房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

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房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)管理 對(duì)策

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中還存在一些問(wèn)題，如何有效地處理這些問(wèn)題，將對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的意義。

1.2011年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

從上面的我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的情況來(lái)看，2011年我國(guó)的房地產(chǎn)投資整體還是保持30%左右的增長(zhǎng)速度，但是到了6月份以后，又開(kāi)始出現(xiàn)增幅逐漸回落的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資中，用于住宅的投資總共為39857億元，同比增長(zhǎng)32.8%，但在6、7月份以后也出現(xiàn)了逐漸回落的趨勢(shì)。在2月份左右，由于各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃開(kāi)始得到落實(shí)，加上國(guó)家宏觀調(diào)控的作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)逐漸上升的趨勢(shì)。再來(lái)看一下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)工面積情況。

從上面的圖表可以看出，2011年我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)工的面積呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，11月份的房屋竣工面積為年內(nèi)新高。從房屋的新開(kāi)工面積來(lái)看，從下半年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的新開(kāi)工面積逐月地減少，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛緩開(kāi)工、拖延竣工的時(shí)間。到了11份，由于年關(guān)將近，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛趕著竣工，導(dǎo)致竣工面積一下突然增長(zhǎng)，創(chuàng)造了9605萬(wàn)平方米的記錄，環(huán)比增長(zhǎng)53.3%。而從4月份開(kāi)始，房屋竣工的面積維持在一個(gè)低位的水平。從開(kāi)工面積來(lái)看，從1到11月，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的房屋開(kāi)發(fā)面積為17.5億平方米，同比增長(zhǎng)20.5%。但是也出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月收窄的情況。下面則是11年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷(xiāo)售情況圖表。

從圖表三可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷(xiāo)售在整體上保持著上漲的趨勢(shì)，但是從第四季度開(kāi)始，出現(xiàn)了下滑的現(xiàn)象。從上面的圖表可以看出，從十月份開(kāi)始，商品房和商品住宅的銷(xiāo)售面積都出現(xiàn)了同比下降的趨勢(shì)，這預(yù)示著我國(guó)的房地產(chǎn)整體市場(chǎng)出現(xiàn)了成交量、成交額下滑的現(xiàn)象。在全國(guó)商品房銷(xiāo)售總面積中，商品營(yíng)業(yè)用房的增長(zhǎng)最快，為17.0%，住宅的銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)最慢，為7.5%。下圖則是指2011年以來(lái)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的趨勢(shì)。

從2011年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了價(jià)格小幅下滑的現(xiàn)象。從商品房的價(jià)格來(lái)看，11年商品房的成交均價(jià)同比上漲6.9%，而2010年商品房的價(jià)格同比增長(zhǎng)為7.5%，出現(xiàn)了漲幅下降的趨勢(shì)。這說(shuō)明了在住宅價(jià)格下降的時(shí)候，商品營(yíng)業(yè)和辦公用房還是保持飛快的漲幅速度。下面還來(lái)看一下我國(guó)2011年11月份房屋景氣指數(shù)。

從圖表可以看出，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用下，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸轉(zhuǎn)冷，開(kāi)發(fā)指數(shù)下行的趨勢(shì)還將繼續(xù)存在。

2.2012年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走勢(shì)

2.1投資增幅趨緩

在國(guó)家的宏觀調(diào)控作用下，2012年房地產(chǎn)的投資將出現(xiàn)趨緩的現(xiàn)象。其次，在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)低迷的狀態(tài)之下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)縮小房屋建筑的面積。

2.2房屋整體成交量保持在低位水平

由于國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸和限價(jià)的措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)的房屋成交量有所下降，增幅出現(xiàn)趨緩的現(xiàn)象，有的地方還出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)措施加大

大部分房地產(chǎn)企業(yè)加大了房屋的促銷(xiāo)力度，進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)、網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)，提高房屋的銷(xiāo)售率。另外房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)少拿地、拖延開(kāi)工時(shí)間、延緩竣工時(shí)間來(lái)減少房屋的提供量。

3.新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的有效措施

從以上列舉出的我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀和走勢(shì)，我們可以看出我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出了低迷的景象。于是，人們應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，確保房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

3.1創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度，壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力

創(chuàng)新管理制度是企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益、夯實(shí)發(fā)展根基的有效手段。為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，針對(duì)企業(yè)新的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體制，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照《公司法》及國(guó)家、地方、行業(yè)法律、法規(guī)，重新制定各部門(mén)層次的職能標(biāo)準(zhǔn)，理清相互間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和管理關(guān)系，建立符合企業(yè)發(fā)展新形勢(shì)的管理制度，全面提升企業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)管理的科學(xué)化、規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化、制度化，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)的水平。

3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金管理

提高資金的運(yùn)轉(zhuǎn)效率尤為重要，所以應(yīng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)行進(jìn)行靜態(tài)控制、實(shí)時(shí)監(jiān)控、集中管理、動(dòng)態(tài)管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制，實(shí)行資金按調(diào)度使用，制定嚴(yán)格的用款制度，重點(diǎn)掌握工程項(xiàng)目資金的來(lái)龍去脈，降低不必要的成本支出，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。

3.3實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量安全目標(biāo)管理

加強(qiáng)管理，保證質(zhì)量、保證安全，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的投資期望，才能滿足消費(fèi)者的需求，提高房屋銷(xiāo)售成交額，使企業(yè)的房屋成功的銷(xiāo)售出去。

總 結(jié)

住房與人們的生活息息相關(guān)，住房關(guān)系到人們的切身利益，所以國(guó)家必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了暫時(shí)低迷的現(xiàn)象。各大房地產(chǎn)企業(yè)要紛紛采取措施，從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理開(kāi)始著手，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的研究，才能使企業(yè)在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1]石金和.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理本科專(zhuān)業(yè)發(fā)展探析[J].中國(guó)西部科技,2010(7).

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)管理 人才 培養(yǎng)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的加速，使房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才需求量也在逐步擴(kuò)大，要求從業(yè)人員更加專(zhuān)業(yè)化。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才的培養(yǎng)，相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，還相對(duì)比較滯后，如何使房地產(chǎn)管理人才更能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展需要，如何提升學(xué)校教育知識(shí)與社會(huì)實(shí)踐的結(jié)合度，這些都成為現(xiàn)階段人才培養(yǎng)的重點(diǎn)所在。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景

從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來(lái)看，改革開(kāi)放之前，我國(guó)的土地管理比較嚴(yán)格，房屋屬于福利分配，沒(méi)有明顯的商品屬性，不論是房屋建設(shè)，還是房屋的修繕等，都由國(guó)家安排，這就導(dǎo)致國(guó)家負(fù)擔(dān)沉重，不能適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展和人民群眾的需求，也制約著我國(guó)城市的發(fā)展。改革開(kāi)放之后，土地制度開(kāi)始放松，土地使用權(quán)可在市場(chǎng)上流通，我國(guó)也適時(shí)突出相關(guān)政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房屋的商品屬性開(kāi)始突顯，也使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。由于改革開(kāi)放前體制的約束，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才十分匱乏，近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)井噴式發(fā)展造成人才需求更為突出。

從教育體制來(lái)看，由于高等院校自身的發(fā)展情況和發(fā)展方向不同，開(kāi)設(shè)專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的高等院校很少，即使有相關(guān)的專(zhuān)業(yè)學(xué)院，但由于發(fā)展的方向不同，在課程設(shè)置方面也不盡相同，有的院校偏重于建筑方向，有的工程管理方向，沒(méi)有形成統(tǒng)一的教學(xué)規(guī)劃，這樣對(duì)于專(zhuān)業(yè)建設(shè)的發(fā)展也造成瓶頸，最終也影響著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)久健康發(fā)展。[1]

行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人才的需求

在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展下，房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)生了很大的變化，對(duì)于專(zhuān)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理人才的需求也改變。一方面是對(duì)經(jīng)營(yíng)管理人才的要求，更為專(zhuān)業(yè)化、知識(shí)化，要求有較深的業(yè)務(wù)知識(shí)，有良好的職業(yè)素質(zhì)，有很強(qiáng)的工作能力的復(fù)合型人才。另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)的日趨成熟，本土化特點(diǎn)日趨明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的投資性加大，與金融市場(chǎng)的逐步融合，對(duì)于具有多知識(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才的需求加大。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的逐步增強(qiáng)，都需要更多的經(jīng)營(yíng)管理人才，老一輩的注重工程、技術(shù)的房地產(chǎn)人員已經(jīng)不適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，需要更多傾向于時(shí)展的管理人才的補(bǔ)充，使整個(gè)行業(yè)的人才素質(zhì)不斷提升，更加專(zhuān)業(yè)化，更能融入到國(guó)際化發(fā)展的潮流中。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才的培養(yǎng)方向

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才的培養(yǎng)，要有明確的培養(yǎng)目標(biāo)。不僅要求該行業(yè)人才具備專(zhuān)業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)和管理能力，還需要有很強(qiáng)的實(shí)踐技能和分析能力。整體的培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)該是具備高水準(zhǔn)的文化素養(yǎng)和職業(yè)道德，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)知識(shí)基礎(chǔ)及相關(guān)學(xué)科的知識(shí)，并且對(duì)房地產(chǎn)周邊行業(yè)有很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力的綜合性人才。這個(gè)目標(biāo)的確認(rèn)，也為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才的培養(yǎng)指明了方向，使高校教育能夠更加切合行業(yè)需求進(jìn)行教學(xué)改革，符合人才發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

在人才培養(yǎng)的過(guò)程中，要始終結(jié)合社會(huì)需求，根據(jù)行業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)的需求，來(lái)確定人才的培養(yǎng)計(jì)劃。現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，對(duì)于人才需求量較大，各高校可適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大招生，這樣一方面可以滿足市場(chǎng)對(duì)人才的需求，另一方面可以提高高校的效益。從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理設(shè)計(jì)部分較多，需要學(xué)習(xí)的相關(guān)法律法規(guī)種類(lèi)繁多，這就要求在人才培養(yǎng)中，注重多元化發(fā)展，進(jìn)行綜合性的學(xué)習(xí)，適應(yīng)實(shí)際工作的需求。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才培養(yǎng)的措施

根據(jù)市場(chǎng)的需求，需要對(duì)現(xiàn)階段的教育培養(yǎng)模式進(jìn)行重新的梳理和改革，更加注重人才培養(yǎng)的多元化和實(shí)用化。

完善教育體系

在目前我國(guó)高校教育方面，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才的培養(yǎng)，還沒(méi)形成完善健全的培養(yǎng)體系，各高校應(yīng)該逐步擴(kuò)大對(duì)該專(zhuān)業(yè)的支持力度，建立多層次的教育體系。在加強(qiáng)知識(shí)理論學(xué)習(xí)的過(guò)程中，更要注重實(shí)際操作和運(yùn)用能力的協(xié)調(diào)發(fā)展，使行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人才更趨于多樣化。

在基本人才培養(yǎng)體系的完善過(guò)程中，也要注重對(duì)高水平人才培養(yǎng)體系的建設(shè)，加強(qiáng)研究生教育培養(yǎng)體系的建設(shè)，培養(yǎng)出高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)性科研人才，擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)人才的儲(chǔ)備。同時(shí)，要逐步建立多層次的繼續(xù)教育體系，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)各層次從業(yè)者，都需要不斷的學(xué)習(xí)和提高，這樣才能符合市場(chǎng)的變化發(fā)展。

2、加強(qiáng)合作對(duì)接

在人才培養(yǎng)過(guò)程中，專(zhuān)業(yè)院校不僅要讓學(xué)生成為行業(yè)理論人才，還要積極與行業(yè)合作與對(duì)接。學(xué)院教育要符合行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，并對(duì)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行相關(guān)的職稱(chēng)管理和學(xué)術(shù)探討，才能培養(yǎng)出優(yōu)秀的、具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的人才，使人才培訓(xùn)形成良好的循環(huán)，高校教育成為人才培養(yǎng)的基地，而行業(yè)成為高校教育的方向趨勢(shì)，并對(duì)高校教學(xué)成果進(jìn)行評(píng)估，達(dá)到互動(dòng)發(fā)展，使人才的競(jìng)爭(zhēng)力更為突出。[2]

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：經(jīng)營(yíng)管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目；營(yíng)銷(xiāo)管理

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁榮了房地產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展開(kāi)辟了廣闊的前景，應(yīng)該說(shuō)經(jīng)過(guò)近十年多的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的主要內(nèi)容

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織管理

這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開(kāi)。這就是說(shuō)，通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過(guò)程和全部開(kāi)發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。

1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制管理

其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

1.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)管理

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)、把握客戶，是一門(mén)很深的學(xué)問(wèn)。“酒香不怕巷深”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，因?yàn)楝F(xiàn)在的“香醇美酒”實(shí)在太多，所以必須對(duì)自己開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品作充分的廣告宣傳。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)管理

房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟(jì)物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來(lái)，主要表現(xiàn)在下列幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)商品的組合性，包括土地與房屋的組合，不變性與多樣性的結(jié)合，消費(fèi)品與投資品的組合；二是位置的固定性，市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場(chǎng)的研究；三是房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場(chǎng)上不可調(diào)劑余缺性；四是房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個(gè)別性；五是房地產(chǎn)商品價(jià)值的巨額性；六是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策限制性，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，相關(guān)行業(yè)多；七是房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性、耐用性。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)管理主要包括產(chǎn)品、價(jià)格、促銷(xiāo)、渠道四個(gè)方面，另外售后服務(wù)管理也是應(yīng)該特別重視的一塊。

2.1 產(chǎn)品策略

產(chǎn)品策略的核心是“為誰(shuí)服務(wù)”（消費(fèi)者是誰(shuí)）：即產(chǎn)品定位。進(jìn)行正確的產(chǎn)品定位就是要解決為誰(shuí)服務(wù)的問(wèn)題，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價(jià)格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力。

2.1.1需要避免的定位錯(cuò)誤

公司在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，必須通過(guò)一切言行表明自己選擇的市場(chǎng)定位，堅(jiān)決避免以下三種可能出現(xiàn)的定位錯(cuò)誤：

一是定位過(guò)低。定位如果過(guò)低，會(huì)使消費(fèi)對(duì)公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別。二是定位過(guò)高。如果市場(chǎng)定位過(guò)高，使消費(fèi)者對(duì)公司的某一種特定的產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)烈的印象，而忽略了對(duì)其他產(chǎn)品的關(guān)注，這時(shí)，就有可能失去許多潛在的客戶。三是定位混亂如果定位發(fā)生混亂，就會(huì)使消費(fèi)者以公司的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模梭兩可的認(rèn)識(shí)，這時(shí)，就會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生一種無(wú)所適從的感覺(jué)，從而喪失其購(gòu)買(mǎi)欲望。

2.1.2產(chǎn)品組合與優(yōu)化

產(chǎn)品組合策略是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)能力和市場(chǎng)環(huán)境作出的關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品品種、規(guī)格及其生產(chǎn)比例方面的決策。一般是從產(chǎn)品組合的廣度、長(zhǎng)度、深度和粘度等方面作出決定。產(chǎn)品廣度是指產(chǎn)品的種類(lèi)多少；產(chǎn)品長(zhǎng)度是指產(chǎn)品的某一類(lèi)產(chǎn)品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產(chǎn)品深度是指每種產(chǎn)品所提供的款式、建筑風(fēng)格的多少；產(chǎn)品粘度是指各產(chǎn)品之間在最終用途、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件、銷(xiāo)售渠道或其他方面的相互關(guān)聯(lián)程度。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)管理

3.1幾種常見(jiàn)的定價(jià)方法

（1）成本導(dǎo)向定價(jià)法。以理論價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)的供求狀況確定合理的房?jī)r(jià)。

（2） 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。一是隨行就市定價(jià)法。這種方法風(fēng)險(xiǎn)較小，尤其對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于競(jìng)爭(zhēng)能力有限，采取這種方法較為穩(wěn)妥。二是競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法。是一種主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)的定價(jià)方法，一般為實(shí)力雄厚或獨(dú)具特色的房地產(chǎn)企業(yè)所采用。定價(jià)時(shí)將競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格與估算價(jià)格進(jìn)行比較，分子高于、低于、一致三個(gè)層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費(fèi)用、產(chǎn)品服務(wù)與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)行比較，分析造成價(jià)格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢(shì)，根據(jù)定價(jià)目標(biāo)，確定產(chǎn)品價(jià)格。

3.2 幾種常見(jiàn)的定價(jià)策略

（1）“試探性”定價(jià)策略。即以售看價(jià)的定價(jià)技巧。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在出售商品房時(shí)，先以較低價(jià)售出少量商品房，如果買(mǎi)房的人多，就可以把價(jià)格提高一些；如果提價(jià)后仍供不應(yīng)求，以后還可以把價(jià)格再提高。

（2）折扣策略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了加速資金回籠，往往會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，它是通過(guò)不同的付款方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如購(gòu)買(mǎi)數(shù)套房?jī)?yōu)惠、首購(gòu)優(yōu)惠、購(gòu)房抽獎(jiǎng)、一次性付款優(yōu)惠等等。

（3）差別定價(jià)策略。對(duì)不同的顧客群規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同用途規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同時(shí)間規(guī)定不同的價(jià)格。

3.3 幾種常見(jiàn)的調(diào)價(jià)方法

（1）采用延續(xù)報(bào)價(jià)定價(jià)。公司決定到產(chǎn)品制成或交貨時(shí)才制定最終價(jià)格，這對(duì)生產(chǎn)周期長(zhǎng)的建筑業(yè)來(lái)說(shuō)相當(dāng)普遍。

（2）使用價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款，公司要求顧客按當(dāng)前價(jià)格付款，并且支付交貨前由于通貨膨脹引起增長(zhǎng)的全部或部分費(fèi)用。在施工較長(zhǎng)期的工程中，許多合同里都有價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款。

（3） 減少折扣，統(tǒng)一調(diào)價(jià)。公司減少房屋銷(xiāo)售是常用的現(xiàn)金和數(shù)量折扣，指示其銷(xiāo)售人員不可為了兜攬生意不按目錄價(jià)格報(bào)價(jià)定價(jià)。

3.4價(jià)格控制

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)最實(shí)質(zhì)的內(nèi)容是價(jià)格控制。 價(jià)格的有序設(shè)置應(yīng)預(yù)先慎重安排。一般的方案是設(shè)置這四個(gè)價(jià)格：開(kāi)盤(pán)價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)和入住價(jià)，并設(shè)置與此價(jià)格相適應(yīng)的銷(xiāo)售比例。

3.4.1促銷(xiāo)策略

房地產(chǎn)促銷(xiāo)的目的是通過(guò)詳細(xì)的介紹、生動(dòng)的描述來(lái)塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購(gòu)買(mǎi)欲。目前我國(guó)常用的促銷(xiāo)方法有三種：

3.4.2廣告

廣告是房產(chǎn)促銷(xiāo)手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產(chǎn)廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見(jiàn)影的效果，因而實(shí)施廣告策略時(shí)可考慮路牌廣告、電視廣告、報(bào)刊雜志廣告等同時(shí)傳播或輪番出現(xiàn)，以加強(qiáng)效果。

房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：一是商譽(yù)廣告。它強(qiáng)調(diào)樹(shù)立開(kāi)發(fā)商或商的形象。二是產(chǎn)品廣告。它樹(shù)立開(kāi)發(fā)地區(qū)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。三是產(chǎn)品廣告。它是為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的推銷(xiāo)而做的廣告。此外，還有樣品房，這是一種實(shí)體的，看得見(jiàn)摸得著的廣告。

3.4.3房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)

這也是一種促銷(xiāo)手段。它通過(guò)房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計(jì)圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊(cè)子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購(gòu)買(mǎi)欲。

3.4.4人員推銷(xiāo)

這能使推銷(xiāo)員面對(duì)面地了解客戶的需求，解答客戶的問(wèn)題，有針對(duì)性地是行推銷(xiāo)。由于房地產(chǎn)商品集土地、開(kāi)發(fā)、建筑、金融等知識(shí)為一身，是一種特殊商品，所以這類(lèi)推銷(xiāo)人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、商或現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。

另外，優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無(wú)形的廣告，對(duì)銷(xiāo)售一定會(huì)起到促進(jìn)作用。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理范文第4篇

第一條為了加強(qiáng)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，強(qiáng)化對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《*省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條在本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本辦法。

本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

嚴(yán)格限制零星項(xiàng)目建設(shè)。

第四條市建設(shè)行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)按照各自職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作。

市發(fā)改、國(guó)土、工商、財(cái)政、物價(jià)、人防等部門(mén)，按照法定職責(zé)共同做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的相關(guān)工作。

第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

第五條本市行政區(qū)域內(nèi)的單位和個(gè)人均可依法申請(qǐng)成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）注冊(cè)資本不低于1000萬(wàn)元；

（二）有8名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)、建筑工程等專(zhuān)業(yè)的技術(shù)經(jīng)營(yíng)管理人員和2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。

第六條設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。工商行政管理部門(mén)在審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的登記申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，聽(tīng)取市建設(shè)行政主管部門(mén)的意見(jiàn)。

第七條新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到市建設(shè)行政主管部門(mén)備案：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件；

（二）企業(yè)法人組織機(jī)構(gòu)代碼證；

（三）驗(yàn)資報(bào)告；

（四）企業(yè)章程；

（五）稅務(wù)登記證；

（六）企業(yè)法人、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)工程、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等負(fù)責(zé)人的任職文件及職稱(chēng)證件，企業(yè)技術(shù)人員職稱(chēng)證件及復(fù)印件；

（七）企業(yè)固定辦公場(chǎng)所證明；

（八）企業(yè)與職工簽定的勞動(dòng)合同書(shū)及為職工交納的三金證明、住房公積金證明材料；

（九）市建設(shè)行政主管部門(mén)認(rèn)為需要出示的其他文件。

市建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》。

第八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)由依法設(shè)立并取得資質(zhì)證書(shū)的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行，其他任何單位或者個(gè)人都不得擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

第九條開(kāi)發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人都不得無(wú)償占用或者壓價(jià)購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的商品房，也不得向開(kāi)發(fā)企業(yè)收取法律、法規(guī)規(guī)定之外的費(fèi)用。

第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃并兼顧人民防空的要求，堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由市建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)管理部門(mén)提出，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)確立，納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃；按照國(guó)家規(guī)定需要發(fā)改部門(mén)批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)按照程序報(bào)批，并納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

禁止在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，市建設(shè)行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書(shū)面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十四條被確定為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者的開(kāi)發(fā)企業(yè)，在與市建設(shè)行政主管部門(mén)簽訂開(kāi)發(fā)合同、交納開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款、領(lǐng)取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明后，即取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的證明文件，到市建設(shè)、國(guó)土部門(mén)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，并到市發(fā)改部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

第十五條需要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期工作的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)由市建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)統(tǒng)一組織完成，也可以委托取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)自行完成。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作的，應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和拆遷安置方案報(bào)市建設(shè)行政主管部門(mén)、房地產(chǎn)管理部門(mén)和人防主管部門(mén)審查同意，并按有關(guān)規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)后，方可申請(qǐng)開(kāi)工。

第十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提報(bào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地塊位置、用地面積、建筑面積、綠化覆蓋率、容積率、硬化率、各類(lèi)配套設(shè)施的布置方式、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

開(kāi)發(fā)方案計(jì)劃應(yīng)當(dāng)詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目的工期、開(kāi)發(fā)步驟、開(kāi)發(fā)組織、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及新技術(shù)、新材料、節(jié)能方式的應(yīng)用等內(nèi)容。

第十七條經(jīng)審定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中不得擅自變更；確需變更的，應(yīng)按規(guī)定報(bào)原審定機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并辦理變更手續(xù)后方可變更。

第十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不低于20%。

市建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目資本金投入使用情況實(shí)施監(jiān)督管理。

第十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第二十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目面積的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米，且具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

第二十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照開(kāi)發(fā)合同規(guī)定的開(kāi)工期限和進(jìn)度進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。未按期開(kāi)工或者開(kāi)發(fā)進(jìn)度未達(dá)到開(kāi)發(fā)合同要求的，除應(yīng)當(dāng)按照開(kāi)發(fā)合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任外，由市建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，無(wú)償收回其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。但因不可抗力等造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

第二十二條市建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)采取措施，組織指導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)、施工單位使用新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，不斷提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。

第二十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；經(jīng)驗(yàn)收不合格的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得交付使用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市建設(shè)行政主管部門(mén)提出驗(yàn)收申請(qǐng)。市建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或單位進(jìn)行綜合驗(yàn)收。

第二十四條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第二十三條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

第二十五條參加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收的單位和個(gè)人，必須對(duì)其出具的鑒定意見(jiàn)和竣工驗(yàn)收結(jié)論負(fù)責(zé)。

第二十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送市建設(shè)行政主管部門(mén)備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第二十七條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

第二十八條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)市政府或上級(jí)政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，市政府或上級(jí)政府批準(zhǔn)其可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。

購(gòu)買(mǎi)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，市房地產(chǎn)管理部門(mén)不予辦理權(quán)屬登記。

第二十九條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到市建設(shè)行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

受讓人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格。

第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。

第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第三十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：

（一）本辦法第三十一條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其所提交材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

第三十三條房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

第三十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向境外預(yù)售、銷(xiāo)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外預(yù)售、銷(xiāo)售的批準(zhǔn)文件。

第三十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售證明的文號(hào)。

第三十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市房地產(chǎn)管理和國(guó)土部門(mén)備案。

第三十七條商品房銷(xiāo)售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第三十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷(xiāo)售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。

住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

第四十條預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，到市國(guó)土部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第四十一條違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)其資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，由市建設(shè)行政主管部門(mén)依照《*省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》責(zé)令其限期改正，處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第四十二條違反本辦法規(guī)定，未取得開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明，擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由市建設(shè)行政主管部門(mén)依照《*省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》責(zé)令其停止開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，并可處以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資額1%以上5%以下的罰款。

第四十三條違反本辦法規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)集體所有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由市建設(shè)行政主管部門(mén)依照《*省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》責(zé)令其停止違法行為，沒(méi)收違法所得，并可處以違法所得一倍的罰款。

第四十四條違反本辦法規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目性質(zhì)的，由市建設(shè)行政主管部門(mén)依照《*省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》責(zé)令其限期改正，并可處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

第四十五條違反本辦法規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)綜合驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格即交付使用的，由市建設(shè)行政主管部門(mén)依照《*省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》責(zé)令其限期改正，并可處以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資額1%以上5%以下的罰款。

第四十六條違反本辦法規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其它開(kāi)發(fā)企業(yè)未辦理開(kāi)發(fā)者變更手續(xù)的，由市建設(shè)行政主管部門(mén)依照《*省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù)，對(duì)轉(zhuǎn)讓人和受讓人分別處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

第四十七條違反本辦法規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由市房地產(chǎn)管理部門(mén)依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取預(yù)付款的1%以下的罰款。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理范文第5篇

目前我國(guó)中小企業(yè)普遍存在經(jīng)營(yíng)管理落后、融資渠道窄、資金鏈脆弱等問(wèn)題，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)增加。文章通過(guò)對(duì)中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，研究經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新的措施，以期對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起到推動(dòng)作用。

關(guān)鍵詞：

新形勢(shì);中小房地產(chǎn)企業(yè);經(jīng)營(yíng)管理;創(chuàng)新

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)是巨大的。但在新的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨生存考驗(yàn)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：中小房企）將面臨更嚴(yán)峻的發(fā)展環(huán)境。挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，中小企業(yè)若能及時(shí)解決自身管理存在的問(wèn)題，尋找有效的解決對(duì)策，積極參與房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，便能抓住機(jī)遇走出困境。

一、中小房企在經(jīng)營(yíng)管理方面存在的問(wèn)題

（一）發(fā)展戰(zhàn)略定位不準(zhǔn)，缺乏科學(xué)、明晰的戰(zhàn)略規(guī)劃

大多數(shù)中小房企是家族企業(yè)，領(lǐng)導(dǎo)高度集權(quán)決策和領(lǐng)導(dǎo)體制主體化、隨意化，管理幅度過(guò)大、職責(zé)崗位不明確，管理粗放，沒(méi)有在科學(xué)分析和研究自身企業(yè)現(xiàn)狀、行業(yè)前景及外部市場(chǎng)的基礎(chǔ)上制定科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃。大部分企業(yè)負(fù)責(zé)人管理思想落后，僅僅把企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)定位為“獲得項(xiàng)目”，認(rèn)為當(dāng)前能否取得合適的項(xiàng)目才談得上企業(yè)的發(fā)展，缺乏品牌意識(shí)，只注重眼前利益，而不是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)前景的戰(zhàn)略高度考慮。由于受土地、資金資源配置不均衡的影響，導(dǎo)致中小房企無(wú)法有的放矢地選擇和規(guī)劃市場(chǎng)資源，無(wú)法準(zhǔn)確定位。這在很大程度上降低了企業(yè)適應(yīng)日益復(fù)雜的局面、抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，直接影響著企業(yè)的生存與發(fā)展。因此在國(guó)內(nèi)經(jīng)常出現(xiàn)許許多多開(kāi)發(fā)完幾個(gè)樓盤(pán)就迅速解體的中小房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）人力資源管理不健全，缺乏專(zhuān)業(yè)化人才

中小房企中大多是家族企業(yè)，管理體制和規(guī)章制度不科學(xué)、不健全，管理者很難像處理普通員工一樣處理自己的家屬和親信。由于受傳統(tǒng)人力資源管理思想制約和對(duì)外面資源的排斥，很難吸引到優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人和復(fù)合型人才，人員素質(zhì)跟不上市場(chǎng)的需要和企業(yè)的發(fā)展。沒(méi)有制定規(guī)范的中長(zhǎng)期人力資源規(guī)劃，仍然采取隨意的招聘方式，職工離職之后再去招聘新的員工，而不是根據(jù)企業(yè)對(duì)人員的未來(lái)需求進(jìn)行有針對(duì)性的招聘和培養(yǎng)。不注重員工培訓(xùn)，投入很少，更愿意招聘現(xiàn)成的人才,人才流動(dòng)性大。很多培訓(xùn)目的性和針對(duì)性不強(qiáng)，培訓(xùn)內(nèi)容比較單一,大多數(shù)培訓(xùn)和工作契合度不高,主要是針對(duì)新員工和技術(shù)人員，對(duì)管理人員的培訓(xùn)缺乏，與員工自身發(fā)展無(wú)太大聯(lián)系,無(wú)法針對(duì)不同層次、不同人員特點(diǎn)進(jìn)行能力、素質(zhì)的綜合培訓(xùn)和開(kāi)發(fā),培訓(xùn)效果不理想。員工的知識(shí)層次整體較低，缺少高層次的投融資、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷(xiāo)人員、企業(yè)管理人員甚至人力資源管理人員。人力資源基礎(chǔ)薄弱，沒(méi)有建立完善和健全的崗位評(píng)價(jià)、薪酬激勵(lì)機(jī)制和績(jī)效管理體系，薪酬制度和績(jī)效設(shè)置激勵(lì)性不強(qiáng)，薪酬制度沒(méi)有更好地與業(yè)績(jī)水平掛鉤，大多是根據(jù)學(xué)歷、崗位制定的固定工資，起不到激勵(lì)作用。考核標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)，考核結(jié)果容易導(dǎo)致不客觀、不公正。

（三）財(cái)務(wù)管理落后，資金鏈脆弱

由于缺乏專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)管理人才，財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，很多經(jīng)營(yíng)者是從包工頭發(fā)展過(guò)來(lái)的或?qū)W建筑專(zhuān)業(yè)的，缺乏現(xiàn)代的財(cái)務(wù)管理理念，將財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)工作混為一談，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理就是簡(jiǎn)單的記賬與編制財(cái)務(wù)報(bào)表，財(cái)務(wù)管理層次較低，財(cái)務(wù)管理流于形式。大多數(shù)中小房企在投資項(xiàng)目時(shí)過(guò)于主觀，忽視成本和費(fèi)用的管理，不重視預(yù)算，缺乏理性的市場(chǎng)分析和判斷，為了購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)存在很多非理性的現(xiàn)象，沒(méi)有在投資決策中考慮對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工階段進(jìn)行全面的挖掘和分析，從而節(jié)約成本。不注重自身自有資金和核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)，為了拿到項(xiàng)目急于從銀行貸款，缺乏現(xiàn)金流量日常管理理念，對(duì)資金的籌措工作沒(méi)有制定有效計(jì)劃或方案；為了加快產(chǎn)品促銷(xiāo)、資金回籠的目的，制定一些為客戶擔(dān)保等短期計(jì)劃，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)前期投入巨大，資金轉(zhuǎn)換周期較長(zhǎng)，缺少后期資金的注入，加劇了企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)未建立財(cái)務(wù)方面完善的內(nèi)控體系，企業(yè)監(jiān)督和控制主要靠人來(lái)管理人，不是用制度管理人，缺少對(duì)財(cái)務(wù)管理的審核和內(nèi)部控制，加大了企業(yè)的成本。財(cái)務(wù)人員一人兼數(shù)職，使財(cái)務(wù)管理混亂，財(cái)務(wù)部門(mén)極易出現(xiàn)會(huì)計(jì)信息失真，賬目混亂、大量的呆賬、壞賬，甚至出現(xiàn)舞弊情況。

二、提高經(jīng)營(yíng)管理水平的創(chuàng)新舉措

（一）發(fā)揮中小房企自身優(yōu)勢(shì)，科學(xué)進(jìn)行戰(zhàn)略定位

中小型房地產(chǎn)企業(yè)在確定經(jīng)營(yíng)方向時(shí)，要努力避開(kāi)行業(yè)內(nèi)大公司、大企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)項(xiàng)目，尋求差異化產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性和適應(yīng)性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，填補(bǔ)市場(chǎng)需求的不足，例如向二、三線城市和縣域市場(chǎng)發(fā)展。中高層管理人員要善于學(xué)習(xí)，與時(shí)俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變觀念，逐步建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和獨(dú)立自主的經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新思維，從以銷(xiāo)售收入為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰饨鹗杖霝橹鳌Ｒe極參與城市的運(yùn)營(yíng)，抓住新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的機(jī)會(huì)，抓住城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)需求，抓住城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和舊城改造機(jī)會(huì)，抓住小城鎮(zhèn)的建設(shè)帶動(dòng)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)及大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)機(jī)遇，以政府政策、規(guī)劃、人和經(jīng)濟(jì)發(fā)展為導(dǎo)向，創(chuàng)新開(kāi)發(fā)理念，慎重選擇開(kāi)發(fā)區(qū)域，以特色產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)發(fā)展。在這個(gè)過(guò)程中，中小房企應(yīng)走專(zhuān)業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化信息化、品牌化、合作開(kāi)發(fā)道路，以更多的精力進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化、信息化操作，與戰(zhàn)略合作伙伴一同有效地降低成本，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。把先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)融入到戰(zhàn)略管理中，運(yùn)用各類(lèi)數(shù)學(xué)分析模型及層次分析法對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析，經(jīng)過(guò)5Force分析、SWOT分析，經(jīng)過(guò)對(duì)自己和周邊樓盤(pán)、目標(biāo)客戶、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的透徹了解，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分后，找到一個(gè)準(zhǔn)確的定位。

（二）打破家族式管理瓶頸，健全人力資源管理制度和體系

應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，制定合理的人力資源規(guī)劃，制定配套的管理制度，建立科學(xué)規(guī)范的用人機(jī)制，用“制度約束”代替“人治”，最大限度克服家族式經(jīng)營(yíng)的弊病。采用網(wǎng)絡(luò)化管理使企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)扁平化，樹(shù)立“以人為本”的理念和導(dǎo)向，使員工的思想在其指引下自由發(fā)揮，不斷地激發(fā)他們兢兢業(yè)業(yè)的工作熱情和銳意進(jìn)取創(chuàng)新精神。建立健全各類(lèi)人員的考核培訓(xùn)體系，對(duì)人才進(jìn)行細(xì)分，制定管理人員、銷(xiāo)售人員等適合不同人員的培訓(xùn)方案、可量化的考核標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)核心崗位人才的培養(yǎng)力度,建立動(dòng)態(tài)績(jī)效管理考評(píng)、評(píng)價(jià)體系，體現(xiàn)公開(kāi)、公平、公正原則的全員競(jìng)爭(zhēng)上崗制,形成引進(jìn)、培養(yǎng)、激勵(lì)和人才競(jìng)爭(zhēng)的一整套管理制度，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性。除了提供晉升的空間和具有誘惑力的薪酬之外，還要突出員工職業(yè)生涯規(guī)劃的重要性，采用員工持股激勵(lì)制，讓員工真正融入企業(yè)，成為企業(yè)的主人，增強(qiáng)企業(yè)人員的穩(wěn)定性。

（三）構(gòu)建動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)預(yù)算體系，加強(qiáng)內(nèi)控管理

強(qiáng)化高管層的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，由簡(jiǎn)單的核算向價(jià)值創(chuàng)造轉(zhuǎn)變。將中小房企各個(gè)項(xiàng)目部門(mén)的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行整合，整合財(cái)務(wù)監(jiān)控和資源配置，統(tǒng)一核算制度與財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建起完善的、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理體系。構(gòu)建全面預(yù)算管理和嚴(yán)格的財(cái)務(wù)核算體系，完善財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)控體系，將內(nèi)部控制制度化和規(guī)范化，重視日常監(jiān)督和內(nèi)部審計(jì)，隨時(shí)監(jiān)控企業(yè)現(xiàn)金流量的使用情況，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理和資金集中管理，提高資金的使用效率。對(duì)每一項(xiàng)投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的可行性研究和論證，科學(xué)預(yù)算，把投資后的產(chǎn)出放在首位考慮，防止盲目舉債投資，并對(duì)籌資、投資、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的資金進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，使項(xiàng)目的實(shí)施在正確財(cái)務(wù)信息和可行性論證的前提下順利開(kāi)展，增強(qiáng)投資決策的科學(xué)性。企業(yè)各部門(mén)包括市場(chǎng)部、法規(guī)部、工程部等要各司其責(zé)，在市場(chǎng)調(diào)研、法律、施工等層面，做好項(xiàng)目合同管理、開(kāi)發(fā)前期工程、設(shè)計(jì)階段、結(jié)算階段的成本控制，完善成本控制設(shè)計(jì)流程。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的不同階段,進(jìn)行針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。提升財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高會(huì)計(jì)人員的工作質(zhì)量，加強(qiáng)考核和采取淘汰機(jī)制，防止財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)錯(cuò)誤和舞弊行為，實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)控制度的有效監(jiān)督。

（四）培育優(yōu)秀的企業(yè)文化，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力

如今的市場(chǎng)需求，不再僅僅是鋼筋、水泥加設(shè)備、器具，而是業(yè)主本身對(duì)戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境、居住品質(zhì)的追求，甚至是一種精神的映射，顧客的購(gòu)買(mǎi)心理已從“追品牌產(chǎn)品”潛移默化為“追品牌企業(yè)”。例如恒大等一些大品牌到三、四線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就被搶購(gòu)的現(xiàn)象。注重企業(yè)品牌文化建設(shè)，注重把企業(yè)文化理念貫穿于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、核心價(jià)值、經(jīng)營(yíng)理念、規(guī)章制度、履行社會(huì)責(zé)任和員工培訓(xùn)等各方面,打造符合市場(chǎng)需求和經(jīng)濟(jì)規(guī)律、遵循人性化的企業(yè)文化。培育獨(dú)特的、優(yōu)秀的企業(yè)文化，可以不斷增加企業(yè)內(nèi)部凝聚力和外部競(jìng)爭(zhēng)力，從而有利于塑造差異化的企業(yè)形象，有利于企業(yè)的品牌建設(shè)。企業(yè)文化的建設(shè)絕非一朝一夕能夠解決，不僅要營(yíng)造無(wú)私奉獻(xiàn)的文化氛圍，激發(fā)員工的潛能,引領(lǐng)企業(yè)員工融入企業(yè)的生產(chǎn)、生活中,實(shí)現(xiàn)企業(yè)、員工共同和諧發(fā)展，還要與消費(fèi)市場(chǎng)定位接軌，突出個(gè)性，樹(shù)立鮮明的企業(yè)形象，體現(xiàn)企業(yè)本身的差異化，將企業(yè)外在的品牌與內(nèi)在的文化有機(jī)結(jié)合，培育核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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