不動產(chǎn)登記程序

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不動產(chǎn)登記程序范文第1篇

一、增加第5條，規(guī)定對與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項予以登記的條文

1.從理論上看，與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容

理論上的通說認(rèn)為，不動產(chǎn)登記是指國家登記機構(gòu)將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動的事項記載于不動產(chǎn)登記簿并供公眾查閱。不動產(chǎn)登記簿用于記載不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利狀況及其他法定事項。也就是說，不動產(chǎn)登記的不僅是不動產(chǎn)的權(quán)利，與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項，或稱之為其他事項，也是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容。不動產(chǎn)登記簿上的其他事項部分是記載自然狀況、權(quán)利狀況以外的依法應(yīng)當(dāng)記載的事項。

2.從不動產(chǎn)登記實務(wù)看，與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容

《房屋登記辦法》第2條規(guī)定，房屋登記是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。《房屋登記簿管理試行辦法》第10條規(guī)定，登記簿的其他狀況部分，記載預(yù)告登記權(quán)利人和義務(wù)人、身份證明號碼、預(yù)告登記證明號、補換證情況；異議登記申請人、異議事項；查封機關(guān)、查封文件及文號、查封時間、查封期限、解除查封文件及文號、解除查封的時間等。也就是說，在不動產(chǎn)登記最復(fù)雜的房屋登記實務(wù)中，登記簿記載的內(nèi)容被嚴(yán)格區(qū)分為房屋權(quán)利與其他事項。換言之，在登記簿上記載的與房屋權(quán)利相關(guān)的其他事項，也是登記簿記載的重要內(nèi)容。

3.從《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》本身看，與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容

《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第2條“本條例所稱不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。”意思是，除了不動產(chǎn)權(quán)利之外，其他法定事項也是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容。該條例在第4條以具體列舉加概括的方式規(guī)定了應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)權(quán)利，也在第7條第3款第（三）項規(guī)定了涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項屬于不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容。但是該條例卻沒有規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀呐c登記簿記載的不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項，從整體上看，內(nèi)容和體系上不完整。

鑒于以上理由，為了保持內(nèi)容、體系和結(jié)構(gòu)上的完整，筆者認(rèn)為，《不動產(chǎn)登記暫行條例》應(yīng)當(dāng)在第5條以列舉加概括的方式規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马棥．?dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請登記的事項主要有：一是限制權(quán)利人處分登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利的事項，主要指對登記簿上記載的內(nèi)容有異議產(chǎn)生的異議登記。限制登記簿上的權(quán)利人再處分權(quán)利的預(yù)告登記等。二是指變更、修正登記簿記載的內(nèi)容事項，主要指登記簿上記載的內(nèi)容變更或錯誤產(chǎn)生的變更登記、更正登記等。三是指補發(fā)或換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書、登記證明的事項，主要指因不動產(chǎn)權(quán)利證書、登記證明遺失或毀損產(chǎn)生的補證記載或換證記載。四是指法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)記載的事項。如人民法院及其他有權(quán)機關(guān)查封房屋產(chǎn)生的查封登記等。作此兜底性的規(guī)定，以免掛一漏萬。

因此，筆者建議《不動產(chǎn)登記暫行條例》增加第5條，規(guī)定對與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項予以登記的條文。若如此，增加的《不動產(chǎn)登記暫行條例》第5條為：

第5條：下列與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

（一）限制權(quán)利人處分登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利的事項；

（二）變更、修正登記簿記載內(nèi)容的事項；

（三）補發(fā)或換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書、登記證明的事項；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)記載的事項。

二、增加第16條第2款，規(guī)定登記機構(gòu)可以根據(jù)查驗情況詢問申請人

按《物權(quán)法》第12條第1款第（二）項規(guī)定，詢問申請人屬于因申請啟動的房屋登記的必需程序。但是，如果將詢問申請人作為不動產(chǎn)登記的必需程序，有以下不利因素：

一是行政行為是行政主體的執(zhí)法行為。行政行為是行政主體行使行政職權(quán)的行為，行政職權(quán)來源于國家的法律，行使行政職權(quán)的行為就是執(zhí)行國家法律的行為，簡稱行政執(zhí)法行為。不動產(chǎn)登記是具體行政行為，也是行政執(zhí)法行為，詢問申請人是行政執(zhí)法行為中的一個環(huán)節(jié)。《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)〈全面推進依法行政實施綱要〉的通知》（國發(fā)〔2004〕10號）第22條規(guī)定，實施行政執(zhí)法人員資格制度，沒有取得行政執(zhí)法人員資格的不得從事行政執(zhí)法工作。在司法實務(wù)中，《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》（法釋〔2002〕21號）第10條規(guī)定，被告提供的被訴具體行政行為所依據(jù)的詢問筆錄作為書證的，應(yīng)當(dāng)有行政執(zhí)法人員、被詢問人的簽名或者蓋章。據(jù)此可知，因房屋登記產(chǎn)生的行政訴訟案件中，作為證據(jù)提交的詢問筆錄，若是無行政執(zhí)法證書的人制作的，將不被人民法院采信。人民法院將視登記機構(gòu)沒有履行詢問申請人的職責(zé)，從而認(rèn)定登記程序違法，可能據(jù)此作出對登記機構(gòu)不利的判決。限于當(dāng)前的體制，登記機構(gòu)無足夠的行政執(zhí)法人員履行詢問申請人的職責(zé)。

二是登記機構(gòu)為了認(rèn)真履行職責(zé)，對申請人就申請登記事項是否是其真實意思表示、申請登記的不動產(chǎn)是否為共有、不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正等進行詢問，并制作筆錄，如此則費時費力，影響工作效率，導(dǎo)致申請人的不滿。

三是可能引起被詢問人的反感，或傳達不真實的信息，或引發(fā)登記人員與被詢問人之間不必要的矛盾。

四是如果登記機構(gòu)出于程序完整的考慮，規(guī)避程序缺陷引起的責(zé)任，印制制式的詢問筆錄，由被詢問人在備選答案上作選擇。或者采用更簡單的辦法，在權(quán)利登記申請書上加一欄，寫明“本人對申請登記的有關(guān)事項已接受登記人員的詢問” ，由申請人簽字確認(rèn)了事。因此，將詢問申請人作為不動產(chǎn)登記的必需程序有可能起不到維護登記公信力的作用，也有可能因登記機構(gòu)規(guī)避程序缺陷引起的責(zé)任流于形式。

當(dāng)然，筆者認(rèn)為，詢問申請人對查明申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利來源是否清晰、合法也有一定的作用，但也需在權(quán)利來源材料收集齊全后，從材料之間相互關(guān)聯(lián)、相互印證的角度看，有必要時才詢問。如某人因出賣房屋申請轉(zhuǎn)移登記，提供的身份證明為幾年前辦的居民身份證，身份證上的相片與現(xiàn)場的申請人有較大差別，登記人員可以對其實施詢問，比如問其身份證號碼是多少等。故筆者認(rèn)為，將“就有關(guān)登記事項詢問申請人”作為選擇性程序，由登記機構(gòu)根據(jù)登記工作的實際情況選擇使用為宜。因此，筆者建議增加第16條第2款，規(guī)定登記機構(gòu)可以根據(jù)查驗情況詢問申請人。若如此，修訂后的《不動產(chǎn)登記暫行條例》第16條為：

第16條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進行查驗：

（一）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致；

（二）權(quán)屬來源證明材料和有關(guān)證明文件與申請登記的內(nèi)容是否一致；

（三）申請登記的不動產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭議；

（四）登記申請是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

登記機構(gòu)根據(jù)查驗情況可以就有關(guān)登記事項詢問申請人。

三、將第9條第2句修正為禁止更改登記簿的規(guī)定，增加第3句，規(guī)定錯誤的登記內(nèi)容通過更正登記程序更正

《物權(quán)法》第16條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。該法第19條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿的記載具有公信力，公信力的支撐來源于登記簿記載內(nèi)容的合法、真實和有效，因此，任何人和任何機構(gòu)不得進行涂改或更改，即使登記簿的記載有錯誤，也應(yīng)當(dāng)通過更正登記程序予以修正。

在不動產(chǎn)登記最重要的房屋登記實務(wù)中，《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》第4.5.8條規(guī)定，“任何人不得擅自更改登記簿。當(dāng)?shù)怯洸居涊d的事項有誤時，應(yīng)按更正登記程序進行更正”。

筆者認(rèn)為，房屋登記的此經(jīng)驗值得借鑒。《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第9條第2句“任何人不得損毀不動產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項”。此句是關(guān)于可以依法更改登記簿的規(guī)定。但筆者查閱現(xiàn)時的法律、法規(guī)，沒有關(guān)于更改登記簿的規(guī)定，故本句中可以依法更改登記簿的規(guī)定成為空中樓閣，應(yīng)當(dāng)借鑒房屋登記的經(jīng)驗修正為禁止更改登記簿的規(guī)定，若如此，修正后的第9條為：

第9條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿。任何人不得損毀、涂改、修改不動產(chǎn)登記簿。當(dāng)?shù)怯洸居涊d的事項有誤時，應(yīng)按更正登記程序進行更正。

四、將第12條第1款具體列舉加概括式的規(guī)定修正為具體列舉加概括再加定性式的規(guī)定

申請，是欲將民事主體在民事活動中取得的不動產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生的相關(guān)事項記載于不動產(chǎn)登記簿的啟動方式。但在民事活動中，因合同、協(xié)議等基于當(dāng)事人合意的民事法律行為，是當(dāng)事人取得不動產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項的重要方式。換言之，因合同、協(xié)議等基于當(dāng)事人合意的民事法律行為，是當(dāng)事人取得不動產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項的原因。原因要轉(zhuǎn)化成結(jié)果，就需要法律行為的當(dāng)事人履行各自的義務(wù)，其中，協(xié)助對方申請不動產(chǎn)登記是最重要的義務(wù)之一。不存在當(dāng)事人的合意，不涉及他方當(dāng)事人，因此單方申請即可。換言之，存在當(dāng)事人合意的，涉及對方當(dāng)事人利益，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請登記。《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第12條第1款 “因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。”筆者認(rèn)為，此規(guī)定是具體列舉加概括式規(guī)定，其中的買賣只是基于合意的民事法律行為之一。設(shè)定抵押權(quán)則有依法律規(guī)定設(shè)定抵押權(quán)和依當(dāng)事人合意設(shè)定抵押權(quán)，依法律規(guī)定設(shè)定的抵押權(quán)無須登記即具有抵押權(quán)的效力，即使要申請登記，也是權(quán)利人單方申請將其已經(jīng)享有的抵押權(quán)記載在登記簿上，僅起公示的作用，無權(quán)利設(shè)立作用；而依當(dāng)事人合意設(shè)定的抵押權(quán)才需抵押當(dāng)事人共同申請登記，自記載于登記簿上時起產(chǎn)生抵押權(quán)的效力，即具有權(quán)利設(shè)立的作用和公示的作用，故“設(shè)定抵押權(quán)”的用語在此也不嚴(yán)謹(jǐn)。且“買賣、設(shè)定抵押權(quán)”的范圍太狹窄，因此，應(yīng)當(dāng)將第12條第1款具體列舉加概括式的規(guī)定修正為具體列舉加概括再加定性式的規(guī)定，若如此，修正后的第12條為：

第12條 因合同、協(xié)議等基于當(dāng)事人合意的民事法律行取得的不動產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生的事項，申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：

（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；

（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的；

（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的；

（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況變化，申請變更登記的；

（五）不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；

（六）申請更正登記和異議登記的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的情形。

五、刪除第17條第2款和第3款中的“調(diào)查”和“被調(diào)查人”

《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第12條第2款規(guī)定，對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)國家機關(guān)進行調(diào)查。對有爭執(zhí)的申請內(nèi)容進行調(diào)查是登記機構(gòu)的職責(zé)。

但是，《物權(quán)法》第12條規(guī)定，查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料和如實、及時登記有關(guān)事項是登記機構(gòu)的職責(zé)。《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第2條規(guī)定，不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。該條例第14條規(guī)定了申請人申請登記時應(yīng)當(dāng)提交的材料，并對提交的申請材料的真實性負責(zé)。據(jù)此可知，不動產(chǎn)登記就是登記機構(gòu)根據(jù)不同的登記類型，將經(jīng)過查驗的登記材料上的信息及時、如實記載在登記簿上的行為。不動產(chǎn)登記是記載行為，如果申請登記的內(nèi)容沒有相應(yīng)的登記申請材料作證據(jù)支撐的，將不會被記載在登記簿上。且該條例第16條第（三）項已經(jīng)明確將申請登記的不動產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭議列為登記機構(gòu)查驗的內(nèi)容之一。換言之，有爭議的申請內(nèi)容沒有充分的登記材料作支撐，自然不會被記載在登記簿上。且不動產(chǎn)登記機構(gòu)不宜介入申請人間的民事爭執(zhí)，申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利或事項存在爭議時，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人自行協(xié)商解決或通過訴訟、仲裁解決。調(diào)查處理當(dāng)事人間的民事爭執(zhí)不應(yīng)當(dāng)成為登記機構(gòu)的職責(zé)。因此，應(yīng)當(dāng)刪除第17條第2款和第3款中的“調(diào)查”和“被調(diào)查人”，若如此，修正后的17條為：

第17條 屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看：

（一）房屋所有權(quán)初始登記；

（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；

（三）因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；

（四）不動產(chǎn)登記機構(gòu)認(rèn)為需要實地查看的其他情形。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實地查看時，申請人應(yīng)當(dāng)予以配合。

參考文獻：

1.王利民 尹飛 程嘯.中國物權(quán)法教程.人民法院出版社.2007

不動產(chǎn)登記程序范文第2篇

一、不動產(chǎn)登記機構(gòu)

根據(jù)北京市編辦《關(guān)于整合北京市不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》規(guī)定，北京市國土局為我市不動產(chǎn)登記機構(gòu)，北京市、區(qū)縣相關(guān)部門承擔(dān)的土地、房屋、林地等不動產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一交由市國土局承擔(dān)。不動產(chǎn)的管理職責(zé)仍由原相關(guān)部門承擔(dān)。本市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記予以五年過渡期。過渡期后，改由北京市國土局負責(zé)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記工作。

北京市不動產(chǎn)登記事務(wù)中心，具體承擔(dān)在京中央單位、駐京部隊、保密單位等不動產(chǎn)登記的事務(wù)性工作;各區(qū)縣不動產(chǎn)登記事務(wù)中心，承擔(dān)本行政區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)(不含軍產(chǎn)、央產(chǎn)、保密產(chǎn))登記有關(guān)的事務(wù)性工作，市、區(qū)縣不動產(chǎn)登記事務(wù)中心辦公地址及咨詢電話詳見附件。

為方便群眾辦理房屋交易和申請不動產(chǎn)登記，減少群眾辦事成本，原則上在區(qū)縣不動產(chǎn)登記事務(wù)中心辦公場地保留市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委房屋交易窗口，盡量實現(xiàn)同址辦公。

二、不動產(chǎn)登記簿證啟用時間及原有證書效力

不動產(chǎn)登記程序范文第3篇

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記　權(quán)利登記　托倫斯登記

許多國家的民法典將有體物分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。我國新出臺的《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第2條也將物分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。動產(chǎn)和不動產(chǎn)的區(qū)分，重點在于位置移動對其價值的影響。可以說。不動產(chǎn)是指那些不能移動或移動后即損壞其完整性、損害其使用價值和價值的物。根據(jù)世界各國立法通例。不動產(chǎn)物權(quán)的各種變動都必須登記。

一、各國不動產(chǎn)登記制度模式

基于動產(chǎn)與不動產(chǎn)的之間的區(qū)別，二者在物權(quán)變動方式方面存在重大區(qū)別。物權(quán)變動中，動產(chǎn)的公示方式為交付占有，不動產(chǎn)的公示方式為登記。這樣動產(chǎn)買賣就因交付而轉(zhuǎn)移所有權(quán)，不動產(chǎn)則必須登記才能轉(zhuǎn)移所有權(quán)。所謂不動產(chǎn)登記。即經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。當(dāng)今世界各國的不動產(chǎn)登記制度主要有三種：契據(jù)登記制度、權(quán)利登記制度、托倫斯登記制度。

(一)契據(jù)登記制度

契據(jù)登記制(又稱法國登記制)。登記機關(guān)進行登記時，僅根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)契據(jù)所載的內(nèi)容予以登記，故此稱為契據(jù)登記制。該模式中登記是公示不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法，不動產(chǎn)物權(quán)變動依當(dāng)事人的合意發(fā)生效力，登記不過為已發(fā)生的物權(quán)變動對抗第三人的要件。也就是說未經(jīng)登記的契據(jù)、合意也是生效的。登記機關(guān)對物權(quán)變動無實質(zhì)審查的權(quán)限，對契據(jù)中的實體權(quán)利內(nèi)容不審查，只作形式審查，僅審查申請登記的手續(xù)是否齊備，契據(jù)是否合法成立。所以登記事項實質(zhì)上不成立或無效時不能對抗善意的第三人。登記簿采用人的編成主義，即不以不動產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，而以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編成之，登記完畢后僅在關(guān)于不動產(chǎn)交易的契約上注記登記的經(jīng)過，不發(fā)權(quán)利證書。登記物權(quán)變動的狀態(tài)，不僅登記物權(quán)之現(xiàn)存狀態(tài)，而且登記物權(quán)之變動。實際上，登記的效力和登記的要求是密切聯(lián)系在一起，正因為采自愿和形式審查原則。才有登記為證明契據(jù)成立和僅具有對抗效力的后果。采用這種模式的國家有法國、意大利、西班牙、日本等。

(二)權(quán)利登記制度

權(quán)利登記制(又稱德國登記制)。登記不僅是公示不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法。而且是不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件。未在登記簿上登記的不動產(chǎn)物權(quán)即為不存在，故此稱為權(quán)利登記制。權(quán)利登記制度是德國首創(chuàng)。國家設(shè)置專門的機構(gòu)，對不動產(chǎn)權(quán)利的取得、變更在登記簿上予以記載的法律事實。登記的內(nèi)容為物權(quán)，而不是物權(quán)發(fā)生的基礎(chǔ)行為――合同。登記的目的主要在于確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、公示、發(fā)放權(quán)利證書。登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動之效力發(fā)生要件。即不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，除當(dāng)事人合意外，必須登記，否則不發(fā)生物權(quán)變動的效力。登記機關(guān)進行登記時采用實質(zhì)審查主義，審查不動產(chǎn)物權(quán)變動實質(zhì)關(guān)系，如權(quán)利變更的前提條件是否完備，權(quán)利人是否為登記的有權(quán)處分的人等。登記簿上登記的事實，即使與事實不符，也不得以其不成立或無效對抗第三人，常常視為有效。登記簿的編成采取物的編成主義，以不動產(chǎn)物權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)編成之。登記簿只記入不動產(chǎn)物權(quán)現(xiàn)在的狀態(tài)。可見權(quán)利登記制度與契據(jù)登記制度恰恰相反。由于兩種不同的制度設(shè)計，權(quán)利登記制度下，登記具有強制性、普遍性，登記程序、內(nèi)容要求都嚴(yán)格于契據(jù)登記制度。采用這種模式的有德國、奧地利、瑞士和北歐的一些國家。

(三)托倫斯登記制度

托倫斯登記制(又稱權(quán)利交付制)。該模式為澳大利亞法官托倫斯爵士(Sir Robert Thomas)根據(jù)權(quán)利登記制度改良而來，1855年始行于南澳州，現(xiàn)在美國多數(shù)州也采用，被認(rèn)為是現(xiàn)行最優(yōu)的登記制度。因為從權(quán)利登記制度改良而來，所以主要部分還是與權(quán)利登記制度相同，登記一定不動產(chǎn)時，登記機關(guān)仍然采用實質(zhì)審查主義；登記有公信力，登記事項與真實情況不符時。不得以其不成立或無效對抗第三人，常常視為有效，登記具有絕對的法律效力：登記簿只記入不動產(chǎn)物權(quán)現(xiàn)在的狀態(tài)；不動產(chǎn)物權(quán)非經(jīng)登記，不發(fā)生效力。特點主要在于登記程序方面：登記機關(guān)依照一定的程序，確定不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)后制成權(quán)利證書一式二份，一份交申請人收執(zhí)以供確認(rèn)權(quán)利之用，一份存登記機關(guān)以編成登記簿。權(quán)利人持有的權(quán)利證書實際上就是登記簿的副本。其內(nèi)容與登記簿的相應(yīng)部分完全一致。不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)依一定的形式，做成抵押書兩份，登記機關(guān)審查后記人登記簿。國家設(shè)置專門的賠償基金。因登記不實而給真權(quán)利人造成損害時，國家負賠償責(zé)任。采用這種模式的有澳大利亞、新西蘭和其他一部分英美法國家和地區(qū)如英格蘭、愛爾蘭、加拿大等。

二、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀及特征

(一)我國實行不動產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)登記證發(fā)放制度

就發(fā)給登記權(quán)利證書而言，我國不動產(chǎn)登記制度與托倫斯登記制度基本一致。當(dāng)然托倫斯登記制度的自愿登記模式以及專門賠償金與我國現(xiàn)行規(guī)定不同。1983年頒布的《城市私有房屋管理條例》第6條：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”1987年我國相繼頒布了《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》，1990年頒布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和其他權(quán)利的設(shè)定，均為無效。”從此規(guī)定看出，我國實行登記生效要件主義。1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第59條：“國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”這一規(guī)定使得不動產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)登記證發(fā)放制度正式確立。《土地登記規(guī)則》第65條還規(guī)定：“土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利者的法律依據(jù)：土地證書是土地登記卡部分內(nèi)容的副本，是土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者的法律憑證。”我國新出臺的《物權(quán)法》沿用此制度，第17條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)的物權(quán)證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的。除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。”可見，我國的不動產(chǎn)登記中存在權(quán)利證書的交付，而權(quán)利人持有的權(quán)利證書是登記簿的副本。

(二)不動產(chǎn)登記是物權(quán)變動生效要件

我國《物權(quán)法》第9條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”可見，登記作為不動產(chǎn)

物權(quán)變動的生效要件，物權(quán)的變動必須經(jīng)過登記方能生效。不登記不能產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效果，任何人都可以通過官方的途徑獲取登記信息并基于對登記的信賴而為法律行為，登記有絕對公信力。該規(guī)定與權(quán)利登記制度相符，采用權(quán)利登記制度與我國目前法律法規(guī)的規(guī)定、部門規(guī)章的規(guī)定以及目前司法機關(guān)的實踐比較吻合，這有利于降低法律運行的成本。

(三)登記程序嚴(yán)格

在權(quán)利登記制度下，登記是物權(quán)變動的必然程序，登記是強制的；在契據(jù)登記制度下，物權(quán)僅依當(dāng)事人意思即可變動，登記僅僅具有對抗第三人的效力而非物權(quán)變動的必然程序，所以登記是自愿的。比較特殊的是托倫斯登記制度，雖然原則上是任意登記主義，但是不動產(chǎn)一旦申請第一次登記以后，此后其物權(quán)變動依然需要強制登記，否則不發(fā)生法律效力。我國法律規(guī)定強制登記。不登記則不發(fā)生效力。

權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度一般采用實質(zhì)審查。我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度采用的也是實質(zhì)審查主義。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條也強調(diào)房地產(chǎn)權(quán)屬登記須經(jīng)土地管理部門“核實”。《土地登記規(guī)則》第27條至第30條也分別規(guī)定了權(quán)利人須持有關(guān)合同和證明交易真實性的其他文件申請登記。我國《物權(quán)法》規(guī)定對不動產(chǎn)登記實行統(tǒng)一登記制度。當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關(guān)事項等；申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。如此規(guī)定是為保證登記的真實性，保障登記具有公信力。

(四)登記機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任

不動產(chǎn)登記的公信力所解決的是不動產(chǎn)登記制度針對物權(quán)變動中的能動方即交易相對人的法律效力問題。因為登記具有公信力，信任登記簿記載內(nèi)容的第三人可以據(jù)此交易并取得不動產(chǎn)上相關(guān)的權(quán)利，如果登記簿的記載錯誤，則真正的權(quán)利人會遭受損失。為了在保護善意第三人的同時兼顧真正權(quán)利人的利益，在不動產(chǎn)登記具備公信力的權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度國家。建立了不動產(chǎn)登記的登記錯誤賠償機制。我國物權(quán)法規(guī)定，因登記錯誤給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。當(dāng)然‘，如果因為當(dāng)事人提供虛假材料申請登記。給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

(五)登記簿采取物之編成主義

不動產(chǎn)登記程序范文第4篇

近期頒布的 《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）是我國第一部不動產(chǎn)登記方面的行政法規(guī)。它的頒布意味著我國在建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的 “四統(tǒng)一”上邁出了重要的、關(guān)鍵性的一步。《條例》共分六章，三十五條，依次對立法目的、基本原則、不動產(chǎn)登記簿、登記程序、登記信息和法律責(zé)任等做出了規(guī)定，筆者將對這些內(nèi)容進行系列解讀。

《條例》第一條規(guī)定：“為整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，制定本條例。”這是對立法目的的規(guī)定。也就是說，制定《條例》有以下目的。

一、整合不動產(chǎn)登記職責(zé)

這一點是毋庸置疑的。《物權(quán)法》第十條第二款就明確規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。” 2013年3月15日十二屆人大一次會議審議通過的《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》中就明確要求，“減少部門職責(zé)交叉和分散。最大限度地整合分散在國務(wù)院不同部門相同或相似的職責(zé)，理順部門職責(zé)關(guān)系。房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)，……分別整合由一個部門承擔(dān)”。同年3月26日國務(wù)院辦公廳的“關(guān)于實施《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工的通知”明確要求：由中央編辦負責(zé)，在2013年4月底前完成房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)的整合。由國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負責(zé)，在2014年6月前出臺不動產(chǎn)登記條例并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。2013年11月20日國務(wù)院常務(wù)會議決定：將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負擔(dān)。由國土資源部負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。行業(yè)管理和不動產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門承擔(dān)。各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實際，將不動產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個部門。

《條例》將“整合不動產(chǎn)登記職責(zé)”作為立法目的之一，正是為了貫徹落實《物權(quán)法》和《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》的要求。為了實現(xiàn)這一點，《條例》第六條規(guī)定，“國務(wù)院國土資源主管部門負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督”。

二、規(guī)范登記行為

不動產(chǎn)登記行為非常復(fù)雜，既涉及到各種復(fù)雜的法律問題，也涉及到不同的主體，如不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記申請人、有關(guān)國家機關(guān)。在這個過程中，如果要規(guī)范各方的登記行為，確保登記依法有序進行，做到登記的真實與準(zhǔn)確，就必須要有明確而詳細的規(guī)定對登記行為加以規(guī)范。這對于實現(xiàn)統(tǒng)一登記的我國而言更為重要。因為以往不同的不動產(chǎn)權(quán)利由不同的登記機構(gòu)依據(jù)不動產(chǎn)的登記程序記載于不同的登記簿上，而現(xiàn)在要統(tǒng)一登記職責(zé)，將土地、房屋、林地、草原、海域等不動產(chǎn)上的權(quán)利由統(tǒng)一的登記機關(guān)依據(jù)統(tǒng)一的程序記載于統(tǒng)一的登記簿上，這就更加需要對登記行為加以規(guī)范。正因如此，《條例》從登記機構(gòu)的管轄、登記簿冊的制作與管理到登記的申請、受理、審核等各個環(huán)節(jié)做出了明確的規(guī)定，以規(guī)范各方的登記行為。

三、方便群眾申請登記

方便群眾申請登記是此次《條例》立法的一個重要目標(biāo)。這里的“群眾”泛指所有的申請登記的民事主體，包括自然人、法人、其他組織等。可以說，《條例》在第三章“登記程序”的規(guī)定中處處貫徹落實了方便群眾申請登記的立法目的。

第一，以往由于登記機構(gòu)、登記程序的分散，導(dǎo)致人民群眾因為一樁房地產(chǎn)交易要分別到土地登記機構(gòu)、房屋登記機構(gòu)辦理兩次登記，繳納兩次費用并領(lǐng)取兩本權(quán)屬證書，極不方便。因此，統(tǒng)一登記職責(zé)在很大程度上能夠方便群眾申請登記。

第二，為方便群眾申請登記，《條例》第十六條第二款要求，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。這樣一來，申請人就可以按照公示的材料目錄準(zhǔn)備材料并事先填寫好示范文本，從而節(jié)約了登記申請的時間。

第三，《條例》第十五條第一款規(guī)定，當(dāng)事人或者其人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)辦公場所申請不動產(chǎn)登記。也就是說，申請人可以自行申請登記，也可以委托他人代為申請登記。

第四，依據(jù)《條例》第十七條，“不動產(chǎn)登記機構(gòu)收到不動產(chǎn)登記申請材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：（一）屬于登記職責(zé)范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人；（二）申請材料存在可以當(dāng)場更正的錯誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請人當(dāng)場更正，申請人當(dāng)場更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人；（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內(nèi)容；（四）申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權(quán)的機構(gòu)申請。不動產(chǎn)登記機構(gòu)未當(dāng)場書面告知申請人不予受理的，視為受理”。該規(guī)定的目的就是要方便人民群眾，防止一些不動產(chǎn)登記機構(gòu)的工作人員麻木不仁、濫用權(quán)力，隨意折騰老百姓。

第五，《條例》第二十條要求，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，除非法律另有規(guī)定。這樣可以防止登記機構(gòu)隨意拖延辦理登記的時間，當(dāng)然具體的每一類登記的時限是不同的，有些登記如所有權(quán)初始登記、抵押權(quán)設(shè)立登記可能復(fù)雜一些，需要時間長一些，有些登記時間很短，甚至要求一個工作日內(nèi)就完成登記如異議登記。但無論如何，最長也不能超過30個工作日。

第六，《條例》第二十一條第二款規(guī)定，“不動產(chǎn)登記機構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明”。該款與《條例》征求意見稿的規(guī)定相比，刪掉了“相應(yīng)的”。之所以如此，就是考慮到便民的需要。以往因為不動產(chǎn)登記機構(gòu)不統(tǒng)一，所以各類不動產(chǎn)登記機構(gòu)發(fā)放不同的不動產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明，甚至同一不動產(chǎn)因其權(quán)利不同發(fā)放的權(quán)屬證書名稱也不同。有鑒于此，為了方便人民群眾，今后將使用名稱統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明，不再按照不同的權(quán)利來區(qū)分不同的證書。最后，為了穩(wěn)定交易，防止給人民群眾造成麻煩，《條例》第三十三條規(guī)定，“本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效”。

四、保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益

應(yīng)當(dāng)說，《條例》最根本的目的就是保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，維護不動產(chǎn)交易的安全與效率。如果沒有這個目的，所謂整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、規(guī)范登記行為、方便群眾申請登記之類的目的就沒有任何意義。這是因為，不動產(chǎn)登記實質(zhì)上就是不動產(chǎn)權(quán)利的登記，更確切地說，是不動產(chǎn)物權(quán)登記。此點從《條例》第五條對于可以依照《條例》的規(guī)定辦理登記的不動產(chǎn)權(quán)利的列舉也能看出，全部是所有權(quán)、用益物權(quán)以及不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)。不動產(chǎn)物權(quán)之所以需要登記就是因為物權(quán)是一種對世權(quán)與絕對權(quán)，物權(quán)的變動應(yīng)當(dāng)通過一定方式（即公示方法）向外界加以展示。在我國，不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法就是登記（《物權(quán)法》第六條）。而作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，登記可以清晰準(zhǔn)確地展現(xiàn)出不動產(chǎn)上物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，起到保護權(quán)利人物權(quán)的功能。主要表現(xiàn)在以下兩個方面。

不動產(chǎn)登記程序范文第5篇

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記；請求權(quán)制度

中圖分類號：G264文獻標(biāo)識碼： A

1、不動產(chǎn)概述

不動產(chǎn)即是指任何國家、任何集體、任何企業(yè)、任何個人都不能須臾離開的生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，包括土地以及房屋、林木等地上定著物。因此，所有國家都在其財產(chǎn)法或者物權(quán)法中將不動產(chǎn)作為重點內(nèi)容予以規(guī)范。在民事實體法上，不動產(chǎn)權(quán)利的變化，如以不動產(chǎn)為買賣或設(shè)立抵押權(quán)的標(biāo)的物時，必須經(jīng)過一定登記的公示手續(xù)，否則不發(fā)生效力。

2、不動產(chǎn)登記要點分析

2.1、不動產(chǎn)登記的內(nèi)容

不動產(chǎn)登記即經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。不動產(chǎn)登記簿為公示不動產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)，保存于房地產(chǎn)登記機關(guān)，對不動產(chǎn)物權(quán)的當(dāng)事人及利害關(guān)系人公開，利害關(guān)系人可以申請查閱。經(jīng)查閱，第三人可以知悉、了解特定不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況、負擔(dān)情況等。

2.2、登記請求權(quán)的三種類型

(1)變更登記請求權(quán)。當(dāng)初始登記完成后，某一不動產(chǎn)物權(quán)因買賣、贈與、分立、合并及設(shè)定他物權(quán)等發(fā)生變動時，登記權(quán)利人有權(quán)請求登記義務(wù)人協(xié)助變更登記。變更登記請求權(quán)是基于合同債權(quán)而發(fā)生的一種請求權(quán)，也是最基本、最常見的一種登記請求權(quán)；(2)更正登記請求權(quán)。對已經(jīng)完成的登記，如有不正當(dāng)?shù)怯浀那樾危瑢?dǎo)致登記薄上的記載與實質(zhì)權(quán)利關(guān)系不一致時，“因不正當(dāng)?shù)怯浂懿焕嬷耍脤σ蚋懿焕嬷耍埱鬄楦怯浿狻１徽埱笕瞬粸橥鈺r，得以判決代之”；(3)預(yù)告登記請求權(quán)。所謂預(yù)告登記，即為保全一項以將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記。納入預(yù)告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生的與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有排他的效力，以致將來只能發(fā)生請求權(quán)所期待的法律后果。

2.3、不動產(chǎn)登記需要法定程序

登記程序的健全和切實履行是不動產(chǎn)登記實現(xiàn)其價值的必要條件。從我國《物權(quán)法》的規(guī)定來看，登一記程序的規(guī)定僅間接體現(xiàn)在第十一條中申請人的申請、十二條登記機構(gòu)的審查職責(zé)和十四條不動產(chǎn)物權(quán)變動上。

2.4、不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)登記的載體

不動產(chǎn)登記簿對防范交易風(fēng)險舉足輕重，它為當(dāng)事人進行交易提供了完備的信息，交易人可以通過查詢不動產(chǎn)登一記簿來獲取有效的信息以備交易時使用。因此，不動產(chǎn)登記簿是登記機構(gòu)記載不動產(chǎn)物權(quán)變動和相關(guān)事項后，予以長久保管和公示的簿冊。不動產(chǎn)登記簿對外公示其登記事項，其所記載內(nèi)容具有公信力或?qū)沽Σ⒁源藶榻窈蟮牟粍赢a(chǎn)物權(quán)變動的安個性提供保障。

3、不動產(chǎn)登記請求權(quán)的設(shè)立依據(jù)

所謂登記請求權(quán)，是指登記權(quán)利人對登記義務(wù)人所享有的請求其履行登記義務(wù)或協(xié)助履行登記義務(wù)的權(quán)利。登記請求權(quán)一般包括兩方面內(nèi)容：一是享有請求權(quán)的一方可以請求對方為其辦理登記手續(xù)。原則上，登記機構(gòu)只能應(yīng)登記申請人的請求才能辦理登記，且只能在登記請求的范圍內(nèi)進行登記。二是負有辦理登記義務(wù)的一方，有權(quán)利請求對方協(xié)助辦理登記義務(wù)。可見在登記請求的過程中，依據(jù)法律和合同規(guī)定，一方有義務(wù)辦理登記手續(xù)，另一方有義務(wù)協(xié)助辦理登記手續(xù)。

3.1、合同約定

不動產(chǎn)登記請求權(quán)作為民事主體的一項權(quán)利，它就符合民法的基本精神，即最大限度意思自由，最不的法律干預(yù)。故而登記請求權(quán)也可以通過雙方當(dāng)事人進行協(xié)商約定雙方所享有和負有的權(quán)利義務(wù)，根據(jù)合同法原理，如果合同明確約定由一方辦理登記，那么這一方就負有履行登記的義務(wù)，而另一方就有權(quán)要求該方在規(guī)定的時間里完成登記的權(quán)利，如果履行義務(wù)方未能夠在規(guī)定的時間內(nèi)完成相應(yīng)的登記手續(xù)，則權(quán)利方就可以通過司法途徑來實現(xiàn)自己的權(quán)利請求履行登記義務(wù)或者請求賠償一定的損失，又如物權(quán)失效前，應(yīng)為涂銷登記因而產(chǎn)生的涂銷登記請求權(quán)，擔(dān)保物權(quán)或被用于物權(quán)的設(shè)定登記的某種事物等都與物權(quán)承擔(dān)人之間有約定，其次，在特殊約定的基礎(chǔ)上，被省略的中間登記程序也可以產(chǎn)生不動產(chǎn)登記請求權(quán)。

3.2、法律規(guī)定

不動產(chǎn)物權(quán)登記的目的在于使得不動產(chǎn)登記具有公示、公信力，是不動產(chǎn)物權(quán)變動的憑證，更是第三方善意第三人的信賴依據(jù)，維護市場交易安全。因此，不管是出賣人的主觀因素，還是市場交易中的客觀因素導(dǎo)致無法進行不動產(chǎn)登記時，享有登記請求權(quán)的一方有權(quán)要求對方履行或者協(xié)助履行登記義務(wù)，登記請求權(quán)制度不但能夠維護正常的交易秩序，保護權(quán)利人的利益，而且對物權(quán)法中的公示公信原則具有積極的確立和實施作用。

3.3、法律司法裁決

當(dāng)負有履行登記申請義務(wù)的一方不履行義務(wù)，雙方之間變產(chǎn)生了不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬糾紛，權(quán)利人一方可以以此為由，訴至人民法院，法院經(jīng)過審查后作出相應(yīng)的生效判決，勝訴一方便可以依據(jù)此生效判決到相應(yīng)的不動產(chǎn)登記部門，申請不動產(chǎn)變更登記，依法取得不動產(chǎn)所有權(quán)。

4、不動產(chǎn)登記請求權(quán)的制度完善要點

4.1、明確不動產(chǎn)登記公證的內(nèi)容

明確不動產(chǎn)物權(quán)登記公證事項，也可稱為法定公證，或強制公證、必須公證，即是指法律明文規(guī)定必須經(jīng)公證方可有效的重大法律行為、法律事件和文書，不經(jīng)公證不發(fā)生法律效力。不動產(chǎn)物權(quán)登記法定公證制度的確立是在立法將公證機關(guān)的審查作為一種制度進行明確規(guī)定，并且與物權(quán)登記制度銜接的共同作用下形成的，而公證則是在不動產(chǎn)物權(quán)法定公證制度的基礎(chǔ)上進行不動產(chǎn)物權(quán)變動登記之前必須經(jīng)過的一個前置性程序，公證機關(guān)對引起物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等行為進行實質(zhì)性審查，登記機關(guān)只對提交登記的申請及有關(guān)材料進行形式審查。

4.2、明確登記合同中主要義務(wù)

在房地產(chǎn)買賣合同中，應(yīng)明確出賣人為登記義務(wù)人，買受人為登記權(quán)利人，將登記視為雙方當(dāng)事人所附的主要義務(wù)，任何一方不辦理登記手續(xù)可以視為其已經(jīng)違反了依據(jù)合同所應(yīng)負的主要義務(wù)。依據(jù)此規(guī)定，當(dāng)出賣人違反此義務(wù)時，買受人可以及時提訟，請求出賣人履行登記義務(wù)。此時，登記并不是依合同而產(chǎn)生的義務(wù)了，而是依民事法律行為以外的原因——法院判決而產(chǎn)生。根據(jù)前文第一章關(guān)于單方申請原則的論述，在基于此類原因而產(chǎn)生的登記，可以實行單方申請登記。如瑞士民法典第665條第2項即規(guī)定：“在先占、繼承、征收、強制執(zhí)行或法院判決等情況下，取得人得自行請求登記。”

4.3、建立個人交易誠信查詢機制

就法律本身而言，在沒有明確登記請求權(quán)的法律地位之前，對強制解除合同所能采取的救濟手段比較有限。而民法中的誠實信用原則可以在保護登記權(quán)利人方面提供一些裨益。誠實信用原則，是指民事主體在從事民事活動、行使民事權(quán)利和履行民事義務(wù)時，應(yīng)本著善意、誠實的態(tài)度，即講究信譽、恪守信用、行為合法、等。誠信原則要求民事主體行使民事權(quán)利與他人設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系，均應(yīng)誠實，不做假、不欺詐，不損害他人利益和社會利益。為保護交易公平，可以建立個人交易誠信查詢機制，將侵害登記請求權(quán)的情況記入侵害方的個人誠信檔案，并對多次反復(fù)不履行協(xié)助辦理登記義務(wù)的人員，在今后的交易行為中加以限制，以保護交易的公平。比如，以前違約多次的出賣人在今后的交易中，可以適當(dāng)加大其違約后所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任，這與民法誠實信用原則也是相適應(yīng)的。

5、結(jié)束語

完善不動產(chǎn)登記制度不僅關(guān)涉不動產(chǎn)交易市場的健康有序發(fā)展，而且對保護權(quán)利人的合法利益,促進社會經(jīng)濟秩序和諧與進步具有重大意義，這是我國市場經(jīng)濟法治化的必然要求。

參考文獻：

[1]崔建遠.《物權(quán)法》,中國人民大學(xué)出版社,2009年第1版.