房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式

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房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式范文第1篇

【關(guān)鍵詞】面向客戶(hù)；房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)營(yíng)模式

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展, 一方面改善了人民的居住條件, 另一方面也使房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng), 客戶(hù)逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者, 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題也逐漸顯露出來(lái)。企業(yè)在生產(chǎn)成本最低的地方大批量建造住宅, 而客戶(hù)則希望能在最便利生活的地方購(gòu)買(mǎi)住宅, 同時(shí)要求產(chǎn)品類(lèi)型多樣, 服務(wù)具有人性化, 滿(mǎn)足個(gè)性化需求。房地產(chǎn)企業(yè)的供給和客戶(hù)的需求不能準(zhǔn)確對(duì)接, 原因在于企業(yè)把房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)作為經(jīng)營(yíng)對(duì)象, 并不十分清楚客戶(hù)在何時(shí)、何地以什么樣的價(jià)格需要企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù), 企業(yè)應(yīng)將經(jīng)營(yíng)視角轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)客戶(hù), 采用客戶(hù)經(jīng)營(yíng)模式。

2 房地產(chǎn)客戶(hù)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵與特點(diǎn)

2.1 房地產(chǎn)客戶(hù)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)客戶(hù)經(jīng)營(yíng)是相對(duì)于傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)的一種新型經(jīng)營(yíng)模式。企業(yè)將經(jīng)營(yíng)對(duì)象由房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)客戶(hù), 客戶(hù)由被動(dòng)的接受者上升為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)者, 企業(yè)以客戶(hù)為中心進(jìn)行資源配置和策略實(shí)施, 通過(guò)為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值來(lái)獲得盈利。其內(nèi)涵包括以下方面:

2.1.1 房地產(chǎn)客戶(hù)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象

房地產(chǎn)客戶(hù)是購(gòu)買(mǎi)使用房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)者, 其由潛在的客戶(hù)、形成中的客戶(hù)以及穩(wěn)定的客戶(hù)構(gòu)成。潛在的客戶(hù)具有潛在的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)需求, 是企業(yè)培養(yǎng)的對(duì)象。形成中的客戶(hù)處于房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)階段, 是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)象。穩(wěn)定的客戶(hù)處于物業(yè)消費(fèi)階段, 企業(yè)可對(duì)其價(jià)值進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)和利用。企業(yè)把客戶(hù)當(dāng)作經(jīng)營(yíng)對(duì)象, 關(guān)注客戶(hù)需求的變化, 并滿(mǎn)足其個(gè)性化需求。

2.1.2 企業(yè)以客戶(hù)為中心進(jìn)行資源配置

企業(yè)在硬件建設(shè)上, 建立客戶(hù)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng), 負(fù)責(zé)客戶(hù)信息收集、決策、數(shù)據(jù)挖掘等工作, 同時(shí)把優(yōu)秀的人力資源配置到客戶(hù)研究、定位、促銷(xiāo)、服務(wù)等部門(mén)。在資金投入上, 在客戶(hù)期望的區(qū)位建設(shè)房地產(chǎn)。在客戶(hù)置業(yè)、入住、消費(fèi)的全過(guò)程中, 企業(yè)把資源配置到增強(qiáng)客戶(hù)體驗(yàn)的要素上, 為客戶(hù)提供便利。企業(yè)以客戶(hù)為核心來(lái)配置資源, 能夠提高資源的使用效率, 也滿(mǎn)足了客戶(hù)的需求。

2.1.3 企業(yè)的經(jīng)營(yíng)手段是實(shí)施客戶(hù)滿(mǎn)意的經(jīng)營(yíng)策略

房地產(chǎn)客戶(hù)的滿(mǎn)意是客戶(hù)在置業(yè)和物業(yè)消費(fèi)中所感知的效果與期望值相比較后形成的感覺(jué)狀態(tài), 其由產(chǎn)品滿(mǎn)意、服務(wù)滿(mǎn)意、企業(yè)形象滿(mǎn)意等要素構(gòu)成[1]。企業(yè)采用客戶(hù)滿(mǎn)意的經(jīng)營(yíng)策略, 對(duì)客戶(hù)進(jìn)行跟蹤, 及時(shí)獲得客戶(hù)不滿(mǎn)意的信息, 并實(shí)施相應(yīng)的補(bǔ)救措施, 改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)。通過(guò)實(shí)施客戶(hù)滿(mǎn)意的經(jīng)營(yíng)策略還可以進(jìn)一步獲得客戶(hù)忠誠(chéng)。

2.1.4 企業(yè)通過(guò)為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值來(lái)獲得盈利

企業(yè)是價(jià)值的創(chuàng)造者, 客戶(hù)是價(jià)值的接受者和評(píng)判者, 企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值能否被客戶(hù)認(rèn)可取決于客戶(hù)對(duì)價(jià)值的感知。房地產(chǎn)客戶(hù)的感知價(jià)值是客戶(hù)在一定期間, 對(duì)企業(yè)提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)所感知到的利益與付出成本之間的差額。房地產(chǎn)企業(yè)密切關(guān)注客戶(hù)需求, 通過(guò)定制營(yíng)銷(xiāo)、個(gè)性化服務(wù)來(lái)為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值。客戶(hù)獲得價(jià)值, 持續(xù)地購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù), 又使企業(yè)獲得盈利。

2.2 房地產(chǎn)客戶(hù)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)客戶(hù)經(jīng)營(yíng)作為一種全新的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式,其具有以下特點(diǎn):

2.2.1 房地產(chǎn)客戶(hù)經(jīng)營(yíng)是一種拉動(dòng)型的經(jīng)營(yíng)模式

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一種推動(dòng)型的經(jīng)營(yíng)模式, 企業(yè)先生產(chǎn)出產(chǎn)品, 然后將其推向市場(chǎng), 企業(yè)貫徹的是備貨型經(jīng)營(yíng)方針; 而在客戶(hù)經(jīng)營(yíng)模式中, 企業(yè)以客戶(hù)的需求為起點(diǎn)來(lái)進(jìn)行生產(chǎn), 并貫徹客戶(hù)滿(mǎn)意的經(jīng)營(yíng)方針, 是一種拉動(dòng)型的經(jīng)營(yíng)模式。

2.2.2 房地產(chǎn)客戶(hù)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)了多元化的細(xì)分市場(chǎng)

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng), 企業(yè)致力于面向統(tǒng)一的市場(chǎng), 提供標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和服務(wù), 而在客戶(hù)經(jīng)營(yíng)模式中, 企業(yè)將每一個(gè)客戶(hù)或每一部分客戶(hù)當(dāng)作一個(gè)細(xì)分市場(chǎng), 充分了解每一個(gè)目標(biāo)客戶(hù)的需求, 并滿(mǎn)足其需求。

2.2.3 房地產(chǎn)客戶(hù)經(jīng)營(yíng)貫徹了人本經(jīng)營(yíng)的思想

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng), 企業(yè)從自身利益和觀點(diǎn)出發(fā), 認(rèn)為只要有好的產(chǎn)品和服務(wù), 市場(chǎng)肯定會(huì)認(rèn)可, 企業(yè)貫徹的是物本經(jīng)營(yíng)的思想; 而在客戶(hù)經(jīng)營(yíng)模式中, 企業(yè)從客戶(hù)的角度、用客戶(hù)的觀點(diǎn)來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策, 即關(guān)注客戶(hù)的需求變化, 并滿(mǎn)足其個(gè)性化需求, 因此, 企業(yè)貫徹的是人本經(jīng)營(yíng)的思想。

3 房地產(chǎn)企業(yè)采用客戶(hù)經(jīng)營(yíng)模式的可行性

3.1 客戶(hù)的資產(chǎn)性是客戶(hù)經(jīng)營(yíng)模式實(shí)施的前提

客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi)房地產(chǎn)的過(guò)程中, 一方面與企業(yè)建立契約關(guān)系, 另一方面給企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn), 客戶(hù)是企業(yè)擁有的、控制的, 能夠以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源, 即客戶(hù)是房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是企業(yè)通過(guò)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行組織、管理、運(yùn)籌、謀劃和優(yōu)化配置來(lái)促進(jìn)資產(chǎn)的最大化增值, 并使企業(yè)獲得盈利的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)客戶(hù)是企業(yè)的資產(chǎn), 企業(yè)可對(duì)其實(shí)施資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng), 獲取其給企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值。

3.2 客戶(hù)要求參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)為客戶(hù)經(jīng)營(yíng)模式的實(shí)施提供了基礎(chǔ)

房地產(chǎn)價(jià)值昂貴、使用壽命長(zhǎng), 客戶(hù)一生中購(gòu)買(mǎi)的次數(shù)有限, 客戶(hù)要求參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng), 行使業(yè)主的權(quán)利。客戶(hù)參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng), 一方面給企業(yè)提供了客戶(hù)需求信息, 企業(yè)可針對(duì)性地提品和服務(wù), 滿(mǎn)足其價(jià)值需求; 另一方面, 也加強(qiáng)了企業(yè)與客戶(hù)的溝通, 企業(yè)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行引導(dǎo), 縮小客戶(hù)期望價(jià)值與感知價(jià)值的差距,提高客戶(hù)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的認(rèn)可度。

3.3 信息技術(shù)的發(fā)展為客戶(hù)經(jīng)營(yíng)模式的實(shí)施提供了可能

網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展使得企業(yè)與客戶(hù)的溝通變得更加方便, 這種溝通幾乎不受時(shí)間和地域的限制, 企業(yè)可以及時(shí)了解客戶(hù)的需求, 為其提供可視化的設(shè)計(jì)界面, 讓其參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。另一方面, 數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的發(fā)展為企業(yè)收集、分析、處理和利用客戶(hù)數(shù)據(jù)提供了科學(xué)的手段, 為決策提供了支持, 使客戶(hù)資產(chǎn)的運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)成為可能, 并提高了客戶(hù)經(jīng)營(yíng)的效率和效果。

4 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施客戶(hù)經(jīng)營(yíng)模式的措施

4.1 營(yíng)造客戶(hù)型企業(yè)文化

客戶(hù)型企業(yè)文化是企業(yè)在客戶(hù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的,并為全體員工所遵循的共同意識(shí)、價(jià)值觀念、職業(yè)道德、行為規(guī)范和準(zhǔn)則的總和, 其包括客戶(hù)是企業(yè)的重要資產(chǎn)、關(guān)注客戶(hù)的個(gè)性化需求、客戶(hù)百分之百滿(mǎn)意等內(nèi)容。它能夠統(tǒng)一員工的以客戶(hù)為中心的理念, 激勵(lì)員工自覺(jué)地并協(xié)同一致地為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)本著創(chuàng)新、以人為本、全員參與的原則, 通過(guò)分析總結(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、貫徹落實(shí)等步驟來(lái)營(yíng)造客戶(hù)型企業(yè)文化。

4.2 建設(shè)信息技術(shù)平臺(tái)

信息技術(shù)尤其是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、知識(shí)發(fā)現(xiàn)、數(shù)據(jù)挖掘等先進(jìn)信息技術(shù)是企業(yè)貫徹客戶(hù)經(jīng)營(yíng)模式的重要支撐和保證, 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建設(shè)信息技術(shù)平臺(tái)。企業(yè)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)獲取客戶(hù)信息, 并建立客戶(hù)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù), 運(yùn)用知識(shí)發(fā)現(xiàn)、數(shù)據(jù)挖掘等技術(shù)來(lái)系統(tǒng)識(shí)別和解釋客戶(hù)數(shù)據(jù)背后隱藏的模式和趨勢(shì), 并預(yù)測(cè)客戶(hù)的未來(lái)行為, 為經(jīng)營(yíng)決策提供支持和科學(xué)依據(jù)。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身?xiàng)l件, 依托外部技術(shù)力量來(lái)建設(shè)信息技術(shù)平臺(tái), 并在運(yùn)行中不斷完善。

4.3 實(shí)施定制營(yíng)銷(xiāo)

企業(yè)將客戶(hù)納入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中, 與客戶(hù)相互交流,定義出對(duì)客戶(hù)最有價(jià)值的產(chǎn)品、服務(wù)與信息的組合, 并通過(guò)專(zhuān)業(yè)軟件在計(jì)算機(jī)中進(jìn)行模擬, 同時(shí)實(shí)施該定制項(xiàng)目。在客戶(hù)物業(yè)消費(fèi)階段, 企業(yè)提供菜單式服務(wù)供客戶(hù)選擇, 還可以根據(jù)客戶(hù)的特殊要求為其設(shè)計(jì)、定制服務(wù), 企業(yè)充當(dāng)資源的組織者和服務(wù)的管理者, 滿(mǎn)足客戶(hù)的個(gè)性化需求。

5 結(jié)語(yǔ)

隨著客戶(hù)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者, 其將成為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象。房地產(chǎn)客戶(hù)經(jīng)營(yíng)模式能夠更好地為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值, 滿(mǎn)足客戶(hù)的個(gè)性化需求, 同時(shí)也提升了企業(yè)的盈利能力, 其一定會(huì)成為最具競(jìng)爭(zhēng)力的經(jīng)營(yíng)模式。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊宏濤.房地產(chǎn)客戶(hù)滿(mǎn)意營(yíng)銷(xiāo)[J].商業(yè)時(shí)代, 2006( 9) .

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；O2O；產(chǎn)品銷(xiāo)售；服務(wù)銷(xiāo)售；信息交付

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）13-0049-04

一、引言

隨著互聯(lián)網(wǎng)科技的發(fā)展，電子商務(wù)發(fā)展迅速，并已經(jīng)被被眾多商家與廣大消費(fèi)者所接受[1]。在B2B、B2C、C2C等常用的幾類(lèi)電子商務(wù)模式里，商品的流通是以信息為基礎(chǔ)，引導(dǎo)資金正向流動(dòng)，并最終依靠物流來(lái)完成的一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，信息、資金和物流三者缺一不可。其中，資金和信息都可以在互聯(lián)網(wǎng)上完成，而物流環(huán)節(jié)要在線下才能完成[2]。

2016年，企業(yè)在線銷(xiāo)售的開(kāi)展比例達(dá)45.3%。在傳統(tǒng)媒體與新媒體加快融合發(fā)展的趨勢(shì)下，互聯(lián)網(wǎng)在企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)體系中扮演的角色越發(fā)重要，互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣比例達(dá)38.7%。在供應(yīng)鏈升級(jí)改造過(guò)程中，企業(yè)日益重視并充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的作用[3]。而O2O作為一種全新的電子商務(wù)模式，引起了國(guó)內(nèi)學(xué)者廣泛的關(guān)注。王艷江認(rèn)為，O2O（Online To Off-line）即線上到線下，是把互聯(lián)網(wǎng)作為線下交易的基礎(chǔ)，最終把線下的商務(wù)機(jī)會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合在一起。如此，線下實(shí)體店的服務(wù)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)在線上吸引消費(fèi)者；相反，消費(fèi)者也可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)在線上篩選商家并支付選中的商品或服務(wù)，最終在實(shí)體店進(jìn)行線下消費(fèi)[4]。2012年，王慧認(rèn)為，將線上虛擬經(jīng)濟(jì)與線下實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)合起砭褪O2O商業(yè)模式，即消費(fèi)者在線上網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上下單支付，再到線下實(shí)體店消費(fèi)[5]。2013年，盧益清、李忱提出，O2O模式就是將線下交易與互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用結(jié)合在一起，也就是說(shuō)，某交易平臺(tái)將大量實(shí)體店商家的信息在互聯(lián)網(wǎng)上，消費(fèi)者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)下單并支付，最后到實(shí)體店享受服務(wù)和提取所購(gòu)商品[6]。傳統(tǒng)的電子商務(wù)必須有客流、資金流、信息流和物流，而新興的O2O模式是將信息流和資金流放在互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行，并且由于此類(lèi)消費(fèi)品的特殊性，消費(fèi)者必須到實(shí)體店才能獲得商品或服務(wù)，O2O能為商家?guī)?lái)大量客流，但通常不需要物流。2014年，王麗總結(jié)了目前我國(guó)的O2O主要應(yīng)用在團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站以及打車(chē)軟件上[7]。張波認(rèn)為，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的興起及迅速發(fā)展，O2O會(huì)成為21世紀(jì)最主流的電子商務(wù)模式[8]。

筆者認(rèn)為，O2O就是線上線下虛實(shí)結(jié)合，即使互聯(lián)網(wǎng)作為實(shí)體交易的前臺(tái)，將線下的實(shí)體商業(yè)機(jī)會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來(lái)。在O2O營(yíng)銷(xiāo)模式中，整個(gè)消費(fèi)過(guò)程由線上和線下兩部分，平臺(tái)、商戶(hù)與消費(fèi)者三方構(gòu)成（見(jiàn)圖1）。其主要交易流程由線上撮合、線上支付、線下消費(fèi)與消費(fèi)反饋形成交易流程鏈（見(jiàn)圖2）。

圖1 O2O構(gòu)成示意圖

圖2 O2O交易流程示意圖

消費(fèi)者被線上的商品或服務(wù)所吸引并篩選線上資源。對(duì)于消費(fèi)者而言，互聯(lián)網(wǎng)可以成千上萬(wàn)、不同種類(lèi)的商品匯聚到一起，商家想要占據(jù)榜首就必須提供性?xún)r(jià)比較高的商品或服務(wù)；而O2O減少了傳統(tǒng)交易的中間環(huán)節(jié)，為消費(fèi)者提供更多的選擇以及更為方便的服務(wù)；在傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代中，品牌的傳播通常是依靠傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)媒體的廣告，而在新一階段的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代中，品牌的傳播主要依靠新興的社交媒體，每一位社交網(wǎng)絡(luò)用戶(hù)都有可能成為品牌廣告的載體，每一位消費(fèi)者有足夠通暢的渠道發(fā)聲，可能形成左右市場(chǎng)的影響力。而對(duì)于商戶(hù)來(lái)說(shuō)，獲得更多的宣傳、展示機(jī)會(huì)可以吸引更多的新客戶(hù)到店實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)，最終達(dá)成推廣效果；通過(guò)數(shù)據(jù)分析，對(duì)消費(fèi)者的行為模式進(jìn)行分析，更好地掌握客戶(hù)消費(fèi)心理、合理安排運(yùn)營(yíng)，降低成本、減少線下實(shí)體店鋪對(duì)黃金地段的依賴(lài)，極大地減少租金支出。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中O2O營(yíng)銷(xiāo)模式

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易成功，而從事居間、等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，不僅是一手房的買(mǎi)賣(mài)，還包括二手房的買(mǎi)賣(mài)；不僅提供房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)服務(wù)，還提供房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)服務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，雖然屬于經(jīng)紀(jì)行業(yè)，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)特點(diǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，又區(qū)別于其他的經(jīng)紀(jì)行業(yè)，具有中介性、有償性、公共性及專(zhuān)業(yè)性等自有特征[9]。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的O2O

在“互聯(lián)網(wǎng)+”的浪潮中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也在尋求與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合的新模式，O2O就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”下的新產(chǎn)物。由于房地產(chǎn)商品自身所帶有位置固定性、產(chǎn)品獨(dú)一無(wú)二等特殊屬性，其交易不能完全在線上完成，必須有線上和線下共同配合才能完成。線上，信息流和部分資金流在房地產(chǎn)電子商務(wù)平成。購(gòu)房者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)到現(xiàn)有的房產(chǎn)信息，并通過(guò)條件篩選排除掉一部分的無(wú)用信息，再交納一定訂金或保證金，從而達(dá)成可能要購(gòu)房的意向。線下，購(gòu)房者通過(guò)到房屋所在地的實(shí)地看房、簽約，最終支付剩余房款與傭金。房地產(chǎn)O2O產(chǎn)業(yè)鏈（如圖3所示）。

2014年，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)吹響O2O的號(hào)角[10]。線上，金融大鱷平安中國(guó)推出中國(guó)平安好房網(wǎng)，革命性地提出“去中介化”口號(hào)，勵(lì)志打造中國(guó)領(lǐng)先并具強(qiáng)大影響力的“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”電商平臺(tái)。同年7月，易居克而瑞官方平臺(tái)房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)，成為目前國(guó)內(nèi)同類(lèi)產(chǎn)品中唯一一個(gè)可以準(zhǔn)確計(jì)算單套房屋價(jià)格的電子商務(wù)平臺(tái)。為房產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)信息的公開(kāi)化和透明化、為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系平衡做出不可磨滅的貢獻(xiàn)。鏈家在線更名為鏈家網(wǎng)，金融業(yè)務(wù)全面鋪開(kāi)。鏈家地產(chǎn)的商業(yè)模式從客戶(hù)的價(jià)值和體驗(yàn)出發(fā)，為客戶(hù)在線選擇房源、線下看房到交易環(huán)節(jié)能提供可供追溯的保障，提升客戶(hù)的交易安全性和顧客滿(mǎn)意度。線下，各地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為抵制搜房網(wǎng)和安居客擴(kuò)張，紛紛推出了自己的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。6月，深圳世華地產(chǎn)成為Q房網(wǎng)品牌特許加盟商，從而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。而搜房網(wǎng)與世聯(lián)行以及合富輝煌的合作，正式拉開(kāi)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)O2O革命的序幕[11]。

（二）展望

隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，以及行業(yè)分工越來(lái)越細(xì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)需求將會(huì)顯著增加。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年12月，中國(guó)網(wǎng)民已達(dá)到7.31億，其中手機(jī)網(wǎng)民6.95億，占比達(dá)95.1%；同時(shí)67.5%的網(wǎng)民使用手機(jī)網(wǎng)上支付，50.3%的網(wǎng)民在線下實(shí)體店購(gòu)物時(shí)使用手機(jī)支付結(jié)算。開(kāi)發(fā)手機(jī)端APP是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中O2O的大勢(shì)所趨。

加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，促進(jìn)服務(wù)規(guī)范化。相關(guān)的主管部門(mén)要盡快出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)和規(guī)范房地產(chǎn)電子商務(wù)的法律法規(guī)，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)O2O規(guī)范化，做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、高效發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式范文第3篇

關(guān)鍵詞 ：高職院校 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià) 工學(xué)結(jié)合

現(xiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)各高職院校大力推廣和實(shí)踐工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式。現(xiàn)結(jié)合我院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式運(yùn)行情況做簡(jiǎn)單的探索與分析。

我院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)自成立起，就與學(xué)校工學(xué)結(jié)合的人才培養(yǎng)模式保持一致，并做到以下幾點(diǎn)：

1.堅(jiān)持工學(xué)結(jié)合的辦學(xué)思想

深刻認(rèn)識(shí)“工學(xué)結(jié)合”的意義。我院從經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)人才的需求及自身生存發(fā)展的高度，深刻認(rèn)識(shí)“工學(xué)結(jié)合”在培養(yǎng)高技能人才中的重要作用，要認(rèn)識(shí)到“工學(xué)結(jié)合”是經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)高職教育提出的客觀要求，也是高職院校自身生存發(fā)展的內(nèi)在需求。企業(yè)深層次參與教學(xué)過(guò)程是保證高職教育特色和質(zhì)量的不可缺少的要素之一，我院先后與多家房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)企業(yè)建立了合作關(guān)系，學(xué)生在第三年去這些企業(yè)實(shí)習(xí)一年取得了不錯(cuò)的效果。

2.調(diào)整專(zhuān)業(yè)和開(kāi)發(fā)新課程

從教育與社會(huì)需求的結(jié)合點(diǎn)入手，把企業(yè)崗位、技能要求與學(xué)校的專(zhuān)業(yè)設(shè)置、課程體系、課程教學(xué)的組織實(shí)施有效結(jié)合起來(lái)，讓企業(yè)由配角變成主角，參與到學(xué)校的教學(xué)、管理和決策。緊貼區(qū)域經(jīng)濟(jì)需求，校企共建專(zhuān)業(yè)。邀請(qǐng)行業(yè)企業(yè)專(zhuān)家成立專(zhuān)業(yè)建設(shè)指導(dǎo)委員會(huì)，根據(jù)行業(yè)企業(yè)需求開(kāi)設(shè)或調(diào)整專(zhuān)業(yè)，讓行業(yè)企業(yè)共同參與制訂專(zhuān)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、人才培養(yǎng)方案等。如我院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的人才培養(yǎng)方案在每次修訂時(shí)，都邀請(qǐng)房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)家參與，并把專(zhuān)家的可行性意見(jiàn)寫(xiě)入新版本的人才培養(yǎng)方案，這樣做到緊跟實(shí)際需要。在校企合作中努力探索多樣化實(shí)現(xiàn)形式。

3.共建共享校內(nèi)外實(shí)訓(xùn)基地

我院根據(jù)生產(chǎn)流程和職業(yè)崗位要求，建設(shè)集“學(xué)做合一、生產(chǎn)與實(shí)訓(xùn)合一、教學(xué)與技術(shù)服務(wù)合一”的校內(nèi)生產(chǎn)性實(shí)訓(xùn)基地和緊密型的校外實(shí)習(xí)基地。（1）學(xué)校遴選一批優(yōu)秀企業(yè)，雙方進(jìn)行雙向選擇，根據(jù)“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、產(chǎn)權(quán)明晰、利益共享、互惠互利”的原則共建共享實(shí)訓(xùn)基地。通過(guò)基地合建，推進(jìn)工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式改革，推進(jìn)工作過(guò)程導(dǎo)向課程體系改革，推進(jìn)雙師結(jié)構(gòu)教學(xué)團(tuán)隊(duì)建設(shè)。（2）拓寬校外實(shí)習(xí)基地的建設(shè)渠道，開(kāi)發(fā)校外實(shí)習(xí)基地的多專(zhuān)業(yè)實(shí)訓(xùn)功能，建立多種類(lèi)型實(shí)習(xí)基地，實(shí)現(xiàn)校內(nèi)外基地的緊密銜接。我院在去年還在各系成立了校企合作教育科，其功能就是加強(qiáng)校企合作，深化工學(xué)結(jié)合的培養(yǎng)模式。雖然剛開(kāi)始正式運(yùn)行，我堅(jiān)信，校企合作教育科必將在工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式深化中起到非常重要的作用。

4.建立專(zhuān)兼結(jié)合的雙師結(jié)構(gòu)師資團(tuán)隊(duì)

工學(xué)結(jié)合的關(guān)鍵問(wèn)題之一是建立一支專(zhuān)兼結(jié)合的雙師結(jié)構(gòu)師資團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)業(yè)教師隊(duì)伍建設(shè)重點(diǎn)是形成在本專(zhuān)業(yè)（行業(yè)）中具有影響力的專(zhuān)業(yè)帶頭人和骨干教師隊(duì)伍。（1）要重視學(xué)歷、職稱(chēng)的提高與實(shí)踐本領(lǐng)和研發(fā)能力的培養(yǎng)。要讓教師意識(shí)到參加培訓(xùn)進(jìn)修是他們必須履行的一種義務(wù)，學(xué)校也要出臺(tái)相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，制訂教師進(jìn)修培訓(xùn)計(jì)劃和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。比如：我院制定師資隊(duì)伍建設(shè)的五種能力規(guī)劃，鼓勵(lì)教師參加職業(yè)技能鑒定或考取資格證書(shū)，進(jìn)行學(xué)歷學(xué)位進(jìn)修，接受現(xiàn)代教育教學(xué)技能培訓(xùn)，強(qiáng)化課改，去相關(guān)企業(yè)實(shí)習(xí)、學(xué)習(xí)教育學(xué)相關(guān)知識(shí)、參加或主持科研項(xiàng)目、參編或主編教材等；要鼓勵(lì)教師主動(dòng)下企業(yè)鍛煉，提高實(shí)踐教學(xué)能力。我院還根據(jù)課程和實(shí)踐要求，聘請(qǐng)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的專(zhuān)家擔(dān)任兼職教師工作，為學(xué)生講解相關(guān)學(xué)科，達(dá)到理論實(shí)踐的結(jié)合。

在我院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式實(shí)踐 中不可避免出現(xiàn)一些問(wèn)題，具體表現(xiàn)在：

1．傳統(tǒng)的教學(xué)管理體制落后

工學(xué)結(jié)合的辦學(xué)模式需要建立相應(yīng)的現(xiàn)代創(chuàng)新教學(xué)管理體系。而傳統(tǒng)的教學(xué)管理體制已經(jīng)落后，表現(xiàn)在（1）由于教師習(xí)慣了傳統(tǒng)的課堂教學(xué)方式，對(duì)下企業(yè)、進(jìn)車(chē)間指導(dǎo)實(shí)訓(xùn)有抵觸情緒，因此工學(xué)結(jié)合在具體落實(shí)到每一門(mén)課程時(shí)往往會(huì)遇到很多阻力。（2）課程開(kāi)發(fā)多數(shù)還不能適應(yīng)職業(yè)崗位需求。現(xiàn)在高職課程的改革僅依靠由學(xué)校和企業(yè)組成的有關(guān)組織機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行課程內(nèi)容的選擇、知識(shí)的編排和課程的設(shè)置，沒(méi)有較權(quán)威的組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，勢(shì)必存在局限性和片面性。真正構(gòu)建以崗位職業(yè)能力和工作過(guò)程為導(dǎo)向的課程體系，還很艱難。（3）實(shí)訓(xùn)條件仍需改善。首先是實(shí)訓(xùn)基本條件不足，無(wú)法滿(mǎn)足學(xué)生基本技能訓(xùn)練，如房地產(chǎn)預(yù)算、造價(jià)實(shí)訓(xùn)較強(qiáng)，而房地產(chǎn)銷(xiāo)售、策劃相對(duì)建設(shè)薄弱。其次是實(shí)訓(xùn)場(chǎng)地不足，無(wú)法滿(mǎn)足生產(chǎn)性實(shí)訓(xùn)的需要。要引入企業(yè)開(kāi)展生產(chǎn)性實(shí)訓(xùn)需要較大的“教學(xué)工廠”才能運(yùn)行，場(chǎng)地問(wèn)題也是制約高職院校開(kāi)展校企合作、實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)性實(shí)訓(xùn)的瓶頸。（4）雙師素質(zhì)教師嚴(yán)重不足。雖然調(diào)研顯示我國(guó)高職院校雙師素質(zhì)教師已占很高的比率，但其中很多是僅參加一次培訓(xùn)、考取一個(gè)職業(yè)資格證書(shū)就成為“雙師”的，真正具備較高理論知識(shí)，又有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能指導(dǎo)學(xué)生實(shí)訓(xùn)的雙師素質(zhì)教師嚴(yán)重不足。比如房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)教師持有的房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格證書(shū)就不多，而這是推進(jìn)“工學(xué)結(jié)合”的關(guān)鍵。

2.企業(yè)缺乏合作意識(shí)

大多數(shù)企業(yè)認(rèn)為培養(yǎng)人才是職業(yè)院校的責(zé)任和義務(wù)，導(dǎo)致“校企合作”只停留在單純選擇人才的層面，要么就是被動(dòng)地進(jìn)行捐資助學(xué)，不參與或很少參與人才的培養(yǎng)，真正的工學(xué)結(jié)合無(wú)法進(jìn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的性質(zhì)決定了企業(yè)培養(yǎng)人才的周期比較長(zhǎng)，企業(yè)沒(méi)有太多的時(shí)間培訓(xùn)，這也是企業(yè)不愿與高職院校合作的原因。

綜上所述，做好工學(xué)結(jié)合建議如下：

1.加大實(shí)訓(xùn)基地力度。要在兩個(gè)層次上建立實(shí)訓(xùn)基地。一是建立房地產(chǎn)教學(xué)工廠。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、估價(jià)、中介咨詢(xún)等房地產(chǎn)企業(yè)工作場(chǎng)景，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等實(shí)訓(xùn)室。

二是建立真實(shí)場(chǎng)景的公司。有條件的高職院校可以考慮自己組建房地產(chǎn)策劃或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，也可以和房地產(chǎn)企業(yè)合作，成立高職院校分公司。

2.加強(qiáng)真正的雙師型師資和兼職教師建設(shè)

針對(duì)目前不少雙師型教師只取得證書(shū)而缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)或者取得的證書(shū)含金量不高等情形，建議高職院校出資讓教師參加輔導(dǎo)班，幫助教師考取含金量較高的職業(yè)資格證書(shū)，或者出資讓教師集中一段時(shí)間去房地產(chǎn)企業(yè)去實(shí)習(xí)，這樣在保證實(shí)習(xí)時(shí)間的情況下，最大限度的讓教師學(xué)習(xí)最新的實(shí)踐知識(shí)，當(dāng)然需要高職院校大力配合，在不影響學(xué)院正常教學(xué)的情況下進(jìn)行。這樣的雙師型教師建設(shè)才不會(huì)流于形式。

另外，要重視兼職教師的建設(shè)。我院多年來(lái)打造一批高水平的兼職教師隊(duì)伍，對(duì)教學(xué)上起到不可磨滅的作用。但實(shí)踐中還存在一線高水平企業(yè)管理人員、技術(shù)人員因?yàn)楣ぷ鞣泵o(wú)法到學(xué)校指導(dǎo)學(xué)生的情況。因此，需要高職學(xué)院和房地產(chǎn)企業(yè)要克服困難，協(xié)調(diào)一致，引進(jìn)更多的高水平的兼職人才。

3．建立專(zhuān)門(mén)的工學(xué)結(jié)合機(jī)構(gòu)

針對(duì)工學(xué)結(jié)合教學(xué)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，高職院校應(yīng)當(dāng)成立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)。如我院建立了校企合作教育科。每個(gè)院系獨(dú)立設(shè)置，歸學(xué)院統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。校企合作教育科主要是溝通與企業(yè)的關(guān)系，貫徹教育部工學(xué)結(jié)合的思想，為學(xué)生聯(lián)系實(shí)習(xí)、就業(yè)單位。為我院邁進(jìn)國(guó)家一流高職院校作出突出貢獻(xiàn)。當(dāng)然，校企合作教育科不是孤立存在的，還得與學(xué)院各部門(mén)協(xié)調(diào)、團(tuán)結(jié)，共進(jìn)，配合，這樣真正把工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式進(jìn)行下去。

工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式是一個(gè)新型而又復(fù)雜的模式，還有許多東西需要我們?nèi)ヌ剿鳎蚁嘈烹S著理論和實(shí)踐水平的不斷提高，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)的人才培養(yǎng)模式會(huì)不斷完善的。

參考文獻(xiàn)

1.職業(yè)教育課程開(kāi)發(fā)與實(shí)施 嚴(yán)中華 清華大學(xué)出版社

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式范文第4篇

Abstract： Based on the construction and improvement of the transport infrastructure caused by Nanjing Summer Youth Olympic Games， the price of real estate near the rail traffic around Nanjing Olympic Sports Center has increased significantly. In this paper， according to the collect samples of real estate surveys and related data， the trend of housing price changes caused by the construction of the Youth Olympic rail transit infrastructure is explored and the ordinary residential real estate value near to Nanjing Olympic Sports Center subway station is forecasted. The improvement of rail transit infrastructure surrounding Nanjing Olympic Sports Center caused by the Nanjing Youth Olympic Games pushes up prices of real estate. The driving effect of the real estate caused by convenient transportation facilities is also gradually emerging. The price of core areas rose rapidly in the short term， but the duration of this effect is shorter. After the Youth Olympic Games， the prices of real estate near the Olympic Sports Center will decrease， and then recover to small steady growth.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)價(jià)值；灰色模型；預(yù)測(cè)；軌道交通

Key words： real estate；grey model；forecast；rail transit

中圖分類(lèi)號(hào)：F282；O212 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）03-0039-06

0 引言

2014年8月16日第二屆青年夏季奧運(yùn)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)青奧會(huì)）在南京開(kāi)幕。自2010年申辦成功以來(lái)，青奧會(huì)作為南京發(fā)展戰(zhàn)略部署的重要組成部分，在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、提升文化認(rèn)同感的同時(shí)，更是為青奧會(huì)加大了以南京奧體中心為聚點(diǎn)，延伸至周邊諸多場(chǎng)館的軌道交通設(shè)施建設(shè)。地鐵的發(fā)展將帶動(dòng)沿線舊城改造和新城區(qū)的開(kāi)發(fā)，提高沿線物業(yè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值。本文將以南京奧體中心周邊的新建站點(diǎn)（地鐵十號(hào)線上的中勝站、元通站、奧體中心站，以及地鐵二號(hào)線上的奧體東站）為例，對(duì)南京奧體中心及其周邊地鐵沿線地區(qū)房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)進(jìn)行研究。

目前，國(guó)內(nèi)已經(jīng)有不少關(guān)于重大體育賽事影響房?jī)r(jià)的詳細(xì)調(diào)查研究，然而對(duì)重大賽事導(dǎo)致交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善改變區(qū)位條件而影響房?jī)r(jià)的理論研究還很鮮見(jiàn)，更不用提對(duì)其影響的定量評(píng)估。發(fā)生此種現(xiàn)象的原因主要是由于重大事件對(duì)房?jī)r(jià)影響具有隱性，其使用價(jià)值難以從市場(chǎng)價(jià)值中分離，加之我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，數(shù)據(jù)開(kāi)放性弱而加劇了這一現(xiàn)象。但在當(dāng)前環(huán)境下，城市地鐵建設(shè)產(chǎn)生了“一線帶活一片”的效應(yīng)，使得沿線區(qū)域的房地產(chǎn)升值，因此深入研究重大體育事件通過(guò)影響交通便利性對(duì)房?jī)r(jià)造成的具體影響，對(duì)購(gòu)房者、城市規(guī)劃者和決策者等都具有實(shí)際參考價(jià)值。于購(gòu)房者而言，能有效地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估計(jì)進(jìn)行合理購(gòu)置與投資；于城市規(guī)劃者和決策者而言，能有效地降低政策制定和實(shí)施的盲目性，為城市發(fā)展戰(zhàn)略的定位和調(diào)整提供理論依據(jù)和有效指導(dǎo)。基于此，本研究以2014年南京青年奧運(yùn)會(huì)為實(shí)例，收集、統(tǒng)計(jì)奧體中心附近地鐵沿線的房地產(chǎn)價(jià)值并建立灰色預(yù)測(cè)模型對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，分析由交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

1 文獻(xiàn)綜述

距離南京青奧會(huì)結(jié)束已經(jīng)歷時(shí)近兩年，這種大型的體育賽事的舉辦帶來(lái)的一系列的有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)更是引起了相關(guān)學(xué)者的關(guān)注，眾多學(xué)者針對(duì)大型賽事與房地產(chǎn)價(jià)值這二者聯(lián)系做出過(guò)相關(guān)研究。例如，崔旭靚[1]研究發(fā)現(xiàn)北京市由于奧運(yùn)會(huì)舉辦帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲有其自身特點(diǎn)，奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，使生活水平提高和城鎮(zhèn)化水平提高，使購(gòu)房需求增加，房?jī)r(jià)上升，但是奧運(yùn)會(huì)的舉辦與購(gòu)房需求沒(méi)有直接聯(lián)系；葉子君，方斌，程廷，郁佳影等[2]研究得出，重大事件是階段性影響房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因子。申奧成功兩年后，青奧會(huì)的影響開(kāi)始顯現(xiàn)，同時(shí)隨著青奧會(huì)的不斷臨近。影響愈加增強(qiáng)，他們均以北京奧運(yùn)會(huì)和南京青奧會(huì)為一個(gè)整體，去研究經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)水平以及房?jī)r(jià)的變化，并未針對(duì)某一具體的重要因素去分析影響房?jī)r(jià)變化的趨勢(shì)。

鑒于此，本文擬針對(duì)軌道交通這一因素進(jìn)行分析。軌道交通對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，相關(guān)學(xué)者曾經(jīng)做出過(guò)相應(yīng)不同程度的研究。趙冬琦曾研究南京長(zhǎng)江緯七路過(guò)江隧道開(kāi)通影響到房?jī)r(jià)的攀升，得出交通影響的即時(shí)性、區(qū)域性特征，造成交通成本的提高及不同區(qū)域人通需求的差異，從而影響到房?jī)r(jià)的跌幅[3]。湯學(xué)永通過(guò)對(duì)軌道交通沿線房?jī)r(jià)分布的特點(diǎn)和變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)了軌道交通的修建對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間和空間上有著明顯的波動(dòng)影響[4]。同樣張興勝，高忠研究得出城市交通對(duì)住宅房?jī)r(jià)卻有影響其影響效應(yīng)分為：空間影響、時(shí)間影響和區(qū)位影響[5]。杜文姬，盧志強(qiáng)對(duì)北京越來(lái)越易達(dá)與通達(dá)的城市公共交通與其周邊房?jī)r(jià)的變化進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)二者之間的影響是顯著的[6]。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)中，對(duì)于城市軌道交通對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響大多集中于一般城市層面的研究，研究?jī)?nèi)容聚焦于影響顯著性、影響大小和影響范圍等問(wèn)題。這些問(wèn)題非常重要，但城市軌道交通對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響規(guī)律不限于此，還有很多內(nèi)部規(guī)律和更細(xì)節(jié)的影響有待探索。本文擬針對(duì)南京青奧會(huì)舉辦帶動(dòng)軌道交通發(fā)展，居民房產(chǎn)距離新建地鐵站點(diǎn)的遠(yuǎn)近影響房?jī)r(jià)的程度和趨勢(shì)，并針對(duì)這樣的趨勢(shì)對(duì)奧體中心一帶的房?jī)r(jià)做出估計(jì)。

2 問(wèn)題描述

南京青奧會(huì)的舉辦，促進(jìn)了南京奧體中心附近地鐵干線的新建與站點(diǎn)重新規(guī)劃，在奧體中心附近共有奧體中心站、奧體東站、夢(mèng)都大街站、興隆大街站、元通站、中勝站、綠博園站七個(gè)站點(diǎn)。通過(guò)收集距離這七個(gè)站點(diǎn)的附近的27個(gè)普通居民住宅小區(qū)從2010年至2015年共六年的季度房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，構(gòu)建灰色模型分析，分析隨時(shí)間變化房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)與特點(diǎn)。

本研究的因變量為奧體中心地鐵沿線附近房地產(chǎn)的價(jià)格，通過(guò)價(jià)格的變動(dòng)來(lái)反應(yīng)價(jià)值的變化規(guī)律。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估機(jī)制還不完善，缺少權(quán)威的評(píng)估機(jī)構(gòu)，且對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的費(fèi)用比較高；而通過(guò)調(diào)查的方式獲得交易價(jià)格的費(fèi)用比較低，并且交易價(jià)格更能反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，能夠比較靈敏的反應(yīng)房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間的變化情況，所以本研究選取通過(guò)抽樣調(diào)查方式獲得的普通住宅房地產(chǎn)價(jià)值（樣本小區(qū)均位于南京奧體中心附近，距離新建地鐵站點(diǎn)約200米到1500米不等），數(shù)據(jù)如表1。

根據(jù)普通住宅小區(qū)距離最近地鐵站點(diǎn)的人行距離遠(yuǎn)近與房?jī)r(jià)的關(guān)系得出：距離地鐵站點(diǎn)越近，房?jī)r(jià)受其影響越明顯，故按此規(guī)律將收集的原始數(shù)據(jù)賦予不同的權(quán)重進(jìn)行處理[7]，其權(quán)重賦予表，如表2。

得出每一季度奧體中心地鐵沿線普通住宅價(jià)值的均價(jià)，結(jié)果如表3。

根據(jù)上表繪制更直觀的折線圖，如圖1。

由圖1定性分析可以看出：2010年底，因南京青奧會(huì)的申辦成功，南京奧體中心周邊軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)始建設(shè)、完善，其對(duì)房?jī)r(jià)的影響呈漸進(jìn)式推進(jìn)。隨著交通設(shè)施便利，對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)效應(yīng)也逐漸顯現(xiàn)。奧體中心周邊區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值快速上漲，在南京奧體中心附近軌道交通基本健全的2014年第一季度，房地產(chǎn)價(jià)值達(dá)到有史以來(lái)最高水平，隨著青奧會(huì)的舉辦房地產(chǎn)價(jià)值一直維持在那一價(jià)格水平，但是此影響持續(xù)時(shí)間較短，在青年奧運(yùn)會(huì)結(jié)束之后，奧體中心附近地鐵周邊的房?jī)r(jià)有小幅度降低，隨后又恢復(fù)至小幅度穩(wěn)態(tài)增長(zhǎng)的狀態(tài)。

4 結(jié)論

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為金融建筑和股市等經(jīng)濟(jì)板塊發(fā)展的重要推動(dòng)力，而諸如南京青奧會(huì)等的這樣一類(lèi)大型體育賽事推動(dòng)軌道交通建設(shè)與完善，是影響周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要因素。本文選擇了南京奧體中心周?chē)哂写硇缘钠胀ㄗ≌姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)六年的均價(jià)數(shù)據(jù)作為分析對(duì)象，預(yù)測(cè)未來(lái)兩年內(nèi)奧體中心地鐵沿線普通住宅均價(jià)的變動(dòng)情況。所提出的預(yù)測(cè)結(jié)果可為間接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的供需平衡提供可行性的參考，同時(shí)為廣大的房地產(chǎn)投資決策者的管理與決策提供一定的科學(xué)性借鑒。本文得出的研究結(jié)果也表示，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在諸如軌道交通建設(shè)等方面的正面影響下，會(huì)呈現(xiàn)一定程度的有規(guī)律的變化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也可利用此因素積極推動(dòng)，進(jìn)而正向帶動(dòng)中國(guó)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]崔旭靚.奧運(yùn)會(huì)后北京市房?jī)r(jià)走勢(shì)分析[J].金融經(jīng)濟(jì)，2010（22）：118-120.

[2]葉子君，方斌，程廷，郁佳影.重大事件對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究――以南京青奧會(huì)為例[J].江蘇商論，2014（04）：72-76.

[3]趙冬琦.交通對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的差異影響――以南京緯七路過(guò)江隧道為例[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2011（16）：28-35.

[4]湯學(xué)永.城市軌道建設(shè)對(duì)城市開(kāi)發(fā)及房?jī)r(jià)的影響[J].經(jīng)營(yíng)管者，2009（18）：227.

[5]何芳，張興勝，高忠.鄭州城市交通對(duì)住宅房?jī)r(jià)影響分析[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2015（06）：35-36.

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；內(nèi)部控制；風(fēng)險(xiǎn)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的及成因

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各種意外和不可控因素導(dǎo)致企業(yè)在一定時(shí)間和范圍內(nèi)實(shí)際財(cái)務(wù)成果與預(yù)期成果發(fā)生偏離的情況，這種狀況可能會(huì)使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或或者更大的收益。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在中小房地產(chǎn)企業(yè)中的成因及表現(xiàn)

結(jié)合我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)狀況與國(guó)情，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因與表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所有事物都具有兩面性，負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式也不例外，它是我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)均采用負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，而企業(yè)過(guò)度負(fù)債會(huì)為企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生埋下隱患。2、國(guó)家宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度隨著十的召開(kāi)達(dá)到高峰。首先，胡總書(shū)記提出要大力推行城鎮(zhèn)化這一發(fā)展道路，為三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勾勒除了廣闊的空間。而中央于十后仍舊堅(jiān)持“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松”，使得中小企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)困境外，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)也受到相當(dāng)大的影響。2、資金回收不足所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式下的中小房地產(chǎn)企業(yè)，本金償還主要依靠房屋銷(xiāo)售所帶來(lái)的收益。但是在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍多處于三四線城市，這類(lèi)城市人口流動(dòng)性很弱，缺乏對(duì)房產(chǎn)的剛性需求；并且在過(guò)去幾年中，許多三四線城市的土地供給極度膨脹，造成房地產(chǎn)供大于求，許多樓盤(pán)折價(jià)銷(xiāo)售，資金回籠不理想，造成經(jīng)營(yíng)困難，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

（一）負(fù)債經(jīng)營(yíng)所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)充分發(fā)揮負(fù)債經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，防范和消化負(fù)債所帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。首先，應(yīng)該樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立有效的應(yīng)對(duì)策略。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際與外部情況，度量經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的組合關(guān)系，建立健全財(cái)務(wù)信息處理系統(tǒng)和風(fēng)險(xiǎn)防控組織，通過(guò)這些工具制定謹(jǐn)慎的負(fù)債計(jì)劃并做好相應(yīng)的還款計(jì)劃。其次，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵在于保持合理的資金結(jié)構(gòu)，維持適當(dāng)?shù)膫鶆?wù)水平。通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期為2-4年，企業(yè)應(yīng)當(dāng)更具開(kāi)發(fā)周期來(lái)合理安排資金結(jié)構(gòu)以及負(fù)債比率，在實(shí)際工作中，企業(yè)確定合理負(fù)債比率時(shí)還應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面：第一，企業(yè)負(fù)債具有固定性，但市場(chǎng)卻是多變，因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)單純的利用財(cái)務(wù)杠桿，追求最佳資本機(jī)構(gòu)，而是保持低水平的負(fù)債率，空出一部分負(fù)債能力和變現(xiàn)能力強(qiáng)的流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)保持企業(yè)財(cái)務(wù)的靈活性。

（二）國(guó)家宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

1、排除盲目擴(kuò)張。目前我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)正處于宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景之下，在做出投資決策前應(yīng)開(kāi)戰(zhàn)投資可行性分析，關(guān)注市場(chǎng)發(fā)展方向與走勢(shì)，選擇合適的投資范圍及實(shí)際，在防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)提高資金的使用效率。2、避免不合理融資。高負(fù)債的經(jīng)營(yíng)方式已經(jīng)越來(lái)越不適合目前的中小房地產(chǎn)企業(yè)。從理論上講，應(yīng)該將企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率控制在50%以下為宜。結(jié)合自身特點(diǎn)及外部環(huán)境做出合理的資金需求量預(yù)算，降低股利發(fā)放以獲取更多的留存收益，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的加劇。3、規(guī)范管理企業(yè)現(xiàn)金流。企業(yè)應(yīng)通過(guò)科學(xué)有效的方式合理規(guī)劃現(xiàn)金流，使其滿(mǎn)足企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)或面臨突發(fā)狀況的需要；建立健全內(nèi)部控制系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金的監(jiān)控；加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)資源合理配置，提高資金周轉(zhuǎn)率，最終實(shí)現(xiàn)防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（三）資金回收不足所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

中小房地產(chǎn)企業(yè)不光可以通過(guò)引導(dǎo)消費(fèi)和策劃適宜的銷(xiāo)售策略來(lái)加快資金回籠速度，還可以通過(guò)科學(xué)管理成本費(fèi)用，從而控制企業(yè)資金流量而實(shí)現(xiàn)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)主要業(yè)務(wù)前，該業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)都應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行成本費(fèi)用控制預(yù)算制度；經(jīng)營(yíng)主要業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)及時(shí)跟業(yè)務(wù)進(jìn)度，重視業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)和各流程的實(shí)際完成情況，避免由于返工所造成的成本費(fèi)用的增加；業(yè)務(wù)結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)檢驗(yàn)業(yè)務(wù)完成狀況是否符合合同標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)費(fèi)用是否在合同規(guī)定的限額之內(nèi)，防止不合理的費(fèi)用增加到結(jié)算成本當(dāng)中。最后，還要將業(yè)務(wù)結(jié)束時(shí)實(shí)際發(fā)生成本費(fèi)用總額與業(yè)務(wù)預(yù)算進(jìn)行比對(duì)分析，對(duì)企業(yè)在業(yè)務(wù)流程中的成本費(fèi)用控制水平作出評(píng)價(jià)。

三、研究結(jié)論

中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中一個(gè)特殊的企業(yè)群里，該群體比較大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)所有者能力范圍比較有限，企業(yè)所在地多位于三四線城市，而三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較大型房地產(chǎn)企業(yè)所在的一二線城市來(lái)說(shuō)比較低迷，人口流動(dòng)性較低也導(dǎo)致了居民對(duì)房產(chǎn)的剛性需求不高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢造成購(gòu)買(mǎi)力不足。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)建立初期建立健全內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控部門(mén)的建設(shè)，做好市場(chǎng)需求度調(diào)查，結(jié)合經(jīng)營(yíng)所在地需求狀況及土地情況與自身的能力狀況建立有效的內(nèi)部控制制度與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控制度；做好項(xiàng)目成本的控制籌資額的預(yù)測(cè)，抓好日常現(xiàn)金流量的管理，避免資不抵債的發(fā)生；投資項(xiàng)目前利用好市場(chǎng)信息甚至專(zhuān)業(yè)人員及部門(mén)做好可行性分析；密切關(guān)注國(guó)家宏觀調(diào)控政策與市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變，抓住良好的投資與開(kāi)發(fā)時(shí)期以增加企業(yè)盈利能力，更要分析合適的開(kāi)發(fā)與投資收縮時(shí)期，避免企業(yè)投資開(kāi)發(fā)不合理所造成的資金鏈斷裂等財(cái)務(wù)問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

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