房地產企業論文
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房地產企業論文范文第1篇
論文摘要：房地產企業營銷形象是相關公眾對房地產企業由營銷理念指導的營銷活動和營銷管理過程的總體印象和評價。營銷形象反映的是房地產企業整個營銷活動和管理過程的好壞。本研究通過調查房地產企業營銷形象中存在的主要問題，提出可操作性的改善措施。
一、問題的提出
著名的營銷專家MariaSicola[1]認為由于房地產開發、銷售及產品固有的一些特點，使房地產業更需要市場營銷。然而不少房地產企業的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結果使企業形象受損，造成了重大的損失。這些問題產生的主要原因在于房地產企業缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導。隨著房地產市場發展水平的提高，房地產企業的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關系到企業的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產企業的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關鍵。本研究旨在根據房地產企業營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。
二、房地產企業營銷形象中存在的主要問題
本文通過自編的《房地產企業營銷形象》問卷調查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數據用SPSS11.0社會統計軟件進行統計分析，發現目前房地產企業營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現如下：
1、營銷觀念相對落后。調查顯示有有44.1%的內部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產企業無視市場、企業自身或顧客的要求，從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、營銷管理科學性不強。根據調查，公眾對房地產企業管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。
3、營銷資產價值不高。房地產企業營銷資產主要包括企業信譽、環境、產品品牌等。在對營銷資產的評價上，內外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產企業在營銷過程中，違反市場規則和營運規范，使外部公眾喪失信任感；營銷環境臟亂等不文明現象。
4、營銷人員的形象有待于提高。在調查中發現外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結構、禮節、服務等多方面都存在問題，如服務態度不好；儀容儀態需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。
5、房地產產品的質量需要提高。“產品質量”是指住宅的整體質量，包括功能質量和建筑質量。
在調查中，我們發現一些公眾對房產品的質量持懷疑態度（20.1%），有些房地產企業的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。
三、房地產企業營銷形象的提升策略
1、樹立合適的市場營銷觀念
從市場營銷理論出發，結合房地產產品的特殊性，企業應從以下幾個方面確立房地產營銷觀念：開發企業肩負著改善人居環境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現城市規劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經濟，促進經濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象
（1）明確營銷形象的定位
房地產公司營銷形象的定位關鍵在于占據消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。
（2）協調組合各種營銷手段
開發商對媒體的選擇和組合是根據地域環境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區的居民打電話或上門推銷。如果房地產需求特別大，房地產商只需在其所要出售的房地產產品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。
3、提高營銷資產價值
（1）提高房地產企業營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預售的合法性等方面的綜合體現。商品住宅銷售合同應體現買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發商在整個銷售過程中的規范操作、遵紀守法，將使客戶產生一種信任感。
（2）改善營銷環境形象。環境形象主要包括房地產開發企業工作環境、住宅小區項目施工現場環境和售樓處環境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業的整體管理水平、經濟實力和精神面貌。
（3）加強房地產企業品牌或產品品牌的建設與管理。
房地產品牌與其他領域的品牌創建內容基本是一致的，[3]但基于房地產品牌的特殊性，房地產品牌在創建時應該特別注重設計房地產品牌的識別系統、塑造房地產企業的品牌形象和打造房地產企業的品牌關系等。
4、提高營銷人員的素質和能力
首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關注現場動態；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。
其次，加強房地產企業營銷人員素質的訓練。提高禮儀修養，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。
最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅動能力，人際溝通的能力，從業技術能力，說服顧客的能力等。
5、提升房地產企業營銷產品形象
對于房地產企業來說，要提高產品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(ECHO)[4]。顧客回聲系統用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質控制標準。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質管理的激勵機制。如建立相應的組織品管會，設立品質獎金、品質勛章，對優秀的執行者予以獎勵，在企業內部創造一種重視品質的良好氛圍。
參考文獻：
[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.
[2]余凱.房地產市場營銷實務.中國建材工業出版社,2004:11.
房地產企業論文范文第2篇
在市場經濟環境下，我國的房地產市場信息瞬息萬變，使得企業納稅籌劃操作隨之變化，但是如果企業納稅籌劃操作跟不上市場信息變化，或者納稅籌劃操作不能有效的運用政府相關的優惠政策，就會造成納稅操作風險發生。房地產企業納稅籌劃風險主要體現在以下幾個方面：第一，房地產企業相關的管理者對納稅籌劃抱有較低的期望值，一定程度上增加了企業納稅籌劃的成本，也常常使國家稅務人員認定企業存在漏稅、偷稅行為；第二，進行企業納稅籌劃的操作人員對國家相關優惠政策不夠了解，在納稅籌劃中沒有對優惠政策合理的利用，在很大程度上損害了企業的經濟效益；第三，房地產企業財務會計人員沒有仔細的核算企業的相關稅金，導致企業核算風險的發生；第四，在房地產企業納稅籌劃操作過程中，操作人員沒有準確的分辨偷稅漏水與納稅籌劃的區別，不能嚴格按照稅法規定進行，很可能給企業帶來偷稅漏稅風險，使企業面臨國家稅務部門的處罰。
二、房地產企業納稅籌劃風險的有效規避策略
針對房地產納稅籌劃風險的幾種類型，筆者基于多年的企業稅務工作經驗，提出以下幾點建議：
1.強化企業依法納稅意識，加強企業會計核算
作為房地產企業的經營管理者，需要建立依法納稅的意識，為企業納稅籌劃工作順利開展打下堅實的基礎。作為企業實現經營利潤最大化的活動，納稅籌劃對企業經濟發展具有重要的意義，但其又僅僅是企業財務管理強化過程的一個環節，企業的利潤增長乃至于企業可持續發展不能依賴于企業納稅籌劃。所以，房地產企業需要不斷的加強會計核算，完善企業會計核算資料，為企業納稅籌劃工作順利開展提供依據，同時也能夠為稅務部門的稅務檢查提供準確的依據，以此證明企業納稅籌劃工作的合法性。
2.加強對國家稅法政策的正確把握
國家稅法是房地產與稅務部門的連接紐帶，是企業進行納稅籌劃工作的重要法律依據。企業進行納稅籌劃必須掌握國家相關的稅法政策，準確的了解國家稅法政策精神，確保企業納稅籌劃操作的科學合理性。另外，企業納稅籌劃過程中，還應該充分利用相關的優惠政策，及時把握稅法政策變化，以便對企業納稅籌劃進行調整。
3.提升企業財務會計人員的素質
對納稅籌劃風險的防范是一項長期性、復雜性的活動，所以對于房地產企業的財務會計人員應該要嚴格的要求，納稅籌劃相關人員必須要充分的掌握和理解我國的稅法政策，具備較高的財會專業能力，同時還必須要有對經濟環境的預測能力、經濟項目統籌策劃能力等綜合素質，從而為納稅籌劃活動的有效開展創造良好的條件。納稅籌劃相關人員的綜合素質一是依賴于個人素質的提升，另外也和我國房地產行業財會人員的整體素質有很大的關系。
三、結語
房地產企業論文范文第3篇
房地產業市場競爭的日趨激烈，房地產開發商承受著越來越大的房地產項目開發風險，同時，也使他們更加清醒、更加加深刻地認識到整合營銷傳播策略在房地產經營中的重要作用。成功的整合營銷傳播策略的實施不但能提高企業銷售量，而且能夠使企業的品牌價值得到提升，進而確保企業長期、穩定發展。
(一)廣告傳播——鎖住文化定位房地產廣告與其他大眾產品廣告最根本的區別在于消費者不會僅因為廣告創意的獨特或廣告內容的唯美、煽動性而盲目的采取購買行為，此外，隨著人們生活水平的不斷提升，買房已不僅僅是一種物質消費，還包含了更大的精神需求。因此房地產的廣告傳播一定要鎖住企業的文化定位——以符合特定消費群體的文化觀念為前提，塑造企業鮮明獨特的文化形象。事實證明，唯有這樣的廣告訴求才能夠實現企業信息的有效傳播，例如煙臺南山地產在廣告傳播中秉承“崇尚奉獻，追求卓越”的企業精神，堅定不移的貫徹企業文化定位，同時針對不同的地產類型(住宅產、商業、別墅、療養休閑中心等)，策劃能夠體現出文化內涵、彰顯獨特性的宣傳內容，如在對老人療養休閑中心的宣傳主題中提到“專屬老年人的溫情社區，溫泉水療養生，游泳健身”、“緊急呼叫與救援服務”、“專業營養師設計適合銀發族的多元化健康養生配餐”等，這些富有地域和人文特色的主題定位體現了企業的文化底蘊，加深了其在消費者心目中的形象，在推動企業業績攀升的同時，也提升了南山地產的品牌價值。
(二)公共關系——把握事件營銷適當運用、合理把握事件營銷對企業公共關系的建立和維護有重要意義。所謂事件營銷是指企業通過策劃、組織和利用具有一定新聞價值的事件或具有一定社會影響力的人物，吸引媒體并通過媒體將信息傳播給社會其他團體和消費者，以此來提高企業的知名度和美譽度，樹立良好的品牌形象，進而促進企業產品或服務的銷售。事件營銷在房地產銷售中扮演著重要角色，無論是對于企業的市場開拓，還是在提高企業知名度、建設企業文化方面，事件營銷都起著積極的促進作用。例如2008年汶川地震之后，萬科集團“萬科參與汶川地震震后救援與無償捐建專項報告”，從集團到基金會，再到普通員工，萬科上下共同捐資，捐建項目6個，總建筑面積27900平方米，受益人群達35000人。通過這一事件營銷，樹立和鞏固了萬科在公眾心目中的美好形象，使萬科的美譽度、信譽度得到了極大地提升，進一步確立了萬科在房地產行業的領先者地位。
(三)人員推銷——優化客戶關系房地產行業人員推銷是指房地產銷售人員根據掌握的顧客信息，有針對性的向顧客介紹開發商及其房地產相關情況，通過交談溝通，促成交易。人員推銷作為營銷傳播手段之一，其優點在于目標顧客的明確性，而面對面的交流又有利于彼此情感的溝通和信息的及時反饋，因此銷售人員可以集中精力在特定的顧客身上，提高銷售的成交率。然而值得注意的是，隨著競爭的激烈和消費者自我意識的增強，銷售人員僅完成商品的交易環節是不夠的，更重要的是要保持與顧客的持續聯絡，優化個人與顧客、企業與顧客的關系，不斷培養企業的忠誠顧客。
(四)網絡傳播——創新模式作為信息時代和電子商務發展的產物，網絡傳播在房地產行業得到了廣泛的運用，通過網絡傳播進行三維立體空間的設計，配以圖片、文字，可以全方位地展示房地產品的外形和內部結構，使顧客足不出戶就可以實現對各種房屋的查詢和觀看。
二、總結
房地產企業論文范文第4篇
房產企業成本核算首先要設置“開發成本”科目，用于核算房地產項目開發過程中所發生的各項成本費用，按成本費用的性質一般按以下明細科目設置，分別是：土地費用、前期費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用、開發利息、開發成本結轉等。分期開發的項目要同時設置成本核算對象進行輔助核算，一般按房產項目期數進行分類，簡單的可分為一期、二期等。
二、成本費用的歸集
項目公司開工后發生的成本費用應按成本科目和成本核算對象進行歸集，其中應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本核算對象的間接成本，直接計入成本核算對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益原則和配比原則分配至各成本核算對象。共同成本和間接成本發生時，可先記入過渡性成本核算對象進行歸集，待明確房產項目期數后再按一定標準分配計入各成本核算對象。開發間接費用先按明細科目進行歸集，再按一定標準分配計入各成本核算對象，分配時能夠分清成本核算對象的開發間接費用，直接計入成本核算對象，再將剩余開發間接費用進行分配。開發間接費用歸集時應注意區分與管理費用的列支范圍，與工程直接相關部門（如前期部、工程部、成本部、材料部等）的人工費用及相關辦公費用記入開發間接費用，后勤部門如綜合辦、財務部門的人工及相關費用記入管理費用。
三、成本費用的分配
成本費用的分配一般可采用占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法等進行分配。具體如下：
1.土地費用。土地費用分攤方法如下：一次性開發的，按某一成本核算對象占地面積占全部成本核算對象占地總面積的比例進行分配。分期開發的，首先按本期全部成本核算對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本核算對象占地面積占期內全部成本核算對象占地總面積的比例進行分配。尚未開工部分的地價款暫歸入過渡性成本對象核算。
2.建筑安裝工程費。建筑安裝工程費能分清成本核算對象的，在與施工單位進行工程價款結算時，按雙方確認的工程價款，直接計入某個成本核算對象的相關工程成本項目。對幾個工程一并招標出包結算的，應在結算工程價款時，按預算造價法或直接成本法進行分攤。
3.前期費用和基礎設施費。前期費用、基礎設施費等其他工程費用能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，按建筑面積分攤法分別計入各個成本核算對象。同期開發的，按某一成本核算對象建筑面積占全部成本核算對象建筑面積的比例進行分配。分期開發的，首先按期內成本核算對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本核算對象建筑面積占期內全部成本核算對象總建筑面積的比例進行分配。
4.公共配套設施。單獨作為過渡性成本核算對象的、只能自我經營、不能出售或整體出租的公益類配套設施，如會所、游泳池、網球場等，對此類配套設施發生的建造成本，應按建筑面積法進行分配，攤入相應可售產品成本。單獨作為成本核算對象的、具有經營價值、可以出租或出售的經營類配套設施，如菜場、幼兒園、學校等，對此類配套設施應預留成本，其金額一般只包括主體建安成本，如能辦理獨立產權的，還應分攤土地費用。
房地產企業論文范文第5篇
廣州華南商貿職業學院曾小燕《解析民間金融現狀問題及應對策略》指出我國民間融資活躍，主要方式仍為直接借貸，借貸利率總體上揚；從人民銀行民間借貸樣本監測中，能看到中小企業民間借貸規模呈加快增長趨勢，借貸利率明顯高于正規金融貸款利率。目前我國民間金融的形式既有民間借貸、合會、私人錢莊和典當行等傳統的民間金融形式，也出現了一些具有新時代特征的民間金融機構如農村合作基金會、農村互助儲金會等。東北農業大學經濟管理學院侯陽在《我國中小企業融資難的問題及對策分析》中指出我國中小企業融資規模較小、融資渠道較窄、融資成本較高等方面的問題。據其調查顯示，約有一半以上的中小企業企業經營者認為融資難是企業發展中遇到的主要障礙,而中西部地區中小企業經營者選擇“融資困難”的比重更是高達八成。因此融資難是制約我國中小企業發展的主要矛盾。由于中小企業具有投資少、發展快，就業面廣，能較好適應社會的需求，中小企業已經成為國民經濟的重要組成部分和新的經濟增長點。但中小企業大多是民營經濟實體，資產值不高，管理機制不太規范，中小企業融資直接受制于整個經濟運行環境。
2.我國中小房地產企業融資現狀及存在的問題
目前，中小房地產企業融資渠道問題成因復雜，如果只從單方面分析中小房地產企業融資渠道的問題是不可能的，必須結合實際情況，才能更好地找到解決中小房地產企業融資渠道不暢的問題。
2.1企業本身的原因
由于中小企業大多采用資本密集型的經營模式，員工素質普遍不高，國內中小企業由于企業資金有限不得不減少人員編制，致使許多優秀人才流失，從而使企業的競爭力大大減弱。多數中小企業由于規模原因，僅有簡陋的廠房和廉價的設備，缺乏融資必要數量的不動產,企業無法得到其想要的人才，從而導致技術水平不高，缺乏創新能力,導致在市場遇到大的波動時無法抗御市場風險。
2.3融資力度不夠
目前，專為中小房地產企業提供信用擔保的擔保體系才剛剛起步,我國中小房地產企業的外源融資主要還是依靠間接融資。對于中小房地產企業來說，取得銀行貸款難。效益一般的企業銀行又不允許其作擔保人，效益好的企業不愿意給其他企業作擔保，，而中小房地產企業相互之間的擔保常常變得有名無實；缺少適合中小企業的信貸管理辦法，從而造成金融機構服務于中小企業時審批復雜、對中小房地產企業的信貸支持力度被削弱的現象。
2.4缺乏完善的法律、法規保障
目前，中小房地產企業融資的相關法律法規很不健全，限制了中小企業的融資，各種所有制的中小企業法律地位相當不平等，對中小房地產企業資信評級體系還未完全建立起來，缺乏專業權威的社會信用評級機構，中小房地產企業的潛在投資者將面臨極高的投資風險，信用擔保市場運作秩序混亂，支持中小金融機構發展的法律制度缺乏。
3.提高我國中小房地產企業融資能力的對策
根據上述我國中小企業問題和成因的探索，為了更好地如何改善融資難問題、拓寬其融資渠道，從而加快企業的發展,促進我國國民經濟的健康發展。
3.1加大政府支持力度
今后，我國政府要盡快健全中小房地產企業法律體系，制定相關法律法規來提高中小房地產企業的地位。加大政府支持力度，根據各地的具體情況多樣化實施扶持政策。如2009年7月20日由中國人民銀行征信中心根據租賃業界要求上線運行的融資租賃系統，上線一年來，承租人為中小企業的登記有3000筆，約占總登記量的1/3，依據初始登記中選填的租金金額，可估算承租人為中小企業的租金金額累計約為244億人民幣，約占所有融資租賃合同累計金額的55%。
3.2加強內部管理，建立健全財務會計制度
中小房地產企業一方面可通過組織員工進行培訓，提高員工素質，培養核心人才，提高總體素質，形成核心競爭力，增強企業的向心力，從而提高企業隊伍的整體水平，塑造良好企業形象。建立健全財務會計制度。確定合理的籌資渠道和方式，做好籌資、投資等理財決策，分析每種融資類型所帶來的成本和風險，樹立全面理財觀念。
3.3.深化金融體制改革，強化自身信用建設
中小房地產企業應恪守信用關系，樹立企業良好的形象，讓銀行充分了解自身的經營信息，為企業開辟貸款的融資渠道，提高誠信意識，加強對自身債務的管理，防止資金鏈的斷裂，確保自身在金融機構沒有不良貸款的記錄，從而樹立良好的信用形象，努力協調銀行的關系，有效配置資金，加強化企業自我積累，為公司的高效運行提供重要的物質基礎，不斷提高自身融資能力，為企業順利融資創造良好條件。
3.4拓展融資渠道
