房屋購買合同

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房屋購買合同范文第1篇

契約人:

乙方(買方):

甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就乙方購買甲方出售的住宜,訂立本契約,以資共同遵守。

第一條 甲方同意將座落在葫蘆島市 區(qū)(市) 路 號 幢 單元 戶的住房(房屋所有權(quán)證號: 土地使用權(quán)證號: )計建筑面積 平方米出售給乙方。乙方對甲方所出售的房屋已充分了解,愿意購買上述房屋。

第二條 甲、乙雙方同意,上述房屋的成交價為人民幣 元(大寫 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元 整)。本契約簽訂之日,乙方向甲方支付人民幣 元(大寫 萬 仟 佰 拾 元 整)作為購房定金。

第三條 甲、乙雙方同意,自本契約生效之日起 日內(nèi),將上述房屋價款分 次付給甲方,購房定金將在最后一次付款時沖抵房價。具體付款日期、金額和方式如下。

第四條 甲方應(yīng)于 將房屋交付給乙方。

第五條 甲、乙雙方問意,在房屋實際交付之日前,根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)交付的與房屋有關(guān)的費用(包括水、電、煤氣、供暖等)由甲方負責(zé)繳付;若甲方未按約定繳付所產(chǎn)生的后果由甲方負責(zé),與乙方無關(guān)。

第六條 甲方保證上述房屋權(quán)屬清楚。自本契約生效之日起,若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)等,概由甲方負責(zé)清理,并承擔(dān)民事責(zé)任,由此給乙方造成的經(jīng)濟損失,由甲方負責(zé)賠償。

第七條 本契約簽訂后,乙方中途梅約,應(yīng)書面通知甲方,甲方應(yīng)在 內(nèi)將乙方的已付款(不計利息)返還給乙方,但購房定金歸甲方所有。甲方中途悔約,應(yīng)書面通知乙方,并自悔約之日起的日內(nèi)將雙倍定金及已付款返還給乙方。乙方不能按期向甲方付清購房價款或甲方不能按期向乙方交付房屋,每逾期一日,由違約一方向?qū)Ψ街Ц顿彿績r款萬分之 的違約金。任何一方逾期 日以上未履約的,視為梅約,違約方應(yīng)按本條第一款的規(guī)定承擔(dān)責(zé)任,但雙方另有約定的除外。

第八條 甲、乙雙方在辦理上述房屋賣買交易過戶手續(xù)時所需交納的稅費,由甲乙雙方接有關(guān)規(guī)定承擔(dān)。

第九條 甲、乙雙方在履行本契約過程中發(fā)生爭議,應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時,可向 仲裁委員會申請仲裁或向該房屋所在地人民法院起訴。

第十條 本契約未盡事宜由甲、乙雙方另行在本契約的補充條款中加以明確。

第十一條 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致,在不違背本契約上述條款原則的前提下,就本契約未盡事宜訂立的補充條款,為本契約不可分割之一部分,與本契約具有同等效力。

第十二條 本契約及補充條款經(jīng)甲、乙雙方簽章后生效。

第十三條 本契約連同附件一式三份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,房產(chǎn)交易管理部門一份,均具有同等效力。

房屋購買合同范文第2篇

表達小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同

出賣人(甲方)：________________村委會

買受人(乙方)：______________________

身份證號碼：_______________________

一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個月的支付期限為月底的最后一天。

二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔(dān)。

四、本合同簽訂后，甲方對房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同生效之日，甲方和村委會保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務(wù)和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;

六、違約責(zé)任

1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，。

2、甲方應(yīng)當于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣____元。

3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。

4、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。

5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因為甲方的原因不能辦理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣________元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因為甲方的原因仍然不能辦理，每逾期 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。

7、如果因為本合同第五條的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機構(gòu)進行起訴或仲裁。

八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。

九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執(zhí)一份

甲方：________________乙方：________________見證人：______________

____年____月____日

小產(chǎn)權(quán)售房合同范本參考

出賣人：____________(以下簡稱甲方)

買受人：____________(以下簡稱乙方)

甲、乙雙方就房屋買賣事項經(jīng)過多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方愿將自有坐落____市_____路_____號房屋___間，建筑面積________平方米售賣給乙方。

二、甲方出售給乙方的房屋東至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽臺、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。

三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價款人民幣萬元，由甲方售賣給乙方。

四、房屋價款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣______萬元;第二期在交付房屋之日，付人民幣____萬元;第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。

五、甲方應(yīng)自本合同簽訂日起____天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)等有關(guān)證件，點交乙方，由乙方出具收到憑證。

六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過戶登記時，甲方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報告。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責(zé)任。

七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切捐稅、費用，概由甲方負責(zé)。本合同發(fā)生的過戶登記費、契稅、估價費、印花稅由乙方負擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。

八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價的總額3‰計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方得解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。

九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計算的違約金給與甲方。逾期超過3個月時，甲方得解除本合同。解約時，乙方已付的房價款作為賠償金歸甲方所有。

十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無其他項權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負責(zé)清理，并賠償乙方損失。

十一、交屋時，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實，甲方應(yīng)于1個月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費用在房價款中扣除。如修理仍達不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款后，并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權(quán)屬于國家。乙方取得上開房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國家法律的規(guī)定繳納土地使用權(quán)及其他有關(guān)費用。

十三、本合同的附件與合同有同等效力。

十四、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)1份，另2份分別送交房產(chǎn)和土地管理機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

立約人：

甲方：__________(簽章)乙方：________(簽章)

_____年___月__日訂于_______市(縣)

小產(chǎn)權(quán)售房合同協(xié)議書

出賣人(甲方)：

身份證號碼：

買受人(乙方)：

身份證號碼：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區(qū)________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價款出售給乙方。(含地下室_____號_____平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_______個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。

2、依法向____________________________________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：______________乙方：______________

房屋購買合同范文第3篇

關(guān)鍵詞：優(yōu)先購買權(quán)；形成權(quán)；期待權(quán)

一、我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)概述

優(yōu)先購買權(quán)，是指特定人依約定或法律規(guī)定，于所有人出賣動產(chǎn)或不動產(chǎn)時，有依同樣條件優(yōu)先購買之權(quán)利。[1]（p505）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)即指承租人依照法律規(guī)定于出租人出賣房屋時，有依同樣條件優(yōu)先于其他房屋購買人購買該房屋的權(quán)利。在房屋租賃關(guān)系中，房屋出租人是房屋的所有人，享有對房屋的自由處分權(quán)和處分房屋的信息享有權(quán)，房屋租賃關(guān)系中處于強者地位。而承租人在房屋租賃關(guān)系中則相對處于弱者地位。法律為了平衡當事人之間的利益關(guān)系，維護承租人的合法權(quán)益，賦予了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)。而房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)即指：房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)。王澤鑒先生指出："優(yōu)先承買權(quán)，在實務(wù)中甚為重要，訴訟案件甚多，法院有甚多判例，其中最基本的問題，系關(guān)于優(yōu)先承買權(quán)的法律性質(zhì)。"要對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度進行正確的適用，必須對其性質(zhì)進行正確的界定，否則將導(dǎo)致對當事人的不公平及司法實踐的不統(tǒng)一，同時，從可預(yù)測性角度出發(fā)，當事人將不能知曉自己的行為會發(fā)生什么樣的法律后果。

二、我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法發(fā)展

關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定有1988年頒布的《民通意見》第118條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

《合同法》第二百三十條規(guī)定："出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。"《合同法》第二百三十條并未對出租人違反承租人優(yōu)先購買權(quán)要承擔(dān)何種法律后果進行規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。"這一司法解釋的出臺，進一步明確了承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能產(chǎn)生使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的法律后果，同時明確了承租人要求出租人對其侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的行為承擔(dān)責(zé)任的方式為賠償損失，但不能強制轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給承租人。但此解釋仍舊在承租人優(yōu)先購買權(quán)制度上留下了法律空白，沒有明確承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)。

三、我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)之爭

（一）形成權(quán)說與請求權(quán)說之爭

形成權(quán)為單方法律行為，僅僅以形成權(quán)人單方的意思就足以使結(jié)果發(fā)生、而不需要對方的同意或者以其他方式的參與。[2]（p46）或說形成權(quán)是這樣一種權(quán)利，權(quán)利人通過行使之，得以單方的意思表示變更他與相對人的法律關(guān)系，而無須相對人的意思表示。[3]（p74）如果承租人的優(yōu)先購買權(quán)為形成權(quán)，即意味著以承租人一方之行使優(yōu)先購買的意思表示，而無需出租人的意思表示即可成立其與出租人之間買賣房屋的合同。而如果認定承租人的優(yōu)先購買權(quán)為請求權(quán)，則意味著除了要有承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的意思表示還需要出租人的同意，雙方買賣房屋的合同才能成立，如果出租人不作出同意的意思表示，買賣合同即不能成立。筆者認為，優(yōu)先購買權(quán)為形成權(quán)更有利于保護承租人，而且權(quán)利行使的結(jié)果也符合當前的法律規(guī)定。

首先，從法律規(guī)定來看，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，承租人可以向出租人要求損害賠償，而請求損害賠償?shù)幕A(chǔ)只能是違約責(zé)任而不可能是侵權(quán)責(zé)任，因為在《合同法》出臺后，我國確立了買賣不破租賃制度，承租人基于這一制度，可以繼續(xù)享有其使用房屋的利益，并未受到損害，自然不能根據(jù)侵權(quán)而要求賠償。因此，只能是通過違約來行使請求損害賠償之權(quán)利，這里違約指的是違反承租人和出租人之間的房屋買賣合同，但法律規(guī)定并沒有考慮出租人是否同意訂立合同的意思表示，只要出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人就可以基于優(yōu)先購買權(quán)（實質(zhì)是基于行使優(yōu)先購買權(quán)成立的合同）要求損害賠償，可見合同的成立不以出租人的意思表示為前提。

其次，從法理角度來考慮，很多情況下，正是由于出租人不想將房屋出賣給承租人，才與第三人訂立買賣合同或者出租人與第三人之間的買賣合同約定了違約金，而此時，依靠出租人的作出承諾，成立承租人與出租人之間的買賣合同的概率幾乎為零，那么承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度則形同虛設(shè)。

第三，有學(xué)者認為，將承租人優(yōu)先購買權(quán)認定為形成權(quán)，不考慮出租人的意思表示，相當于讓出租人承擔(dān)強制締約義務(wù)，剝奪了出租人的意思自治，對出租人是不公平的。但筆者認為，法律是在不斷平衡各個主體之間的利益的過程中不斷發(fā)展和完善的，實際上其他相關(guān)法律制度已經(jīng)在一定程度上給予了出租人保障：一方面，法律規(guī)定只有在"同等條件"下，承租人才享有優(yōu)先購買權(quán)，也就是說無論出租人是與第三人簽訂購房合同還是與承租人成立購房合同，其所獲得的利益至少是相等的，不會因為其是與承租人訂立的合同，就會使其利益受到損失。另一方面，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條列明了以下幾種對承租人主張優(yōu)先購買房屋不予支持的情形：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。可以看出，法律也考慮到房屋共有人的利益、出租人基于親情等原因希望將房屋轉(zhuǎn)讓給自己的親屬的特定需要，給予了出租人一定的保護，較好的平衡各主體之間的利益。

綜上，應(yīng)當認定承租人的優(yōu)先購買權(quán)為形成權(quán)。

（二）期待權(quán)說與既得權(quán)說

既得權(quán)是指已具備權(quán)利構(gòu)成的全部條件，由權(quán)利人實際享有的權(quán)利。[4]（p52）期待權(quán)是指已具備權(quán)利構(gòu)成的部分條件，須待其他條件發(fā)生時才可完全構(gòu)成的權(quán)利，它是與既得權(quán)相對的一種權(quán)利。期待權(quán)受法律保護，具有權(quán)利性質(zhì)的法律地位，是一種"取得權(quán)利之權(quán)利"。 [1]（p183）或說是一種在生成過程中的權(quán)利。[5]（p26）期待權(quán)的作用在于禁止他人不正當?shù)馗深A(yù)期待權(quán)人對于完整權(quán)利的取得。期待權(quán)與對于權(quán)利取得的一種希望是截然不同的，單純的期待是從單純的取得希望過渡到期待權(quán)的中間形態(tài)，尚未被立法或者判例用權(quán)利概念加以指稱和保護。[6]期待權(quán)一定是已經(jīng)取得了權(quán)利構(gòu)成要件中的一部分，即享有期待利益。期待權(quán)與既得權(quán)的區(qū)別有二：一是在權(quán)利取得要件構(gòu)成上，既得權(quán)是完全具備權(quán)利取得要件的，而期待權(quán)僅具有部分要件。二是主體享有利益的基礎(chǔ)不同，既得權(quán)人享有的是現(xiàn)實取得的權(quán)利所帶來的利益，而期待權(quán)人是基于未來取得期待之權(quán)利而享有的利益。

認為優(yōu)先購買權(quán)是期待權(quán)的學(xué)者認為標的物所有權(quán)人未將標的物出賣，則優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利尚未現(xiàn)實化，只是出于期待狀態(tài)。[7]這種觀點實際上混淆了期待權(quán)和期待的區(qū)別。此外，另有支持承租人優(yōu)先購買權(quán)屬于期待權(quán)的學(xué)者認為：如認為承租人優(yōu)先購買權(quán)成立于出賣人將標的物出賣與第三人之時，則不符合承租人優(yōu)先購買權(quán)之規(guī)定，因法律規(guī)定在出賣人擬出賣標的物時，應(yīng)先通知優(yōu)先購買權(quán)人，此時尚未將標的物出賣于第三人，如此時承租人優(yōu)先購買權(quán)尚不成立，因此不能稱承租人為優(yōu)先購買權(quán)人。

筆者認為，認為承租人優(yōu)先購買權(quán)成立于出賣人標的物出賣于第三人之時，并不代表出租人已與第三人簽訂購房合同之時，而僅僅是出租人擬與第三人簽訂合同之時，且出租人將其與第三人的合同內(nèi)容通知給承租人，承租人在同等條件下，產(chǎn)生了優(yōu)先購買權(quán)。因此，優(yōu)先購買權(quán)并非是在承租人租賃房屋之初就產(chǎn)生的，而是在出租人想要向第三人轉(zhuǎn)售房屋并且在同等條件下而產(chǎn)生的優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利。而這一權(quán)利并非是當事人先取得一部分，在條件成熟之時又取得一部分，或者說不是一個在生成過程中的權(quán)利，而是數(shù)個條件在同一時間一起成熟才取得的優(yōu)先購買權(quán)。因此，在租賃合同成立之初，承租人的將來所享有的在同等條件下優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利在房屋所有人出賣房屋之前只是一種主觀上的期待，不是現(xiàn)實中已經(jīng)存在的實實在在的權(quán)利，也就不能視為期待利益。王澤鑒教授認為構(gòu)成期待權(quán)要具備兩個要件：一是此種法律地位已受法律保護；二是此種法律地位有賦予權(quán)利性質(zhì)之必要。[1]（p145）由于優(yōu)先購買權(quán)在租賃合同成立之初缺乏客觀存在，他人無法對其進行侵害，因此法律也沒有對其進行保護的可能性。而期待權(quán)的一個明顯的特征，就是法律認定其為一種權(quán)利，并在期待權(quán)受到侵害的時候，給予一定的保護，即使保護的力度可能弱于既得權(quán)。綜上，承租人優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當為既得權(quán)。

（三）關(guān)于附條件的形成權(quán)說之爭

理論界關(guān)于是否存在"附條件的形成權(quán)"存在一定爭議。江平教授認為：形成權(quán)通常不得附條件或附期限。[2]（p47）有學(xué)者認為對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)采"附條件的形成權(quán)"說較為妥當，此處并非權(quán)利本身附條件而是權(quán)利的行使附條件，即將出租人出賣標的物和同等條件作為兩個停止條件。筆者不贊同附條件的形成權(quán)說。

首先，產(chǎn)生分歧的關(guān)鍵在于承租人的優(yōu)先購買權(quán)的產(chǎn)生時間，筆者上文已述，承租人的優(yōu)先購買權(quán)的產(chǎn)生于出租人出賣標的物于第三人且在同等條件下之時，而非在房屋租賃關(guān)系成立之時，因為此時只是一種期待而非期待權(quán)。

第二，"出租人出賣房屋"和"同等條件"是法律進行明確規(guī)定的，而非當事人自行約定的，應(yīng)當屬于法律要求行使優(yōu)先購買權(quán)的法律事實基礎(chǔ)，而非附條件法律行為中所言的條件。

第三，依照該說認為所附的為停止條件，而民法上所講的停止條件是限制民事法律行為效力發(fā)生的條件。"出租人出賣房屋"如前文所說應(yīng)為優(yōu)先購買權(quán)行使的前提條件，不具備此條件，優(yōu)先購買權(quán)尚不存在，根本不會發(fā)生因此條件為停止條件而不能行使優(yōu)先購買權(quán)的問題。[8]

最后，附條件或附期限的法律行為形成的權(quán)利是典型的期待權(quán)。而上文已將承租人的優(yōu)先購買權(quán)認定為形成權(quán)，而非期待權(quán)。

四、針對明確承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)的立法完善建議

上文已述，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的法律后果規(guī)定得淺嘗輒止，未能徹底解決承租人優(yōu)先購買權(quán)的問題，容易導(dǎo)致司法實踐的不一致。

筆者認為，司法解釋應(yīng)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上明確承租人在行使優(yōu)先購買權(quán)后的法律后果。宜規(guī)定為：出賣人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。出租人與第三人尚未辦理房屋過戶登記手續(xù)的，應(yīng)當優(yōu)先履行承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而成立的合同。已辦理過戶登記手續(xù)的，承租人只能要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

參考文獻：

[1]王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究（第一冊）[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1997.

[2]江平.民法學(xué)[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2007.

[3][德]迪特爾?梅迪庫斯.德國民法總論[M].邵建東，譯.北京：法律出版社，2001.

[4]彭萬林.民法學(xué)[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2007.

[5]史尚寬.民法總論[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2000.

[6]張雅萍.期待權(quán)之本質(zhì)特征芻議[J].哈河濱商業(yè)大學(xué)學(xué)報，2011，（2）.

房屋購買合同范文第4篇

中圖分類號： G633.26 文獻標識碼：B 文章編號：1009-9166（2011）023(C)-0242-01

一、基本案情

王某與李某于2008年9月10日訂立了一份房屋租賃合同，合同規(guī)定王某將其臨街門面房租給李某，租期4年，每月租金9800元。合同訂立后，王某因炒股急需資金，遂以該門面房作抵押向朋友丁某借款160萬元，雙方于同年10月10日訂立了書面合同，合同中約定：“如果甲方（王某）兩年后不能還清欠款，則將臨街門面房作價轉(zhuǎn)讓給乙方（丁某）。”2009年11月初，王某因炒股虧本，無力償還欠款，遂與丁某協(xié)商訂立了一份書面合同，合同中約定：雙方同意根據(jù)抵押合同的規(guī)定，將該房屋作價160萬元轉(zhuǎn)讓給丁某以沖抵全部債務(wù)，并訂于12月初辦理產(chǎn)權(quán)登記。同年12月20日，丁某正式通知李某，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)作價轉(zhuǎn)讓，丁某自己要搬進來住，希望李某在12月底以前搬出。李某提出王某將該房屋設(shè)定抵押時并未通知他，該抵押行為是無效的，況且房屋租賃合同并未到期，丁某無權(quán)解除租賃合同。雙方因不能達成協(xié)議，李某遂于2010年3月25日在法院，請求確認王某與丁某之間的抵押合同和買賣合同無效，并要求以150萬元的市價優(yōu)先購買該房屋。法院通過審理認定抵押合同有效，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能成立，遂駁回李某的訴訟請求。

二、案情分析

王某將其門面房租給李某以后，仍然可以在該房屋上設(shè)定抵押權(quán)。根據(jù)物權(quán)法的一般原理，同一物之上不得并存兩個或兩個以上的所有權(quán)，但可以存在兩個或兩個以上的物權(quán)，只要這些物權(quán)彼此之間并不發(fā)生沖突和矛盾，則數(shù)個物權(quán)的設(shè)定是有效的。從法律上看，盡管租賃權(quán)主要是債權(quán)，但也有物權(quán)的性質(zhì)，在租賃權(quán)設(shè)定以后，出租人僅移轉(zhuǎn)了占有、使用權(quán)，并沒有移轉(zhuǎn)所有權(quán)，作為所有人的出租人仍可將該房屋轉(zhuǎn)讓他人并獲得價款，因此可以將已出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)。設(shè)定抵押并不移轉(zhuǎn)占有，不影響承租人對房屋的占有和使用，因而抵押權(quán)可以與租賃權(quán)并存。但是出租人將其已出租的房屋設(shè)定抵押后對抵押權(quán)來說，形成為一種負擔(dān)，必將使抵押權(quán)的實現(xiàn)受到障礙，按照《合同法》第229條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第65條也規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”在債務(wù)履行期屆滿而債務(wù)人無力還債時，如果債務(wù)人將該房屋變賣或拍賣，則按照“買賣不破租賃”的規(guī)則，在房屋買賣完成后，租賃關(guān)系將繼續(xù)存在，而租賃關(guān)系的存在乃是在房屋所有權(quán)之上設(shè)定的負擔(dān)，必然要影響到抵押物的交換價值。如果拍賣、變賣房屋所得的價款低于房屋在無租賃權(quán)時應(yīng)具有的價值，則抵押權(quán)人不能充分受償。如未告知抵押權(quán)人，致使抵押權(quán)人遭受損害，抵押人應(yīng)負損害賠償責(zé)任。抵押人將已出租的財產(chǎn)設(shè)定抵押時未告知承租人，抵押合同并不因此而無效。根據(jù)我國《擔(dān)保法》第48條“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”的規(guī)定，抵押人負有書面告知的義務(wù)。然而如果抵押人未履行該義務(wù)，是否可導(dǎo)致抵押無效？我們認為，即使抵押人未通知承租人，也不能使抵押合同無效，因為抵押設(shè)定后并不移轉(zhuǎn)占有，不影響承租人對財產(chǎn)的占有、使用。即使至債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能還債，抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，無論出租的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給何人，均不影響租賃關(guān)系的存在，更何況承租人還可通過主張優(yōu)先購買權(quán)而維護其利益。抵押人未通知承租人，一般不會給承租人造成損害，因此不能據(jù)此而影響抵押的效力。所以，本案中李某提出因王某將房屋抵押給丁某時未通知他，因此抵押無效的觀點，不能成立。本案中當事人訂立的抵押合同并非為流押契約，也未侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)。從表面上看，該合同有一旦王某兩年后不能還清欠款，則該房屋將要轉(zhuǎn)歸丁某所有的內(nèi)容，但實際上該規(guī)定并非流押契約。一方面，該條規(guī)定“將該房屋作價轉(zhuǎn)讓給乙方（丁某）”，實際上是對抵押權(quán)的實現(xiàn)方式的約定。根據(jù)我國擔(dān)保法第53條，抵押權(quán)的實現(xiàn)方式包括以抵押物折價、以拍賣抵押物所得的價款受償，或以變賣抵押物所得的價款受償，而抵押合同中規(guī)定將房屋作價轉(zhuǎn)讓，是當事人依法對以抵押物折價的方式的規(guī)定，不能將該規(guī)定視為流押契約。只要是作價轉(zhuǎn)讓就是等價交換，與流押契約是不同的。王某和丁某在抵押合同中約定，如果王某兩年后不能還清欠款，則將房屋作價轉(zhuǎn)讓給丁某，由于作價轉(zhuǎn)讓實際上就是將房屋賣給丁某，而王某轉(zhuǎn)讓其出租的房屋時，承租人李某享有優(yōu)先購買權(quán)，那么，抵押合同中關(guān)于作價轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是否侵害了李某的優(yōu)先購買權(quán)？當事人只是規(guī)定在王某兩年后不能清償債務(wù)時才應(yīng)作價轉(zhuǎn)讓房屋，屆時當事人即使訂立了作價轉(zhuǎn)讓房屋的合同，在未登記過戶以前，李某仍可以主張優(yōu)先購買。由此可見抵押合同關(guān)于未來作價轉(zhuǎn)讓房屋的合同并未侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)。關(guān)于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)問題。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)必須與其他買受人處于同等條件。由于王某與丁某協(xié)商將房屋已作價160萬元轉(zhuǎn)讓給丁某，實際上是指丁某愿以160萬元的價款購買該房屋，那么，李某如果要主張優(yōu)先購買，也必須以160萬元的價格購買。李某認為，王某與丁某高估了房屋價格，他只能以150萬的價格購買該房屋，這顯然與丁某并非處于同等條件之下，因而李某并不符合優(yōu)先購買權(quán)的條件，因此該房屋仍應(yīng)以160萬元價格轉(zhuǎn)讓給丁某。當然在房屋轉(zhuǎn)讓后，按照“買賣不破租賃”的原則，原租賃關(guān)系對丁某仍然有效，在原租賃期未屆滿以前，丁某不得以自己住用為由，而要李某搬出。故法院判決正確。

房屋購買合同范文第5篇

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

二、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人的房屋時，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

三、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

四、單位違反規(guī)定購房，合同無效。

機關(guān)團體、部隊、企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上民政部門批準。

五、價格上有欺詐行為，顯失公平，合同無效。

買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評價標準議定價格，于房屋所在地房管機關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量有問題的，買賣雙方可重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院。

六、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：

1．以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)條件的；

2．司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3．依法收回土地使用權(quán)的；

4．共有房地產(chǎn)，未得到其他共有人書面同意的；

5．權(quán)屬有爭議的；

6．未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；