集體土地評(píng)估辦法

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集體土地評(píng)估辦法范文第1篇

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)；所有權(quán)；集體土地

中圖分類號(hào)：DF4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-5312（2012）24-0282-01

一、明確集體土地所有權(quán)

由于我國曾經(jīng)實(shí)行城鄉(xiāng)土地二元所有結(jié)構(gòu)，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地、自留地、自留山也屬于集體所有。但是由于我國的土地管理制度的限制，導(dǎo)致集體土地所有權(quán)管理主體比較混亂，土地價(jià)值沒有得到廣大農(nóng)民的重視，農(nóng)民的切實(shí)利益也無法得到保證。根據(jù)民法中法律主體的劃分，“集體”不屬于自然人、法人的類別，也不屬于非法人團(tuán)體。而民事法律制度對(duì)于民事主體的構(gòu)造學(xué)說是建立在嚴(yán)格的法理分析和實(shí)踐效果基礎(chǔ)之上的，它能夠使得民事主體對(duì)于民事權(quán)利的支配關(guān)系明確肯定，并且清晰透明，這才就符合了法律的公平正義的一般要求。而集體所有制度的權(quán)利主體設(shè)置并無法滿足民法的一般要求，所以需要法律重新賦予集體經(jīng)濟(jì)組織一個(gè)特殊的法律地位。而在現(xiàn)實(shí)生活中，很多地方的村民委員會(huì)已經(jīng)注冊(cè)了企業(yè)法人，本集體經(jīng)濟(jì)組織下的村民就成為了企業(yè)的股東，在土地開發(fā)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中參與集體的管理與最終的利益分紅。

二、明確集體建設(shè)用地使用權(quán)行使程序

明確了集體土地所有權(quán)，在此基礎(chǔ)上，還需要建立保障集體土地所有權(quán)的程序。集體組織作為一個(gè)特殊的法律主體，其選舉與運(yùn)作需要法律加以明確規(guī)定，而農(nóng)民作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，其權(quán)利也需要法律程序?qū)ζ溥M(jìn)行明確化，以便于保障其權(quán)益，所以明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的行使程序相當(dāng)重要，其中可以將其具體劃分為集體建設(shè)用地使用權(quán)的議定程序、執(zhí)行程序和監(jiān)督程序。對(duì)于議定程序，集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)本集體所有土地的征收和建設(shè)用地使用權(quán)行使享有決定權(quán)，并且有權(quán)請(qǐng)求村委會(huì)召開村民大會(huì)，關(guān)于土地征收和建設(shè)用地使用權(quán)等問題的議定均需要三分之二以上的表決才能通過。對(duì)于已經(jīng)通過的決定，則由村委會(huì)等管理者負(fù)責(zé)執(zhí)行。

三、建立和完善集體建設(shè)用地使用權(quán)的利益分配制度

我國集體所有土地涉及到全國接近8億農(nóng)民的生存問題，所以對(duì)于集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度建立之后，還必須要彌補(bǔ)由于土地的缺失而可能造成農(nóng)民生活失去保障的問題。既然將農(nóng)民從土地上脫離出來，那么就要為農(nóng)民設(shè)計(jì)一套完善的社會(huì)保障制度，使其能夠老有所養(yǎng)，老有所居。而保障制度的建立，不可能完全依靠國家來推動(dòng)和扶持，還需要集體在利用土地使用權(quán)獲得經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，將收益按照一定比例提取出來，為全體村民買社會(huì)保險(xiǎn)或者設(shè)立生活保障基金，只有這樣，才能更好地實(shí)現(xiàn)農(nóng)村的城市化轉(zhuǎn)型，在利用集體土地的同時(shí)，也使村民們沒有后顧之憂。

四、建立土地價(jià)值評(píng)估機(jī)制，完善集體所有土地流轉(zhuǎn)制度

如果集體所有的土地能夠進(jìn)入市場(chǎng)流通，必然會(huì)導(dǎo)致在一段時(shí)間內(nèi)，土地供給供大于求，造成土地價(jià)值被低估，損害集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。所以需要建立集體土地價(jià)值評(píng)估的制度，在國家加強(qiáng)土地規(guī)劃管理的同時(shí)，為集體土地的價(jià)值進(jìn)行較為準(zhǔn)備的評(píng)估，使集體組織的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

在建立土地價(jià)值評(píng)估機(jī)制的同時(shí)，還需要完善集體所有土地流轉(zhuǎn)制度。在土地二元所有結(jié)構(gòu)下，集體所有的土地要進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，或者進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，必須要通過國家征收，然后以國有土地的身份才能進(jìn)入土地交易市場(chǎng)。如果國家為了公共利益而需要對(duì)集體所有土地進(jìn)行征收的話，也需要提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行補(bǔ)償。

集體土地評(píng)估辦法范文第2篇

農(nóng)村房產(chǎn)證不可以貸款。主要是農(nóng)村住房只有集體土地使用權(quán)證，無房屋所有權(quán)證，即農(nóng)村住房缺乏登記、確認(rèn)制度，產(chǎn)權(quán)不明晰。因此，農(nóng)民辦理農(nóng)村住房抵押貸款，農(nóng)村房屋需經(jīng)房屋坐落土地所有權(quán)單位即村委會(huì)同意，而且，抵押人必須對(duì)抵押物擁有財(cái)產(chǎn)處置權(quán)，以共有財(cái)產(chǎn)作為抵押物的，要取得共有人的同意。

首先，所抵押的房屋必須經(jīng)房屋權(quán)屬登記，取得由房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書。《暫行辦法》規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬登記，申請(qǐng)人需要向房管部門提交房屋權(quán)屬申請(qǐng)書、有效身份證、集體土地使用權(quán)證、房屋工程質(zhì)量情況表、經(jīng)備案的房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告等文件。

其次，辦理房屋抵押登記，申請(qǐng)人應(yīng)向房管部門提交抵押登記申請(qǐng)書以及抵押人、抵押權(quán)人的身份證，借款和抵押合同，集體土地使用證和房屋所有權(quán)證等。權(quán)屬有爭(zhēng)議的或未取得集體土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的，不得設(shè)定抵押。

貸款押物是由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)估的，貸款額度一般為抵押物價(jià)值的60%。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

集體土地評(píng)估辦法范文第3篇

一、辦理“兩證”的原則

盤活存量資產(chǎn)，有利改制；簡(jiǎn)化手續(xù)，規(guī)范收費(fèi)；方便企業(yè)，有利發(fā)展。在充分考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展歷史的特殊性、堅(jiān)持合法的前提下加快辦理步伐。

二、辦理“兩證”的范圍

市區(qū)范圍內(nèi)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村辦集體工業(yè)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè))改制為股份有限公司、有限責(zé)任公司、股份合作制企業(yè)、私有企業(yè)、租賃經(jīng)營和實(shí)施出售、兼并、合并、破產(chǎn)等(以下簡(jiǎn)稱為改制)，對(duì)符合環(huán)境保護(hù)、城市規(guī)劃要求的工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)性用房及用地可辦理“兩證”。涉及原使用的土地、房屋資產(chǎn)處置，應(yīng)按本意見規(guī)定進(jìn)行土地、房屋資產(chǎn)處置。

三、土地資產(chǎn)處置及其土地使用證的辦理

(一)*市土地行政主管部門負(fù)責(zé)市區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的審批管理工作。各區(qū)土地行政主管部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施。未經(jīng)市土地行政主管部門依法審批，擅自進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地資產(chǎn)處置的行為無效，改制后企業(yè)的土地使用權(quán)不受法律保護(hù)。

(二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制進(jìn)行土地資產(chǎn)處置，應(yīng)符合以下條件：

1、土地使用權(quán)屬必須合法無爭(zhēng)議，并已辦理土地登記，持有合法的土地使用權(quán)證書。

2、改制后的建設(shè)用地必須符合城市總體規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃。

對(duì)于違法占用的土地或通過土地非法交易等途徑非法取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市有關(guān)土地確權(quán)的規(guī)定，經(jīng)依法處理并補(bǔ)辦用地審批手續(xù)后確定土地使用權(quán)，依法取得土地使用證后，方可按本規(guī)定申請(qǐng)進(jìn)行土地資產(chǎn)處置。尚未進(jìn)行土地登記的，企業(yè)應(yīng)向土地所在地的區(qū)土地行政主管部門申請(qǐng)確權(quán)，由區(qū)土地行政主管部門負(fù)責(zé)地籍調(diào)查和初審后報(bào)市土地行政主管部門審核并由市土地行政主管部門出具土地權(quán)屬證明。

(三)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)依法補(bǔ)辦征用手續(xù)并

按土地使用權(quán)出讓方式進(jìn)行處置：

1、企業(yè)整體連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)分割轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的；

2、改制后企業(yè)由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的經(jīng)濟(jì)組織或單位控股的；

3、改制后改變?cè)恋嘏鷾?zhǔn)用途需重新建設(shè)的(房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地除外)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制后改變土地批準(zhǔn)用途，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的，按《關(guān)于進(jìn)一步深化國有土地有償使用制度改革推行土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓的通知》(杭政19號(hào))執(zhí)行。

通過土地出讓方式處置土地使用權(quán)的，由受讓者依法辦理土地征用手續(xù)和土地出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。改制企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制需要將集體土地依法征為國有土地的，應(yīng)當(dāng)提供下列資料：

(1)建設(shè)用地呈報(bào)表(村及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)政府蓋章)；

(2)改制企業(yè)的批文(由各區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)批復(fù))；

(3)征地協(xié)議書；

(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖。

(四)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在改制時(shí)，集體土地所有者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其它附著物租賃給改制企業(yè)的，涉及的土地使用權(quán)，可采取租賃方式進(jìn)行處置。

采取租賃方式處置土地使用權(quán)的，作為集體所有土地所有權(quán)代表的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟(jì)組織要與承租企業(yè)(改制企業(yè))簽訂土地租賃合同。

集體所有土地租賃合同文本由市土地行政主管部門統(tǒng)一制訂。

以租賃方式取得的土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。如確有需要，應(yīng)經(jīng)出租方同意并依法補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)后才能進(jìn)行。

(五)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制為股份合作制企業(yè)或有限責(zé)任公司，由作為集體土地所有權(quán)代表的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟(jì)組織控股的，所涉及的土地使用權(quán)允許以集體土地使用權(quán)作價(jià)人股。但其土地使用權(quán)入股的價(jià)格需經(jīng)有土地評(píng)估資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并經(jīng)市土地行政主管部門確認(rèn)。同時(shí)，以土地使用權(quán)作價(jià)入股的，由相應(yīng)的集體經(jīng)濟(jì)組織按股收取紅利。

以集體所有土地使用權(quán)作價(jià)入股方式處置的，其土地所有權(quán)性質(zhì)不變。企業(yè)終止時(shí)，土地使用權(quán)仍歸原集體所有者。

作價(jià)入股的集體土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租，不得擅自改變土地用途。

作價(jià)人股的集體土地使用權(quán)作為企業(yè)的法人財(cái)產(chǎn)可以抵押，抵押時(shí)應(yīng)按國家關(guān)于集體土地抵押的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。抵押權(quán)人處分抵押物時(shí)，須先補(bǔ)辦征用、出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金或以處分集體抵押物所得價(jià)款先行抵交出讓金。

(六)使用劃撥國有土地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制時(shí)，經(jīng)主管該企業(yè)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，由改制后企業(yè)按現(xiàn)行企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的有關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓或國有土地租賃手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金或按年繳納土地租金。

補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)后的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

補(bǔ)辦國有土地租賃手續(xù)后的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押按《*市國有土地租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(七)以土地出讓方式取得國有土地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)改制時(shí)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租給改制后的企業(yè)使用或作價(jià)入股。土地使用年限為土地出讓年限減去原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用年限后的剩余年限。

(八)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的具體程序：

1、申請(qǐng)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向區(qū)土地行政主管部門提出土地資產(chǎn)處置的申請(qǐng)，以出讓方式處置的，還應(yīng)向市規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)。

2、權(quán)屬確認(rèn)。企業(yè)所在地的區(qū)土地行政主管部門在收到企業(yè)申請(qǐng)后15個(gè)工作日內(nèi)完成企業(yè)用地地籍調(diào)查和初審后(有權(quán)屬糾紛的除外)，報(bào)市土地行政主管部門審批，市土地行政主管部門在7個(gè)工作日內(nèi)完成審批工作。

3、地價(jià)評(píng)估和確認(rèn)。企業(yè)委托具有土地估價(jià)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。企業(yè)持土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告向市土地行政主管部門申請(qǐng)?jiān)u估結(jié)果確認(rèn)，市土地行政主管部門在川個(gè)工作日內(nèi)完成地價(jià)確認(rèn)工作。

4、處置方案擬訂。由企業(yè)所在的區(qū)土地行政主管部門會(huì)同該企業(yè)擬訂土地處置方案，明確處置方式。如需補(bǔ)辦土地征用手續(xù)的，按國家、省土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定補(bǔ)辦征用手續(xù)，在報(bào)送土地資產(chǎn)方案時(shí)一并報(bào)送補(bǔ)辦征用的有關(guān)材料。

5、方案審批。采取補(bǔ)辦土地征用、出讓、國有土地租賃、土地使用權(quán)作價(jià)入股的，市土地行政主管部門根據(jù)區(qū)土地行政主管部門的初審意見，批復(fù)有關(guān)處置方案。如需辦理征用的，一并補(bǔ)辦征用土地審批手續(xù)。采取集體所有土地租賃方式處置的，由市土地行政主管部門負(fù)責(zé)方案批復(fù)，由企業(yè)所在區(qū)的土地行政主管部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施，并辦理有關(guān)審批手續(xù)，在審批后由區(qū)土地行政主管部門負(fù)責(zé)將有關(guān)租賃合同及審批資料報(bào)市土地行政主管部門備案。

6、簽訂合同或協(xié)議。企業(yè)根據(jù)批準(zhǔn)的處置方案，按批復(fù)意見簽訂協(xié)議或合同。辦理國有土地使用權(quán)出讓、租賃或作價(jià)入股的，要與市土地行政主管部門簽訂土地出讓或租賃合同等有關(guān)手續(xù)；辦理集體土地使用權(quán)租賃的，要與集體土地所有者簽訂集體土地使用權(quán)租賃合同；辦理作價(jià)人股的，集體土地所有者要與企業(yè)簽訂作價(jià)人股協(xié)議。

7、土地登記發(fā)證。使用國有土地的企業(yè)辦理土地登記手續(xù)，可直接向市土地行政主管部門辦文窗口申請(qǐng)辦理土地登記；使用集體土地的企業(yè)，可向土地所在地的區(qū)土地行政主管部門申請(qǐng)登記，經(jīng)區(qū)初審后，報(bào)市土地行政主管部門審批。

(九)集體土地資產(chǎn)處置的有關(guān)政策措施：

1、土地使用權(quán)以出讓方式處置的，企業(yè)改制后將集體土地征為國有辦理土地出讓手續(xù)，且不改變用途并不重新建設(shè)的，由改制企業(yè)繳納土地出讓金，其土地出讓金按評(píng)估確認(rèn)價(jià)的20％繳納，并按“收支兩條線”的原則，除土地復(fù)墾基金(每畝loo00元)及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)(按出讓金的1％計(jì))外，其余由市財(cái)政按70％的比例返還給企業(yè)，并用于職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)。該資產(chǎn)的最后處置權(quán)屬于國家。

2、鑒于歷史原因，對(duì)改制企業(yè)補(bǔ)辦規(guī)劃、土地、房產(chǎn)等手續(xù)時(shí)，屬企業(yè)生產(chǎn)性用途的可免收市政配套費(fèi)，參照國有企業(yè)改制的有關(guān)政策，減半收取其它規(guī)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)。

3、為有利于企業(yè)發(fā)展，土地征用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)?shù)陀诔反褰ň拥臉?biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，企業(yè)過去已付的租用費(fèi)可抵扣土地征用費(fèi)。

4、以集體土地租賃方式處置的，土地租金按評(píng)估確認(rèn)價(jià)的20％乘以土地還原利率(按4％)確定。土地租金逐年繳納，標(biāo)準(zhǔn)自合同簽訂之日起五年不變，五年后每三年調(diào)整一次，每次調(diào)整’幅度不超過原租金的20％。租金由鄉(xiāng)鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)收取，主要用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)的建設(shè)，不得移作他用。

5、以集體土地使用權(quán)作價(jià)入股方式處置的，其作價(jià)入股額按土地評(píng)估確認(rèn)價(jià)的80％確定。

(十)改制后企業(yè)若需改變?cè)恋赜猛荆殘?bào)經(jīng)市規(guī)劃部門和市土地行政主管部門批準(zhǔn)，重新補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)繳土地有償使用費(fèi)等費(fèi)用。如需改變用途進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須統(tǒng)一納人政府土地儲(chǔ)備庫，實(shí)行土地使用權(quán)招標(biāo)或拍賣出讓。

四、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理(市規(guī)劃局辦理)

(一)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的資料：

1、市土地行政主管部門開具的企業(yè)改制聯(lián)系單；

2、1/1000地形圖兩份，用鉛筆線劃出用地范圍，并向規(guī)劃院四線室申請(qǐng)劃出規(guī)劃控制線；

3、土地使用權(quán)證(復(fù)印件)；

4、填寫預(yù)審表和建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表。

(二)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的流程：

1,憑以上資料報(bào)送總窗口；

2、綜合處預(yù)審后，根據(jù)內(nèi)容報(bào)處、局審正；

3、預(yù)審后轉(zhuǎn)各業(yè)務(wù)處室，辦理規(guī)劃用地許可證手續(xù)；

4、辦理完畢后報(bào)送總窗口，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(或填寫市土地行政主管部門聯(lián)系回執(zhí)單)。

(三)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的資料：

1、改制后的土地使用證(土地呈報(bào)表)；

2、建設(shè)項(xiàng)目實(shí)測(cè)1／500地形圖兩份(詳細(xì)注明占地面積、建筑幢數(shù)、層次、建筑面積準(zhǔn)確數(shù)字)；

3、竣工圖二套(含建施平面、剖、竣工圖，并有設(shè)計(jì)單位蓋章)；

4、有消防、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)部門的書面審核意見；

5、違法建筑行政處罰證明及補(bǔ)交規(guī)費(fèi)證明件；

6、填寫建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表。

(四)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的流程：

1、上述資料報(bào)送總窗口受理；

2、由綜合處送有關(guān)業(yè)務(wù)處室并報(bào)局進(jìn)行規(guī)劃定性，確定是否允許補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、如確定允許補(bǔ)辦，則到法規(guī)處接受違法建筑處罰，并到有關(guān)部門辦理交納規(guī)費(fèi)手續(xù)；

4、交納罰款和規(guī)費(fèi)后，憑單據(jù)及補(bǔ)辦資料由法規(guī)處報(bào)送總窗口受理，轉(zhuǎn)各業(yè)務(wù)處室和局領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證手續(xù)；

5、由總窗口核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。以上資料齊全后，在15個(gè)法定工作日內(nèi)辦理完畢。

五、房屋所有權(quán)證的核發(fā)

(一)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)無論以何種方式進(jìn)行改制，改制前應(yīng)有合法有效房屋權(quán)屬憑證，不具備房屋權(quán)屬憑證，必須依法補(bǔ)辦，并取得房屋所有權(quán)證。由市房產(chǎn)管理部門核發(fā)權(quán)證。

(二)房屋所有權(quán)證的辦理。

l、*年12月9日前，經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，應(yīng)按規(guī)劃部門建房批準(zhǔn)文件和用地審批手續(xù)，受理登記核發(fā)權(quán)證。未經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋可出具房屋建造年份、用途、用地狀況及負(fù)有法律責(zé)任的具結(jié)，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府證明報(bào)市規(guī)劃部門審核同意，由市房產(chǎn)管理部門受理登記、核發(fā)權(quán)證。

2、*年12月10日以后經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，在提交建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(建筑許可證)、竣工驗(yàn)收證明后，受理登記、核發(fā)權(quán)證。未經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)按規(guī)劃部門和土地管理部門的審批程序，經(jīng)行政處罰后，補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，憑補(bǔ)辦批淮文件受理登記。

在批準(zhǔn)用地范圍內(nèi)，對(duì)少批多建房屋的超批準(zhǔn)建房面積部分，經(jīng)規(guī)劃管理部門行政處罰和規(guī)劃審核補(bǔ)證后，受理登記。

凡在*年*市區(qū)開展房屋所有權(quán)總登記至今，已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，根據(jù)房屋驗(yàn)換證管理實(shí)施辦法辦理換證手續(xù)，領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證。其中房屋所有權(quán)主、客體已發(fā)生變化的應(yīng)持有效憑證，辦理房屋轉(zhuǎn)移、變更登記。

(三)房屋租賃管理。

凡涉及房屋租賃事宜的，房屋租賃出租人和承租人應(yīng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向企業(yè)所在地的區(qū)房產(chǎn)管理部門登記備案。

六、其它事項(xiàng)

(一)西湖風(fēng)景名勝保護(hù)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用證和房屋所有權(quán)證的登記發(fā)放，按西湖風(fēng)景名勝保護(hù)區(qū)的規(guī)定執(zhí)行。

集體土地評(píng)估辦法范文第4篇

這種由于歷史原因形成的不合理已引起越來越多的有識(shí)之士的關(guān)注和政府管理部門的反思。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，如何確保經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展對(duì)資源的合理利用，如何切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，維護(hù)集體土地所有者的合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村的社會(huì)穩(wěn)定，已成了從中央到地方各級(jí)政府普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。筆者以為，在《憲法》承認(rèn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)與國有土地所有權(quán)并存的今天，國有土地、集體土地不同的“出身”不應(yīng)該影響各自主體產(chǎn)權(quán)的地位。如同國家對(duì)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)擁有土地處置、收益等相應(yīng)權(quán)利一樣，農(nóng)村集體土地的處置、收益權(quán)也應(yīng)交還給集體土地所有者。兩種產(chǎn)權(quán)，納入同一市場(chǎng)，可促使其互為補(bǔ)充，共同發(fā)展，這是本文立論的基礎(chǔ)。下面，本文將就集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理方面存在的幾種矛盾作些剖析，并結(jié)合實(shí)際談?wù)剬?duì)策。

一、當(dāng)前面臨的主要矛盾

（一）在城市化進(jìn)程中大批集體土地轉(zhuǎn)為國有與離開土地的農(nóng)民進(jìn)城后缺少基本生活保障之間的矛盾

新《土地管理法》實(shí)施以來，隨著城市化進(jìn)程的加快和土地用途管制的逐步到位，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各功能區(qū)的劃分越來越具體。而所有權(quán)則體現(xiàn)為單一化。以近郊工業(yè)園區(qū)為例，按現(xiàn)行政策，這類項(xiàng)目用地必須使用國有土地。考慮到招商引資的“門檻”問題，一般工業(yè)用地地價(jià)普遍較低，而地方政府在這其中又不可能貼補(bǔ)資金，因此，犧牲較多的往往是集體土地所有者的利益。這種情形類同于20世紀(jì)70—80年代初各種鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)大規(guī)模興起時(shí)。所不同的是，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)以低成本取得地價(jià)，以后土地增值部分的產(chǎn)權(quán)仍界定為鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有，而且從理論上講，每一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員都將有可能享受未來土地增值所帶來的利益。而現(xiàn)行工業(yè)園區(qū)以低成本取得地價(jià)，源源不斷的增值部分卻名正言順歸企業(yè)（轉(zhuǎn)化為利潤）及國家（轉(zhuǎn)化為稅收）所有。雖然出讓金的大部分返還給了鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但一次性較低的補(bǔ)償費(fèi)不足以解除失去土地后的農(nóng)民長期的后顧之憂。

不少農(nóng)民雖然進(jìn)了城。但由于種種復(fù)雜的歷史原因，使他們?cè)谥T如就業(yè)機(jī)會(huì)、社會(huì)保障等方面不可能真正與城市居民享有同等權(quán)利，由此造成這一大批“非農(nóng)業(yè)人口”進(jìn)了城卻離不開村。為了維持基本的生活，出租、買賣宅基地等隱形交易現(xiàn)象就產(chǎn)生了，客觀上造成了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地管理上的混亂。且大量農(nóng)村待業(yè)人員的存在也成了潛在的社會(huì)不穩(wěn)定因素，反過來，又加劇了農(nóng)村人多地少的矛盾。

（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主體的約定性與流轉(zhuǎn)方向客觀上的要求多元化之間的矛盾

集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受現(xiàn)行法律規(guī)章的制約，一般都嚴(yán)格設(shè)定了范圍：①地域范圍在規(guī)劃區(qū)以外；②使用主體為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，一般外來經(jīng)濟(jì)成分原則上要求使用國有土地。但實(shí)際操作中，往往陷入兩難境地：首先，從主觀意愿來講，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織希望在更大范圍內(nèi)盤活存量資產(chǎn)，確保集體土地資產(chǎn)利益實(shí)現(xiàn)的最大化；其次，從客觀條件來講，既然承認(rèn)集體建設(shè)用地是一種資產(chǎn)，它必然要隨同其他資產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)。而在資產(chǎn)盤活中，必然不可能受“同一集體經(jīng)濟(jì)組織”的限制。以湖州市為例，改革開放以來，個(gè)私經(jīng)濟(jì)、民營企業(yè)發(fā)展迅猛，使用集體建設(shè)用地成本低、方法靈活等優(yōu)勢(shì)吸引了一些尚處在資本原始積累階段的小型作坊式企業(yè)。因此，跨村跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)承租、受轉(zhuǎn)集體存量建設(shè)用地（連同廠房、機(jī)器設(shè)備等）的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。如按現(xiàn)行習(xí)慣做法，所有這些項(xiàng)目用地都要先征為國有再補(bǔ)辦出讓，企業(yè)不堪重負(fù)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織也沒有積極性。此外，抵押作為一種準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓行為，集體建設(shè)用地隨同地面建筑物一并抵押時(shí)，一旦抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，也涉及集體建設(shè)用地跨越“同一集體經(jīng)濟(jì)組織”進(jìn)行流轉(zhuǎn)。因此，在當(dāng)前法律己允許國有土地使用權(quán)的使用主體擴(kuò)展到境內(nèi)外所有經(jīng)濟(jì)組織或自然人的情況下，對(duì)集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，在強(qiáng)調(diào)規(guī)劃協(xié)調(diào)、用途管制前提下，也不應(yīng)該人為設(shè)置障礙。客觀存在的實(shí)際要求我們?cè)谠O(shè)定集體建設(shè)用地使用主體時(shí)應(yīng)有所突破。

（三）農(nóng)村村民一戶一宅政策的硬性規(guī)定與實(shí)際上隨著大量農(nóng)民離鄉(xiāng)進(jìn)城而帶來的宅基地被動(dòng)連同私房買賣現(xiàn)象之間的矛盾

新《土地管理法》明確規(guī)定，農(nóng)村居民只能一戶一宅。且法律嚴(yán)禁宅基地買賣。在城郊結(jié)合部，如涉及全隊(duì)（組）農(nóng)轉(zhuǎn)非，宅基地通過整體置換、復(fù)墾的，就不存在宅基地買賣問題。但大部分遠(yuǎn)離城市的鄉(xiāng)村，村民或異地打工進(jìn)了城市，或投親靠友離開了故土的現(xiàn)象不同程度存在著。在變賣房產(chǎn)中，勢(shì)必涉及宅基地轉(zhuǎn)移。據(jù)前幾年調(diào)查，集體土地流轉(zhuǎn)中占相當(dāng)比例的就是宅基地的買賣；此外，在各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以農(nóng)村村民私宅進(jìn)行擔(dān)保、以致?lián)?shí)現(xiàn)時(shí)法院裁決房產(chǎn)（連同宅基地）過戶的現(xiàn)象也不在少數(shù)。雖不合法，但卻在情理中，因?yàn)檎厣辖ㄔ斓姆课輰儆谵r(nóng)民的私產(chǎn)，是農(nóng)民投資所形成的。如簡(jiǎn)單規(guī)定為“不予辦理”，一是剝奪了農(nóng)民住房的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，人為制造房與地的分家；二是客觀上縱容了私下買賣行為（在政府部門“不予辦理”的同時(shí)，不少城市居民以低廉的價(jià)格購得鄉(xiāng)村農(nóng)民住宅作為別墅，就是例證）。但如按現(xiàn)行做法補(bǔ)辦出讓，則矛盾更多：一是征用主體難以界定；二是土地補(bǔ)償難以到位；三是不便于管理-規(guī)劃區(qū)外村民住宅群中夾雜著零零星星的國有土地，這些零零星星的國有土地，往往會(huì)成為集體管不了、國家又管不好的管理“空白區(qū)”。

（四）集體土地所有權(quán)變更補(bǔ)償?shù)团c改變用途后（尤其是征為國有后）帶來巨額土地收益之間的矛盾

以集體建設(shè)用地使用權(quán)從村級(jí)所有變更為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)所有為例，一般對(duì)所有權(quán)的界定是按照原集體企業(yè)的隸屬關(guān)系：企業(yè)原是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）投資興建的，土地界定為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)所有；是村投資興建的，則為村所有。然而，20世紀(jì)七八十年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在起步階段辦理使用手續(xù)時(shí)，對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償是極其有限的，且方式多樣。有的僅以安排村民進(jìn)企業(yè)的方式處置。企業(yè)一旦轉(zhuǎn)制，這些村民大多又回到了村里，這使鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體對(duì)村級(jí)集體（包括農(nóng)民）的土地安置補(bǔ)償

往往落了空。所以，這個(gè)問題如處理不妥，就侵犯了村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益；另一種情況是規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地征為國有的（尤其是規(guī)劃一旦確定為商貿(mào)、房地產(chǎn)用途的），往往所有權(quán)一轉(zhuǎn)變即地價(jià)猛漲。同一宗地，無期限的集體土地所有權(quán)征地補(bǔ)償?shù)停袡?quán)變更后一定年限的土地使用權(quán)價(jià)格高，這前后巨大的反差刺激了集體土地所有者。于是，一方面在企業(yè)補(bǔ)辦征用手續(xù)時(shí)，集體土地所有者抵觸強(qiáng)烈；另一方面，規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地新的私下流轉(zhuǎn)現(xiàn)象又頻頻發(fā)生，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府擅自改變土地用途，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、建造商業(yè)用房私下轉(zhuǎn)讓、出租等案件時(shí)有發(fā)生。

（五）集體資產(chǎn)的捉襟見肘與集體土地收益使用的隨意性之間的矛盾

鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)發(fā)展走過了20多年的歷程，其發(fā)展也有類似于國企發(fā)展的階段與過程。到進(jìn)行轉(zhuǎn)制時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)三大資產(chǎn)中，貨幣資產(chǎn)匱乏，固定資產(chǎn)也差不多折舊光了，所剩的就是土地資產(chǎn)，它成了加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理開發(fā)、保證農(nóng)村社會(huì)長期穩(wěn)定、增加農(nóng)民收入的最重要的資金來源。然而，長期以來由于農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體被虛化，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府作為最基層的一級(jí)國家行政機(jī)關(guān)與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）資產(chǎn)管理委員會(huì)作為集體土地所有權(quán)產(chǎn)權(quán)代表兩者之間的關(guān)系容易被混淆，其結(jié)果往往導(dǎo)致集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益最后成了補(bǔ)充鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）財(cái)政不足，用于支付機(jī)關(guān)干部工資福利的財(cái)源，而失去了土地的農(nóng)民的后顧之憂仍然沒法解決。同時(shí)，相比較國有土地收益由土地管理部門、財(cái)稅部門實(shí)行嚴(yán)格收支兩條線的管理及制約機(jī)制，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地收益的使用缺乏相應(yīng)的制約與監(jiān)督。

二、主要對(duì)策

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地管理部門作為城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理者，其職能除了以土地利用規(guī)劃和建設(shè)用地年度使用計(jì)劃來統(tǒng)一協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)土地的規(guī)劃利用以及計(jì)劃利用外，主要還在于對(duì)土地市場(chǎng)的培育和規(guī)范：通過制定相應(yīng)的游戲規(guī)則、公開辦事程序、設(shè)置入市條件等，來規(guī)范各類土地的市場(chǎng)行為，以確保國有、集體土地資產(chǎn)利益實(shí)現(xiàn)最大化；同時(shí)，通過合理分配和調(diào)節(jié)土地收益，確保各種土地權(quán)利人的合法權(quán)益。

（一）以用途管制為龍頭，以稅費(fèi)調(diào)節(jié)為手段，確保集體土地所有者在處置權(quán)上的公正地位和在收益上的利益實(shí)現(xiàn)

正像通過企業(yè)轉(zhuǎn)制來打破所有制的界線，使無論是國有企業(yè)還是民營企業(yè)都將處在同一起跑線上公平競(jìng)爭(zhēng)一樣，土地進(jìn)入市場(chǎng)的條件也不應(yīng)區(qū)別“出身”。具體而言，國有土地、集體土地應(yīng)進(jìn)入同一市場(chǎng)，共同受規(guī)劃、稅收的調(diào)控和建設(shè)用地年度計(jì)劃的約束。

首先，應(yīng)把“征用”范圍嚴(yán)格限制在法律所規(guī)定的“公共利益需要”內(nèi)；除“公共利益需要”外，需要將集體土地轉(zhuǎn)為國有的，必須按等價(jià)交易的原則，由政府以市場(chǎng)價(jià)予以收購。以避免將“征用權(quán)”內(nèi)涵和外延任意擴(kuò)大，造成對(duì)農(nóng)民集體土地所有權(quán)永久性的侵害。

其次，為確保集體經(jīng)濟(jì)組織憑借土地所有權(quán)獲取源源不斷的土地收益，就必須保證集體建設(shè)用地?fù)碛幸欢◣齑媪俊Ｔ谕恋乩每傮w規(guī)劃劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)應(yīng)留出一定比例保留集體土地所有權(quán)的工業(yè)小區(qū)、個(gè)私園區(qū)用地，由集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行配套建設(shè)（報(bào)批程序依法進(jìn)行），用以儲(chǔ)備。既可解決企業(yè)用地成本過高的矛盾，又保證了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有源源不斷的土地收益，以確保廣大農(nóng)民的增收和農(nóng)村社會(huì)的長治久安。

再次，對(duì)受轉(zhuǎn)主體的限制應(yīng)盡可能打破界線，使用集體建設(shè)用地，不應(yīng)受所有制、區(qū)域的限制。除國家法律明確規(guī)定必須使用國有土地的以外（列出用地目錄清單），一般經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人都可以選擇使用集體建設(shè)用地。

最后，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)所帶來的土地收益應(yīng)合理分配。一般而言，國家不參與分配。但可通過收取級(jí)差地租和土地增值稅等形式獲取國家在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境發(fā)展方面投入的相應(yīng)回報(bào)。

（二）以市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，以各種細(xì)化的權(quán)利為依托，盡快建立完善集體土地基準(zhǔn)地價(jià)體系及相應(yīng)的地價(jià)評(píng)估體系

土地作為特殊商品進(jìn)入市場(chǎng)的核心問題就是產(chǎn)權(quán)的明晰和價(jià)格的確定。但目前，我國的基準(zhǔn)地價(jià)體系是相當(dāng)不完整的，占據(jù)建設(shè)用地半壁江山的集體建設(shè)用地使用權(quán)，由于產(chǎn)權(quán)本身一直未被承認(rèn)，在價(jià)格體系上更是空白，典型的例子是《擔(dān)保法》規(guī)定，集體土地不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，只有在房產(chǎn)抵押時(shí)，土地才可隨之抵押。因此，要將集體土地推入市場(chǎng)，當(dāng)務(wù)之急是要盡快細(xì)化各種權(quán)利，建立相應(yīng)的地價(jià)體系及地價(jià)評(píng)估體系。具體如下：

集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含作價(jià)入股）及其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。適用于保留集體所有權(quán)不變的集體土地內(nèi)部轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃及其租賃價(jià)格。適用于短期出租，以支付租金形式支付土地收益。

集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押及其抵押價(jià)格。適用于以集體土地抵押融資時(shí)設(shè)定的價(jià)格。

集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地及其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。適用于辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)手續(xù)時(shí)，對(duì)承包農(nóng)戶和集體經(jīng)濟(jì)組織的補(bǔ)償。

集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地及其補(bǔ)償、征購價(jià)格（不包括因公共利益需要而征用土地）。主要是一次性對(duì)終極所有權(quán)的收購價(jià)格，除了對(duì)承包農(nóng)戶、集體經(jīng)濟(jì)組織的補(bǔ)償及安置，還應(yīng)包括憑借土地所有權(quán)，在用途改變后永久性對(duì)該宗地所能享有的預(yù)期收益權(quán)價(jià)格。而且，這個(gè)價(jià)格不應(yīng)由用地單位來支付，而應(yīng)由未來的土地所有者-國家來支付。現(xiàn)在有一種比較普遍的說法，把工業(yè)用地以較低的成本出讓的原因歸結(jié)為降低企業(yè)用地成本、降低招商引資的門檻。這話其實(shí)混淆了一個(gè)最基本的概念，即企業(yè)購買的是一定年限的土地使用權(quán)而非所有權(quán)，國家要讓利給企業(yè)，不能以慷集體土地所有者之慨作為代價(jià)。

（三）以規(guī)范管理為手段，以推進(jìn)土地市場(chǎng)一體化為目標(biāo)，將集體建沒用地流轉(zhuǎn)納入統(tǒng)一、有序、公開的市場(chǎng)管理軌道

為了推進(jìn)集體土地的集約、高效利用，培育公正、公開、公平的有形市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)以市場(chǎng)規(guī)則來配置集體土地資產(chǎn)的目標(biāo)，同時(shí)也為了拓寬建設(shè)用地的供應(yīng)渠道，緩解用地壓力，必須將集體建設(shè)用地納入到統(tǒng)一的市場(chǎng)，充分利用國有土地市場(chǎng)運(yùn)作的固有機(jī)制及信息渠道，真正實(shí)現(xiàn)兩種產(chǎn)權(quán)、一個(gè)市場(chǎng)的管理。

首先，要把好儲(chǔ)備關(guān)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)集體土地資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理，通過工業(yè)園區(qū)等建設(shè)，使存量建設(shè)用地達(dá)到一定保有量，以供應(yīng)市場(chǎng)的用地需求；也可通過土地置換、收購等方式儲(chǔ)備集體建設(shè)用地。

其次，要把好供應(yīng)關(guān)。積極探索運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制來促進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的有效途徑。在土地有形市場(chǎng)，要逐步建立和完善公告、公示等制度，嘗試引入招標(biāo)、拍賣等行之有效的供地方法。

最后，要把好地價(jià)關(guān)。為了體現(xiàn)公正、公平，流轉(zhuǎn)價(jià)格應(yīng)委托有資質(zhì)的土地專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，應(yīng)合理核定土地增值額及應(yīng)上繳的增值稅、費(fèi)。

（四）以規(guī)范資金管理為“抓手”，確保集體土地收益在促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)民增收和農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定方面發(fā)揮作用

集體土地流轉(zhuǎn)收益原則上應(yīng)專款專用，主要用于被用地農(nóng)戶的安置補(bǔ)償，鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，公益事業(yè)發(fā)展，土地開發(fā)整理以及包括興辦企業(yè)在內(nèi)的投資等，為集體經(jīng)濟(jì)組織所有成員謀求源源不斷或直接或間接的收益。

資金的收繳直接在項(xiàng)目報(bào)批中完成。按

規(guī)定的比例分配給相應(yīng)的集體經(jīng)濟(jì)組織。

集體土地收益要設(shè)立資金專戶，嚴(yán)格執(zhí)行收支兩條線管理辦法。資金使用要接受集體經(jīng)濟(jì)組織所有成員的監(jiān)督，嚴(yán)禁移作他用；

建立相應(yīng)監(jiān)督機(jī)制，增加集體土地收益收支管理上的透明度，促進(jìn)基層的廉政建設(shè)。監(jiān)察部門、土管部門、財(cái)政部門，應(yīng)按各自權(quán)、責(zé)加強(qiáng)對(duì)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督，以防止侵犯農(nóng)民利益及腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。

（五）以制度創(chuàng)新為前提，以依法行政為保障，盡快制定相關(guān)的法律規(guī)章

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)從根本上講是法制經(jīng)濟(jì)，沒有相應(yīng)的法律規(guī)章及制度作保障，就不可能從根本上維護(hù)土地權(quán)利人的利益。

首先，要盡快制定集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的辦法，內(nèi)容包括范圍、形式、程序等，以平衡區(qū)域范圍內(nèi)的政策，規(guī)范面上的工作。

其次，應(yīng)盡快健全完善相應(yīng)的土地登記制度，實(shí)現(xiàn)用前、用中、用后的全程管理，解除用地者使用集體土地的后顧之憂，保障各種權(quán)利人的利益。要細(xì)化各種權(quán)利，完善各項(xiàng)登記，如土地收益收繳情況、抵押情況等。

更為重要的，為了使集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)納入有形市場(chǎng)軌道規(guī)范運(yùn)作，最終還必須有法律規(guī)章的保障。否則，一旦涉及訴訟等。政策畢竟不能代替法律，土地使用者也缺乏安全感。集體建設(shè)用地大量流轉(zhuǎn)的客觀存在呼吁著相關(guān)法律法規(guī)的盡早出臺(tái)。

集體土地評(píng)估辦法范文第5篇

第二條在鎮(zhèn)域范圍內(nèi)，因城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展需要征收或征用土地拆遷房屋及其他附著物，并需要對(duì)房屋所有權(quán)人（以下統(tǒng)稱“被拆遷人”）進(jìn)行補(bǔ)償、安置的，適用本辦法。

第三條鎮(zhèn)拆遷安置管理中心受鎮(zhèn)政府委托負(fù)責(zé)鎮(zhèn)域范圍內(nèi)企業(yè)拆遷相關(guān)的補(bǔ)償、安置的管理工作。

第四條被拆遷房屋由具有拆遷評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。房屋拆遷的評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定在已公布的市房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名錄中選擇。接受委托的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與鎮(zhèn)拆遷安置管理中心簽訂委托協(xié)議。評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知被拆遷人到場(chǎng)，被拆遷人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五條拆遷實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)按照房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)施方案做好房屋拆遷補(bǔ)償工作，在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。被拆遷人應(yīng)當(dāng)服從鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展的需要，在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)完成搬遷。

第六條被拆遷房屋的合法依據(jù)，原則上以用地單位領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證（含定點(diǎn)圖）前被拆遷人所持有的房屋權(quán)屬證、土地權(quán)屬證書或者取得的合法建房手續(xù)為準(zhǔn)。

第七條被拆遷房屋的用途，以房屋權(quán)屬證書載明的用途為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書未載明用途的，以土地權(quán)屬證書載明的用途為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書未載明用途或者載明的用途不一致的，以合法建房手續(xù)載明的用途為準(zhǔn)。

第八條被拆遷房屋的合法建筑面積，以房屋權(quán)屬證書載明的建筑面積為準(zhǔn)；沒有房屋權(quán)屬證書的，以合法建房手續(xù)批準(zhǔn)的建房面積為準(zhǔn)；沒有合法建房手續(xù)，但在本辦法實(shí)施前已建造且被拆遷人建房時(shí)符合相關(guān)建房條件的，由被拆遷人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提出申請(qǐng)，經(jīng)鎮(zhèn)拆遷安置管理中心會(huì)同相關(guān)部門聯(lián)合審查同意后核定其合法建筑面積。

不符合前款規(guī)定情況的，均不予認(rèn)定為合法建筑面積。

第九條被拆遷房屋的建造年代，以確認(rèn)合法建筑面積的權(quán)屬證書或批準(zhǔn)文件中載明或核定的年代為準(zhǔn)。

第十條在房屋拆遷公告發(fā)出后，被拆遷人違反規(guī)定進(jìn)行房屋及其他附著物新建、改建、擴(kuò)建或者突擊裝飾裝潢部分，不予補(bǔ)償。

拆遷租賃房屋的，對(duì)房屋承租人不予補(bǔ)償。

第十一條對(duì)被拆遷人實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

拆遷企業(yè)及其他非商業(yè)經(jīng)營性的合法房屋價(jià)格按被拆遷房屋建筑的重置價(jià)結(jié)合成新率評(píng)估的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。被拆遷人的房屋裝飾裝潢及附著物的價(jià)格按重置價(jià)結(jié)合成新率評(píng)估的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。因歷史原因造成的未經(jīng)合法手續(xù)批準(zhǔn)的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，參照同類型房屋評(píng)估價(jià)格的70%進(jìn)行補(bǔ)償。

拆遷企業(yè)涉及土地為國有出讓土地的，按土地使用權(quán)證登記的用途及出讓剩余使用年限按當(dāng)?shù)乇灸甓韧恋刈畹捅Ｗo(hù)價(jià)折算進(jìn)行補(bǔ)償，但出讓合同另有約定的按出讓合同的約定條款執(zhí)行；涉及的土地為國有劃撥土地的，按土地使用權(quán)證登記的用途并按國有劃撥土地進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。涉及土地為集體土地性質(zhì)的按集體土地標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該集體土地所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。涉及土地屬非法占用的，不作補(bǔ)償。

第十二條根據(jù)本鎮(zhèn)實(shí)際，結(jié)合企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)，拆遷企業(yè)房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付房屋、土地、裝飾裝修及附著物補(bǔ)償款、設(shè)備搬遷費(fèi)、綜合補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)。

第十三條拆遷人應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定向被拆遷人支付的補(bǔ)償補(bǔ)助明細(xì)如下：

（一）房屋、土地、裝飾裝修及附著物補(bǔ)償款

根據(jù)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果給予一次性補(bǔ)償。

（二）設(shè)備搬遷費(fèi)

根據(jù)專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果給予一次性補(bǔ)償。

（三）綜合補(bǔ)助費(fèi)年納稅額

指實(shí)施拆遷前二年納稅額的平均值。

（四）停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)

被拆遷人的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)，按被拆遷房屋的補(bǔ)償總額（不含土地補(bǔ)償款、裝飾裝修補(bǔ)償和其他補(bǔ)助費(fèi)）的10%一次性補(bǔ)助。

被拆遷人的補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)，若房屋所有權(quán)人與房屋使用權(quán)人不一致時(shí)，雙方已有約定的，按原約定產(chǎn)權(quán)確定補(bǔ)償對(duì)象；無約定的，補(bǔ)償對(duì)象為房屋所有權(quán)人，對(duì)房屋使用權(quán)的補(bǔ)償補(bǔ)助由房屋所有權(quán)人包干負(fù)責(zé)處理。