房地產債務融資

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房地產債務融資范文第1篇

論文摘要：從理論上講，債務融資在經營者激勵、信號傳遞和控制權的轉移等三方面表現出治理效應。房地產是一個資金密集型行業，且債務融資比例高于除金融業以外的其他行業。文章選取房地產上市公司作為實證分析樣本，發現房地產企業債務融資與公司治理效率負相關，債務融資沒有起到相應的治理效用。因此，文章提出改進房地產上市公司債務融資結構的建議，以提升公司治理效率。

一、問題的提出

我國房地產行業已逐步成長為國民經濟的支柱產業。扣除土地購置費后，1997-2008年，房地產開發投資對GDP增長的貢獻率由6. 32%增加到13%。房地產開發投資對GDP增長的間接貢獻更大，對關聯產業如鋼鐵、水泥、木材、玻璃等產業的增長帶動約為其本身增長的兩倍。而房地產又是資金密集型產業，房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持，因此，如何籌集資金成為房地產資本運作中最為重要的環節。而債務融資和股權融資構成企業資本結構，同時形成相應的委托關系和公司治理結構，對公司治理效率產生了不同的影響。隨著我國資本市場的興起，國內學者研究房地產上市公司股權融資對公司治理效率影響的較多，而對于債務融資對房地產上市公司治理效率的研究較少。本文通過房地產上市公司債務融資對公司治理效率影響的實證分析，研究我國房地產上市公司債務融資對公司治理效率的影響。

二、債務融資對公司治理效率影響的理論分析

企業債務融資的治理功能，即債務融資對公司治理效率的作用與影響的認識經歷了一個漸進過程。從最早MM理論中對債務融資的財務效率方面的討論到新資本結構理論中對債務融資治理效率的研究，從理論上講，債務融資在經營者激勵、信號傳遞和控制權的轉移等三方面表現出治理效應。

債務融資在經營者激勵方面主要表現在:債務融資可以提高經營者占有剩余收益的比例;債務融資到期還本付息的硬性約束，減少了可供經理使用的自由現金流量，抑制管理者做出低效率、非理性、投機性投資，促使經理努力工作并做出較好的決策。

債務融資的信號傳遞理論中，由于信息不對稱，從兩方面影響到企業的投融資:其一，當外部投資者預期到自身處于信息不利地位時，可能會減少投資或增加融資成本，使企業無法籌集到足夠的成本;其二，當外部投資者缺乏足夠的信息時，對市場上所有融資企業只能按照平均價值估計，導致投資的低效率現象。Ross(1977)最早注意到經理可以通過負債比例的選擇向外部投資者傳遞其融資項目的質量，投資者把具有較高舉債水平當作是一種較高質量的信號。當企業提高債務時，相當于經理預期企業有更好的經營業績。Majluf和Myers (1984)提出的融資優序理論指出，在信息不對稱的情況下，負債融資將優于外部股權融資。

由于債務融資狀況會影響到公司的控制權分布，當企業經營業績優良的時候，債權人較少地干預企業事務;當企業經營狀況惡化，陷于債務不能履行的狀態時，債權人會干預甚至接管企業，意圖改善企業治理效率。這一潛在接管威脅對企業的激勵約束作用非常顯著，對完善公司治理機制具有重要意義。

以上從負債融資的治理機制角度分析了債務融資對公司治理效率的影響。國內學者近幾年在借鑒國外文獻的基礎上也開始關注債務融資治理效率問題，但經常得出不同的結論。于丹楓(2007)從房地產上市公司債務融資整體出發，發現資產負債比例與我國公司治理效率呈顯著負相關。劉曉江(2008)以資產負債率為自變量檢驗出資產負債率與每股收益、凈資產收益率和托賓Q值相關系數均為負相關，得出資產負債率與房地產上市公司治理效率為負相關。劉建國和楊衛東(2009)對2004-2008年房地產行業上市公司的實證研究表明，房地產行業上市公司治理效率與長期銀行信用融資率和財政融資率呈顯著正相關關系，公司治理效率與股權融資率呈負相關關系。方茂揚(2009)通過實證分析表明，當前房地產上市公司負債率過高，會對公司績效產生負效應。

綜上，國內學者大多從房地產上市公司融資結構及融資渠道拓展角度研究債務融資對房地產上市公司績效的影響。本文以房地產上市公司為研究對象，以公司績效作為中間變量，主要分析債務融資對公司治理效率的影響，試圖揭示我國債務融資存在的問題，以促進房地產上市公司債務融資結構的進一步優化，提升公司治理效率。

三、研究設計

(一)樣本選擇和數據來源

本文選取2004年以前在上海和深圳證券交易所上市的A股房地產上市公司作為研究樣本。為保證房地產上市公司的特性，剔除2004-2008年間，年房地產主營業務收人不及50%的公司，同時剔除2004-2008年被列為ST的房地產上市公司，最終選取了41家房地產上市公司作為研究樣本。本文所用數據來源于萬得資訊系統( wind.com)，數據分析使用SPSS16.0。

(二)定義變量

(1)被解釋變量選取總資產收益率(ROA)

學者對公司績效的研究，通常用的指標主要有三種TobinQ、凈資產收益率、總資產收益率。在我國，由于上市公司股權結構的分割，存在大量的非流通股，因此，在計算公司市場價值時就易失真。凈資產收益率能夠很好地反映自有資本收益能力，但忽略了債權形式資源投資的影響。總資產收益率反映了公司全部資產所產生的效益，體現了公司資產綜合利用的效果。因此，本文選用總資產收益率作為衡量公司績效的指標。

(2)解釋變量選取總資產負債率(DAR )

總資產負債率最能體現企業的整體負債狀況，是體現公司融資結構的最基本指標，并且容易計算和界定。

(3)控制變量

①公司規模，根據莫克(Morck，1998)的研究，公司規模對業績也有影響。本文選取公司總資產的自然對數(InSIZE)來衡量公司規模。

②自由現金流量比(FCF)是國際上各行業領先企業所普遍采用的業績考評指標，而自由現金流量比正是企業價值的最重要變量。企業價值和自由現金流量因其本身具有的客觀屬性，正在越來越廣泛的領域替代傳統的利潤、收人等考評指標。

③流通股的比例(PLE)，即上市公司流通股的數量和總股本的比例。因為流通股越多，表明一個公司的股權越分散，有利于形成完善的公司治理結構，可能對公司業績產生正面的影響。

(三)模型設計

本文采用最小二乘法(OLS)來研究我國房地產上市公司債務融資對公司治理效率的影響。具體的多元回歸模型設定為:

其中，α是回歸方程的常數項，β1、β2、β3、β4分別是解釋變量和控制變量的待估系數，產‘是隨機項，i表示公司，t表示年份。

四、實證分析

本文對2004-2008年共205組房地產上市公司的數據進行統計分析，得出結果見表1、表2。

描述性統計分析表明，樣本標準差不高，各變量偏離平均值水平均不高，結果具有統計學意義。相關分析表明，各變量之間無明顯相關性，樣本不具有自相關。

(一)強行進入法回歸分析

本文采取強行進人法，將所有對總資產收益率具有解釋能力的總資產負債率、1nSIZE、自由現金流量比和流通股比例納人回歸方程，得出的多元回歸結果如表3、表4、表5。

分析結果顯示，模型的相關系數R = 0. 374，判定系數R2=0.140，調整的R2 = 0.122，表明此多元回歸模型擬合度比較理想，并且Durbin-Watson =2.326，表明各殘差間相互獨立、無自我相關。方差分析顯示，F值為8.116， P值為0. 000a，表明這一回歸模型成立并具有統計學意義，即這四個自變量能顯著解釋房地產上市公司的績效。

由回歸系數分析表6的結果可得回歸方程式為：

由標準回歸系數可知，四個解釋變量對被解釋變量的影響從大到小依次為總資產負債率、In-SIZE、流通股比例、自由現金流量比。其中總資產負債率、自由現金流量比和流通股比例與公司績效呈負相關，公司規模與公司績效呈正相關。四個解釋變量中總資產負債率和1nSIZE通過顯著性檢驗，說明這兩個變量通過顯著性檢驗，與公司績效呈顯著相關關系。但是我們也發現自由現金流量比、流通股比例與被解釋變量之間的線性關系是不顯著的，不該保留在模型中。同時，在共線性診斷(見表7)中我們發現此模型中條件索引的第五維度高達58.925，說明存在明顯的共線性問題。

總之，通過分析我們發現以上回歸方程存在一些不容忽視的問題，以下通過逐步回歸法選取變量，避免發生復共線性現象。

(二)逐步回歸法回歸分析

由逐步回歸結果(見表8一表12)可知，總資產負債率和1nSIZE選人回歸方程，這與我們回歸分析的結果一致。這兩個解釋變量對公司績效具有顯著性影響，具有統計學意義，同時強行進人與逐步回歸整體回歸模型的F值都達顯著。因強行進人法有四個解釋變量，所以其R與R2都較逐步回歸法高，但調整自變量各數值的影響后，由調整后的R2與F值可知，去除復共線性影響后，逐步法的回歸模式的解釋力較強行進人法更佳。可以得到回歸方程式為:

其中，總資產負債率與公司績效呈顯著負相關，公司規模與公司績效呈顯著正相關。

五、結論

本文根據大多數學者的研究，采用總資產收益率作為衡量公司經營績效的度量指標來衡量企業的公司治理效率，然后運用收集的數據對經營績效與債務負債率進行了回歸分析和統計檢驗，得到如下結論:

1.房地產上市公司的公司治理效率與總資產負債率呈顯著的負相關關系。這與理論分析中的結論相悖。筆者認為主要有以下兩點原因:一是我國資本市場發展時間短，尚不規范，只是弱有效市場;二是房地產公司本身特殊的債務融資特點。據統計，我國房地產開發企業銀行貸款加上購房者銀行按揭貸款，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。房地產公司債務資金的主要來源是銀行貸款，尤其是四大國有銀行。而我國的國有商業銀行尚未完全走上商業化軌道，經營管理水平長期以來偏低，對企業的資金利用效率缺乏監督機制，參與公司治理的興致不高，很難在房地產上市公司的治理中發揮應有的作用。

房地產債務融資范文第2篇

【關鍵詞】房地產融資結構融資渠道

2000年初，中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，住房制度改革繼續深化并穩步發展。房地產業是典型的資金密集型產業，房地產開發經營需要穩定、規范的房地產融資體系，需要多元化的資金和資本金融市場提供配合和支持。從主要融資渠道來看，銀行貸款、自籌資金和其他資金作為房地產企業開發的資金來源，在我國呈現出三足鼎立的局勢。本文首先分析了資產負債率這個指標，然后分析了內部融資、股權融資和負債融資三項內容所涉及的多個指標，從不同角度來分析我國房地產上市公司的融資結構。文章選取了上海和深圳交易所40家房地產上市公司2004—2009年的財務數據為樣本，運用統計描述性分析方法對房地產上市公司的融資結構進行了比較詳細的分析。

一、房地產上市公司的樣本選擇及數據來源

按照中國證監會制定的中國上市公司分類指引（CSRC指引）和2004—2009年的相關數據，本文確定并遴選了適用于本文分析的房地產上市公司。遴選的標準是：第一，對于分別在A股和B股同時上市的公司，以及以轉債形式上市的公司，只保留其A股上市公司；第二，為了保持數據的連續性，選擇在2004—2009年中一直屬于房地產行業的上市公司；第三，剔除在2004—2009年處于*ST、ST或者PT狀態的T類上市公司，因為T類上市公司的重組、整合十分常見，正常生產經營不能持續，這些公司的會計指標并不具有可靠性和相關性；第四，剔除異常數據及指標缺失公司。按照上述標準選取了40家房地產上市公司作為樣本，對資產負債率、內部融資比率、股權融資比率和負債融資比率四項指標進行了分析。

二、相關指標的統計和描述性分析

1、房地產上市公司的資產負債率分析

資產負債率反映出企業債權人權益對總資產的平均權益，是一項衡量公司融資結構的重要指標。表1列出了選取的房地產樣本公司、房地產業、房地產全部上市公司的平均資產負債率。

從表1中可以看出，在房地產業的平均資產負債率最高，房地產全部上市公司在40%~65%之間，樣本房地產上市公司稍微比房地產業全部上市公司高一點，這說明了房地產上市公司可以進行股權融資，擴大了融資渠道，而沒有上市的房地產上市公司只能靠負債融資，這就導致了全部房地產業的資產負債率高于房地產上市公司。

2、房地產上市公司其他三個指標的分析

融資結構基本劃分為內部融資和外部融資，內部融資又分為保留盈余與折舊融資，外部融資又分為股權融資與負債融資。內部融資的保留盈余根據中國財務規定，一般包括公積金、公益金以及未分配利潤，它的高低取決于企業的盈利能力及其股利分配政策（尤其是公司的現金股利政策）。固定資產折舊也屬于內部融資，固定資產從購置到更新存在較大的“時間差”，使得這部分本應用于補償固定資產損耗的現金流成為游離于固定資產之外的“閑置資金”，企業可以利用這部分“閑置資金”擴大投資、追逐利潤。因此，內部融資包括盈余公積、未分配利潤和折舊。在外部融資中，股權融資是一種非常重要的融資手段，它包括股本和資本公積。債務融資又包括長期借款、短期借款、預收賬款、應付債券和其他，其中其他包括應付賬款、應付票據、其他應付款等。

表2中的數據就是統計計算內部融資、股權融資和債務融資所包括的各項指標占總資產的百分比。從表中的數據可以看出，樣本房地產上市公司的內部融資平均水平有所提升，說明盈利能力有所加強，但未分配利潤的最大值還達不到25%，企業的持續盈利能力還有待提高。在股權融資方面，無論是股本還是資本公積，即使最大值呈上升趨勢，但平均水平是先上升后下降的，這說明了企業有股權融資偏好。在負債融資方面，長短期借款一直處于徘徊中，2009年短期借款平均水平相對較高，這可能與國家從緊縮銀根的貨幣政策轉為適當寬松的貨幣政策有關。房地產企業的預收賬款很大程度上來源于房屋預售款，這部分幾乎又是個人按揭貸款，主要資金來源還是銀行，在研究樣本中，2008年預收賬款平均水平只有16.76%，比其他幾年低了幾個百分點，這可能是受到金融危機的影響。2008年，應付債券卻無論在最大值、最小值、中位數還是平均水平上都有大幅度的提升，一個原因可能是在2008年，隨著次級房貸引發的金融危機逐步發展，房地產企業融資的國際通道已然堵塞，國內也有大批企業為上市或增發苦苦等待，所以發行阻力較小的公司債，以補充公司營運資金、償還部分中短期銀行借貸及優化公司財務結構；另一個原因可能是2007年8月中國證監會正式頒布實施的《公司債券發行試點辦法》和同年9月中國人民銀行頒布的《公司債券在銀行間債券市場發行、流通和登記托管有關事宜公告》法規的出臺，推動了我國房地產債券市場的發展。即使這樣，債券市場還是有待加強重視，2009年雖然最大達到13.63%的比重，但股權融資和債券融資的結構還不夠協調，平均水平還存在10%～20%的較大差距。由此可見，無論是從資本市場的股權融資和債券融資的協調發展來說，還是從長短期借款的數據來看，房地產上市公司現在急需發行公司債以調整企業的長短期債務結構，從而緩解當前緊張的資金鏈。

三、結論及建議

由上面的資產負債率分析可以看出，自2006年來，我國房地產上市公司短期債務融資比重呈先下降后上升的特征。從長短期借款和預收賬款的統計數據來看，很大部分負債融資都是依賴于銀行系統，長短期借款以及以多數個人住房貸款形成的預收賬款的資金主要來源于銀行系統。一旦資金鏈出現斷裂，房地產上市公司將面臨很大的風險。

我國房地產上市公司的融資順序與現代資本結構理論存在著明顯的沖突。在西方企業融資中，融資方式選擇的順序是內部股權融資（即留存收益），然后是債務融資，最后才是外部股權融資。國內很多學者（袁國良，1999）普遍認為我國上市公司熱衷于股市的“圈錢”，先采取內部融資然后是股權融資，最后才是債權融資。而根據本文的數據分析，我國房地產上市公司的融資順序是股權融資、長期債務融資、短期債務融資和內源融資，債券融資相對滯后。

鑒于以上分析，我國的房地產上市公司應進一步拓寬融資渠道，進行多元化的融資。建立健全相關法律法規，規范證券市場和債券市場，保障房地產上市公司融資的順利進行，實現資金的流通與增值。

【參考文獻】

[1]華琳琳：中國房地產上市公司融資結構與績效的實證研究[D].華東師范大學，2009.

[2]唐黎標：我國房地產投融資現狀與發展探討[J].中國房地產信息，2009（11）.

房地產債務融資范文第3篇

關鍵詞：房地產；融資成本；風險防范

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）11-0036-02

引言

房地產業的發展早于金融業，但是卻在金融業發展之后才得到迅猛發展。近年來，房地產業與金融業更是密切相關，房地產業的發展已經離不開金融業，甚至成為了金融投資中另類投資組合的一部分，牽一發而動全身，都隨著經濟周期的波動而波動。房地產業行情好，說明貨幣政策寬松，投資資金充足，投資機會相應增多，證券業、銀行業、基金和保險等金融行業也可以得到很多發展機會，資金流動性增強，可以保證資源的有效分配，把有限的資源分配到無限的投資機會中的最高效的機會上去，從而發揮資源的最大效用。

管理高效的房地產企業會利用與金融業聯系緊密的優勢，抓住發展機會，從金融資本市場獲取資金，發展壯大自己的企業。但是對于大部分房地產企業來說，對于開發項目應該融資多少、如何融資、采取不同的融資方式會有什么融資風險、對于融資風險應該如何防范等問題都并沒有一個清晰的認識。大部分企業都存在處于借貸中的不利地位、融資渠道單一、自有資金不足、融資成本管理不完善等問題，對這些問題進行分析探討，可以得到提高經營效益、融資方式多元化、改善融資條件、加強融資成本管理等改善現狀的措施。

一、房地產開發項目融資成本現狀

（一）借貸中處于不利地位

銀行作為借貸方要考慮的因素很多，如貸款方的信用額度、貸款額度、還款情況、經營情況，擔保人信息等。目前大部分房地產企業不是上市企業，企業的經營者和所有者都是同一個人。這種情況下，當企業獲得項目開發貸款資金時，如果企業所有者不將資金用于項目開發而是用于其他高風險投資，就會形成違約成本低、違約機會多、違約風險大的局面。同時，由于經營情況和資金使用情況等信息披露不充分、企業經營情況不穩定、管理者信用備案不全面等原因，企業向銀行申請貸款的時候，銀行會因為這種嚴重的信息不對稱承擔更多的風險，在對企業發放貸款時就會有更多顧慮，同時會對企業進行多方面的限制，而且還會提高貸款的利率，也就會導致房地產企業的融資成本增加。

（二）融資渠道單一

銀行貸款、商品房預售和施工墊資占了目前房地產企業項目開發總資金的80%，其中銀行貸款占了房地產企業項目開發總資金的60%，這種單一的融資渠道顯然有很大的融資風險。當企業周期性經營效益不好、資金流動受限，貸款還款不及時，就會導致企業在銀行的貸款信用降低，給以后的貸款帶來更多的限制。如果企業在銀行規定時間內都不能還款，銀行就會強行使企業進入破產清算程序。商品房預售依托于市場環境，行情好預售情況就好，預售額就多；行情不好預售情況就不好，預售額就少。資金的這種不確定性會給融資帶來很大風險。同時，國家有關部門近年來依次公布多項禁令，明令禁止建筑企業墊資施工。以上種種，都給企業的融資帶來很大風險。

（三）自有資金不足

目前，大部分房地產企業的資本金投入普遍小于總投資的20%，平均的資產負債率在85%左右。這樣的資本結構并不是企業有意為之，而是迫于無奈。每個項目的開發到施工再到銷售完成，都必須匹配相應的預算開支，企業的資金基本沒有閑置狀態。當為新的項目開發融資時，企業自身能夠投入的資金自然沒有太大額度。

根據融資順序的理論，任何企業都會首選內部融資，當內部融資不能滿足融資額度要求時才會選擇外部融資，而外部融資中的債務融資和股權融資又首選債務融資，因為債務融資不會稀釋企業的股權，而且債務融資的手續相比股權融資更簡單，因此，大部分房地產企業都放棄了股權融資的方式，導致自有資金不足。

（四）融資成本管理不完善

我國目前各房地產企業雖然規模不同，但是管理機制類似，管理能力也相似。管理者們在融資成本管理方面的表現都不盡如人意。融資結構的不合理、融資成本過高、資金融入與支出的不配合還有成本等原因，都說明融資成本管理系統漏洞百出，融資成本管理人員的不專業、企業融資管理的不完善，加劇房地產企業項目融資風險，無法為后續的項目開發提供保障。

（一）提高經營效益

房地產債務融資范文第4篇

關鍵詞 房地產上市公司；風險；融資

一、我國房地產業的發展現狀

1．房地產業呈現持續迅速的增長態勢

目前，我國的房地產業呈現持續迅速的增長態勢，房地產投資額每年以超出20%的速度增長，銷售額的年增長率更達到了27%以上，增長的速度遠遠超出了GDP的增長。

根據北京中經縱橫經濟研究院《2008-2010年房地產業發展研究報告》，2007年我國房地產業發展依然迅速，市場正處于景氣高位期：全國完成房地產開發投資25280億元，同比增長30.2%，比上年提高8.4個百分點；全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%，比上年上升5.8個百分點；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%，比上年上升11.6個百分點；與此同時，商品住房空置面積繼續下降，12月全國空置商品住房6756萬平方米，同比下降16.6%，降幅較上年加快8.6%。

我國的房地產市場快速發展并且日趨成熟，呈現以市場機制為主導，以有效需求為依托的發展方向。

根據發達國家的經驗，人均收入在1000-4000美元的階段是房地產發展的旺盛時期，而我國在2004年以來的人均收入都處于1000美元以上的范圍，因而居民將保持較為旺盛的購買需求，從長遠看，房地產也仍然具有較強的生命力。

隨著我國經濟水平的不斷提高，人們對于居住水平的要求也在不斷的提高，老百姓對于居住環境改善的要求在一段時間內仍然旺盛，即使投資性需求被壓抑，現實的消費需求仍然足以支撐房地產市場的穩定發展。

2．房地產上市公司的發展現狀

目前在我國證券交易所上市的房地產公司共72家，其中在上海交易所上市的有41家，深圳交易所上市的為31家，我國房地產上市公司地區分布特征非常明顯，上海、深圳、北京的房地產上市公司分別達到了15家、10家、7家。少數公司分布在陜西、山西等省份。我國這些房地產上市公司資產規模較大，正處于擴張階段。東北地區的房地產上市公司主要

集中在沈陽(3家)，西南地區重慶、成都、南寧、昆明各一家。房地產上市公司在地域分布上，區域特征仍十分明顯，上市房地產企業主要集中在省會城市，東強西弱、南強北弱的趨勢仍沒得到改變，北京、上海、深圳三地房地產上市公司占全國上市房地產公司總數的55%，其中上海地區房地產上市公司數高居各地區之首，深圳居次位。但隨著我國西部大開發戰略和振興東北老工業基地戰略的實施，房地產業的區域差距有縮小的趨勢。

二、我國房地產上市公司目前存在的風險

1．流動性風險

流動性風險是由于企業缺乏足夠的現金和隨時可以轉化為現金的資產，以致不能清償到期債務，滿足必要資金需求的風險。

房地產開發周期長，而銀行信貸資金來源主要是企業存款和個人儲蓄存款，這就出現了“短存長貸”的現象，產生了流動性風險，而抵押資產多為不動產，不易變現，這造成了銀行信貸資金的不穩定，而且房地產企業的經營具有不確定性，一旦出現房地產公司的資金鏈出現問題，必然引發流動性風險。

2．匯率變動風險

從2005年7月中國進行匯率改革起，人民幣對美元匯率一改過去10年來在8.27比1上下浮動的穩定局面，開始了不斷的升值。截至2008年3月14日，人民幣對美元匯率中間價為7.0970元對1美元。相比人民幣匯率形成機制改革前，就當時人民幣8.1100元對1美元而言，人民幣已經凈升值1.0130元，人民幣對美元升值比率約為12.5%。

我國人民幣變動將會影響國內金融市場上的資金流動，投資者的投資動向會隨著匯率的變化而發生變動。而我國房地產業是一個資金密集型企業，因而人民幣匯率的變動將會影響我國房地產的發展的眾多方面。

房地產行業的資金密集型特征決定了房地產行業實質上是一個準金融行業。由于我國房地產金融市場極不完善，房地產企業獲取資金的主要途徑只有商業銀行，資本市場和其它融資渠道都相對落后，尤其是央行對房地產行業進行宏觀調控以來，國內房地產企業資金普遍吃緊，融資問題已經成為房地產業發展的主要瓶須。因此，大量的流動資金進入資本市場將在很大程度上緩解房地產行業資金的需求壓力，給房地產行業帶來了充裕的資金，削弱了受銀行貸款制約的程度，滿足了房地產業的發展需求。同時，另一方面也削弱了國家政策對房地產業的控制力度，增加了房地產業的經營風險。

3．市場風險

市場風險是指由于整個市場狀況而引起企業收入不確定的可能性。房地產業與宏觀經濟息息相關，經濟發展、個人收入增加，對房地產業的需求就會擴張，但是由于房地產業的生產周期較長，在短期內供給彈性小，所以房價就會在比較短的時間內急劇上升，使房地產開發商獲得高額利潤。由于資本具有趨利性，高額的利潤會刺激更多的投資者投身于房地產開發這一行業中，供給的增加會使均衡價格下降，同時由于房價過高，超越了居民承受能力，導致有效需求，更是加速了房價的下跌，由此帶來了房地產業的快速收緊。

正是由于房地產企業具有如此多的風險，所以其在融資渠道和資金利用的方式和效率上更應該注重規避和控制風險。

三、房地產公司融資能力分析

房地產上市公司的融資能力強弱受多方面因素影響，除受國家宏觀調控產業政策影響外，還包括融資方式、投資價值、募集資金使用效率、信息披露、企業信用等因素。

1．融資方式

企業融資方式一般分為股權融資和債務融資兩種方式，不同的融資方式對房地產上市公司融資能力影響不同。

房地產公司對融資方式的選擇與其債務水平密切相關。隨著經濟和金融市場的發展，房地產上市公司的債權融資偏好會更明顯。這是因為規模較大的房地產公司結構合理、收益穩定，更傾向于用股權回購的方式來限制股權的膨脹，以免稀釋股權并分享原有股東的收益，而且債務融資可以更好的約束企業管理層，激勵管理層工作的積極性，提高危機意識和運作效率，同時我國房地產上市公司多為業績優異的企業，在高額投資回報率的支持下，能夠較容易地從銀行獲得貸款，而通過股市繼續融通資金的步驟相對繁瑣，因此其資產負債率水平也相對較高。資產負債率能有效地反映房地產類上市公司的債務融資水平。我國滬深兩市58家房地產類上市公司2003年、2004年2005年年均負債率分別為62.33%， 71.6%， 76.8%。近三年資產負債率集中在40%-80%的房地產上市公司都是49家，占房地產上市公司總數的81.67%。可見，絕大部分房地產上市公司資產負債率較高，我國房地產類上市公司在通過股權融資的同時，也十分重視銀行貸款與其它債務融資方式的應用。

2．投資價值

從資金供給者的角度講，房地產上市公司的融資能力相當于這個企業投資價值。如果企業具有很強的投資價值，資金供給者把錢貸給某公司后能得到很高或者說令資金供給者滿意的回報，那么資金供給者就愿意把錢貸給這個公司，這說明這個公司的融資能力強；反之，如果企業沒有投資價值，資金供給者投資后得不到相應的回報，甚至虧本，則帶錢給這家企業的人就會減少，這個企業的融資能力就弱。房地產行業上市公司對資金的需求非常大，因此，房地產上市公司的投資價值就成為影響房地產上市公司融資能力的重要因素之一。

3．募集資金的使用效率

這里指的募集資金指ipo募集資金。ipo募集資金的使用及其效率將直接影響上市公司再融資能力。目前，上市公司募集資金使用主要有兩方面的問題：

（1）隨意改變募集資金使用投向嚴重。我國《公司法》、《證券法》都規定公司募集資金只能用于招股說明書中列明的用途，即只能用于上市公司自身的發展，可現實中仍有相當部分的上市公司無視法律規定和中小股東權益，任意更改募資投向，主要表現為改變投向、委托理財以及為控股股東所占有。

（2）募集資金使用效益低下。募集資金的使用不能為公司的盈利做出巨大貢獻規范、有效的募集資金使用會增強企業的投資價值和競爭力，也為公司的在融資奠定了良好的基礎，增強企業的在融資能力。相反，若企業任意改變募集資金投向，募集資金使用效率低下將使企業的投機價值降低，嚴重影響上市公司的在融資能力。

四、房地產上市公司融資現狀

我國的房地產業在經歷了1987-1989年的起步、1989-1992年的徘徊、1992-1994年的快速擴張和1994-1997年的調整后，自1997年下半年開始步入了理性發展的階段。在這十幾年的發展過程中，房地產企業的上市融資之路非常曲折。

房地產債務融資范文第5篇

Lang、fek and Stulz（1990）從企業成長性的角度分析發現，成長性不同對企業的投資支出影響也有差異：在低成長性的企業中，資本性支出越低，負債水平越高。nemirgu、Kuntand Maksimovi（1996）考慮了國別因素，從三十個國家選取的企業樣本來進行比較研究，發現國家企業融資結構與投資支出之間存在一定關系。在國內童盼、陸正飛（2005）以1998年以前上市公司為研究樣本，主要研究了負債融資及融資來源對企業投資行為的影響。何金耿以滬市上市公司作為研究對象，研究表明股權屬性對公司的投資決策具有統計上的顯著影響，股權屬性比例不同的公司其投資決策也顯著不同。范從來、王海龍（2006）研究認為負債融資有利于調節公司治理結構，與此同時，負債融資也能部分阻止企業過度投資這種非效率行為。

二、研究設計

（一）研究假設 本文以房地產企業為研究樣本。在以往的相關研究中，我國的很多學者都是從成本的角度進行研究，而忽視了成長性對房地產上市公司融資結構與投資行為所產生的影響。由于房地產上市公司的成長情況不同，所以投資決策的側重和投資額度的多少存在較大差異，所以針對該現象，本文將研究樣本分為高成長組和低成長組。高成長組房地產上市公司的投資規模，投資資金的來源與低成長組房地產上市公司相比存在較大的差異。因此，提出以下假設：

Hl：在高成長組中，企業外源負債融資增量與投資規模正相關。即負債融資增量越多，投資規模越大

H2：在低成長組中，企業內源權益融資增量與投資規模正相關。即內源融資增量越多，投資規模越大

H3：高成長組企業的負債與投資規模的相關程度低于低成長組企業權益融資增量與投資規模的相關程度

（二）樣本選取及數據來源 本文以2009年至2010年的房地產上市公司的年報作為樣本，同時剔除兩年間ST公司和數據不完的公司，得到106家公司作為研究樣本。兩年的106個上市公司形成的面板數據模型，相對于單純的截面數據和單純的時間序列數據模型而言有以下優點：一是樣本觀測量大大增加，106個房地產上市公司共212個樣本；二是降低多重共線性；三是減少估計誤差。研究所用數據主要來自國泰安數據庫（CSMAR），并利用Stata10軟件進行統計分析。

（三）變量定義 如表1所示：

（四）模型構建 本文以FHP（1988）的理論模型作為基礎模型，并通過借鑒其他學者的相關經驗設立模型如下：

Ij，t/Aj，t-1=b0+b1ALRj，t+b3AERj，t +b2CFj，t/Aj，t+b4CROTjt/Ajt-1+b5Grj，t +εj，t t

三、實證結果與分析

（一）描述性統計 如表2所示：

對總體樣本進行描述性統計分析結果如表2所示：投資規模的均值是0.153，投資規模的最大值21.627，而最小值是-0.564，樣本全距較大，說明房地產公司之間的投資規模存在較大的差異。本期負債增量融資的均值是12.47，本期權益增量融資的均值為6.101，說明房地產公司主要的融資方式是負債融資，權益融資量相對較小，從描述統計的角度說明了整體融資結構不太合理。內部現金凈流量均值為-3.813，說明房地產企業的經營性活動產生的現金流不足。成長機會最小值為-1，最大值為827.202，說明房地產企業之間的成長性存在很大的差異。

（二）回歸分析 根據成長機會值對樣本進行分組，成長機會這個變量的平均值是2.085，大于均值的作為高成長組樣本（63個），低于均值的作為低成長組樣本（149個），進行多元線性模型回歸后得到結果如表3所示：

（三）研究結論 在高成長組企業中，本期負債增量融資與投資規模之間的正相關性在5%水平上顯著，證實了假設1，在低成長組企業中，本期權益增量融資與投資規模呈現正相關性在5%水平上顯著，證實了假設2。回歸結果說明我國高成長性房地產公司的長期投資主要依賴外源性的負債融資。高成長組企業中，本期負債增量融資與投資規模的相關系數為0.077，而低成長組企業中，本期權益增量融資與投資規模的想關系數為0.263，這正好與假設3描述相符。在高成長組中投資規模與主營業務資產收益率成負相關（系數為-0.208）在5%水平上顯著，而在低成長組中，這種關系在5%水平上并不顯著。此外影響房地產企業投資規模的變量有：本期權益增量融資、內部現金流量、成長機會等。由此可以說明成長性不同的房地產上市公司，其融資結構與投資行為之間的關系有較大的差別。

四、相關建議

（一）完善房地產上市公司的融資渠道 對于高成長性房地產上市公司投資資金主要依賴于債務融資。債務融資一方面會增加企業將面臨的財務風險，另一方面也會增加債務融資約束。權益融資相對于其他融資手段，具有無償還期及再融資能力強等優點，它可以大幅度提高企業長期投資能力并降低企業的財務風險。如何培育良好的直接融資環境，降低銀行信貸融資比例，這成為完善我國房地產融資渠道首要問題。

（二）大力發展多元化的融資方式 采用銀行貸款是我國房地產公司主要的融資方式，然而銀行貸款會產生相應的政策風險和財務風險，從而增加公司發展過程中的不確定因素。相比較而言，項目融資、金融租賃、投資基金等融資方式，相對而言財務風險較低，有助于房地產上市公司持續快速的發展。

參考文獻：

[1]DanyAoun，Junseok Hwang The effects of cash flow and size on the investment decisions of ICT firms： A dynamic approach 2008，1：1-20.

[2]童盼、陸正飛：《負債融資、負債來源與企業投資行為——來自中國上市公司的經驗證據》，《經濟研究》2005年第5期