房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理

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房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理范文第1篇

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目計(jì)劃；控制；房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理

Abstract: the real estate project management is real estate project managers use plan, control and management tools, the operation of real estate projects for the whole system management, which planned to management and control of the project management throughout all the time. Analysis of project management plan of the main influence factors, and through the beforehand control, process control and feedback control method to strengthen the control management controls for real estate project effective realization of project quality, schedule and cost objectives, and has very important realistic meaning, in project operation are more its scientific application value.

Keywords: project plan; Control; Real estate; Project management

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理與控制管理

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理

項(xiàng)目計(jì)劃是項(xiàng)目組織根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)的設(shè)定，對項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程中的各項(xiàng)活動(dòng)做出的周密安排。項(xiàng)目計(jì)劃管理就是項(xiàng)目實(shí)施者圍繞項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)地確定項(xiàng)目任務(wù)、安排工作進(jìn)度、編制完成任務(wù)所需要的資源預(yù)算等，從而保證項(xiàng)目能夠在合理的工期內(nèi)，用盡可能少的資源或較低的成本和盡可能高的質(zhì)量完成。它是項(xiàng)目管理的基本職能，也是項(xiàng)目實(shí)施的基礎(chǔ)。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中,由于每個(gè)項(xiàng)目都有其特殊性，從而決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目中必然包含種種相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)和不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)、功能、技術(shù)、施工、外部環(huán)境等不確定因素,對項(xiàng)目的計(jì)劃執(zhí)行都會(huì)產(chǎn)生各種各樣的影響。因而房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理更有其重要意義及指導(dǎo)作用。通過項(xiàng)目計(jì)劃管理，對項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行籌劃安排,將項(xiàng)目的全過程、全部目標(biāo)和全部活動(dòng)全部納入計(jì)劃的軌道,使人力、材料、機(jī)械、設(shè)備和建設(shè)資金等各種資源得到合理充分有效的運(yùn)用, 避免突發(fā)狀況使得項(xiàng)目停滯或后退，以期實(shí)現(xiàn)過程中及時(shí)對各階段各環(huán)節(jié)進(jìn)行協(xié)調(diào),達(dá)到質(zhì)量優(yōu)良、工期和造價(jià)合理的預(yù)定目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理包含了范圍計(jì)劃、進(jìn)度計(jì)劃、費(fèi)用計(jì)劃、質(zhì)量計(jì)劃、溝通計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃、采購計(jì)劃、變更計(jì)劃等各方面管理內(nèi)容。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目控制管理

項(xiàng)目控制是指項(xiàng)目管理者根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展的狀況，對比目標(biāo)計(jì)劃，找出偏差，分析原因、研究糾偏對策，并實(shí)施糾偏措施的全過程。由于項(xiàng)目在前期的計(jì)劃工作中存在許多不確定性，在實(shí)施過程中又常常會(huì)有各種因素的干擾，因此在按項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的過程中，項(xiàng)目的進(jìn)展、質(zhì)量及各種資源、成本都會(huì)偏離計(jì)劃預(yù)期軌道，如何通過有效地控制糾偏，達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，即項(xiàng)目控制管理就成為項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容。

房地產(chǎn)項(xiàng)目所處環(huán)境的復(fù)雜性和目標(biāo)的多重性，使得項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程往往偏離項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，而項(xiàng)目開發(fā)周期的重要性對房地產(chǎn)企業(yè)不言而喻，它直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)入市場的時(shí)間，關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，出于資金安排和銷售的需要，項(xiàng)目開工后，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)輕易變更事前擬定的開盤時(shí)間和交房時(shí)間，這就要求項(xiàng)目按規(guī)定達(dá)到預(yù)售條件，并在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，項(xiàng)目整體開發(fā)進(jìn)展必須服從公司經(jīng)營目標(biāo)的需求。現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程建設(shè)往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)，或?yàn)橼s工而大量增加成本，造成項(xiàng)目目標(biāo)的失衡。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目中實(shí)施控制管理，通過事前控制、現(xiàn)場控制和事后控制達(dá)到對項(xiàng)目全過程的有效管控，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義與實(shí)際應(yīng)用價(jià)值。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理的主要影響因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目由于受到地域位置、項(xiàng)目環(huán)境、資源及管理要素配置的影響，呈現(xiàn)出較強(qiáng)的差異性，即使是同一個(gè)項(xiàng)目，在不同的開發(fā)階段，也會(huì)面臨許多的不確定因素。因此項(xiàng)目的計(jì)劃管理就要求管理者在項(xiàng)目伊始就識別分析項(xiàng)目運(yùn)作過程中可能出現(xiàn)的不利影響因素，并對這些因素在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過程中產(chǎn)生的影響作用進(jìn)行詳盡分析，并在計(jì)劃中提前考慮對策及措施。

1、宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)政策因素影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目高度依賴于市場與資金要素，受經(jīng)濟(jì)及政策因素影響，呈現(xiàn)出周期性的發(fā)展規(guī)律，把握經(jīng)濟(jì)走勢及宏觀政策導(dǎo)向是項(xiàng)目管理者在項(xiàng)目規(guī)劃階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注并把握的關(guān)鍵，是項(xiàng)目計(jì)劃的依據(jù)。

2、項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)、管控模式及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作是一個(gè)綜合管控的過程，項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)和管控模式設(shè)計(jì)、項(xiàng)目經(jīng)理及團(tuán)隊(duì)人力資源的合理配置是項(xiàng)目管理成敗的關(guān)鍵，它隱含了項(xiàng)目計(jì)劃管理的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，并對項(xiàng)目計(jì)劃管理產(chǎn)生直接影響作用。

3、項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)單位及利益干系人的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及多領(lǐng)域的合作與協(xié)同，各相關(guān)單位是項(xiàng)目開發(fā)過程中合作深度和廣度較大的部分，也是項(xiàng)目管理的重點(diǎn)與難點(diǎn)，在項(xiàng)目計(jì)劃管理中充分考慮相關(guān)單位及利益干系人的影響因素，才能充分反映項(xiàng)目運(yùn)作過程的實(shí)際進(jìn)程，使項(xiàng)目計(jì)劃更具有操作性。

4、資金影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作需要大額資金的支持，資金鏈的通暢才能確保項(xiàng)目的平穩(wěn)運(yùn)作，項(xiàng)目計(jì)劃管理要充分考慮資金因素，特別是銷售環(huán)境惡劣形勢下的融資計(jì)劃，并提前做相應(yīng)的籌劃工作。

5、設(shè)計(jì)變更影響

在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過程中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)并不是完全固定不變的，實(shí)際操作中可能因?yàn)橐恍┲鳌⒖陀^原因需要對設(shè)計(jì)作局部調(diào)整，而設(shè)計(jì)變更后，必定連帶著進(jìn)度、成本等方面的變動(dòng)，這些也是在項(xiàng)目計(jì)劃管理中需要充分考慮的。

6、材料供應(yīng)影響

項(xiàng)目材料的選擇決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)、成本和工程質(zhì)量。在項(xiàng)目計(jì)劃管理中充分考慮與項(xiàng)目定位相匹配的材料供應(yīng)計(jì)劃，采用高效、合理的材料采購管理系統(tǒng)將能有效控制項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和成本。

7、施工環(huán)境影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的地質(zhì)條件、氣候及交通等因素都嚴(yán)重影響項(xiàng)目施工進(jìn)展，并對質(zhì)量、成本產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。在項(xiàng)目計(jì)劃管理中，特別是進(jìn)度計(jì)劃管理中應(yīng)特別重視環(huán)境差異性所帶來的時(shí)差變化，合理有效控制工期。

8、承包單位技術(shù)能力與管理水平影響

施工現(xiàn)場情況千變?nèi)f化，技術(shù)與管理這兩者因素直接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度、安全等，如承包單位技術(shù)力量不強(qiáng)，施工方案不當(dāng)，管理不善，解決問題不及時(shí)，將對項(xiàng)目產(chǎn)生嚴(yán)重影響，并直接導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃的失控。

9、項(xiàng)目范圍及界面劃分問題影響

這關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)過程中的義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)分配。項(xiàng)目范圍與各工作界面劃分合理，可以有效減少重疊與職責(zé)邊界不清，便于項(xiàng)目計(jì)劃的制定與執(zhí)行，反之項(xiàng)目范圍不清，界面劃分不合理，將給項(xiàng)目計(jì)劃管理帶來災(zāi)難性的影響。

10、專業(yè)分包影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中存在電梯、智能化、景觀綠化等專業(yè)分包工程，這些專業(yè)分包工程專業(yè)性強(qiáng)，分工明確，包含專業(yè)設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備供應(yīng)等，對隊(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)來說往往選擇周期長、現(xiàn)場較難控制與協(xié)調(diào)，需要在項(xiàng)目計(jì)劃中應(yīng)充分考慮。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理主要影響因素的控制策略

根據(jù)上述影響因素分析，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者在項(xiàng)目一旦確立后，就應(yīng)對項(xiàng)目計(jì)劃主要影響因素進(jìn)行科學(xué)評估，充分了解各種因素對項(xiàng)目實(shí)施將會(huì)產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響，并在項(xiàng)目計(jì)劃管理過程中以項(xiàng)目實(shí)際情況和項(xiàng)目目標(biāo)為依據(jù)，對各種影響因素作出準(zhǔn)確判斷。在制定項(xiàng)目計(jì)劃的同時(shí)，根據(jù)影響因素的嚴(yán)重性、發(fā)生的概率及時(shí)間順序，分別制定事先控制、過程控制及反饋控制等不同的管控策略，并對各因素進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，做好預(yù)防措施。當(dāng)某種因素影響項(xiàng)目進(jìn)展，使項(xiàng)目偏離預(yù)期軌道時(shí)能及時(shí)做出行之有效的反應(yīng)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度、費(fèi)用、質(zhì)量等要素能按計(jì)劃，在管理者的控制范圍內(nèi)健康平穩(wěn)的運(yùn)作。   

項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)、管控模式、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)及利益干系人和資金因素必須納入事前控制范圍，可通過項(xiàng)目范圍管理，制定范圍計(jì)劃，采用項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品分解結(jié)構(gòu)及組織分解結(jié)構(gòu)等一系列管理工具，對組織、人力資源、利益相關(guān)者及資金要素等做詳細(xì)規(guī)劃、分析，并按項(xiàng)目最終可交付成果，逐層分解落實(shí)到項(xiàng)目各個(gè)可執(zhí)行的工作包中，實(shí)現(xiàn)對上述重要影響因素的事先管控。至于宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)政策影響因素，則更應(yīng)在項(xiàng)目確立前，通過項(xiàng)目識別與需求分析，全面把控并在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中努力將對項(xiàng)目的影響程度降至最低。

過程控制主要針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的營造階段，針對設(shè)計(jì)、招標(biāo)及施工環(huán)節(jié)中可能出現(xiàn)的項(xiàng)目界面劃分、材料供應(yīng)、施工環(huán)境、承包單位技術(shù)能力與管理水平及專業(yè)分包等影響因素。這需要項(xiàng)目管理者在項(xiàng)目計(jì)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃分解，包括每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)上的一系列流程，都需要管理者事無巨細(xì)的明確應(yīng)在何時(shí)完成，和制定完成的標(biāo)準(zhǔn)，并通過過程中不斷地進(jìn)行PDCA循環(huán)，來保證對項(xiàng)目計(jì)劃的有效控制。

對項(xiàng)目界面劃分、材料供應(yīng)、施工環(huán)境、承包單位技術(shù)能力與管理水平及專業(yè)分包等影響項(xiàng)目進(jìn)度管理的因素實(shí)施過程控制，可以通過節(jié)點(diǎn)制定和節(jié)點(diǎn)控制來實(shí)現(xiàn)。節(jié)點(diǎn)控制包括節(jié)點(diǎn)過程控制以及節(jié)點(diǎn)完成的控制。節(jié)點(diǎn)過程控制是進(jìn)度計(jì)劃控制實(shí)施的主體階段，也是進(jìn)度計(jì)劃控制成敗的關(guān)鍵。幾乎每一個(gè)房地產(chǎn)公司的每一個(gè)項(xiàng)目都可以拿出進(jìn)度計(jì)劃，但在實(shí)際管控過程中，遺憾的是卻很少見進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施的對照計(jì)劃，缺乏過程控制，特別是缺乏對關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的把控，才導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度一拖再拖。通過對上述各種影響因素的全面、系統(tǒng)分析，設(shè)置合理的控制節(jié)點(diǎn)加強(qiáng)管控，是防止計(jì)劃失控的有效手段。

反饋控制主要針對計(jì)劃變更，包括設(shè)計(jì)變更影響帶來的計(jì)劃變更和項(xiàng)目進(jìn)度超期導(dǎo)致的計(jì)劃變更。兩者都需要項(xiàng)目管理者及時(shí)告知領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門，組織召開計(jì)劃變更協(xié)調(diào)會(huì)，將計(jì)劃變更的影響降到最低；并分析總結(jié)，形成書面材料，為以后工作的改進(jìn)提供建議。反饋控制能有效解決設(shè)計(jì)變更影響導(dǎo)致的進(jìn)度計(jì)劃問題。

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;存在問題;措施控制

Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.

Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control

中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1前言

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在于能否做出正確的措施控制及對項(xiàng)目進(jìn)行合理的管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)比較復(fù)雜的過程,它包括項(xiàng)目的可行性論證、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的報(bào)建報(bào)批、工程的招標(biāo)、施工組織與監(jiān)理、財(cái)務(wù)管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業(yè)管理等。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié),也是實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理一直是困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要不足，其對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開展，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的開展有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進(jìn)行工程開發(fā)的管理工作，推動(dòng)論文范文企業(yè)的健康發(fā)展。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問題

3.1項(xiàng)目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范進(jìn)行運(yùn)作，使得這個(gè)階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市場調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會(huì)出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此開發(fā)商在項(xiàng)目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。

3.2由于對設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無法跟上,造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題很多,有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更,變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序,忽視設(shè)計(jì)對項(xiàng)目投資控制的重要性,設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失,文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。在工程項(xiàng)目決策前,進(jìn)行財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法,它是開發(fā)商在開工前對工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行,進(jìn)行全面的分析論證。可行性研究工作得不到重視,導(dǎo)致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業(yè)用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

3.3項(xiàng)目運(yùn)行過程項(xiàng)目管理機(jī)制不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度管理及成本控制的失控。項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控,如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控,延期交房普遍;房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力,管理費(fèi)用過高及不可預(yù)見費(fèi)用超出預(yù)期。對于項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理以外的工作,如項(xiàng)目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高,直接影響了項(xiàng)目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中,糾紛不斷。

3.4物業(yè)服務(wù)管理,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務(wù),物業(yè)管理是我國房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過程中,最忽略的地方,也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在:未能積極處理售買雙方的關(guān)系,售后維修不及時(shí),配套設(shè)施不到位等。

3.5從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

4房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理措施

4.1建設(shè)工程項(xiàng)目組織模式管理

建立建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化管理體系需成立專門的組織機(jī)構(gòu)，組成人員主要由工程設(shè)計(jì)、施工、造價(jià)、財(cái)務(wù)人員組成。該系統(tǒng)的建立和有效運(yùn)行是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及建設(shè)項(xiàng)目每個(gè)崗位，甚至每一個(gè)員工，因此需要建立一個(gè)科學(xué)、合理、精干、高效的跨部門組織機(jī)構(gòu)來指揮協(xié)調(diào)整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化管理體系的制定和落實(shí)過程。這項(xiàng)工作由公司領(lǐng)導(dǎo)層直接參與和決斷，遵循責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則明確劃分職能，盡量避免只歸口不負(fù)責(zé)的情況，從而避免各部門之間因職能分配不當(dāng)而造成扯皮和糾紛。因此，明確和落實(shí)職能分工是建立該系統(tǒng)的先決條件和重要基礎(chǔ)。

4.2全面完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略導(dǎo)向型；房地產(chǎn)項(xiàng)目；項(xiàng)目管理

為了提升房產(chǎn)項(xiàng)目的市場競爭力，提升項(xiàng)目的成功性和市場利益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從戰(zhàn)略的眼光來看待項(xiàng)目開發(fā)管理，并探尋與自身項(xiàng)目相符的戰(zhàn)略性開發(fā)管理辦法。

1.戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)開發(fā)管理

房地產(chǎn)開發(fā)管理是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工作，涉及方方面面的運(yùn)作和管理。戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)開發(fā)管理是一種科學(xué)的、系統(tǒng)化的、全方位的、全角度的項(xiàng)目管理辦法，這種管理辦法要求開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前對各項(xiàng)因素進(jìn)行系統(tǒng)化的分析，綜合考慮，再制定出管理辦法的一種項(xiàng)目管理模式。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合管理，控制項(xiàng)目的成本和提升項(xiàng)目的質(zhì)量，開發(fā)商就要從全局的角度出發(fā)，從整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的角度進(jìn)行戰(zhàn)略性的思考和研究，從供應(yīng)商、房地產(chǎn)項(xiàng)目以及客戶這三個(gè)角度出發(fā)，制定合理的質(zhì)量管理和成本控制的辦法。以此來打破傳統(tǒng)項(xiàng)目管理的局限性，規(guī)避傳統(tǒng)項(xiàng)目管理中成本控制辦法落后以及忽視質(zhì)量成本的弊端，從供應(yīng)商質(zhì)量控制和成本控制的角度出發(fā)，提升整體項(xiàng)目的質(zhì)量。通過調(diào)整和控制項(xiàng)目自身的成本和質(zhì)量，來從內(nèi)控角度提升整個(gè)項(xiàng)目管理的管理質(zhì)量和管理效率，繼而提升項(xiàng)目的市場競爭力、市場效益、社會(huì)效益。最后還要從客戶的角度出發(fā)，從需求方的方向進(jìn)行分析和研究，進(jìn)一步加強(qiáng)整體項(xiàng)目的管理和控制，提升預(yù)期的客戶滿意度，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)的口碑和市場競爭力。

2.戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理辦法

2.1供應(yīng)商質(zhì)量及成本管理

從整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈來看，供應(yīng)商屬于房地產(chǎn)行業(yè)的上游行業(yè)，是整個(gè)鏈?zhǔn)疆a(chǎn)業(yè)的重要組成部分，因此從戰(zhàn)略角度來看，供應(yīng)商的質(zhì)量和成本控制是非常必要的。對房地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)商進(jìn)行控制，可以通過控制其質(zhì)量來保證整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，增強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目的市場競爭力，還能有效地降低質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。選擇口碑較好、信譽(yù)優(yōu)良、資格完備的供應(yīng)商能夠保證該整個(gè)施工過程以及材料滿足國家的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，提升整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量定位。在同等條件下，質(zhì)量定位高的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場利益更高，風(fēng)險(xiǎn)更小，外部損失更低。同時(shí)，其所能帶來的 后續(xù)影響，口碑效應(yīng)和品質(zhì)效應(yīng)能夠進(jìn)一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。在進(jìn)行質(zhì)量控制的同時(shí)，也要加強(qiáng)成本管理。原材料成本以及施工成本是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本中份額非常大的部分。因此，加強(qiáng)供應(yīng)商部分的成本管理能夠有效地降低整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，進(jìn)而增加整體項(xiàng)目的收益。所以，從戰(zhàn)略角度出發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)要選擇合適的供應(yīng)商，不僅僅是為了保證或是提升整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量，還是為了從市場以及企業(yè)發(fā)展這兩個(gè)方面提升企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性。因此，在戰(zhàn)略導(dǎo)向型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)應(yīng)該根據(jù)供應(yīng)商的產(chǎn)品匹配度、價(jià)格、交期、企業(yè)信譽(yù)、技術(shù)能力、合作能力等多方面進(jìn)行評估和篩選，來找出最適合的供應(yīng)商進(jìn)行合作。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量及成本管理

作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的資金量是非常巨大的，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，要盡量以保證整體質(zhì)量為前提，控制和管理成本。實(shí)現(xiàn)資金的優(yōu)化配置，將有限的資金合理地分配到策劃部分、設(shè)計(jì)部分、采購部分、施工部分和驗(yàn)收部分。

在進(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí)，要對客戶群體、項(xiàng)目風(fēng)格定位、項(xiàng)目周圍自然環(huán)境等進(jìn)行合理的分析，來降低開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)以及其他外部費(fèi)用。在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，要選取經(jīng)濟(jì)適用的設(shè)計(jì)方案，來提升整體項(xiàng)目的市場利益，同時(shí)還要在設(shè)計(jì)時(shí)考慮到客戶的需要，滿足客戶的需求。在進(jìn)行采購時(shí)，要嚴(yán)格把控材料的質(zhì)量和成本，選擇最恰當(dāng)?shù)氖┕挝唬档晚?xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行施工環(huán)節(jié)時(shí)，要加強(qiáng)對施工合同的管理，時(shí)刻把控整個(gè)施工項(xiàng)目的質(zhì)量和成本，降低施工的風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)索賠管理。在驗(yàn)收環(huán)節(jié)要加強(qiáng)驗(yàn)收的管理，保證整個(gè)項(xiàng)目的完成度，保證整個(gè)項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)都要符合國家標(biāo)準(zhǔn)，在結(jié)算環(huán)節(jié)也要加強(qiáng)管理，加強(qiáng)審核和審查，減少內(nèi)部損失和二次返工。

2.3從客戶角度出發(fā)的質(zhì)量及成本管理

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的終端消費(fèi)者是購房的客戶，只有得到客戶的認(rèn)可，才能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。從客戶角度出發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目控制，要充分地了解客戶的需求，并對客戶滿意度做出合理的預(yù)期。由于個(gè)體的差異性，客戶對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同，所以在進(jìn)行客戶滿意預(yù)期時(shí)，要選取共性期待作為預(yù)估指標(biāo)。并根據(jù)客戶的共性期待對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行一定的調(diào)整，使整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量更貼近于客戶的期望值。

從工程理論中的價(jià)值工程理論來講，提升客戶滿意度能夠有效地提升整個(gè)項(xiàng)目的核心競爭力。所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，一定要在決策和設(shè)計(jì)階段評估消費(fèi)者的心理預(yù)期，探尋客戶滿意度的共性指標(biāo)，再通過分析和計(jì)算來找出工程成本與消費(fèi)者滿意度之間的平衡點(diǎn)。在控制成本的前提下，更好地滿足客戶的需求，進(jìn)而增加整個(gè)項(xiàng)目的市場競爭力和市場利益，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

總結(jié)

戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是科學(xué)的、系統(tǒng)的，能夠確保房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場競爭中生存，維護(hù)項(xiàng)目的市場收益。因此，在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要從戰(zhàn)略的角度出發(fā)，用戰(zhàn)略導(dǎo)向的管理方式，從供應(yīng)商、項(xiàng)目自身以及客戶這三個(gè)角度進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的管理，最大限度地提升項(xiàng)目的市場競爭力和市場收益。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；成本控制

中圖分類號：F045.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

前言

由于我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，所用時(shí)間較短，我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理相對于國際先進(jìn)水平還有一段距離。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是自房地產(chǎn)項(xiàng)目開始至項(xiàng)目完成,通過項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目控制,以使項(xiàng)目的投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心任務(wù)是項(xiàng)目的目標(biāo)控制。在項(xiàng)目的不同階段, 對各目標(biāo)的控制也會(huì)有所側(cè)重。如在項(xiàng)目前期, 具有較大的節(jié)省投資的可能,應(yīng)以成本目標(biāo)的控制為重點(diǎn);在項(xiàng)目后期,大量資金已投入,工期延誤將造成重大經(jīng)濟(jì)損失,應(yīng)以進(jìn)度目標(biāo)控制為重。

大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)踐證明:項(xiàng)目管理不同階段對項(xiàng)目成本影響的程度是不同的,對項(xiàng)目成本影響最大的是項(xiàng)目決策階段和工程設(shè)計(jì)階段。在決策階段, 出資人確定投資方向和投資項(xiàng)目,決定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模,提出項(xiàng)目成本控制目標(biāo)是進(jìn)行項(xiàng)目成本控制的前提;在工程設(shè)計(jì)階段,通過優(yōu)化比選確定項(xiàng)目工程建設(shè)方案是進(jìn)行項(xiàng)目成本控制的基礎(chǔ)。從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的全過程看,在項(xiàng)目投資決策階段,工程設(shè)計(jì)階段和工程承發(fā)包階段,項(xiàng)目業(yè)主在項(xiàng)目成本管理和控制工作中擁有充分的自和決策權(quán),是項(xiàng)目業(yè)主進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。

1 在項(xiàng)目決策階段的成本控制

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位合理 ,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明確

搞好市場預(yù)測,準(zhǔn)確把握市場脈絡(luò),合理確定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),切實(shí)找準(zhǔn)房地產(chǎn)的消費(fèi)目標(biāo)市場, 合適確定建筑特點(diǎn)、價(jià)格水平、營銷策略、項(xiàng)目經(jīng)營方案、開發(fā)計(jì)劃等內(nèi)容, 擬定合理可行的項(xiàng)目投資規(guī)模、工程數(shù)量、項(xiàng)目成本、投資效益等經(jīng)濟(jì)指標(biāo),減少低效的成本投入,避免多余成本投入。

低效的成本投入,避免多余成本投入。許多房地產(chǎn)項(xiàng)目存在著價(jià)值低的情況,其表現(xiàn)是多方面的。比如功能不合理, 投資效益低,成本過高,質(zhì)量低下等,其根本原因是市場定位錯(cuò)位。

1.2 優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì),為決策提供可靠保障

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)的決定性環(huán)節(jié)。高品質(zhì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求從環(huán)境、景觀入手,努力營造推窗見綠、戶戶有景的花園社區(qū)、康居社區(qū)。住宅戶型設(shè)計(jì)中要充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)、居住習(xí)慣以及市場要求,提出功能合理、面積緊湊的戶型方案以及多種創(chuàng)新戶型產(chǎn)品。建筑造型設(shè)計(jì)中充分挖掘地域文化特質(zhì);規(guī)劃布局從景觀出發(fā),充分結(jié)合周邊的景觀資源,每塊用地規(guī)劃布局各具特色。針對項(xiàng)目的氣候條件和房地產(chǎn)產(chǎn)品市場定位的要求,整合一套低成本、易實(shí)施的工程技術(shù)以求以最少的投入獲得最大的投資回報(bào)。

2 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

工程設(shè)計(jì)階段是決定成本控制目標(biāo)的關(guān)鍵階段,是正確處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系,確定和控制

項(xiàng)目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。工程設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)合理,對控制項(xiàng)目成本是有十分重要的意義。

2.1 優(yōu)選方案和設(shè)計(jì)單位

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量和水平,對項(xiàng)目成本控制有決定性的影響。采用方案設(shè)計(jì)競選和工程設(shè)計(jì)招標(biāo)的方式來獲得優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案和選擇優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)單位,其目的是促使工程設(shè)計(jì)單位為實(shí)現(xiàn)確定的項(xiàng)目功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、工期目標(biāo)、成本控制目標(biāo)和效益目標(biāo),采用先進(jìn)和適用技術(shù),降低工程造價(jià),提高投資效益。

2.2 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

在工程設(shè)計(jì)進(jìn)程中,進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比選,從中選擇既能滿足建設(shè)項(xiàng)目功能需要,又能降低工程造價(jià)的方案是設(shè)計(jì)階段成本控制的重要手段。如房地產(chǎn)項(xiàng)目方案中, 采用東西向或圍合式,追求建筑形態(tài)的新、奇、特,一味追求視覺效果,設(shè)計(jì)出許多異形建筑,這些建筑的復(fù)雜輪廓線不僅不利于結(jié)構(gòu)安全,而且無形中擴(kuò)大建筑外表面積,從而增加工程結(jié)構(gòu)成本和節(jié)能成本。開展方案論證和比選, 在滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目本身功能、結(jié)構(gòu)抗震、節(jié)能等要求基礎(chǔ)上, 獲得最合理造價(jià)的優(yōu)化方案。建筑物形式、建筑結(jié)構(gòu)體系、規(guī)劃布局的選擇,建筑材料標(biāo)準(zhǔn)的確定,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的選用等與項(xiàng)目成本有直接關(guān)系,應(yīng)認(rèn)真研究確定,并充分應(yīng)用價(jià)值工程。

2.3 采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)適應(yīng)建筑產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢和國家技術(shù)要求, 對項(xiàng)目的構(gòu)件、配件、零部件等,只要有條件,都應(yīng)該實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。廣泛采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì),可以節(jié)省設(shè)計(jì)力量,縮短設(shè)計(jì)周期,提高勞動(dòng)生產(chǎn)率,有利于保證施工質(zhì)量和降低工程造價(jià),加快工程建設(shè)進(jìn)程。

限額設(shè)計(jì)是采用投資估算和設(shè)計(jì)任務(wù)書,控制施工圖設(shè)計(jì), 確保合理確定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、造價(jià)指標(biāo),在實(shí)施階段自我控制設(shè)計(jì)變更和優(yōu)化處理方案,防止設(shè)計(jì)深度不夠、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)選用不當(dāng)?shù)膯栴}和層層加大設(shè)計(jì)安全系數(shù)的傾向。

3 在項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制

在一般情況下,房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制糾偏的調(diào)節(jié)范圍不會(huì)太大。在該階段,通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施節(jié)約投資的可能性只有 5% －10%。如果方案不完善,建筑內(nèi)容不齊全,缺項(xiàng)漏項(xiàng)多,概算、預(yù)算編制的深度、精度差,必然會(huì)出現(xiàn)較大的成本缺口。這是無法通過實(shí)施階段的成本控制來解決,其結(jié)果必然是投資成本控制失控,管理失效。在實(shí)施階段爭取有效措施加強(qiáng)工程造價(jià)管理,管好用好資金。對項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有很重要的意義。

3.1 做好項(xiàng)目施工招標(biāo),材料采購招標(biāo)和合同管理工作

(1) 項(xiàng)目建立完善的成本控制組織機(jī)構(gòu)和規(guī)范的成本控制流程。項(xiàng)目運(yùn)作中確立投資預(yù)算、概算、施工圖預(yù)算的三者間動(dòng)態(tài)控制方法。

(2) 夯實(shí)項(xiàng)目施工招標(biāo),材料采購招標(biāo)和合同管理的基礎(chǔ)。全面建立動(dòng)態(tài)材料和設(shè)備價(jià)格信息庫,建立常用材料、設(shè)備或?qū)I(yè)分包工程的指導(dǎo)價(jià)制度(如鋁合金、商品混凝土、防水、綠化苗木等),以指導(dǎo)工程建設(shè)中的核價(jià)工作。充分做好材料市場的分析;招標(biāo)階段把預(yù)算做細(xì),選擇水平高的編制單位;采購階段把好價(jià)格關(guān),合理分包和進(jìn)行甲供材料;供應(yīng)階段把好質(zhì)量關(guān)。

(3) 正確選擇工程造價(jià)的計(jì)價(jià)方法和合同計(jì)價(jià)方式。合適、易運(yùn)作計(jì)價(jià)方式, 對項(xiàng)目成本控制和管理至關(guān)重要。

3.2 加強(qiáng)項(xiàng)目工程施工的現(xiàn)場管理

加強(qiáng)工程變更和簽證的管理。嚴(yán)格管理,規(guī)范操作,保證變更和簽證的及時(shí)性和合理性,是現(xiàn)場成本控制和管理的基本工作準(zhǔn)則。一般工程變更簽證的目標(biāo)值控制在合同價(jià)格的5% 以內(nèi)。工程量簽證或經(jīng)濟(jì)費(fèi)用簽證實(shí)施會(huì)簽制度, 同時(shí)建立限額簽證制度。

(2)派駐合格的現(xiàn)場甲方代表和建立規(guī)范現(xiàn)場管理工作流程。加強(qiáng)對現(xiàn)場工程質(zhì)量、工期和成本管理,深化預(yù)算管理,嚴(yán)格預(yù)算制度, 保證預(yù)算計(jì)劃在施工中進(jìn)行。強(qiáng)化施工過程的施工隊(duì)伍管理。

(3)及時(shí)、真實(shí)地開展工程結(jié)算工作。

結(jié)語

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理相對于國際先進(jìn)水平還有一段距離，要想實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展，必須嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制是整個(gè)管理的核心任務(wù)，有效降低成本與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強(qiáng)，能夠少甚至杜絕房地產(chǎn)企業(yè)中的資金浪費(fèi)現(xiàn)象，對促進(jìn)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)資源的節(jié)約意義重大。但是由于我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本意識不強(qiáng)、控制手段落后，仍需要采取一定的宣傳、創(chuàng)新手段加強(qiáng)控制，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理范文第5篇

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理措施存在的問題反思完善

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義

“房地產(chǎn)項(xiàng)目管理屬于工程項(xiàng)目管理的分支，它是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者對系統(tǒng)工程的方法、理論以及觀點(diǎn)的一種綜合運(yùn)用，全方位、全過程的對房地產(chǎn)項(xiàng)目的使用和建設(shè)進(jìn)行綜合管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，提供給用戶一種優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，這就是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義。”[1]可見，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一種集方法、理論和觀點(diǎn)于一體的綜合應(yīng)用學(xué)科，是全方位、全過程涵蓋橫向和縱向兩個(gè)維度的綜合性管控過程，是最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目城市效益和投資者效益雙贏的捷徑。

二、當(dāng)今中國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中主要問題的反思

（一）定位的準(zhǔn)確程度

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和管理的首要問題就是準(zhǔn)確定位待開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目真正的受眾群體。房地產(chǎn)項(xiàng)目最終的服務(wù)對象是充滿活力的人，這就決定一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目要想獲得成功必須是真正具有靈動(dòng)性和生命力的建筑作品。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目如果缺少人氣和生命力，最終會(huì)異化為“吞噬精神的鬼魅”，就會(huì)變得恐怖之極。最典型的案例當(dāng)屬耗資50多億打造、面積達(dá)32平方公里的內(nèi)蒙古鄂爾多斯康巴什的那座“豪華新城”。那是一座現(xiàn)代化的豪華新城，計(jì)劃居住100萬人口，然而事實(shí)上卻成了一座無人居住的“鬼城”，儼然成為中國房地產(chǎn)泡沫的最典型案例。這一現(xiàn)象表現(xiàn)出一些地方在地產(chǎn)開發(fā)中投資巨大、開發(fā)規(guī)模過大、規(guī)劃過于超前、建設(shè)速度過于迅速等非理性特征。絕大部分“鬼城”配套功能缺失主要糾結(jié)于絕對體量不足和相對分布不均兩種情況。絕對體量不足令整個(gè)“鬼城”規(guī)劃范圍內(nèi)基礎(chǔ)商業(yè)、公共服務(wù)、市政等配套設(shè)施建設(shè)量同居住、商務(wù)、工業(yè)等新城主導(dǎo)功能的建設(shè)體量之間不成正比，配套設(shè)施體量與主導(dǎo)功能建設(shè)量不能很好的匹配。新城開發(fā)規(guī)劃上造成的先天性不足與缺陷，后期運(yùn)作很難完善與整改。這就要在前期的規(guī)劃定位可行性研究中，根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙?shí)際情況作出切合實(shí)際的定位。

大到城市片區(qū)的定位，小到一棟建筑的定位，都需要按實(shí)際市場需求做好細(xì)致扎實(shí)的基礎(chǔ)調(diào)研，確定完善實(shí)用的產(chǎn)品定位，而不能只靠美好愿景一廂情愿的意志定位。

項(xiàng)目前期可行性調(diào)研流于形式，缺乏有力的數(shù)據(jù)和證據(jù)支撐是做不好前期定位的。市場調(diào)查不充分，項(xiàng)目前期可行性調(diào)研落于形式，憑借多年其他項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)盲目決策是當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的通病。我國不少房地產(chǎn)項(xiàng)目管理前期并沒有進(jìn)行科學(xué)全面的可行性分析，項(xiàng)目定位不清，基本任務(wù)不明，與項(xiàng)目運(yùn)行相關(guān)的數(shù)據(jù)采集不足，相應(yīng)決策的證據(jù)支撐不夠，甚至連項(xiàng)目地塊周邊的基本信息的基礎(chǔ)調(diào)研工作都馬馬虎虎、甚至是走個(gè)過場，這些都是導(dǎo)致項(xiàng)目先天定位不足，最后無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的直接原因。

無論城市還是片區(qū)，乃至一個(gè)建筑單體的實(shí)施，都必須結(jié)合當(dāng)?shù)貐^(qū)位實(shí)際情況由市場推演、合理適度的預(yù)測發(fā)展規(guī)劃定位。以人為本的原則規(guī)劃出人們喜歡去且留得住的地產(chǎn)產(chǎn)品，沒有人的空間再好看也是沒有生命力的空洞，毫無價(jià)值和意義。

（二）設(shè)計(jì)的實(shí)用程度

“在現(xiàn)實(shí)中，當(dāng)設(shè)計(jì)出現(xiàn)問題，或者設(shè)計(jì)未達(dá)到預(yù)期的目的時(shí)，建筑師往往成了批評對象。這是因?yàn)椋挥性O(shè)計(jì)師才是專業(yè)的設(shè)計(jì)者，設(shè)計(jì)人員應(yīng)該負(fù)有設(shè)計(jì)的責(zé)任。”[4]眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的好壞直接決定這個(gè)項(xiàng)目的成敗。設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)理念應(yīng)該以人為本，以住戶生活舒適的程度的最大化實(shí)現(xiàn)作為設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。但是，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)往往是隨波逐流、照搬照抄西方某些建筑樣式，缺少創(chuàng)意，更缺乏對住戶細(xì)致周到的人文關(guān)懷。試想一下，這樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念怎么會(huì)取悅消費(fèi)者？怎么能夠滿足消費(fèi)者較高的心理預(yù)期？所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須把控在設(shè)計(jì)理念上有所突破，秉承以人為本的總體思路，符合房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本定位，充分考慮將來物業(yè)的方便和實(shí)用，適當(dāng)顧及中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌，充分融入項(xiàng)目管理者的人文關(guān)懷情結(jié)。只有本著這種思路設(shè)計(jì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能在真正意義上締造出高層次、高檔次的有形建筑產(chǎn)品和建筑藝術(shù)品。

一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)從總體規(guī)劃到單體建筑，從整體景觀到建筑小品，從室內(nèi)裝修到飾品陳設(shè)等等，都體現(xiàn)和檢驗(yàn)著設(shè)計(jì)的實(shí)用性，歸根結(jié)底地產(chǎn)產(chǎn)品是要服務(wù)于人的。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的實(shí)用程度也是檢驗(yàn)該項(xiàng)目成功與否的重要指標(biāo)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和管理過程中不容小覷的重要因素。

（三）實(shí)施的到位程度

我國房地產(chǎn)部分在建項(xiàng)目因資金問題而在質(zhì)量方面大打折扣。只有少數(shù)正規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)能夠真正有效的實(shí)現(xiàn)并行開拓多種資金融通渠道，最大限度的盤活流動(dòng)資金，確保在建項(xiàng)目的卓越品質(zhì)。中國的消費(fèi)者已經(jīng)從過去單純依據(jù)產(chǎn)品價(jià)格定勝負(fù)的幼稚消費(fèi)觀念成長為理性的通過產(chǎn)品綜合性價(jià)比來全面考量產(chǎn)品優(yōu)劣程度。產(chǎn)品的綜合性價(jià)比從何而來？它不僅來源于產(chǎn)品低廉的價(jià)格，更取決于產(chǎn)品自身的品質(zhì)、設(shè)計(jì)、功能、節(jié)能水平、售后服務(wù)等多重關(guān)鍵性的復(fù)雜因素。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的理念也必須伴隨著中國房地產(chǎn)消費(fèi)者的消費(fèi)理念而與時(shí)俱進(jìn)。本人認(rèn)為：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者應(yīng)當(dāng)從以下環(huán)節(jié)入手努力提高產(chǎn)品各方面的到位情況，設(shè)計(jì)的合理性、結(jié)構(gòu)的安全性、節(jié)能環(huán)保性、功能全面性、質(zhì)量可靠性、技術(shù)先進(jìn)性、造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性、物業(yè)管理的周到細(xì)致性等。總之，產(chǎn)品品質(zhì)到位是房地產(chǎn)企業(yè)長盛不衰、永葆青春的秘訣。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者只有嚴(yán)守品質(zhì)到位關(guān)，努力提高產(chǎn)品的綜合性價(jià)比，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

有人說宣傳時(shí)的效果圖像仙境，但實(shí)際到手的視覺圖如陷阱。試問：房地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳時(shí)期的理想效果與消費(fèi)者實(shí)際獲得的建成效果因何就能相差這般遙遠(yuǎn)？這個(gè)問題的癥結(jié)就在于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中的將理論轉(zhuǎn)化為實(shí)踐的現(xiàn)實(shí)把控程度如何。每一個(gè)環(huán)節(jié)的失控都有可能影響最后使用者的評價(jià)，無論環(huán)節(jié)多么冗繁，工藝多么復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)都需要嚴(yán)格的把控，以確保產(chǎn)品品質(zhì)百分百實(shí)施到位。

結(jié) 語

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和管理是牽涉到資源重新分配和整合的過程。房地產(chǎn)企業(yè)想在激勵(lì)的市場競爭中立于不敗之地，務(wù)必在做好項(xiàng)目前期可行性定位，選擇與實(shí)力強(qiáng)大的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營銷單位形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的陣勢，用真心、誠心、細(xì)心、愛心去打造符合現(xiàn)代購房消費(fèi)者心理需求的房產(chǎn)。此外，有效控制質(zhì)量、設(shè)計(jì)理念、施工精細(xì)度等，會(huì)使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理左右逢源、如虎添翼的順利推進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 呂聞：《我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題及措施研究》，載《商》，2012年第5期，第109頁。

[2] 彭永輝：《房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的常見問題及對策研究》，載《科技與企業(yè)》，2012年6月（下），第33頁。