房地產企業會計準則

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房地產企業會計準則范文第1篇

關鍵詞：新會計準則；房地產開發；企業；會計；影響

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

前言

財務會計工作是支持各行各業科學記錄其經濟活動的重要管理工作部分．因此，作為指導各行各業經濟活動的會計準則，在很大程度上決定著我國社會主義市場經濟的發展速度。

房地產行業作為我國第三產業的組成部分其交易日趨活躍．在國際經濟中的作用也日趨凸顯。因此，適時分析新的會計準則與該行業的影響顯得十分必要。新會計準則帶來的許多重要變化，不僅對企業財務報表產生影響．更重要的是將對其生產、經營、業績、價值評估體系等產生重要影響。對企業而言．其主要目標不僅是將會計準則融入會計核算過程中，更重要的是對可供選擇的會計處理方法作出了決策，以制定企業自己的符合新準則體系的會計政策體系。

1、新會計準則的主要變化

這次新推出的會計準則中最重要的變化是關于公允價值計量模式的概念。新會計準則指出“在公允價值計量下。資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量”。這是增強房地產企業記錄其經濟活動科學性的關鍵。目前，在我國房地產價值的逐漸增加這一現象，已經得到社會各界人事的共識。對于房地產行業，房價的變化和增長對于企業經濟活動和收益有著牽一發動全身的關聯，而原來的會計準則中對于成本的計量不如新會計準則中的相關規定更能夠科學有效的反映房地產企業的經濟活動。因此公允價值計量模式收到了包括房地產企業等各行業的普遍歡迎。

2、新會計準則對房地產開發企業會計工作的影響

新會計準則的實施對很多行業的會計工作都或多或少的有些影響。筆者通過以下歸納和分析重點探討為了適應公允價值計量模式這一要求，會對我國房地產行業企業中的會計工作產生的影響。

2.1、公允價值計量模式下收益與成本的匹配影響

及時、科學、準確的反應企業的資產和負債的實際情況，不僅是對于房地產開發企業．對于任何企業都是反應該企業經濟活動和收益的重要指標。在選擇公允價值計量模式下進行會計核算時。公允價值的變動和收益成本的匹配對于房地產開發企業來說是有一定的難度，但對準確反應企業經營的情況卻十分重要。由于房地產開發企業的項目從立項到進入到銷售環節，需要相對較長的周期，所以要做到收益與成本匹配，并且能夠科學的反映該企業的經營收益是采用公允價值模式進行會計核算的關鍵。

2.2、對信息披露質量的影響

對于公允價值計量這一概念的引用和實施，是新會計準則中最突出、最科學的進步之一，這一理念的科學之處，在應用與房地產開發企業的會計工作中充分地給予了體現。按原企業會計準則中的相關規定，對于房地產企業的會計核算、企業經營投入成本和收益的體現都不足夠科學、準確、及時，因此造成經濟損失甚至企業破產等現象。公允價值計量模式的應用，不但能夠準確、真實、客觀的反映房地產開發企業經濟活動，而且為房地產開發企業及相關部門的正確決策提供了保障。另外，通過公允價值模式的應用嗎，各房地產開發企業的資產總值也較之從前發生較大的變化。對于行業整體資金和價值的體現也更為客觀和真實。

2.3、公允價值計量模式下的費用計提影響

歷史成本計量原則下房地產企業盈余管理方面存在的問題得到一定程度的抑制，新會計準則出臺后，企業盈余管理又呈現出新的特征．房地產開發企業可將將來的難確定性視作調節利潤的杠桿，這是因為在公允價值計量模式下，房地產企業需計提未來將要發生的費用。但是新會計準則中存在一個問題，就是對用什么樣的標準來計提費用沒有給出明示，例如：在房產開發過程中，除了建筑物本身的工程外，還會牽涉到其它相關的建設費用，在這部分費用還沒有發生時，在會計上的處理只是進行計提，所以可能就會造成房地產企業借助計提來調節企業利潤，或是對計提的標準有所猶豫。

3、新會計準則下房地產開發企業會計工作的改進

房地產開發企業財會工作所受新會計準則的影響，可充分體現出公允價值具有雙重性的影響：房地產開發公司若要真實的反應企業的會計信息，那么就會增大相應的工作難度；計提標準的含糊不清又可為房地產開發公司會計利潤的操縱提供機會，由此可見。房地產開發公司在日后的會計工作中需要從以下幾方面改進：①房地產開發企業自身要加強對房地產性質的分析能力，能夠真實準確的分析出本企業是否具有投資屬性，為后期會計工作的順利進行打下基礎。企業會計工作人員要依據房地產行業的相關信息，深入分析房地產開發企業在施工作業中會產生的成本與收入，將成本與收入清楚的做出匹配，作為企業領導投資決策的重要依據，避免由于盲目的投資而造成的風險。另外會計人員要有嚴謹的工作態度，對費用的計提和所得稅的處理要謹慎、嚴格，盡最大能力減少企業財務的波動。②相關政府機構應參照近年來我國房地產開發企業的統計數據，對新會計準則下較為含糊的計提標準給予細致，減少公允價值計量模式存在的漏洞，抑制盈余管理的發展。

4、應對新準則的對策分析

新會計準則體系的是我國會計制度改革的又一重要里程碑其出現的主要變化既表示對原來會計準則的極大改進，也表示新會計準則更適應了我國當前的、甚至超前的經濟環境這也大大縮小了與國際會計準則的差異。因此面對新會計準則的挑戰房地產行業以及社會公眾該如何應對，需要采取什么樣的措施來避免負面因素的發生是我們應該要著重討論的問題。

4.1、借鑒香港聘請獨立評估師的做法

如每年度公司均聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估作為公允價值的確定依據，并在年報中具體披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。

4.2、把握時機實現企業自身資產的轉換

從近幾年來國家出臺的調控措施及新會計準則的規定適當的將長期自用房產或作為存貨的房產轉換為投資性房地產。因為對于房地產企業來說，如果采用公允價值計量模式，多持有中低檔的投資性房地產資產利潤空間還會加大，使得被低估的投資性房地產更貼近市場價值從而擴大企業的總資產規模這樣可以提高房地產企業的融資能力，銀行等金融機構對企業的借貸規模也會隨之上升。

4.3、執業人員素質及財務方面要進行改進

其一要提高執業人員素質、順利實施新準則其關鍵因素在人。因為在新準則中非常強調財務人員的職業判斷能力．對財務人員的綜合素質提出了更高的要求。其二，財務方面的改革將不斷加重公司財務總監的工作量，意味著各大公司花費在會計和審計上的成本也將大大提高并且這還不是一次性的結果。因此公司就應該隨時準備付出額外成本為會計部門的員工提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作。越領先做好各項培訓工作，就越能降低企業成本，也就越能適應各個時期的制度并找到解決問題的對策。

4.4、加強監督機構的監督力

新會計準則對企業的管制和文化帶來的影響無疑是正面的，但同時也為已具有成熟經濟體系的企業帶來了無謂的成本。這就決定著在實施時很多方面還有賴于參考外國的經驗，比如為了讓新會計準則不致過分嚴格而影響企業的生存空間，政府是否應該提供一個監管框架并由專業團體和法庭執行相關的監管程序。

隨著我國市場化程度的提高，資產評估業的發展會計人員素質的增強合理監督機制的建立，公允價值計量將形成以市場規則為主、相關政府機構監督為輔的、不受特定主體操縱的機制，公允價值最終將在會計處理中擔當重要角色。

結語

隨著經濟的發展，房地產產業的發展也是日新月異的取得進步和成果，房地產行業已經逐漸成為支撐國家經濟的支柱產業．在這樣的形勢下提出公允價值計量模式，對房地產公司的財務管理有諸多的益處，有助于房地產行業朝著良性的方向發展，故房地產行業應依照新會計準則，對現有工作做進一步完善，使會計管理工作呈現嶄新的局面。參考文獻：

[1]劉琰．新會計準則下房地產企業的會計變化與優4E[J]．會計師，2009(11)

房地產企業會計準則范文第2篇

一、投資性房地產初始計量與計稅基礎差異

投資性房地產根據來源不同可分為外購的和自行建造的投資性房地產。外購的投資性房地產的成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出；自行建造的投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。投資性房地產初始計量與計稅基礎的差異表現在兩個方面。

(一)借款費用的資本化　根據借款費用準則的規定，可以資本化的借款金額包括專門借款和一般借款。而企業所得稅法實施條例(以下簡稱“條例”)第38條規定，非金融企業向金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額部分準予扣除，超過部分的利息支出不得在稅前扣除。同時，為防止資本弱化，新稅法第46條和實施條例第119條規定，企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定標準而發生的利息支出，不得在計算應納稅所得額時扣除。因此，納稅人外購或自行建造投資性房地產發生的借款費用，若已按借款費用準則的規定進行了資本化處理，但仍存在新稅法和條例規定不得扣除的借款費用，會導致投資性房地產的計稅基礎小于會計成本，以后期間按計稅基礎計算的固定資產折舊與按會計基礎計算的差異，需作企業所得稅的納稅調增處理。

(二)購買取得的投資性房地產的成本　企業通過購買取得投資性房地產時，有時會采取超過正常的信用條件購買投資性房地產，如采用分期付款方式購買投資性房地產，使投資性房地產的購進具有融資租賃的性質。按新準則規定，該方式下購入的投資性房地產的成本不以各期付款額之和確定，而是以各期付款額的現值之和確定，兩者差額計入未確認融資費用。其中，投資性房地產購買價款的現值，應按各期支付的購買價款選擇恰當的折現率進行折現來確定，未確認融資費用符合借款費用準則規定的資本化條件的，應計入投資性房地產成本，其余部分應在信用期間確認為財務費用，計入當期損益。新稅法規定超過正常信用條件期限付款的投資性房地產的計稅基礎不按照現值計價，從而導致該投資性房地產的會計成本小于計稅基礎。

二、成本模式下投資性房地產后續計量與處置差異

投資性房地產后續計量分為成本和公允價值兩種模式，企業只能選擇其中一種模式進行后續計量。在成本模式下，企業應按固定資產和無形資產有關規定進行后續計量，按期(月)計提折舊，存在減值跡象的，按資產減值的有關規定處理。

(一)減值準備的處理　按資產減值準則的規定，投資性房地產存在減值跡象的，應適用資產減值的有關規定，經減值測試后確定發生減值的，應計提減值準備。此類減值損失屬于長期資產減值損失，一經確定不得轉回。而根據新稅法第10條和條例第55條的規定，投資性房地產的減值準備不得扣除。對于這一差異，應區分以下兩種情況進行納稅調整。一是本期會計折舊或攤銷額加上本期計提的減值準備大于按稅法規定本期允許扣除的折舊或攤銷額。這表明投資性房地產的賬面價值小于計稅基礎，形成可抵扣暫時性差異，也可能是本期轉回前期的應納稅暫時性差異，應調增的應納稅所得額為本期會計折舊或攤銷額加上本期計提的減值準備，減去按稅法規定本期允許扣除的折舊或攤銷額。二是本期會計折舊或攤銷額加上本期計提的減值準備小于按稅法規定本期允許扣除的折舊或攤銷額。這表明投資性房地產的賬面價值大于計稅基礎，形成應納稅暫時性差異，也可能是本期轉回前期的可抵扣暫時性差異，應調減的應納稅所得額為按稅法規定本期允許扣除的折舊或攤銷額，減去本期會計折舊或攤銷額和本期計提的減值準備。

(二)關于投資性房地產的處置　處置采用成本模式計量的投資性房地產時，按實際收到的金額借記“銀行存款”等，貸記“其他業務收入”，并結轉該項投資性房地產的累計折舊或攤銷，按其賬面余額貸記“投資性房地產”，其差額借記“其他業務成本”，已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。在成本模式下，處置投資性房地產時，由于在初始計量與計稅基礎方面新準則和新稅法之間存在差異，需要對投資性房地產的會計成本與計稅基礎凈值差額進行納稅調整。如果投資性房地產的會計賬面價值大于計稅基礎凈值，應調增應納稅所得額；反之，應調減應納稅所得額。需要補充的是，根據條例第25條規定，企業將投資性房地產用于非貨幣性資產交換，以及將投資性房地產用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售計算資產轉讓所得，按照公允價值和計稅基礎確認資產轉讓收益。

三、公允價值模式下投資性房地產后續計量與處置的差異

新準則規定，企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

(一)公允價值變動與折舊　新準則規定，采用公允價值模式后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，并以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。而在稅務處理上，投資性房地產作為固定資產或無形資產來處理。根據財政部、國家稅務總局《關于執行(企業會計準則)有關企業所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]80號)規定，企業以公允價值計量的投資性房地產，持有期間公允價值的變動不計人應納稅所得額。因此，一方面，投資性房地產公允價值的增減變動，依照新稅法，均不確認所得或損失；另一方面，投資性房地產作為固定資產或無形資產，可按稅法規定計提并扣除折舊或攤銷。

(二)投資性房地產的處置　處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時，按實際收到的金額借記“銀行存款”等，貸記“其他業務收入”，按該投資性房地產的賬面余額借記“其他業務成本”，貸記“投資性房地產(成本)”，同時借記或貸記“投資性房地產(公允價值變動)”；按該投資性房地產公允價值的變動，借記或貸記“公允價值變動損益”，貸記或借記“其他業務收入”，對于該投資性房地產在轉換日計人資本公積的金額，轉入其他業務收入。而根據新稅法和條例規定，在處置公允價值模式計量的投資性房地產時，企業應納稅所得額為處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額。

四、投資性房地產轉換與計量模式變更差異

新準則和新稅法關于投資性房地產轉換的差異，主要體現在公允價值模式下，企業將自用或作為存貨的房地產與投資性房地產之間的互換；計量模式的變更是指將投資性房地產的計量由成本模式轉為公允價值模式。

房地產企業會計準則范文第3篇

關鍵詞：房地產；會計信息質量；新會計準則

一、引言

房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中著舉足輕重的地位。經過十幾年的發展，我國房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變；銷售方式也由過去單一的現銷到現在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現時的房地產企業的會計處理等問題帶來新的挑戰。

在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產企業會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經濟不斷發展，越來越多的內地房地產企業通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質量是我國企業走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監會為適應我國經濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業提供的會計信息質量己經得到了極大的提高。與其它行業相比，房地產行業的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產行業會計信息質量問題

由于房地產行業的特殊性，在執行會計準則的時候有伴隨著行業的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成了各種會計信息問題。

（一）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大

房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法：

1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。

2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。

3、在房地產項目竣工驗收后，發出了“入伙通知書”并開具銷售發票確認收入。

4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。

上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。

（二）企業各期的業績信息可比性較差

房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大，如果某房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其它同類企業比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監會了《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》，其中要求發行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產款應分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產開發企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但以這兩年的年報看來，執行情況并不太理想。不同的企業有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。

（三）現金流量信息披露不全面

根據《企業會計制度》及《企業會計準則——現金流量表》的規定，現金流量表應以企業為編制主體。但是，房地產開發企業的現金流量與其它行業的現金流量有明顯的差異性。在現金流量方面，房地產開發企業的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的，但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的，即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出，開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長，其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。

（四）風險披露不足

房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險，包括政策風險、項目開發風險、土地風險、工程質量風險等。這種行業高風險性狀況，要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。2001年中國證監會的《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》第三條要求企業披露質量保證金的核算方法；第八條規定，發行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔保的，應披露尚未結清的擔保金額，并說明風險程度。

三、完善房地產會計核算、提高會計信息質量的對策

從我國目前情況看，要加快會計規范國際化進程，按照國際會計規范的構成構建我國會計準則的結構框架，包括：加快具體會計準則的制定、頒布和實施，盡早實現從國家統一的企業會計制度向具體會計準則的轉變；參照國際會計準則體系的構成，補充和完善我國會計準則的相關內容，如物價變動會計準則、施工合同會計準則、租賃會計準則、外幣匯率變動影響會計準則、金融工具會計準則等等。本人亦贊同以上的建議，并且部分的具體準則如建造合同會計準則、租賃會計準則等臺。但是，對于房地產行業所具有的特殊性，本人認為仍然有許多改善的空間。

（一）建立完善的房地產行業的會計規范體系

現時學術界對房地產企業銷售收入的確認原則亦指出了不少問題所在。歸納起來，目前學術界對《企業會計準則——收入》中的四個收入確認標準（條件）在房地產開發企業的具體運用問題上，還存在下列不同的觀點：

產權過戶是不是“確認收入實現”的必要前提?《房地產開發企業會計制度》規定房地產企業開發的土地、商品房在移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業收入的實現。何謂“移交”?如果以法律的視角觀之，辦理完權屬證書方可稱為移交。但是，考慮到我國房地產業務的現狀，辦理產權關系是購銷雙方共同的責任和義務，其間涉及多家政府有關部門，何時取得產權證書非房地產開發商所能控制。在房地產開發企業的實際銷售業務中，在其他條件得到滿足的情況下，未辦理產權過戶通常并不能構成退房的依據。因此，一些人認為產權過戶并非主營業務收入實現的充要條件。若以該時點為作為“確認收入實現”的時點，則會導致確認收入的時間滯后。

簽定了正式銷售合同并取得了購買方的付款證明（或款項己劃入公司賬上）是否即可“確認收入實現”呢?因此，一些人認為此時判斷商品所有權上的主要風險和報酬轉移給買方，且公司不再對該商品實施與所有權相關的繼續管理權和控制權的理由不充分。比如，存在由于房屋實測面積與合同差異超過3%而可能導致退房的后果，就不能認為是次要風險。若以該時點為基準，將會導致收入確認的提前。但是，另一些人并不同意這一觀點，認為收取了部分房款是確認銷售收入的基礎。

（二）完善房地產開發企業內部會計核算

現時許多企業缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度等，而且還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算，包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業只執行統一層次的財務會計規范，而無完善的內部會計核算， 其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。

（三）全面與國際會計準則趨同

目前，我國會計準則與國際會計準則之間，還有許多不協調、不一致的地方，有一些重要的國際會計準則在我國還沒有制定。例如，國際會計準則中有兩項對房地產企業來說比較重要的準則——遞延稅項準則及投資物業準則，但是我國企業會計準則中卻還沒有。由于會計規范的差異，一方面使我國涉外企業的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經濟的國際化發展和企業經營的國際化拓展。本人亦覺得監管機構應考慮將遞延稅項準則加入現有的會計準則中，這項準則對房地產企業有很大的影響。遞延稅項準則亦可配合政府實施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項目已被完全出售后才結算的，房地產企業如果想（下轉第95頁）（上接第63頁）避過清繳土地增值稅，可以預留一少份單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項準則的精神是要企業在報表中預提將來要交的所有稅項。讓財務報表反映合理、適當的負債。理論界及學術界部份學者亦持這種看法，認為我國會計全面國際化是必須的。

四、結束語

基于以上的種種因素，我國房地產會計信息的質量必須提高，以配合經濟的發展。然而，我國現行的《企業會計準則》和《企業會計制度》基本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一在構成上缺乏完整性和系統性。而一些會計分支尚未納入會計規范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等，部份會計分支亦已相繼出臺了。但是，目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范，使該行業的會計核算不規范和一致，極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。由于房地產開發企業會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規范的會計處理，導致企業成本不實、賬目不清、數據不真等情況。因此本人的建議是應在現行的常規會計準則基礎上，建立完善的房地產行業的會計規范體系，以及補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。如:房地產銷售收入確認準則指引，配套工程會計核算準則指引等。

參考文獻

[1]步丹.我國會計與國際化會計的對比分析[Z].天潤財經網站，2003，(05).

[2]崔學剛.上市公司財務信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究，2004，(01).

房地產企業會計準則范文第4篇

關鍵詞：房地產企業 會計核算 會計科目 收入核算

一、房地產企業會計核算中存在的問題

（一）缺少專用會計科目

我國現行的新會計準則當中，不但對一般企業的會計科目進行了詳細列示，而且還對一些特殊企業的專用會計科目進行了列示，如銀行、證券公司以及石油生產企業等。然而，卻并未針對房地產企業的專用會計科目進行列示，由此導致了會計實務操作中房地產企業只能自己按照需要補充增設會計科目的問題，并且補充和增設也沒有統一的標準。由于房地產企業缺少專用會計科目，從而使其在進行會計核算時，都是用一般企業的會計科目進行替代，致使會計科目的使用非常混亂。如有的房地產企業在會計核算中使用了“在建工程”進行成本核算，但該會計科目的明細科目較多，所以并不適用于大型建設項目的會計核算，這就造成有的房地產企業在成本與費用核算時，仍使用“開發成本”等原有的會計科目。

（二）銷售收入核算過于復雜

相比較其他行業的收入確認而言，房地產企業在自行開發后進行的銷售收入確認較為復雜，造成這一問題的原因在于：一是房地產企業在開發項目中投入資金額巨大，且項目開發周期較長，使得房地產企業經常采取預售、分期收款等方式銷售商品，以達到快速回籠資金的目的；二是房地產企業的預售程序繁瑣，先要取得預售許可證，才能簽訂預售合同，收取預售房款，而后再簽訂銷售合同，待驗收合格后再交付全額房款，辦理產權過戶手續。然而在預售中，商品房尚未竣工，未能滿足銷售收入的確認條件，使得房地產企業銷售行為增加了銷售收入確認與核算的復雜性。

（三）開發成本與銷售收入不具有配比性

房地產企業的生產經營過程具有一定的特殊性，由此導致了企業的開發成本與銷售收入不具匹配性，具體體現在如下幾個方面：其一，房地產項目開發需要經歷較長的周期，僅土地開發一項最短便需要1-2年，有時甚至會達到4-5年之久。企業在開發前期一般都需要投入數量較大的資金，這些資金在投入后便會被計入為當期費用，只要項目未正式竣工且驗收合格并交付，就算將所有的商品都預售完畢，所得的這部分價款也不可以確認為企業收入，由此導致了會計核算中的配比原則無法實行。其二，工程項目是房地產企業的成本載體，而在具體銷售的過程中，售價主要取決于樓層的高低及戶型等因素，這就造成了商品的售價均不相同，若采取均攤的方法核算成本，就會造成銷售收入與其開發成本不配比。

（四）會計信息披露不足

房地產企業屬于高風險企業，在項目開發建設中面臨著政策風險、土地風險、不可抗力風險等多種風險因素，這就要求房地產企業必須加強對風險信息的披露，使得會計信息使用者更加準確、全面地掌握房地產企業經營業績和財務狀況。然而在實際操作中，房地產企業并沒有完全披露土地成本、土地儲備量、項目現金流量、利潤構成等方面的會計信息。同時，房地產企業也沒有充分揭示自身的償債能力，選擇性地隱瞞對外擔保、應收賬款、負債等信息，使得會計信息難以真實地反映房地產企業的財務狀況，不利于投資者做出正確的投資決策。

二、改善房地產企業會計核算問題的措施

（一）規范專用會計科目使用

從我國目前的實際情況上看，針對房地產企業制定專門的會計準則具有一定的困難，短時期基本無法實現。為了使房地產企業在進行會計核算時，能夠有可以使用的專用會計科目，可以參照新會計準則對特殊企業會計科目的做法，在準則中增設房地產企業專用會計科目。這樣不但能夠彌補新會計準確沒有關于房地產企業專用會計科目的不足，而且還能有效避免房地產企業在進行會計實務操作中各自為政的混亂局面出現，更為重要的是可以進一步增強房地產企業的會計信息質量。例如，根據我國基建部門對工程建設項目單獨建賬核算的規定要求，新會計準則可將原“在建工程”這一會計科目中的明細科目全部改為一級科目，并結合房地產企業的具體情況，對一級科目進行補充和增設，由此既可以滿足相關部門的核算要求，并且還能夠為房地產企業的產品定價提供依據。

房地產企業會計準則范文第5篇

【關鍵詞】房地產行業；會計信息質量；對策建議

【中圖分類號】F23 【文獻標識碼】A

【文章編號】1007-4309（2013）01-0124-2

房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。當前我國的房地產行業受到越來越多的關注，房地產行業的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。由于房地產行業自身的經營特點，其會計核算程序以及方法與普通行業具有明顯的差異性。盡管近年來，財政部和證監會為適應我國經濟體制的改革，已經推行了一系列的會計制度改革，但是從在房地產行業實施的狀況來看，仍然存在許多不完善之處。2006年11月財政部的一份會計信息質量檢查公報，通報了39家房地產行業存在會計失真問題。面對我國房地產行業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產行業會計存在哪些問題？如何才能解決這些問題？所以研究如何提高房地產行業會計信息的質量是會計實踐研究和理論研究亟待解決的一個重大課題。

一、房地產行業會計信息質量問題

房地產行業自身的行業特點導致了其特定的信息質量問題。總結如下：

（一）房地產行業會計人員自身素質較低

《企業會計準則》和《企業會計制度》實質上就是會計信息加工和生成的技術性規范。然而，這些技術性規范是由會計人員來實施的，因此，會計人員對制度和準則的正確理解和把握是非常重要的。所以會計人員的職業判斷力，也即會計人員根據已有的知識、經驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質量。但現實中，由于房地產企業普遍只重視策劃人員、工程人員等和項目直接關聯的員工素質，對會計人員的業務素質并不重視，致使會計人員的素質差強人意。這些素質不高的會計人員即便遵守了會計法規，但由于受到自身素質的影響或其他原因，也可能使計量的信息與實際情況不符，致使會計信息失真。

（二）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大

在房地產企業中，項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，一般開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認可能有多種方法：有的在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入，有的在簽訂預售合同后以合同金額確認收入，有的在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。不同的收入確認方法也使得會計信息失真，從而可能會誤導信息使用者。

（三）企業各期的業績信息可比性較差

房地產開發企業從土地開發至確認收入通常會跨越兩個以上年度，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入。所以，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動相當大。例如某年A房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績就只會反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其他同類企業比較，失去了可比性。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀地反映房地產企業的真實經營情況。

（四）風險披露不足

房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險，包括土地風險、政策風險、工程質量風險等。這種行業高風險性，要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。雖然2001年中國證監會的《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號―從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》對房地產企業的風險披露做出了特別要求，但從近幾年來看，執行情況并不太理想。

（五）房地產行業的會計體系不規范，會計法規制度不完善

一方面，我國房地產行業的財務會計體系仍然不規范，主要表現在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上，許多房地產企業自身判斷的結果與正規會計機構的判斷不符；另一方面，我國的會計法規制度尚不完善，尤其是針對新興行業的會計核算規定不明確，加大了會計核算工作的難度，從而導致房地產行業的會計信息失真。

（六）企業內部會計核算不完善

當前有很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度，使得現金流量統計不夠科學。依據新企業會計準則的相關規定，企業現金流量表的編制主體是企業自身，然而，現實中房地產企業的現金流量與其他行業企業的現金流量存在明顯的差異性。從現金金流量方面來說，房地產開發企業在籌資活動以及相關的投資活動中產生的現金流量是以企業作為基本單位的，而在另一方面，企業經營活動中產生的現金流量則是以開發項目作為基本單位的，由于房地產企業的開發期限較長，其經營活動所產生的現金流入與現金的流出具有更大的異步性。

二、提高房地產會計信息質量的對策建議

針對上述房地產行業會計信息質量中存在的問題，本文提出以下的對策建議：

（一）提高會計人員的職業素質

房地產會計人員作為會計信息的直接生產者，對會計信息質量的影響起著重要的作用。面對當前日益復雜及多樣化的交易和事項，確認和計量對房地產行業的會計人員提出了更高的要求，這就要求他們應具備相應的專業素質、職業道德與專業技能。所以，房地產企業應認真貫徹財政部頒布的《會計人員繼續教育暫行規定》，組織本企業會計人員繼續學習教育，支持會計人員參加學習培訓和職稱資格考試，提高其專業素質，做到與時俱進。

（二）完善房地產行業的會計規范體系

我國現行的《企業會計準則》在構成上還較缺乏完整和系統性，其基本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一制定，一些會計分支尚未納入會計規范體系。隨著我國改革開放的深化與市場經濟的發展，會計學術界和政府財政部門已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，對其進行完善。但是，目前房地產行業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范，例如，目前學術界對《企業會計準則―――收入》中的四個收入確認原則在房地產開發企業的具體運用問題上，就還存在爭議，使得該行業的會計核算不規范，極大地影響了房地產企業財務狀況和經營成果信息的可比性和有用性。所以現在急需完善房地產行業的會計規范體系。

（三）完善配套工程的會計核算準則指引

我國在《房地產開發企業會計制度制度》中曾經對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規定，然而我們也應當看到現行國家統一的《企業會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足，這使得不同房地產開發企業可以采取不一致的財務成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產企業成本核算信息的質量與可比性。因此，我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引，以此來規范房地產行業的會計信息管理。

（四）擴大信息披露內容

針對房地產行業風險披露不足的問題，房地產企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應增加企業的預售情況及政策信息、土地儲備量及成本構成信息、分項目的現金流量信息、質量保證金及風險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產企業提供真實公允的會計信息，提高風險的透明度，為房地產商品的質量提供保證；另一方面可使投資者在財務報表信息不足的情況下，幫助他們更準確、全面地對企業的財務狀況和經營業績做出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。

（五）完善房地產企業內部會計核算

雖然相關法律法規已明確規定了內部會計監督制度，企業內部會計核算制度是會計信息監管體系的基礎。但目前許多房地產企業只執行統一層次的財務會計規范，缺乏健全、完善的內部會計核算制度，對內部會計核算制度尚未足夠的重視。因而房地產企業在執行國家統一的企業會計制度時，還應根據其管理要求和經營特點制定內部會計核算制度，以使企業的財務會計制度具有完整性和系統性。

【參考文獻】

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