房地產(chǎn)企業(yè)會計核算細則

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房地產(chǎn)企業(yè)會計核算細則范文第1篇

摘 要 近二十年來，房地產(chǎn)業(yè)通過快速發(fā)展，成為我國重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是我國房地產(chǎn)業(yè)在會計核算、稅務(wù)處理等方面，還有很多不成熟和不規(guī)范之處，本文將對房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售收入這一業(yè)務(wù)，從會計核算與稅務(wù)處理方面結(jié)合實際進行介紹、分析和探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 預(yù)售收入 財稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對符合預(yù)售條件的在建開發(fā)產(chǎn)品，在向主管部門申請并取得預(yù)售許可后，與買受人簽訂《商品房預(yù)售合同》，將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，而向買受人收取的定金或房款收入。

一、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財稅處理規(guī)定

（一）會計核算規(guī)定

由于在房地產(chǎn)預(yù)售過程中取得的預(yù)售收入不能符合新《企業(yè)會計準則――收入》關(guān)于收入確認的相關(guān)條件，因此房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售過程中所取得的價款，只能是預(yù)收性質(zhì)的款項，應(yīng)作為“預(yù)收賬款”進行核算；待開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定將合格的房產(chǎn)移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后再確認收入的實現(xiàn)。

而對于預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費如何進行會計核算，現(xiàn)行會計制度還未及時進行規(guī)范。

（二）稅收征管規(guī)定

根據(jù)我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品所取得的預(yù)售收入應(yīng)分別按以下規(guī)定繳納相關(guān)稅費：

1、營業(yè)稅：根據(jù)2009年1月1日實施的《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。

2、土地增值稅：根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字【1995】第048號）第十四條、《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條及各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定的土地增值稅預(yù)征辦法預(yù)繳土地增值稅。

3、企業(yè)所得稅：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季度（或月度）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

由此可見，國家對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入是按照“收付實現(xiàn)制”的原則來確認應(yīng)納稅義務(wù)發(fā)生時間的，通過提前征收相關(guān)稅費，加強了稅收的源頭控制，確保了房地產(chǎn)稅收能夠及時地、均衡地解繳入庫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財稅處理現(xiàn)狀

（一）預(yù)售收入財稅處理現(xiàn)狀

1、雖然近幾年房地產(chǎn)企業(yè)會計核算已在逐步規(guī)范，但仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段的會計核算上不能嚴格區(qū)分預(yù)售收入與代收代繳款項，使用科目混亂，甚至存在部分預(yù)售收入不入賬現(xiàn)象。

2、預(yù)售階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)以“預(yù)收賬款”的貸方發(fā)生額作為當期應(yīng)納營業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅的計算依據(jù)。

（二）預(yù)售收入相關(guān)稅費財稅處理現(xiàn)狀

由于現(xiàn)行會計制度未能及時對預(yù)售收入相關(guān)稅費如何會計核算進行規(guī)范，使得各房地產(chǎn)企業(yè)在稅費計提（或結(jié)轉(zhuǎn)）環(huán)節(jié)做法不一，導(dǎo)致會計信息不能正確反映。目前各房企關(guān)于預(yù)售收入相關(guān)稅費的會計處理方較多，但大致可歸納為如下兩類：

1、相關(guān)稅費直接損益類。該類方法的要點是先根據(jù)當期預(yù)售收入對相關(guān)稅費（包含營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅）進行計提，將稅費計入“營業(yè)稅金及附加”，月末結(jié)轉(zhuǎn)當期損益。計算當期應(yīng)納所得稅時，不再單獨對當期繳納的營業(yè)稅、土地增值稅等進行納稅調(diào)整。該類方法的弊端在于：把不符合收入確認條件的“預(yù)收賬款”以收入的形式結(jié)算了相關(guān)稅費，虛增了損益和負債，且人為地割斷了預(yù)售收入、營業(yè)收入與營業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅費之間的勾稽關(guān)系，也違背了會計的配比原則。

2、相關(guān)稅費配比損益類。該類方法的要點是通過使用過渡性科目或單獨使用“應(yīng)交稅費”科目將預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費逐步與營業(yè)收入配比確認當期損益。該類方法在計算當月應(yīng)納所得稅時，需對預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費調(diào)減應(yīng)納稅所得額。在該類處理方法中，如果通過增設(shè)相關(guān)資產(chǎn)類過渡性科目來將預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費逐步確認為損益，會造成資產(chǎn)的虛增，但可解決了營業(yè)稅金及附加、所得稅的應(yīng)交數(shù)和已交數(shù)問題，資產(chǎn)負債表中能清楚地反映已預(yù)繳的相關(guān)稅費，損益表也體現(xiàn)了配比。如果不借助任何過渡科目而直接通過“應(yīng)交稅費”科目進行核算的話，可能容易讓人把企業(yè)按規(guī)定繳納的相關(guān)稅費誤認為是企業(yè)“多交了稅費”，影響了會計的“明晰性原則”。

根據(jù)對以上兩類相關(guān)稅費處理方法的比較與分析，筆者個人認為通過增設(shè)過渡科目來配比結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)稅費進損益的作法更為合理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財稅處理方法的相關(guān)建議

（一）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入會計核算

1、由于國家對房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段進行稅收征管的主要依據(jù)為“是否取得預(yù)售收入”（即是否取得預(yù)收賬款）。因此，如何正確核算“預(yù)收賬款”對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要，我們只有在日常核算過程中能夠明確區(qū)分哪些屬于是建立在購銷合同基礎(chǔ)上取得的應(yīng)稅收入（如向購貨方預(yù)收的定金或部分房款），哪些不屬于應(yīng)稅收入而應(yīng)作為“其他應(yīng)付款”來核算的其他暫收、應(yīng)付款項（如誠意金、公共維修基金等），才能正確計算各期應(yīng)納稅額，才能有效防范涉稅風(fēng)險。

2、為了便于日后對預(yù)售收入納稅的管理與檢查，并統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)各經(jīng)營時期（包括預(yù)售期與現(xiàn)房銷售期）相關(guān)稅費的計算口徑，筆者建議，在收到賬款時，不管是在預(yù)售期還是在現(xiàn)房銷售期均一律從“預(yù)收賬款”科目過賬。這樣我們就很容易地從“預(yù)收賬款”的當期借方發(fā)生額得知企業(yè)當期確認的主營業(yè)務(wù)收入是多少、當期應(yīng)計提多少稅費；從“預(yù)收賬款”的當期貸方發(fā)生額就能計算出當期應(yīng)交多少稅費。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入相關(guān)稅費的計算公式

根據(jù)稅法對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入應(yīng)繳稅費的相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合工作實踐情況與稅務(wù)征管要求，現(xiàn)對房地產(chǎn)預(yù)售階段應(yīng)繳營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的計算公式作了相應(yīng)延伸與完善，使其適用于房地產(chǎn)企業(yè)的各經(jīng)營時期（包括預(yù)售期與現(xiàn)房銷售期）：

當前本年累計應(yīng)繳所得稅額=[當前實際利潤總額-本年度"預(yù)收賬款"借方累計發(fā)生額×預(yù)計計稅毛利率+本年度"預(yù)收賬款"貸方累計發(fā)生額×預(yù)計計稅毛利率-本年預(yù)售收入繳納的稅費+本年確認的"營業(yè)稅金及附加"]×稅率

通過以上對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財稅處理的介紹、比較與分析，我們可以看出房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的會計與稅務(wù)處理方法因各自確認的時點不同而存在一定的差異，即取得預(yù)售收入時不得確認會計上的收入，但應(yīng)作為應(yīng)納稅收入計算繳納相關(guān)稅費。因此，我們在處理房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入時，應(yīng)按照有關(guān)要求對會計處理與稅務(wù)處理區(qū)別對待，只有這樣我們才能在正確核算會計業(yè)務(wù)、準確反映會計信息的同時有效地避免可能遭受的稅務(wù)風(fēng)險。

參考文獻：

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算細則范文第2篇

摘要：本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的現(xiàn)狀，闡釋房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的重要性，并針對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系提出合理的建議。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)內(nèi)控；構(gòu)建；探究

一、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的重要性

近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調(diào)控，采取有效的措施加強管理，制定了很多制度來約束房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重點產(chǎn)業(yè)，其稅收占國家總稅收額的大部分。所以，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了重要的作用，其有利于約束房地產(chǎn)行業(yè)，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控存在漏洞

現(xiàn)在，很多企業(yè)還沒有建立完善的內(nèi)控體制，沒有良好的控制環(huán)境，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的會計系統(tǒng)還不是特別健全，企業(yè)的控制程序還是沿用傳統(tǒng)的方法。內(nèi)控體系出現(xiàn)漏洞，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定良好的發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)在經(jīng)營過程中忽視了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，對房地產(chǎn)行業(yè)的管理要求沒有清晰的認識。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控體系都停滯在過度分散化的文字編寫的步驟上，沒有采取有效的配套措施，內(nèi)控體系的可操作性比較差。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控環(huán)境差

房地產(chǎn)企業(yè)在建立內(nèi)控體系時，沒有形成一套系統(tǒng)的章程，企業(yè)制定的細則實用性不強，沒有詳細的計劃。內(nèi)控的主體沒有較高的素質(zhì)，在一定程度上增加了企業(yè)管理的難度，風(fēng)險控制的效率降低。

（三）稅務(wù)的外部環(huán)境惡劣

房地產(chǎn)企業(yè)的投資大，具有一定的特殊性，其外部環(huán)境不穩(wěn)定，風(fēng)險難以控制。房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方面也存在很多不確定的因素，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)成本難以預(yù)算。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系應(yīng)遵循的原則

（一）遵守法律原則

房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時必須堅持國家規(guī)定的法律和法規(guī)，在國家法規(guī)允許的情況下，制定企業(yè)可操作的稅務(wù)內(nèi)控體系。

（二）兼顧性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控要充分體現(xiàn)企業(yè)的會計核算和會計控制，內(nèi)控體系要與企業(yè)的長遠發(fā)展的目標相一致，同時內(nèi)控體系又要協(xié)調(diào)企業(yè)的短期規(guī)劃，稅務(wù)內(nèi)控要與企業(yè)的其他內(nèi)部控制協(xié)調(diào)。

（三）指向性原則

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控控制要按照企業(yè)實際經(jīng)營情況，要抓住企業(yè)在會計核算中的薄弱環(huán)節(jié)，要有指向性的找出企業(yè)容易失誤的內(nèi)控環(huán)節(jié)。

（四）一致性原則

企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時一定要長期的執(zhí)行，不能過多地變動，否則內(nèi)控體制就不能落實下去。

（五）普適性原則

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控要按照企業(yè)的變動以及企業(yè)會計制度的更新來對稅務(wù)內(nèi)控進行調(diào)整。普適性原則包括對內(nèi)的普適性和對外的普適性。

（六）成本性原則

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系必須要考慮成本問題，稅務(wù)內(nèi)控體系的制定盡量節(jié)約成本。

（七）實用性原則

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系要實現(xiàn)實際的運用效果，稅務(wù)內(nèi)控體系要有很強的操作性，其制定的方案一定要可行。

（八）可持續(xù)性原則

房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時要聯(lián)系國家的宏觀調(diào)控政策，并結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展，制定出有助于企業(yè)長遠發(fā)展的制度和體系。

四、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善稅務(wù)內(nèi)控的管理水準房地產(chǎn)企業(yè)要建立專業(yè)的稅務(wù)管理部門，請專業(yè)人員來對稅務(wù)進行管理和控制。企業(yè)要把稅務(wù)管理項目落實到個人，要制定獎懲制度，大力推廣稅務(wù)管理工作。加強對稅務(wù)申報的核對、對稅務(wù)發(fā)票嚴格管理、權(quán)衡各類稅收的風(fēng)險、分析國家稅收制度，合理運用國家稅收政策來指導(dǎo)企業(yè)進行稅收的籌劃工作，引導(dǎo)企業(yè)稅務(wù)部門規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，企業(yè)稅務(wù)部門要牢牢把握企業(yè)的投資方向，提出可行的稅務(wù)控制措施。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強對稅務(wù)風(fēng)險的控制

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系是企業(yè)管理的核心環(huán)節(jié)，因此，在企業(yè)內(nèi)部開設(shè)專業(yè)的稅務(wù)管理機構(gòu)，加強對稅務(wù)的控制力度，保障企業(yè)在經(jīng)營過程中實現(xiàn)高收益。房地產(chǎn)企業(yè)要了解自身發(fā)展的情況，要準確定位，實現(xiàn)對生產(chǎn)經(jīng)營中的每一項與稅收有關(guān)的環(huán)節(jié)的控制，降低企業(yè)的風(fēng)險。企業(yè)要改進稅務(wù)風(fēng)險管理體制，使該體制可以順利運行，達到稅務(wù)內(nèi)部控制的效果。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)時要控制好增值稅，在銷售時要嚴格管理其營業(yè)稅，企業(yè)在保有環(huán)節(jié)上要處理好房產(chǎn)稅，實現(xiàn)對稅務(wù)的內(nèi)部控制。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置內(nèi)部風(fēng)險預(yù)報體系

風(fēng)險預(yù)報體系要求企業(yè)內(nèi)部人員要樹立整體觀念，要考慮企業(yè)的整體效益，要站在企業(yè)的角度對稅務(wù)進行控制。房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金比較多，其涉及的稅種有不確定性，因此，企業(yè)的員工要根據(jù)實際情況，要分析企業(yè)的運營狀況再做出判斷。企業(yè)很多重要的涉稅項目，要提前預(yù)算，及時匯報。企業(yè)的稅務(wù)人員要遵守稅務(wù)匯報的步驟，確保匯報的文件在各部門有效地流通。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全稅務(wù)風(fēng)險評估機制

風(fēng)險評估機制是企業(yè)在運營過程中對稅務(wù)風(fēng)險的預(yù)測，并將預(yù)測的結(jié)果采取制度化的方式進行評定。房地產(chǎn)企業(yè)在建立風(fēng)險評估機制時要加強職工對稅務(wù)風(fēng)險的控制意識，樹立高度的責任心。房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好員工的教育的培訓(xùn)工作，讓員工了解基本的稅務(wù)知識，增強員工抗風(fēng)險的能力。企業(yè)稅務(wù)部門要及時評定涉稅的風(fēng)險，將風(fēng)險及時消除。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)要加強稅務(wù)管理人員的素質(zhì)

現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)人員的素質(zhì)參差不齊，因此，企業(yè)要通過定期的培訓(xùn)來提高稅務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，不斷更新稅務(wù)人員的理念。房地產(chǎn)企業(yè)要制定考核機制，定期對稅務(wù)人員的專業(yè)知識考核，保障稅務(wù)人員能夠勝任自身的崗位。提高稅務(wù)人員的道德素質(zhì)，防止偷稅、漏稅的現(xiàn)象發(fā)生。

結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)中存在著偷稅和漏稅的現(xiàn)象，使國家的稅收大量地流失，因此，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系有著重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的建立，不僅僅可以促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而且對國家經(jīng)濟的發(fā)展起著重要作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系是很有必要的。建立健全房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系必須堅持一致性原則、成本性原則，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善稅務(wù)內(nèi)控的管理水準，設(shè)置內(nèi)部風(fēng)險預(yù)報體系，建立健全稅務(wù)風(fēng)險評估機制，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1]許明. 對我國企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的構(gòu)建研究[J]. 財經(jīng)界,2014（02）.

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算細則范文第3篇

近年來，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，逐漸成為一項國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)和國家稅收收入的重要來源。然而房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)預(yù)收款項的核算和銷售收入的確認以及相關(guān)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收處理上，由于行業(yè)會計制度和稅收政策法規(guī)的要求不同，使其相關(guān)稅收的核算與會計處理產(chǎn)生明顯差異。

一、銷售不動產(chǎn)預(yù)收款項收入的確認和核算

房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)收入的確認同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定特殊性，其取得的預(yù)收款項未能同時符合《企業(yè)會計準則――收入》中關(guān)于商品銷售收入確認的條件。在會計實務(wù)的處理上，房地產(chǎn)企業(yè)對收入的確認上也出現(xiàn)過因采用不同的方法而導(dǎo)致不同的結(jié)果。比較有代表性的做法包括：以簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收款項作為收入確認的依據(jù)、以簽訂正式銷售合同作為收入實現(xiàn)、以竣工驗收并開具發(fā)票作為銷售實現(xiàn)、以收訖款項并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)作為收入的確認等。這些做法曾經(jīng)引起嚴重的分歧，有些房地產(chǎn)上市公司因銷售收入的確認問題而被出具保留意見或解釋性說明段的審計意見。

為加強房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管，特別是規(guī)范企業(yè)所得稅的納稅行為，2003年7月，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［2003］83號）。時隔兩年多，針對房地產(chǎn)行業(yè)所得稅管理新暴露的問題，國家稅務(wù)總局又于2006年3月下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［2006］31號）。由此，現(xiàn)行稅收政策在確認銷售不動產(chǎn)收入的問題上，分別按照一次性全額收款方式、分期收款方式、銀行按揭方式、委托銷售方式、先租再售方式、視同銷售等不同方式采取不同的方法來明確。總體上說，銷售不動產(chǎn)預(yù)收款項確認收入的原則，其核心不外乎包括以下兩個基本條件：1.開發(fā)產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，并將開發(fā)的房地產(chǎn)項目交付給購買人；2.價款已經(jīng)收到或者已取得收取價款的權(quán)利。

為此，在銷售不動產(chǎn)取得預(yù)收款項時，與其他工商企業(yè)預(yù)收款項一樣，會計上不將其確認為收到當期的銷售收入，而將其作為預(yù)收賬款處理，待以后符合不同銷售方式下收入確認要件時，再將其轉(zhuǎn)為符合條件當期的損益。

二、銷售不動產(chǎn)預(yù)收款項的納稅義務(wù)

在營業(yè)稅方面，《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十一條第三款規(guī)定：“納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。”《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十八條規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。”

在企業(yè)所得稅方面，對房地產(chǎn)企業(yè)在取得銷售不動產(chǎn)預(yù)收款項時，采取預(yù)計應(yīng)納稅所得額的辦法計算繳納企業(yè)所得稅，計算方法從國稅發(fā)［2003］83號文規(guī)定的預(yù)計營業(yè)利潤率修改為國稅發(fā)［2006］31號文規(guī)定預(yù)計計稅毛利率。現(xiàn)行政策規(guī)定：1.房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。預(yù)計計稅毛利率按開發(fā)項目的性質(zhì)（經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房）以及按非經(jīng)濟適用房項目的不同區(qū)域分別確定為預(yù)售收入的3%、10%、15%和20%。2.房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品完工后，根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預(yù)售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。

因此，結(jié)合銷售不動產(chǎn)預(yù)收款項確認收入的原則，稅法與會計制度對預(yù)收款項在收入確認時間與納稅義務(wù)時間存在差異，房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)收取預(yù)收款項雖然不確認經(jīng)營收入，但同樣產(chǎn)生了營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)。

三、銷售不動產(chǎn)預(yù)收款項的賬務(wù)處理和納稅調(diào)整

由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)預(yù)收款項的應(yīng)交營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的計算、申報與會計核算結(jié)轉(zhuǎn)收入不匹配、不一致，那么房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何針對預(yù)收款項進行賬務(wù)處理和納稅調(diào)整呢？

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在收到銷售不動產(chǎn)預(yù)收款項的當期，不僅要將其并入發(fā)生當期的應(yīng)納稅營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅金及附加，而且要其預(yù)收款項先按預(yù)計計稅毛利率計算出當期毛利額，可以扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額，并將按上述計稅毛利率計算的金額作為取得當期的應(yīng)納稅所得額的調(diào)增項目處理，計算繳納企業(yè)所得稅。同時允許企業(yè)在按會計制度規(guī)定將上述預(yù)售收入確認為收入實現(xiàn)時，將已繳納過營業(yè)稅的應(yīng)納稅營業(yè)額、企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額作為發(fā)生當期的應(yīng)納稅營業(yè)額和應(yīng)納稅所得額的調(diào)減項目處理。總體上說，國稅發(fā)［2006］31號采用預(yù)計計稅毛利率法計算預(yù)計應(yīng)納稅所得額后，對實際發(fā)生的費用、稅金及附加，已于發(fā)生的當期依法在企業(yè)所得稅前扣除，待開發(fā)產(chǎn)品完工后只需考慮產(chǎn)品的計稅成本問題，因而更加科學(xué)、合理、合法。

由于按現(xiàn)行稅收政策對銷售不動產(chǎn)預(yù)收款項采取預(yù)計計稅毛利率法估算的應(yīng)交所得稅稅額，與某一會計期間實際應(yīng)交所得稅稅額以及完工決算應(yīng)交所得稅稅額一般會存在差異，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立相應(yīng)的明細賬或輔助賬，對會計制度和稅收政策允許扣除的與同期預(yù)收款項配比的稅金及附加進行登記。嚴格按照企業(yè)會計制度進行賬務(wù)處理的前提，其實質(zhì)上是一種時間性差異，利用“遞延稅款”賬戶歸集和轉(zhuǎn)回企業(yè)所得稅，可以有效地將按稅收政策預(yù)計計稅毛利率法預(yù)交的所得稅與確認收入時確定的所得稅相聯(lián)系，按照會計處理的權(quán)責發(fā)生制原則、配比原則等相關(guān)原則解決好賬務(wù)處理問題。

四、銷售不動產(chǎn)預(yù)收款項核算注意事項

2003年以來，國家稅務(wù)總局每年都把房地產(chǎn)業(yè)作為稅收專項檢查的重點，在明晰政策和強化征管等方面規(guī)范企業(yè)納稅行為，采取有效措施防止逃避納稅義務(wù)，保證國家稅收及時足額入庫。為此，加強銷售不動產(chǎn)預(yù)收款項的核算工作，必須做好以下兩個方面工作：

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算細則范文第4篇

房地產(chǎn)企業(yè)收入是指企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品等所形成的經(jīng)濟利益的總流入。會計法規(guī)與稅收法規(guī)分別從不同的角度規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認原則。

(一)會計法規(guī)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認原則 《企業(yè)會計準則――收入》規(guī)定了銷售商品的收入確認條件，房地產(chǎn)銷售與一般的商品銷售類似，按銷售商品確認收入的原則確認實現(xiàn)的銷售收入。但房地產(chǎn)銷售要經(jīng)過取得預(yù)售許可證、預(yù)售并簽訂商品房買賣合同、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)企業(yè)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比，收入的確認又具有其特殊性。

在房地產(chǎn)銷售中，房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，且所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬也已轉(zhuǎn)移，企業(yè)即應(yīng)確認銷售收入。但也有可能出現(xiàn)法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移的情況，此時，賣方在繼續(xù)涉入的期間內(nèi)不應(yīng)確認收入。房地產(chǎn)銷售由于其商品價值很大，收款方式與一般的產(chǎn)品有很大的不同，買方可能選擇一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。但無論買方采用何種付款方式，房地產(chǎn)企業(yè)確認收入的實現(xiàn)，均應(yīng)同時具備以下條件：(1)商品房已經(jīng)移交；(2)已將發(fā)票或結(jié)算賬單提交買方；(3)履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；(4)成本能夠可靠地計量。在收到預(yù)售房款或簽訂商品房買賣合同時不應(yīng)確認收入實現(xiàn)，因為這種情況下主要風(fēng)險和報酬不一定已經(jīng)轉(zhuǎn)移；如在產(chǎn)權(quán)過戶后才確認收入實現(xiàn)，則會造成推遲確認收入，不符合實質(zhì)重于形式原則。

(二)稅收法規(guī)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認原則 稅法對于內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認原則均有專門規(guī)定，其共同點在于都按照銷售方式的不同來確認收入的實現(xiàn)。

對于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》，住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)：(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時，確認收入的實現(xiàn)；(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)，付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)；(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

對于涉外房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理問題的通知》，外商投資企業(yè)及外國企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入的確定以權(quán)責發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同按以下原則確定：(1)采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)；(2)采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn)；(3)采取以土地使用權(quán)或者其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實現(xiàn)；(4)采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日為銷售收入的實現(xiàn)。

可見，會計法規(guī)與稅收法規(guī)對于房地產(chǎn)企業(yè)涉及所得稅的收入確認原則存在區(qū)別。會計法規(guī)對房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認主要以房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方且所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移為前提，而稅法則按銷售方式的不同確認房地產(chǎn)企業(yè)收入的實現(xiàn)。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的計繳房地產(chǎn)銷售一般都會收取購房定金，購房定金在會計核算上只能反映為預(yù)收賬款，不能作為銷售收入的實現(xiàn)。而按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款時，須按照適用稅率計提并繳納營業(yè)稅及附加，而不論當期會計核算上是否結(jié)轉(zhuǎn)收入。

我國稅法規(guī)定土地增值稅按單個開發(fā)項目進行計征，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，納稅人應(yīng)當?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理項目竣工結(jié)算后，多退少補。

[例1]某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商住小區(qū)項目于2×6年2月份開盤預(yù)售，住宅尚未完工，計劃于20×6年5月份交房。2月份取得合同預(yù)收款收入1500萬元，其中含有一幢綜合樓，售價為1000萬元，全部款項已收訖并已竣工交房，發(fā)票已提交買方。綜合樓買賣合同約定，兩年期滿后15日內(nèi)買方可選擇按原價退房，賣方同時一次性給予10％的補償金；買方也可選擇不退房，但仍享有10％的一次性補償金。該企業(yè)適用營業(yè)稅率5％(主管稅務(wù)機關(guān)核定以1個月為一期納稅)、城建稅率7％、教育費附加率3％，土地增值稅按1％預(yù)征。

(1)收入確認問題。該房地產(chǎn)企業(yè)在2月份不應(yīng)確認銷售收入。原因在于該小區(qū)的住宅尚未交房，主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移。綜合樓雖然已經(jīng)移交、全部款項已收訖并已提供發(fā)票，但是買方有退房選擇權(quán)，故該企業(yè)應(yīng)在重大不確定因素消失(即兩年期滿15日內(nèi)買方未選擇退房)后確認收入。

(2)流轉(zhuǎn)稅計繳問題。根據(jù)稅法規(guī)定及稅務(wù)機關(guān)核定，該企業(yè)應(yīng)在申報期3月10日前按照預(yù)收款收入的5．5％繳納2月份營業(yè)稅及附加82．5萬元。同時，對該企業(yè)應(yīng)按預(yù)收款的1％預(yù)征土地增值稅15萬元，辦理竣工結(jié)算后根據(jù)預(yù)征情況多退少補。

[例2]某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商業(yè)房項目于20×5年4月份開盤預(yù)售，20×6年2月份完工交房并辦理了竣工結(jié)算。該項目20×5年取得銷售收入5000萬元，20×6取得銷售收入2000萬元，至此全部銷售完畢且發(fā)票或結(jié)算賬單已提交買方。為建造該商業(yè)用房支付的地價為1500萬元，投入了3000萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本。該企業(yè)不能按該商業(yè)用房計算分攤銀行貸款利息，當?shù)匾?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用按10％扣除，該企業(yè)適用營業(yè)稅率5％、城建稅率7％、教育費附加率3％，20×5年該項目已按1％預(yù)征土地增值稅。計算20x6年度該項目應(yīng)納土地增值稅額。

1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=5000+2000=7000(萬元)

2、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1500萬元

(2)房地產(chǎn)的開發(fā)成本為3000萬元

(3)與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用：(1500+3000)×1O％=450(萬元)

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=7000×5．5％=385(萬元)

(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除：(1500+3000)×20％=900(萬元)

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額=1500+3000+450+385+900=6235(萬元)

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=7000-6235=765(萬元)

4、增值額與扣除項目金額的比率=765+6235≈12％

5、20×6年度該項目應(yīng)納土地增值稅額=765×30％-5000x1％＝179．5(萬元)

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本確認及所得稅問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)成本確認應(yīng)遵循配比原則 在房地產(chǎn)開發(fā)中，一個住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)通常需要較長時間，往往會出現(xiàn)住宅已經(jīng)建成而配套工程尚未投入使用，或者住宅已經(jīng)銷售而道路、綠化尚未完工的情況。這種商品房與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已經(jīng)具備使用條件、并已出售的商品房應(yīng)負擔的配套設(shè)施建設(shè)費用無法按照配套設(shè)施的實際成本來計算。為了及時結(jié)轉(zhuǎn)小區(qū)內(nèi)已出售商品房的開發(fā)成本，以便與銷售收入相配比，就需要采取預(yù)提方式，將未完工的配套設(shè)施的預(yù)計建設(shè)費用計入已銷售商品房的開發(fā)成本。其計算方法一般是以未完工配套設(shè)施預(yù)算為基數(shù)，計算出已出售商品房應(yīng)負擔的數(shù)額，作為預(yù)提費用計入已出售商品房開發(fā)成本。待開發(fā)小區(qū)全部竣工決算時，再調(diào)整預(yù)提配套設(shè)施費用，以保證整個開發(fā)小區(qū)成本計算的準確性。

正是由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，收入、成本的結(jié)轉(zhuǎn)往往要跨年度才能完成，使得房地產(chǎn)企業(yè)在成本的確認與計量中存在一定的操作空間，可能違反配比原則，多計或虛增成本，調(diào)節(jié)當年利潤。主要表現(xiàn)為：(1)多計開發(fā)成本。如對于不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，人為多預(yù)提計入成本；虛構(gòu)欠付的工程款掛賬進成本；拖延工程結(jié)算時間，推遲項目財務(wù)決算。(2)濫擠亂攤成本。為了降低應(yīng)納稅所得額，人為將應(yīng)由未售商品房負擔的成本擠入已售商品房承擔；將非開發(fā)項目的借款利息、工資、福利費等計入該項目，人為虛減項目利潤。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)成本費用的分攤 一是借款利息的處理。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目前期進行征地、拆遷、補償以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都需要投入大量的資金。其資金來源除了預(yù)收款外，還可能有銀行借款。按照企業(yè)會計制度的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，應(yīng)計入開發(fā)成本，待銷售實現(xiàn)時按照配比原則轉(zhuǎn)入當期銷售成本。在開發(fā)產(chǎn)品完工之后，則應(yīng)計入當期費用。二是共同性成本的分配。房地產(chǎn)企業(yè)土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等共同性成本歸集完畢，在財務(wù)結(jié)算時是按占地面積、可售面積還是按建筑面積分配?筆者建議按可售面積分配，原因是：首先各建筑物的占地面積需要國土部門核定，可能存在滯后性，因而財務(wù)操作上有困難；其次，如按可售面積分配，由于可售面積在銷售過程中可能會有所調(diào)整，如此前已售開發(fā)產(chǎn)品成本已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)，會造成未售與已售開發(fā)產(chǎn)品成本分配標準不一致。反之，按照建筑面積(扣除不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施面積)分配，則可保證已售和未售開發(fā)產(chǎn)品成本分攤的合理性、一致性、準確性。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)方法的選擇房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售成本時一般有兩種方法：一是按面積比結(jié)轉(zhuǎn)。先將完工開發(fā)產(chǎn)品總成本除以總建筑面積(扣除不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施面積)得出單位成本，再用已售面積乘以單位成本即為應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，未結(jié)轉(zhuǎn)部分為存貨。二是按收入比結(jié)轉(zhuǎn)。將已售合同收入占總可售合同收入的比率乘以完工開發(fā)產(chǎn)品總成本即為應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，未結(jié)轉(zhuǎn)部分為存貨。

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算細則范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷售；收入確認；過程；時點

一、 房地產(chǎn)行業(yè)收入概述

1.房地產(chǎn)行業(yè)收入確認的理論依據(jù)

房地產(chǎn)收入符合《企業(yè)會計準則第14號――收入》指南中提供勞務(wù)收入標準。準則對收入的確認規(guī)定得比較原則化、注重交易的經(jīng)濟實質(zhì)，要求符合以下四個條件：

（1）收入的金額能夠可靠地計量；

（2）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；

（3）交易的完工進度能夠可靠地確定；

（4）交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。

顯然，一項交易或事項發(fā)生后，若僅同商品銷售、提供勞務(wù)收入有關(guān)，則應(yīng)否和何時確認為收入，就需要會計人員運用專業(yè)知識和實際工作經(jīng)驗進行職業(yè)判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務(wù)時有無附加條件而使所銷售的商品或勞務(wù)在似乎錢貨兩清的表面現(xiàn)象后，與商品或勞務(wù)有關(guān)的所有權(quán)及其風(fēng)險在實質(zhì)上是否完全轉(zhuǎn)移等方面進行分析與判斷，才能決定收入應(yīng)否和何時確認。

2.房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型

（1）收入構(gòu)成

①費是指公司銷售開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售成功且達到合同約定條款后按照合同約定比例，開發(fā)商結(jié)算給公司的銷售傭金。

②顧問費是指公司為開發(fā)商提供的前期市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、市場策劃以及后期銷售過程中的策劃服務(wù)等工作得到的相應(yīng)報酬。

③渠道分銷收入是指銷售公司行業(yè)內(nèi)資源共享，在公司間再次簽訂合同，按約定比例結(jié)算分銷傭金。

④開發(fā)商給予的獎勵是指在房地產(chǎn)銷售期間開發(fā)商根據(jù)銷售情況給予的固定的或者臨時性的各項獎勵，其中包含：跳點、超價等。

（2）合同收入確認條款類型

①銷售合同

a.以開發(fā)商房款到賬金額確認銷售公司費收入

合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發(fā)商以收到的房款金額結(jié)算銷售傭金。

b.開發(fā)商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認公司銷售傭金

合同約定開發(fā)商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結(jié)算傭金。

c.開發(fā)商必須收到全部房款后，結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%

開發(fā)商必須收到全部房款，只結(jié)算80%傭金，另外20%傭金，必須等到業(yè)主收房且業(yè)主滿意評價達標后才可結(jié)算。

②顧問策劃合同，是與開發(fā)商簽訂的為開發(fā)項目提供市場定位、數(shù)據(jù)調(diào)查、營銷計劃等服務(wù)的合同。合同中一般規(guī)定按照所約定的服務(wù)內(nèi)容條款和完成時間節(jié)點，按合同總價款的比例，分階段結(jié)算傭金報酬。

③渠道分銷合同是指銷售公司間再次簽訂合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項目的銷售服務(wù)活動。

④獎勵合同或臨時約定協(xié)議，開發(fā)公司視銷售情況階段性和臨時性與公司約定的銷售獎勵。比如：跳點合同中的傭金結(jié)算。

3.規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)收入確認的重要性

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷壯大和深入發(fā)展，規(guī)范的收入確認原則不僅能夠幫助企業(yè)準確計量經(jīng)營業(yè)績、規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險，而且促使企業(yè)提高內(nèi)控管理水平。

（1）計量標準的統(tǒng)一，能夠增強可比性。統(tǒng)一了行業(yè)收入確認的條件，而非個性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業(yè)間可對標，行業(yè)業(yè)績可評判，為企業(yè)經(jīng)營決策提供有效數(shù)據(jù)。

（2）規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險。統(tǒng)一規(guī)范的收入確認過程，是需要公司和開發(fā)商之間進行數(shù)據(jù)交換和確認，這個過程為今后新合同的條款設(shè)計、合同糾紛中證據(jù)的收集提供了保障；同時也可以避免在混亂的收入確認下產(chǎn)生的稅務(wù)差異和納稅風(fēng)險。

（3）提升企業(yè)內(nèi)控的管理水平。規(guī)范化的收入確認過程，使得企業(yè)建立起一套規(guī)范的、完整的、標準的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計流程，這個流程本身就是一個科學(xué)管理的方法，這將有助于企業(yè)加強自身管理，提高內(nèi)控制度建設(shè)。

（4）通過行業(yè)標準的統(tǒng)一，減少行業(yè)內(nèi)的不公平現(xiàn)象，創(chuàng)造一個良好的經(jīng)營競爭環(huán)境。為公司上市審計提供理論支持，方便審計師發(fā)表審計意見，從而為企業(yè)的上市融資提供便利，促進整個行業(yè)的長足發(fā)展。

二、 房地產(chǎn)行業(yè)收入確認的影響因素

1.收入準則的限制

《企業(yè)會計準則――收入》應(yīng)用指南中認為：長期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認收入。房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)從服務(wù)周期來說其時間跨度往往需要幾個月甚至一兩年，在此期間為開發(fā)商提供一項重復(fù)勞務(wù)即銷售服務(wù)。按照指南中的規(guī)定根據(jù)相關(guān)勞務(wù)發(fā)生時確認收入，這里的確認時點不是由銷售公司所能掌控的。

從本文中對房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發(fā)商的主導(dǎo)地位導(dǎo)致的信息的收集和確認過程的不對等地位，在實際工作中很難作為收入確認的依據(jù)。且現(xiàn)在開發(fā)商作為強勢的一方，經(jīng)常會有不按合同約定支付傭金，最終壓低結(jié)算費的情況出現(xiàn)，導(dǎo)致以權(quán)責發(fā)生制按合同條款確認收入?yún)s無法收回所確認款項。

2.收入條款的不確定性

（1）以開發(fā)商房款到賬金額確認銷售公司費收入

在現(xiàn)實中，銷售公司負責協(xié)助業(yè)主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環(huán)節(jié)能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達開發(fā)商賬戶時間及金額，此部分房款對應(yīng)費可以依據(jù)合同確認傭金，但是由于開發(fā)商財務(wù)及放款銀行具有保密性，銷售公司無法隨時查詢已銷售房屋尾款是否到達開發(fā)商賬戶及具體金額，由于開發(fā)商自身利益需要，其在收到房款后長期不與銷售公司對賬確認，導(dǎo)致銷售公司實際已達到合同約定收入確認條件，但是因為信息的不完整而無法確認收入。

（2）開發(fā)商必須收到全部房款后以全部房款金額確認銷售公司傭金

此類型銷售合同看似簡單，但銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經(jīng)到達開發(fā)商賬戶，原因同上，從而無法根據(jù)合同條款確認收入。

（3）開發(fā)商必須收到全部房款才結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%

此類型合同基本與第2條情況相同，但是關(guān)于20%的收房控存?zhèn)蚪鹦畔N售公司更加無法掌握，只能按照開發(fā)商結(jié)算傭金時點確認收入。

（4）顧問策劃收入

此類收入是銷售行業(yè)唯一處于相對主導(dǎo)地位的收入形式，因為其需要大量的信息、經(jīng)驗和人才積累，又處于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認收入，但是如果面對的是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的巨頭，為了取得后期的銷售業(yè)務(wù)，也不得不遷就開發(fā)商的意愿。

（5）渠道分銷收入、跳點收入

此二類收入因統(tǒng)計過程需大量開發(fā)商的考核銷售記錄支持，另因銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司信息的不對等，導(dǎo)致實操中也無法完全按照合同條款確認收入，也只能按照實際到賬時確認。

3.稅務(wù)收入確認的差異

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號中關(guān)于勞務(wù)交易的規(guī)定：企業(yè)在各個納稅期末，提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計的，應(yīng)采用完工進度（完工百分比）法確認提供勞務(wù)收入。

（1）提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計，是指同時滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計量；②交易的完工進度能夠可靠地確定；③交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地核算。

（2）企業(yè)提供勞務(wù)完工進度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測量；②已提供勞務(wù)占勞務(wù)總量的比例；③發(fā)生成本占總成本的比例。

（3）企業(yè)應(yīng)按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務(wù)收入后的金額，確認為當期勞務(wù)收入；同時，按照提供勞務(wù)估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當期勞務(wù)成本。

根據(jù)之前對房地產(chǎn)銷售行業(yè)現(xiàn)狀及特點分析可見，該行業(yè)屬于提供勞務(wù)交易，但是因?qū)嵅僦行枰鶕?jù)合同條款并結(jié)合開發(fā)商確認的證據(jù)來確認交易的完工進度、勞務(wù)總量比例以及發(fā)生成本占總成本比例，所以會與國家稅務(wù)總局的規(guī)定產(chǎn)生差異。如若房地產(chǎn)銷售公司按照稅務(wù)確認收入條件確認收入，將業(yè)務(wù)合同作為確認基礎(chǔ)，而得不到真實的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支持，那么不難預(yù)測，大量應(yīng)收賬款的呆死賬將在確認收入后期出現(xiàn)，同時已經(jīng)上繳的稅款也無法退回，那么對于房地產(chǎn)銷售行業(yè)而言，完全依照稅務(wù)收入確認方式確認收入將加大行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

三、 完善房地產(chǎn)行業(yè)收入確認的建議

1.銷售經(jīng)紀公司自身需要完善的流程

（1） 建立和完善基礎(chǔ)臺賬

在銷售過程中，建立銷售基礎(chǔ)臺賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個過程中客戶與開發(fā)商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時間、全額房款支付完畢的時點以及客戶的滿意度評價等等。

（2）與開發(fā)商定期溝通和對賬

與開發(fā)商建立起良好溝通機制，是為其提供服務(wù)，保證質(zhì)量的有效措施。公司和開發(fā)商的相關(guān)人員應(yīng)該定期進行數(shù)據(jù)核對和交換，以便于雙方能夠準確確認收入和成本（公司確認收入，開發(fā)商確認成本）。

（3）定期匯總分析，明確催款方法

為了有效保證經(jīng)濟利益能夠及時流入企業(yè)，維護企業(yè)自身利益，銷售公司應(yīng)該針對應(yīng)收款項建立相應(yīng)的管理措施，比如應(yīng)收款預(yù)警時間的設(shè)定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務(wù)所建立長期的合作機制等等。

2.政府房地產(chǎn)管理部門建立相應(yīng)的監(jiān)督機制

（1）完善房地產(chǎn)銷售合同備案的內(nèi)容

受到現(xiàn)有房產(chǎn)銷售備案內(nèi)容的限制，作為房地產(chǎn)監(jiān)管部門也不能隨時動態(tài)掌握銷售情況，這既不便于國家監(jiān)管也不方便數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和使用。建議增加房地產(chǎn)銷售合同備案登記內(nèi)容，如增加全款支付時間、貸款銀行等。

（2）建立備案登記查詢系統(tǒng)

既然監(jiān)管部門建立了備案登記制度，那就應(yīng)該把相關(guān)的不涉及隱私的登記信息進行公開，方便信息的使用者查詢。可以分為個人用戶和企業(yè)用戶，對其相應(yīng)公開不同等級的信息查詢內(nèi)容。提高數(shù)據(jù)的使用效率，從而降低企業(yè)數(shù)據(jù)采集成本。

（3）加大對房地產(chǎn)銷售的管理與控制，從政府層面建立項目運作的上報機制

在國家利用政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，引入一些具體的控制措施，指引項目操作的過程，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如：建立項目進展全過程的上報制度，監(jiān)控相關(guān)項目從立項到最終銷售全過程的收入、成本、利潤的確認。

3.完善《企業(yè)會計準則》的可操作性

盡管《企業(yè)會計準則》的收入確認原則對規(guī)范會計核算，提高會計信息質(zhì)量雖然有很大的作用，但不能徹底消除不規(guī)范、不公平現(xiàn)象。我們可以進一步探索在收入確認原則中采用“收付實現(xiàn)制”，以實際收到價款作為收入確認的依據(jù)，在其他確認條件不變的情況下，將第三條件改為“與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益已經(jīng)流入企業(yè)”，這樣就不需要由企業(yè)來判斷，會計管理機構(gòu)，稅收征管機構(gòu)也不會出現(xiàn)爭議，也更能使會計核算規(guī)范統(tǒng)一，提高會計信息質(zhì)量，且為企業(yè)創(chuàng)造一種公平的納稅環(huán)境。

同時，希望財政部門能夠根據(jù)不同行業(yè)，出具行業(yè)內(nèi)的實施細則和操作規(guī)范，從而對實際業(yè)務(wù)更具有指導(dǎo)意義。

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