間較短，我國房地產行業起步較晚，房地產項目管理相對于國際先進水平還有一段距離。房地產項目管理是自房地產項目開始至項目完成,通過項目策劃和項目控制,以使項目的投資目標、進度目標和質量目標得以實現。房地產項目管理的核心任務是項目的目標控制。在項目的不同階段, 對各目標的控制也會有所側重。如在項目前期, 具有較大的節省投資的可能,應以成本目標的控制為重點;在項目后期,大量資金已投入,工期延誤將造成重大經濟損失,應以進度目標控制為重。

大量的房地產項目管理實踐證明:項目管理不同階段對項目成本影響的程度是不同的,對項目成本影響最大的是項目決策階段和工程設計階段。在決策階段, 出資人確定投資方向和投資項目,決定項目建設規模,提出項目成本控制目標是進行項目成本控制的前提;在工程設計階段,通過優化比選確定項目工程建設方案是進行項目成本控制的基礎。從房地產項目管理的全過程看,在項目投資決策階段,工程設計階段和工程承發包階段,項目業主在項目成本管理和控制工作中擁有充分的自和決策權,是項目業主進行成本控制的重點。

1 在項目決策階段的成本控制

1.1 房地產項目市場定位合理 ,經濟指標明確

搞好市場預測,準確把握市場脈絡,合理確定項目的開發建設標準,切實找準房地產的消費目標市場, 合適確定建筑特點、價格水平、營銷策略、項目經營方案、開發計劃等內容, 擬定合理可行的項目投資規模、工程數量、項目成本、投資效益等經濟指標,減少低效的成本投入,避免多余成本投入。

低效的成本投入,避免多余成本投入。許多房地產項目存在著價值低的情況,其表現是多方面的。比如功能不合理, 投資效益低,成本過高,質量低下等,其根本原因是市場定位錯位。

1.2 優化房地產項目規劃設計,為決策提供可靠保障

項目規劃設計是實現房地產項目品質的決定性環節。高品質規劃設計要求從環境、景觀入手,努力營造推窗見綠、戶戶有景的花園社區、康居社區。住宅戶型設計中要充分結合當地的氣候特點、居住習慣以及市場要求,提出功能合理、面積緊湊的戶型方案以及多種創新戶型產品。建筑造型設計中充分挖掘地域文化特質;規劃布局從景觀出發,充分結合周邊的景觀資源,每塊用地規劃布局各具特色。針對項目的氣候條件和房地產產品市場定位的要求,整合一套低成本、易實施的工程技術以求以最少的投入獲得最大的投資回報。

2 在項目設計階段的成本控制

工程設計階段是決定成本控制目標的關鍵階段,是正確處理技術與經濟關系,確定和控制

項目成本的關鍵環節。工程設計是否經濟合理,對控制項目成本是有十分重要的意義。

2.1 優選方案和設計單位

房地產項目工程設計的質量和水平,對項目成本控制有決定性的影響。采用方案設計競選和工程設計招標的方式來獲得優秀的設計方案和選擇優秀的工程設計單位,其目的是促使工程設計單位為實現確定的項目功能目標、質量目標、工期目標、成本控制目標和效益目標,采用先進和適用技術,降低工程造價,提高投資效益。

2.2 優化設計方案

在工程設計進程中,進行多方案經濟比選,從中選擇既能滿足建設項目功能需要,又能降低工程造價的方案是設計階段成本控制的重要手段。如房地產項目方案中, 采用東西向或圍合式,追求建筑形態的新、奇、特,一味追求視覺效果,設計出許多異形建筑,這些建筑的復雜輪廓線不僅不利于結構安全,而且無形中擴大建筑外表面積,從而增加工程結構成本和節能成本。開展方案論證和比選, 在滿足房地產項目本身功能、結構抗震、節能等要求基礎上, 獲得最合理造價的優化方案。建筑物形式、建筑結構體系、規劃布局的選擇,建筑材料標準的確定,設計標準的選用等與項目成本有直接關系,應認真研究確定,并充分應用價值工程。

2.3 采用標準化設計和限額設計

房地產項目應適應建筑產業化的發展趨勢和國家技術要求, 對項目的構件、配件、零部件等,只要有條件,都應該實施標準化設計。廣泛采用標準化設計,可以節省設計力量,縮短設計周期,提高勞動生產率,有利于保證施工質量和降低工程造價,加快工程建設進程。

限額設計是采用投資估算和設計任務書,控制施工圖設計, 確保合理確定設計標準、造價指標,在實施階段自我控制設計變更和優化處理方案,防止設計深度不夠、設計標準選用不當的問題和層層加大設計安全系數的傾向。

3 在項目實施階段的成本控制

在一般情況下,房地產項目實施階段成本控制糾偏的調節范圍不會太大。在該階段,通過技術經濟措施節約投資的可能性只有 5% －10%。如果方案不完善,建筑內容不齊全,缺項漏項多,概算、預算編制的深度、精度差,必然會出現較大的成本缺口。這是無法通過實施階段的成本控制來解決,其結果必然是投資成本控制失控,管理失效。在實施階段爭取有效措施加強工程造價管理,管好用好資金。對項目成本控制目標的實現有很重要的意義。

3.1 做好項目施工招標,材料采購招標和合同管理工作

(1) 項目建立完善的成本控制組織機構和規范的成本控制流程。項目運作中確立投資預算、概算、施工圖預算的三者間動態控制方法。

(2) 夯實項目施工招標,材料采購招標和合同管理的基礎。全面建立動態材料和設備價格信息庫,建立常用材料、設備或專業分包工程的指導價制度(如鋁合金、商品混凝土、防水、綠化苗木等),以指導工程建設中的核價工作。充分做好材料市場的分析;招標階段把預算做細,選擇水平高的編制單位;采購階段把好價格關,合理分包和進行甲供材料;供應階段把好質量關。

(3) 正確選擇工程造價的計價方法和合同計價方式。合適、易運作計價方式, 對項目成本控制和管理至關重要。

3.2 加強項目工程施工的現場管理

加強工程變更和簽證的管理。嚴格管理,規范操作,保證變更和簽證的及時性和合理性,是現場成本控制和管理的基本工作準則。一般工程變更簽證的目標值控制在合同價格的5% 以內。工程量簽證或經濟費用簽證實施會簽制度, 同時建立限額簽證制度。

(2)派駐合格的現場甲方代表和建立規范現場管理工作流程。加強對現場工程質量、工期和成本管理,深化預算管理,嚴格預算制度, 保證預算計劃在施工中進行。強化施工過程的施工隊伍管理。

(3)及時、真實地開展工程結算工作。

結語

我國房地產行業起步較晚，房地產項目管理相對于國際先進水平還有一段距離，要想實現我國房地產行業的新發展，必須嚴格控制房地產項目中的成本，房地產項目中的成本控制是整個管理的核心任務，有效降低成本與企業經濟效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強，能夠少甚至杜絕房地產企業中的資金浪費現象，對促進社會與經濟資源的節約意義重大。但是由于我國房地產項目管理中的成本意識不強、控制手段落后，仍需要采取一定的宣傳、創新手段加強控制，才能促進房地產企業在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。

參考文獻：

[1]中國監理協會.建設工程投資控制.北京:中國建筑工業出版社,2004.

房地產項目運作管理范文第5篇

關鍵詞： 房地產項目管理措施存在的問題反思完善

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、地產項目管理的含義

“房地產項目管理屬于工程項目管理的分支，它是房地產項目管理者對系統工程的方法、理論以及觀點的一種綜合運用，全方位、全過程的對房地產項目的使用和建設進行綜合管理，在房地產項目實現生產要素的優化配置，提供給用戶一種優質的產品，這就是房地產項目管理的含義。”[1]可見，房地產項目管理是一種集方法、理論和觀點于一體的綜合應用學科，是全方位、全過程涵蓋橫向和縱向兩個維度的綜合性管控過程，是最終實現房地產項目城市效益和投資者效益雙贏的捷徑。

二、當今中國房地產項目管理過程中主要問題的反思

（一）定位的準確程度

房地產項目開發和管理的首要問題就是準確定位待開發的房地產項目真正的受眾群體。房地產項目最終的服務對象是充滿活力的人，這就決定一個房地產項目要想獲得成功必須是真正具有靈動性和生命力的建筑作品。一個房地產項目如果缺少人氣和生命力，最終會異化為“吞噬精神的鬼魅”，就會變得恐怖之極。最典型的案例當屬耗資50多億打造、面積達32平方公里的內蒙古鄂爾多斯康巴什的那座“豪華新城”。那是一座現代化的豪華新城，計劃居住100萬人口，然而事實上卻成了一座無人居住的“鬼城”，儼然成為中國房地產泡沫的最典型案例。這一現象表現出一些地方在地產開發中投資巨大、開發規模過大、規劃過于超前、建設速度過于迅速等非理性特征。絕大部分“鬼城”配套功能缺失主要糾結于絕對體量不足和相對分布不均兩種情況。絕對體量不足令整個“鬼城”規劃范圍內基礎商業、公共服務、市政等配套設施建設量同居住、商務、工業等新城主導功能的建設體量之間不成正比，配套設施體量與主導功能建設量不能很好的匹配。新城開發規劃上造成的先天性不足與缺陷，后期運作很難完善與整改。這就要在前期的規劃定位可行性研究中，根據項目當地實際情況作出切合實際的定位。

大到城市片區的定位，小到一棟建筑的定位，都需要按實際市場需求做好細致扎實的基礎調研，確定完善實用的產品定位，而不能只靠美好愿景一廂情愿的意志定位。

項目前期可行性調研流于形式，缺乏有力的數據和證據支撐是做不好前期定位的。市場調查不充分，項目前期可行性調研落于形式，憑借多年其他項目經驗盲目決策是當前房地產項目存在的通病。我國不少房地產項目管理前期并沒有進行科學全面的可行性分析，項目定位不清，基本任務不明，與項目運行相關的數據采集不足，相應決策的證據支撐不夠，甚至連項目地塊周邊的基本信息的基礎調研工作都馬馬虎虎、甚至是走個過場，這些都是導致項目先天定位不足，最后無法實現項目價值的直接原因。

無論城市還是片區，乃至一個建筑單體的實施，都必須結合當地區位實際情況由市場推演、合理適度的預測發展規劃定位。以人為本的原則規劃出人們喜歡去且留得住的地產產品，沒有人的空間再好看也是沒有生命力的空洞，毫無價值和意義。

（二）設計的實用程度

“在現實中，當設計出現問題，或者設計未達到預期的目的時，建筑師往往成了批評對象。這是因為，只有設計師才是專業的設計者，設計人員應該負有設計的責任。”[4]眾所周知，房地產項目設計的好壞直接決定這個項目的成敗。設計師的設計理念應該以人為本，以住戶生活舒適的程度的最大化實現作為設計的出發點和落腳點。但是，很多房地產項目的設計往往是隨波逐流、照搬照抄西方某些建筑樣式，缺少創意，更缺乏對住戶細致周到的人文關懷。試想一下，這樣的房地產項目設計理念怎么會取悅消費者？怎么能夠滿足消費者較高的心理預期？所以，房地產企業必須把控在設計理念上有所突破，秉承以人為本的總體思路，符合房地產項目的基本定位，充分考慮將來物業的方便和實用，適當顧及中國傳統建筑景觀學說的基本禁忌，充分融入項目管理者的人文關懷情結。只有本著這種思路設計開發的房地產項目才能在真正意義上締造出高層次、高檔次的有形建筑產品和建筑藝術品。

一個項目的設計從總體規劃到單體建筑，從整體景觀到建筑小品，從室內裝修到飾品陳設等等，都體現和檢驗著設計的實用性，歸根結底地產產品是要服務于人的。因此，房地產項目設計的實用程度也是檢驗該項目成功與否的重要指標，是房地產開發企業項目開發和管理過程中不容小覷的重要因素。

（三）實施的到位程度

我國房地產部分在建項目因資金問題而在質量方面大打折扣。只有少數正規房地產企業能夠真正有效的實現并行開拓多種資金融通渠道，最大限度的盤活流動資金，確保在建項目的卓越品質。中國的消費者已經從過去單純依據產品價格定勝負的幼稚消費觀念成長為理性的通過產品綜合性價比來全面考量產品優劣程度。產品的綜合性價比從何而來？它不僅來源于產品低廉的價格，更取決于產品自身的品質、設計、功能、節能水平、售后服務等多重關鍵性的復雜因素。所以，房地產項目管理的理念也必須伴隨著中國房地產消費者的消費理念而與時俱進。本人認為：房地產項目管理者應當從以下環節入手努力提高產品各方面的到位情況，設計的合理性、結構的安全性、節能環保性、功能全面性、質量可靠性、技術先進性、造價的經濟性、物業管理的周到細致性等。總之，產品品質到位是房地產企業長盛不衰、永葆青春的秘訣。房地產項目開發者只有嚴守品質到位關，努力提高產品的綜合性價比，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

有人說宣傳時的效果圖像仙境，但實際到手的視覺圖如陷阱。試問：房地產項目宣傳時期的理想效果與消費者實際獲得的建成效果因何就能相差這般遙遠？這個問題的癥結就在于房地產項目實施過程中的將理論轉化為實踐的現實把控程度如何。每一個環節的失控都有可能影響最后使用者的評價，無論環節多么冗繁，工藝多么復雜，房地產企業都需要嚴格的把控，以確保產品品質百分百實施到位。

結 語

房地產項目開發和管理是牽涉到資源重新分配和整合的過程。房地產企業想在激勵的市場競爭中立于不敗之地，務必在做好項目前期可行性定位，選擇與實力強大的勘察、設計、施工、監理、營銷單位形成強強聯合的陣勢，用真心、誠心、細心、愛心去打造符合現代購房消費者心理需求的房產。此外，有效控制質量、設計理念、施工精細度等，會使房地產項目管理左右逢源、如虎添翼的順利推進。

參考文獻：

[1] 呂聞：《我國房地產項目管理中存在的問題及措施研究》，載《商》，2012年第5期，第109頁。

[2] 彭永輝：《房地產企業項目管理的常見問題及對策研究》，載《科技與企業》，2012年6月（下），第33頁。