房地產行業論文

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房地產行業論文范文第1篇

（一）完善財務會計工作機制針對當下房地產行業中會計成本管理中存在的一些問題，我們要加強企業會計工作機制的建設力度。而首要的工作就是完善企業會計財務結算的監督制度，只要有一個完善的監督機制，才能保證會計財務工作的良好開展，才能真正地發揮會計工作的作用，對公司的財務工作起到一個良好的監督作用，保證會計工作的良好開展。

（二）提高對會計財務工作的監察力度房地產行業的會計成本結算工作存在漏洞的另一個原因是監察力度不夠，這就要求企業在會計成本結算的工作中要實施監察制度，不定時地對成本核算工作的成果采取抽查，查看工作是否到位，這樣能夠有效地提高監督人員的工作態度，保證核算工作的良好開展，為會計工作的良好開展創造一個穩定的外部環境。

（三）加強會計財務工作的落實性對于完善房地產行業的會計成本結算工作，更重要的一個舉措是加強會計財務工作的落實性，工作的真正效力只有其具體工作落實到實處才能發揮出明顯的作用，因此，想要會計財務工作在企業工作中發揮出應有的作用，必須要將具體的工作細節落實到實處，才能保證企業財務工作的公平公正性。

（四）設立專門的會計財務工作機構完善房地產行業的會計財務工作的另一個有效方法是設立專門的會計財務工作機構。在房地產企業的管理機構中加設一個專門執行會計核算任務的機構，利用專業的管理人員加以監督，切實地對會計工作加以監督和制約，才能確保會計工作的良好執行，取得一個良好的管理。

（五）建立會計財務信息化管理體制針對房地產行業中會計工作中存在的質量問題，首先要將信息化引入到房地產行業的財務管理工作中，需要建立信息化的財務管理體制。財務管理工作是比較繁瑣的，具體的工作事宜也比較多，引入信息化技術后，可以利用信息化建立財務管理體制，這樣能夠更好地對具體財務工作實行信息化管理，提高財務管理工作的水平。促進房地產行業會計財務工作的高效性。

二、提高會計信息質量的必要性

（一）有利于房地產企業的會計財務工作正常開展對房地產企業的會計財務工作有一個良好的實施效果是十分必要的，從各種會計財務工作中滋生腐敗現象的案例都可以看出來，導致腐敗的很大一部分原因就是外部監督的力量薄弱，不能對會計部門的財務工作造成有影響力的制約，才導致一些不法人員心存僥幸，給房地產企業的財務造成巨大的損失。而對房地產企業的會計財務工作進行強有力的外部監督，就能有效減少不法現象的滋生，維護房地產企業的正常工作，促進房地產企業的業務發展。

（二）有利于提高房地產企業經營的水平對房地產企業的會計財務工作進行外部監督，還有利于房地產企業的經營水平的提高，房地產企業的會計部門是房地產企業經營的核心部門，一旦會計財務工作中出現問題，就可能危及到房地產企業的正常經營發展，使房地產企業遭受巨大的經濟損失。對房地產企業的會計財務工作實行外部監督，可以保證房地產企業的會計財務工作得以公平、公正地開展。保證房地產企業的財務系統的正常運轉，為房地產企業其他業務的進行提供一個良好的平臺，促進房地產企業的經營壯大。

（三）有利于增強房地產企業的市場競爭力對房地產企業的會計財務工作實行外部監督的另一個優點是提高房地產企業的市場競爭力。房地產企業在市場中的地位提升主要取決于房地產企業的資本、實力的多少。而會計財務工作于房地產企業的資本實力是有著密不可分的聯系的。對會計財務工作實行有力的外部監督，能夠保證房地產企業的會計財務工作的良好開展，保證房地產企業的財務正常積累，為房地產企業創造更多的利益、資本。有利于房地產企業在市場競爭中提高自身的地位，更好地發展壯大。

（四）有利于促進房地產企業會計制度的完善對房地產企業的會計財務工作進行外部監督的另一個積極影響是能夠促進房地產企業的會計制度的完善，當前市場中的會計制度時而發生問題，出現漏洞，說明房地產企業的會計制度是存在不足之處的、是不完善的，缺乏必要的監督機制。而對會計財務工作開展有力的外部監督，能夠彌補會計行業中存在的一些弊端，促進會計財務工作的良好開展，完善會計制度，促進市場經濟中的會計行業的機制健全。

三、總結

房地產行業論文范文第2篇

關鍵詞：房地產行業協會自律

一、房地產行業管理的三個層面

我國的房地產行業，進入市場經濟軌道的時間并不長，房地產市場尚未形成規范化運作的市場環境，所以政府正在不斷地通過經濟手段、法律手段和行政手段對房地產市場的運行進行調節、控制和規范，使其不斷向良性化方向發展。

在此，我們不妨借鑒一下西方國家在房地產管理方面的一些經驗。西方國家對房地產業的理解主要分為三個層面：第一層面，私人產業。它由眾多的房地產企業提供各種涉及房地產的服務，如:土地開發、建筑、營銷、評估、融資、管理、產權保險等。對這一層面的管理，通常由房地產管理公司承擔，也即微觀管理。第二層面，專業組織和行業協會。提供諸如教育、研究、執行行為準則、頒布各種質量標準等服務。這一層面的管理即為房地產行業協會自律，可以認為是中觀管理。第三層面，公共行業。即各級政府機關也介入房地產活動的各個方面和社會輿論的監督。這一層面的管理屬于政府對房地產業的管理，即宏觀管理。

由此可見，對房地產業的管理不能簡單地理解為政府管理，應該包含不同的層面。隨著我國市場經濟體制的逐步完善，房地產行業協會自律應成為市場經濟體制有別于計劃經濟體制在房地產管理領域中的一大特點。

二、加強房地產行業協會自律的必要性

1、房地產行業協會的自律能有效地促進政府職能的轉變。房地產行業協會在房地產業的各個領域提供高度技術性的服務，以及諸如教育、研究、執行行為準則、頒布各種質量標準等更高層次的服務。在我國，這些性質的工作過去都由政府機構來承擔。同時，我國政府現行的房地產業管理體制是一個縱橫交錯的復雜的管理體系，地方各級政府、建設部各級機構以及土地管理部門、房管部門都有權力對房地產企業進行行政干預，可謂政出多門，從而使這一層次的管理帶上了形形的行政色彩。而房地產行業協會是房地產行業內部自愿組成的民間團體.它的組建是以房地產行業為基礎，不受部門、地區和所有制的限制，通過協調、協商的途徑來推動行業，特別是行業內部成員的發展。其自身即處于房地產業以及市場這兩個大環境中，能夠大量獲取來自市場和業內的信息，從而更有效地進行服務和管理。因此，加強房地產行業協會的自律，能夠從體制上實現政府職能的轉變，更好地規范化地管理房地產行業。

2、房地產行業協會的自律能有效地適應房地產市場的變化。房地產行業是從事房地產企業的集合，房地產行業內部企業之間，首先是競爭的關系。在這種競爭和沖突中形成了房地產行業與其他行業的技術、經濟及市場聯系，形成行業內部特定的企業結構。在計劃經濟時期，房地產行業管理實質是政府部門管理，而靠政府對房地產行業的直接管理，有可能導致行業之間技術、經濟、市場聯系的劇烈變化，引起市場供求的紊亂，導致行業內競爭結構的變化破壞市場秩序。可以說政府是難以調節這種矛盾的，而行業協會在維護市場競爭秩序、促進公平競爭方面具有獨特的作用。如在行業外部，行業協會可以代表本行成員利益，協調同其他行業之間的關系，保護本行業的正當利益不受損害；在行業內部,可就銷售市場、價格、競爭手段等進行協調,避免盲目競爭。隨著生產力的提高和社會分工的發展，行業越來越多，行業之間的經濟技術聯系越來越復雜，這種協調的難度將越來越大，既然不能靠政府來協調這種復雜的關系，依靠房地產行業協會自律將具有必然性和必要性。

3、房地產行業協會的自律是其自身職能的具體體現。房地產行業協會最重要的任務是根據房地產行業的具體情況和發展要求，為企業和政府提供雙向服務，維護會員企業的利益，反映企業的呼聲，協助政府進行行業管理。在計劃經濟時代，政府對房地產企業的服務，主要是政策措施上的服務，較為務虛。房地產企業是在政策的服務保障下生存和發展的。隨著市場經濟體制的建立，這種政府服務不利于企業的生存和發展，企業在市場競爭中對自身生存發展的關心程度要比政府強烈得多。房地產企業迫于競爭的壓力就會強烈地要求由他們自愿組織起來的行業協會發揮作用為他們做許許多多務實的服務。具體地說：主要是在政府與房地產企業之間發揮橋梁和紐帶作用，把國家宏觀經濟調控目標，政策取向傳遞給企業，把企業的意見和要求轉達給政府；同時根據房地產行業的特點，制定行規行約，組織行檢行評，開展聯絡、指導、培訓、咨詢等工作，對企業的發展加以扶持和引導等服務。

三、我國房地產經紀行業協會現階段存在的問題

目前我國房地產行業的行業協會仍處于建立和完善階段，已建立的全國性房地產自律性組織主要包括房地產業協會、房地產估價師學會、土地估價師學會和部分省市的房地產經紀人協會。隨著我國政府機構改革不斷深化，原來一些政府部門的職能開始由行業協會擔任，但從總體上說，仍然存在不少問題。

1、房地產行業協會的地位問題。我國目前成立的幾個房地產行業協會主要是以社會團體形式出現的，在實際運行中，則又表現為政府的附屬機構，在整個房地產行業管理中還沒有能夠起到行業協會自律的作用，不僅不符合國際慣例，也不利于我國房地產行業管理與國際接軌。但由于政府機構改革尚未到位，企業對政府的依附關系并沒有完全解決，所以房地產行業協會作為民間組織的獨立地位也就未得到有效確立，其作為社會性經濟組織對行業管理的巨大作用也未能得到充分發揮。同時，房地產行業協會的“官辦”色彩，使其難以真正反映民間企業的要求和愿望，而傾向于執行國家的方針、政策，使房地產行業協會作為政府和企業間的橋梁紐帶作用發生了偏移。

2、房地產行業協會的職能問題。由于房地產行業協會與政府行政部門混在一起，在實際工作中兩個組織機構責權不清，所以房地產行業協會的獨立運行機制尚未形成。這既減弱了房地產行業協會對房地產企業的吸引力，又無法避免主管部門的不合理干預。管理房地產行業的政府行政部門成為房地產行業協會的靠山和業務源，行業協會又成為所掛靠政府行政部門人員的安置場所和“小金庫”，使行政權力直接滲透到房地產行業協會機構內部，成為滋生腐敗的土壤。

3、房地產行業協會中專業人士的素質問題。房地產行業協會中的大部分專業人士的知識面不廣，特別是在現代管理中，缺乏基本的理論素養和實踐經驗。尤其嚴重的是，他們當中的一部分人缺乏必要的“專業精神”。在發達國家中，房地產行業專業人士資格和專業人士組織本身就是“金子招牌”，取得房地產專業人士資格員無異于獲得了社會的肯定，房地產專業人士十分珍惜自己的聲譽。而在我國的房地產行業中，有人通過考試取得了執業資格后，自己不去營業，而是把執業資格出售或出租給某些單位，供申報資質時弄虛作假。

四、加強房地產行業協會自律的建議

1、進一步轉變觀念，明確房地產行業協會的發展方向。就政府主管部門而言，真正的把思想觀念從過去計劃經濟時期的微觀管理，轉到市場經濟的宏觀管理上來，切實轉變政府職能。就房地產行業協會而言，也需要轉變觀念。比如，過去總想依附在政府身上，習慣于按政府的管理職能辦事，而不愿解決行業、企業存在的熱點、難點問題等。房地產行業協會在當前應當擺正自己的位置，在黨與政府的領導下，在遵紀守法的前提下，獨立自主的開展活動；應努力成為行業、產業政策的主要建議者，要根據行業、產業發展的要求，進行調查研究，積極探索解決問題的思路和辦法，向政府有關部門提出合理的政策建議；做好房地產行業的代表，積極開展有益活動，維護本行業的合法權益。應充分發揮行業協會的協調管理作用，通過協調規范內部活動，促進行業協會的團結；同時通過協商協調，理順外部關系，創造一個有利于房地產行業協會發展的良好環境；提高房地產行業協會的凝聚力和號召力；要利用自己的優勢，加強人才培訓，擴大國內外科技交流，推動房地產行業、產業科技水平的不斷提高。

2、完善房地產行業協會的自收、自支制度，提高其自立、自養能力。提高房地產行業協會的法人化水平，其“自養”能力是一個很重要的衡量標準。房地產行業協會應通過宣傳，與社會各部門在開展有償服務活動方面取得思想認識上的共識，要支持房地產行業協會的有償服務活動。開展了有償服務活動，有了經費，活動就有生機，工作人員比較穩定，服務質量提高，就會促進了房地產行業協會的發展。從目前情況看，增加房地產行業協會的收入，主要有三個渠道，一是有計劃的發展會員，強化會員會費的收繳工作；二是利用行業協會的優勢，開展咨詢、培訓、舉辦展覽等有償服務活動；三是依照章程規定，接受企業的部分捐贈。

3、推進房地產行業協會的立法規范行業協會的行為。為了促進房地產行業協會的發展，保障房地產行業協會依法開展活動，依法行使管理職能，規范房地產行業協會的組織與行為，就需要立法，通過立法來明確房地產行業協會的宗旨。房地產行業協會要為本行業的政府決策服務，為行業、企業的發展服務，為本行業產品的消費者服務，維護行業、企業合法權益、保障行業公平競爭，溝通行業、企業與政府、社會的聯系；促進行業經濟發展。房地產行業協會要遵循自主辦會的原則，實行會務自理、經費自籌。同時，房地產行業協會的活動應當符合法律、法規以及行業整體利益要求，不損害社會公共利益。房地產行業協會的正常活動受法律保護，任何組織和個人不得非法干涉。房地產行業協會要按照國家現行的行業分類標準設立，實行一業一會的原則。房地產行業協會應當對不同的區域、部門所有制、經營規模的企業設立相同的入會標準，保證其平等的入會權利等,這些都應當用立法的形式確定下來。

參考文獻

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【4】崔傳樵.他律性和自律性.中國房地信息,1999(9)

房地產行業論文范文第3篇

加入WTO后的中國，房地產中介市場這塊蛋糕的誘惑力越來越大，二手房、寫字樓和住宅租賃市場的預期利益至少還有十幾年的榮景，房地產中介服務仍然大有可為。筆者就以中介服務最為活躍的上海為例，2002年之前在上海，外資中介機構在國內主要從事的是中高檔物業，如以豪宅、休閑不動產、商業不動產等為主的租賃買賣業務，而本土傳統的中介機構則主要從事中低端的物業，如普通二手房、商品房的買賣租賃業務，彼此之間的競爭并不激烈。但是隨著2002年外資中介機構接受銀行15億元的二手房貸款的受信額度，標志著外資中介開始大規模進入中低端市場，要在中低端市場一顯身手；而本土中介公司則進軍公寓、別墅等高端物業的租售市場，預示著房地產土、洋中介的“肉搏”戰不日將從相持進入白熱化競爭。而在大連，房地產銷售市場的內外銷并軌，也充分體現了WTO國民待遇原則，由此可見外資中介為高端外銷房公寓服務，本土中介為中低端內銷房、二手房服務的局面將最終會打破。

今天的房地產中介服務，不再是單一的房地產咨詢、價格評估，還有房地產經紀等活動，房地產中介企業也不再是單一為賣方（即一級房地產市場中的房地產開發商和二級房地產市場中的房屋產權人）服務，更多的要對消費者即購房者負責，充當著“中間人”這一角色。在這些專業的交易活動中必然產生專業類型的風險，因此參與房地產中介法律關系的各個主體需要對房地產中介活動中可能出現的各種法律風險加以了解并作出積極的預防措施。

二、房地產中介活動中的法律風險

房地產中介從法律角度解釋是一種民事法律關系。這種民事法律關系中各個主體的聯系主要是通過與房地產中介有關的合同。在房地產中介活動中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀合同等。作為房地產中介機構以及房屋產權人（使用人）、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風險，實現交易目的，獲得預期利益。

（一）、通過中介進行房屋買賣是目前房地產中介機構容易出現法律風險的一項業務，其中比較常見的法律問題有：

1、來自交易主體方面的風險。

交易主體的風險一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權人或者未獲得房屋所有權人的有效授權。

對于不同的房產所有人，其在房地產市場進行交易的動機各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價買高價賣，有的人則是由于出現法律糾紛或陷入債務危機，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產權共有人未經其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產權的公房出售等等。上述情況在認定合同法律責任時一般認定合同效力待定，或者直接認定合同無效。

買方委托中介機構選購房屋，是出于對中介機構專業人士的信任和信賴，因此，對于交易主體是否合法，房地產中介機構應當進行嚴格的審查，如果中介機構未盡審查義務，導致合同無效，給交易一方造成損失了，就應當承擔相應的責任。

2、來自交易標的物的風險。

交易標的物即是用于交易的房屋，中介機構應當對房屋的有關情況予以調查，如果出現下列情況，中介機構應當告知該交易標的物不能進行轉讓：①交易標的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權屬有爭議或者房屋已出租他人，出賣人未依規定通知承租人而侵害承租人優先購買權的；③房屋已設定抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權屬轉讓的；④交易房屋存在嚴重的質量瑕疵等。

如果房地產中介機構明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應當承擔賠償責任，當然如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產中介機構造成經濟損失的，則由委托人承擔相應的賠償責任。

3、來自交易合同、交易手續方面的風險。

房屋屬于不動產，其交易規則有別于一般動產。房屋產權及相關權利的發生、變更等均需到政府有關部門進行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產生房屋所有權變更的法律后果。買賣雙方要交納相關稅費，辦理產權過戶手續，房地產管理部門才會核發過戶并頒發產權證書。

但是在房屋交易過程中，如果雙方對交房時間、付款期限等約定不明引發爭議，其中一方的權益必然受到損害。為保證交易目的的順利實現，房地產中介機構還應提示交易雙方對諸如交房時間、付款方式等條款作出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產中介機構避免不必要風險和損失。

房地產中介機構如何防范以上述及的諸多的法律風險，關鍵是應當在交易前對交易房屋的產權等情況作一個徹底的了解，謹慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托、獨家等關聯合同。同時為了避免給委托人造成損失，還應認真審查該房屋產權證明、有無權利限制等情況，如中介機構未能盡到謹慎審查的義務，致使房屋產權人或購房者因此遭受損失的，房地產中介機構應承擔賠償責任。

（二）、房地產評估過程中出現的法律風險：

1、過失引起的風險。

這一風險包括估價師未盡到義務、受客觀條件限制，對可能存在的事項未能如實披露等。

一般情況下，估價風險與主觀因素關聯較大，如因專業能力和工作態度導致產生風險。專業方面的風險如估價人員未能正確掌握房地產價值標準對估價的影響，使估價目的與估價方法、估價價值不匹配，或估價報告文字敘述不當，造成委托方誤解，或估價人員對評估參數及評估信息資料真實性的甄別、價格含義等缺乏正確的把握，而導致估價結果與事實相差懸殊，從而引發估價糾紛風險。

由工作態度引發的風險，主要表現有估價人員工作態度不認真，估價報告質量低劣，或受自身執業能力限制，使估價結論發生較大偏差，在未明確委托評估房地產的情況下，就盲目估價，導致估價不實。另外在對國家相關政策理解不夠充分的情況下，輕率確定經濟性貶值率或貶值額，以及估價人員與委托方有利害關系，使估價結論失去公允性，從而發生經濟糾紛的風險。

2、非過失風險，主要系客觀因素引發的風險。

包括估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價等。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發的風險也比較多，通常情況下有，委托評估房地產的情況未能真實告知評估人員，或有意拖延提供有關證件而造成評估不準確造成了經濟糾紛，例如隱瞞產權不明晰、產權證明文件不完整等情況，致使估價嚴重失實。同時，法律、經濟政策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外，由于我國統計資料的存在不系統、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價失實而引發爭議。委托方對估價報告使用不當，也容易產生風險，造成經濟糾紛。

根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》，其中專章對房屋中介機構從業人員和機構、業務的管理予以了規定，對于其法律責任未有專門明確，只是強調了違反管理規定的一般罰則，即行政責任問題，對于刑事責任規定了“房地產管理部門工作人員在房地產中介服務管理中、貪污受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任”。廣泛的法律責任還包括民事法律責任，通常，合同責任既包括合同約定的責任，同時也包括法律規定的責任。其中，合同各方對于違約責任的約定只要不違反法律規定，違約方就應當按照約定向守約方承擔責任；對于沒有約定的情形，應當按照法律規定追究違約方責任。

中介機構為委托人提供法律法規、政策、信息、技術以及居間業務等方面的服務，可以根據合同約定的違約責任和《合同法》的有關規定承擔民事法律責任，承擔法律責任的方式有返還財產、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨適用，也可以合并適用，對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規定。

三、如何減少房地產中介機構的行業風險，促進行業良性發展

（一）、房地產中介機構自身應盡妥善謹慎的審查義務。

房地產中介機構在經營活動中應盡的謹慎審查義務，前面已經陳述，此處不再贅述。

（二）、設立房地產中介機構行業責任險，轉移部分風險，促進行業的良性發展。

1、何謂行業責任險。

行業責任險，又稱為專業賠償保險，是指保險公司承保專業人士在履行專業服務過程中因疏忽、過錯，造成其委托人或其它利害關系人的財產損失或人身傷亡，而應當承擔的賠償責任。

行業責任險是化解執業風險的有效手段之一。在一些發達國家，法律規定某些從事專業服務行業的專業人員必須購買行業責任險，即常說的強制保險。行業責任險，作為責任保險的一個重要組成部分，從誕生至今已經有一百多年的歷史。1885年，在英國出現了世界上第一張行業責任保單-藥劑師過失責任保單，但由于種種原因，行業責任保險在20世紀60年代以前一直難以得到眾人的重視，發展十分緩慢。而此后，隨著經濟的發展和法律的完善，發達國家因行業過失引發的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業責任保險開始逐漸引起大家的關注，市場對行業責任保險的需求被極大地激發。目前，在發達國家的保險市場上，行業責任保險已經涵蓋了醫生、護士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產經紀人、保險經紀人和人、公司董事和高級職員等數十種不同的行業。可以說，行業責任保險在發達國家的保險市場上占有十分重要的地位。

2、我國已推行的有關行業責任險。

和發達國家相比，我國的責任保險起步較晚，水平也不高，據業內人士介紹，國外責任險業務占其財產險業務總量的比例平均在15％以上，而目前我國責任保險業務量只占整個財產險業務的3％左右，并且主要集中在汽車第三者責任險、雇主責任險、產品責任險、公眾責任險等少數險種上，行業責任保險所占比例雖然很少，但這一領域的市場潛力和發展空間值得期待。正因如此，近段時間國內各家保險公司顯然加快了行業責任保險的市場開拓和營銷，例如中國人民保險公司在近年先后一口氣推出了醫療責任險、律師責任險、建筑工程責任險等新的責任險種，并準備繼續推出校園（方）責任險、物業管理責任險等全國性的新險種。

行業責任保險的不斷發展不僅對合理規避行業責任風險、保障當事人權益具有重要的意義，同時社會經濟的發展、科學教育水平的提高和人們保險意識的增強是造成行業責任保險迅速走俏的主要原因。一方面隨著經濟水平的不斷提高，公眾對專業人士履行職責的期望值在不斷升高，消費者的自我保護意識也在不斷增強，法律環境的進一步完善也給消費者依法保護自身權益提供了強有力的保障，這使得行業責任引起的投訴和糾紛近年來呈快速上升勢頭。另一方面，隨著我國社會主義市場經濟建設的不斷發展，那些原先不同程度帶有“行政色彩”的專業職業，如公證、會計、律師、醫生等都已經開始逐步走向市場化，它們成為自主開展業務、獨立承擔責任的法人機構，因此，一些過去由國家負擔的行業賠償責任將逐步由機構和個人自行承擔，這些都有效地激發了市場對行業責任保險的需求。此外，隨著改革開放的深化和社會經濟的發展，會計、公證、律師等行業成了社會上的熱門行業，和老百姓的關系也越來越緊密，但同時這些專業行業也面臨著來自社會各個方面的道德風險，如假證明、假報表、假材料等實在讓人防不勝防，因此，買份保險轉移一下風險也就成了情理之中的事了。

3、房地產中介機構設立行業責任險的必要性和重要性。

我國目前尚未設立房地產中介機構的行業責任險，因此除了在合同中對風險的防范作出約定外，如能積極利用社會保險手段來轉移部分風險，對于保障整個房地產中介市場經營活動的順利發展，是非常必要的。對一個還沒有打開大門的發展中保險市場來說，差距代表著挑戰和機遇，也意味著巨大的市場潛力和發展空間，占據了這一市場的主動權，就有可能在這一業務領域大有作為。對于保險公司而言，誰先開辟新的險種，誰就可能占領先機，而且房地產中介機構的市場規模正是推行這一行業責任險最有利的市場保障。

房地產中介機構參保行業責任險，從而使作為被保險人的房地產中介企業在承辦房屋中介業務過程中，因過失給委托人及其利害關系人造成的損失，可由保險公司在賠償限額內負責賠償。有了這種專業保險的保障，房地產中介機構無疑吃了一顆定心丸，在業務開展和企業規模發展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設立房地產中介行業責任險有利于保障安全交易，即使產生糾紛也會將風險轉移，對保障當事人合法權益也起到了積極的作用。

房地產中介行業責任險設立的目的是為了培育更加有競爭力的房地產中介市場，實現房地產中介行業加速整合，進入良性循環發展，從而實現房地產中介企業和保險企業的雙贏。如今，我國的社會主義市場經濟正走向進一步的完善和健全，市場經濟乃是一種信用經濟的觀念日漸深入人心，信譽立則企業興，信譽失則企業衰。誠信是社會形成過程中逐漸發展出的社會契約之一，也是社會得以健康發展的前提之一。誠實信用原則要求房地產信息的真實、準確，是房地產中介機構提供房地產中介服務的基本條件，不偏不倚如實地向客戶提供信息，既是對房地產中介機構的職業道德的要求，也是其專業水準的體現。房地產中介機構提供的信息不實、或作宣傳時故意夸大、掩飾租售房屋的優、缺點，必然會損害當事人權益的，設立房地產中介行業責任險有益于房地產中介真正在品牌化道路上發揮誠信作為一種隱性資源的優勢。

但并不是說房地產中介機構投保了行業責任險就可以高枕無憂，因為房地產中介行業責任險仍然屬于一種財險，對于造成損失產生賠償責任的責任人，保險公司仍有進一步索賠的權利。房地產中介機構仍然需要加強業務學習與交流，提高房地產評估師、經紀師以及相關從業人員的整體執業水平，健全中介機構內部管理制度。

4、設立房地產中介機構行業責任險的應注意的免責條款。

房地產行業論文范文第4篇

關鍵詞：房地產業波士頓矩陣法九盒矩陣法

房地產業作為國民經濟的支柱產業，關聯度高，帶動力強，在擴大內需和促進消費方面發揮了巨大的作用。近年來，房地產業持續高速發展的同時也出現了房價居高不下、普通老百姓買不起房的問題。相應的，房地產業稅收問題也成為了社會各界關注的焦點。進入21世紀以來，我國房地產業稅收收入取得了連續多年的大幅增長。由于稅收一直是房價的重要組成部分，所以有關房地產業稅收負擔是否合理的問題引起了許多專家學者的廣泛關注。

房地產業稅負問題文獻回顧

我國現行房地產稅收負擔的研究，根據其研究方法的不同，可以分為理論研究和實證研究兩類。

目前，絕大多數學者對我國房地產稅收負擔的研究都停留在理論研究的階段，他們認為我國房地產稅制存在的問題主要集中在稅負不平，競爭不平等；稅費并舉，重復課征；稅種設置不科學；計稅依據不合理等方面，對此他們都相應的提出了自己的改革建議。此外，房地產稅計稅依據改革課題組(2006)和海南省地方稅務局課題組(2006)從分析我國現行房地產稅制存在的問題入手，提出了我國進行房地產稅計稅依據改革應該具備的基礎條件和實施方案，對改革過程中機構、政策、數據、技術手段、人才、立法等一些具體問題提出了建議。以上這些研究都側重于理論分析，并基于此對我國房地產業稅制改革提出了一些基本的思路，沒有利用數量分析方法建立數學模型進行實證分析。

在實證研究方面，我國剛剛進入起步階段。學者劉立秋，李凱，鄒毅（2001），他們將戰略管理中的波士頓咨詢集團矩陣法（BCG矩陣法）應用到稅負合理性分析中，利用改進后的t－r矩陣對我國房地產業的稅負狀況進行了定量評價和分析，在此基礎上提出了房地產業稅費制度改革的對策建議。但由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它的每個維度只能用單個指標來衡量，因而他們也只使用了增長率這一個指標來衡量稅負的合理性。

本文在總結前人研究成果的基礎上，引入GE矩陣法，彌補BCG矩陣法只能用單個指標衡量一個維度的局限性，對房地產業稅負模型進行了一定的改進。

房地產行業論文范文第5篇

【關鍵詞】中小型民營房地產企業 行政管理 完善對策

近幾年我國正處于產業結構調整的關鍵時期，東莞市作為我國的制造業基地，大量外來務工人員對住房的需求，使得房地產已經成為政府的重點調控行業。廣大房地產企業明顯感受到行政管理的重要性，采取積極的措施來促使其發展更加科學合理。本文以東莞市某房地產開發有限公司行政管理工作為例，對中小型民營房地產企業進行深入調查，分析其工作存在的困難和壓力，探討完善的對策，提高企業行政管理的效率。

一、中小型民營房地產企業行政管理的現狀

東莞作為二線城市，小型項目的開發公司較多，中型規模項目投資公司多屬于集團公司或上市公司的分公司及下屬公司。東莞市某房地產開發有限公司系廣東規模較大的房地產上市公司子公司，公司成員400多人。公司現開發項目總用地約3620畝，總建筑面積超過300萬平方米，項目總投資100億元人民幣。

（一）當前中小型房地產企業行政管理的特點

目前，房地產企業行政管理工作有如下特點：首先，房地產企業內部管理結構不完善，距離現代企業管理制度還存在一定的差距；其次，在追求利益最大化的同時，出現集團式的“服從管理”和臨時項目的“隨意管理”的現象，第三，內部行政、人事不分家，甚至忽略人力資源管理的管理模式。因此中小型房地產企業中行政管理制度不健全、人才流動性大、部門分工不明確、專業力量薄弱等，對行政管理健康發展產生了一定的影響。

（二）中小型房地產企業行政管理工作面臨的挑戰

目前小型房地產企業制度不健全，“老板獨權”比較嚴重。而一些中型房地產企業多數為集團式企業，在行政管理制度、辦公流程審批等很多方面都參照“總部”。在管理制度方面，因城市地域、消費水平、辦公時間等存在差異，按部就班總部的管理制度難以在公司內有效執行；在辦公流程審批、工作請示方面，下屬子公司相對權限較小，很多事情需要經過總部的審批，導致辦公流程耗時過長，影響工作效率。

二、中小型房地產企業行政管理存在的問題

（一）考核方式單一，員工積極性不高

目前很多中小型房地產企業中的激勵方式都比較單一，如銷售部門一般是底薪加提成；工程人員一般只跟蹤工程施工的進度；而其他部門則無具體的標準，籠統的德、能、勤、績作為員工統一的考核內容，未將企業戰略目標轉化和分解成個人考核目標。考核指標對有些崗位可能產生評價尺度過于單一的弊端，而對有些崗位則可能產生評價尺度錯合的問題。最后考核流于形式，激勵作用不大。

（二）部門分工不明確，辦事效率低

分工太不明確，職責界限也不清楚，導致大家只能被動地聽指示。在這種時候，如果企業不及時調整工作分配方式，明確界定部門結構以及每一個崗位上的工作職責，那么企業內部必然會出現分工混亂、職責不清以及員工開始消極怠工等問題，從而影響整體辦事的效率。

（三）企業項目具有流動性，企業文化難建立

認識不高是制約中小型房地產企業文化建設的關鍵。中小型房地產企業領導層和普通員工對本企業建設缺乏足夠的認識，個別人員將企業文化建設誤解成為“形式主義”或“擺花架子”，致使多年來企業文化建設沒有實質性的進展。其中項目開發的周期性以及項目地點的流動性是企業文化建設的重要瓶頸。這種點多面廣、地域文化理念差別很大，形成共同的價值觀和統一規范的行文方式具有一定的難度。

三、完善中小型房地產企業行政管理的對策

（一）改善考評激勵機制，提高員工積極性

建立良好的考評激勵機制，也是對企業人員的激勵和促進。行政管理員人員的評價可以建立在完成具體的流程工作的基礎上，并盡可能量化指標，而服務意識，業務熟悉程度，服務態度都應該作為必須考核評價的項目。通過對每一位員工所做工作評價和價值認定，對各項專職工作實績肯定成績、指出不足，把考核評價與月度獎金分配掛鉤，使工作評價起到了激勵和警示的作用。

（二）整合人力資源、分工明確，提高效率

提高人力資源管理，激發員工各方面的潛能。其中崗位管理是建立科學的指標體系的前提，崗位管理核心在于工作分析最終形成崗位說明書，崗位說明書包含崗位的工作目的、工作內容、職責權限、工作關系以及任職資格等主要內容。另外，還要提前對每一個工作崗位具體的考核指標、考核方法、考核內容向行政管理人員予以說明，如有更正要及時通知，使它真正成為績效考核的依據，而考核過程對各項工作的監督和管理，更能提高工作效率。

（三）建立企業文化，促進企業管理

企業管理的運行是以企業的一系列制度、規則、章程的有效執行來維持的，具有顯性、剛性的形態特點，而企業文化導入是企業倡導的“道德規范”，企業文化導入的確立是以企業的價值觀、經營理念的培養和有效踐行來實現的，具有隱性、柔性的形態特點。在新的經濟形式下我國企業對內及對外的經濟活動中更應該堅持和宣傳自身的企業文化。

參考文獻：

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[2]楊春梅.淺談企業的行政管理工作方法[J].魅力中國， 2009， （25）.

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