房地產形勢分析

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房地產形勢分析范文第1篇

一、當前樓市形勢

今年以來，我國經濟形勢變化較大，供給側改革加快，經濟增長超預期，房地產、基礎設施投資對經濟的支撐作用較大。從房地產形勢看，1-8月，全國房地產市場較為火爆，商品房銷售面積增長25.5%，但二季度以來開始出現市場調整，投資與銷售增幅均有所放緩。

從整體形勢看，一季度全國房地產開發投資和商品房銷售規模快速上漲，二季度以來持續出現增幅回落。1-4月，全國房地產開發投資同比增長7.2%，1-8月回落到5.4% （見圖1）；1-4月，商品房銷售面積同比增長36.5%，1-8月回落到25.5%； 1-4月商品房銷售額同比增長55.9%，1-8月回落38.7%。總體來看，開發投資與銷售規模仍保持快速增長，但二季度增幅大幅回落，三季度回落速度減緩（見圖2）。

從不同區域看，1-8月不同城市市場分化現象仍比較嚴重，位于我國華東、華南、中部的一線、二線熱點城市銷售量、房價持續上漲，并帶動了周邊中小城市量價齊漲；位于西部、東北的二線城市“量雖增、價不漲”，而大多數三四線城市繼續在高庫存狀態掙扎。

從熱點城市看，一線城市中深圳、北京供求關系最為緊張，新建住宅銷售增幅在全國35個重點觀察城市中排倒數第1 （-31%）、第2 （-15%），二手住宅銷量是新建住宅的2―3倍，前8個月新房銷售均價漲幅也位列全國第1、第3。上海、廣州供應情況好于深圳、北京，前8個月新房銷售量漲幅在20%以上，但上海房價上漲較快（漲幅17%，位于第9），廣州房價持續平穩（漲幅6%）。

二線城市今年熱點頻出、異常火爆，自年初出現廈門、南京、蘇州、合肥四個熱點城市外，年中期又出現武漢、鄭州、杭州、天津、濟南、福州、長沙、青島等新熱點城市。年初四個熱點城市中，南京今年前8個月銷售量增幅全國第1、價格漲幅全國第6，廈門、蘇州、合肥前8個月房價漲幅位于全國第4、第5、第10；年中期新熱點城市中，鄭州、天津、武漢、杭州前8個月銷售量增幅位于全國第3、第4、第5、第9，鄭州8月房價指數環比漲幅全國第1，目前樓市均處于熱銷狀態。

三四線城市目前熱銷的城市基本是一線和二線熱點城市的周邊城市，如東莞前8個月均價漲幅位于全國第2 （35%），惠州銷量增幅全國第6、價格增幅全國第7，南通、溫州、寧波、無錫8月份均價同比漲幅分別位居全國第11、第13、第14、第15 （見表1）。

二、本輪房價上漲的原因

一是政策導向。自2014年9?30政策出臺后，國家對于房地產市場政策開始全面寬松；2015年3?30的降首付、“稅收5改2”政策，持續多輪的降息降準，核心是圍繞中央五大工作任務中的“去庫存”，進而在全國范圍內改變了市場預期，刺激了各類需求入市；而部分城市因長期供求關系緊張（如北京、上海、深圳、廈門），或短期開發進度滯后（如合肥、東莞、惠州），均造成房價在短期大幅上漲。

二是貨幣寬松。目前全國本外幣存款余額已達到151萬億，今年全年商品房銷售金額預計8萬億左右，相對商品房供應，全國貨幣供應更為充足。自2014年以來，在貨幣供應增長快、貨幣政策寬松背景下，我國開放度高、經濟活躍的東南部城市和中部城市貨幣資金流入速度加快；到今年6月底，兩年半的時間內深圳本外幣存款余額增長81.7% （全國增速第1），鄭州、合肥、南京、上海、武漢、北京、廈門本外幣存款余額增速在40%-60%之間，增速分別位列全國第3、第4、第5、第7、第8、第9、第11。由于這些城市貨幣資金在近兩年的快速流入，導致其樓市在全國率先量價齊升，而深圳、上海在2015年上半年短期存款余額的快速上升（漲幅59.5%、41.3%），導致其下半年房價在全國大幅領漲，并推動全國樓市發展預期的轉變。

三是宏觀經濟轉型中的結構性矛盾。在中央去年提出的加強供給側改革“五大工作任務”中，“去產能”因傳統產業轉型困難、新的經濟增長點有待培育，目前社會資金不愿投資實體經濟（社會資本投資增幅僅2%），在人民幣匯率持續下跌、股市持續低迷等背景下，資金為保值增值，持續流入熱點城市房地產，不僅擴大了地產泡沫，對“去產能”的開展也帶來困擾。從“去杠桿”看，原本是防止資金杠桿率過高導致的金融風險，但由于樓市政策的寬松（尤其是利率低、首付門檻低），加上P2P、消費貸、信用貸等各種金融創新，各類資金除了房貸還通過影子銀行進入樓市，樓市杠桿率越來越高，“去杠桿”實際落空。從“去庫存”看，近兩年由于國家棚改政策的實施，加上樓市刺激政策的作用，全國增加了1000萬套被動住房需求，以及更多的改善性住房需求；由于棚改貨幣化政策的實施，居民購房能力大大增強，但出于保值增值和生活品質提高（如子女上學就業等）的目的，城鎮居民購房優先選擇經濟發達、公共配套設施較好的省會城市和其他大城市，很多省會城市的住房銷售量目前基本占全省一半以上，進而導致很多二線城市出現“一市獨大”，而三四線城市去庫存更加困難。

綜上分析，目前五大工作任務中的“三去”客觀上變成了“一去”，不僅沒有形成宏觀經濟的有序轉型，反而造成房地產泡沫擴大。其中的原因值得深思，宏觀經濟政策也應作出及時調整。

房地產形勢分析范文第2篇

關鍵詞：房地產市場；GARCH；杠桿效應

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號:1003－9031(2011)04－0020－03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.04.04

一、引言及相關文獻

隨著世界經濟和金融產業發展，房地產市場在世界各國的金融和經濟發展中發揮著舉足輕重的作用。房地產市場的收益和風險的變化不僅影響著金融市場的變化，同時影響著經濟的運行。從近幾年的走勢來看，我國的房地產價格處于單邊上漲的態勢，市場的風險在不斷的加大。因此對房地產市場的波動進行分析，是十分必要的。Bollerslev（1986）年提出了廣義自回歸條件異方差GARCH模型,它是一種非常重要的波動性估計方法[1]。由于Bollerslev提出的GARCH模型在估計金融變量回報時的良好特性,即時變的方差和處理厚尾的能力，使其在金融領域中已經獲得了非常廣泛的應用。因此，鑒于GARCH模型對金融數據的優良處理能力，本文通過建立GARCH模型，將房地產作為金融產品的研究的角度，并采用中美兩個市場進行對比的方法，對房地產市場的價格波動進行了分析。

目前，GARCH模型在我國的金融市場的風險度量和市場預測中得到了廣泛的應用。在資本市場方面，陳浪南、黃杰鯤（2002）的研究具有代表性，他們運用GARC

H-M模型對我國股票市場的非對稱性波動進行了研究并取得了不錯的效果。他們認為我國股票市場一定程度上存在著“杠桿效應”，“利好消息”要比“利空消息”對市場帶來的沖擊要大[2]。宋逢明、江婕（2003）將我國的股市運行分成了三個階段，并運用GARCH模型進行了風險分析。他們認為我國的股票市場的系統風險所占的比重要大于非系統風險所占的比重，穩定我國股票市場的系統風險才是發展我國股票市場的根本之道[3]。在匯率市場研究方面，惠曉峰等（2003）運用了GARCH（1,1）模型對我國匯改之后的人民幣/ 美元匯率進行預測分析，并證明了人民幣匯率存在著明顯的自相關性和異方差性[4]。同時，GARCH效應還被引入到了期貨市場的研究方面。遲國泰等（2006）以單個期貨合約每一交易日漲跌率反映期貨市場風險,借助VaR風險價值法,運用廣義自回歸條件異方差GARCH模型,建立了VaR-GARCH單個期貨合約市場風險評估模型,解決了單個期貨合約每一交易日最大損失的確定問題[5]。在研究房地產市場方面，運用GARCH模型進行分析的研究目前還比較少，主要集中于對個別城市的分析，較典型的有楊楠（2006）對上海市二手房市場的收益進行了VAR分析。他通過分析表明，房地產市場對GARCH模型也存在較強的適用性[6]。屠佳華和張杰（2005）采用VAR模型對樣本期為2000年7月至2004年3月的上海房價進行了實證研究，結果發現房地產空置率、房地產投資與固定資產投資的比例、房價的歷史信息等是影響房價的主要因素[7]。黃忠華等（2008）在他們的研究中運用了GARCH模型簇對上海房地產市場做了分析，計量結果表明房價歷史信息能部分解釋當期房價的變化；利率對房價具有顯著的負影響；匯率對房價的影響為正；房價變化存在不對稱效應,降息對房價的沖擊大于加息引起的沖擊[8]。

與以往的分析相比較，本文試圖通過我國房地產價格和美國的房地產市場的整體走勢，運用相對較長的樣本期，建立GARCH（1,1）、EGARCH和TARCH等3個模型，對房地產市場的收益波動進行分析。通過兩個市場的收益波動對比，更客觀地描述我國房地產市場的收益的風險和波動大小。

二、模型概述

1.GARCH模型

GARCH模型稱為廣義ARCH模型,是ARCH模型的拓展,即為ARCH模型的一種特例。GARCH模型除了考慮擾動項的滯后期之外，同時也加入了擾動項條件方差的滯后期。從本質上講,它允許時間序列的分布出現高峰特征，從而能更好地描述數據的經驗分布。GARCH(p,q)表示如下：

但無論是ARCH還是GARCH,只能反映金融時間序列的高峰厚尾和波動聚集現象,不能反映非對稱性。

2.EGARCH模型

GARCH模型能夠反映波動率的聚集現象，但是它不能反映波動率的非對稱性，不能解釋收益的杠桿效應。一個時期的波動不論正負都會增加接下來一個時期的條件方差，因此會忽略波動中周期性或非周期性的因素。為了克服GARCH模型的這些缺點，Nelson(1991)提出了EGARCH模型。為了允許在模型中體現正負資產收益率的非對稱效應，考慮加權因素，EGARCH(1,1)的條件方差可以表示為：

其中?啄表示杠杠效應，如果?啄為正數則代表不存在杠桿效應，若其為負數即為存在杠桿效應。

3.TGARCH模型

TARCH模型是另一個可以反映出時間序列的非對稱性的模型，它由Zakoian(1996)和Glosten Jagannathan，Runkle(1993)分別提出，條件方差表達式如下：

其中，不對稱性是由參數γ反映的。當γ為正時，負外部沖擊會比正外部沖擊帶來更大的波動，稱市場波動存在杠桿效應。

三、實證分析

1.數據來源

在數據選取方面，本文選取了我國的商品房平均銷售價格分類指數和美國的S&P Case-Shiller房屋銷售價格指數1991年1月至2010年9月共237個月度數據進行了分析。其中，我國的數據來自數據中華細分行業數據平臺（data.省略），美國的數據來自美國標準普爾指數網站（省略）。

本文之所以這樣選取數據是基于以下兩點來考慮的：第一，兩者的時間序列較長便于分析，并更能說明問題；第二，兩者的數據都具有一定的代表性，可以基本代表兩個國家的房地產價格變化走勢。但是這樣做同樣會出現一些問題，如我國的房地產價格銷售指數在以前的編制并不規范，可能會造成一定的信息遺漏，但這并不會對實證的結果造成很大影響。同時為保證模型的效果，本文將用兩者月收益率的對數進行實證分析。其中r=lnpt-lnpt-1。

2.arch效應檢驗

Engel(1982)提出了用拉格朗日乘子法(LM test)來檢驗序列是否存在ARCH效應,其零假設是不存在ARCH效應[9]。從表1可看出，兩國樣本的F-statistic和Obs*R-squared都在1%的水平下顯著，即明顯存在arch效應。而兩者的Kurtosis都大于3，且Jarque-Bera值均在1%的水平下顯著，即拒絕“本序列服從正態分布”的原假設，其樣本具有高峰厚尾的特征，因此兩者適合進行GARCH分析。

以上數據均在1%的檢驗水平下顯著,[]內為p值。

從表2可看出，對兩國房地產收益率序列，在1%的顯著水平下，α和β的檢驗結果是顯著的，而且這些是系數都大于零，從而保證了條件方差非負的要求，符合GARCH模型的要求。ARCH項和GARCH項之和α+β均小于1，滿足GARCH模型參數約束條件，并且系數之和非常接近于1，從而說明前期的沖擊對后面的條件方差的影響是持久的，即以前的沖擊影響對未來的條件方差的預測有著重要的作用。兩者收益率序列的AIC值和SC值都小于-5，對數似然函數值很大，表明GARCH（1，1）模型有較好的精確度。對殘差進行ARCH（1）效應檢驗，結果表明GARCH（1，1）模型消除了ARCH效應。綜上所述，GARCH（1，1）模型適用于分析兩國的房地產收益，即兩國的房地產收益存在GARCH效應。

首先，EGARCH(1,1)模型中對兩國房地產收益率序列的檢驗結果，在5%檢驗的水平下全都顯著，兩者收益率序列的AIC、SC和對數似然函數都很顯著。因此，其回歸結果應該是有效的。其次，EGARCH(1,1)模型中非對稱性是由加權新息來反映的，即由系數δ來決定的。從表3可以看出，兩國房地產市場收益率的EGARCH(1,1)模型中的δ值在1%的水平下是顯著，美國的房地產收益δ系數為負，說明其存在杠桿效應。我國的房地產收益δ系數為證，說明了我國房地產市場的收益的波動不存在杠桿效應。

從上述模型分析結果來看，TARCH模型能大體描述兩國房地產市場收益序列。各項檢驗值在10%的檢驗水平下顯著。在γ方面，美國的房地產收益序列在5%的檢驗水平下通過了檢驗，說明其序列具有杠桿效應。中國的房地產收益序列的γ系數并不顯著，因此可進一步判定中國的房地產收益序列的杠桿效應并不明顯。

4.實證結果分析

（1）從GARCH（1,1）的分析結果來看，中美兩國的房地產收益序列存在著一些相同的特點。一是兩國的房地產市場收益都可以通過GARCH（1,1）模型來描述，這就證明了房地產市場的收益與資本市場其他金融產品收益具有相同的波動特點，即存在著高峰厚尾和波動聚集現象的特點。二是兩個市場的α與β系數之和接近于1，分別為0.9718和0.9618，這證明了房地產市場收益的方差穩定性較差，即房地產收益波動具有持續性，影響兩國房地產收益的因素均比較復雜。

（2）從EGARCH模型和TARCH模型的分析結果來看，兩國的房地產市場收益序列存在著明顯的差異。這主要表現在兩個市場有無杠桿效應的問題上。美國的房地產市場具有杠桿效應，而中國的房地產市場收益并不具有杠桿效應。這就意味著有效信息對房地產市場正沖擊和負沖擊對房地產收益的影響是一樣的，也就是可以預期好消息和壞消息對交易量波動性的影響是沒有差別的。這說明現階段我國投資者的交易行為確實存在著“羊群效應”現象，即往往采取順勢而為的交易策略。這與我國房地產市場發展的不成熟性以及投資理念不成熟是密切相關的。目前我國全民投資房地產業的熱情高漲，跟風思想嚴重，導致市場價格虛高，我國房地產市場波動與發達國家成熟的市場價格波動特性存在差異。

四、結論

1.房地產市場存在“波動聚集性”。美國和中國的房地產市場的波動不能完全通過ARMA效應來反應，且兩國的房地產收益序列具有arch效應。因此，本文認為房地產與其它金融商品具有某些相同的特征，即表現為“波動聚集性”。

2.房地產市場收益的方差具有較差的穩定性。造成這種情況的因素是比較復雜的，但其中重要的一點是，房地產并不僅僅具有金融商品的屬性，它同時還具有普通消費品的屬性，這就決定了房地產的價格走勢不僅與投資需求本身有關，還與巨大的消費需求有關，而其他金融產品則不具備這樣的特性。

3.與美國相對成熟的房地產市場相比，我國的房地產市場缺乏杠桿效應。一方面，我國的房地產市場的機制還并不成熟，房地產市場的投資者所做出的投資策略并不是基于有效信息來進行的；另一方面，我國的房地產市場的運行機制還不健全，與房地產投資相關的金融產品還不夠豐富有關，房地產投資的進入門檻很高。

4.我國房地產市場缺乏杠桿效應效的研究結果與黃忠華等（2008）所得出的結論恰好相反。本文認為，我國的房地產市場的杠桿效應可能存在于短時期的個別地區上。從長期看，在全國的范圍內，我國的房地產市場要做到有效率還尚需時日。全國統一的房地產政策還不能對宏觀的房地產市場走勢造成的影響并不能產生杠桿效應。

從以上結論可看出，房地產市場是一個充滿了風險的市場。因此，完善我國房地產市場的運行機制、控制我國房地產市場的風險是目前我國規范房地產市場的當務之急。與發達國家的房地產市場相比，我國的房地產市場的改革與發展還有很長的路要走。

參考文獻：

[1]Bollerslev,T.Generalized Autoregressive Conditional He-

teroskedasticity[J].Journal of Econometrics,1986(31)：307-327.

[2]陳浪南,黃杰鯤.中國股票市場波動非對稱性的實證研究[J].金融研究,2002(5):67-73.

[3]宋逢明,江婕.中國股票市場波動性特性的實證研究[J].金融研究,2003(4):13-22.

[4]惠曉峰,柳鴻生,胡偉,何丹青.基于時間序列GARCH模型的人民幣匯率預測[J].金融研究,2003(5):99-105.

[5]遲國泰,余方平,李洪江,劉軼芳,王玉剛.單個期貨合約市場風險VaR-GARCH評估模型及其應用研究[J].大連理工大學學報,2006(1):127-133.

[6]楊楠.VaR方法在房地產收益波動性度量中的應用[J].

中央財經大學學報,2006(4):69-74.

[7]屠佳華,張潔.什么推動了房價的上漲:來自上海房地產市場的證據[J].世界經濟,2005(5):28-38.

房地產形勢分析范文第3篇

關鍵詞：房地產市場；剛性需求；有效化條件；市場主體

中圖分類號：F2文獻標識碼：A文章編號：16723198（2013）16000901

1引言

2012年以來，“剛需”這個詞一直緊密牽動著房地產市場，5月的前3周（4.30-5.20），包括北京、上海、廣州、深圳、沈陽、杭州、南京、青島、重慶、成都全國十大重點城市新房成交量（包含保障房）為56513套，比4月同期上漲226%。與今年的年初房地產市場上低迷的不景氣相比，由于剛性需求的進入，房地產市場上也出現了回暖的跡象。各地方政府也出臺了各種微調政策，促進剛性需求積極的入市，剛性需求成了目前主導房地產市場上的中堅力量。

在5月23號國務院常務會議上，溫總理強調了“穩增長放更重要位置”、“要著力擴大內需”，要根據形勢變化加大預調微調力度。與4月13日國務院常務會議指出的“堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反復”略有不同。首先可以看出，國家提出改變的方向仍是要“穩”增長，而不是激進的大力發展，對于仍處在調控中的房地產市場來說，還不可能一下放寬政策，讓大量投資性需求進入房地產市場，實現大幅度增長，由此釋放剛性需求，將剛性需求有效化仍是近期房地產市場發展的重要推動力量。其次堅持房地產調控政策的不動搖基礎上，根據形勢的變化進行微調嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康發展。表明了中央允許調整的力度并不大，之前被叫停的幾個地方微調政策也說明中央宏觀調控的底線限是并沒有放松的。現在重點鼓勵的仍是剛性需求。

這一輪被稱為史上最嚴厲的樓市調控中，盡管各地采取了微調樓市的政策，首套房利率恢復，公積金放寬等政策紛紛出臺，但類似上海放寬限制人群、佛山上調限價等政策被叫停說明地方政策微調絕不能越過限購及抑制房價上漲的界限，這表示政府調控的主要方向并未發生改變。所以未來的一段時間內，釋放剛需還是房地產市場主要目標，潛在的剛性需求轉化成有效的剛性需求的條件分析成了促進房地產市場健康發展起來的重要思考。

2剛性需求向有效需求轉化需要一定條件

對于投機需求來說，投資性需求有效化需要更多的條件，首先在宏觀層面，政府的調控政策還對二套房是很嚴厲，限購令仍未解除，購房條件苛刻，差別性信貸政策讓投資成本更高，而且在微觀層面，具備投資需求或有投資能力的潛在需求只是部分的中高收入層次群體，是有一定的財富積累或具有投資觀念人群，而且一般都基本已有一套自住住房，購房意愿不如剛性需求迫切。而剛性需求要解決自住問題，購房意愿強烈，環境影響因素不大，政府大力鼓勵，購房貸款優惠幅度大，潛在的剛醒需求更容易向有效需求轉化。

當前房地產市場回暖表明，釋放剛性需求，將潛在的剛性需求轉化成有效需求仍是目前房地產市場的發展方向。但是剛性需求有效化仍需要一定的條件。潛在的剛性需求只具備購房意愿或者購房能力之一，有購房能力的因為沒有合適的樓盤沒有購房，有購房意愿的積累資金不夠或者收入不高都限制了剛性需求的有效化，為了剛性需求從潛在需求向有效需求轉化，促進剛需購房有效完成，要從各方面對剛性需求有效化條件進行分析，規范剛需購房優惠制度，保障房地產市場健康發展。

3房地產市場剛性需求有效化條件分析

3.1從房地產運行過程分析剛性需求有效化條件

使剛性需求向有效化轉變，一方面增加剛性需求購房者的現金購房能力，促進房價合理回歸，同時另一方面也要提高剛性購房者的購買意愿，開發商制定合理進行市場定位和開發計劃。從各個環節促進剛需的有效化。

土地成本是房價的重要部分，在土地出讓時，政府實行土地優惠政策，可以降低土地成本，并對土地規劃進行確定，提供限價房或者經濟適用房，降低房價，使更多剛性需求的購買者能夠購買。而為了提高購房者的意愿，出讓區位較好的土地可以使樓盤更吸引剛性購房者消費，規定容積率以及配套設施建設規劃，提高居住環境質量，提供合理的樓盤產品，可以讓剛性需求者將購買想法付諸行動。

在設計建造房屋時，合理的戶型設計能大大增強剛性需求的購買欲望，雖然剛性需求在資金積累上相對于投資需求比較不足，但是開發商為了降低成本采取差劣戶型的設計或者降低建筑質量標準的做法會使更多剛性消費者轉變購房意愿，對于首次置業的購房者一些中小戶型設計更受青睞。開發商在為剛性需求提品時還要做好市場定位，避免不必要高端建設，減少成本浪費，減輕購房者的經濟負擔。

在房屋的購買流通環節，各地方嚴格執行限購令限制投資性需求可以抑制房價的飛漲，實行差別性利率、首套房的利率優惠、降低首套房首付比例、減免相關稅費等措施，都大大降低了剛性需求購房的門檻，放寬首套房公積金貸款政策，提供住房補貼等其他政策直接提高了剛性需求的購買能力，在近期進行微調的各個城市中，經過中央同意的微調政策全部基本是在這個環節的針對剛性需求的實行優惠的，這些措施都很大程度上將潛在的剛性需求轉換成了有效需求。

3.2從房地產市場主體分析剛性需求有效化條件

政府無疑是推進將剛性需求向有效化發展的主導力

量。參與了各個環節的調控。中央設立大方向的宏觀政策，嚴格控制房地產調控，監督地方政府開展實施，地方政府采取限購令、差別性利率、首套房的利率優惠、降低首套房首付比例、減免相關稅費等措施，調節房地產開發商開發方向，保證房地產市場有序運行，改變房地產供給結構，利用剛性需求實現穩增長是政府目前明確的方向，剛性需求有效化的條件很大部分是由政府主導設定的。

房地產開發商是剛性需求有效化的實現條件，只有房地產商合理定位開發，提供適合剛性需求的產品，合理規劃用地，做好配套設施建設和選取合適戶型設計，制定合理銷售計劃，推出優質的樓盤，廣大的剛性消費的群體購房意愿大大提高，就會很快的實行購房行動，也可以吸引更多的人進入潛在需求的隊伍。

對于剛性需求購房者本身來說，購房資金需要一定的積累，在這基礎之上，使用住房公積金，申請首套住房貸款，獲取住房補貼都是提高購房能力的重要途徑。申請經濟適用房、限價房也是實現購房的有效方式。在當前房地產市場剛回暖的背景下，剛性需求購房者如看好房價的走勢，購房意愿會有所增加

4政策建議

房地產市場剛性需求有效化需要一定的條件，同時也需要一定的政策規范房地產市場的剛性需求有效化。

規范剛性需求優惠制度。保障剛性需求是解決我國民生問題的重要舉措，是滿足居民的住房要求，緩解居民購房壓力而實行的一系列調控政策，明確促進剛性需求購房的目標下，30多個城市實行的微調政策已經初見成效，銷售面積恢復性上漲，但是各地情況和對微調的認識不同，推出的微調政策也不盡相同，甚至上海、成都五個城市推出的政策被中央叫停，放寬限制人群，調高限價這樣突破調控底線的政策不被中央認同，規范保障剛性需求的微調政策，嚴格控制投資需求，是剛性需求有效化持續發展的主要推動力量。

政府嚴格把握宏觀調控。目前由剛性需求主導的房地產市場上的回暖表明，實行宏觀調控的政策已經取得了一定成效，目前房地產市場與之前繁榮相比比較緩慢，相對于發達國家的城市化過程還有很大發展空間，長期來看房地產市場必然是繼續向前發展，堅持調控的方向，穩定健康的發展房地產市場，保證剛性需求能有效的實現購房，中央改變調控方向或保障政策會引起剛性需求恐慌、投資需求涌入市場引起房地產市場混亂，政府穩定宏觀調控政策是剛性需求有效化的有力保證。

參考文獻

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[2]高鴻業.西方經濟學（宏觀部分）第四版[M].北京：中國人民大學出版社，2007.

[3]高波.現代房地產經濟學[M].南京：南京大學出版社，2010.

房地產形勢分析范文第4篇

關鍵詞：房地產；狀態形勢；理論分析

Abstract: at present, the Chinese real estate industry up to an unprecedented scale of development, but quickly growth as home prices and the residents of consumption level is out, the phenomenon of the real estate bubble is very serious, to the people and society have brought some hidden trouble, because of this country take a series of adjustment and control policies, such as "national nine" "currency rate" policy to the development of the curb property too quickly. At present, especially from since the second half of 2011 downturn in the housing market, the overall situation recession. This paper mainly through the current real estate price mechanism and bubble situation theory analysis, reveals the objective existing problems and puts forward related Suggestions of rationality.

Keywords: real estate; State situation; Theory analysis

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

1前言

當前我國房地產市場發展還不平衡，在房地產業快速發展過程中出現了一些值得關注的問題，一些地區房地產市場存在的問題還相當嚴重，主要表現在當前我國房價已經超過正常水平，房地產產生泡沫的可能性越來越明顯。因此對房地產泡沫對經濟社會帶來負面影響應當引起足夠重視。

2房地產價格理論與泡沫研究的重要性

房地產是一種特殊的商品，它既是一項耐用消費品，又是一項資產。房地產市場同股票等資本市場一樣，容易被人們抄作，并產生泡沫。而房地產泡沫一旦破滅，將對一個國家的宏觀經濟、社會生活的各個方面造成極其嚴重的后果。特別是房價的波動已經日益成為一國宏觀經濟的先行指示器，房價的大幅度上漲可能意味著未來物價與產出水平的高漲，而房價的大幅度下跌則可能預示著未來宏觀經濟的緊縮甚至衰退[1]。

3.房地產價格與泡沫的理論分析

3.1城市房地產價格影響因素

經過國內外學者多年來的研究，已經明確房地產價格波動與宏觀經濟基本面之間存在著顯著的相關性。對于房地產價格影響因素的理論的定性研究已經很多了，本文首先簡單概述了主要的影響因素，著重研究在不同城市經濟發展水平、人口、收入等宏觀經濟基本面下，不同經濟因素對不同城市房地產價格的影響程度。

3.2城市房地產泡沫

主要介紹了房地產泡沫的形成原因和測度指標。并根據主要城市的房地產數據建立模型，用以說明不同城市是否存在房地產泡沫。

3.3城市房地產發展的宏觀調控政策

主要根據實證研究的結果來分析穩定不同城市房地產價格以及引導房地產投資流向應采用何種宏觀調控政策最為有效。

4房地產價格理論

我國的房地產市場的基本特征是：土地供應由政府控制，房地產市場則由市場調節；農村城市化進程不斷加快，房地產市場供不應求。房地產價格被房地產需求和供給決定。市場供求是房地產價格形成的最直接原因。其他影響房地產價格的因素都是通過影響房地產市場的供求對房地產價格起作用。因此， “供求價格機制論”成為研究房地產價格的主流理論，國家制定的各種宏觀調控政策也基本是從這一理論出發。個別地區的房地產價格遠遠高于其成本，而“供求價格機制論”則能很好地解釋這種現象。

5房地產泡沫研究

5.1房地產價格的運動是非常復雜的現象。它在物業市場上的價格隨著房地產市場的供需關系的變化而變化，同時還受宏觀經濟發展的影響。由于房地產的耐久性、稀缺性等特點，它還會成為資本市場的投資商品，這時它的基礎價格就具有了虛擬資產定價的特點。是由未來收益的折現來定價的。而對未來收益的預期是否偏離其實際情況就成了房地產價格是否存在泡沫的肇始。研究房地產價格理論，不得不考慮到房地產價格泡沫對房地產價格的影響。

5.2房地產泡沫的含義與成因

一旦市場預期價格上升，而不管一般均衡價格是否上升，就可能會出現“自我實現預期”的正反饋過程使得市場價格嚴重脫離一般均衡解。也就是說，由于投機性資產的加入，一般均衡解在一定條件下具有一種不穩定性。從理論上講，房地產的價格 應取決于房地產的收益與效用。可是，當價格異常膨脹，嚴重背離其真實價值時，泡沫也就不可避免地產生了。房價之所以偏離其基礎價值，受多種因素的共同影響，如房地產供給缺乏彈性、房價持續上漲預期、寬松的金融環境、房地產市場信息不對稱以及房地產開發政策的引導失誤等等[2]。

1）房地產供給缺乏彈性

土地資源的稀缺性決定了土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點;當土地需求增加時土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性特點，市場無法在短期內擴大土地的供給量，這將導致需求與供給間的進一步脫節，需求與供給的差距使得土地的價格進一步上漲，促使房地產商品的價格上漲，同時在實際的市場運行過程中，就又可能參雜太多的偏離價值的投機活動，最終形成房地產的泡沫。

2）房價持續上漲預期

房地產形勢分析范文第5篇

[關鍵詞] 保障性住房建設　民生工　住房需求

一、引言

“十二五”期間我國房地產行業如何透視現狀、錨定未來，戰略前瞻、科學規劃，尋求突破，為引領下一輪發展打下堅實的基礎呢？

在商品住房市場日益膨脹的背景下，財政政策主要表現在中央、地方財政支出對保障住房的投資力度加大來擴大保障房建設，解決商品住房市場與保障性住房市場結構發展不均衡這一現象。

本文收集了保障性住房和房地產行業的相關數據，通過一些統計的基本方法，用定量的分析方法分析了政府保障性住房對房地產市場的影響。

二、保障性住房的背景

1.保障性住房的概念

所謂保障性住房，指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房，目前我國的保障性住房大致可以分為以下五種：廉租房、經濟適用房、限價房、公共租賃房、棚戶區，它是關系民生的重要環節。

2.保障性住房政策出臺背景

商品房價格的一路高歌猛進，普通居民已經無力承受高房價的壓力，從而需要保障的人群也越來越廣。隨著收入差距的進一步拉大，社會矛盾的進一步激化，問題也越來越突出。在此背景下，中央出臺一系列保障性住房的政策，使得受保障人群的范圍越來越大，同時政策制定的強度也越來越大。

1998年國務院出臺的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，標志著以商品房、經濟適用房、廉租房多層次的城鎮住房供應體系基本建立。

3.面臨的問題

自1998年住房制度全面改革以來，我國城鎮居民住房狀況有了較大的改變，但問題同樣存在。當前，我國住房體制改革進入到了一個新的發展階段。如何在推進房地產市場健康穩定發展的同時，切實保障廣大中低收入居民的居住權益，這是我國住房保障體制改革目前面臨的一個重大問題。

三、房地產市場現狀分析

（1）經濟環境

房地產業是我國國民經濟的重要組成部分，在GDP中占據較大比重，帶動了大批相關行業的發展，同時為城市經濟的發展和居民居住水平的提高做出了巨大的貢獻。為實現國民經濟的平穩較快發展，我們應十分重視房地產行業的發展，注意控制其投資規模和發展速度。

為了應對金融危機和實現發展方式的轉變、保障和改善民生，房地產業面臨著調整的壓力。

（2）宏觀政策

近些年，國務院及各部委、各地陸續出臺有關政策，從“國八條”到“新國八條”，從“國十條”到“新國十條”，再到“限購令”，每個相關文件中的每條無不滲透著：政府監管、金融政策、土地政策、稅收政策等方面，直接的對房地產市場供給和需求方面進行調控。近些年政府通過提高與房地產相關的稅費，如對房產稅的調整降低也對房地產市場有很大影響。

房地產開發商根本目的在于追逐利潤最大化，對于房地產業的發展不能完全寄希望于市場的自發調節，必須采取市場自發調節與國家宏觀調控相結合的方法。

除了通過財政政策和貨幣政策來調控房地產市場的發展，還有土地等政策通過影響房地產市場的投入成本間接進行調控房地產市場。

（3）現狀分析

根據圖1、圖2均可明顯看出，從1998年至2010年商品房屋的平均銷售價格和銷售面積，一直在飛速增長，只有在2008年時，出現了回落現象，但09年、10年又強勢回歸上升趨勢。

（4）房地產市場存在問題

從 1998 年結束福利分房到開啟住房產業化，我國住房制度改革為解決人民群眾的住房問題做出了一定的貢獻。但是卻將住房政策與房地產政策相混淆，把解決居民住房問題幾乎完全寄希望于房產市場，民眾不通過市場買房就無法擁有住房。在這樣的供給格局下，需求大于供給，房價自然上漲、民怨載道，造成了人民收入與房價之間的巨大差異，房價成了各種社會矛盾的焦點。為緩解此問題，黨的十七大報告中第一次專門提及住房保障制度，明確提出政府有責任、也有義務加強保障性住房建設。

四、保障房對房地產市場影響的實證分析——對商品房價格的影響

1.變量的選取與數據的收集

根據研究目的，采用的分析方法是：在控制房地產開發企業（單位）土地購置費用、城鎮居民家庭人均可支配收入以及城市居民消費價格指數的情況下，研究保障性住房對商品房的價格的影響。本文選取商品房平均銷售價格Y作為因變量，自變量取經濟適用房銷售面積X1、房地產開發企業（單位）土地購置費用X2、城鎮居民家庭人均可支配收入X3、城市居民消費價格指數X4。本文選擇經濟適用房銷售面積而不是經濟適用房投資額作為保障性住房建設的變量，是因為經濟適用房投資形成市場的有效供給有一個時滯，而這個時滯在計量模型設定中很難確定滯后的期限。并選擇商品房價格作為房地產市場的變量。樣本為1998-2010年，數據來源于《中國統計年鑒2010》。

2.模型建立及模型的計量經濟學意義的檢驗

設保障性住房對房地產市場的影響函數為：

（1）

用OLS得出的回歸結果為：

（2）

（1.44） （-1.88） （-0.13） （5.06） （-1.00）

R2=0.985200　R2=0.977799　F=133.1308　D.W.=2.293422

由于R2較大且接近于1，而且