房地產審計報告

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產審計報告范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

房地產審計報告范文第1篇

【關鍵字】 房地產業務 審計 風險導向

集團公司在商品房領域，公司開發了浦東高行、常熟、月浦、信陽、紹興和鎮江等多個地區的項目。在保障房領域，公司先后與當地政府合作承接了上海、揚州、慈溪等多個地區的項目。審計部對上述項目均開展了包括投資管理審計在內的各項審計工作。

一、房地產審計業務現狀與不足

（一）房地產審計現狀

目前房地產審計業務包括投資管理審計、負責人離任經濟責任審計和績效考核審計。其中投資管理審計是審計部對公司房地產開發類項目專設的一項審計。審計內容涵蓋開發的全部過程，包括項目前期、實施、竣工驗收、銷售、交付使用以及后評價等全部生產經營活動的真實性、合法性、合規性，以及開發項目的收益性、效果性等。審計部根據審計工作計劃或公司的安排在項目開發前期、中期或后期任一時點進行審計；離任經濟責任審計在發生項目主要負責人員離任時進行；績效考核審計通常在項目進入收尾階段時進行。

目前公司開展房地產審計的一般工作流程如下：根據審計計劃擬定審計項目―下達審計通知書―擬定審計方案―組織實施審計―交換審計意見―出具審計報告―征求意見并報送審批―后續整改跟蹤。主要分為四個階段，在審計前期，確定具體的房地產審計項目及審計時間后，安排審計人員組成審計組，由審計組撰寫審計通知書，并在實施審計前通過OA系統送達被審計單位。

現場審計階段，審計組進場后，與被審計單位相關責任人召開進場會，說明審計目的和要求，由被審計單位的負責人作情況介紹，并向審計組提供真實、完整的審計資料。

審計組完成現場審計后，根據審計底稿及時編寫審計報告初稿，并報審計部負責人審核，報告初稿經審核后向被審計單位初步征求意見，對存在爭議的地方進行初步溝通，需要修正的，補充相關資料進行修訂形成正式報告。

審計整改階段，根據管理者審批后的審計報告，對其中存在的問題和風險發送審計整改通知，限期上報整改結果，并由審計組進行整改效果評價，對未整改完畢的問題和風險，持續跟蹤落實，必要時開展后續審計。

（二）房地產審計不足

1.沒有突出重大風險與重點環節

目前開展的房地產審計，基本是依據開發流程進行的全過程審計，沒有突出重點環節和重大風險事項。如目前已做的投資管理審計，是按房地產開發流程，從拿地―成立項目公司―前期可研、投控―設計―報建―開發―銷售―清盤，對各個開發環節逐一進行確認和評價，重點不突出。

2.合理性審計不夠

目前房地產審計過程中，更多是關注于合法性的計，如項目開發報建是否按照國家規定流程進行辦理；項目開工建設前是否按規定取得各類許可證照；項目預售前是否達到預售條件，是否按時申報取得預售許可證；以及各類后期竣工驗收工作、交付工作等是否符合國家和地方規定等。而對于合理性審計，如項目開發定位是否準確、各類成本支出是否合理控制、銷售定價策略是否合適等，審計關注不夠。

3.審計評價依據不足

目前審計工作主要處于確認和評價階段。既然是評價，就要有相應的評價依據、相關業務流程的管理制度和體系。而目前公司關于房地產業務的制度還是幾年前制定的，隨著公司房地產業務的發展，組織機構的調整，部門職責的重新界定，大部分制度已經不適應目前公司房地產業務的發展現狀。沒有適用的內部控制制度，使得在審計活動中，沒有合適的評價標準，客觀上也影響了審計的質量。如對商品房公司進行審計時，多次發現項目可研信息、投資估算、設計概算以及施工圖預算均未上報公司備案和審批，表面上是子公司工作不到位，實際上公司對此也并無明確的內部控制制度要求。再如對項目公司績效的考核，公司迄今為止對房地產項目開發公司的績效考核沒有建立考核管理制度，而各項目公司年度經營指標也只在公司下達指標的基礎上，由房地產分公司在各子公司中進行統籌，對于如何考核沒有約定。從審計過程看，項目開發團隊普遍反映團隊為公司創造了很大的效益，而沒有得到應有的回報，影響士氣。

4.審計人員知識經驗不足

目前審計部門的員工，由財務和預算人員組成，這種人員構成目前從事施工業務的審計可以保證審計質量，而施工業務只是整個房地產開發鏈條中間的一個環節。進行房地產審計需要審計人員具備戰略、投資、財務、法律、金融、項目報建、工程管理、成本控制等方面的知識。這些知識是目前審計人員所欠缺的。公司目前進入房地產開發領域的時間較短，開發項目不多，實施過的審計項目也不多，經驗不足，且主要依據自身的認識進行審計評價，評價是否合適，有待商榷。

二、房地產審計業務要點

（一）項目公司基本情況

一是調取向上級集團公司提交的申請報告以及批復意見、營業執照、公司章程、董事會決議、開發資質文件等資料，查明項目開發主體是否合法合規成立，是否滿足項目開發資質要求。二是調取項目公司組織機構圖及人力資源狀況，檢查機構是否健全、人員是否滿足開發需求。三是調取項目公司各項管理制度，查明公司管理制度是否健全。四是調取驗資報告等，查明項目公司注冊資本金是否按時、足額、合法到賬。五是調取開發地塊初始資料，了解開發項目情況。

（二）項目投資控制審計

調取項目開發可行性研究報告、投資估算、設計概算、開發成本預算等相關資料。檢查項目是否按照規定執行立項程序，檢查項目拿地、項目開發的可研及市場分析情況；檢查項目開發決策的科學性以及決策程序是否符合公司規定；投資估算是否上報審核并確定估算指標；設計定位是否科學合理，設計圖紙是否滿足節點需求和質量要求，設計概算是否上報審批并確定概算控制指標以及設計變更情況等；開發成本預算是否清晰完整并可用，開發成本列項是否完整可控；檢查三算（估算、概算和預算），對比是否具有可比性，是否滿足控制要求。

（三）項目前期開發審計

一是調取土地、報建和各類開發證照，如土地證、項目建設工程規劃許可證、土地規劃許可證、施工許可證等，檢查項目開發是否按規定取得相應證照，分析取得證照的進度對項目的影響，檢查項目開發是否按照證照規定范圍和批復時間進行。二是調閱項目招標及合同評審資料，審查項目是否制定相應的招標工作計劃，結合招標資料報送、招標結果出具、合同簽訂等資料，審核各項招標工作是否按期完成。是否依法進行招標，是否以不合理的條件排斥潛在的投標人，是否簽訂書面合同，是否簽訂背離原合同實質的其他協議，工程是否發包給具有相應資質及資質等級的單位等。整理未按計劃完成招標工作的清單及原因，分析對項目開發進度的影響。

（四）開發過程管理審計

一是關注開發工期、質量和安全情況。二是檢查項目開發的成本控制情況，內容包括是否列明開發成本明細項目并有相關依據，合同是否簽署并有效，成本是否完整清晰，相關變更、簽證、新增價格等是否如期、如實審核。

（五）開發項目后期審計

包括地名門牌是否按時申報完成、是否存在工程抵押情況、前期物業的招標和合同備案工作以及各類項目驗收工作，如建設工程規劃驗收、消防驗收、衛生驗收、環保設施驗收、綜合驗收等；關注項目竣工交付資料、交付使用許可證辦理情況、大小產證的辦理情況及拖期原因等。

（六）銷售審計

一是項目是否按節點取得預售（現售）許可證并開展銷售工作，預售價格是否按節點報物價局審批備案；預售合同是否按照規定文本和方式簽訂，預售備案和抵押登記工作是否按節點進行等。二是關注銷售計劃情況及銷售回款情況，調取銷售計劃表、銷售表價和售價預測表等，審查評估未售房產的未來情況。三是審核項目的年度銷售指標及回款指標的實現情況。

（七）財務管理審計

一是審查項目資金收支情況、進行資金流量分析、檢查項目開發融資情況及利息支出和還款情況。二是檢查項目銷售費用、管理費用、財務費用、各類稅費等，分析費用開支明細及金額，測算土地增值稅清算情況。三是根據財務賬面記錄，分析開發成本列項的準確性和合理性，分析往來掛賬的合理性。四是盤點項目開發的整體收入成本效益情況，分析項目投資收益和資本回報情況。

（八） 經濟責任審計

對房地產開發公司主要負責人進行的任期內經濟責任審計或離任經濟責任審計，除上述事項外，還將確認被審計負責人任期內銷售及回款指標完成情況、任期內的收入利潤實現情況以及任期內員工收入情況等。結合管理狀況對其任期內內部控制的有效性進行評價。

三、房地產審計業務強化對策

（一）加強以增值為目標的內部審計

根據內部審計的定義，內部審計目的在于為企業（組織）增加價值和提高運營效率，通過系統規范的方法，評價并改善風險管理、控制和治理過程的效果，幫助實現企業（組織）目標。而目前審計工作主要還處于評價的階段，雖然在審計活動中也提出了一些合理的管理建議和意見，但對增值型計開展還遠不夠。如何更好地實現增值型審計，一是開展內部審計時從實現公司戰略的高度出發，在房地產板塊的內部控制評價、項目公司法人治理、績效管理、風險管理等方面發揮更大的作用。二是做好內部審計活動，在審計活動中放低姿態，以誠相待，充分發揮內部審計的咨詢職能，與被審計單位共同探討房地產經營活動中可能面臨的風險，問題產生的原因，共同協商解決問題的方案，最終出具的審計報告才會有質量、有分量，管理決策者可以了解真實的情況，被審計單位也樂于接受。實現與被審計單位的合作共贏，實現內部審計從“我要審”到“要我審”的轉變。

（二）建立以風險為導向的內部審計

風險導向審計的實質是利用風險管理方法、系統管理和戰略管理理論，強化內部審計工作的規劃和分析，通過系統、持續的評價各項風險，對被審計單位不同時期管理的重點和風險進行確認，并將審計資源投入到各項經營管理重點和薄弱環節。風險導向審計在審計項目實施過程中始終貫穿風險評估、資源配置，從而更有效地為組織提供保證和咨詢作用。對公司來說，應對前期審計部所做過的審計工作、內部控制評價工作，公司其他職能部門房地產事業部房地產業務檢查、規劃和指導過程中發現的各類情況進行總結，找出房地產開發過程中重要的風險點和薄弱環節，有針對性地開展審計活動。

（三）加強投資效果全過程審計

目前在公司開展的房地產審計活動中，重點是盤點項目公司的開發成本發生情況、利潤實現情況、股東回報情況等。對于房地產開發，影響投資收益（成本控制）的主要工作大部分發生在前期，獲取土地的決策，項目開發主體形式的選擇，開發產品的定位以及產品的設計，將決定大部分開發成本，最終影響投資回報的實現情況，這其中大部分內容又遠非目前作為被審計對象的項目公司所能控制。未來是否可以將前期投資決策作為審計的對象，值得思考。而項目公司作為開發主體，其內部控制是否健全有效，對于公司管理決策者和上級單位的決策執行是否到位，也可作為審計重點。

（四）與其他部門聯動開展聯合審計

目前在公司開展的其他業務類型的審計活動中，多次與其他部門合作，開展聯合審計工作，取得了較好的審計效果。在今后開展房地產項目審計時，可以考慮聯合其他部門，借助其投資控制、法律事務、財務管理、項目管理等方面的專長，彌補審計部現有人員業務上與知識上的短板，共同開展審計工作，以期達到更好的審計效果。

（五）提升審計人員的知識技能與水平

房地產審計業務的開展，要求審計人員在知識儲備的基礎上，具備更高的素質和知識技能。審計部門應通過多種途徑，如對標學習、網絡教育、內部培訓等，提升審計人員開展房地產審計的知識技能和水平。

如何科學、合理、有效地對房地產業務進行評價、揭示風險和有效控制，對公司審計部門開展內部審計提出了更高的要求，本文嘗試對近年從事房地產審計的經驗教訓進行總結，希望能對公司房地產審計業務的提升提供借鑒與參考。

參考文獻

[1] 馬紅亮.房地產公司風險導向內部審計案例分析[J].中國內部審計，2012（10）.

房地產審計報告范文第2篇

隨著房地產行業經濟不斷發展，房地產企業逐漸成了我國企業的主體，其發展狀況對整個房地產行業和國民經濟的健康發展都有著十分重要的意義。因此，必須加強房地產企業內部經濟責任審計工作力度，使經濟責任審計中存在的問題得到有效解決，以規范房地產內部工作秩序。筆者從三個方面切實分析了解決與加強房地產經濟責任審計工作質量的有效措施，具體內容如下。

1.制定行之有效的審計方案。

經濟責任審計的時效性強、任務重、要求高、難度大，為了保證審計工作制度，必須做好前期準備工作，制定切實可行的審計方案。經濟責任審計工作組根據房地產企業經濟責任審計特點，結合相關法律法規，確定審計方案的總體內容。然后，廣泛收集和閱讀房地產企業財務資料、內部控制制度、會議記錄綱要，通過調查房產、土地、車輛等方面信息，認真分析領導干部任職期間企業資產、負債、收入支出的變動情況以把握房地產公司的運營情況，進而全面了解房地產企業經營范圍、核算形式、內部控制制度，以及領導干部任職期間的重大經濟決策、資金變動、效益回收等各方面的綜合情況。最后，在此基礎上制定經濟責任審計的執行方案。除了以上內容外，前期工作中還要認真了解相關法律法規，根據相關規范確定經濟責任審計內容、范圍，以確保經濟責任審計方案的權威性，并使其得到嚴格執行。

2.深入挖掘審計內容。

抓住主要業務、重要領域、重點科目開展審計，深度挖掘經濟責任審計內容。房地產企業經營業務主要為銷售、出租房產；重要領域是房地產開發前期手續的辦理、開發模式、財務核算、實物資產狀況和重大投資收益；重點科目是營業收入、營業成本、預收收款等。為了保證經濟責任審計工作的質量，要對以下內容進行嚴格的審查和監督。

2.1房地產企業開發項目手續是否完備。

檢查房地產開發企業是否具有“五證”，即《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》或商品房預售許可證，只有證件齊全才能證明它的審計程序符合規定。

2.2售房相關的預收帳款是否及時結轉收入。

由于房地產企業面臨著國資委對利潤總額、資產保值增值等指標考核上的壓力，為了應對這些要求，往往對預收賬款結轉收入的時點、金額進行人為操縱，要對此進行嚴格的審核。如，現場盤點房屋的入住情況、檢查入住清單、查看預收賬款清單有無延期或提前預收等。

2.3成本費用歸集是否準確。

對于房地產企業而言，其成本主要為土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費、前期工程費、基礎設施費、公共設施費以及開發建設期間間接支出的費用。有的房地產企業為了減少企業所得稅和土地增值稅，隨意計提后續成本費用，要求審計人員對策進行嚴格審計。例如，道路建設、環境綠化等成本費用的支出往往要根據合同內容預提，可是由于缺少適用的參照標準，這部分成本費用往往無法預計，這就成為了房地產企業提高后續費用支出的依據，針對類似的不良狀況，審計人員必須嚴格按照相關程序進行審查。

2.4現場盤查實物資產。

房地產企業的實物資產有資金、存貨及其他固定資產。存貨是指尚未完工的各種土地、房屋等開產產品，已經開發完成的土地、房屋、配套設置等，以及出租房和周轉房等。固定資產，就是企業自用或出租的房產、車輛、辦公設備等。由于范圍廣、內容多，要求審計人員以認真、負責的態度實施審計工作。現金審查是經濟責任審計的重要內容，為了保證審計質量，可以采用突擊性盤點來進行審計，利于發現企業是否有未入帳的現金以及銀行存折等，為發現“小金庫”提供線索。

3.客觀做出審計評價，突出效益評價內容。

房地產企業領導干部經濟責任的審計評價主要包括經濟指標、管理責任以及社會效益等幾項內容。經濟指標集中在完成稅前利潤、資產收益率、國有資產保值增值率等國資委任務指標情；管理責任主要是內部控制的完善與管理情況，如代建項目的進度、質量以及成本管理等；社會效益主要指所建項目是否實現了社會的預期，如用戶對代建的學校、醫院、回遷房等工程是否滿意。為了對領導干部在任職期間所有行為、業績等做出客觀的判斷，審計人員必須客觀制作審計報告，并在報告中突出效益評價，為房地產企業整改提供依據。

二、結語

房地產審計報告范文第3篇

一、1999年度年報審計意見總體情況

截止2000年4月30日，深、滬兩節共計965家公司公布了年報，注冊會計師出具的各種審計意見如下表:

項目標準無保留意見帶解釋性說明段無保留意見保留意見

*拒絕表示意見否定意見合計

家數78510958121965

99年占總家數比率81.34%11.30%6.01%1.24%0.1%100%

98年占總家數比率84%11.28%4.05%0.67%100%

*說明:保留意見中已包括帶解釋性說明的保留意見。

上表表明:1999年被出具非標準無保留意見的公司有180家，占全部已公布年報公司的18·56%，比上年有一定幅度的增長，如此高比率的上市公司被出具非標準無保留意見報告，意味著我國上市公司的現狀令人堪憂。

筆者認為，被出具非標準意見公司增多的原因有:(1)財政部、證監會對上市公司信息披露及注冊會計師業務素質的要求越加嚴格和規范，監管力度進一步加強;(2)我國注冊會計師行業改革進一步深入，會計師事務所脫鉤改制，獨立審計準則陸續出臺，注冊會計師的執業風險意識得到加強，業務水平有所提高;(3)上市公司整體素質偏低，水平參差不齊。各種經營管理問題越來越多，不少公司連續多年被注冊會計師就同一問題出具非標準意見報告;有些公司以前年度的問題尚禾得到解決，新的問題又不斷顯現;也有些公司的舊問題解決了，但新問題又出來了;還有些公司問題由來已久，盡管以前末被會計師出具非標準意見報告，但終究還是被查出。

盡管帶解釋性說明段無保留意見與標準的無保留意見有所不同，但考慮到報告中披露的情況或做法已經得到注冊會計師的認可，注冊會計師將有關公司的具體情況用解釋性文字予以特別說明，目的是提醒有關報告使用者予以特別關注，因此本文在分析注冊會計師對各上市公司出具非標準審計意見報告的原因時，不將帶解釋性說明段無保留意見的原因納入分析范圍。

二、被出具保留意見的主要原因

1999年度深、滬兩市有58家上市公司被注冊會計師出具保留意見審計報告，占全部已公布年報公司的6·01%，繼續保持了較高的水平，這些公司年度財務報告被出具保留意見的原因主要包括:

(一)上市公司持續經營的會計核算前提條件存在不確定性。該類公司一般都是由于內部經營管理不善和外部經營環境不利的影響，虧損嚴重，財務狀況惡化，導致持續經營能力受到注冊會計師的質疑。

(二)提前確定收益，虛增當期利潤。提前確認收益包括提前確認營業收入和提前確認營業外收入兩種做法。提前確認營業收人的情況主要出現在房地產類或其控股子公司為房地產企業的上市公司中。根據現行房地產開發企業財務制度規定，房地產企業營業收入應在辦理相應的產權移交手續，開具發票或結算單后方能予以確認。但現實中經常出現上市公司在未辦理相應的產權移交手續前就確認營業收入，與制度規定不符。提前確認營業外收人的情況主要為有關部門給予上市公司各種補貼收入，在相關款項尚未收到前，就將其全額收入計人當期會計報表。有些公司甚至上年度的補貼款尚未收訖，本年度又將補貼收入全額預提計人當年損益，豈能不出問題?

(三)有關費用未按規定列支和攤銷，可能的損失計提不足，影響了當期損益，這類公司的主要做法有:(1)不計提或少計提有關損失準備HZ)將應全部計入當期損益的費用支出計作長期性資產，分期攤銷迸大成本;(叨不將相關損失計人當期成本等。

(四)資產處置依據不足，欠缺必要的法律手續，或處理方法明顯存在偏差。這方面的問題主要集中在上市公司進行股權投資活動中，受讓或出讓有關股權時經常出現。

另外，還有上市公司因其他一些原因被注冊會計師出具了保留意見的審計報告，主要包括:(1)會計核算方法前后期不一致，或不按歷史成本原則核算資產成本刊2)重大債權債務得不到足夠的證據予以確認;(3)公司陷人法律糾紛，或有損失重大而報告未能真實披露等。

上市公司年報披露的質量、公司財務狀況、經營成果及現金流量的情況是廣大投資者關注的焦點。作為在證券市場中擔任警察角色的注冊會計師，其對上市公司財務報告的審計意見，對投資者的投資決策起著舉足輕重的作用。本文針對1999年度上市公司年報披露情況，就注冊會計師對上市公司財務報告審計后，出具非標準無保留意見報告的原因進行總結，以引起投資者在分析公司經營情況、盈利能力及發展趨勢等方面的重視。

一、1999年度年報審計意見總體情況

截止2000年4月30日，深、滬兩節共計965家公司公布了年報，注冊會計師出具的各種審計意見如下表:

項目標準無保留意見帶解釋性說明段無保留意見保留意見

*拒絕表示意見否定意見合計

家數78510958121965

99年占總家數比率81.34%11.30%6.01%1.24%0.1%100%

98年占總家數比率84%11.28%4.05%0.67%100%

*說明:保留意見中已包括帶解釋性說明的保留意見。

上表表明:1999年被出具非標準無保留意見的公司有180家，占全部已公布年報公司的18·56%，比上年有一定幅度的增長，如此高比率的上市公司被出具非標準無保留意見報告，意味著我國上市公司的現狀令人堪憂。

筆者認為，被出具非標準意見公司增多的原因有:(1)財政部、證監會對上市公司信息披露及注冊會計師業務素質的要求越加嚴格和規范，監管力度進一步加強;(2)我國注冊會計師行業改革進一步深入，會計師事務所脫鉤改制，獨立審計準則陸續出臺，注冊會計師的執業風險意識得到加強，業務水平有所提高;(3)上市公司整體素質偏低，水平參差不齊。各種經營管理問題越來越多，不少公司連續多年被注冊會計師就同一問題出具非標準意見報告;有些公司以前年度的問題尚禾得到解決，新的問題又不斷顯現;也有些公司的舊問題解決了，但新問題又出來了;還有些公司問題由來已久，盡管以前末被會計師出具非標準意見報告，但終究還是被查出。

盡管帶解釋性說明段無保留意見與標準的無保留意見有所不同，但考慮到報告中披露的情況或做法已經得到注冊會計師的認可，注冊會計師將有關公司的具體情況用解釋性文字予以特別說明，目的是提醒有關報告使用者予以特別關注，因此本文在分析注冊會計師對各上市公司出具非標準審計意見報告的原因時，不將帶解釋性說明段無保留意見的原因納入分析范圍。

二、被出具保留意見的主要原因

1999年度深、滬兩市有58家上市公司被注冊會計師出具保留意見審計報告，占全部已公布年報公司的6·01%，繼續保持了較高的水平，這些公司年度財務報告被出具保留意見的原因主要包括:

(一)上市公司持續經營的會計核算前提條件存在不確定性。該類公司一般都是由于內部經營管理不善和外部經營環境不利的影響，虧損嚴重，財務狀況惡化，導致持續經營能力受到注冊會計師的質疑。

(二)提前確定收益，虛增當期利潤。提前確認收益包括提前確認營業收入和提前確認營業外收入兩種做法。提前確認營業收人的情況主要出現在房地產類或其控股子公司為房地產企業的上市公司中。根據現行房地產開發企業財務制度規定，房地產企業營業收入應在辦理相應的產權移交手續，開具發票或結算單后方能予以確認。但現實中經常出現上市公司在未辦理相應的產權移交手續前就確認營業收入，與制度規定不符。提前確認營業外收人的情況主要為有關部門給予上市公司各種補貼收入，在相關款項尚未收到前，就將其全額收入計人當期會計報表。有些公司甚至上年度的補貼款尚未收訖，本年度又將補貼收入全額預提計人當年損益，豈能不出問題?

(三)有關費用未按規定列支和攤銷，可能的損失計提不足，影響了當期損益，這類公司的主要做法有:(1)不計提或少計提有關損失準備HZ)將應全部計入當期損益的費用支出計作長期性資產，分期攤銷迸大成本;(叨不將相關損失計人當期成本等。

(四)資產處置依據不足，欠缺必要的法律手續，或處理方法明顯存在偏差。這方面的問題主要集中在上市公司進行股權投資活動中，受讓或出讓有關股權時經常出現。

另外，還有上市公司因其他一些原因被注冊會計師出具了保留意見的審計報告，主要包括:(1)會計核算方法前后期不一致，或不按歷史成本原則核算資產成本刊2)重大債權債務得不到足夠的證據予以確認;(3)公司陷人法律糾紛，或有損失重大而報告未能真實披露等。

三、被出具拒絕表示訊見的主要原因

12家被注冊會計師出具拒絕表示意見財務報告的上市公司包括:ST東海、ST粵金曼、ST渤化、PT農商社、ST紅光、ST鄭百文、PT中浩、ST閩閻東、ST東北電、ST金馬。我們可以注意到，這些公司全部為被ST或W特別處理的公司，這些公司被出具拒絕表示意見審計報告多具備以下共同特征:

(一)公司持續經營能力出現嚴重問題。持續經營是上市公司進行會計核算的四大基本前提之一，如果失去這一前提，上市公司的會計核算就必須按企業清算方法處理所有資產和負債，否則就無法真實，準確和完整地反映其財務狀況和經營成果。

(二)期末應收款項嚴重不實，壞帳準備計提不充分，潛在虧損重大。多家上市公司利用應收款項調節損益，對應收款項的真實狀況未能予以適當的反映。壞帳準備計提依據不足，從而影響公司財務狀況及當期經營成果的準確披露。

(三)經營不善，訴訟官司纏身。多家上市公司由于經營風險失控、導致陷人法律糾紛的泥潭而不能自拔，或有損失巨大，使公司本就困難的財務狀況更趨惡化。

(四)關聯交易頻繁，關聯公司占用巨額資金。關聯交易本身無可厚非，但該類上市公司的關聯公司(其中主要為控股母公司)卻通過關聯交易為手段，以套線為目的，長期占用上市公司·的資金，致使上市公司資金周轉困難，正常經營活動無法維繼。

另外，這些上市公司被注冊會計師拒絕發表審計意見的其他原因主要有:(1)審計范圍受到限制，致使相關資產、負債或損益項目無法確認叫2)上市公司末根據財政部財會字11999135號文的規定計提四項準備或相關帳務處理與規定存在沖突;(幻對外投資當，債務擔保過重，存在巨大不確定損失等。

四、被出具否定意見的主要原因

房地產審計報告范文第4篇

目前，對投資性房地產進行評估，確定投資性房地產的公允價值已經成為我國資產評估界的一項新興業務。本文就投資性房地產評估的背景、投資性房地產評估過程中的關鍵事項、不同會計準則下投資性房地產的評估談談看法。

【關鍵詞】

投資性房地產；評估；背景；關鍵事項

1 投資性房地產的評估背景

隨著經濟的發展，我國的一些企業與很多發達國家企業一樣，將房地產作為一種投資手段，一些企業甚至把這種投資行為作為新的經濟增長點。

為了順應經濟發展的潮流，我國財政部借鑒《國際會計準則第40號―投資性房地產》（以下簡稱國際會計準則），了《企業會計準則第3號―投資性房地產》（以下簡稱國內會計準則），使我國投資性房地產的會計核算有章可循、有法可依。

國內會計準則借鑒了國際會計準則中的相關規定并在公允價值應用方面有限度地進行了創新。它的要點是：一將投資性房地產從固定資產或無形資產中分離出來單獨核算并在報表中單獨列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產可以公允價值計量，在會計期末以公允價值在會計報告中反映。

投資性房地產在國際會計準則和國內會計準則中內容有所區別。國際會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經營中持有短期出售的土地不包括在內）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項或多項經營租賃下租出的建筑物；準備出租的空閑建筑物。在國內會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權，持有的準備增值后轉讓的土地使用權。而用于出租的土地使用權可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業擁有產權的。

“公允價值”這個概念，在國際會計準則和國內會計準則中有不同的表述。在國際會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進行資產交換的金額。在國內會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自愿進行資產交換或者債務清償的金額。盡管表述有所區別，但兩者在本質上是一致的。

投資性房地產有兩種計量模式，成本計量模式和公允價值計量模式。對于采用公允價值模式計量的企業，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產的公允價值。國際上流行的做法是借助于獨立第三方――資產評估師的評估結果，這是大部分企業和注冊會計師的首選。

為了對投資性房地產的評估行為進行規范，中國資產評估協會于2007年、2009年先后制定并了《以財務報告為目的的評估指南（試行）》和《投資性房地產評估指導意見（試行）》。這兩部規章的實施，對于規范評估人員的評估行為，維護資產評估當事人的合法權益。

2 投資性房地產評估過程中的關鍵事項

下面是評估人員為滿足某上市公司財務報告披露需要而進行的投資性房地產公允價值評估業務，我們以此為例，就評估范圍的確定、評估基準、評估方法和評估假設及評估初稿的提交等問題進行探討。該上市公司為基建行業企業，擁有多達近二千多項的物業，其中投資性房地產就有約50項，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。

2.1確定評估范圍

在這項評估業務中，重要的環節之一就是確定投資性房地產的范圍。投資性房地產本應由企業自行確定，但因為投資性房地產是新興事物，企業對其認識不到位，所以投資性房地產范圍往往由注冊會計師協助確定。注冊會計師會根據自己對投資性房地產的理解確定投資性房地產范圍，但這個范圍往往因為過大過多而不被企業所接受。企業認為持有房地產的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個短期的行為。注冊會計師則認為，他們的識別過程嚴格地遵循了會計準則的規定。雙方博弈的結果是注冊會計師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經出租的寫字樓作為投資性房地產。

在確定投資性房地產范圍的過程中，企業和注冊會計師各有各的判斷，評估人員本身沒有太多的發言權，是被動的，但評估人員必須參與其中，并且了解雙方對投資性房地產范圍確定不一致并各自堅持的理由。客戶認為自己是基建行業的上市公司，若持有大量的投資性房地產會被認為不務正業，而且投資性房地產在每年都需要評估太麻煩，但是注冊會計師則認為自己有責任判斷企業的分類是否合理，這是職責所在。所以要求評估人員要對會計準則的相關規定必須熟悉。

2.2明確評估基準、評估方法和評估假設

投資性房地產的評估基準是市場價值，雖然會計準則要求的是公允價值，對于本例中的投資性物業，市場價值與公允價值是一致的，市場價值就是公允價值，公允價值就是市場價值。

投資性房地產的評估方法可以是市場比較法，也可以是收益法。以市場比較法為主，兼顧收益法。

評估假設方面，主要問題是用收益法進行評估時租期內外租金如何確定問題，特別是如果租期內的租金與市場租金明顯不同時如何處理的問題，這方面需要評估人員與注冊會計師進行有效地溝通。

2.3提交投資性房地產評估初稿

評估人員在完成了評估過程之后，要將評估初步結果告知企業。因為評估結果對企業的利潤有直接的影響，企業不愿意看到過高或過低的評估結果，所以需要評估人員與企業進行有效溝通。

評估人員應當明白，企業對其物業的了解有時比評估人員深刻。當然評估人員不能因為企業的特殊要求而影響評估結果的公允，要進行充分的市場調查，對于確實存在的客觀事實必須保持評估的獨立性。

3 投資性房地產在不同的會計準則下的評估

3.1國際會計準則下，評估范圍、關鍵問題及解決方法

國際會計準則下，企業進行投資性房地產評估通常是出于以下五個方面的需要：一是企業在對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的情況下，注冊會計師要確定投資性房地產的公允價值并在審計報告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產要按照最小租金支出現值與公允價值孰低的原則來確定其初始成本時；三是以非貨幣易方式取得的投資性房地產需要以公允價值作為其入賬成本；四是企業在采用公允價值模式進行后續計量的情況下，投資性房地產轉為自用房地產或存貨時應按轉換之日的公允價值確定入賬成本；五是企業采用成本模式對其投資性房地產進行后續計量的情況下，注冊會計師的審計報告需要披露投資性房地產的公允價值或該公允價值無法可靠計量的原因。

在評估實務中，以第一項和第五項投資性房地產評估業務居多。為了順利地進行評估工作，評估人員事前要與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的；要熟悉會計準則的規定，具備相關的會計知識；要熟悉財務報表中投資性房地產的反映方式；要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當的評估方法及假設；要關注投資性房地產的產權情況；要了解投資性房地產實際出租情況及相關的租約條款。

3.1.1事前與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的

評估人員在接受了業務委托之后，應提議召開注冊評估師、委托人和注冊會計師三方參加的溝通協調會，以了解評估報告需要滿足的相關會計準則的規定。

3.1.2 熟悉會計準則的規定，具備相關的會計知識

隨著新的會計準則的逐步實施，以財務報告為目的的評估業務會成為資產評估行來的一項新興業務。所以評估人員應盡可能對相關會計準則進行深入研究，以便與注冊會計師有“共同語言”。

3.1.3熟悉財務報表中投資性房地產的反映方式

注冊會計師運用評估數據是為恰當地計量或披露，所以評估人員應該熟悉在財務報告中評估對象的原始數據內涵。比如，投資性房地產賬面記錄的數據是“房地合一”的價值還是僅僅是房屋或土地使用權的價值？只有弄清楚這一點，才不會簡單地給出房地一體的評估結論，不會對報告使用者產生誤導。

3.1.4要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當的評估方法和評估假設

國際會計準則規定，財務報告中應披露投資性房地產公允價值的評估方法和重要的評估假設，需要說明所確定投資性房地產的公允價值是有充足的市場證據還是依賴了其他因素，即在財務報告中要將評估人員所采用的評估方法和所依據的評估假設都進行披露。所以，評估人員必須將評估方法和評估假設等內容與注冊會計師溝通并在評估報告中披露，以便于注冊會計師引用。

3.1.5要關注投資性房地產的產權情況

與企業的其他資產不同，房地產是需要產權登記來確定權屬的資產。房地產的產權是否完整、是否有瑕疵對其公允價值會產生重大影響，所以評估人員必須弄清楚待估的投資性房地產的權屬狀況，以確定其在現況下的公允價值。

3.1.6了解投資性房地產實際出租情況及相關租約條款

一般情況下，投資性房地產均是有租約的，評估人員應了解現有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場租金相差懸殊的情況下，要分別租期內和租期外進行考慮，在租期內按照租約內的租金進行計算，在租期外則按市場租金計算。

3.2投資性房地產在國內會計準則下的評估

3.2.1國內會計準則與國際會計準則的區別

與國際會計準則相比，國內會計準則增加了采用公允價值計量模式的前提條件。企業只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

從投資性房地產采用公允價值計量模式需要滿足的條件看，國內會計準則的規定在某種程度上限制了市場法以外的其他評估方法的使用。因為其他的評估方法通常有較多的假設，主觀性較大，容易產生爭議。所以，公允價值計量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價值模式對投資性房地產進行計量的可靠性。

3.2.2對評估的影響

國內會計準則與國際會計準則的區別，在后續計量、評估方法和周期性評估等方面都會對投資性房地產的評估產生影響。

后續計量方面。對投資性房地產的后續計量，國際會計準則更傾向于公允價值模式，而國內會計準則以成本模式為基準模式，公允價值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價值下不計提折舊或攤銷，變動直接進損益，容易帶來利潤操縱，進而影響所得稅。

評估方法方面。在國內會計準則下，首選的市場比較法。而國際會計準則下，收益法也是常用的評估方法之一。

周期性評估方面。國內會計準則下，并不需要在每個會計期末都確認公允價值。但在國際會計準則下，投資性房地產需要每年評估一次，以滿足會計報告計量或披露的需要。

【參考文獻】

[1]《資產評估》 全國注冊資產評估師考試用書 經濟科學出版社.2013（05）.

房地產審計報告范文第5篇

1、審查上市公司、證券公司、金融機構、三資企業、特大型企業等各類企業報表，出具審計報告。

2、驗證企業資本，出具驗資報告。

3、辦理企業改組、合并、分立、整頓、解散、破產清算及經濟鑒定、法律公證等審計業務，出具有關報告。

4、申報工商注冊登記、協助擬定經濟合同、公司章程和其他業務文件。

5、辦理企業整體資產評估、單項資產評估業務，包括：房地產、機械設備、流動資產、無形資產等項目的評估。

6、工程概/預/結算編制、審核，招投標工程標底及報價的編制，以及建設工程造價鑒定等。

7、設計會計制度，擔任會計顧問，培訓會計人員。

8、提供管理、會計、稅務、投資和其他咨詢服務業務。