土地征用補償辦法

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土地征用補償辦法范文第1篇

省土地局、省財政廳、省物價局《關于農(nóng)村宅基地實行有償使用意見的報告》已經(jīng)省政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請各地認真遵照執(zhí)行。

關于農(nóng)村宅基地實行有償使用意見的報告

省政府：

為進一步貫徹執(zhí)行《國務院批轉(zhuǎn)國家土地管理局關于加強農(nóng)村宅基地管理工作的請示的通知》（國發(fā)〔1990〕4號），各級政府與土地管理部門普遍加強了村鎮(zhèn)建設用地的管理。對村鎮(zhèn)建設用地實行了指標控制，嚴格審批；對農(nóng)村宅基用地進行了有償使用的試點，使村鎮(zhèn)和住宅建設不按規(guī)定占用耕地日增的勢頭得到了控制，土地供求矛盾有所緩解，糾紛減少，安定團結(jié)因素增加。農(nóng)村宅基地有償使用試點工作取得了明顯的效果：分清了土地所有權(quán)和使用權(quán)的界限；破除了宅基地是“祖?zhèn)骰鶚I(yè)”的私有觀念；節(jié)約用地、合理用地觀念增強，并為村鎮(zhèn)建設開辟了新的資金來源。實踐證明，這是一項利國利民的好辦法。為把我省農(nóng)村宅基地有償使用管理工作全面開展起來，提出以下意見：

一、加強宣傳教育。各地要進一步宣傳《中華人民共和國土地管理法》和國發(fā)〔1990〕4號文件，開展“人多地少，保護耕地”的國情、國策觀念教育，宣傳農(nóng)村宅基地有償使用的目的、意義，提高廣大干部群眾珍惜和合理利用土地的自覺性，進一步樹立起土地公有制觀念，人多地少的國情觀念，保護耕地的國策觀念，土地有償使用的經(jīng)濟觀念，依法管好用好土地。

二、加強農(nóng)村宅基地有償使用的基礎工作。各級土地管理部門要在土地資源詳查的基礎上，結(jié)合村屯地籍調(diào)查，按戶查準核實用地面積，查清土地權(quán)屬，搞好土地登記，結(jié)合本地實際評定土地等級，制訂按等級收費的標準，建立健全農(nóng)村宅基地檔案，為實行宅基地有償使用工作打下良好基礎。

三、合理確定農(nóng)村宅基地有償使用的收費范圍、原則、標準。農(nóng)村宅基地使用費標準，是干部群眾最敏感、最關心的問題，按照國發(fā)〔1990〕4號文件要求，收費應本著因地定價，限制多占，并照顧群眾的承受能力等原則確定。

（一）收費范圍

農(nóng)村居民宅基用地（含鄉(xiāng)、鎮(zhèn)所在地的集體土地），均實行有償使用。

（二）收費原則

宅基地使用費以戶為單位，按實際使用的土地面積執(zhí)行“定額均收，少占少收，超占加收”的原則。

（三）收費標準

按《吉林省土地管理條例》第五十二條規(guī)定，制定如下標準：

1、收費要依據(jù)現(xiàn)行的農(nóng)業(yè)稅和旱田每平方米的產(chǎn)值及農(nóng)民的經(jīng)濟承受能力確定，標準內(nèi)使用的宅基地，每年每平方米收費0.02－0.06元，逐年收取。由于農(nóng)村各地經(jīng)濟水平差距很大，要按照規(guī)定幅度，根據(jù)本地實際確定具體標準，不強求固定劃一。

2、超面積占用的土地，應勸其退出，退不出時按照超占加收的原則，加收費用。超面積50平方米以內(nèi)的，每平方米加收50％，50平方米以上（不含50平方米）的加收費用限額不得高于正常占用的1.5倍。

過去超標準面積占用的宅基地原則上應退出，一時難以退出的應視為臨時用地，按規(guī)定收取費用。

3、以宅基作為經(jīng)營性用地等級差收益較高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民宅基地，可按用地效益適當提高收費標準，但最高不得超正常占用的二倍。

4、革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨及由于受災等原因納費確有困難的，由納費人提出申請，經(jīng)群眾評議，村民委員會審核，報所在鄉(xiāng)政府批準，可予以減、免。

5、新建房屋于次年開始計征。改造廢棄地做宅基地的，可根據(jù)投資情況免收宅基地使用費5－10年。

6、宅基地使用費具體標準的制定由各市、地、州土地管理部門提出意見，經(jīng)同級物價、財政部門會同農(nóng)業(yè)部門審核，報同級政府批準。收費以鄉(xiāng)為單位到縣物價局辦理收費許可證，并使用財政部門規(guī)定的票據(jù)，具體收費方式、時間由縣（市）自行確定。

四、加強對農(nóng)村宅基地有償使用費的管理。宅基地使用費由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）實行專戶儲存，專款專用。主要用于村屯基礎設施、公益事業(yè)建設和土地開發(fā)整治，資金的使用由村提計劃，鄉(xiāng)土地管理所、財政所審核，鄉(xiāng)政府批準。鄉(xiāng)級土地管理部門可提3－4％的業(yè)務費，專項用于農(nóng)村宅基地管理業(yè)務支出。由鄉(xiāng)級土地管理部門提報支出計劃，鄉(xiāng)財政所審核同意后方可動支。要嚴肅財經(jīng)紀律，嚴格財務手續(xù)，堅持審計制度，認真把好財務審批關。任何單位（含鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府）和個人不準截留、平調(diào)或挪作他用。各級財政、審計、物價、土地部門要加強對農(nóng)村宅基地有償使用費的監(jiān)督檢查，對發(fā)生的違法違紀行為要從嚴查處。

土地征用補償辦法范文第2篇

1．制定明確的“公共利益”判定標準

征用土地必須出于以“公共利益”為目的，這是市場經(jīng)濟國家或地區(qū)普遍遵循的基本原則和法定條件。我國應盡早對現(xiàn)行的立法進行修訂，對什么是公共利益、公共利益的范圍作出明確的規(guī)定，以此規(guī)范征地目的、征地范圍，避免濫用征地權(quán)，同時有利于保護被征地者的合法權(quán)益。

2．提高土地征用的補償標準

為了切實保護農(nóng)民利益，也為了建立我國完善的土地市場，征地補償必須以土地的市場價格為依據(jù)，公平等價地補償。在公平補償原則下，征地補償金應包括兩部分：土地的市場價格和相關的補助金。相關的補助金應包括因征地而導致的搬遷費用、被征地農(nóng)民尋找新就業(yè)崗位的前期費用、被征用土地一些尚未折舊完畢的投資、農(nóng)村建設用地等。

3．規(guī)范土地征用補償費的分配辦法

修訂相關的法律，進一步明確集體土地的所有權(quán)權(quán)屬主體，從而避免目前因集體土地所有權(quán)性質(zhì)界定模糊而出現(xiàn)的“集體所有，人人所有，又人人沒有”的局面。在此基礎上，以國家法律的形式制定切實可行的土地征用補償費的分配辦法，以糾正目前土地征用補償費分配混亂的局面，保障被征用土地集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民的合法權(quán)益。

4．建立被征地人口安置、社會保障的新機制

以市場為導向的安置方式，是社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。逐步建立以一次性貨幣安置的自謀職業(yè)為主，政府安排就業(yè)、集體組織就業(yè)、勞動培訓引導就業(yè)等為補充的安置途徑，使失地農(nóng)民的生活獲得基本保障。各級政府及其土地管理部門，在征地安置中，應導入社會養(yǎng)老、醫(yī)療、勞動就業(yè)保障等社會保障體系，讓農(nóng)民以經(jīng)營土地作為就業(yè)保障向社會保障的轉(zhuǎn)變。

土地征用補償辦法范文第3篇

摘 要 村級財務管理工作的好壞，直接關系到農(nóng)村集體經(jīng)濟的發(fā)展、農(nóng)村社會的穩(wěn)定以及黨群干群關系。如何強化村級財務管理，扎實推進農(nóng)村基層抓改革，是擺在我們面前的一項重要而緊迫的任務。筆者就當前農(nóng)村財務管理工作中存在的問題以及導致問題的成因進行了分析，最后總結(jié)提煉了幾點具體的完善對策。

關鍵詞 村級財務管理 問題 成因 完善對策

一、目前村級財務管理工作中存在的問題與不足

1．土地征用費管理發(fā)放漏洞較多，已成為農(nóng)村財務管理中一個新的主要傾向性問題。當前，在土地征用中，一些村向土地征用單位上報的土地征用面積、人數(shù)和款項，與村支付給農(nóng)民的實際款項往往有較大出入，一部分土地征用款被村干部以各種名義截留。少數(shù)村干部利用職便，通過虛開土地征用補償費發(fā)放清單，虛列支出，獲取非法利益。

2．村級集體資產(chǎn)流失現(xiàn)象有所抬頭。少數(shù)村干部違反財務規(guī)定，公款私存、侵占、挪用和出借村集體資金、違規(guī)為企業(yè)或親友提供經(jīng)濟擔保，導致村集體資產(chǎn)流失的現(xiàn)象屢禁不止。

3．村級非生產(chǎn)性開支居高不下的問題還比較嚴重。雖然各地都制定出臺了《關于實行村級公務零招待的試行辦法》，但目前，有部分鎮(zhèn)（街道）基于調(diào)動村干部工作積極性，推動村級工作的考慮，出臺了村級商務招待規(guī)定，一些村就變相把公務招待費用轉(zhuǎn)嫁列支到商務招待費中，不少村招待費用支出不降反升。

4．村級基建工程項目的管理和經(jīng)費撥付不規(guī)范的問題仍比較突出。部分村在組織實施市場、道路、橋梁等基礎設施建設中，沒按合同條款要求，提前和超額支付工程款現(xiàn)象比較嚴重，有的村在未出具工程驗收單的情況下進行了付款，造成一些工程質(zhì)量難以保證。少數(shù)村干部利用村工程建設，獲取不正當利益的現(xiàn)象繼續(xù)發(fā)生。

二、造成村級財務管理工作弱化的具體成因分析

1．鎮(zhèn)級政府對村級財務監(jiān)督管理工作沒有引起足夠的重視。主要表現(xiàn)在以下三個方面。首先，對村級財務管理工作的重要性認識不夠到位，一些鎮(zhèn)（街道）的領導認為村賬鎮(zhèn)了，就可以基本管住了，因而沒有把村級財務管理工作真正擺上重要位置，分析研究、檢查督促、事前防范工作做得不夠。其次，管理力量欠強，履行職責不到位。力量上的薄弱造成了農(nóng)經(jīng)管理站難以切實擔負起管理主體的責任，對村級財務的日常管理、業(yè)務指導顯得不夠。第三，鎮(zhèn)會計站的監(jiān)管作用發(fā)揮不夠理想。鎮(zhèn)（街道）會計站一般設在鎮(zhèn)政府，專職會計對村里的日常財務收支情況不是很了解，難以進行有效監(jiān)督。同時，由于會計站的部分經(jīng)費向村收取以及其職權(quán)關系等，會計對村干部也難以實施嚴格的監(jiān)督，從而產(chǎn)生了做賬不管賬的現(xiàn)象，弱化了本應有的監(jiān)督功能。

2．土地征用補償費的管理發(fā)放在制度設計上存在嚴重缺陷。當前各種項目用地與土地征用的矛盾十分突出，土地預征現(xiàn)象也較普遍。不少項目由于時間緊，任務重，一些單位在沒有辦妥土地征用相關手續(xù)的情況下，就通過鎮(zhèn)村組織對農(nóng)民土地進行預征，想方設法把征用款發(fā)到農(nóng)民手中，以盡快啟動基建項目。雖然上級部門對土地征用補償費的標準和發(fā)放程序有明確規(guī)定，但由于土地征用難，在實際操作中，村干部對土地征用補償標準有一定的機動權(quán)。另外，一些土地征用單位基于調(diào)動村干部工作積極性，盡快獲得土地的考慮，沒按規(guī)定督促有關村建立起土地征用臺賬，也很少去核對土地征用款的明細和去向，有的還從土地征用款中變相提取勞務費對村干部進行補貼，有的甚至默許或鼓勵村干部違規(guī)暗箱操作，使村干部侵占、挪用土地征用款等違法違紀行為有機可趁。

3．村級財務公開還沒有真正落實到位。雖然上級部門對村級財務公開的內(nèi)容、形式和程序等都有明確規(guī)定，但不少村在實際操作中往往打折扣。有的村雖然定期將財務公開，但是公開形式不規(guī)范，公開的內(nèi)容不完整、不全面；少數(shù)村干部擔心財務公開影響工作以及利益驅(qū)使，往往簡化公開程序，減少公開內(nèi)容，有關資金支出問題，避重就輕，避實就虛，只公布一級科目，把隱性開支和不正當開支列到“其他”支出欄目中打埋伏，村民看村級財務猶如霧里開花，無法了解資金的詳細用途和去向。比如土地征用補償費發(fā)放問題，由于征地困難，實際補償?shù)睫r(nóng)戶的標準往往不一，如果公開，就會造成被征用土地村民相互拉橫線。因此，不少涉及土地征用的村一般都沒有將土地征用單位撥付到村的款項和發(fā)放到戶的明細逐一公開，這不僅規(guī)避了村民的民主監(jiān)督，還為村干部虛開土地征用補償費發(fā)放清單、虛列支出、獲取私利提供了條件。

三、強化村級財務管理工作的具體對策

1．堅持依法用地，著力規(guī)范土地征用補償費管理發(fā)放制度。各級政府要樹立法治意識，堅持依法用地，規(guī)范操作，減少土地預征行為，盡力控制未批先征、少批多征，這是解決當前土地征用費管理發(fā)放問題的一個治本之策。國土資源局、農(nóng)業(yè)局等市級有關部門要根據(jù)當前農(nóng)村土地征用補償費發(fā)放中出現(xiàn)的標準不一、程序不規(guī)范等容易引發(fā)村干部違紀違法的薄弱環(huán)節(jié)和關鍵部位，研究制定相應的改進辦法和措施。各鎮(zhèn)（街道）、村要研究制訂土地征用費管理發(fā)放的專項管理制度，著力建立完善土地征用臺賬，按照公開、公平、公正原則，扎實抓好土地征用的各項工作，加強對土地征用面積、人數(shù)、款項和地上附著物及青苗數(shù)量的審核把關。要按照土地征用協(xié)議，及時編制到戶的土地征用費及地上附著物補償?shù)陌l(fā)放明細清單，張榜公布，自覺接受村民監(jiān)督，盡力杜絕暗箱操作和虛開漏洞。

2．進一步規(guī)范村級財務公開。財務公開是民主理財?shù)闹匾侄危切滦蝿菹聰U大基層民主，保證農(nóng)民依法行使民利，推進村民自治的一項有力舉措。當前，要著力做好三方面工作：一是公開要及時。村級財務情況至少要每季度公布一次，集體財務往來較多的村和條件許可的村，財務收支情況應每月公布一次。凡涉及村民切身利益的事項和群眾普遍關注的集體資產(chǎn)去向、大額資金管理使用、土地征用補償費到戶明細等，根據(jù)需要要隨時公開，接受廣大村民的監(jiān)督。二是內(nèi)容要具體。凡是上級和村民要求公開的財務項目，都要按照內(nèi)容全面、詳略得當、層次清晰、通俗易懂的要求，及時向村民公開。公開項目要到人到項目，力求具體化，有的還要逐筆公開，不能遺漏和隱瞞。三是程序要規(guī)范。進一步明確和規(guī)范財務公開流程，認真發(fā)揮村財務監(jiān)督小組、鎮(zhèn)（街道）會計站和鎮(zhèn)經(jīng)管站的三級會審作用。對審核不符合財務公開要求的，要責令糾正；對規(guī)避公開程序，搞虛假公開的，要及時嚴肅查糾。

3．切實加強對村級財務的日常監(jiān)管。進一步健全落實村級財務管理責任制，做到財務運行的各個環(huán)節(jié)都有人把關，有人負責。各鎮(zhèn)（街道）要切實重視村級財務管理工作，農(nóng)村財務規(guī)范化管理領導小組要定期分析村級財務運行情況，對出現(xiàn)的一些傾向性、苗頭性問題及時專題研究，提出改進辦法和措施。要強化審計職能，實施村主要干部離任、任期審計和村年度財務審計，對違反財務管理規(guī)定的行為，在抓好查糾的基礎上，著力從健全完善制度，堵塞漏洞上下功夫。鎮(zhèn)（街道）會計站要在搞好記賬、算賬、報表編制等日常工作的同時，認真履行財務分析和財務監(jiān)督兩大職能，切實加強對村級財務運行的監(jiān)督管理，做到善于監(jiān)督，敢于監(jiān)督。村主要干部要認真履行村級財務管理第一責任人的責任，嚴格按照要求，規(guī)范操作。其他村干部和出納要相互監(jiān)督，真正落實各項財務管理制度。村財務監(jiān)督小組要認真履行職責，加強對村級財務活動的民主監(jiān)督，檢查審核財務賬目及相關經(jīng)濟活動，及時否決各種不合理開支，確保村級財務規(guī)范、安全、可靠運行。

4．加大對村干部違法違紀行為的查處力度。一是通過日常檢查來查糾不廉行為。要注意結(jié)合村務財務公開、會計站財務監(jiān)督等情況，及時發(fā)現(xiàn)和查糾財務管理方面存在的問題。二是通過專項檢查和經(jīng)濟責任審計來查糾不廉行為。結(jié)合村級財務季度分析制度的健全落實，對某一階段、某個村群眾有反映的問題，要組織專項檢查，及時糾正。還要通過開展村干部經(jīng)濟責任審計，進一步細化完善村干部履行經(jīng)濟責任的評價標準和評價辦法，著力解決村干部違規(guī)擔保和出借集體資金等問題。三是通過查辦案件來查糾不廉行為。各級執(zhí)法執(zhí)紀部門要本著對人民群眾利益高度負責的精神，充分發(fā)揮舉報提供線索的主渠道作用，重點查辦村干部濫用權(quán)力、貪污挪用公款、侵占集體財物等損害群眾切身利益的案件，對村干部的違法違紀行為，要發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，決不能姑息手軟，以認真發(fā)揮案件查辦工作對村干部的震懾和警示作用。

參考文獻：

[1]周生花.淺析農(nóng)村財務管理存在的問題及對策.科技信息.2009(15).

土地征用補償辦法范文第4篇

我們經(jīng)常看到的消息是某農(nóng)村的農(nóng)民因為得知所在地方的土地將被政府征用，于是抓緊時間連夜建造房屋甚至是樓房。接著是政府連夜突擊檢查這些被稱為違章建筑的房屋，最終這些違章建筑被拆除大部分，少數(shù)所謂“釘子戶”因為“抗法”被繩之以法關起來了。

農(nóng)民為什么這樣做呢？政府為什么采取這樣的措施呢？政府的這種合法行為是否正當呢？是否存在對農(nóng)民的歧視呢？歧視性的制度設計在道德上又有什么理由呢？也許，有些問題是無法正面回答的，或者有些問題只能作為而問題存在。

二、我國現(xiàn)行土地征用制度

土地征用是發(fā)生在國家和農(nóng)民集體之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準權(quán)限和程序批準，并給予農(nóng)村集體和農(nóng)民個人補償后，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小?/p>

學者指出，我國《憲法》第10條規(guī)定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用，這是我國實行土地征用的憲法依據(jù)。土地征用具有下列特征：1、國家建設征用土地的主體必須是國家；2、國家建設征用土地是國家行政行為，具有強制性；3、國家建設征用土地是國家公共利益的需要；4、國家建設征用土地必須以土地補償為必備條件；5、國家建設征用土地的標的只能是集體所有的土地。[1]

三、國外的有關法律制度

（一）美國

土地征用在美國被稱為“最高土地權(quán)的行使”。美國《憲法》第五條修正案規(guī)定：“非依正當程序，不得剝奪任何人的生命，自由或財產(chǎn)；非有合理補償，不得征用私有財產(chǎn)攻公共使用。”美國聯(lián)邦憲法還在其第十四條修正案中要求州政府依據(jù)正當法律程序取得私有財產(chǎn)并保證不得拒絕法律對公民的平等保護。各州憲法對此問題也有類似規(guī)定。

在美國，征收主要分兩種形式。第一種稱為Policepower，通常直譯為警察權(quán)，是政府為了保護公眾健康、安全、倫理以及福利而無償對所有人的財產(chǎn)施以限制乃至剝奪的行為。警察權(quán)包括土地區(qū)劃（Zoning）、建筑以及健康法規(guī)（BuildingandHealthCode），讓移要求（Set-backRequirement）、土地分割（Abatement）、污染（Pollution）以及出租管制（RentalControl）等。警察權(quán)準許政府規(guī)劃私人土地，而不需要支付補償。這種征用的方式得以適用的場合非常有限，并受到相關法律的嚴格制約。第二種是有償征收，英文稱為“eminentdomain”或“condemnation”，指政府依法有償取得財產(chǎn)所有人的財產(chǎn)的行為。以下討論的主要是指第二種征收形式。[2]

美國聯(lián)邦憲法第五條修正案關于有償征收（eminentdomain）的規(guī)定具有決定性的意義，該修正案規(guī)定了征收的三個要件：1、正當?shù)姆沙绦颍―ueprocessoflaw）；2、公平補償（Justcompensation）；3、公共使用（Publicuse）。

1、正當?shù)姆沙绦?/p>

通常，征收行為應當遵循如下步驟：（1）預先通告。（2）政府方對征收財產(chǎn)進行評估。（3）向被征收方送交評估報告并提出補償價金的初次要約，被征收方可以提出反要約（counter-offer）。（4）召開公開的聽證會（Publichearing）說明征收行為的必要性和合理性，如果被征收方對政府的征收本身提出質(zhì)疑，可以提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為。（5）如果政府和被征收方在補償數(shù)額上無法達成協(xié)議，通常由政府方將案件送交法院處理。為了不影響公共利益，政府方可以預先向法庭支付一筆適當數(shù)額的補償金作為定金，并請求法庭在最終判決前提前取得被征收財產(chǎn)。除非財產(chǎn)所有人可以舉證說明該定金的數(shù)額過低，法庭將維持定金的數(shù)額不變。（6）法庭要求雙方分別聘請的獨立資產(chǎn)評估師提出評估報告并在法庭當庭交換。（7）雙方最后一次進行補償價金的平等協(xié)商，為和解爭取最后的努力。（8）如果雙方不能達成一致，將由普通公民組成的民事陪審團來確定“合理的補償”價金數(shù)額。（9）判決生效后，政府在30天內(nèi)支付補償價金并取得被征收的財產(chǎn)。[3]

2、公平補償

（1）主體的公平。即有權(quán)得到補償?shù)牟粌H僅包括財產(chǎn)的所有人，還應當包括財產(chǎn)相關的收益人，如房地產(chǎn)的承租人。

（2）客體的公平。即取得補償?shù)膶ο蟛粌H僅包括房地產(chǎn)本身，還應當包括房地產(chǎn)的附加物，以及與該房地產(chǎn)商譽有關的無形資產(chǎn)（Goodwill）。

（3）估價的公平。這是指法律要求補償?shù)膬r金應當以“公平的市場價值（fairmarketvalue）”為依據(jù)。至于什么才是公平的市場價值，目前最有效的方式是：雙方分別聘請的獨立的資產(chǎn)評估師提出評估報告。如果各自的評估報告結(jié)論相差懸殊，則由法庭組成的陪審團裁定。人們可以抱怨，資產(chǎn)評估師的報告并非完美和科學，但是在先階段經(jīng)濟科學的發(fā)展水平上，除此之外，人們實在沒有什么更好的辦法來解決這個問題。在司法實踐中，美國法院通常都認定高出政府補償價格的評估報告。因此，有關政府征收方面的法律案件，通常都是職業(yè)律師們竭力追逐的目標。在律師費用的收取上，與交通肇事案件和醫(yī)療事故案件一樣，大多采用不勝訴不收費的方式（canbehandledonacontingencybasedonapercentageoftheamounttheattorneyobtainsoverandabovetheamountofthecondemningagency‘offer），如果勝訴，律師可以從當事人額外期待的政府補償金中獲得較大比例的金額。如果政府一方勝訴，另一方也不需要為此支付政府方的訴訟費用。[4]

根據(jù)美國財產(chǎn)法，“合理補償”是指賠償所有者財產(chǎn)的公平市場價格，包括財產(chǎn)的現(xiàn)有價值和財產(chǎn)未來贏利的折扣價格。美國土地征用補償根據(jù)征用前的市場價格為計算標準，它充分考慮到土地所有者的利益，不僅補償被征土地現(xiàn)有的價值，而且考慮補償土地可預期、可預見的未來價值；同時，還補償因征用而導致相鄰土地所有者、經(jīng)營者的損失，充分保障了土地所有者的利益。[5]

3、公共使用

在此，法律對公共使用的內(nèi)涵采用了廣義的解釋。首先，公共使用的規(guī)則排除了政府利用行政權(quán)利損害某個個體利益的同時使另一個體收益，比如征收A的住房給B開設零售商店，就不能構(gòu)成公共使用。但公共使用并不意味著政府征收的財產(chǎn)只能或給一般公眾使用。政府征收財產(chǎn)又立即轉(zhuǎn)讓給多數(shù)私人使用，同樣構(gòu)成公共使用。

（二）加拿大

加拿大的土地征用制度沿用的是英聯(lián)邦的體制，在征用土地方面一直進展比較順利，較好地解決了國家、征地機構(gòu)和個人的利益關系。加拿大對土地征用的補償是建立在被征土地的市場價格基礎上，依據(jù)土地的最高和最佳用途，按當時的市場價格補償。具體來看，加拿大的土地征用補償包括：（1）被征用部分的補償，必須依據(jù)土地的最高和最佳用途，根據(jù)當時的市場價格補償。（2）有害或不良影響補償（如嚴重損害或滅失價值），主要針對被征用地塊剩余的非征地，因建設或公共工作對剩余部分造成的損害，還包括對個人或經(jīng)營損失及其他相關損失的補償。這種補償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區(qū)的非征地。（3）干擾損失補償，被征地所有者或承租人因為不動產(chǎn)全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補償。（4）重新安置的困難補償。[6]

（三）英國

英國對土地征用的補償作了較詳盡的規(guī)定，包括土地征用補償原則、補償范圍和標準、土地征用補償?shù)墓纼r日期、補償爭議的處理等。具體來看，土地征用補償原則是：土地征用補償以愿意買者與愿意賣者之市價為補償?shù)幕A，補償以相等為原則，損害以恢復原狀為原則。土地征用補償?shù)姆秶蜆藴剩海?）土地（包括建筑物）的補償，其標準為公開市場土地價格；（2）殘余地的分割或損害補償，其標準為市場的貶值價格；（3）租賃權(quán)損失補償，其標準為契約未到期的價值及因征用而引起的損害；（4）遷移費、經(jīng)營損失等干擾的補償；（5）其他必要費用支出的補償（如律師或?qū)＜业馁M用、權(quán)利維護費用等）。補償?shù)墓纼r日期是指土地征用機關在行使土地征用權(quán)時，應通知被征用土地的所有權(quán)人及其他權(quán)利人，但其取得土地往往會在通知后的幾個月或更長時間，在地價上漲的情況下，土地征用補償?shù)墓纼r日期成為十分關鍵的議題。英國土地征用評估準則規(guī)定，假如補償金額為雙方所同意時，則以土地征用通知日期為估價日期。假如土地征用補償爭議上訴時，則以土地法庭聽證的最后一日為估價日期。[7]

（四）德國

德國的土地征用補償范圍和標準為：（1）土地或其他標的物損失的補償，其標準為以土地或其他標的物在征用機關裁定征用申請當日的移轉(zhuǎn)價值或市場價值；（2）營業(yè)損失補償，其標準為在其他土地投資可獲得的同等收益；（3）征用標的物上的一切附帶損失補償。德國被征用土地的補償價格計算與英國一樣，也是以官方公布征用決定時的交易價格為準。在城市再開發(fā)區(qū)，為了防止利用預期的公共開發(fā)事業(yè)進行投機活動，政府規(guī)定，凡因預測土地將變?yōu)楣灿玫囟鸬膬r格上漲，都不能計入補償價格。對補償金額有爭議時，應依法律途徑向轄區(qū)所在的土地法庭提訟，以充分地保障被征地所有權(quán)人的合法權(quán)益。同時各類補償費由征收受益人直接付給受補償人，且各類補償應在征收決議發(fā)出之日起1個月內(nèi)給付，否則征收決議將被取消。另外，德國的土地征用補償方法，除了現(xiàn)金補償，還有代償?shù)匮a償、代償權(quán)利地補償?shù)取8]

（五）法國

法國的土地征用補償價格是以征用裁判所一審判決之日的價格為基準計算的。同時為了控制補償，被征用不動產(chǎn)的用途以公布征用規(guī)定1年前的實際用途為準。

（六）瑞士

瑞典有關法律規(guī)定，土地補償費中不包括預期土地將變?yōu)楣灿玫囟鸬膬r格上漲的部分，以抑制通過改變土地用途，提高土地補償費的投機行為。瑞典對土地征用補償價格的計算，以10年前該土地的價格為準。

（七）日本

依據(jù)日本《土地征用法》的規(guī)定，重要的公用事業(yè)都可運用土地征用制度，征用損失的補償以個別支付為原則，而支付的財物，原則上以現(xiàn)金為主，補償金額須以被征用的土地或其附近類似性質(zhì)土地的地租或租金為準。日本的土地征用補償是根據(jù)相當補償?shù)臉藴蕘矶ǖ模诖蠖鄶?shù)情況下以完全補償標準確定土地補償費。具體來看，日本征用土地的補償包括5個部分：（1）征用損失補償，對征地造成的財產(chǎn)損失進行補償，按被征用財產(chǎn)的經(jīng)濟價值即正常的市場價格補償；（2）通損補償，對因征地而可能導致土地被征者的附帶性損失的補償；（3）少數(shù)殘存者的補償，對因征地使得人們脫離生活共同體而造成的損失的補償；（4）離職者的補償，對因土地征用造成業(yè)主失業(yè)損失的補償；（5）事業(yè)損失補償，對公共事業(yè)完成后所造成的污染對經(jīng)濟和生活損失等的補償。另外，日本的土地征用補償方法，除了現(xiàn)金補償，還有替代地補償（包括耕地開發(fā)、宅地開發(fā)、遷移代辦和工程代辦補償?shù)龋?/p>

（八）韓國

韓國土地征用補償主要包括以下幾個方面：（1）地價補償，為土地征收補償?shù)闹饕糠郑?990年韓國統(tǒng)一以公示地價為征收補償標準；（2）殘余地補償，土地征用可能導致殘余地價值減低或因殘余地須修建道路等設施和工程應予以補償；（3）遷移費用補償，對被征地上的定著物，不是進行公益事業(yè)所必須的，應給予遷移補償費用；（4）其他損失補償，對土地征用致使被征者或關系人蒙受經(jīng)濟損失時，應給予相應的補償。同時，韓國在建設部設立了中央土地征用委員會，在漢城特別市、直轄市及道設立地方土地征用委員會，對土地征用的區(qū)域、補償、時期等進行裁決。

（九）新加坡

在新加坡，有關土地征用補償?shù)臎Q定由土地稅務兼行政長官作出，但補償金額由專業(yè)土地估價師評估，以公告征用之日的市價為補償標準。土地補償?shù)捻椖堪ㄒ蛲恋卣饔迷斐赏恋胤指畹膿p害、被征用的動產(chǎn)與不動產(chǎn)的損害、被迫遷移住所或營業(yè)所所需的費用、測量土地、印花稅及其他所需要合理的費用等。

四、公共目的之認識

對于“公共目的”，各國（地區(qū)）解釋不盡相同。日本解釋為“解決公共事業(yè)建設”，如根據(jù)城市規(guī)劃確定的道路、公園建設，根據(jù)河川法進行的堤防等建設，根據(jù)港灣法進行的港灣建設等。韓國解釋為“公益事業(yè)需要”，所謂“公益事業(yè)”是指：1、有關國防、軍事建設事業(yè)；2、鐵路、公路、河川、港口、上下水道、電氣、煤氣、廣播、氣象觀測、航空等建設事業(yè)；3、國家或地方公共團體設立的辦公場所、工廠、研究所、公園、市場等建設事業(yè)；4、國家或地方公共團體指派的建設者，由他們所進行的住宅建設事業(yè)或住宅用地開發(fā)事業(yè)；5、其他根據(jù)法律可以征用或使用土地的事業(yè)。由此可見，對“公共目的”的解釋有很大的彈性，在一些國家（地區(qū)），“政府的意圖都被看成是公共目的，并可為此而征用土地。”可以說，如何準確界定“公共目的”的范圍是各國（地區(qū)）土地征用制度建設中的主要難題之一。[9]

學者指出，我國現(xiàn)行法律并沒有確定“公共目的”的內(nèi)容與范圍，因此認為，“在市場經(jīng)濟條件下，為了既不破壞土地市場的競爭規(guī)則，又保證有足夠的公共用地來源，各國（地區(qū)）政府都將”非公共目的“用地和”公共目的“用地區(qū)別對待：對前者的流動不過多地干預，對后者，政府則充分運用特權(quán)，保證在需要時能獲得土地。但是，這樣做必須有一定的前提條件，即在法律法規(guī)上明確界定”公共目的“的內(nèi)容和范圍，否則就無法將兩類用地區(qū)分開來，從而采取不同政策。根據(jù)各國（地區(qū)）的經(jīng)驗，結(jié)合我國實情，”公共目的“的內(nèi)容和范圍可明確為：1、政府機關和社會團體用地；2、交通用地；3、水利及能源設施用地；4、城市基礎設施用地；5、教育（學校、基礎性科研單位用地）；6、國防軍事用地；7、其他公益事業(yè)用地。”[10]

從嚴格限定公益性用地范圍的角度看，土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。學者指出，“我國《憲法》和《土地管理法》均明確規(guī)定，‘國家為了公共利益的需要’，可以征用農(nóng)村集體所有的土地。依據(jù)國外經(jīng)驗和我國實際，我們認為，”公共利益“應嚴格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機關及公益性事業(yè)研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學校、醫(yī)院、敬老院等；（7）水利、環(huán)境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其它公認或法院裁定的公共利益用地。在合理界定”公共利益用地“的前提下，要確保土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農(nóng)地，而應當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農(nóng)村集體非農(nóng)建設用地市場來解決。”[11]

我們正確地認識了所謂公共目的或者公共利益，確立公共用地范圍，才能正當?shù)剡M行土地征用，否則就是正當性缺乏的王霸行為。

五、現(xiàn)狀、疑問與檢討

在我們中國大陸的每一個城市，幾乎都有所謂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，或者高新科技開發(fā)區(qū)。這些開發(fā)區(qū)真的就是為了公共利益嗎？可以簡單地否定：不是！這里面只有政府的政績目標。

政府為什么可以為所欲為呢？政府可以不受到限制嗎？我們的議題是：不動產(chǎn)交易的自由與限制。我們?yōu)槭裁床豢梢詫φ饔猛恋氐男袨檫M行評判呢？政府的自由行為的限度應該確立怎樣的標準呢？

過去的假設是：政府是無所不知、無所不能、無私而高效的。但是，計劃經(jīng)濟的失敗，已經(jīng)證實了，政府一樣會出現(xiàn)與市場失靈相同的所謂政府失靈。統(tǒng)一支配資源一樣會導致浪費。比如在土地上的浪費與破壞甚至污染。

針對土地尤其是耕地的被破壞，中央政府也采取過一些措施，以反對和禁止盲目開發(fā)。但是結(jié)果并不樂觀。其原因就在于，制訂規(guī)則者就是頭號違反規(guī)則者。這個判斷勿需證明，只要我們?nèi)タ纯匆恍┑胤秸约捌渌块T、機關新的辦公大樓就足夠了。問題主要是，我們經(jīng)常看到和聽見所謂國家建設項目上馬，這些大型建設項目是不是就完全符合公共目的呢？其中有一些國有大型企業(yè)征用土地，就很難準確地判定為公共利益目的。也就是說，我們應該正確地并且是嚴肅地指出，判斷其公共利益目的應該進行聽證會和認證會來加以確立。我的意思是說，政府的行為不一定都是公共行為，有時也有政府的私自行為——為了政府眼前利益的行為。尤其那些具有市場競爭性質(zhì)的企業(yè)的征用土地行為，根本就不具有公共性。因此，以征用的方式獲得土地使用權(quán)，這種手段的正當性是可疑的。

也就是說，政府利用自己的權(quán)力，將農(nóng)村的集體土地征用，僅支付價格極低的經(jīng)濟補償，然后，將以低廉價格獲得的土地，投入到有高額回報的競爭領域——這不是掠奪是什么呢？耶林說：為權(quán)利而斗爭。這個判斷的簡單含義就是弱者反抗強者。政府是強者，農(nóng)民是弱者。但是農(nóng)民的反抗方式是什么呢？他們并沒有揭竿而起，他們只是在聽說政府將要征用他們的土地了，于是就開始“種植”房屋。農(nóng)民為什么要這樣做呢，原因很簡單，第一，政府可以賣地，不保護耕地，我們自己為什么還珍惜土地呢？第二，糧食與蔬菜又能補償幾文錢呢？第三，價格的差異那么大，我們自己為什么不想辦法讓土地增殖呢？這就是農(nóng)民最簡單的算盤，也是農(nóng)民最簡單和無奈的反抗。

從力量對比上來看，農(nóng)民是處于劣勢。農(nóng)民沒有自己的組織，即使有所謂村民委員會，也已經(jīng)實際上是政府的基層單位了，盡管我們聲稱村民委員會是農(nóng)村農(nóng)民的自治組織。進一步的問題是，自共和國成立之后，作為農(nóng)民自治組織的農(nóng)會就逐漸地消失了。亦即作為勞動者的工人，今天還有工會可以參加，但是農(nóng)民沒有農(nóng)會可以參加了。當農(nóng)民的利益被侵害了，能夠代表他們的組織卻沒有。單個的農(nóng)戶是不具有與政府交涉的能力的。于是農(nóng)民的劣勢地位就更加強化了。

由于農(nóng)村土地所有權(quán)制度的模糊性，缺乏真正的權(quán)利主體，而且集體土地所有權(quán)在法律上是一種虛假的權(quán)利，因為這種所有權(quán)缺乏支配權(quán)（如處分權(quán)），而民法學原理告訴我們，支配權(quán)是所有權(quán)的核心。所以農(nóng)村土地其實就是政府砧板上的待砍切的魚肉而已。

我們應該看到的是，共和國成立以來的農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民政策，都是歧視政策。盡管時代高喊：以糧為綱。根據(jù)經(jīng)濟學家的統(tǒng)計，改革前的工業(yè)原始積累，幾乎完全從農(nóng)民手中獲得原始資金，主要手段就是工農(nóng)業(yè)、城鄉(xiāng)之間的所謂剪刀差。坦率地說，農(nóng)產(chǎn)品低廉的價格“打造”了中國大陸解放后的重工業(yè)等城市經(jīng)濟。這種掠奪性的財富其金額有多少呢？保守地說也應該是數(shù)以千億元人民幣。

改革后的情況是否好轉(zhuǎn)呢？沒有！而且是變本加厲地掠奪！改革后，經(jīng)濟建設的需要，尤其是城市化進程的加大，除了城市工業(yè)產(chǎn)品與農(nóng)村農(nóng)產(chǎn)品剪刀差問題沒有改善，更進一步地開始掠奪農(nóng)村土地資源——學者稱“圈地運動”。僅這場空前絕后的中國圈地運動，政府就獲得了9萬億元的財富。

今天，一些農(nóng)民已經(jīng)完全失去了土地。比如一些城市周邊地方的農(nóng)民。所謂“失地農(nóng)民”問題，現(xiàn)在已經(jīng)成為一個社會問題，而不僅僅是經(jīng)濟學、社會學等學科的單一領域問題。我們不禁要問：沒有土地了，他們還是農(nóng)民嗎？這是一個辛酸的問題。答案是：不稱呼他們農(nóng)民又稱呼他們什么呢？他們的戶口是農(nóng)村的，不是城市的。這是一個無奈的答案。他們在角色上，是沒有歸屬感的，而且他們在安全感上的缺乏也是不爭的事實。如果失去土地的農(nóng)民有一天覺醒了，他們說：我們失去了土地，不就是失去了枷鎖了嗎？！到那時，如果真的這樣的話，恐怕局面就不好收拾了。

六、給政府的建議

政府要克制自己的態(tài)度和行為，扭轉(zhuǎn)過去的行為模式，不要成天打農(nóng)民的主意了，要平等地對待農(nóng)民兄弟。其實這也就是市場經(jīng)濟所應該奉行的一般規(guī)則。既然我們已經(jīng)義無返顧地選擇了市場經(jīng)濟的道路，我們就應該奉行其規(guī)則。

土地是一種稀缺而不可再生的資源，是一種最重要的資本，因此我們不僅要說保護它，還要在制度設計上真正實踐這種理念。政府、城市以及工商業(yè)者若需要土地，就應該按照市場價格向農(nóng)民兄弟發(fā)盤。

我們知道，有一種研究投資者行為的分析模式，稱為“匪幫模式”。一般可以將之分為兩種：遷徙匪幫模式和常駐匪幫模式。前者是毀滅性的，后者是具有可持續(xù)發(fā)展眼光的。若我們依然選擇遷徙匪幫模式，農(nóng)村將被徹底毀滅。可以說，我們每一個人都來自農(nóng)村，或者說我們的祖籍是某鄉(xiāng)村，先輩是來自農(nóng)村的，那里是我們的故鄉(xiāng)。“昨天晚上，我又夢見我回到了我的曼德里。”[12]——這是城市人的回故鄉(xiāng)之路。如果我們要執(zhí)意去毀滅農(nóng)村，就是要毀滅我我的故土以及夢回故鄉(xiāng)的道路。

注釋：

[1]參見姚長飛：《論土地征用》，/2004/5-7/20220.html.

[2]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規(guī)范的改革》，/weizhang/default.asp？id=13399.

[3]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規(guī)范的改革》，/weizhang/default.asp？id=13399.

[4]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規(guī)范的改革》，/weizhang/default.asp？id=13399.

[5]參見陳和午：《土地征用補償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.

[6]參見陳和午：《土地征用補償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.

[7]參見陳和午：《土地征用補償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.

[8]參見陳和午：《土地征用補償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.

[9]楊玲、晏群：《國外土地征用制度比較及借鑒》，/show.aspx？id=2790

[10]楊玲、晏群：《國外土地征用制度比較及借鑒》，/show.aspx？id=2790

土地征用補償辦法范文第5篇

以黨的十六大”精神為指針，以國家、省、市、區(qū)有關法規(guī)政策為依據(jù)，以兼顧國家、集體、個人三者利益為基本點，依法、合理、有序開展土地征用工作，科學確保區(qū)梅花鹿產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及回族鄉(xiāng)建設項目順利進行，全面推進小城鎮(zhèn)建設進程，組團建設北部新城區(qū)，

二、基本原則

（一）堅持依法辦事，嚴格執(zhí)行國家、省、市有關征地的各項政策和法律法規(guī)的原則。

（二）堅持實事求是因地制宜，合理征用，合理補償，依法征用的原則。

（三）堅持尊重實際，客觀反映實際，根據(jù)實際狀況，依法辦事的原則。

（四）堅持統(tǒng)籌兼顧，群眾認可，科學規(guī)劃，節(jié)約土地的原則。

（五）堅持項目到位，資金先對下、后對上，先個人、后集體的原則。

（六）堅持公平、公正、公開的原則。

（七）堅持“一事一議”特事特辦”原則。

三、征地費用核定依據(jù)及兌付辦法

梅花鹿產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（含）建設項目的土地征用工作從即日起按本方案的規(guī)定執(zhí)行。

（一）土地征用。

1土地征用范圍的確定。

根據(jù)梅花鹿產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會總體規(guī)劃的要求，建設項目的選址設置在回族鄉(xiāng)區(qū)域建設用地范圍內(nèi)。

2安置補助費、土地補償費核定依據(jù)。

根據(jù)國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》國發(fā)[]28號）國土資源部《關于完善征地補償安置制度指導意見》國土資發(fā)[]238號）以及《中華人民共和國土地管理法》《省土地管理條例》有關規(guī)定，并參照《市人民政府辦公廳關于——鐵路項目建設用地征收土地補償?shù)耐ㄖ烽L府辦發(fā)[]16號）精神，按征地前3年平均年產(chǎn)值的15倍計算安置補助費（標準1元/平方米×15=15元）

（二）兌付方式。

1安置補助費由梅花鹿產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會在對農(nóng)戶撥付安置補助費之前，要認真履行相關手續(xù)，安置補助費一次性補償?shù)睫r(nóng)戶。

2土地補償費由梅花鹿產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會按照實際征地面積一次性撥到回族鄉(xiāng)會計核算中心帳戶，由會計核算中心設立專戶，進行發(fā)放檢查、監(jiān)督、審計。

四、相關政策

（一）對征地范圍內(nèi)的墳墓，要參照相關規(guī)定執(zhí)行。限期內(nèi)仍無人動遷的墳墓，施工時按無主墳墓處理。

（二）征地上的機井按照當年打井投資給予補償。

（三）耕地被征用并得到安置補助費的農(nóng)戶，今后國家統(tǒng)一調(diào)整土地時，按調(diào)整時的政策規(guī)定執(zhí)行。

（四）對失地農(nóng)戶根據(jù)國家的相關政策，優(yōu)先辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非戶口，符合條件的失地戶可享受有關待遇。

（五）對失地農(nóng)戶，有壯年勞動力的免費提供技能培訓，并優(yōu)先推薦勞動力就業(yè)。

五、明確任務，落實責任

（一）梅花鹿產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會規(guī)劃環(huán)保土地建設局根據(jù)項目需要，負責確定土地征用范圍、地類、核定補償標準，并負責向上級土地主管部門辦理土地征用審批手續(xù)；負責安置補助費和土地補償費的發(fā)放；負責土地征用相關政策和法律、法規(guī)的解釋。

（二）其它未盡事宜根據(jù)實際情況按有關政策隨時處理解決。