房地產(chǎn)的新媒體營銷

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房地產(chǎn)的新媒體營銷范文第1篇

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 網(wǎng)絡(luò)營銷 優(yōu)劣勢 手段

    房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù),現(xiàn)代通訊技術(shù)以及數(shù)字交互式媒介平臺(tái)進(jìn)行房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)。概括地說,房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷主要有四個(gè)特點(diǎn)。(1)雙向的交流與選擇。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷相比,最大的特點(diǎn)在于其本質(zhì)上是一種互動(dòng)營銷,其信息流向是雙向而并非單向的。即樓盤的開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng),通過對采購平臺(tái)、廣告平臺(tái)、銷售平臺(tái)、信息平臺(tái)、交流平臺(tái)以及管理平臺(tái)的架設(shè),分別與供應(yīng)商、目標(biāo)消費(fèi)群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流。互聯(lián)網(wǎng)幾乎無限的信息容量可以容納不同開發(fā)商針對不同消費(fèi)者的差異化房地產(chǎn)信息,能夠較好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)者的選擇性。就單個(gè)開發(fā)商而言,其推出的房地產(chǎn)商品在網(wǎng)絡(luò)上可以即時(shí)獲得消費(fèi)者的反饋,并針對消費(fèi)者的口味加以改進(jìn)。(2)實(shí)現(xiàn)了三維空間的溝通。借助于現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái),克服了時(shí)空對房地產(chǎn)營銷相關(guān)各方制約性,拉近了營銷各方的距離,使超越時(shí)空的房地產(chǎn)營銷成為可能。(3)增強(qiáng)了市場信息的雙向透明度。利用房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站和專業(yè)網(wǎng)站,開發(fā)商將企業(yè)信息、產(chǎn)品信息、附加服務(wù)信息、價(jià)格信息、中介信息在網(wǎng)上,為房地產(chǎn)消費(fèi)者及時(shí)獲得相關(guān)信息提供了保障,同時(shí)房地產(chǎn)消費(fèi)者也可以把自己的支付能力、產(chǎn)品偏好、購買價(jià)格定位等信息掛在網(wǎng)上與開發(fā)商進(jìn)行交流,便于開發(fā)商掌握真實(shí)的消費(fèi)者需求。(4)以數(shù)據(jù)庫作為營銷工具。開發(fā)商把自己與潛在顧客發(fā)生的每一次聯(lián)系所獲得的信息包括潛在購買數(shù)量、價(jià)格、區(qū)位、時(shí)間、特定需求及家庭成員等記錄在案,建立顧客數(shù)據(jù)庫,根據(jù)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行市場調(diào)查與預(yù)測,選擇合適的營銷策略。

    一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)勢分析

    基于網(wǎng)絡(luò)的自身特點(diǎn)以及與房地產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合,同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷相比,房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷具有明顯的優(yōu)勢。

    1、真正做到以消費(fèi)者為中心。就傳統(tǒng)營銷方式而言,真正做到以消費(fèi)者為中心還有很大難度。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷始終以消費(fèi)者為營銷的出發(fā)點(diǎn)與歸宿點(diǎn),重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)互動(dòng)式信息交流,消費(fèi)者可以通過網(wǎng)絡(luò)主動(dòng)查詢感興趣的房地產(chǎn)的價(jià)格、地理位置、品牌、咨詢有關(guān)信息。通過BBS提問并及時(shí)得到解答,房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者保持密集的雙向溝通和交流,大大提高了營銷過程中消費(fèi)者的地位,給予消費(fèi)者前所未有的參與和選擇自由,極大地強(qiáng)化了消費(fèi)者的核心地位。

    2、減少了市場信息的不對稱,擴(kuò)大了消費(fèi)者的選擇空間。房地產(chǎn)是一種復(fù)雜商品,消費(fèi)者購買時(shí)需要了解諸如價(jià)格、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、合同、產(chǎn)權(quán)等大量信息,由于互聯(lián)網(wǎng)具有傳播范圍廣、速度快、無時(shí)空限制、無版面約束、雙向交流、反饋迅速的特點(diǎn),對上述信息能夠做到全面快速準(zhǔn)確的傳遞,減少了信息在供求雙方之間的不對稱。同時(shí)利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò),消費(fèi)者足不出戶,就可了解所需商品有關(guān)位置、戶型、結(jié)構(gòu)、布局、環(huán)境、物業(yè)管理等微觀信息,還可以進(jìn)一步查詢建設(shè)設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃、能源利用、景觀布局等中觀信息,使房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化特征更加直觀,更有利于不同偏好的消費(fèi)者選擇。

    3、目標(biāo)消費(fèi)群集中,可以實(shí)現(xiàn)高效營銷。報(bào)紙、廣播、電視等傳統(tǒng)媒體的受眾雖多,但人群分布過于廣泛,年齡、收入等差距較大,導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷的實(shí)際命中率很低。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷主要針對上網(wǎng)人群,據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2005年底,中國的互聯(lián)網(wǎng)用戶人數(shù)為1.2億人,在全球僅次于美國。他們的主力年齡是25-35歲。而在未來幾年內(nèi),這一人群也將是房地產(chǎn)的主力消費(fèi)群。與傳統(tǒng)營銷相比,房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷有更為確定的目標(biāo)消費(fèi)群。

    4、降低成本,提高效率,效果易于測量。目前地產(chǎn)廣告主要依靠報(bào)紙,網(wǎng)絡(luò)廣告與其相比,成本只有報(bào)紙廣告的約二十分之一,而且,隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷開發(fā),報(bào)紙上房地產(chǎn)廣告正日漸增多,報(bào)紙廣告表現(xiàn)形式單一,人們對每個(gè)廣告的關(guān)注程度日益下降。網(wǎng)絡(luò)媒體則通過運(yùn)用三維展示、電子地圖、語音解說等多媒體技術(shù)向購房者展示項(xiàng)目的所有信息,信息量大而翔實(shí),不受時(shí)空限制,讓購房者的選購有更大的自主性。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷采用網(wǎng)上采購、網(wǎng)上設(shè)計(jì)、網(wǎng)上銷售方式,有效地降低了包括采購費(fèi)、場地租賃費(fèi)、媒體廣告費(fèi)、推銷人工費(fèi)等在內(nèi)的營銷成本,由于網(wǎng)絡(luò)信息傳播與制作的快捷性特點(diǎn),從材料的提交到,只需要很短的時(shí)間就能把信息出去,提高了營銷效率。傳統(tǒng)營銷效果很難測量,而在網(wǎng)絡(luò)營銷當(dāng)中,只要在相關(guān)程序中插入流量統(tǒng)計(jì)和探測流量來源的代碼,多少人看過此廣告、多少人點(diǎn)擊詳細(xì)查看等數(shù)據(jù)都易于測出。

    二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷劣勢分析

    1、虛擬和現(xiàn)實(shí)存在矛盾,消費(fèi)者對網(wǎng)絡(luò)營銷缺乏足夠信任。房地產(chǎn)是一件價(jià)值巨大的產(chǎn)品,每個(gè)購買者都是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。網(wǎng)絡(luò)雖然可以全方位展示房地產(chǎn)的外形及結(jié)構(gòu),向消費(fèi)者提供購買依據(jù),但它無法向消費(fèi)者提供親身體驗(yàn)。房地產(chǎn)作為一種高價(jià)值、差異性極大的特殊商品,現(xiàn)場感受對消費(fèi)者來說是非常重要的,況且我國的消費(fèi)者與房地產(chǎn)商的互信度一直較差,所以目前消費(fèi)者是無法充分信任網(wǎng)上信息,網(wǎng)上交易更是困難。

    2、硬件設(shè)施的制約,網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡單。我國網(wǎng)絡(luò)營銷尚處于初步發(fā)展階段,基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)軟件、網(wǎng)絡(luò)安全保護(hù)措施和高水平的網(wǎng)絡(luò)營銷人員等方面均存在問題,網(wǎng)絡(luò)立法、結(jié)算系統(tǒng)及互聯(lián)網(wǎng)普及等也制約了網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)階段在我國的發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)站不少,但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力較弱,服務(wù)內(nèi)容單調(diào),在數(shù)量和質(zhì)量上都沒有超過傳統(tǒng)媒體,僅是將網(wǎng)站當(dāng)成傳統(tǒng)平面媒體運(yùn)用,缺乏與來訪者的互動(dòng)交流,忽略了網(wǎng)絡(luò)媒體的特性和優(yōu)勢,使項(xiàng)目失去了與潛在客戶溝通的機(jī)會(huì)。這樣的信息量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以促動(dòng)網(wǎng)站訪問者做出購買決策的,至少應(yīng)做到提供三維動(dòng)態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境,除了房地產(chǎn)本身的信息外,為訪問者提供一些有關(guān)國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。

    3、房地產(chǎn)企業(yè)對網(wǎng)絡(luò)營銷的認(rèn)識和投入不足。有些房地產(chǎn)企業(yè)開展網(wǎng)上營銷的目的不明確,缺少計(jì)劃性。實(shí)際上,房地產(chǎn)項(xiàng)目在開展網(wǎng)上營銷活動(dòng)時(shí),應(yīng)明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標(biāo),做出完整計(jì)劃,包括目的、市場調(diào)研、所需的資源、資金分配、預(yù)期效果等。由于網(wǎng)絡(luò)營銷是建立在日新月異的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)之上的,網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展要求企業(yè)經(jīng)常更新和維護(hù)的網(wǎng)站,這會(huì)使企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上的投資逐步增加。只有不斷更新,才能使企業(yè)網(wǎng)站保持較高水準(zhǔn),否則網(wǎng)站缺乏吸引力。目前不少企業(yè)滿足于建立一個(gè)網(wǎng)站,不愿意追加投資,當(dāng)然不能取得良好的營銷效果。

    三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要手段

    1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站。房地產(chǎn)網(wǎng)站主頁一般應(yīng)包括企業(yè)介紹、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)新聞、主要產(chǎn)品與品牌、營銷與服務(wù)、

    企業(yè)管理與文化、財(cái)務(wù)與經(jīng)營狀況披露,行業(yè)動(dòng)態(tài)與政策法規(guī)、房地產(chǎn)知識在線、BBS在線、站內(nèi)搜索、我們的聯(lián)系方式等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)的著重點(diǎn)在于提升企業(yè)的品牌形象。設(shè)計(jì)獨(dú)特、內(nèi)容詳實(shí)、實(shí)時(shí)更新的網(wǎng)站更能吸引消費(fèi)者的目光,更容易在消費(fèi)者群體中樹立品牌形象。

    2、網(wǎng)絡(luò)廣告。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動(dòng)廣告、Flash廣告等四種類型。網(wǎng)絡(luò)廣告具有受時(shí)空限制少,信息容量大、即時(shí)更新、自由查詢等特點(diǎn),同時(shí)它還具有很強(qiáng)的交互性與感官刺激性,并且其受眾可通過點(diǎn)擊次數(shù)準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì),正好匹配房地產(chǎn)廣告信息量大、時(shí)效性強(qiáng)、廣告受眾經(jīng)濟(jì)層次高的特征。目前,房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告正以其制作成本低、超越時(shí)空限制、可隨時(shí)更新、動(dòng)態(tài)跟蹤統(tǒng)計(jì)效果等優(yōu)勢而日漸成為房地產(chǎn)廣告的中堅(jiān)。

    3、電子郵件(E-mail)。電子郵件的主件與附件可作為房地產(chǎn)商品宣傳的載體。由于互聯(lián)網(wǎng)上電子郵件的普遍使用,使得電子郵件已經(jīng)超越了原有的網(wǎng)上通信交流工具的范疇,成為網(wǎng)絡(luò)營銷的重要促銷手段。電子郵件營銷的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在四個(gè)方面。(1)電子郵件適于最新的交互式個(gè)性營銷典型模式,即一對一營銷。(2)電子郵件營銷成本較電話、傳真、郵寄等促銷方式要低得多,營銷成本降低意味著競爭力的提高。(3)電子郵件營銷具有直觀、簡潔的特點(diǎn),容易為受眾接受(4) 通過電子郵件,企業(yè)與客戶可以建立信任與友誼,使它們之間的關(guān)系由買賣關(guān)系變?yōu)榕笥殃P(guān)系,符合關(guān)系營銷法則。電子郵件營銷日益成為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要手段。

    4、網(wǎng)上中介。房地產(chǎn)中介是最早應(yīng)用電子商務(wù)的行業(yè)之一,而房地產(chǎn)中介行業(yè)電子商務(wù)化的最終表現(xiàn)形式是目前流行歐美國家的MLS(Multiple Listing Service)。欲購買房地產(chǎn)的消費(fèi)者只需在中介商所設(shè)電腦終端上輸入目標(biāo)房地產(chǎn)的特征參數(shù),就可查閱所有符合條件的房地產(chǎn)類型,并且還可以通過網(wǎng)上電子地圖查看目標(biāo)房地產(chǎn)的準(zhǔn)確位置,通過網(wǎng)上播放的實(shí)地互動(dòng)畫面“考察”目標(biāo)房地產(chǎn)的外觀、環(huán)境、內(nèi)部構(gòu)造及結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié);若房源不夠充足,還可委托中介商把其要求上傳至房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,在更龐大的數(shù)據(jù)庫中查找。MLS使房地產(chǎn)中介商的服務(wù)更加專業(yè)化,更能有效地滿足消費(fèi)者需求選擇性。公務(wù)員之家

    四、整合互補(bǔ)、網(wǎng)絡(luò)營銷的成功之道

    房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是一種新的營銷模式,它并沒有完全取代傳統(tǒng)營銷,傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)整體營銷策略的兩個(gè)有機(jī)組成部分,整合網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷,進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ),是網(wǎng)絡(luò)營銷的成功之道。

房地產(chǎn)的新媒體營銷范文第2篇

關(guān)鍵詞:關(guān)系營銷;中國房地產(chǎn);關(guān)系營銷策略

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)市場營銷活動(dòng)范圍日益擴(kuò)大,市場競爭更加激化,傳統(tǒng)營銷理論越來越難以適應(yīng)復(fù)雜多變的市場營銷環(huán)境。進(jìn)入20世紀(jì)七十年代后,西方國家一些營銷學(xué)者積極研究和探索出了適應(yīng)當(dāng)代企業(yè)競爭要求的新營銷理論――關(guān)系營銷理論,并成為21世紀(jì)企業(yè)營銷的指導(dǎo)思想。

一、關(guān)系營銷的涵義

(一)傳統(tǒng)營銷與關(guān)系營銷的關(guān)系。營銷理論是在傳統(tǒng)營銷理論不能很好適應(yīng)環(huán)境變化、顧客需求多樣化的格局下產(chǎn)生的新的理論之一。關(guān)系營銷理論是在八十年代由西方國家營銷學(xué)者提出并發(fā)展起來的。所謂關(guān)系營銷是以系統(tǒng)的理論為指導(dǎo)思想,將企業(yè)置身于社會(huì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境之中來考察企業(yè)的市場營銷活動(dòng),認(rèn)為企業(yè)營銷活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是識別、建立、維護(hù)和鞏固企業(yè)和顧客及其諸如消費(fèi)者、競爭者、合作者、政府機(jī)構(gòu)和社會(huì)組織等相關(guān)利益主體的關(guān)系活動(dòng)。傳統(tǒng)營銷理論強(qiáng)調(diào)的是過程性分析,只注重通過一次易、有限的顧客承諾來吸引更多的新顧客,提高銷售額,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的贏利目標(biāo)。而關(guān)系營銷不單純注重一次易,更多是通過與顧客建立良好的合作關(guān)系來保留更多的顧客。(表1)

(二)房地產(chǎn)的基本關(guān)系主體。房地產(chǎn)營銷的實(shí)質(zhì)是關(guān)系營銷。房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品相比,既具有市場的一般屬性,如都是一定地域內(nèi)和某一領(lǐng)域內(nèi)交換活動(dòng)的具體場所和商品交換關(guān)系的總和,都要體現(xiàn)價(jià)值規(guī)律、競爭規(guī)律和供求規(guī)律的作用和要求。又具有了不同于一般商品市場的一系列特性,如不完全競爭性、供求關(guān)系特殊性、銀行和中介機(jī)構(gòu)參與性、權(quán)利主導(dǎo)性等。這就決定了房地產(chǎn)的市場營銷不能僅僅圍繞傳統(tǒng)的產(chǎn)品、價(jià)格、分銷、促銷要素,而必須圍繞一個(gè)更大的產(chǎn)品、價(jià)格、分銷、促銷、服務(wù)、進(jìn)程管理和人員組合來進(jìn)行。要進(jìn)行房地產(chǎn)營銷,必須協(xié)調(diào)和處理好房地產(chǎn)的各個(gè)關(guān)系主體。

1、顧客是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的重中之重。顧客是企業(yè)的上帝,沒有顧客群的產(chǎn)品和企業(yè)是不可能存在的。房地產(chǎn)開發(fā)商除了吸引新客戶,使?jié)撛诘目蛻舫蔀樾驴蛻?而且要重視和保持現(xiàn)有客戶。

2、影響者(政府、媒體、合作者等)能提供良好的發(fā)展空間。對于房地產(chǎn)來說,政府通過一系列的法規(guī)和實(shí)際的監(jiān)督機(jī)制規(guī)范房地產(chǎn)運(yùn)作,通過房地產(chǎn)法律法規(guī)、銀行利率政策等,對房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作進(jìn)行引導(dǎo)。合作者的相互協(xié)作、媒體輿論的正確引導(dǎo)都會(huì)對房地產(chǎn)的發(fā)展起到積極作用。

3、競爭者促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。競爭對手的確可以給企業(yè)帶來威脅,但合適的對手能夠加強(qiáng)而不是削弱企業(yè)的競爭地位。合適的競爭對手帶來的好處可以歸為四個(gè)方面:增加競爭優(yōu)勢、改善當(dāng)前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、協(xié)助市場開發(fā)、遏止其他企業(yè)的進(jìn)入。

4、內(nèi)部員工關(guān)系是企業(yè)的內(nèi)在保障。企業(yè)內(nèi)部關(guān)系是指企業(yè)組織機(jī)構(gòu)內(nèi)部各組成元素之間的相互聯(lián)系,是由企業(yè)與其內(nèi)部成員之間的利益關(guān)系而構(gòu)成的一種客觀的社會(huì)關(guān)系。

房地產(chǎn)的各個(gè)關(guān)系主體對房地產(chǎn)運(yùn)作的重大利益制約性使房地產(chǎn)的市場營銷必須把協(xié)調(diào)與優(yōu)化和各關(guān)系主體的關(guān)系作為中心環(huán)節(jié)加以對待,充分注重各種關(guān)系力量的匹配。因此,優(yōu)化與協(xié)調(diào)基本關(guān)系主體是房地產(chǎn)市場營銷的基本內(nèi)容。所以說房地產(chǎn)營銷的實(shí)質(zhì)就是關(guān)系營銷。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)作現(xiàn)狀

(一)缺乏明確的市場定位觀念。由于房地產(chǎn)的重要地位和不完全競爭性,房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)只是作表面文章,常出現(xiàn)定位過低、定位過高、定位混亂等錯(cuò)誤。不是造成顧客對企業(yè)的定位印象模糊,就是使顧客對企業(yè)的某一種特定的產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)烈的印象,而忽略了對其他產(chǎn)品的關(guān)注,導(dǎo)致企業(yè)失去許多潛在的顧客;或者是使顧客對企業(yè)的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模棱兩可的認(rèn)識,使顧客產(chǎn)生無可適從的感覺,從而使其喪失購買欲望。

(二)缺乏與實(shí)施客戶戰(zhàn)略相應(yīng)的客戶維系策略。在實(shí)施客戶戰(zhàn)略中,有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商只重視吸引新客戶,而忽視保持現(xiàn)有客戶。開發(fā)商將管理重心置于售前和售中,忽視售后服務(wù),使得物業(yè)管理服務(wù)中存在的諸多問題得不到及時(shí)有效的解決,造成現(xiàn)有客戶大量流失。而爭取新客戶的成本顯然要比保持老客戶昂貴得多,從客戶盈利性的角度考慮是非常不經(jīng)濟(jì)的。

(三)忽視與內(nèi)部員工的關(guān)系。開發(fā)商認(rèn)為他才是主人,而員工只是被作為無能動(dòng)性的資源。于是開發(fā)商不重視與廣大員工的溝通,特別是在開發(fā)商把員工作為管理的對立面而被置于嚴(yán)格的制度之下,員工心理、情感的多層次需要被忽視甚至被完全否定,大大打擊了員工的積極性和創(chuàng)造性。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)間互相詆毀,惡意競爭。一些房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常理解為,要想在競爭中占據(jù)主動(dòng),就必須打敗競爭對手。誤以為競爭就是你死我活的戰(zhàn)斗,由此導(dǎo)致價(jià)格大戰(zhàn)、不正當(dāng)?shù)母偁幨侄魏头绞揭约斑^度競爭的出現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)關(guān)系營銷實(shí)施策略

(一)全面實(shí)施市場定位策略。從關(guān)系營銷角度看,產(chǎn)品的市場定位實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)商與特定顧客群體的關(guān)系定位,即確定與誰打交道。在確定自己的市場定位時(shí),要綜合考慮開發(fā)商的綜合實(shí)力、所處市場環(huán)境、自身特色和優(yōu)勢以及歷史形成的條件,即房地產(chǎn)開發(fā)商競爭優(yōu)勢的確立。競爭優(yōu)勢產(chǎn)生于開發(fā)商能夠?yàn)轭櫩蛣?chuàng)造的價(jià)值,而這個(gè)價(jià)值量大于開發(fā)商本身創(chuàng)造這個(gè)價(jià)值時(shí)所花費(fèi)的成本,要有效地向市場表明企業(yè)的定位觀念。

(二)實(shí)施客戶維系策略,形成穩(wěn)定的基本客戶群體。顧客是企業(yè)的上帝,開發(fā)商要實(shí)行客戶維系策略,有以下兩種方法:

1、設(shè)立顧客關(guān)系管理機(jī)構(gòu)。建立專門從事顧客關(guān)系管理機(jī)構(gòu),選派業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的人任關(guān)系經(jīng)理。關(guān)系經(jīng)理要經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練,具有專業(yè)水準(zhǔn),對客戶負(fù)責(zé),其職責(zé)是制定長期和年度的客戶關(guān)系營銷計(jì)劃、制定溝通策略、落實(shí)公司向客戶提供的各項(xiàng)利益、處理可能發(fā)生的問題、維持同客戶的良好業(yè)務(wù)關(guān)系。建立高效的管理機(jī)構(gòu)是關(guān)系營銷取得成效的組織保證。

2、數(shù)據(jù)庫營銷策略。數(shù)據(jù)庫指與顧客有關(guān)的各種數(shù)據(jù)資料。數(shù)據(jù)庫營銷指建立、維持和使用顧客數(shù)據(jù)庫以進(jìn)行交流和交易的過程。數(shù)據(jù)庫營銷具有極強(qiáng)的針對性,是一種借助先進(jìn)技術(shù)實(shí)現(xiàn)的“一對一”營銷,可看作顧客化營銷的特殊形式。

(三)加強(qiáng)在競爭中合作,促進(jìn)雙贏。在當(dāng)今激烈的房地產(chǎn)市場競爭中,開發(fā)商之間相互依賴的合作關(guān)系發(fā)揮著越來越大的作用,競爭產(chǎn)生合作,合作為了取得競爭。房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天,從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品銷售、產(chǎn)品服務(wù)的產(chǎn)品階段的競爭,從價(jià)格戰(zhàn)、概念營銷等的競爭,逐漸轉(zhuǎn)向全面的、深層次的競爭,轉(zhuǎn)向企業(yè)內(nèi)部更高層次的競爭。

(四)內(nèi)部營銷是企業(yè)關(guān)系營銷的基礎(chǔ)。其目標(biāo)是企業(yè)員工轉(zhuǎn)向關(guān)系營銷的新視野,激勵(lì)員工開發(fā)執(zhí)行關(guān)系營銷策略。任何企業(yè)都必須首先處理好自己內(nèi)部的員工關(guān)系,只有企業(yè)內(nèi)部關(guān)系融洽協(xié)調(diào),全體員工團(tuán)結(jié)一致、齊心協(xié)力,才能成功地“外求發(fā)展”,通過員工的協(xié)作以實(shí)現(xiàn)在資源轉(zhuǎn)化過程中的價(jià)值最大化。

1、樹立良好的員工信念。員工信念是企業(yè)及其員工所公認(rèn)的、在實(shí)踐中奉行的一種文化價(jià)值觀念。

2、滿足員工的不同層次需要,建立企業(yè)內(nèi)部良好的溝通氣氛。

(五)影響者關(guān)系營銷策略通常可借助公共關(guān)系模式來實(shí)施

1、宣傳型公共關(guān)系活動(dòng)模式。即房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用大眾媒介和內(nèi)部溝通方法,開展宣傳工作,樹立良好的企業(yè)形象。

2、服務(wù)性公共關(guān)系活動(dòng)方式。即房地產(chǎn)企業(yè)通過向公眾提供各種形式的實(shí)惠服務(wù),強(qiáng)化企業(yè)信譽(yù)和形象,設(shè)身處地為顧客著想,為顧客當(dāng)參謀,通過熱情、周到的售前、售中、售后服務(wù),為消費(fèi)者提供全方位的服務(wù),使消費(fèi)者得到最大限度的滿足。

3、社會(huì)型公共關(guān)系方式。即房地產(chǎn)企業(yè)利用舉辦各種社會(huì)性、公益性、贊活動(dòng),塑造企業(yè)形象,擴(kuò)大企業(yè)的社會(huì)影響,提高企業(yè)社會(huì)聲譽(yù),贏得公眾的支持。

4、交際型公共關(guān)系活動(dòng)方式。即房地產(chǎn)企業(yè)在人際交往中開展公共關(guān)系工作。目的是通過人與人的直接接觸,進(jìn)行感情上的聯(lián)絡(luò),為企業(yè)廣結(jié)良緣,建立廣泛的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò),形成有利于企業(yè)發(fā)展的人際環(huán)境。

5、征詢型公共關(guān)系活動(dòng)方式。即以采集信息為主的,目的是了解民情、民意,了解社會(huì)輿論,為企業(yè)的決策者提供咨詢,保持企業(yè)與社會(huì)環(huán)境之間的動(dòng)態(tài)平衡。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)識關(guān)系營銷的重要性,并正確理解關(guān)系營銷的含義,而不應(yīng)該把關(guān)系營銷認(rèn)為是“走門子”的關(guān)系學(xué)。關(guān)系營銷建立的是先進(jìn)的關(guān)系網(wǎng)和科學(xué)的關(guān)系學(xué),開發(fā)商應(yīng)堅(jiān)持破除落后關(guān)系網(wǎng)和庸俗關(guān)系網(wǎng)。優(yōu)質(zhì)服務(wù)是維持良好關(guān)系的前提和基礎(chǔ),質(zhì)量是企業(yè)生存和發(fā)展的重要保障。所以,開發(fā)商無論是與誰搞好關(guān)系,質(zhì)量才是房地產(chǎn)的基本立足點(diǎn)。

(作者單位:1.重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院;2.浙江理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]區(qū)云波.關(guān)系營銷.北京:企業(yè)管理出版社,1996.

房地產(chǎn)的新媒體營銷范文第3篇

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn)；制約因素；營銷對策

1 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的意義

1.1 旅游房地產(chǎn)的概念

旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游的功能。

從旅游角度，旅游房地產(chǎn)應(yīng)定位為以旅游資源為核心的房地產(chǎn)差異化經(jīng)營。從房地產(chǎn)角度，旅游房地產(chǎn)應(yīng)定位為以房地產(chǎn)為核心的旅游資源差異化經(jīng)營。一個(gè)層面，旅游房地產(chǎn)指的是依賴于稀缺的或被公眾所接受的旅游景區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的升值空間依賴于景區(qū)的知名度和公眾認(rèn)可度。一般來說，越是稀有的、惟一的、不可復(fù)制的，房地產(chǎn)經(jīng)營的價(jià)值就越高。另一個(gè)層面，旅游房地產(chǎn)指以人造景區(qū)、景點(diǎn)來配套于住宅、酒店和社區(qū)等旅游房地產(chǎn)的開發(fā)。

1.2 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的意義

1.2.1 海南島的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

海南旅游業(yè)的發(fā)展一直以來都保持著增長較快、效益提高的良好態(tài)勢，旅游支柱產(chǎn)業(yè)的地位進(jìn)一步強(qiáng)化，對推動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)。2010年1月4日，將海南建設(shè)成為國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，更是為海南的旅游業(yè)發(fā)展注入了新的活力。由圖表1可看出，在建設(shè)國際旅游島的第一個(gè)春天，海南旅游業(yè)的各方面指標(biāo)均比去年同期有了較大增長。借著建設(shè)國際旅游島的東風(fēng)，海南的旅游業(yè)將繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)在2020年，旅游業(yè)增加值將占GDP的12%，第三產(chǎn)業(yè)增加值將占GDP的60%以上。

2009年上半年，海南商品房累計(jì)銷售面積為235.57萬平方米，同比增長3.29%，而島外人士購買了海南70%以上的房源。其中購買海口商品房達(dá)到67.61萬平方米，占總面積的68%；購買三亞商品房47.9萬平方米，占總面積76%；而文昌市銷售商品房10.51萬平方米，全部被島外人士買走。2006年至2008年，島外人士在海口購房面積占售房面積的比例由55%上升至57.99%；三亞由85%上升至88.17%。

目前，海南旅游房地產(chǎn)已成為國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)投資的熱土，萬科、富力、雅居樂、魯能、新世界、中信、華潤和國信等知名企業(yè)紛紛進(jìn)入，開發(fā)建設(shè)了一批濱海居住區(qū)、旅游度假酒店、高爾夫球場、游艇設(shè)施、主題公園等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。截至2008年末，已開工建設(shè)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資超過500億元，正在建設(shè)的高端旅游度假酒店、度假村等超過30個(gè)，旅游房地產(chǎn)面積300萬平方米；建設(shè)運(yùn)營的高端品牌酒店、度假村超過30個(gè)，銷售旅游房地產(chǎn)200萬平方米。

1.2.3海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的優(yōu)勢

在我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,人民生活水平不斷提高,宏觀政策日益開放的大環(huán)境下,海南作為中國唯一的熱帶海島度假旅游勝地,無論在自身?xiàng)l件方面,還是在客源市場條件方面,都具有發(fā)展旅游房地產(chǎn)的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。

（1）海南擁有優(yōu)越的度假氣候條件、良好的自然生態(tài)環(huán)境和豐富的熱帶海島旅游資源,是我國發(fā)展度假旅游的首選之地。怡人的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境被認(rèn)為是度假旅游地的最基本要素。海南屬熱帶季風(fēng)氣候區(qū)域,年均氣溫23.8℃,每年晴日300天以上,光熱充沛,夏無酷暑,冬無嚴(yán)寒,氣候宜人；2002年全國海水質(zhì)量監(jiān)測,亞龍灣海域海水質(zhì)量最好,被稱為“最適合開展海水活動(dòng)的海域”,海南島周邊其他海域海水質(zhì)量也明顯優(yōu)于國內(nèi)其他海濱浴場；。2005年世界空氣質(zhì)量監(jiān)測，三亞空氣質(zhì)量世界排名第二，國內(nèi)排名第一；海口空氣質(zhì)量世界排名第五，國內(nèi)排名第二。海南憑借優(yōu)越的人居環(huán)境獲得聯(lián)合國最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)。海南熱帶海島旅游資源在全國首屈一指。環(huán)島綿延700多公里的潔白沙灘,中部五指山區(qū)分布著大片原始熱帶雨林,還有黎苗少數(shù)民族風(fēng)情、特殊的海島移民文化以及名目繁多的海生、陸生動(dòng)植物等等。海南旅游資源種類之豐富、分布之集中,在世界上也是很少見的。

（2）海南旅游客源市場正在形成，為海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展帶來契機(jī)。借助建設(shè)國際旅游島的政策扶持，海南省政府大力投入，各項(xiàng)配套設(shè)施都建設(shè)齊全，各項(xiàng)政策落實(shí)到位，讓來海南旅游度假的游客有賓至如歸的感覺。通過大力宣傳以及承辦博鰲亞洲論壇和世界小姐選美等大型活動(dòng)，海南旅游知名度已經(jīng)形成。現(xiàn)在很多游客都計(jì)劃經(jīng)常來海南度假，都考慮在海南買一套屬于自己的房子，海南的房價(jià)相對來說是比較低，性價(jià)比較高。因此，在海南買一套房子開始候鳥式生活，也逐漸成為一種潮流。

1.2.3 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)意義

（1）吸引投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模很大，一方面，投資會(huì)提升城市土地的價(jià)值，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面，由于旅游房地產(chǎn)兼跨旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè),輻射建筑、交通、種養(yǎng)殖、零售商業(yè)、咨詢設(shè)計(jì)等諸多行業(yè),涉及的產(chǎn)業(yè)多，產(chǎn)業(yè)鏈長，項(xiàng)目開發(fā)會(huì)帶來很多后續(xù)投資，比如裝修投資、物業(yè)管理投資、娛樂設(shè)施建設(shè)投資等。因此發(fā)展旅游房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用是不可估量的。

（2）推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有效緩解能源資源的瓶頸制約，提高資源利用效率。

旅游業(yè)是一種資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的有利于資源協(xié)調(diào)開發(fā)與整合的產(chǎn)業(yè)。在對旅游房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和建設(shè)，不斷提升其環(huán)境和品質(zhì)，對推動(dòng)旅游和經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展相當(dāng)有利。因此，只要在堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃的前提下發(fā)展旅游房地產(chǎn)，只要當(dāng)?shù)卣軌蚪y(tǒng)籌財(cái)政的安排，如旅游房地產(chǎn)的收入來返給景區(qū)的保護(hù)，就能夠?qū)崿F(xiàn)景區(qū)保護(hù)和當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展的雙豐收。

（3）發(fā)展旅游房地產(chǎn)是打造城市品牌的需要。

建筑是城市景觀的重要組成部分。高品位的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目可以提升城市形象，從而擴(kuò)大城市的知名度。通過旅游房地產(chǎn)優(yōu)雅的環(huán)境改造和精心的建筑設(shè)計(jì)，城市的人居環(huán)境可以得到改善。發(fā)展旅游房地產(chǎn)，可以完善旅游配套設(shè)施，提高旅游的品味和檔次，從而有力推進(jìn)海南建設(shè)國際旅游島的進(jìn)程，增加旅游業(yè)的收入。

（4）有效促進(jìn)海南旅游業(yè)發(fā)展

進(jìn)來高速遞增的游客蜂擁而至,集中在幾個(gè)旅游熱點(diǎn)上,給這些地區(qū)原本脆弱的生態(tài)環(huán)境和自然旅游資源帶來了沉重的負(fù)擔(dān),對海南旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展提出了考驗(yàn)。要避免這種以資源和環(huán)境為代價(jià)的惡性循環(huán)發(fā)展,就必須改變現(xiàn)在旅游業(yè)的規(guī)模型的發(fā)展模式,走效益型的發(fā)展道路。發(fā)展旅游房地產(chǎn),能有效促進(jìn)度假旅游發(fā)展,促進(jìn)國際旅游市場加速成長,實(shí)現(xiàn)海南旅游業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向效益擴(kuò)張。旅游房地產(chǎn)是伴隨度假旅游普及而發(fā)展起來的,但反過來,旅游房地產(chǎn)的發(fā)展,又支持和引導(dǎo)了度假旅游的深入開展。由于旅游產(chǎn)品單一、旅游市場不夠成熟,10多年來海南旅游一直以觀光旅游為主,傳統(tǒng)的3日、4日游線路一成不變地賣給不同需求的游客。但是現(xiàn)在很多游客都是自己先在這里住下來，然后選擇一些自己比較喜歡的地方去游玩。海南作為國內(nèi)游客度假休閑的首選之地,游客返游率明顯上升,每年到海南過冬度假正在成為一些老年人或小家庭的固定活動(dòng)。促使觀光旅游向度假旅游的轉(zhuǎn)變的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。與觀光游客相比,度假游客在本地逗留時(shí)間較長、人均消費(fèi)也相對較高。

2 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的制約因素

2.1 國家政策法規(guī)的限制。

我國旅游房地產(chǎn)處于起步階段，相關(guān)法律法規(guī)不完善，限制了旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展，如《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取范本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。”這限制了產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開發(fā)。《商品房銷售管理辦法》第十二條規(guī)定；“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。”這也限制十全九點(diǎn)、度假村的開發(fā)。

2.2 交通和服務(wù)配套設(shè)施的不完善。

海南省的高速公路網(wǎng)由東線和西線高速組成，而中線的山路路況較差，使得去往中線城市，也必須先走東線高速，從離目的地最近的高速出口出高速公路，還需走很長一段路況很差的山路。由海口通往三亞的東線輕軌列車尚在修建中，目前從海口前往三亞仍需三個(gè)半小時(shí)到四小時(shí)四十分鐘的車程。海南目前只有兩座飛機(jī)場--海口美蘭國際機(jī)場和三亞鳳凰機(jī)場，這對于西線和中線開發(fā)旅游房地產(chǎn)是很不利的。而除海口和三亞兩個(gè)地級市外，其他縣級市的服務(wù)配套設(shè)施很不完善，會(huì)給游客帶來很多不便，也制約了旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.3 旅游房地產(chǎn)住宅化傾向帶來高空置率。

呈現(xiàn)住宅化傾向的海南旅游房地產(chǎn)使得海南房產(chǎn)空置率居高不下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在海景房最集中的三亞灣等地，小區(qū)內(nèi)的常駐率大多在20%左右。海南文昌市“中南•森海灣”樓盤從開盤至今銷售3000多戶，購房者全部為島外人，而入住率不到10%。一次性銷售的房地產(chǎn)發(fā)展模式將造成"三浪費(fèi)一增加"，即樓房空置浪費(fèi)、浪費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、浪費(fèi)公共服務(wù)設(shè)施、增加管理成本。海南房地產(chǎn)開發(fā)屬于資源導(dǎo)向型開發(fā)，對自然生態(tài)和旅游資源的占用和依賴度高。而目前常規(guī)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)在區(qū)位上均偏向?yàn)I海、濱湖、山區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域，存在明顯的競爭，許多地區(qū)將規(guī)劃的旅游用地大量改為住宅用地，在一定程度上影響了高品質(zhì)的旅游房地產(chǎn)的開發(fā)空間，一些披著海南旅游資源“華麗外衣”的常規(guī)房地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛。

2.4 度假交換網(wǎng)絡(luò)的不健全。

旅游房地產(chǎn)一般都是異地購買，這需要通過網(wǎng)上宣傳、交易來實(shí)現(xiàn)。對于國外的游客，他們大部分已經(jīng)熟知分時(shí)度假交換系統(tǒng)的操作，但在我國這方面的交換比較少，無論是在我國還是在海南，對于組建分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)交換體系，還較不成熟，需要大量的先期投入（包括網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)、會(huì)員的吸收）和后期維護(hù)。

3 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

3.1 海南旅游房地產(chǎn)的開發(fā)策略

3.1.1 豐富類型、多元開發(fā)，多建經(jīng)營性旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。

政府及開發(fā)企業(yè)要把目光放遠(yuǎn)點(diǎn)。海南所擁有的資源是最好的，不要只做商品房，一次性就把它賣光了，要把最好的資源用于持續(xù)性的經(jīng)營性項(xiàng)目，如多建設(shè)一些度假酒店、主題公園等，既能夠保證企業(yè)的長期利潤，又能豐富海南國際旅游島旅游內(nèi)容。同時(shí)，海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)走品牌化、專業(yè)化、戰(zhàn)略化、精細(xì)化分工的路子。

3.1.2 海南開發(fā)旅游房地產(chǎn)必須要與開發(fā)建設(shè)國際旅游島相結(jié)合。

要從以前的常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)銷售，轉(zhuǎn)向以滿足國內(nèi)外旅游者的旅游度假休閑需求相適應(yīng)。同時(shí)，抓緊制定培育和發(fā)展二手房市場和租賃市場的政策，鼓勵(lì)島外購房者將閑置的住房直接出租或者與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，請物業(yè)公司代為出租。這樣既使住房持有者與物業(yè)公司都能受益，更能將閑置的住房提供給旅游者租用，實(shí)現(xiàn)旅游公共資源使用效率最大化。

3.1.3 堅(jiān)持規(guī)劃先行的原則。

作為全國陸地面積最小，海域面積最大的省份，海南總共擁有1528公里的海岸線，其中50%-60%都適宜旅游房地產(chǎn)開發(fā)。但考慮到保護(hù)自然資源和可持續(xù)發(fā)展的要求，目前規(guī)劃的重點(diǎn)旅游度假區(qū)、景區(qū)面積為536平方公里，僅占全省國土面積的1.6%，而各區(qū)開發(fā)規(guī)模不超過規(guī)劃面積的10%；占海岸線長度166公里，為海南島總岸線的10%，國際旅游島的建設(shè)有著廣闊的發(fā)展空間。

3.1.4 開發(fā)旅游房地產(chǎn)也要“低碳”

推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)，旅游房地產(chǎn)是新型產(chǎn)業(yè)。特有的區(qū)位優(yōu)勢和豐富的自然資源是海南發(fā)展的條件，旅游房地產(chǎn)發(fā)展中必須保護(hù)好環(huán)境，處理好開發(fā)建設(shè)與保護(hù)環(huán)境的關(guān)系。堅(jiān)持低碳發(fā)展模式，在規(guī)劃等方面走環(huán)保新型發(fā)展之路，開發(fā)利用太陽能和風(fēng)能。從項(xiàng)目選址規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工以及污水垃圾處理等環(huán)節(jié)都要處理好開發(fā)建設(shè)與保護(hù)環(huán)境的關(guān)系，要重視生態(tài)環(huán)境建設(shè)，加大對環(huán)境建設(shè)的投入，是項(xiàng)目建設(shè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)相協(xié)調(diào)。

3.2 海南旅游房地產(chǎn)的營銷策略

3.2.1 市場定位策略

海南擁有優(yōu)越的自然地理?xiàng)l件，其熱帶海島資源的稀缺性決定了以此為依托的旅游房地產(chǎn)的市場定位也較高。主要有三個(gè)市場客源：目標(biāo)市場一是由俄羅斯、英國、德國、韓國、日本、澳大利亞組成的海外客源市場；目標(biāo)市場二是港澳臺(tái)市場；目標(biāo)市場三是由北京、上海、長沙、廣州組成的大陸客源市場。可以主要針對這些區(qū)域進(jìn)行推廣營銷。如果要注意經(jīng)濟(jì)效益，就要不斷地在旅游項(xiàng)目的開發(fā)與創(chuàng)新上多下功夫。

3.2.2客戶定位策略

海南旅游房地產(chǎn)的購買用途基本為第二居所和投資，其需求特征以小戶型為主。目前的目標(biāo)客戶由三部分組成：其一，是外來度假投資客戶，這也是海南旅游房地產(chǎn)的主力客戶；其二，是本地的私企業(yè)主和個(gè)體戶；其三，是海南的僑胞和原住民，這部分是輔助客戶，所占比例最小。有了準(zhǔn)確的客戶定位，在分析各部分目標(biāo)客戶的具體需求的基礎(chǔ)上，才能都進(jìn)行產(chǎn)品定位和形象定位。

3.2.3 4Ps營銷策略

在進(jìn)行旅游房地產(chǎn)營銷時(shí)，產(chǎn)品，價(jià)格，渠道，促銷一個(gè)都不能少。只有將這四個(gè)元素很好的組合，才可以達(dá)到很好的銷售效果。首先，產(chǎn)品方面，海南的旅游房地產(chǎn)要向高質(zhì)量、品牌化、專業(yè)化發(fā)展，多開發(fā)具有升值空間的房地產(chǎn)產(chǎn)品，要多建經(jīng)營性旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而保證企業(yè)的長期效益。其次，價(jià)格方面，要充分考慮東南亞等競爭對手的價(jià)格，并充分考慮消費(fèi)者的價(jià)格接受能力。然后，渠道方面，采用靈活多樣的銷售方式，以顧客的便捷和交易的安全最為首要考慮因素。最后，促銷方面，要充分利用互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)雜志、電視、廣播等媒體，最大限度的宣傳產(chǎn)品，采用新穎清新的廣告將海南各類旅游房地產(chǎn)的特色和賣點(diǎn)推銷出去。

3.2.4 建立預(yù)警機(jī)制維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性

海南房地產(chǎn)市場有三個(gè)不同于大陸市場的特點(diǎn)。第一個(gè)不同是海南的市場是依附性的市場，在全國市場中海南占的比例不大；第二個(gè)不同是需求的不可預(yù)測性，受整體經(jīng)濟(jì)形勢的左右；第三個(gè)不同是高度的脆弱性和敏感性，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中最先受影響，這是由于本地人口少造成的。在海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)要建立預(yù)警機(jī)制。要做預(yù)先安排，有“防震”措施，維持本地房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定的局面。

參考文獻(xiàn)

[1] 劉紀(jì)輝.旅游房地產(chǎn)開發(fā)營銷策略分析―以東山為例[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2009（18）.

[2] 海南省統(tǒng)計(jì)局.旅游基本情況（2010年一季度）.2010,4(30).

房地產(chǎn)的新媒體營銷范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；整合營銷傳播；應(yīng)用

一、前言

在房地產(chǎn)營銷過程中，部分項(xiàng)目雖然投入了大量的資金，但是卻收效甚微，而另一些項(xiàng)目營銷投入很少，卻取得了良好的效果。從傳播學(xué)角度進(jìn)行分析，主要是由于傳播者在信息傳播過程中，選擇的傳播中介不暢，導(dǎo)致信息受阻或者損耗，從而無法實(shí)現(xiàn)營銷傳播的目的。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)中，要合理應(yīng)用整合營銷傳播，實(shí)現(xiàn)營銷傳播的最優(yōu)效果。

二、整合營銷傳播概述

整合營銷傳播（Integrated Marketing Communication），簡稱IMC，是指與企業(yè)進(jìn)行市場營銷有關(guān)的一切傳播活動(dòng)一元化的過程。從廣義方面來講，整合營銷傳播是指企業(yè)或者品牌，通過發(fā)展與協(xié)調(diào)戰(zhàn)略傳播活動(dòng)，使自身借助各種媒介或者其他接觸方式，與員工、顧客、其他利益相關(guān)者以及普通公眾之間，建立起建設(shè)性的關(guān)系，并建立和加強(qiáng)與他們之間互利關(guān)系的過程。而從狹義方面看，整合營銷傳播是指確認(rèn)和評估各種傳播方法戰(zhàn)略作用的一個(gè)增加價(jià)值的綜合計(jì)劃，通過對傳播方法的組合，提供明確的、連續(xù)一致的、最大化的傳播影響力。整合營銷傳播主張將一切企業(yè)的營銷和傳播活動(dòng)進(jìn)行整合和重組，使得消費(fèi)者可以通過不同的信息渠道，如廣告、公關(guān)、新聞、CI、包裝等，獲得對某種產(chǎn)品或者品牌的一致信息，強(qiáng)化品牌訴求的一致性和完整性，對信息資源進(jìn)行統(tǒng)一配置和使用，提升資源的利用率。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)整合營銷傳播的應(yīng)用

（一）作用

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，整合營銷傳播的作用是十分巨大的，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）具有良好的整合感。利用整合營銷傳播可以使得廣告、促銷、等傳播程序具有良好的整合感，可以結(jié)合統(tǒng)一的傳播目標(biāo)，對各種不同的傳播渠道進(jìn)行應(yīng)用和協(xié)調(diào)，從而使得不同的傳播工具可以在相應(yīng)的階段，發(fā)揮出最佳的作用，促使整個(gè)傳播過程完整、緊密和協(xié)調(diào)一致。

（2）提升營銷效果。通過對各種營銷傳播手段的合理運(yùn)用，可以使得不同的傳播形式更加協(xié)調(diào)，更好地發(fā)揮出傳播渠道的效率，從而利用有限的費(fèi)用取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。通過對不同傳播渠道的對比分析，合理篩選和組合，達(dá)到取長補(bǔ)短、以優(yōu)補(bǔ)拙，全面提高營銷傳播的效果。

（二）應(yīng)用

在對整合營銷傳播進(jìn)行實(shí)際應(yīng)用的過程中，需要做到以下幾點(diǎn)，確保應(yīng)用的合理性和有效性。

（1）充分了解消費(fèi)者需求。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，通常都是先進(jìn)行土地的競拍，然后進(jìn)行房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃，按照設(shè)計(jì)方案進(jìn)行施工建設(shè)，之后將其上市銷售。而整合營銷傳播理論則認(rèn)為，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，首先需要做好市場調(diào)查和研究工作，充分了解消費(fèi)者的實(shí)際需求，然后對房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行驗(yàn)證，確定相應(yīng)的房地產(chǎn)建設(shè)方案，之后才對土地進(jìn)行購買和規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以有效保證項(xiàng)目的可靠性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商需要及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，樹立全新的營銷理念，對消費(fèi)者的購房動(dòng)機(jī)、購買能力等進(jìn)行分析和研究，了解消費(fèi)者的需求層次等，打造消費(fèi)者需求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，確保開發(fā)項(xiàng)目的有效完成。

（2）加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通。整合營銷傳播認(rèn)為，必須拋棄傳統(tǒng)的促銷方式，注重與消費(fèi)者的溝通。面對數(shù)量眾多的大眾媒體宣傳，消費(fèi)者很難深入信息的本質(zhì)，對其準(zhǔn)確性進(jìn)行判斷。在這種情況下，傳統(tǒng)的大眾媒體由盛轉(zhuǎn)衰，而分眾傳媒則發(fā)揮著日益重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)商要實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的雙向溝通，運(yùn)用各種各樣的營銷手段，促進(jìn)傳播目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，才能激發(fā)消費(fèi)者的興趣，打動(dòng)消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)營銷的成功。

（3）協(xié)調(diào)各種傳播渠道。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在營銷傳播的過程中，往往過于偏重路牌廣告和報(bào)紙，而忽略了其他傳播媒體，這種情況不但會(huì)由于邊際效益的遞減而影響營銷傳播的經(jīng)濟(jì)性，而且會(huì)受到媒體的內(nèi)在局限性，無法對消費(fèi)者的購買行為產(chǎn)生有效的影響。因此，開發(fā)商必須充分了解各種傳播渠道優(yōu)勢和不足，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的主題定位，制定合理的整合營銷傳播計(jì)劃，協(xié)調(diào)各種傳播渠道，做到揚(yáng)長避短，實(shí)現(xiàn)傳播效果的最大化。例如，除報(bào)紙和路牌廣告外，房地產(chǎn)項(xiàng)目還可以使用電視、廣播、雜志、網(wǎng)絡(luò)等，并對其進(jìn)行有效整合，使之能夠發(fā)揮出最大的效益。

（4）控制營銷傳播的節(jié)奏。一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期在兩年左右，而其中八成以上的銷售會(huì)在開盤前后的八個(gè)月內(nèi)完成。因此，在房地產(chǎn)營銷中，并不是對各種營銷手段進(jìn)行結(jié)合，而是根據(jù)消費(fèi)者在購買過程中各階段的特性，對資源進(jìn)行科學(xué)配置，把握營銷的節(jié)奏，有計(jì)劃有節(jié)奏地開展?fàn)I銷傳播活動(dòng)。

（5）提供消費(fèi)者的購買方便。作為一種特殊的產(chǎn)品，房地產(chǎn)的投資金額大，涉及面廣，消費(fèi)者需要經(jīng)過精心挑選和對比，才能夠確定是否購買產(chǎn)品。針對這種情況，整合影響傳播理論認(rèn)為，應(yīng)該思考如何為消費(fèi)者提供方便，促使消費(fèi)者購買商品。因此，開發(fā)商應(yīng)該考慮人們的情感需求，加強(qiáng)對于咨詢?nèi)藛T和銷售人員的培訓(xùn)，提升營銷服務(wù)水平、知識素養(yǎng)等，幫助消費(fèi)者及時(shí)了解產(chǎn)品情況，從而提升消費(fèi)者購買決策的準(zhǔn)確度。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷過程中，整合營銷傳播的作用是十分巨大的，可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)營銷的順利進(jìn)行。因此，開發(fā)商應(yīng)該及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，積極應(yīng)用整合營銷理念，開發(fā)出消費(fèi)者滿意的房地產(chǎn)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉麗娜.房地產(chǎn)項(xiàng)目整合營銷傳播理論與應(yīng)用研究[D].廣西大學(xué)，2007.

[2] 賀曉航.營銷傳播在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用研究[D].四川省社會(huì)科學(xué)院，

2008.

房地產(chǎn)的新媒體營銷范文第5篇

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是對傳統(tǒng)營銷模式的一種超越與發(fā)展。與傳統(tǒng)營銷相比，網(wǎng)絡(luò)營銷主要是利用網(wǎng)絡(luò)媒體來進(jìn)行的一種營銷模式，它既可以提供一種新的信息傳播方式，又使信息的利用率增大。并且網(wǎng)絡(luò)上的消費(fèi)者大多數(shù)都是主動(dòng)地去接受信息，同時(shí)，還可以相互之間進(jìn)行信息的分享，這樣又成為了信息的傳播者。這樣的營銷模式不僅能夠使信息傳播的速度大大加快，而且還能夠完全適應(yīng)當(dāng)今市場的變化和需求，還能及時(shí)滿足消費(fèi)者的需求。但對于一些不擅長使用或者很少使用電子商務(wù)的客戶來說，網(wǎng)絡(luò)營銷將無法發(fā)揮它的任何作用，這是網(wǎng)絡(luò)營銷在針對這類特殊客戶群時(shí)出現(xiàn)的最大弊端。因此，將傳統(tǒng)營銷和網(wǎng)絡(luò)營銷進(jìn)行整合，形成一種新的營銷模式，即整合營銷，只有這樣才能夠滿足房地產(chǎn)快速發(fā)展的營銷需求。

2網(wǎng)絡(luò)營銷對傳統(tǒng)營銷的沖擊

2.1營銷戰(zhàn)略的沖擊網(wǎng)絡(luò)的最大特點(diǎn)就是信息的公開化和透明化，網(wǎng)絡(luò)營銷的橫空出世使得營銷市場的競爭更加的透明，使許多大公司的營銷競爭優(yōu)勢被減弱很多企業(yè)不得不改變他們原有的營銷戰(zhàn)略，迎接網(wǎng)絡(luò)營銷帶來的挑戰(zhàn)。企業(yè)只有適應(yīng)時(shí)代和市場的變化，并做出相應(yīng)的戰(zhàn)略來改變自己以增加自身的競爭力，才能不被淘汰。2.2營銷策略的沖擊網(wǎng)絡(luò)營銷對傳統(tǒng)營銷的沖擊主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，傳統(tǒng)產(chǎn)品的沖擊。互聯(lián)網(wǎng)的特點(diǎn)之一是使企業(yè)能夠在全球范圍內(nèi)進(jìn)行市場調(diào)研并能夠迅速地獲得相應(yīng)的反饋信息，這有利于企業(yè)可以針對不同的消費(fèi)者提供不同的信息，從而提供不同的產(chǎn)品類型。第二，品牌管理的沖擊。公司要開展網(wǎng)絡(luò)營銷，面臨的一個(gè)最大的挑戰(zhàn)就是管理好自己的產(chǎn)品比較困難，尤其對于全球品牌和國際市場來說，網(wǎng)絡(luò)營銷管理更加的困難。第三，定價(jià)策略的沖擊。網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)點(diǎn)之一就是促銷費(fèi)用少，可以大大地節(jié)省成本。這樣就可以使得房地產(chǎn)商為了增大產(chǎn)品優(yōu)勢而降低價(jià)格，使消費(fèi)者更能接受產(chǎn)品。第四，廣告策略的沖擊。網(wǎng)絡(luò)營銷可以利用網(wǎng)絡(luò)空間不受空間的限制的特點(diǎn)來進(jìn)行快速地傳播信息，而且利用網(wǎng)絡(luò)可以迅速提高廣告的傳播效率。這會(huì)進(jìn)一步改變和影響企業(yè)的廣告策略。第五，營銷渠道的沖擊。通過網(wǎng)絡(luò)，企業(yè)可以直接與客戶取得聯(lián)系，這會(huì)嚴(yán)重影響傳統(tǒng)中間商的作用，從而改變了傳統(tǒng)的營銷渠道，同時(shí)造成了網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷的渠道沖突。2.3營銷方式的沖擊網(wǎng)絡(luò)營銷對傳統(tǒng)營銷在營銷方式上的沖擊主要有以下兩點(diǎn)。首先，客戶關(guān)系的沖突。網(wǎng)絡(luò)營銷是否成功的關(guān)鍵是與客戶保持緊密的關(guān)系，讓客戶對企業(yè)取得足夠的信任，這也是企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷競爭的焦點(diǎn)所在。其次，競爭狀態(tài)的沖擊。網(wǎng)絡(luò)營銷的特點(diǎn)之一是使得競爭透明化，造成企業(yè)使用網(wǎng)絡(luò)信息來制定的競爭優(yōu)勢和策略發(fā)生改變，這樣的策略是企業(yè)進(jìn)行市場競爭的關(guān)鍵之處。2.4新網(wǎng)絡(luò)工具的出現(xiàn)帶來的沖擊隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展，現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)交流手段更是層出不窮。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在就很好地利用了網(wǎng)絡(luò)的這一特點(diǎn)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷，以往的房地產(chǎn)企業(yè)主要是采取一些老式的網(wǎng)絡(luò)營銷方式，例如，做網(wǎng)站推廣、利用網(wǎng)絡(luò)來做相關(guān)的廣告等。目前，房地產(chǎn)企業(yè)采用一些新型的，也是年輕人常常使用的網(wǎng)絡(luò)工具來進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷，例如，微信營銷。微信是當(dāng)前人們使用較多的網(wǎng)絡(luò)工具之一，房地產(chǎn)商敏銳的商業(yè)嗅覺使他們能抓住這樣好的工具來更好地實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營銷。

3網(wǎng)絡(luò)營銷對傳統(tǒng)營銷的突破

3.1采購平臺(tái)的突破房地產(chǎn)企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)將收集的信息進(jìn)行重新整合，從而使得采購平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了一定的突破，最終能降低交易成本。主要是不但減少了中間環(huán)節(jié)，提高了服務(wù)效率，而且還提高了企業(yè)營銷活動(dòng)的透明度，使得合作伙伴的范圍進(jìn)一步加大。同時(shí)，通過網(wǎng)絡(luò)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，可以建立起與相關(guān)企業(yè)進(jìn)行信息交流的平臺(tái)，形成所謂的企業(yè)之間的信息鏈，使得企業(yè)辦公的成本大大的降低。房地產(chǎn)企業(yè)也可以利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行電子商務(wù)交易，直接與其上下游的產(chǎn)業(yè)之間展開業(yè)務(wù)，例如，建筑材料公司、物流公司、物業(yè)管理公司等。3.2廣告平臺(tái)的突破房地產(chǎn)企業(yè)可以利用網(wǎng)絡(luò)建立自身的網(wǎng)站來進(jìn)行廣告推廣，這是廣告平臺(tái)的又一次重大突破，使得房地產(chǎn)的廣告宣傳更加快捷、高效。然而，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷使用的廣告平臺(tái)主要是采用電視、廣播和報(bào)紙等傳統(tǒng)的媒體進(jìn)行推廣，網(wǎng)絡(luò)為網(wǎng)絡(luò)營銷帶來的廣告平臺(tái)突破是不可小覷的。3.3銷售平臺(tái)的突破房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷平臺(tái)主要分為網(wǎng)絡(luò)直銷和網(wǎng)絡(luò)間接銷售兩種。網(wǎng)絡(luò)直銷是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過網(wǎng)絡(luò)直接將產(chǎn)品銷售給消費(fèi)者的一種營銷模式。網(wǎng)絡(luò)直銷的最大優(yōu)點(diǎn)是銷售成本低，房地產(chǎn)商可以大大地節(jié)省資金，而且，還可以利用網(wǎng)絡(luò)直接收集到消費(fèi)者對產(chǎn)品的意見，這樣不但能夠提高工作效率，還可以為企業(yè)樹立良好的社會(huì)形象。這種網(wǎng)絡(luò)直銷非常適合大型的房地產(chǎn)公司的營銷戰(zhàn)略。網(wǎng)絡(luò)間接銷售是指房地產(chǎn)商利用網(wǎng)絡(luò)上面的中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行營銷的一種銷售模式。這些中間機(jī)構(gòu)不僅具有房地產(chǎn)方面的知識，還擁有豐富的營銷經(jīng)驗(yàn)，能夠很好地為房地產(chǎn)商完成一系列營銷策劃。這種間接的營銷模式非常適合于中小型房地產(chǎn)公司的營銷戰(zhàn)略。3.4信息平臺(tái)的突破房地產(chǎn)商可以利用自己設(shè)計(jì)的網(wǎng)站進(jìn)行相關(guān)信息的和宣傳，這也突破了傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷信息傳播慢的特性。而對于傳統(tǒng)的營銷而言，網(wǎng)絡(luò)營銷不但能夠?qū)崿F(xiàn)相關(guān)信息和宣傳，還可以在網(wǎng)絡(luò)上與消費(fèi)者即時(shí)地進(jìn)行信息的交流，并獲得相應(yīng)的反饋。這樣，消費(fèi)者與業(yè)主就可以即時(shí)明確房地產(chǎn)商的決策方案，同時(shí)，還可以即時(shí)地提出自己的意見，真正做到廠商與消費(fèi)者之間的信息互動(dòng)。3.5交流平臺(tái)的突破房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷還應(yīng)該與業(yè)主之間建立一種有效的交流平臺(tái)，這是信息交換的基礎(chǔ)。網(wǎng)絡(luò)為房地產(chǎn)商與業(yè)主之間的信息交流帶來了巨大的便利，實(shí)現(xiàn)了交流平臺(tái)的重大突破，這也是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷無法做到的。因此，房地產(chǎn)商要盡量充分地利用好網(wǎng)絡(luò)這種方便的交流信息平臺(tái)來與消費(fèi)者進(jìn)行交流，從而獲得對企業(yè)有用的信息，這對于每個(gè)企業(yè)來說都是非常關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。3.6管理平臺(tái)的突破房地產(chǎn)企業(yè)在售后服務(wù)中需要一定的管理，這就要求企業(yè)擁有一個(gè)管理平臺(tái)，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷實(shí)現(xiàn)了這一突破。從而實(shí)現(xiàn)了一系列的管理鏈，從開發(fā)商到物業(yè)公司，再到社區(qū)管理，最后到業(yè)主，這樣的網(wǎng)絡(luò)營銷管理平臺(tái)有利于日后社區(qū)的規(guī)范化管理。為房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作帶來極大的便利。

4整合傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷

4.1作為鋪路石的傳統(tǒng)營銷網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)為房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間建立了一個(gè)溝通的橋梁。網(wǎng)絡(luò)營銷必須采取一定的方式使消費(fèi)者有興趣進(jìn)入他們設(shè)置的網(wǎng)站，這樣才能夠使消費(fèi)者能夠接觸到產(chǎn)品的最終相關(guān)信息。而網(wǎng)絡(luò)是沒有方法將消費(fèi)者引入到自己設(shè)置的網(wǎng)站中去的，但是，傳統(tǒng)營銷可以利用廣告等媒體來對其網(wǎng)站進(jìn)行宣傳。因此，這需要房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷進(jìn)行有效的整合。當(dāng)然，要做好前期的廣告推廣營銷網(wǎng)站工作，企業(yè)必須樹立自身的社會(huì)形象和品牌形象。這種借助傳統(tǒng)的媒介先進(jìn)性網(wǎng)站推廣，進(jìn)而借助網(wǎng)絡(luò)營銷進(jìn)行的一系列銷售方式是將二者整合的一個(gè)較好范例。4.2網(wǎng)絡(luò)營銷作為企業(yè)的主力營銷即使房地產(chǎn)商倡導(dǎo)將房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷進(jìn)行整合的模式作為銷售戰(zhàn)略，但是依然不能忽略網(wǎng)絡(luò)營銷的突出特點(diǎn)，那就是網(wǎng)絡(luò)營銷的對象擁有信息量大的特點(diǎn)。主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格和位置等與房地產(chǎn)相關(guān)的信息比較多。網(wǎng)絡(luò)雖然不能夠像傳統(tǒng)營銷那樣帶消費(fèi)者到現(xiàn)場進(jìn)行考察并看房，但是，網(wǎng)絡(luò)營銷卻能夠?yàn)橄M(fèi)者提供大量且豐富的信息，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)在還不能夠做到在網(wǎng)上直接進(jìn)行買賣的地步，因此，只能將網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷整合起來，利用網(wǎng)絡(luò)營銷來為消費(fèi)者提供信息和交流平臺(tái)，利用傳統(tǒng)營銷為消費(fèi)者提供切實(shí)的看房體驗(yàn)并做好最后的交易工作。4.3實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣和品牌的建立通過將房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷方式和網(wǎng)絡(luò)營銷方式進(jìn)行有效的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣及其品牌的建立。房地產(chǎn)產(chǎn)品與一般的產(chǎn)品有著很大的不同，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一種既昂貴又復(fù)雜的產(chǎn)品，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能夠樹立良好的品牌效應(yīng)，是很難取得人民的認(rèn)可的。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)營銷的時(shí)候，采取將傳統(tǒng)營銷和網(wǎng)絡(luò)營銷兩者結(jié)合的方式是非常合理且是有效的，這樣既可以做好網(wǎng)站的推廣工作，又可以在網(wǎng)絡(luò)上樹立好的品牌形象。4.4利用網(wǎng)絡(luò)提供信息要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷，利用好網(wǎng)絡(luò)提供的信息是至關(guān)重要的，并且網(wǎng)絡(luò)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)商提供的信息量非常之大。但是，網(wǎng)絡(luò)上提供給消費(fèi)者的信息卻始終不能給消費(fèi)者以真實(shí)感，也不容易取得消費(fèi)者的認(rèn)可度，所以，在采用網(wǎng)絡(luò)營銷帶來的信息做好推廣工作后，還是應(yīng)該采取傳統(tǒng)營銷讓消費(fèi)者真實(shí)地體驗(yàn)到房地產(chǎn)的存在。只有將兩者整合到一起，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)利益的最大化。

5結(jié)論