房地產稅收籌劃
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房地產稅收籌劃范文第1篇
一、新會計準則對稅收籌劃影響分析
新會計準則是我國財政部在人民大會堂同時的一項條例，在2007年1月1日起在上市公司執行，其他企業鼓勵執行，但現在，我國房地產企業的稅收籌劃工作進行的過程中產生了很多影響。其中產生影響最深的是以下幾個方面，依次為：第一，目前，我國房地產企業對存貨計價方式做出了明確規定，《企業會計準則》中對存貨發出計價方式祥先進先出或者是加權平均法的方向轉變，這種形式下，企業毛利會產生變化。還有，通過膨脹的情況下，我國原有的計價方式不能進行對應的稅收，可是，如果計價方式進行了改變，企業沒有按照相關規定進行對策的開展，使提升了房地產企業的稅負問題。房地產企業跟企業不同，房地產企業建筑時間長，如果直接或者是限定運用后將先進先出的計價方式取消，那么，房地產企業的當期損益和利潤都會受到影響。第二，投資性房地產以及固定資產計量的規定。投資性房地產的計量方式在新會計準則中規定是這樣的，倘若運用公允價值的計量方式，就不能對計提折舊和攤銷策略進行完成，這種方式還會提升企業的稅負。新會計準則在對計量固定資產中，的規定也會影響涉稅情況。另外，新會計準則在公允價值的基礎上，對計量模式做出了規定，使得房地產企業在進行公允價值進行稅收籌劃的時候需要對稅收籌劃的空間進行擴展，對房地產企業負債以及資產計量造成了影響。不僅如此，還會影響損益的計算。對投資性房地產進行會計處理的時候會受到新會計準則的影響和限制，最嚴重的會影響納稅額度的計算。
二、新會計準則下房地產企業開展稅收籌劃的建議
房地產企業的稅收籌劃工作會因為新會計準則的頒布與實施受到不同程度的影響。房地產企業也不能坐以待斃，應該提出相應的對策。房地產企業的運營環境不同，所以，不確定性因素也非常多，因此，在稅收籌劃的事后會產生很多問題，不能進行風險的規避。為此，本文對新會計準則下房地產企業進行稅收籌劃的建議進行論述。
(一)關注稅收政策加強風險防范認知
房地產會計工作人員在進行稅收籌劃工作的過程中應該密切關注我國政策和稅法的調整以及改變。房地產企業在稅收籌劃工作的時候，可以憑借企業的特征對信息管理系統進行創建，按照實際稅收政策進行改變，使得企業可以輕松地應對會計準則規定的變動而制定解決措施，最大程度上縮小了政策變更對房地產企業的影響。不僅如此，在進行稅收籌劃工作的過程中應該將潛在風險進行考慮，并制定稅收籌劃工作方案，保證工作截然有序的進行。
(二)重視與稅務機構部門溝通
納稅行為在新會計準則和稅法中并沒有明確的規定，因為房地產企業與其他企業不同，稅法自身也比較有特點，所以，在一定的情況下對企業稅收籌劃工作增加了困難。針對這一情況，我們在進行稅收籌劃工作的時候，房地產企業應該跟稅務機構部門進行實時溝通和交流，只有這樣才能夠對部分新興業務的開展打下良好的基礎，同時還可以在最短的時間內獲得相關政策的支持，并獲得良好的成果。不僅如此，對于稅收政策信息的獲取要及時，因為稅收政策會降低政策變動產生的影響力。另外，房地產企業想要稅收籌劃工作順利的進行，還應該對會計基礎工作進行規范性的管理，同時，根據相關規定對賬冊和會計報表進行規范完整。
房地產稅收籌劃范文第2篇
關鍵詞：房地產業；稅收籌劃；探討
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2012）17-0092-02
一、稅收與房地產行業發展的相關性分析
房地產業是國民經濟的主導產業，在現代經濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會主義市場經濟的快速發展，房地產業也呈現高速發展的勢頭，中國的房地產業正處于向規模化、品牌化、規范運作的轉型時期，房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，逐步發揮其作為國民經濟基礎產業的重要導向作用。
經濟決定稅收，稅收反作用于經濟。這是稅收與經濟發展的辯證關系，對于房地產行業也存在類似的情況。隨著房地產市場的進一步完善，房地產業創造的價值也會進一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時隨著政府稅收收入的增加，也會相應地增加對房地產業的投入，為房地產業的發展提供良好的基礎設施保障，增強房地產品保值增值的能力，進而形成一個投入、產出相互促進的良性循環。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產業的發展，適宜的稅收負擔、良好的稅收服務水平、較高的工作效率都將促進房地產業的健康發展。與此相反，沉重的稅收負擔、繁瑣復雜的稅種結構、落后的稅收征管方式將阻礙房地產業的發展。
二、房地產業的納稅現狀
我國現行的稅法體系由各單行稅法構成。我國房地產業涉及的稅費名目繁多，其中，實體稅法是現行稅法體系的基本組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構成，在這22個稅種中，房地產開發企業涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費助推房價高漲”。 根據國家財政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結構性分析》顯示，2011年房產稅實現收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。
房產稅的稅基是企業保有的自用房產原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產的保有總量和房屋出租價格的增長速度決定的。財政部還說明了房產稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業營業用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業營業用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價格上升，2011年居民消費價格中的居住類價格上漲5.3%。
三、房地產企業稅務籌劃的特點
由于房地產的開發與經營具有投資數額大、建設周期長，是一項復雜的系統工程，具有較強的競爭性，效益與風險并存；受政府的干預和國家經濟政策的引導等特點，因此，房地產企業稅務籌劃除了具有稅務籌劃的一般特點外，還具有其獨特性，主要表現在以下幾個方面：
1.稅務籌劃效益的顯著性
由于房地產行業屬于資金密集型產業，而且每個開發經營環節都幾乎涉及到不同的稅費，房地產企業具有很大的稅務籌劃空間。因此，房地產企業對稅務籌劃的重視與投入，將對房地產企業的經營效益產生積極的顯著性的影響。
2.稅務籌劃的時效性強
我們國家的經濟是屬于國家宏觀調控下的市場經濟，企業的生產經營受政府干預和國家經濟政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調控重點的房地產行業來說，國家針對該行業的經濟、稅收、貨幣政策隨時可能發生變化，因此，房地產企業稅務籌劃的措施和方案都具有極強的時效性，而這也要求房地產開發企業對政策的可能變化具有預見性和適應性。
3.稅務籌劃的復雜性
城市房地產除有其特定的開發目標外，還受城市規劃、土地利用規劃、投資計劃等條件的制約，涉及到經濟、社會、生態環境等眾多因素，是一項復雜的系統工程。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。因此，房地產企業的稅務籌劃是一個系統工程，它的復雜性要比一般企業稅務籌劃的復雜性更大。
四、房地產業稅收籌劃的必要性和可行性
1.房地產開發業稅收籌劃的必要性
稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產行業具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產企業降低經營風險和納稅風險，以實現企業價值的最大化。
隨著我國住房制度的改革，房地產行業投資快速增長，我國的房地產業逐步形成和發展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠遠超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個新興的產業來說，其發展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產投資的增長速度已經超過了全社會固定資產投資的增長速度，為房地產業的發展注入了強大的動力。隨著我國社會主義市場經濟體制的健全和完善，各行各業的競爭日益激烈，處于高速發展階段的房地產開發業競爭極其激勵。競爭的結果就是行業利潤呈現下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。
2.房地產開發業稅收籌劃的可行性
不論是從國家的宏觀政策還是企業內部的微觀環境來看，房地產企業的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發揮稅收的經濟杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業的經營管理水平、有利于優化企業產業和產品結構，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業在法律、法規允許的范圍內，實施稅收籌劃，選取對企業較為有利的納稅方案進行申報納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。
3.我國的稅收大環境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現實。新稅制實施以來，稅法得到統一，稅權相對集中，規范了減免稅，避免了各種越權減免稅收和隨意減免稅收的現象。稅收大環境的變好，為稅收優惠政策完全落到實處和稅收籌劃提供了條件和可能。
4.企業內部環境的優化
（1）專業人才不斷增多。稅務籌劃的技術含量高，不僅要通曉稅收法律法規、經濟法律法規，還要了解企業的運作、行業發展趨勢、社會發展狀況，因此，需要擁有稅務籌劃專業人才，專業人才的整體業務水平決定了稅務籌劃能達到的水平。作為一個經濟效益較好的產業，隨著其發展成熟，其業內吸引、積累了一批稅務籌劃專業人才，再加上各類中介服務機構愿意為房地產企業提供稅務籌劃服務，使房地的稅務籌劃人才增加，保證了其開展稅務籌劃的人力需要，為企業的稅收籌劃提供了條件。
（2）企業的法制意識不斷地增強。稅務籌劃在發達國家是一門被廣泛應用的技術，但在我國僅興起數年。目前，我國不少人對稅務籌劃仍是認識不深。隨著時間的推移，大眾對稅務籌劃的認識日漸加強，房地產業界也不例外。另外，因發展迅速、經濟效益佳，房地產企業云集了各種類型的專業人才，這些人對新生事物接受能力強，對稅務籌劃的認識速度比一般的快。稅務籌劃作為實現企業價值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產企業的重視。
參考文獻：
[1] 中國注冊會計師協會.稅法[M].北京：經濟科學出版社，2012.
[2] 劉佐.中國房地產稅收[M].北京：中國財政經濟出版社，2006.
房地產稅收籌劃范文第3篇
我國房地產行業的稅負高于其他行業，特別是在行業快速發展的那些年表現的更為明顯，相關數據顯示，2009年我國稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產行業稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運作周期長、資金占用量大也是房地產行業經營的主要特點，對企業涉稅業務進行稅收籌劃有利于企業的資金循環，在符合法律規定的前提下，企業應充分利用國家稅收法規政策進行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國房地產企業整體稅負偏高，并且涉及營業稅、土地增值稅、房產稅等多個稅種，企業客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業經營壓力;第二，行業競爭激烈，納稅籌劃有利于房地產企業控制自身運營成本，提高在市場中的競爭力;第三，近些年來，地產行業的快速發展使其成為稅務機關征繳稽查的重點對象，納稅籌劃可有效降低房地產企業稅務風險，規避違法行為的發生。
二、房地產企業稅收籌劃存在的問題
（一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱
我國稅收相關法律法規在不斷的完善，并且呈現出細化的趨勢，但從實際情況來看，一些房地產企業對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規定，缺乏對稅法殊規定和政策的認識，法律意識的淡薄導致企業無法對自身的涉稅業務進行有效籌劃和管理，甚至有可能產生漏稅或重復繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實踐經驗均存在不足，這使得很多企業沒有認識到稅收籌劃的重要性，甚至產生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認識。房地產企業偷漏、漏稅的情況時有發生，違法行為不僅嚴重影響了政府的稅收收入，也不利于企業的長遠發展，而實際上企業是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業稅負的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。
例如：某地產公司同時開發兩個項目，其中A項目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費用為400萬元，則該項目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業稅及附加%56萬元;B項目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費用為1000萬元，則該項目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業稅及附加84萬元。在不考慮其他費用的情況下，兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業將這兩處房地產項目命名為同一小區，那么項目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業稅及附加140萬元，相比之下便可節稅20萬元，可見企業應具有稅收籌劃意識，它與企業的經濟利益息息相關。
（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系
目前，很多地產企業稅收籌劃工作都交給財務部門完成，但部門內部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業的稅費繳納工作均是由財務部門完成，所以企業的管理者往往也會將多繳稅費、受到稅務機關處罰等情況歸咎為財務部門的工作失職，但針對這種現象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實際上本身就是對稅收籌劃工作認識上的錯誤。企業財務人員在辦理納稅業務時確實會與稅務機關產生互動，但卻僅僅是將企業生產經營中產生的稅款繳納給稅務機關，完成納稅義務，并沒有真正涉及到企業經營過程中的稅收決策，從實際工作情況來看，房地產企業很多業務都由企業決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業務在開展過程中都有可能產生納稅義務，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產企業將稅收籌劃工作機械的讓財務部門獨立負責，又沒有給財務部配備專業人才，顯然是不合理、不科學的。
（三）缺乏稅收籌劃事前管理
管理者對稅收籌劃沒有正確的認識，以及對此項工作重視程度不夠都導致企業的后知后覺，通常都是在事后發現稅收負擔過重時才要求財務部門使用賬務處理手段做應急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規沖突，這也是房地產企業稅收方面經常出現偷稅、漏稅的主要原因之一。實際上，企業的納稅義務一旦發生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進行稅收籌劃則更是不可能的事情了。可見，納稅籌劃的應該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規、政策動態及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實施。
三、稅收籌劃問題的解決路徑
（一）提高稅收籌劃意識
積極轉變思維觀念，樹立科學的稅收籌劃意識是房地產企業要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務部門，要把工作重點放在建立與完善的稅收籌劃機制上，管理層要給予稅務籌劃工作高度的重視，企業各部門開展業務也要與稅收籌劃工作相配合，并在業務開展前便做好稅收籌劃。房地產企業還要鼓勵稅收籌劃人員積極學習政策法規，全面掌握國家稅收政策動態，提升自己的法律意識及納稅成本節約意識，在涉稅工作上加強稅主動性，最大程度的減輕納稅負擔。
（二）提高稅收籌劃能力
房地產企業稅收籌劃負責人的專業能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業在人員招聘時就應該傾向于有稅法專業知識的人，并采取適當激勵手段來鼓勵財務人員加強稅務法規學習，不斷更新專業知識，從而提高其稅務籌劃能力，降低企業的各種經營風險。在外聯工作上，企業應加強和主管稅務機關的溝通，了解稅務機關的工作程序，特別是對于一些模糊事項和新興業務的處理，一定要得到稅務機關的認可后再實際操作。如果企業存在一些內部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務工作，企業可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業做顧問，例如注冊稅務師、理財規劃師等，這樣可以大大的提高企業稅收籌劃工作的權威性且降低操作風險。
房地產稅收籌劃范文第4篇
【關鍵詞】土地增值稅 扣除項目 稅收籌劃 稅收優惠
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。它的重點是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，通過合理合法調整收入額和扣除項目金額來減低增值額，從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。
一、利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又從事其他房地產開發，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。
例：某房地產開發企業A出售普通標準商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項目金額為4400萬元（未包括稅金）。
解答：銷售稅金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬元
扣除項目金額合計＝4400＋330＝4730萬元
增值額＝6000－4730＝1270萬元
增值率＝1270/4730×100%＝26.8%
適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%＝381萬元
通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在 20%以內，籌劃的方法有以下兩種：
第一，降低普通標準住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業的利潤，這種方法是否合理應通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標準住宅的銷售價格，令其為X，則應納土地增值稅為：
銷售稅金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1
扣除項目金額合計＝4400＋0.055X1
增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400
增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%
由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由于免征增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節省了34.1萬元。
第二，增加普通標準住宅的扣除項目金額：增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產開發成本、房地產開發費用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標準住宅的扣除項目發生變化，令其為X2，則應納土地增值稅為：
扣除項目金額合計＝X2＋330
增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2
增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%
由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670萬元。此時普通標準住宅就可以免征土地增值稅。
二、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
第一，利用合作建房節稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中規定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”房地產開發公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。第二，利用房地產的代建房節稅。這種情況是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯營節稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，房地產開發企業在開發完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒有發生產權轉移，只需交納出租房產稅。另外，房地產企業也可以房產投資、聯營，在投資時按稅法規定不用繳納土地增值稅，而且在轉讓股權時也可以不用補交。
三、利用增加扣除項目進行稅收籌劃
房地產開發企業在進行稅收籌劃時可通過合理的增加扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，財務費用中的利息支出。凡能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條規定計算的金額之和的5 %以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條規定計算的金額之和的10%以內扣除。
【參考文獻】
房地產稅收籌劃范文第5篇
內容摘要:房地產業是一個稅費負擔較重、涉及稅種較多的行業,因而成為稅收籌劃關注的重點。本文以某房地產公司為例,分析在稅收籌劃時,房地產企業面臨的法律風險、政策風險、財務風險、行業風險等各種風險,指出稅收籌劃的預先籌劃性與項目執行過程存在不確定性之間的矛盾是這些風險產生的主要原因。鑒于此,本文認為房地產企業必須采取必要的措施,盡量降低或減少涉稅風險,使稅收籌劃方案達到風險最小、收益最大。
關鍵詞:風險 稅收籌劃 房地產企業
某房地產公司稅收籌劃案例分析
2007年,某房地產公司以7500萬元購得一塊商業用地,用于普通住宅建設,預計房屋可售面積3萬平方米左右,營業稅及附加稅率總計5.55%,契稅3%,所需資金部分來自于銀行貸款。具體數據如表1所示:
籌劃前:營業稅及附加為2164.5萬元,土地增值稅為9318.075萬元,稅金合計(不考慮印花稅)為11482.575萬元。
該房地產公司決定接受稅務師的籌劃建議,單獨成立銷售公司。房地產公司先將房屋按每平方米8000元的價格出售給銷售公司,再由銷售公司按13000元的價格出售給客戶。
籌劃后:房地產公司應納稅額為營業稅及附加1332萬元、土地增值稅2925.6萬元;銷售公司應納稅額為:契稅720萬元、營業稅及附加2164.5萬元、土地增值稅3850.65萬元,兩公司稅金合計為10992.75萬元,可以節稅489.825萬元。
經過上述比較,該公司認可了稅務師的方案,可是在方案執行過程中,問題逐漸顯現。首先,房屋過戶到銷售公司后,已經成為二手房,需到二手房交易中心交易,這為房屋的銷售帶來意想不到的困難。其次,根據營業稅條例規定:納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的,主管稅務機關有權核定其營業額。該公司將房屋以8000元/平方米的價格轉讓給銷售公司,該價格明顯低于同類房屋的交易價格,因而該公司還面臨著營業稅被重新核定,需補交稅款、滯納金甚至被罰款的可能。
房地產企業稅收籌劃面臨的風險
稅收籌劃風險,是指納稅人在進行稅收籌劃時,因各種不確定因素的存在使籌劃收益偏離納稅人預期結果的可能性。房地產企業稅收籌劃風險主要表現在以下幾個方面:
法律風險。稅收籌劃業務在我國還不成熟,它經常在稅收法律規定的邊緣操作。稅收籌劃方案的合法性必須經過稅務部門的確認,有時房地產企業對稅法的理解與稅務部門具體執法存在差異,這種差異的存在加大了房地產企業稅收籌劃的風險。另外房地產企業在稅收籌劃過程中發生對法律理解的偏差,使稅收籌劃蛻變成偷稅行為,又會導致稅收籌劃的違法風險。也就是說即使是合法的稅收籌劃行為,有可能因為稅收政策理解偏差導致稅收籌劃方案無法實際執行,從而使稅收籌劃方案成一紙空文;或者被稅務機關認定為偷稅、逃稅行為,不但得不到稅收利益,反而加重了房地產企業的稅收成本,使房地產企業得不償失。
政策風險。房地產企業受政策影響比較大,這主要是由房地產業在國民經濟中所處的地位決定。目前,我國市場經濟體制還不成熟,現有的稅收規定中法律法規少,規章以及其他稅收規范性文件多,從而造成稅收法令政策的透明度明顯偏低。隨著法制建設的不斷深入,許多政策會相應地發生變動,政府的稅收政策總是具有不定期或相對較短的時效性,這些都容易導致稅收籌劃的失敗。對同一房地產企業而言,在不同時段,往往會由于主、客觀條件的變化,使所選擇的籌劃政策失去原有的效用,甚至與法律相抵觸。
財務風險。房地產企業屬于資金密集型企業,對資金的需求巨大,若某一個環節的資金出現問題將引起整個房地產項目的癱瘓。因此,房地產企業必須保證資金供應的充足,房地產企業大部分資金都是通過舉債而獲得,而借入的資本額越大,稅收籌劃的空間越大,獲取可能的稅收籌劃利益的機會也越大,但由此帶來的財務風險也相應增大。
行業風險。房地產行業涉及到社會經濟生活的方方面面,受多方面因素影響,它的發展取決于整個行業是否景氣,行業的復雜性決定了房地產開發企業稅收籌劃的難度非常大,容易導致稅收籌劃風險的產生。
房地產企業稅收籌劃風險產生的原因
稅收籌劃的預先籌劃性與項目執行過程存在不確定性之間的矛盾,是稅收籌劃風險產生的主要原因。具體包括以下幾個方面:
因稅收立法、執法所導致的風險。在我國稅收法律中,稅務部門與房地產企業之間的權責關系并不完全對等,房地產企業處于一種相對劣勢的地位。稅務部門相對于房地產企業而言更容易掌握更多稅法信息,對于新的法律的了解或獲得也滯后于稅務部門。由于稅收征納雙方關系權力責任的不對稱性及在法律中賦予稅務部門過多的自由裁量權,造成即使稅收籌劃人員具有較為充分的空間,稅務部門也可以利用“稅法解釋權歸稅務機關”而輕易加以否定,從而使房地產企業的稅收籌劃風險大大增加。
注重“稅負最低”,忽視企業整體利益。有的房地產企業認為追求“稅負最低”,是稅收籌劃的目的,這是一種不完全正確的認識,是混淆和顛倒了稅收籌劃目標和最終目的的關系。例如,誤以為用借入資金投資比用自有資金劃算(少交稅),但很多事例表明,使用借入資金雖然其利息可在所得稅前扣除,但由此未必增加房地產企業的凈利潤,相反它卻減少了房地產企業的凈利潤,另外還有可能引發巨大的財務風險。事實上稅負最低只是稅收籌劃的階段性目標,而實現房地產企業價值最大化才是稅收籌劃的最終目的。
片面夸大房地產企業稅收籌劃的作用。很多房地產企業認為稅收籌劃無所不能,事實上稅收籌劃只是房地產企業理財活動的一部分,它的作用是有限的,并受一定的條件制約。稅收籌劃往往需要與相關的生產經營決策配合使用才能相得益彰,產生較大的總體效益。另外,稅收籌劃的開展與房地產企業的涉稅稅種、應納稅額以及財務核算水平等情況息息相關。
因稅收籌劃人員自身素質所導致的風險。自身專業素質主要反映在稅收籌劃人員對于稅法的全面理解與運用方面,由于稅收法規的龐雜和稅收政策的頻繁變更,稅收籌劃人員受自身業務素質的限制,對有關稅收法規的精神把握不準,雖然主觀上沒有偷逃稅的意愿,但事實上由于籌劃不利,違反了稅法,產生了稅收籌劃風險。
房地產企業稅收籌劃風險的防范措施
稅收籌劃風險管理的目標是通過采取合理的措施對風險加以控制,規避和降低風險損失。針對風險的類型和產生原因,可以采取以下風險管理方法。
(一)樹立依法納稅意識,完善會計核算工作
房地產企業經營決策層必須樹立依法納稅的理念,這是成功開展稅收籌劃的前提。稅收籌劃可以在一定程度上提高房地產企業的經營利潤,但它只是全面提高房地產企業財務管理水平的一個環節,不能將房地產企業利潤的上升過多地寄希望于稅收籌劃。依法設立完整規范的財務核算資料和正確進行會計核算,是房地產企業進行稅收籌劃的基本前提。稅收籌劃是否合法,首先必須通過稅務檢查,而檢查的依據就是房地產企業的財務核算資料。因此,房地產企業應依法取得和保全會計核算資料、規范會計基礎工作,為提高稅收籌劃效果提供可靠的依據。
(二)準確把握稅法政策,密切注視稅法的變動
稅法是處理國家與房地產企業稅收分配關系的主要法律規范,稅收籌劃方案主要來自稅法政策中對計稅依據、稅率等的不同規定,對相關稅收規定的全面了解,就成為稅收籌劃的基礎環節。只有全面了解,才能預測出不同的納稅方案,并進行比較,優化選擇,進而作出對房地產企業最有利的稅收決策。反之,如果對有關政策、法規不了解,就無法預測多種納稅方案,稅收籌劃活動就無法進行。稅法常常隨經濟情況變化或為配合政策的需要,而不斷修正和完善。因此,房地產企業在進行稅收籌劃時,必須密切關注并適時調整自己的籌劃方案,以使自己的行為符合法律規范。
(三)增強風險意識,提升自身素質
防范房地產企業稅收籌劃風險是一項具有高度科學性、綜合性、技術性的經濟活動,因此對具體操作人員有著較高的要求,稅收籌劃人員不僅要精通稅收法律法規、財務會計和房地產企業管理等方面的知識,而且還應具備經濟前景預測能力、項目統籌謀劃能力以及與各部門合作配合的協作能力等素質,為房地產企業出具防范稅收籌劃風險的方案或建議。稅收籌劃人員素質的提高,一方面依賴于個人的發展,另一方面也依賴于整個房地產行業素質的提高。只有整個房地產行業素質提高了,才能充分進行房地產企業稅收籌劃。
(四)加強與稅務部門聯系,搞好稅企關系
房地產企業要想進行稅收籌劃,必須取得當地稅務機關的支持,以確保合法性。進行稅收籌劃,由于許多活動是在法律的邊界運作,稅收籌劃人員很難準確把握其確切的界限,有些問題在概念的界定上本來就很模糊,比如稅收籌劃與避稅的區別等,況且各地具體的稅收征管方式有所不同,稅收執法部門擁有較大的自由裁量權。這就要求從事稅收籌劃者在正確理解稅收政策的規定性,正確應用財務知識的同時,隨時關注當地稅務機關稅收征管的特點和具體方法。經常與稅務機關保持友好聯系,使稅收籌劃活動適應主管稅務機關的管理特點,或者使房地產企業稅收籌劃方案得到當地主管稅務部門的認可,從而避免稅收籌劃風險,取得應有的收益。
(五)顧全企業整體利益,注重稅收籌劃方案的綜合性
從根本上講,稅收籌劃歸結于企業財務管理的范疇。它的目標是由企業財務管理的目標――企業價值最大化所決定的。稅收籌劃必須圍繞這一總體目標進行綜合策劃,將其納入房地產企業的整體投資和經營戰略,不能局限于個別稅種,也不能僅僅著眼于節稅。單純看稅收籌劃是分稅種進行的,對每個具體的稅種進行籌劃,但房地產企業稅收籌劃是一項系統工程,房地產企業的經濟活動要涉及到數種稅,即便一項具體業務也可能要涉及若干稅,例如一筆銷售收入是否確認、何時確認、可能會影響營業稅、所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加等,針對眾多的征稅對象、稅率、減免稅等,稅務籌劃時不能僅盯住個別稅種的稅負高低,而要著眼于整體稅負的輕重。另外,如果單純追求最大扣除項目、最小的計稅收入,會掩蓋企業真實的經營成果和獲利能力,影響企業的籌資和投資能力,進而影響房地產企業財務目標的實現;所以不能以稅負輕重作為選擇籌劃方案的唯一標準,而應以確保房地產企業財務目標實現下的稅收籌劃方案要具有可操作性。
通過以上分析,文章指出,隨著稅收籌劃活動在房地產企業經營活動中價值的體現,房地產企業稅收籌劃風險也該受到更多的關注,由于稅收籌劃主要側重于事前的籌劃,因此不可能完全消除稅收籌劃的風險,但盡量降低或分散涉稅風險是房地產企業稅收籌劃的重要內容。成功的稅收籌劃方案應該是風險最小、收益最大的方案。
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