房地產(chǎn)財(cái)務(wù)存在的問(wèn)題

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房地產(chǎn)財(cái)務(wù)存在的問(wèn)題范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；問(wèn)題對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）06-0-01

自從我國(guó)的住房體制改革以來(lái)，迅速隆起了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而且它目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中占有十分重要的地位，成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)公司也從單一的地區(qū)發(fā)展到多個(gè)地區(qū)，從單一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展到多產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)公司[1]。然而，一個(gè)公司管理的好與壞，直接可以從財(cái)務(wù)管理方面反映出來(lái)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)狀

(1)管理制度不夠健全。現(xiàn)如今，首先，有很多的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理缺乏嚴(yán)重的科學(xué)性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒(méi)有具體的實(shí)施。其次，制度不夠規(guī)范使工作人員執(zhí)行起來(lái)也不夠主動(dòng)，總體的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略不清晰，公司缺乏長(zhǎng)期性的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而導(dǎo)致員工缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展；管理制度缺乏可操作性，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作的盲目，使財(cái)務(wù)分析不能夠得到有效的應(yīng)用；缺乏明確的對(duì)資本回報(bào)率的考慮，在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行選擇的時(shí)候只是一味的追求多元化經(jīng)營(yíng)和效益；理論要求和具體的實(shí)際工作脫節(jié)，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施之前缺乏可行性的分析。

(2)財(cái)務(wù)體系復(fù)雜，管理難度大。在房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，因?yàn)樗婕暗降拿姹容^多，如：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地拆遷費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、安裝費(fèi)用等等。因此，所反映出來(lái)的財(cái)務(wù)關(guān)系也比較復(fù)雜，這不僅表現(xiàn)在公司和員工、投資者、被投資單位、債權(quán)人以及集團(tuán)內(nèi)部管理部門(mén)和集團(tuán)內(nèi)部各個(gè)單位之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中和設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商、居民、中介、承建商、銀行、購(gòu)房者、政府部門(mén)等一些頻繁和大量的有資金往來(lái)的結(jié)算關(guān)系，這無(wú)疑給如此繁雜的財(cái)務(wù)管理關(guān)系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財(cái)務(wù)人員必須要加強(qiáng)債務(wù)債權(quán)的管理，協(xié)調(diào)好各個(gè)方面的關(guān)系。

(3)成本管理和財(cái)務(wù)預(yù)算的意識(shí)有待加強(qiáng)。在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資前沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行可行性研究，以及對(duì)可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒(méi)有做細(xì)致全面的分析，導(dǎo)致項(xiàng)目的投資成本加大，從而影響項(xiàng)目預(yù)期的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。忽視企業(yè)內(nèi)部各個(gè)職能部門(mén)執(zhí)行全面成本核算的重要作用，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員沒(méi)有辦法及時(shí)的收集第一線的資料，使實(shí)際生產(chǎn)的費(fèi)用和預(yù)算的偏差較大；房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)全面預(yù)算管理執(zhí)行得不夠到位，沒(méi)有積極地調(diào)動(dòng)公司職員和各個(gè)本門(mén)的管理人員來(lái)參加成本的管理，使預(yù)算管理只是一種形式；沒(méi)有及時(shí)地分析各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本情況，導(dǎo)致成本的不利和滯后。

(4)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財(cái)務(wù)管理水平較低。目前，我國(guó)一部分房地產(chǎn)企業(yè)中的職員和財(cái)務(wù)管理人員，他們之前都是從事不同的職業(yè)。因此，對(duì)待經(jīng)營(yíng)管理都沒(méi)有很好的認(rèn)識(shí)，且文化程度還不高。這種現(xiàn)象尤其在民營(yíng)企業(yè)的房地產(chǎn)公司尤為顯著。有相當(dāng)多的一部分房地產(chǎn)公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術(shù)員發(fā)展起來(lái)的所以說(shuō)他們?nèi)鄙佻F(xiàn)代化的管理經(jīng)營(yíng)理念，在具體的管理中只是憑著感覺(jué)來(lái)進(jìn)行管理，認(rèn)為財(cái)務(wù)只是簡(jiǎn)單的算賬、記賬以及對(duì)賬等等。諸多的管理經(jīng)營(yíng)者如：出納、家族式管理、會(huì)計(jì)等都是用自己的親戚來(lái)?yè)?dān)當(dāng)，尤其是在財(cái)務(wù)的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領(lǐng)導(dǎo)者，由于親戚不是財(cái)務(wù)方面的專業(yè)人員，沒(méi)有專業(yè)的會(huì)計(jì)素養(yǎng)，更沒(méi)有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財(cái)務(wù)的理念。又由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很高，所以這樣不專業(yè)的財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍肯定會(huì)對(duì)公司的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響，甚至還有導(dǎo)致公司資金的運(yùn)轉(zhuǎn)困難而產(chǎn)生倒閉的可能。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的對(duì)策

(1)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。創(chuàng)造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展內(nèi)部和外部環(huán)境上。眾所周知，一個(gè)企業(yè)的企業(yè)會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)管理以及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的發(fā)展是密切相關(guān)的。因此，不斷的優(yōu)化財(cái)務(wù)管理的環(huán)境時(shí)房地產(chǎn)公司企業(yè)財(cái)務(wù)管理的客觀條件。針對(duì)這些問(wèn)題，一些相關(guān)的會(huì)計(jì)管理部門(mén)要注重各個(gè)環(huán)節(jié)的完善和改良，進(jìn)而來(lái)促進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)機(jī)制和全面發(fā)展的創(chuàng)新以及改革。

(2)提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。俗話說(shuō)得好：“火車(chē)跑得快，全靠車(chē)頭帶”，在房地產(chǎn)公司也是一樣，決策者的財(cái)務(wù)意識(shí)直接決定一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。因此，房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持樹(shù)立財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤(rùn)轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來(lái)。認(rèn)清楚實(shí)施財(cái)務(wù)管理的必要性以及重要性，把財(cái)務(wù)管理樹(shù)立在企業(yè)管理的中心位置。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以通過(guò)參加管理培訓(xùn)班來(lái)提高經(jīng)營(yíng)理念和管理水平，也可以通過(guò)和同行業(yè)人士的交流來(lái)學(xué)習(xí)和提高管理水平。

(3)提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，努力把財(cái)務(wù)管理水平提高到最佳。財(cái)務(wù)工作是一項(xiàng)專業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理人員的招聘時(shí)要選擇既會(huì)財(cái)會(huì)知識(shí)的人員，又對(duì)各項(xiàng)會(huì)計(jì)法規(guī)較為熟悉的人員[3]。還要對(duì)在職的會(huì)計(jì)人員進(jìn)行定期或者不定期的會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，及時(shí)更新專業(yè)會(huì)計(jì)人員的知識(shí)，提高專業(yè)水平。

(4)加大評(píng)審力度。公司的審計(jì)部門(mén)除了每天要完成全面的審計(jì)工作，還要在具體項(xiàng)目的建設(shè)中實(shí)施不定期的專項(xiàng)審計(jì)，對(duì)在進(jìn)行審計(jì)的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的任何問(wèn)題都要及時(shí)的向相關(guān)部門(mén)反應(yīng)和及時(shí)的整改，并對(duì)整改后的情況進(jìn)行切實(shí)的落實(shí)[4]。對(duì)房地產(chǎn)公司建立完工項(xiàng)目的評(píng)價(jià)制度，組織各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目完成以后取得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合的分析和評(píng)價(jià)，并定期的總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為日后的順利工作和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供可行性的建議。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在不斷地持續(xù)，處理好財(cái)務(wù)方面的相關(guān)問(wèn)題，科學(xué)合理的管理方式、減少債務(wù)支出、降低房地產(chǎn)業(yè)的成本，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在和以后要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張?jiān)?王靜.我國(guó)中小企業(yè)財(cái)務(wù)理存在的問(wèn)題及對(duì)策探討[J].會(huì)計(jì)之友(下財(cái)旬刊),2009(1):152-154.

[2]馮志銫,魯忠軍.我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策分析[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2010(25):153-156.

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)存在的問(wèn)題范文第2篇

摘要房地產(chǎn)是我國(guó)80年代中期后發(fā)展最為迅速的行業(yè)之一，然而其企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它行業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也高于其他行業(yè)。為此，深入分析和研究當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及其所存在的風(fēng)險(xiǎn)，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，有助于幫助我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)更快更好的發(fā)展，也有利于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)再上新的臺(tái)階。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題與對(duì)策

近些年，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)獲得了高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)在已成熟，同時(shí)房地產(chǎn)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也在逐漸加劇。為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存，各房地產(chǎn)行開(kāi)始紛紛通過(guò)各種手段來(lái)降低成本，提高利潤(rùn)空間。而有效的房地產(chǎn)年成本管理正是降低成本的有效方式。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)較為特殊的行業(yè)，與其它施工企業(yè)或建設(shè)單位有著質(zhì)的區(qū)別，是集房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售、配套管理及服務(wù)為一體的行業(yè)，具有生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資額度大、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大、政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)大的獨(dú)特特點(diǎn)，資本密集性程度較高。雖然目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已由單一的項(xiàng)目公司向集團(tuán)化運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力有所增強(qiáng)，但由于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的獨(dú)特特點(diǎn)，其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍是值得關(guān)注與重視的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題，要改善財(cái)務(wù)管理方法，提升財(cái)務(wù)管理水平，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系。

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

1.在會(huì)計(jì)核算方面，缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒(méi)有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒(méi)有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。

2.財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司與項(xiàng)目部核算體系互不相同，財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出，預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制，但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制，有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司各自為政，自成體系，母公司無(wú)法有效地進(jìn)行管理，造成公司的管理控制能力下降。資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資，房地產(chǎn)每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。對(duì)一般的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)售款與銀行貸款假設(shè)為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作能力的提高，房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛 被一些地產(chǎn)企業(yè)采用。房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源多樣化。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。因?yàn)橥顿Y額越大，投資周期越長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)也越慢，資金流動(dòng)性也越差，同時(shí)變現(xiàn)性能力也就越差，房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

3.審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門(mén)，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

1.健全財(cái)務(wù)管理制度。強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門(mén)的職責(zé)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算外，還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。制定費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。

2.充分市場(chǎng)調(diào)研，在投資風(fēng)險(xiǎn)決策過(guò)程中保持穩(wěn)健性原則，以有效防范和控制投資風(fēng)險(xiǎn)。提高管理者的投資風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，在投資決策中要在收益和風(fēng)險(xiǎn) 中，保持謹(jǐn)慎原則，盡可能降低投資風(fēng)險(xiǎn)，以此來(lái)提高企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制能力，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對(duì)于許多破產(chǎn)后企業(yè)來(lái)說(shuō)，有相當(dāng)一部分企業(yè)是由于管理者沒(méi)有充分調(diào)研市場(chǎng)，或在項(xiàng)目投資決策中穩(wěn)健性原則保持不夠，過(guò)于樂(lè)觀，以至于當(dāng)項(xiàng)目與預(yù)期出現(xiàn)一定偏差時(shí)，企業(yè)資金就處于緊缺狀態(tài)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也 緊隨發(fā)生。為此，本文認(rèn)為，由于房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大，回收周期較長(zhǎng)，資金投入后調(diào)整難度較大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)投資決策前，必須充分了解城市規(guī)劃信 息、周邊土地供應(yīng)及使用情況、周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)情況及市場(chǎng)需求信息，同時(shí)在投資決策中需要克服盲目樂(lè)觀主義，盡可能降低投資風(fēng)險(xiǎn)，要在收益、風(fēng)險(xiǎn)之間進(jìn) 行權(quán)衡，尋求最佳組合。

3.做好發(fā)包管理工作。承包單位的選擇不僅僅是工程質(zhì)量保證的關(guān)鍵，同時(shí)也會(huì)對(duì)工程成本產(chǎn)生一定的影響。因此，要做好房產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做 好工程的發(fā)包管理。筆者認(rèn)為，做好發(fā)包工作應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面入手：第一，通過(guò)招標(biāo)的方式選擇比較好的施工隊(duì)伍，在招標(biāo)的過(guò)程應(yīng)當(dāng)以價(jià)格合理、質(zhì)量和工期有保證、經(jīng)濟(jì)效益好和社會(huì)聲譽(yù)高為基本的選擇原則。第二，對(duì)大宗材料應(yīng)當(dāng)單獨(dú)招標(biāo)購(gòu)買(mǎi)。在工程成本中，材料設(shè)備等費(fèi)用所占的比重非常大，因此做好材料的采購(gòu)對(duì)于保證工程質(zhì)量和降低工程成本都有著十分關(guān)鍵的影響。

4.加大審計(jì)評(píng)價(jià)力度。審計(jì)部門(mén)除了項(xiàng)目完工后的全面審計(jì)外，還要在項(xiàng)目建設(shè)中實(shí)施不定期的專項(xiàng)審計(jì)，對(duì)在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題督促項(xiàng)目部和相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)及時(shí)進(jìn)行整改，并對(duì)整改落實(shí)情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。建立完工項(xiàng)目后評(píng)價(jià)制度，組織各業(yè)務(wù)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目完成后取得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合分析與評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為今后新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資決策提供可行性建議。

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)存在的問(wèn)題范文第3篇

【關(guān)鍵詞】民營(yíng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理對(duì)策

20世紀(jì)90年代，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，住房的商業(yè)化，使得房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的同時(shí)催生了更多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性比較大，資金比較密集的行業(yè)，政策性的措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響非常明顯，所以在房地產(chǎn)行業(yè)處于盈利的樂(lè)觀時(shí)期的，要注意企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況的管理和控制，防止一旦國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控時(shí)導(dǎo)致的資金困難，企業(yè)無(wú)以為繼境況的產(chǎn)生，因此本文擬就房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題進(jìn)行思考并找到解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)存在問(wèn)題的對(duì)策。

一、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意義

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)合理利用資金

“有很多的房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司的核算體系互不相同，財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，財(cái)務(wù)報(bào)表不一致，這就難以向管理者提供統(tǒng)一”，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，可以使得企業(yè)的資金統(tǒng)籌安排，各個(gè)崗位各司其職，合理分配，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，不能讓資金由于管理不善出現(xiàn)損失，也只有合理利用資金才能夠制定更宏大的公司戰(zhàn)略規(guī)劃，企業(yè)最終獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

（二）加強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)行為的規(guī)范性

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)制度，使得各個(gè)環(huán)節(jié)能夠公開(kāi)透明，使得企業(yè)財(cái)務(wù)各項(xiàng)工作照章辦事，依法行事，才能夠避免或者減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也只有這樣嚴(yán)格規(guī)范的財(cái)務(wù)管理才能夠在法制性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中經(jīng)過(guò)大浪淘沙的洗禮脫穎而出，提高企業(yè)在市場(chǎng)中的認(rèn)可度，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)員工素質(zhì)的提高。

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，必然要求財(cái)務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)的提高，也只有財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的提高才能夠使得財(cái)務(wù)管理的科學(xué)化、正規(guī)化。因此，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理使得企業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)人員必須積極主動(dòng)提高專業(yè)知識(shí)水平，更應(yīng)該提升相應(yīng)思想道德水平，從業(yè)人員素質(zhì)的提升，促進(jìn)了財(cái)務(wù)管理水平的提升，進(jìn)而促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展。

二、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

（一）融資難的困境

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得越來(lái)越多的中小企業(yè)活躍在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中扮演著重要的角色，民營(yíng)企業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決勞動(dòng)力就業(yè)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定方面起著不可忽視的作用。然而，目前國(guó)家對(duì)于中小企特別是民營(yíng)企業(yè)的政策相比較于國(guó)有企業(yè)來(lái)說(shuō)明顯的扶持力度不夠，中小企業(yè)里面有很大一部分是民營(yíng)企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中經(jīng)常會(huì)遭遇到資金短缺的“瓶頸”，民營(yíng)企業(yè)里面的房地產(chǎn)業(yè)作為高風(fēng)險(xiǎn)性的資金密集型行業(yè)，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期又比較長(zhǎng)，所以對(duì)于資金的需求更是非常急迫，所以在遇到資金困難情況下，企業(yè)規(guī)模和行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性使得在銀行貸款的難度比較大，銀行對(duì)于民營(yíng)企業(yè)貸款的各項(xiàng)資質(zhì)要求比較高，而其他的募集資金的形式諸如股票的發(fā)行現(xiàn)階段對(duì)于規(guī)模比較小的企業(yè)是不可能，在目前形勢(shì)下也很難發(fā)行債券，只能采取非正規(guī)渠道的融資，必然加大財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)

我國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的快速增長(zhǎng)本身就是利用了國(guó)家住房商品化大好形勢(shì)的推動(dòng)，大好的形勢(shì)催生了很多曾經(jīng)的建筑隊(duì)的包工頭通過(guò)自籌資金和以往的人脈成立房地產(chǎn)公司，公司成立后更多的注重房地產(chǎn)的施工和銷(xiāo)售方面的管理，從事財(cái)務(wù)方面的人員更多是自己家族的至親，公司上下各個(gè)部門(mén)工作統(tǒng)一都由企業(yè)主自己來(lái)決定，而企業(yè)主以及至親的的學(xué)歷水平、素質(zhì)水平、家族的復(fù)雜關(guān)系網(wǎng)使得民營(yíng)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理缺乏明確分工，缺乏專業(yè)性。財(cái)務(wù)從業(yè)人員對(duì)財(cái)務(wù)制度不熟悉，業(yè)務(wù)不精，對(duì)工作積極性不強(qiáng)，另外一些財(cái)務(wù)人員見(jiàn)到領(lǐng)導(dǎo)來(lái)了，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)怎么說(shuō)就怎么做，如果再缺乏健全的財(cái)務(wù)管理制度，的腐敗行為時(shí)有發(fā)生。

（三）缺乏靈活高效的財(cái)務(wù)管理制度

健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度是做好企業(yè)內(nèi)部管理的中心環(huán)節(jié)，只有建立靈活高效的財(cái)務(wù)管理制度，才能夠規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理，只有規(guī)范化、制度化的財(cái)務(wù)管理才能提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。而目前我國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)除了財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)之外，財(cái)務(wù)管理模式比較單一，對(duì)于項(xiàng)目成本控制和流出資金控制比較嚴(yán)格，而對(duì)預(yù)算管理、資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)分析等方面重視程度明顯不夠，缺乏有效的內(nèi)部監(jiān)督體制，一些民營(yíng)企業(yè)在內(nèi)部越權(quán)行事、人情行事的情況時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理混亂。

三、如何提升民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

（一）增強(qiáng)企業(yè)信用，增加融資渠道

企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中難免回出現(xiàn)資金困難的情況，特別對(duì)于房地產(chǎn)公司周轉(zhuǎn)周期比較長(zhǎng)，遇到資金鏈斷的情況時(shí)有發(fā)生，這個(gè)時(shí)候向銀行貸款是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性比較小的融資方式，但是目前的銀行貸款對(duì)于貸款的企業(yè)資質(zhì)有嚴(yán)格的要求，具有良好信用的企業(yè)才能夠在市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中獲得更多可利用的資源，民營(yíng)企業(yè)在日常工作交往中堅(jiān)持誠(chéng)信交往，提升自己在行業(yè)內(nèi)的信用水平，也只有信用水平的提升，才能夠增加自己在融資方面的信譽(yù)度，獲得更多的可供支配的資金。諸如在2011年11月國(guó)家已經(jīng)明確民間融資作為一種合法的融資渠道的情況下，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該積極探索有效的民間融資方式。此外還可以尋找擔(dān)保機(jī)構(gòu)，進(jìn)行信用擔(dān)保獲得銀行貸款的支持，或者與有實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)與此合作獲得資金的支持和帶動(dòng)企業(yè)管理水平的提高，這些融資方式都要依靠企業(yè)自身信用水平的提高。

（二）增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)，提升從業(yè)人員素質(zhì)

良好的財(cái)務(wù)管理需要高素質(zhì)的財(cái)務(wù)從業(yè)人員的工作配合，所以民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)，把加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理作為整個(gè)房地產(chǎn)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的不可或缺的重要組成部分，管理者應(yīng)當(dāng)首先從自身，從高層抓起，增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)務(wù)管理觀念，遵守財(cái)務(wù)制度和財(cái)務(wù)紀(jì)律。同時(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，強(qiáng)化專業(yè)水平測(cè)試，提升實(shí)踐運(yùn)作能力，“使財(cái)務(wù)人員的責(zé)任不能簡(jiǎn)單地局限在記賬上．要把重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、成本控制等方面”，同時(shí)也要加強(qiáng)財(cái)務(wù)從業(yè)人員思想道德素質(zhì)的提升，不做假賬、照章辦事，不徇私枉法，不，采取理論學(xué)習(xí)和公司的業(yè)務(wù)實(shí)際相結(jié)合的原則，提高會(huì)計(jì)人員的理論水平和實(shí)際操作能力。

（三）建立健全靈活高效的財(cái)務(wù)管理制度

首先要加強(qiáng)企業(yè)管理層和財(cái)務(wù)人員對(duì)于建立財(cái)務(wù)管理制度重要性的認(rèn)識(shí)，健全的財(cái)務(wù)管理制度對(duì)于企業(yè)所有員工都是一個(gè)比較好的制度保障。財(cái)務(wù)管理制度的制定應(yīng)當(dāng)從民營(yíng)企業(yè)自身實(shí)際狀況出發(fā)一方面要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，不斷提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平和道德覺(jué)悟。另一方面健全的財(cái)務(wù)制度的制定應(yīng)當(dāng)包括預(yù)算管理、成本管理、資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)分析等各個(gè)方面。統(tǒng)一強(qiáng)調(diào)指出財(cái)務(wù)報(bào)表，以保持財(cái)務(wù)報(bào)表的統(tǒng)一性和報(bào)表數(shù)據(jù)的可比性。在獲得通過(guò)后，以公司文件形式下發(fā)給各個(gè)部門(mén)以增強(qiáng)制度的合法地位，并且在日常生活中嚴(yán)格落實(shí)。財(cái)務(wù)管理制度必須明確崗位職責(zé)分工，并確定崗位責(zé)任問(wèn)責(zé)制，一旦出了問(wèn)題，責(zé)任到人。

（四）財(cái)務(wù)管理制度中還應(yīng)該建立相應(yīng)的監(jiān)督體制，確立內(nèi)部獨(dú)立審計(jì)，提高財(cái)務(wù)管理的效率

首先要樹(shù)立內(nèi)部審計(jì)為公司業(yè)務(wù)發(fā)展服務(wù)的觀念，提高企業(yè)管理層在觀念上對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作的重要性認(rèn)識(shí)，特別是對(duì)審計(jì)崗位的員工在企業(yè)地位的認(rèn)可，選拔具有專業(yè)知識(shí)的內(nèi)部審計(jì)人員。其次，要保持企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的獨(dú)立性，并且內(nèi)部審計(jì)部門(mén)由企業(yè)主要負(fù)責(zé)人來(lái)負(fù)責(zé)管理，以便提升其權(quán)威性和操作獨(dú)立性。再次，對(duì)內(nèi)部審計(jì)職能的擴(kuò)大化理解。內(nèi)部審計(jì)不僅僅是單向的對(duì)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督的部門(mén)，而且還應(yīng)該擴(kuò)大審計(jì)的業(yè)務(wù)范圍，讓內(nèi)部審計(jì)也可以對(duì)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制審計(jì)，績(jī)效管理審計(jì)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)等一系列的內(nèi)控建設(shè)，發(fā)揮審計(jì)在公司自我約束機(jī)制中的作用，督促和幫助公司建立和健全內(nèi)部管理和監(jiān)督制度，定期對(duì)內(nèi)控制度執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)、監(jiān)督，利用內(nèi)審熟悉情況的特點(diǎn)，針對(duì)審計(jì)當(dāng)中發(fā)現(xiàn)帶有普遍性、傾向性的問(wèn)題，提出建設(shè)性意見(jiàn)，給企業(yè)主當(dāng)好參謀和助手，在強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)督職能基礎(chǔ)上逐步形成規(guī)范的內(nèi)部審計(jì)體制。最后，要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍建設(shè)，完整的審計(jì)工作不僅要有完善的審計(jì)操作標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)范審計(jì)人員的各項(xiàng)行為，也應(yīng)有一批專業(yè)素質(zhì)較強(qiáng)的審計(jì)人員隊(duì)伍，因此對(duì)于進(jìn)入審計(jì)隊(duì)伍的人員應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格考核，特別注重內(nèi)部審計(jì)人員的職業(yè)道德，注重審計(jì)人員的管理。

參考文獻(xiàn)

[1]陳春景.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].中國(guó)科技財(cái)富,2010(22).

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)存在的問(wèn)題范文第4篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理；物質(zhì)成本；非物質(zhì)成本；人力資源成本；服務(wù)成本

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.46.168

1 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理及其重要性

財(cái)務(wù)成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)階段中起著非常重要的作用，影響著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策與快速發(fā)展，受到了越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的重視。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理主要包括前期房地產(chǎn)企業(yè)在立項(xiàng)和規(guī)劃時(shí)的財(cái)務(wù)成本管理、中期房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)的財(cái)務(wù)成本管理和后期房屋銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)成本控制。其中，最為重要的是前期的財(cái)務(wù)成本管理與中期的財(cái)務(wù)成本管理。

前期的財(cái)務(wù)成本管理主要包括對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展前景進(jìn)行深入研究之后所做出的銷(xiāo)售預(yù)測(cè)、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用與房屋銷(xiāo)售預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上形成的盈利預(yù)測(cè)、在房屋銷(xiāo)售預(yù)測(cè)與房屋盈利預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上進(jìn)行的稅收籌劃以及企業(yè)資金預(yù)測(cè)。其中，在進(jìn)行銷(xiāo)售預(yù)測(cè)時(shí)，相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)注意綜合考慮房屋的價(jià)格、房屋的近期銷(xiāo)售情況、房屋的區(qū)域分布情況以及其他發(fā)展商的情況；盈利預(yù)測(cè)是決定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性最重要的因素，影響著整個(gè)項(xiàng)目的成敗，應(yīng)盡可能地保證其精確性；稅收籌劃的合理與否關(guān)系著企業(yè)資金鏈的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，在制定稅收籌劃方案時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合考慮各個(gè)方面的因素；資金預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，關(guān)系著項(xiàng)目的順利進(jìn)行和企業(yè)的正常運(yùn)行，精確合理的資金預(yù)算能夠有效提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

中期的財(cái)務(wù)成本管理主要包括對(duì)土地成本、建安成本、政府規(guī)劃費(fèi)用以及配套設(shè)施成本等財(cái)務(wù)支出的管理。其中，土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提與根本。近年來(lái)，土地成本呈逐步升高的趨勢(shì)；建安成本所需費(fèi)用較多，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最重要的組成部分之一；政府規(guī)劃費(fèi)用指進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目施工等過(guò)程中向政府所繳納的費(fèi)用，可有效運(yùn)用政府的優(yōu)惠政策來(lái)降低這一費(fèi)用；配套設(shè)施成本是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期運(yùn)用于道路、供電、綠化、通信等施工建設(shè)所需的費(fèi)用。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問(wèn)題

第一，在當(dāng)前的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中存在著財(cái)務(wù)成本管理制度不健全與財(cái)務(wù)成本管理體系不完善的問(wèn)題。制度是效率的前提與保證，但是，在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在著財(cái)務(wù)成本管理制度不健全、財(cái)務(wù)成本管理體系不完善的問(wèn)題，其主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：資金較為分散；缺乏有效的監(jiān)督制度與科學(xué)合理的獎(jiǎng)懲制度；沒(méi)有明確的分工，員工的工作積極性不高；財(cái)務(wù)成本管理制度流于形式，未能在實(shí)際操作中發(fā)揮效用；資金的運(yùn)營(yíng)管理盲目，缺乏一定的依據(jù)；未能制定科學(xué)的成本計(jì)劃等。第二，在當(dāng)前的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中存在著財(cái)務(wù)管理人員成本管理意識(shí)薄弱的問(wèn)題。據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)與財(cái)務(wù)管理人員未能充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)成本管理的重要性，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理不夠重視。許多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，過(guò)分注重產(chǎn)品的設(shè)計(jì)而忽視了銷(xiāo)售預(yù)測(cè)、成本預(yù)測(cè)以及稅收籌劃等前期的財(cái)務(wù)管理工作，部分企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理人員年齡較大，成本管理意識(shí)低下，缺乏財(cái)務(wù)成本管理理論知識(shí)，所制定的成本決策以及成本計(jì)劃具有很大的隨意性，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管理的盲目性。第三，在當(dāng)前的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中存在著財(cái)務(wù)成本管理方法不科學(xué)的問(wèn)題。隨著信息技術(shù)的研究與不斷發(fā)展，信息技術(shù)的應(yīng)用已經(jīng)成為提高企業(yè)管理能力的重要因素，只有現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)成本管理手段才能確保財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、全面性與及時(shí)性。但是，當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然采用落后陳舊的財(cái)務(wù)成本管理方法進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理，未能將現(xiàn)代化的管理手段與方法引入財(cái)務(wù)成本管理中，導(dǎo)致財(cái)務(wù)核算的滯后，造成人力、物力、財(cái)力等工程成本的增加，難以滿足當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的需要。第四，在當(dāng)前的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中存在著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)配合的問(wèn)題。企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間并不是完全獨(dú)立而存在的，只有各部門(mén)相互配合，才能促進(jìn)企業(yè)的順利發(fā)展。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作的順利進(jìn)行離不開(kāi)工程部等其他部門(mén)的相互配合，但財(cái)務(wù)部門(mén)與工程部門(mén)之間難以相互協(xié)調(diào)，導(dǎo)致出現(xiàn)拖延現(xiàn)象。

3 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題的完善對(duì)策

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意建立健全財(cái)務(wù)成本管理制度，完善財(cái)務(wù)成本管理體系。首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意依據(jù)自身的特點(diǎn)與發(fā)展中存在的問(wèn)題制定科學(xué)完善的財(cái)務(wù)成本管理制度，所制定條款應(yīng)盡可能地做到具體，對(duì)各部門(mén)職責(zé)進(jìn)行明確規(guī)定，促進(jìn)各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)。其次，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)做好其本職工作，為企業(yè)提供精確的財(cái)務(wù)預(yù)算信息，定期對(duì)企業(yè)資金的流向進(jìn)行總結(jié)等，以確保房地產(chǎn)企業(yè)的順利運(yùn)行。最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定合理的獎(jiǎng)懲制度與有效的監(jiān)督制度，有效提高員工對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作的積極性，以促進(jìn)財(cái)務(wù)成本管理工作的順利實(shí)施，有效降低成本。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意從思想上提高相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)者與財(cái)務(wù)成本管理人員的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，將財(cái)務(wù)成本管理工作看作企業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，促使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者及其相關(guān)管理人員充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)成本管理工作對(duì)提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力與推進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展中的重要作用，從而促使其轉(zhuǎn)變觀念。此外，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)當(dāng)注意綜合考慮物質(zhì)成本、非物質(zhì)成本、人力資源成本、服務(wù)成本以及環(huán)境資源成本等各種因素，樹(shù)立全面科學(xué)的財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)，有效促進(jìn)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理水平的有效提高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意不斷創(chuàng)新財(cái)務(wù)成本管理的方法，改變過(guò)去陳舊落后的管理方法，依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模及其自身的特點(diǎn)制定一套合理有效的管理方法，引進(jìn)其他企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)其他企業(yè)的先進(jìn)管理方法，促進(jìn)自身財(cái)務(wù)成本管理水平的提高，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的精細(xì)化，有效避免人工審核資金所存在的漏洞，最大限度地降低企業(yè)的成本費(fèi)用，滿足當(dāng)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。第四，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間應(yīng)當(dāng)相互協(xié)調(diào)，相互配合，只有這樣，才能有效解決房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中因拖延現(xiàn)象而導(dǎo)致的效率低下的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)的涉及面較廣，資金的流動(dòng)量較大，與工程部門(mén)等其他部門(mén)之間緊密關(guān)聯(lián)，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意通過(guò)定期開(kāi)展跨部門(mén)會(huì)議、加強(qiáng)各部門(mén)負(fù)責(zé)人之間的溝通以及開(kāi)展全員溝通等方式使各部門(mén)的人員都能夠認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作的重要性，彼此相互協(xié)調(diào)，相互配合。

4 結(jié) 論

在當(dāng)前的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中還存在著財(cái)務(wù)成本管理制度不健全，財(cái)務(wù)成本管理體系不完善、缺乏財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，財(cái)務(wù)成本管理方法不科學(xué)以及各部門(mén)之間不協(xié)調(diào)，未能制定科學(xué)具體的財(cái)務(wù)成本管理方案等問(wèn)題，因此，相關(guān)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)注意建立健全項(xiàng)目成本管理制度，完善項(xiàng)目成本管理體系、提高財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)、創(chuàng)新財(cái)務(wù)成本管理方法、促進(jìn)各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)與配合，制定科學(xué)具體的財(cái)務(wù)成本管理方案。

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房地產(chǎn)財(cái)務(wù)存在的問(wèn)題范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；措施

中圖分類(lèi)號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2012年1月5日

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）內(nèi)涵。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目所需要的各種資金進(jìn)行一定的籌集，籌集之后對(duì)籌資款進(jìn)行項(xiàng)目分配，使每一筆資金都做到合理使用，對(duì)其使用中產(chǎn)生的成本耗費(fèi)和收入進(jìn)行核算、記錄和再分配，履行好核算、控制、分析、考核等財(cái)務(wù)職能。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有別于一般企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。

（二）特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為極具特殊性的資金密集型行業(yè)，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)往往需要投入巨額的資金，并且借貸資金往往占有較大的比重，對(duì)于企業(yè)資金的管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)使得財(cái)務(wù)管理表現(xiàn)出以下幾個(gè)主要的特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)企業(yè)上下產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、投資周期長(zhǎng)、所需的資金量大、中間環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，決定了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性和高難度；二是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性高，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員也提出了更高的要求，迫切需要財(cái)務(wù)管理人員提供科學(xué)、準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息以滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的需要，最大限度地降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要處理與投資者、債權(quán)人、工商稅務(wù)部門(mén)、居民等之間的財(cái)務(wù)關(guān)系，任何一方的財(cái)務(wù)關(guān)系處理不當(dāng)，都會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)直接負(fù)面的影響，使財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容更加復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算階段，尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用，主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

（一）財(cái)務(wù)管理制度方面。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不健全是多年來(lái)一直存在的問(wèn)題。這種制度不健全主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的最初階段，很多財(cái)務(wù)管理工作無(wú)據(jù)可依；二是房地產(chǎn)企業(yè)雖然財(cái)權(quán)分離，但是自有資金的存在形式較分散；三是銀行存款多頭開(kāi)戶；四是資金在管理上盲目運(yùn)作；五是疏于成本控制，而只是關(guān)注成本核算，財(cái)務(wù)部門(mén)無(wú)法真實(shí)和完整地掌握企業(yè)成本支出的詳細(xì)情況和來(lái)龍去脈；六是私設(shè)企業(yè)“小金庫(kù)”或者資金“賬外循環(huán)”。

（二）成本管理方面。從實(shí)質(zhì)上看，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的土地使用權(quán)取得、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)管理以及施工過(guò)程的成本控制等因素，都會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生不同程度的影響。就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)首先在土地使用權(quán)的競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中存在較多的非理性現(xiàn)象，在某些情況下甚至無(wú)視競(jìng)買(mǎi)價(jià)格與其實(shí)際成本的嚴(yán)重偏離；其次，并非價(jià)格越高的設(shè)計(jì)方案越不可取，其還需結(jié)合技術(shù)指標(biāo)、銷(xiāo)售前景等因素來(lái)進(jìn)行綜合評(píng)定；再次，招投標(biāo)過(guò)程中的中標(biāo)價(jià)格并不等于最終成本，其還應(yīng)受后期合同變更、或有糾紛等因素的影響。最后，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，只注重工程施工的造價(jià)控制，忽視了工程開(kāi)工前的投資決策階段對(duì)造價(jià)的控制，忽視了在設(shè)計(jì)階段用工程造價(jià)管理進(jìn)行設(shè)計(jì)，工程造價(jià)管理的各個(gè)階段相互脫節(jié)，沒(méi)有建立完善細(xì)致的工程成本管理體系。

（三）融資管理方面。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的企業(yè)，投入資金量大，占用周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)率偏低，更增加了對(duì)資金的需求。首先，由于某些房地產(chǎn)企業(yè)的決策理性化程度不高，其對(duì)于融資規(guī)模、融資方式、融資成本、融資時(shí)機(jī)的選擇缺乏合理性，從而極大地增加了企業(yè)自身的融資風(fēng)險(xiǎn)；其次，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌措渠道比較單一，主要是依靠銀行貸款，負(fù)債率普遍較高。但由于我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)在自有資產(chǎn)、信譽(yù)名聲等方面的劣勢(shì)，銀行從自身利益出發(fā)，通常不愿開(kāi)展這些房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)。而目前土地、信貸政策的收縮抬高了房地產(chǎn)行業(yè)資金的門(mén)檻，同時(shí)目前國(guó)家緊縮的宏觀調(diào)控措施也直接增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金成本，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力空前加大。

（四）財(cái)務(wù)觀念方面。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理重視不夠，財(cái)務(wù)人員水平有限。在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理顯得有些落后。一方面房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度不夠，直接導(dǎo)致在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理決策、簽訂合同以及招投標(biāo)時(shí)，沒(méi)有從財(cái)務(wù)管理的角度進(jìn)行考量；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)顯得不足，不能順應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展變化，財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)迫切需要通過(guò)培訓(xùn)等手段加以提高。這些問(wèn)題的存在，極大地阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高，成為制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策分析

（一）建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理。房地產(chǎn)企業(yè)要建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，平衡各層管理者的權(quán)利與責(zé)任，明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序，提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性。要通過(guò)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的資金和成本的監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)對(duì)二級(jí)項(xiàng)目公司及各職能部門(mén)重要經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)活動(dòng)的預(yù)測(cè)、控制、反饋，并與部門(mén)績(jī)效考核緊密聯(lián)系起來(lái)。

（二）充分改善成本控制措施，加強(qiáng)全面成本管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在土地使用權(quán)的競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中保持應(yīng)有的理性，而在取得該地塊的使用權(quán)之后，還要通過(guò)與政府的積極交涉，力爭(zhēng)在該地塊土地出讓金的支付比例及時(shí)間方面取得更多的優(yōu)惠；其次，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)對(duì)投資收益與方案成本進(jìn)行綜合考慮，努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目方案投資收益的最大化；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以成本控制為目標(biāo)，對(duì)中標(biāo)企業(yè)合同條款的簽訂保持嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)致，防止因合同權(quán)責(zé)不清而造成雙方日后產(chǎn)生糾紛的可能，從而為企業(yè)自身贏得最大利益。

（三）構(gòu)建多元化的籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程是一個(gè)巨額資金的投入過(guò)程，籌資任務(wù)十分繁重。因此，企業(yè)要建立多元化的籌資渠道：1、發(fā)展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業(yè)匯票等結(jié)算方式；2、積極進(jìn)入資本市場(chǎng)，通過(guò)發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營(yíng)資金；3、要以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間游資；4、要主動(dòng)出擊，通過(guò)并購(gòu)和重組逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，增強(qiáng)和壯大企業(yè)的實(shí)力；5、提高企業(yè)認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化資金管理。站在企業(yè)管理的角度，將其落實(shí)為制度的形式，貫徹到房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)要重視財(cái)務(wù)管理，提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平。在經(jīng)濟(jì)全球化和信息時(shí)代，信息的更新變得很快。房地產(chǎn)企業(yè)在這種競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下要想贏得生存和發(fā)展，就必須狠抓財(cái)務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和員工都要有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，而不是視財(cái)務(wù)管理部門(mén)為冷差事，認(rèn)為這個(gè)部門(mén)不求有功但求無(wú)過(guò)就夠了。實(shí)際上，戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)管理對(duì)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員除要掌握相應(yīng)的財(cái)務(wù)稅務(wù)知識(shí)外，還要學(xué)習(xí)其他如工程管理、工程結(jié)算、成本控制等知識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)“派出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的辦法來(lái)開(kāi)展財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作，增強(qiáng)他們的職業(yè)責(zé)任感，不斷通過(guò)加強(qiáng)學(xué)習(xí)和外部引進(jìn)等方式，培養(yǎng)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員，從而更好地保障企業(yè)財(cái)務(wù)安全，為企業(yè)的節(jié)流增效貢獻(xiàn)更大的力量。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)有著重要意義。在當(dāng)前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)格管控的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作更為重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理迫切需要轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)管理。在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到長(zhǎng)足發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者必須提高意識(shí)，真正地使財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具之一，對(duì)整體項(xiàng)目實(shí)施全方位、全過(guò)程的管理，有效控制成本費(fèi)用。同時(shí)，要正視傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理存在的各種問(wèn)題，采取有效措施加以改進(jìn)和完善，更重要的是要積極適應(yīng)信息時(shí)代對(duì)財(cái)務(wù)管理的新要求，不斷推動(dòng)財(cái)務(wù)管理工作的科學(xué)化、系統(tǒng)化、信息化。只有這樣，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作才能更上一個(gè)新臺(tái)階。

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