房地產開發論文

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房地產開發論文范文第1篇

關鍵詞城鎮；房產開發；土地利用；可持續發展

近年來，房地產業在調整產業結構、拉動內需、擴大就業、提高人民生活水平、促進城鎮化等方面起到了積極的作用。改革開放后的30年中，房地產業發展幾經波動，很不穩定。特別是自2000年房地產市場回暖以來，我國房地產投資增長速度過快，房價持續上漲，出現了諸多的問題，甚至影響到經濟發展和土地合理利用，已引起政府和社會的普遍關注。現結合互助縣房地產業的發展，就房產開發與土地保護利用闡述如下。

1城鎮房地產的現狀

1.1大力發展小城鎮，促進協調發展

城鎮化是擴大內需、實現經濟可持續發展的引擎，是支撐未來中國經濟高速增長的強大動力，對于刺激消費、帶動民間投資、積極擴大內需具有重要的戰略意義，將帶動房地產、餐飲等多個行業的發展，從而對經濟平穩運行產生積極的推動作用。

1.2住房升值快

按當前市場價值對現住房進行估價，2009年互助縣城鎮居民家庭平均每戶擁有12.9萬元的資產，與2006年相比，戶均住房資產提高了1.6倍，每1m2的價值則提高了1.4倍。在商品房價格大幅度攀升的推動下，持有一套房產不僅是一筆數額不菲的資金儲備，更為一些家庭投資其中帶來莫大的商機。據統計，有13.3%的城鎮居民家庭除現住房外還有一套住房，甚至有1.0%的家庭擁有2套及以上的住房，2項合計，擁有多套住房的戶比例達14.3%。他們的基本居住已得到滿足。之所以有越來越多的家庭能將巨大的家庭資金樂此不彼地投入其中，并成為目前部分居民家庭的重要理財渠道，關鍵在于人們通過住房購與賣的置換能為其帶來十分豐厚的經濟回報。這種投機行為在為居民增收的同時，一定程度上也助長了住房開發的投資熱，加劇了商品房供求關系的緊張，客觀上擠占了其他社會成員改善居住條件的機會。

1.3住房建設趨向大型套房

從2009、2006年城鎮居民家庭戶均建筑面積結構變化的比較中可以看出，3年內建設的大型套房的市場投放量要遠高于中小型套房。與2006年的調查結果相比，2009年60～80m2的小型套房的戶比例基本沒有變化，80～110m2的中型套房戶卻下降了6.1%，而100m2以上的大型套房戶則快速提升了7.5個百分點。如此結果說明，在城鎮大型套房的供求量已大幅上漲。

2保護和合理利用土地資源中尚存的問題

一是對互助縣土地資源及后備資源的縣情認識不夠，對保護資源、合理利用、珍惜土地的重要性認識不夠[1]。二是法制意識比較淡薄，違法用地的現象不同程度存在。三是農村集體土地征地補償、安置沒有完全到位，農民合法土地權益保護有待進一步加強。四是參與競買土地的客商少，引發流拍留掛。五是催繳土地出讓金難度大。六是城鎮開發缺乏整體協調性和科學性，致使城鎮居民生活壓力增大。由于在城鎮快速發展的過程中，缺乏開發的整體協調性，使得城鎮中道路面積率低，運輸效率下降，交通事故增多；同時許多城鎮建筑密度過大，居住面積狹小，公共配套設施不完善，加之在城鎮房地產開發和再開發過程中缺乏足夠的文化、藝術、體育、娛樂設施，忽視城鎮的布局藝術[2]。

3加強房地產用地管理的措施

3.1建立供應總量控制制度

根據縣城發展規劃和市場需求情況，每年初縣國土局、縣發改委、縣建設局對年度房地產開發用地擬定供地計劃，報縣政府批準后，上報省、地國土地資源主管部門備案，并將年度供地計劃通過多種途徑向社會公布，根據編制的年度供地計劃，由國土局會同相關部門組織招拍掛出讓。

3.2建立土地使用權公開交易制度

計劃出讓的土地由縣國土資源局向社會公布。房地產開發用地一律實行招拍掛出讓，土地交易在土地市場實行陽光化操作，從源頭上防止土地批租領域腐敗現象的發生[3]。

3.3建立集體決策制度

對房地產開發用地，國土局在完成土地出讓前期工作的基礎上，擬定土地出讓方案。涉及拍賣起叫價和掛牌起始價及招標底價，由相關部門集體決策，并將土地出讓方案報縣政府批準后向社會公告。

3.4建立土地收購儲備制度

對縣內存量建設用地，由土地部門中心統一收購和回收土地，掌握調控市場的主動權，收購的土地由政府統一儲備、統一開發，按市場需求統一供應。

3.5建立竣工驗收制度

對房地產等經營性用地工程竣工后，國土局、建設局等部門對土地使用情況進行驗收。

4完善房地產開發用地儲備制度的對策

4.1合理控制土地儲備的范圍和數量

土地儲備制度是確保政府切實壟斷土地一級市場的一種管理制度。在地價上漲過快的時期，完全可以通過成立有形的土地交易市場，允許一些有閑置土地的企業上市交易[4]，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動起來，增加土地供應量，也可避免土地資源浪費。科學合理地確定土地儲備數量是土地儲備制度正常運行的重要保證。但土地儲備過多，會造成資金占用過多，加大土地儲備機構的經營風險。合理的土地儲備數量要根據土地市場供求關系來確定，而土地供求取決于社會、經濟、政策等若干因素，要通過對相關歷史數據進行統計分析，設計需求預測模型，進而得出最佳土地儲備數量。

4.2加大土地供應結構的調整力度

土地供給結構與需求結構的協調均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前出現地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構不僅要根據市場的實際需要和經濟發展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需失衡的矛盾[5]。當前對開發高檔商品房，不僅要從供給源頭上進行限制，還要以高地價、高稅收等手段加以限制，落實經濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當放寬，滿足居民日益增長的住房需求。在“放寬”政策的同時，要切實規范土地行政管理行為，避免土地供應政策帶來的漏洞。

4.3建立健全相關配套的法律法規

建立健全相關配套的法律法規，用配套的法律手段解決現實中的問題，如公益型用地的收購與管理、原建成區的隱形土地市場問題等，同時要嚴格執法，加大管理力度，使土地儲備工作順利進行。建立依法監督的機制，對儲備機構的工作進行監督，以保障儲備目標的實現。應建立土地儲備工作信息公開制度，盡量公開土地儲備機構在土地收購、開發、儲備和出讓環節中的資料和信息，便于各方的監督和投訴。同時，通過公開如年度土地出租、出讓計劃、一級土地市場交易資料、土地儲備數量等市場信息，建立市場信息網絡系統，使市場經營活動規范化，促進房地產開發市場的理性發展，引導市場化的開發商能夠根據信息進行分析預測，做出理性的投資決策。

4.4強化土地儲備管理的監控職能

土地儲備管理監控職能的弱化嚴重地阻礙了土地市場和房地產市場的健康有序發展。因此，要強化土地儲備管理的監控職能，加強對土地使用狀況和土地價格的全程監控和跟蹤管理。具體來講，監控的內容包括3個方面:一是建設用地的選址、用途是否符合城鎮土地利用總體規劃和城市建設規劃的要求；二是建設項目是否按法定程序和審批權限申請和審批，有無違反規定用途使用土地；三是土地利用是否按規定的進度進行建設，有無占而未用的土地；四是土地價格是否合理，是否故意抬高地價或壓低地價，是否有從事炒賣地皮的非法活動等。同時，與房地產管理部門密切配合，實行地價與房價的鏈接管理，杜絕房地產市場的不合理定價行為。

4.5重構土地儲備的組織體系

在我國城市建立土地儲備制度的初期，分層次兩級管理模式的組織體制的運行比較順利。但隨著土地儲備制度實踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲備機構掛靠土地行政管理部門，接受后者的直接領導，致使其地位弱化，運作效率不高；另一方面，在土地儲備實施中需要相互配合的城市規劃、計劃、建設、財政、環保、房管等多個政府職能部門之間的責任不清，未形成協作的格局。為此，應該對土地儲備機構掛靠于土地行政管理部門的現有體系進行改革。新的組織體系既有利于提高土地儲備機構的地位，為充分發揮其作用提供條件，也有利于各部門之間的協調。

5小結

合理利用土地資源與實現房產開發可持續發展，是辨證統一的，相輔相成的。無論是從國際、國內發展的成功實踐來看，還是從實際需要來看，無不印證這樣一個道理:要實現房產開發可持續發展，必須要合理利用土地資源。在落實科學發展觀的過程中，不能顧此失彼，必須統籌兼顧；不能以犧牲土地資源為代價，獲得一時的經濟發展，必須在加快經濟發展的同時，加強土地資源保護，優化發展環境。做到2項工作一起抓，2種成果一起要，只有這樣，才能真正實現可持續發展。

6參考文獻

[1]詹莉，李保蓮.河南省新農村建設中的土地利用問題及對策[J].河南農業科學，2008(3):5-8.

[2]梁留科，趙新軍，吳次芳.加入WTO后的土地利用結構調整問題[J].河南農業科學，2002(9):47-48.

[3]路燕.合理利用土地資源促進河南現代農業建設[J].河南農業科學，2008(12):13-15.

房地產開發論文范文第2篇

關鍵詞房地產開發造價控制

我國加入WTO后，房地產業將會面臨新的競爭和挑戰。國外房產商將憑借較強的融資能力、較高的技術裝備水平和管理水平以及靈活的經營機制等優勢進入我國市場。而國內大部分房地產開發商手頭的流動資金非常有限，即使有很大的一筆流動資金在手，他們也不愿輕易被“套牢”。因此，在新的市場面前，精明的開發商除了要學會腦筋急轉彎，從規模化、集團化、品牌化等方面發展自己外，尚應從內部著手，通過加強工程質量管理與監督，嚴格控制工程成本，爭取以最低的投入，獲得最佳的經濟效益，從而提高企業在市場中的競爭能力。而控制工程成本的關鍵就在于合理確定與有效控制工程造價。

對房地產開發商而言，如何有效地確定與控制建設工程的造價問題，是每一個房地產商面臨的重大問題。一般來講，工程造價的確定與控制可分為四個階段，即決策階段、設計階段、施工階段、竣工階段。要合理確定與有效控制工程造價，就必須從這四個階段入手。

1決策階段的造價控制

可行性方案的選定和投資估算的定位是建設項目的核心，這一階段不僅關系到目標實現時間的長短、質量的優劣，也是全過程造價控制的源頭，對以后各階段的造價控制起指導作用。如何在這一階段把質量、造價和工期結合好，就需要進行充分的市場調研、詳細的資料收集和反復的方案比較，盡可能選出最佳組合，作出科學的決策。

1．1完善投資決策機制

要成立投資策劃部門，造價工程師根據公司現有的資金、土地儲備情況及融資能力，結合當前市場行情，進行必要的、專業的分析論證，確定項目的可行性。

1．2建立項目審查制

公司內部員工做的投資分析報告還應聘請專業咨詢公司的有關專家進行審查。謹之又謹，慎之又慎，取長補短，提出自己相應的改進措施，供決策層決定。

1．3隨行就市，及時修正

隨著決策內容的一步步深入，投資估算也要隨之調整。造價工程師必須密切注意決策報告中的每一條建議及修改情況，及時地調整因此而產生的價格的變化。只有做好了這一點，投資估算才能真正起到有效控制工程造價和正面影響決策的作用。

2設計階段的造價控制

優秀的工程設計是有效控制工程造價的前提，因此，筆者認為可從以下五個方面來控制：

2．1實行設計方案招投標制度

在市場經濟的今天，開發單位在委托設計時應大力引入競爭機制，加強管理工作。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質量問題出現的工程洽商。同時通過招投標還可能選擇到優秀的設計方案，避免因建筑產品設計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經濟效益無法保證的事情發生。

2．2實行限額設計

項目設計的優劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長短，同樣也影響建設項目今后的使用價值和經濟效益，對于一個建設項目，發商要做到心中有數。而作為設計單位，在設計中凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算，要用數據說話，充分考慮施工的可能性和經濟性，在設計技術與經濟分析上要改變設計完后再算賬、功能決定造價的習慣做法、開發商應對設計方案提出限額設計要求，并為之創造外部條件。

2．3開展價值工程的應用

價值工程是用來分析產品功能和成本關系的，是力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種管理方法。一般來悅，提高產品價值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來功能大幅度提高。運用價值工程原理，在科學分析的基礎上，對方案實行科學決策，選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案。價值工程的主要特點是：以使用者的功能需求為出發點，對所研究對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價統一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。

2．4加強圖紙會審工作

加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。我們在工程施工前，組織總工辦、工程部、經營部和預決算部，對施衛圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經濟損失。

2．5加強洽商管理

杜絕不合理的設計洽商。對確實必須發生的設計變更，我們采取的方法是審核會簽制，組織公司各部門討論決定。這樣可以大大減少由于設計人責任心不強所發生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設計洽商增加工程造價。

3施工階段的工程造價控制

3．1嚴格工程合同的簽訂與執行

簽訂工程合同時，最重要的要根據各工程的特點，應選擇恰當的發包方式和價款調整條件，因為不同的發包方式和價款調整條件，直接關系工程造價的控制效果。

合同文本應盡可能選用由國家頒發的通用性合同文本，再根據擬建工程的特點和招標文件以及發包人承包商雙方談判結果來起草。合同文本必須準確表達雙方談判確定的意思，做到條款不漏項；標的物表達清楚、標的額計算準確；質量有標準，檢驗有方法；包裝物、提(交)貨或移交工程成品、運輸方式和結算方式明確；違約責任及違約金(或賠償金)計算方法準確；文字表達嚴謹，不使用模棱兩可、含糊不清詞語。

工程造價一般是由工程招標合同價及合同外項目價款（即工程增項、施工索賠、材料調價、費用調整等）所構成。合同價是承發包雙方充分運用價值規律，反復進行價格比較，實現個別勞動消耗和社會必要平均勞動消耗的統一，基本上是等價交換的價格。它高于社會必要勞動耗費時，對承包方有利，低于社會必要平均勞動耗費，對發包方有利。但不論承包方獲得利益或發包方節約投資，都要通過市場競爭來實現，并符合價格規律的要求。工程現場施工條件受到種種復雜因素的影響和干擾，使工程造價波動的幅度也非常大。施工合同中的合同價款包括了國家及地方定額管理部門頒發的標準定額中的人工、材料（設備）、施工機械、管理費用及政策性調價外，凡是由承包方負責的，其費用必須全部無一遺漏地包括在工程價款中。承包方承諾的條件和費用一般在雙方招投標過程談判，雙方依據工程的承包方式予以確認并在簽訂工程施工合同時，據以確定工程的合同價款在工程結算時還能否進行調整。

3．2嚴格材料、設備的定價和訂購

一般來說，鋼筋、水泥、木材、磚、砂、石這些主要用于主體施工的材料，價格相對穩定，市場透明度大，以建設工程造價管理站公布的信息價再結合市場行情進行適當的調整即可。但市場裝飾材料品種繁多，價格差別大。對于這部分材料，一般由甲方訂購或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價格由甲方確認后，方可購買。這樣，才能既控制造價又保證工程質量。安裝專業中預埋、預留的管線等一般都是由施工單位購買，但設備主要由甲方采購的。設備造價涉及金額大，占整個工程造價的30％以上。設備訂購計劃必須與工程實際進度緊密配合，以免影響工期。

3．3工程款的控制

目前，建筑市場競爭激烈，僧多粥少，開發商一般不需支付工程預付款，甚至要求承建商對工程主體進行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實力，還對約束施工企業如期按合同履約起到積極作用。另外，工程進度款的支付比例是房地產開發企業不容忽視的問題。通用做法是：①按每月實際已完工程造價的80％支付工程進度款；②待工程竣工驗收合格后，支付總造價的85%；③工程驗收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規定的期限內完成結算，再支付至總造價的97％的工程款，留3％作為工程保修款，待保修期滿后支付乙方保修金。

4竣工階段的工程造價控制

竣工結算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設項目實際造價和投資效果的文件，也是竣工驗收報告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴格把關。根據本人這幾年的工作經驗，認為重點應做到以下幾個方面：

（1）嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題。

（2）檢查隱蔽驗收記錄及施工日記，確認隱蔽驗收手續是否齊全，是否按圖施工。

（3）落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序，是否經設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。

（4）按圖嚴格核實工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設單位的審核人員必須嚴格把關，按實結算。

（5）嚴格執行投標過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現。

（6）嚴格按規定和合同套取計費程序，計取各項費用。

（7）認真審查、復核，防止各項計算誤差。綜上所述，工程造價控制是一個系統的、全面的動態管理過程，只有對工程建設的每一個階段采用科學的、系統的管理方法加以嚴格控制，才能達到全面控制工程造價的預期目的。

工程竣工時，根據合同文件中計價方式及允許調整費用范圍的規定，發包方對承包方提出的竣工結算文件必須要進行認真的審核，避免承包方在工程結算中高估冒算，以便合理的確定工程造價。

5結語

總而言之，工程造價的確定與控制是一門博大精深的學問，本文所論及的僅是筆者幾年來的工作體會，一得之愚而已。隨著我國造價理論的進一步完善和發展，造價工程師制度的推行，提高投資效益的要求將使合理確定與控制工程造價的地位更加重要。

參考文獻

1吳秋菊，姜金劍．合同管理對工程造價的影響及對策［J］．德州學院學報，2002（12）

房地產開發論文范文第3篇

1)在項目開發建設中，一味講究權利的劃分，卻忽視了權與責，責與利的明晰。在成本管理這一系統中，有項目策劃，設計管理，采購管理，工程管理，銷售管理。每個部門擁有相對的獨立權利，而又彼此影響和牽制。在項目開發建設中更多注重強調各部門經理的權限，而忽視對其責任的明確和利益的分配，就會造成項目開發過程中責任相互推諉或工作積極性不高等現象，造成工期延誤或質量不達標，最終導致成本管理失控或失效。在項目開發中不能形成責權利統一的管理體系，不能形成合理的獎勵競爭機制，不能形成明確的問責制度，就不能有效的實現成本的管理與控制。

2)在成本控制與管理中，一味追求簡單利潤，卻忽視“質量成本”。在項目開發中，有些企業只在投入上做文章，期望獲得直接的短期效益，但事實上，企業在房地產項目開發中的利潤實現是以質量為前提保障的。很多企業忽視質量成本的管理，在項目開發后期，由于質量問題引發的停工、返工、賠償或處罰等，最終導致項目成本的大量流失以及企業名譽無法估量的損失。一直以來，很多企業將成本與質量的關系看成是對立的，往往認識不到保證產品質量其實是保證成本有效投入的前提。而質量成本的缺失會導致項目成本的后期追加，從而使企業造成巨大的社會經濟損失。

3)在成本控制與管理中，一味強調工期目標，卻忽視工期成本。工期成本是指為實現工期目標或合同工期而使用各種辦法時所產生的所有費用。很多企業忽視工期成本的預算和規劃，不能統籌規劃有效推進工程進度，有的企業在超出預期進度的情況下又只會揠苗助長，強推進度引發更多安全隱患。而有的企業無法預期完工在后期的補償中作出了巨大犧牲。由此，對工期成本的重視不足，使得企業資金無法有效利用，造成開發成本的巨大投入卻低效回報。

4)在成本控制管理中，一味重視對材料成本的控制和管理，卻忽視對人的控制和管理。很多企業在項目開發中失敗，很多時候是忽視了企業人員的控制和管理。設計部門只管設計，采購部門只管采購，施工部門只管完成工期任務，完全不計成本的規劃和預算，但事實上成本的控制與管理最終得靠大家，只有整個團隊有成本概念，才會實現成本統籌規劃，否則只會導致成本預算的巨大支出，而未能達到獲得合理的利潤以及實現整體工程最佳效益這一目標。

2項目成本管理與控制的有效途徑

1)從制度管理中要效益。a．要依法。依照法律細致的訂立合同文本，合同文本應面面俱到，明確各項協議條款，在涉及到施工過程的每項環節都應有確切的表述，避免對方鉆法律的空子。嚴格訂立合同文本，可以有效防止拖延工期，抬高成本等現象;b．要建制。堅持責與權、權與利相結合原則，確立職權清晰的管理制度。明確各部門的職權，細化工作責任，做到人人監督，人人有責。明確獎罰細則，做到獎罰分明，借以調動員工工作積極性。結合實際，制定切實可行的成本管理方案，細化工作任務，做到有章可循，避免規章制度變為一紙空文;c．要落實。在進行成本管理時必須做到按章執行，并提高管理人員的管理水平。尤其要嚴抓采購和審計的紀律。對采購的管理是項目成本管理的重中之重，市場上的材料種類繁雜，規格多樣，價格更是天差地別，所以在進行采購招標工作時應遵照公平，公開的原則。在審計過程中，不僅要注重工程完結后的審計，更要注重工程前期，工程中期的審計工作，三者結合對比才能將審計工作做好，才能將成本控制工作落實。

2)從招投標上要效益。a．細致編制招標文件。造價管理人員應綜合多方因素，對各類材料進行估價，對各項招標條款進行研讀，制定出嚴謹周密的招標文件;b．要進行實地考察，具體了解供應商所提供材料的真實性;c．在確保質量的情況下低價中標。作為工程的投資者、管理者都應該杜絕金錢至上觀點，不能只追求低價，而是應該在確保質量合格的前提下，控制中標價格，控制項目成本。

3)從工期成本控制上要效益。a．合理規劃。在工程開始前應提前撰寫項目計劃書，編撰施工進度表，合理安排各項工作，避免工作任務的沖突，要將施工任務順序安排妥當，不做只挖坑不種樹的事情，確保施工過程中各項環節都可以有序進行。合理利用施工場地，不亂搭建，不亂堆放，要設計出精細的施工圖紙，標明所有場地的用途;b．對進程監督。施工過程各項環節都應有人進行驗收接管，確立逐層監督制度，嚴抓質量關，確保各項工作都能按規執行，狠抓紀律關，嚴禁工作人員偷懶耍滑消極怠工，一人偷懶后面的工作人員就得進行補救，不僅浪費材料，更影響了工程的進程;c．合理有效施工。在施工過程中應嚴格控制工期，不能拖延更不能為爭奪市場而追趕工期，應有效利用人力、物力，做到人盡其才、物盡其用，做到有計劃有順序的開展工作。

房地產開發論文范文第4篇

關鍵詞房地產市場主體信用分析

房地產業作為國民經濟的支柱產業，在我國經濟建設中發揮著舉足輕重的作用。由于房地產開發市場主體———建設、設計、施工、監理單位的信用缺失，影響了工程竣工驗收、按期交付使用、順利辦理產權，損害了購房業主的合法權益，給房地產開發監管部門———政府職能部門帶來很大的工作量和工作難度，給政府監管提出很高的要求。隨著社會主義市場經濟體制的日益完善，要求政府致力于營造公平的市場競爭環境，因此，加強政府監管、建立和完善信用制度至關重要。

1房地產開發中市場主體信用缺失的主要表現

為了加強對城市房地產的管理，政府職能部門在建設項目前期階段實施行政許可，并負有后續監管的責任。由于行政機關實施行政許可是建立在申請人對其申請材料實質內容真實性負責的基礎之上，因此，不再對有關數據進行計算，如規劃主管部門核發《工程規劃許可證》時，不再對建設單位報送的施工圖建筑面積進行核算，使得機會主義者有空可鉆，提供虛假數據。而且，行政機關存在重審批、輕管理的現象，使得建設、施工單位有機會隨意變更規劃指標。目前，我國房地產開發中各市場主體信用缺失，主要體現在：

（1）違法建設。體現在不按項目基本建設程序辦理相關的行政許可手續，前期手續不齊全，產生工程質量安全隱患。

（2）前期階段。體現在有些建設單位虛報建筑面積，施工圖實際的建筑面積大于申報《工程規劃許可證》的建筑面積；辦理《工程規劃許可證》的圖紙不是經過審查的圖紙，造成兩套不同圖紙而超建的現象；綠地率達不到規劃要求。

（3）實施階段。體現在有些建設、施工單位在實施項目過程中有意無意地違反設計條件，如擅自變更軸線位置、加層建設，使得實際建筑面積超過《工程規劃許可證》核準的面積。

（4）竣工階段。體現在有些建設單位攜款逃跑、下落不明，建設項目無法按正常程序辦理驗收手續，導致購房人無法辦理產權證，有些還給物業管理帶來“后遺癥”。

2信用缺失原因的經濟學分析

從經濟學的角度來看，上述現象的產生與市場監管機制不健全、人的機會主義傾向和有限理性有關。

（1）從制度經濟學的角度分析信用缺失的原因。從制度經濟學角度來看，信用缺失的本質是經濟人的機會主義行為傾向。按照威廉姆遜的定義，機會主義傾向指人們借助不正當的手段謀取自身利益的行為傾向。目前，政府管理不到位給機會主義者提供了有利的條件。

房地產開發周期長、環節多，參與的市場主體多，管理部門多，由于管理部門之間缺乏有機聯系，而且存在“重審批輕管理”現象，使得管理措施得不到有效落實、管理制度不健全，出現管理真空地帶。行政管理的缺位，使市場主體的失信行為有時不會被發現，即使被查實，也只須交納罰款，而罰金數目遠遠低于其所獲得的經濟收益，起不到強有力的威懾作用。市場主體選擇不誠信，卻得不到懲罰，仍能獲得額外的經濟效益，說明我們目前的制度安排有利于不誠信的行為。

根據制度經濟學理論，盡管房地產開發主體的機會主義行為不可能完全根除，但是可以通過制度建設，依靠內部和外部兩種強制力來約束市場主體的行為，增加市場主體信守諾言和履行承諾的可能性。

（2）從信息經濟學的角度分析信用缺失的原因。從信息經濟學的角度來看，信息不對稱是房地產開發中市場主體失信的根源。信息不對稱，使市場主體機會主義傾向得以顯現，這種傾向分為事前、事后兩種，事前稱為逆向選擇，事后稱為道德風險。

在前期報批階段，非對稱信息將導致市場主體的逆向選擇。例如在報批《建設工程規劃許可證》時，建設單位知道審批部門不核算建筑面積，出于機會主義的動機，虛報建筑面積；而建設單位在過去有虛報建筑面積的行為，但行政管理部門對此并不知情。這主要有三方面的原因。一是房地產開發周期長，同一單位可能會有多個項目交叉運作，存在前一個項目未竣工驗收，后一個項目又進行前期報批；二是房地產開發企業數量多，有些是專門為項目開發而成立的項目公司，行政管理部門很難判斷A公司的失信行為是否應記到B公司頭上；三是有些建設審批權下放，市、區兩級審批機構難以知悉某市場主體過去是否存在失信行為。

在建設階段，非對稱信息將導致市場主體的道德風險行為，即管理部門難以監督市場主體的行動而導致的風險。管理部門管理的目標側重于全局性，重在培育誠信市場，對具體項目的管理大多采取抽查的方式或對違規行為的處罰。市場主體可能利用這個管理漏洞，隨意變更規劃指標，給建設項目竣工驗收、按期交房、產權辦理等方面留下后遺癥，嚴重損害了購房業主的合法權益。

盡管市場主體存在機會主義傾向，可能產生失信行為，但市場主體選擇守信還是失信，是個博弈的過程。如果其失信的短期利益所得大于長期利益損失，他會選擇失信。目前對市場主體失信行為的處罰機制促使市場主體選擇失信。例如超面積建設，以廈門為例，超建1m2，規劃管理部門依據規劃法律規章對違法建設單位進行處罰，處罰標準按違法建設部分土建工程造價的60%即180元/m2；土地部門要求建設單位補交超建部分的土地費用，房地產售價在5000元/m2左右，收入與費用相抵，仍有3000元/m2以上的盈余，超建的效用太大了。因此，需要建立一種機制，使失信受損、守信受益，讓人們真切地認識到誠信可以給自己帶來利益，是一個永遠受用的無形資產。

3解決思路

為解決上述失信行為，維護公平的市場競爭環境，可通過政府監管、行業自律和社會監督等形式，規范市場主體的行為，建立以法律為保障、道德為支撐的有效管理體系。

（1）建立系統、完善的行業信用法律體系。我國出臺了一系列的房地產開發管理的法律規章，但這些法律規章并非專門針對信用，對企業的信用行為沒有建立起與“規范授信、平等授信機會”相應的法律準則和約束體系。而且，目前并沒有一個社會信用服務機構的綜合管理部門，各系統的信用信息得不到有效整合，沒有形成一套有效的監管機制。因此，我們必須加快信用立法步伐，制訂行業信用方面的專門法律，并建立有效整合信用信息的綜合管理體系，為社會主義市場經濟創造有法可依的法律環境。

（2）加強建設項目前期審批管理。對建設單位虛報建筑面積、設計單位超面積設計的情況，可以通過加強政府審批、審查部門間的協作，共享建設審批成果來加以解決。即在施工圖審查機構進行施工圖技術審查時，審圖機構除對施工圖進行結構安全和強制性標準、規范執行情況進行審查外，還應對建筑面積進行核算，確認是否超過規劃局批準的建設工程方案所核定的面積指標。建設單位報批《建設工程規劃許可證》時，必須同時提供施工圖審查機構核算的建設面積，作為規劃部門核發《建設工程規劃許可證》面積控制的依據。規劃部門確認施工圖審查意見書的面積與《建設工程規劃許可證》批準的面積一致時予以發放批文。對出現兩套不同圖紙而超建的現象，可以通過完善施工圖審查的操作辦法來加以解決。

（3）加強規劃放樣驗線的批后監管。為減少擅自變更軸線位置而導致建筑面積增加的行為，很多地方增設±0.00驗線環節，要求建設單位將±0.00驗線資料報送規劃管理部門蓋章確認后才可進入下一道工序，這樣再加上測量所花的時間，整個時限較長，影響了工程建設進度。而且由于±0.00驗線不屬行政審批事項，增設±0.00驗線環節，有以加強行政管理之名、濫行行政審批的嫌疑。

（4）加強違規查處力度。有效發揮法律和市場機制對失信行為的雙重懲罰機制，營造公平的市場競爭環境，切實保護守信企業、購房業主的合法權益，為房地產開發中各市場主體信用制度建設奠定基礎。對違法、違規的市場主體的行為，包括設計單位不按相關管理部門批準的立項、規劃等批準文件及方案進行施工圖設計，建設單位對設計、施工、工程監理等單位提出超建、擴建等違反規劃指標要求的或不辦理建設項目前期手續，施工單位不履行監管職能或監管不到位，目前法律規章均有明確的罰款、降低資質直到清除市場等處罰規定，關鍵在于行政執法機關能否掌握到失信行為，并嚴肅查處。

（5）加強和完善信用信息的披露。在市場經濟中，加強和完善信用信息完善披露制度，增強信用信息的透明度，可以有效解決信息不對稱的問題。對房地產開發過程中各市場主體信用行為記錄進行記載，任何市場主體有失信行為，就會進入信用記錄系統，并將失信企業列入黑名單曝光，公眾通過高科技手段，可以很便捷地查到這些不良記錄。這些信用信息也應迅速傳遞給招投標管理單位，各專業招投標評標企業信用時就有了更為直接、客觀的依據，將影響到投標企業是否中標。

（6）充分發揮各行業協會的作用。行業協會是行業性、自律性的社團組織，作為社會主義市場經濟活動中的一個重要中間組織，具有協調市場主體利益、提高市場資源配置效率的功能。行業協會目前主要做好以下三方面的工作：一是通過宣傳政府政策、法律法規來約束企業的行為，督促企業依法開展經濟活動；二是負責“政府不該管、但又需要有人管的事務”如行規行約的制定，并負責執行和監督，促進行業誠信服務；三是協助政府從事行業管理，如為加強±0.00驗線報備工作的監督管理，可委托建筑行業協會建設監理專業委員會對驗線工作進行督促抽查。

房地產開發論文范文第5篇

關鍵詞：房地產開發中小企業競爭戰略

隨著我國房地產業競爭的加劇，房地產開發“大盤時代”的來臨以及國內資本市場的逐步成熟，導致房地產開發企業向規模化、制度化、差別化、品牌化、戰略化方向發展。中國房地產TOP10研究組《2005年中國房地產百強開發企業報告》中指出房地產百強開發企業的發展趨勢包括：通過合并及戰略聯盟實現規模化擴張、明確中長期發展戰略規劃使企業做大做強。根據《中小企業標準暫行規定》，依職工人數、銷售額、資產總額等指標進行劃分，我國至少有90%以上的房地產開發企業屬于中小企業。這些開發公司將如何拓展生存空間，怎樣發展壯大，這是在新形勢下影響我國中小房地產開發企業綜合競爭能力提升的關鍵問題，為此探討我國中小房地產開發企業的競爭戰略選擇有其現實意義。

美國著名學者波特認為，企業要在激烈的市場競爭中獲得持久的競爭優勢，不外乎采取三種戰略：成本領先戰略、標新立異戰略和目標集聚戰略。本文結合房地產行業的特點，針對當前房地產開發市場的現狀，給出了中小房地產開發企業可采取的六種競爭戰略：

成本領先戰略

成本領先戰略要求中小房地產開發企業必須擁有最低成本的產品。可以通過采用廉價勞動力及采用有效管理措施實現低成本戰略，比如在土地取得時盡量采用聯合開發的形式；項目實施過程中搞好成本管理費用的控制；相對減少為樹立品牌而花費的巨額廣告費用等。在當前房地產市場價格一路飆升的情況下，如果中小房地產開發企業能夠推出保證產品質量前提下的低成本房地產，利潤不減的同時其銷售價格相對較低，其市場銷售前景將會非常樂觀，房地產企業將立于不敗之地。例如，在一些大型房地產開發公司把開發目標瞄準高檔商品房、寫字樓、商場、娛樂性房地產時，中小房地產開發公司可以集中精力開發利潤率相對較低的普通商品住宅、經濟適用房等項目，通過價格領先策略挖掘出強大的顧客市場。

創新戰略

現代戰略理論認為，企業的生存與發展，關鍵取決于是否具備核心競爭力，所謂核心競爭力是指保持企業持續生存和發展獨有的、其它企業難以模仿的能力，他是一種能夠使企業長期持續發展、獲取超額壟斷利潤并能為顧客帶來更多獨特價值的核心能力。中小型房地產開發企業應當徹底拋棄“小而全”的經營思想，圍繞自身的核心能力進行開發經營，將并不擅長的開發業務以“轉包”等形式，交給其他企業去做，專心致志地做自己最專長的業務，這是中小企業生存與發展獨有的、其它企業難以模仿的能力。在具體開發過程中，中小房地產開發企業由于沒有更多的資金、能力、精力去滿足大部分的市場需求，所以要堅持自己的開發特色和市場定位，力求標“新”，即開發新的產品，更開拓新的顧客群，開展新的服務。

彌隙市場戰略

日本經濟學家長島總一郎提出了“彌隙戰略”理論，他認為市場經濟中永遠存在著市場的盲點，中小企業生產經營活動應該圍繞著“尋找市場彌隙”而展開，并以新產品開發作為實施市場縫隙戰略的核心。中小房地產開發企業實施彌隙市場戰略應注意以下幾點：第一，要更加注重市場調研，善于挖掘市場彌隙。中小房地產開發企業要想在市場競爭中求生存、求發展，在無法依靠自身內部規模經濟的情況下，只有通過加強市場調研，挖掘、發現、把握房地產開發市場彌隙，開發適合消費者需求不斷變化的產品，為自己的生存能力增添法碼。第二，采取分層競爭的策略，拓展專業市場。中小房地產開發公司由于自身擁有的資本、人才、規模等難以適應和大型房地產開發集團針鋒相對競爭的需要，所以要避開主要的競爭層面，把自己有限的資源與能力集中在某個細分市場上，精于特殊房地產產品的開發，力爭成為這一類細分市場中的強者，從而形成自己的經營特色，進而更有效的拓寬專業市場。第三，主動占領對大企業來說生產價值不大且規模較小的產品市場。市場中的縫隙領域是很多的，中小房地產開發企業定位在這樣的市場，可以開發適應一個小市場或專業市場，滿足一群特定購房者的房地產，這樣可以避免與較低水平的房地產開發公司惡性競爭以及與大集團公司的正面競爭，不斷擴展其經營生存空間。

集群組織戰略

我國產業分工的不斷深化也使中小房地產開發企業不再受制于規模經濟，使其可以透過“地區規模經濟”取代企業內部的規模經濟，所以中小房地產開發公司可以通過內部分工外部化，大量的聚集在某一地區，在某一開發項目的整個鏈條上進行分工，形成企業集群組織。另外也可以與大型房地產集團公司建立分工協作的經濟網絡關系。在此也希望大型房地產開發公司突出主業，在把精力主要放在參與國際或區域間產品競爭的同時，積極幫助和培植與自己協作配套的中小房地產公司，并鼓勵中型房地產開發公司間建立跨地區的經濟技術合作關系，打破地區界線，在更大的地區范圍內實現資源的有效合理配置，形成中小公司與大公司之間的互補、互利關系。這種形勢非常有利于中小房地產開發企業形成集群合作關系，由外部規模經濟來代替大企業的內部規模經濟，使中小房地產開發企業充分享有大公司的信息等資源，提升自身實力，增強市場競爭力。

質量改進戰略

中小房地產開發企業可以借鑒著名的“木桶原理”：木桶能夠盛多少水，是由最短的一塊木板決定的，只要有一塊木板很短，其它的再長也不可能多裝水。對房地產產品而言，也可以借用“木桶原理”加以闡釋。房地產產品本身包含很多內容，產品的設計、質量、價格、服務等等，任何方面被消費者不認可都會影響到產品轉化為商品的過程，會影響產品的銷售、贏利，甚至未來的命運。所以，中小房地產開發企業要更加注重所開發產品的質量，遵循PDCA循環，增加房地產產品構成中“最短的那塊木板”，致力于增強滿足購房者質量要求的能力，以贏得更多的業主的信任和青睞。

比較優勢戰略

比較優勢理論是指在兩國生產兩種商品的情形下，其中一國在兩種商品生產上均占有絕對優勢，另一國在兩種商品上均處于絕對劣勢，則優勢國可以專門生產優勢較大的那種商品，劣勢國可以專門生產劣勢較小的那種商品，通過專業化分工和國際交換，雙方仍能從中獲益。比較優勢理論也適用于企業，對于中小房地產開發企業，如果選擇大而全的市場戰略，必定顧此失彼，而如果選擇某一細分目標市場，集中精力，從選址、設計、施工、銷售最后到管理，全過程創造出獨特的競爭優勢，從而專門開發劣勢相對較小的房地產產品，其市場占有率將有所提高。推行比較優勢戰略是中小房地產企業生存與發展的行之有效的競爭戰略。

我國很多房地產開發企業在經營中普遍存在貪大求全的思想，企業對自身的現實優勢把握不清，市場目標不準，戰略定位和市場定位也不明確，因而導致開發企業都要建立全方位的競爭戰略，忽略了具有挖掘潛力的特殊戰略選擇，盲目跟進開發，最終造成虧損。因此，每一個房地產開發公司都應在正確市場定位的基礎上確定適合自身的發展戰略。上述競爭戰略是當前形勢下大多數中小房地產開發企業的明智選擇，但不是籠而統之，一刀切。對于優勢明顯、實力較強的中小房地產開發企業，應該在逐漸寬松的市場競爭環境中脫穎而出，創造出地區甚至區域的品牌產品。

參考文獻：

1.J•戴維•亨格等.戰略管理精要（第3版）.中國人民大學出版社，2004