房地產經營模式
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房地產經營模式范文第1篇
1 引言
房地產業的發展, 一方面改善了人民的居住條件, 另一方面也使房地產市場由賣方市場轉向買方市場, 客戶逐漸成為房地產市場的主導者, 房地產企業經營存在的問題也逐漸顯露出來。企業在生產成本最低的地方大批量建造住宅, 而客戶則希望能在最便利生活的地方購買住宅, 同時要求產品類型多樣, 服務具有人性化, 滿足個性化需求。房地產企業的供給和客戶的需求不能準確對接, 原因在于企業把房地產產品和服務作為經營對象, 并不十分清楚客戶在何時、何地以什么樣的價格需要企業的產品和服務, 企業應將經營視角轉向房地產客戶, 采用客戶經營模式。
2 房地產客戶經營的內涵與特點
2.1 房地產客戶經營的內涵
房地產客戶經營是相對于傳統經營的一種新型經營模式。企業將經營對象由房地產產品和服務轉向房地產客戶, 客戶由被動的接受者上升為企業經營的主動者, 企業以客戶為中心進行資源配置和策略實施, 通過為客戶創造價值來獲得盈利。其內涵包括以下方面:
2.1.1 房地產客戶是企業經營的對象
房地產客戶是購買使用房地產產品的消費者, 其由潛在的客戶、形成中的客戶以及穩定的客戶構成。潛在的客戶具有潛在的房地產購買需求, 是企業培養的對象。形成中的客戶處于房地產的購買階段, 是企業競爭的對象。穩定的客戶處于物業消費階段, 企業可對其價值進行深度開發和利用。企業把客戶當作經營對象, 關注客戶需求的變化, 并滿足其個性化需求。
2.1.2 企業以客戶為中心進行資源配置
企業在硬件建設上, 建立客戶經營系統, 負責客戶信息收集、決策、數據挖掘等工作, 同時把優秀的人力資源配置到客戶研究、定位、促銷、服務等部門。在資金投入上, 在客戶期望的區位建設房地產。在客戶置業、入住、消費的全過程中, 企業把資源配置到增強客戶體驗的要素上, 為客戶提供便利。企業以客戶為核心來配置資源, 能夠提高資源的使用效率, 也滿足了客戶的需求。
2.1.3 企業的經營手段是實施客戶滿意的經營策略
房地產客戶的滿意是客戶在置業和物業消費中所感知的效果與期望值相比較后形成的感覺狀態, 其由產品滿意、服務滿意、企業形象滿意等要素構成[1]。企業采用客戶滿意的經營策略, 對客戶進行跟蹤, 及時獲得客戶不滿意的信息, 并實施相應的補救措施, 改進產品和服務。通過實施客戶滿意的經營策略還可以進一步獲得客戶忠誠。
2.1.4 企業通過為客戶創造價值來獲得盈利
企業是價值的創造者, 客戶是價值的接受者和評判者, 企業創造的價值能否被客戶認可取決于客戶對價值的感知。房地產客戶的感知價值是客戶在一定期間, 對企業提供的房地產產品和服務所感知到的利益與付出成本之間的差額。房地產企業密切關注客戶需求, 通過定制營銷、個性化服務來為客戶創造價值。客戶獲得價值, 持續地購買和消費房地產產品和服務, 又使企業獲得盈利。
2.2 房地產客戶經營的特點
房地產客戶經營作為一種全新的房地產經營模式,其具有以下特點:
2.2.1 房地產客戶經營是一種拉動型的經營模式
傳統的房地產經營是一種推動型的經營模式, 企業先生產出產品, 然后將其推向市場, 企業貫徹的是備貨型經營方針; 而在客戶經營模式中, 企業以客戶的需求為起點來進行生產, 并貫徹客戶滿意的經營方針, 是一種拉動型的經營模式。
2.2.2 房地產客戶經營實現了多元化的細分市場
傳統的房地產經營, 企業致力于面向統一的市場, 提供標準化的產品和服務, 而在客戶經營模式中, 企業將每一個客戶或每一部分客戶當作一個細分市場, 充分了解每一個目標客戶的需求, 并滿足其需求。
2.2.3 房地產客戶經營貫徹了人本經營的思想
傳統的房地產經營, 企業從自身利益和觀點出發, 認為只要有好的產品和服務, 市場肯定會認可, 企業貫徹的是物本經營的思想; 而在客戶經營模式中, 企業從客戶的角度、用客戶的觀點來進行經營決策, 即關注客戶的需求變化, 并滿足其個性化需求, 因此, 企業貫徹的是人本經營的思想。
3 房地產企業采用客戶經營模式的可行性
3.1 客戶的資產性是客戶經營模式實施的前提
客戶在購買和消費房地產的過程中, 一方面與企業建立契約關系, 另一方面給企業創造利潤, 客戶是企業擁有的、控制的, 能夠以貨幣計量的經濟資源, 即客戶是房地產企業的資產。資產經營是企業通過對資產進行組織、管理、運籌、謀劃和優化配置來促進資產的最大化增值, 并使企業獲得盈利的經營活動。房地產客戶是企業的資產, 企業可對其實施資產化經營, 獲取其給企業創造的價值。
3.2 客戶要求參與房地產的開發與經營為客戶經營模式的實施提供了基礎
房地產價值昂貴、使用壽命長, 客戶一生中購買的次數有限, 客戶要求參與房地產的開發與經營, 行使業主的權利。客戶參與房地產的開發與經營, 一方面給企業提供了客戶需求信息, 企業可針對性地提品和服務, 滿足其價值需求; 另一方面, 也加強了企業與客戶的溝通, 企業對客戶進行引導, 縮小客戶期望價值與感知價值的差距,提高客戶對企業經營策略的認可度。
3.3 信息技術的發展為客戶經營模式的實施提供了可能
網絡技術的發展使得企業與客戶的溝通變得更加方便, 這種溝通幾乎不受時間和地域的限制, 企業可以及時了解客戶的需求, 為其提供可視化的設計界面, 讓其參與房地產的開發。另一方面, 數據倉庫、數據挖掘技術的發展為企業收集、分析、處理和利用客戶數據提供了科學的手段, 為決策提供了支持, 使客戶資產的運作和經營成為可能, 并提高了客戶經營的效率和效果。
4 房地產企業實施客戶經營模式的措施
4.1 營造客戶型企業文化
客戶型企業文化是企業在客戶經營過程中形成的,并為全體員工所遵循的共同意識、價值觀念、職業道德、行為規范和準則的總和, 其包括客戶是企業的重要資產、關注客戶的個性化需求、客戶百分之百滿意等內容。它能夠統一員工的以客戶為中心的理念, 激勵員工自覺地并協同一致地為客戶創造價值。房地產企業應本著創新、以人為本、全員參與的原則, 通過分析總結、規劃設計、貫徹落實等步驟來營造客戶型企業文化。
4.2 建設信息技術平臺
信息技術尤其是網絡技術、數據倉庫、知識發現、數據挖掘等先進信息技術是企業貫徹客戶經營模式的重要支撐和保證, 房地產企業應建設信息技術平臺。企業通過網絡技術獲取客戶信息, 并建立客戶數據倉庫, 運用知識發現、數據挖掘等技術來系統識別和解釋客戶數據背后隱藏的模式和趨勢, 并預測客戶的未來行為, 為經營決策提供支持和科學依據。企業應根據自身條件, 依托外部技術力量來建設信息技術平臺, 并在運行中不斷完善。
4.3 實施定制營銷
企業將客戶納入到房地產開發中, 與客戶相互交流,定義出對客戶最有價值的產品、服務與信息的組合, 并通過專業軟件在計算機中進行模擬, 同時實施該定制項目。在客戶物業消費階段, 企業提供菜單式服務供客戶選擇, 還可以根據客戶的特殊要求為其設計、定制服務, 企業充當資源的組織者和服務的管理者, 滿足客戶的個性化需求。
5 結語
隨著客戶成為房地產市場的主導者, 其將成為房地產企業的經營對象。房地產客戶經營模式能夠更好地為客戶創造價值, 滿足客戶的個性化需求, 同時也提升了企業的盈利能力, 其一定會成為最具競爭力的經營模式。
參考文獻：
[1]楊宏濤.房地產客戶滿意營銷[J].商業時代, 2006( 9) .
房地產經營模式范文第2篇
關鍵詞：房地產經紀；O2O；產品銷售；服務銷售；信息交付
中圖分類號：F299.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）13-0049-04
一、引言
隨著互聯網科技的發展，電子商務發展迅速，并已經被被眾多商家與廣大消費者所接受[1]。在B2B、B2C、C2C等常用的幾類電子商務模式里，商品的流通是以信息為基礎，引導資金正向流動，并最終依靠物流來完成的一個動態過程。在這個過程中，信息、資金和物流三者缺一不可。其中，資金和信息都可以在互聯網上完成，而物流環節要在線下才能完成[2]。
2016年，企業在線銷售的開展比例達45.3%。在傳統媒體與新媒體加快融合發展的趨勢下，互聯網在企業營銷體系中扮演的角色越發重要，互聯網營銷推廣比例達38.7%。在供應鏈升級改造過程中，企業日益重視并充分發揮互聯網的作用[3]。而O2O作為一種全新的電子商務模式，引起了國內學者廣泛的關注。王艷江認為，O2O（Online To Off-line）即線上到線下，是把互聯網作為線下交易的基礎，最終把線下的商務機會與互聯網結合在一起。如此，線下實體店的服務通過互聯網在線上吸引消費者；相反，消費者也可以通過互聯網在線上篩選商家并支付選中的商品或服務，最終在實體店進行線下消費[4]。2012年，王慧認為，將線上虛擬經濟與線下實體經濟結合起砭褪O2O商業模式，即消費者在線上網絡平臺上下單支付，再到線下實體店消費[5]。2013年，盧益清、李忱提出，O2O模式就是將線下交易與互聯網應用結合在一起，也就是說，某交易平臺將大量實體店商家的信息在互聯網上，消費者通過互聯網下單并支付，最后到實體店享受服務和提取所購商品[6]。傳統的電子商務必須有客流、資金流、信息流和物流，而新興的O2O模式是將信息流和資金流放在互聯網上進行，并且由于此類消費品的特殊性，消費者必須到實體店才能獲得商品或服務，O2O能為商家帶來大量客流，但通常不需要物流。2014年，王麗總結了目前我國的O2O主要應用在團購網站以及打車軟件上[7]。張波認為，隨著移動互聯網的興起及迅速發展，O2O會成為21世紀最主流的電子商務模式[8]。
筆者認為，O2O就是線上線下虛實結合，即使互聯網作為實體交易的前臺，將線下的實體商業機會與互聯網結合起來。在O2O營銷模式中，整個消費過程由線上和線下兩部分，平臺、商戶與消費者三方構成（見圖1）。其主要交易流程由線上撮合、線上支付、線下消費與消費反饋形成交易流程鏈（見圖2）。
圖1 O2O構成示意圖
圖2 O2O交易流程示意圖
消費者被線上的商品或服務所吸引并篩選線上資源。對于消費者而言，互聯網可以成千上萬、不同種類的商品匯聚到一起，商家想要占據榜首就必須提供性價比較高的商品或服務；而O2O減少了傳統交易的中間環節，為消費者提供更多的選擇以及更為方便的服務；在傳統的互聯網時代中，品牌的傳播通常是依靠傳統網絡媒體的廣告，而在新一階段的互聯網時代中，品牌的傳播主要依靠新興的社交媒體，每一位社交網絡用戶都有可能成為品牌廣告的載體，每一位消費者有足夠通暢的渠道發聲，可能形成左右市場的影響力。而對于商戶來說，獲得更多的宣傳、展示機會可以吸引更多的新客戶到店實現購買，最終達成推廣效果；通過數據分析，對消費者的行為模式進行分析，更好地掌握客戶消費心理、合理安排運營，降低成本、減少線下實體店鋪對黃金地段的依賴，極大地減少租金支出。
二、房地產經紀活動中O2O營銷模式
（一）房地產經紀
房地產經紀是經紀機構以收取傭金為目的，為促成他人房地產交易成功，而從事居間、等經紀業務的經濟活動。房地產經紀業務，不僅是一手房的買賣，還包括二手房的買賣；不僅提供房地產的買賣業務服務，還提供房地產的租賃業務服務。
房地產經紀，雖然屬于經紀行業，但是因為房地產市場活動特點和房地產行業的特殊性，又區別于其他的經紀行業，具有中介性、有償性、公共性及專業性等自有特征[9]。
（二）房地產經紀活動中的O2O
在“互聯網+”的浪潮中，房地產經紀業也在尋求與互聯網相結合的新模式，O2O就是房地產經紀業在“互聯網+”下的新產物。由于房地產商品自身所帶有位置固定性、產品獨一無二等特殊屬性，其交易不能完全在線上完成，必須有線上和線下共同配合才能完成。線上，信息流和部分資金流在房地產電子商務平成。購房者通過互聯網查詢到現有的房產信息，并通過條件篩選排除掉一部分的無用信息，再交納一定訂金或保證金，從而達成可能要購房的意向。線下，購房者通過到房屋所在地的實地看房、簽約，最終支付剩余房款與傭金。房地產O2O產業鏈（如圖3所示）。
2014年，房地產經紀業吹響O2O的號角[10]。線上，金融大鱷平安中國推出中國平安好房網，革命性地提出“去中介化”口號，勵志打造中國領先并具強大影響力的“互聯網+金融+房地產”電商平臺。同年7月，易居克而瑞官方平臺房價點評網，成為目前國內同類產品中唯一一個可以準確計算單套房屋價格的電子商務平臺。為房產價格市場信息的公開化和透明化、為房地產市場的供求關系平衡做出不可磨滅的貢獻。鏈家在線更名為鏈家網，金融業務全面鋪開。鏈家地產的商業模式從客戶的價值和體驗出發，為客戶在線選擇房源、線下看房到交易環節能提供可供追溯的保障，提升客戶的交易安全性和顧客滿意度。線下，各地的房地產經紀機構為抵制搜房網和安居客擴張，紛紛推出了自己的互聯網平臺。6月，深圳世華地產成為Q房網品牌特許加盟商，從而實現轉型升級。而搜房網與世聯行以及合富輝煌的合作，正式拉開了房地產經紀業O2O革命的序幕[11]。
（二）展望
隨著大數據時代的到來，以及行業分工越來越細，房地產經紀的專業服務需求將會顯著增加。
據統計，截至2016年12月，中國網民已達到7.31億，其中手機網民6.95億，占比達95.1%；同時67.5%的網民使用手機網上支付，50.3%的網民在線下實體店購物時使用手機支付結算。開發手機端APP是房地產經紀活動中O2O的大勢所趨。
加強行業監管，促進服務規范化。相關的主管部門要盡快出臺關于促進和規范房地產電子商務的法律法規，使房地產經紀活動O2O規范化，做到有法可依、執法必嚴，從而促進房地產行業的健康、高效發展。
參考文獻：
[1] 朱美光，趙炎.鄭州房地產O2O營銷模式應用探討[J].河南商業專科高等學校學報，2015，（1）：58-62.
[2] 廖薇薇.成都房地產電子商務O2O平臺提升服務水平研究[D].成都：西南財經大學，2014.
[3] 中國互聯網絡信息中心.中國互聯網絡發展狀況統計報告[R].2017.
[4] 王江艷.淺談當下電子商務O2O模式新機遇[J].電子世界，2012，（2）：23.
[5] 王慧.基于O2O模式下的中小企業移動商務發展策略研究[J].中國商貿，2012，（3）：119-120.
[6] 盧益清，李忱.O2O商業模式及發展前景研究[J].企業經濟，2013，（11）：98-101.
[7] 王.地方性中小企業O2O模式應用的探討和注意事項[J].電子商務，2014，（1）：12-14.
[8] 張波.移動互聯網時代的商業革命[M].北京：機械工業出版社，2013.
[9] 王德起.房地產經紀[M].重慶：重慶大學出版社，2008.
[10] 張曉玲，王帆.搜房世聯行合作猜想：地產中介的020革命[N].21世紀經濟報道，2014-07-10.
房地產經營模式范文第3篇
關鍵詞 ：高職院校 房地產經營與估價 工學結合
現在全國范圍內各高職院校大力推廣和實踐工學結合人才培養模式。現結合我院房地產經營與估價專業工學結合人才培養模式運行情況做簡單的探索與分析。
我院房地產經營與估價專業自成立起，就與學校工學結合的人才培養模式保持一致，并做到以下幾點：
1.堅持工學結合的辦學思想
深刻認識“工學結合”的意義。我院從經濟社會發展對人才的需求及自身生存發展的高度，深刻認識“工學結合”在培養高技能人才中的重要作用，要認識到“工學結合”是經濟發展對高職教育提出的客觀要求，也是高職院校自身生存發展的內在需求。企業深層次參與教學過程是保證高職教育特色和質量的不可缺少的要素之一，我院先后與多家房地產經營與估價企業建立了合作關系，學生在第三年去這些企業實習一年取得了不錯的效果。
2.調整專業和開發新課程
從教育與社會需求的結合點入手，把企業崗位、技能要求與學校的專業設置、課程體系、課程教學的組織實施有效結合起來，讓企業由配角變成主角，參與到學校的教學、管理和決策。緊貼區域經濟需求，校企共建專業。邀請行業企業專家成立專業建設指導委員會，根據行業企業需求開設或調整專業，讓行業企業共同參與制訂專業發展規劃、人才培養方案等。如我院房地產經營與估價專業的人才培養方案在每次修訂時，都邀請房地產行業的專家參與，并把專家的可行性意見寫入新版本的人才培養方案，這樣做到緊跟實際需要。在校企合作中努力探索多樣化實現形式。
3.共建共享校內外實訓基地
我院根據生產流程和職業崗位要求，建設集“學做合一、生產與實訓合一、教學與技術服務合一”的校內生產性實訓基地和緊密型的校外實習基地。（1）學校遴選一批優秀企業，雙方進行雙向選擇，根據“優勢互補、產權明晰、利益共享、互惠互利”的原則共建共享實訓基地。通過基地合建，推進工學結合人才培養模式改革，推進工作過程導向課程體系改革，推進雙師結構教學團隊建設。（2）拓寬校外實習基地的建設渠道，開發校外實習基地的多專業實訓功能，建立多種類型實習基地，實現校內外基地的緊密銜接。我院在去年還在各系成立了校企合作教育科，其功能就是加強校企合作，深化工學結合的培養模式。雖然剛開始正式運行，我堅信，校企合作教育科必將在工學結合人才培養模式深化中起到非常重要的作用。
4.建立專兼結合的雙師結構師資團隊
工學結合的關鍵問題之一是建立一支專兼結合的雙師結構師資團隊，專業教師隊伍建設重點是形成在本專業（行業）中具有影響力的專業帶頭人和骨干教師隊伍。（1）要重視學歷、職稱的提高與實踐本領和研發能力的培養。要讓教師意識到參加培訓進修是他們必須履行的一種義務，學校也要出臺相應的鼓勵政策，制訂教師進修培訓計劃和評估標準。比如：我院制定師資隊伍建設的五種能力規劃，鼓勵教師參加職業技能鑒定或考取資格證書，進行學歷學位進修，接受現代教育教學技能培訓，強化課改，去相關企業實習、學習教育學相關知識、參加或主持科研項目、參編或主編教材等；要鼓勵教師主動下企業鍛煉，提高實踐教學能力。我院還根據課程和實踐要求，聘請房地產及相關行業的專家擔任兼職教師工作，為學生講解相關學科，達到理論實踐的結合。
在我院房地產經營與估價專業工學結合人才培養模式實踐 中不可避免出現一些問題，具體表現在：
1．傳統的教學管理體制落后
工學結合的辦學模式需要建立相應的現代創新教學管理體系。而傳統的教學管理體制已經落后，表現在（1）由于教師習慣了傳統的課堂教學方式，對下企業、進車間指導實訓有抵觸情緒，因此工學結合在具體落實到每一門課程時往往會遇到很多阻力。（2）課程開發多數還不能適應職業崗位需求。現在高職課程的改革僅依靠由學校和企業組成的有關組織機構來進行課程內容的選擇、知識的編排和課程的設置，沒有較權威的組織機構進行審核，勢必存在局限性和片面性。真正構建以崗位職業能力和工作過程為導向的課程體系，還很艱難。（3）實訓條件仍需改善。首先是實訓基本條件不足，無法滿足學生基本技能訓練，如房地產預算、造價實訓較強，而房地產銷售、策劃相對建設薄弱。其次是實訓場地不足，無法滿足生產性實訓的需要。要引入企業開展生產性實訓需要較大的“教學工廠”才能運行，場地問題也是制約高職院校開展校企合作、實現生產性實訓的瓶頸。（4）雙師素質教師嚴重不足。雖然調研顯示我國高職院校雙師素質教師已占很高的比率，但其中很多是僅參加一次培訓、考取一個職業資格證書就成為“雙師”的，真正具備較高理論知識，又有豐富實踐經驗，能指導學生實訓的雙師素質教師嚴重不足。比如房地產經營與估價專業教師持有的房地產估價師職業資格證書就不多，而這是推進“工學結合”的關鍵。
2.企業缺乏合作意識
大多數企業認為培養人才是職業院校的責任和義務，導致“校企合作”只停留在單純選擇人才的層面，要么就是被動地進行捐資助學，不參與或很少參與人才的培養，真正的工學結合無法進行。房地產開發的性質決定了企業培養人才的周期比較長，企業沒有太多的時間培訓，這也是企業不愿與高職院校合作的原因。
綜上所述，做好工學結合建議如下：
1.加大實訓基地力度。要在兩個層次上建立實訓基地。一是建立房地產教學工廠。根據房地產開發經營、估價、中介咨詢等房地產企業工作場景，建立房地產開發經營、房地產估價、房地產銷售、房地產策劃、房地產經紀等實訓室。
二是建立真實場景的公司。有條件的高職院校可以考慮自己組建房地產策劃或房地產經紀公司，也可以和房地產企業合作，成立高職院校分公司。
2.加強真正的雙師型師資和兼職教師建設
針對目前不少雙師型教師只取得證書而缺乏實踐經驗或者取得的證書含金量不高等情形，建議高職院校出資讓教師參加輔導班，幫助教師考取含金量較高的職業資格證書，或者出資讓教師集中一段時間去房地產企業去實習，這樣在保證實習時間的情況下，最大限度的讓教師學習最新的實踐知識，當然需要高職院校大力配合，在不影響學院正常教學的情況下進行。這樣的雙師型教師建設才不會流于形式。
另外，要重視兼職教師的建設。我院多年來打造一批高水平的兼職教師隊伍，對教學上起到不可磨滅的作用。但實踐中還存在一線高水平企業管理人員、技術人員因為工作繁忙無法到學校指導學生的情況。因此，需要高職學院和房地產企業要克服困難，協調一致，引進更多的高水平的兼職人才。
3．建立專門的工學結合機構
針對工學結合教學管理過程中存在的問題，高職院校應當成立專門的機構。如我院建立了校企合作教育科。每個院系獨立設置，歸學院統一領導。校企合作教育科主要是溝通與企業的關系，貫徹教育部工學結合的思想，為學生聯系實習、就業單位。為我院邁進國家一流高職院校作出突出貢獻。當然，校企合作教育科不是孤立存在的，還得與學院各部門協調、團結，共進，配合，這樣真正把工學結合人才培養模式進行下去。
工學結合人才培養模式是一個新型而又復雜的模式，還有許多東西需要我們去探索，我相信隨著理論和實踐水平的不斷提高，房地產經營與估價的人才培養模式會不斷完善的。
參考文獻
1.職業教育課程開發與實施 嚴中華 清華大學出版社
房地產經營模式范文第4篇
Abstract： Based on the construction and improvement of the transport infrastructure caused by Nanjing Summer Youth Olympic Games， the price of real estate near the rail traffic around Nanjing Olympic Sports Center has increased significantly. In this paper， according to the collect samples of real estate surveys and related data， the trend of housing price changes caused by the construction of the Youth Olympic rail transit infrastructure is explored and the ordinary residential real estate value near to Nanjing Olympic Sports Center subway station is forecasted. The improvement of rail transit infrastructure surrounding Nanjing Olympic Sports Center caused by the Nanjing Youth Olympic Games pushes up prices of real estate. The driving effect of the real estate caused by convenient transportation facilities is also gradually emerging. The price of core areas rose rapidly in the short term， but the duration of this effect is shorter. After the Youth Olympic Games， the prices of real estate near the Olympic Sports Center will decrease， and then recover to small steady growth.
關鍵詞： 房地產價值；灰色模型；預測；軌道交通
Key words： real estate；grey model；forecast；rail transit
中圖分類號：F282；O212 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）03-0039-06
0 引言
2014年8月16日第二屆青年夏季奧運會（以下簡稱青奧會）在南京開幕。自2010年申辦成功以來，青奧會作為南京發展戰略部署的重要組成部分，在促進城市經濟快速發展、提升文化認同感的同時，更是為青奧會加大了以南京奧體中心為聚點，延伸至周邊諸多場館的軌道交通設施建設。地鐵的發展將帶動沿線舊城改造和新城區的開發，提高沿線物業及房地產開發價值。本文將以南京奧體中心周邊的新建站點（地鐵十號線上的中勝站、元通站、奧體中心站，以及地鐵二號線上的奧體東站）為例，對南京奧體中心及其周邊地鐵沿線地區房價的變化趨勢進行研究。
目前，國內已經有不少關于重大體育賽事影響房價的詳細調查研究，然而對重大賽事導致交通基礎設施建設的完善改變區位條件而影響房價的理論研究還很鮮見，更不用提對其影響的定量評估。發生此種現象的原因主要是由于重大事件對房價影響具有隱性，其使用價值難以從市場價值中分離，加之我國房地產市場起步晚，數據開放性弱而加劇了這一現象。但在當前環境下，城市地鐵建設產生了“一線帶活一片”的效應，使得沿線區域的房地產升值，因此深入研究重大體育事件通過影響交通便利性對房價造成的具體影響，對購房者、城市規劃者和決策者等都具有實際參考價值。于購房者而言，能有效地對房地產價值進行估計進行合理購置與投資；于城市規劃者和決策者而言，能有效地降低政策制定和實施的盲目性，為城市發展戰略的定位和調整提供理論依據和有效指導。基于此，本研究以2014年南京青年奧運會為實例，收集、統計奧體中心附近地鐵沿線的房地產價值并建立灰色預測模型對房價進行預測，分析由交通基礎設施的完善對房價的影響。
1 文獻綜述
距離南京青奧會結束已經歷時近兩年，這種大型的體育賽事的舉辦帶來的一系列的有關房地產價值的經濟效應更是引起了相關學者的關注，眾多學者針對大型賽事與房地產價值這二者聯系做出過相關研究。例如，崔旭靚[1]研究發現北京市由于奧運會舉辦帶來的房價上漲有其自身特點，奧運會帶來的經濟帶動作用，使生活水平提高和城鎮化水平提高，使購房需求增加，房價上升，但是奧運會的舉辦與購房需求沒有直接聯系；葉子君，方斌，程廷，郁佳影等[2]研究得出，重大事件是階段性影響房價上漲的關鍵因子。申奧成功兩年后，青奧會的影響開始顯現，同時隨著青奧會的不斷臨近。影響愈加增強，他們均以北京奧運會和南京青奧會為一個整體，去研究經濟帶動水平以及房價的變化，并未針對某一具體的重要因素去分析影響房價變化的趨勢。
鑒于此，本文擬針對軌道交通這一因素進行分析。軌道交通對于房價的影響，相關學者曾經做出過相應不同程度的研究。趙冬琦曾研究南京長江緯七路過江隧道開通影響到房價的攀升，得出交通影響的即時性、區域性特征，造成交通成本的提高及不同區域人通需求的差異，從而影響到房價的跌幅[3]。湯學永通過對軌道交通沿線房價分布的特點和變動趨勢進行研究，發現了軌道交通的修建對房地產價格時間和空間上有著明顯的波動影響[4]。同樣張興勝，高忠研究得出城市交通對住宅房價卻有影響其影響效應分為：空間影響、時間影響和區位影響[5]。杜文姬，盧志強對北京越來越易達與通達的城市公共交通與其周邊房價的變化進行研究，發現二者之間的影響是顯著的[6]。
當前國內外文獻中，對于城市軌道交通對住房價格的影響大多集中于一般城市層面的研究，研究內容聚焦于影響顯著性、影響大小和影響范圍等問題。這些問題非常重要，但城市軌道交通對住房價格的影響規律不限于此，還有很多內部規律和更細節的影響有待探索。本文擬針對南京青奧會舉辦帶動軌道交通發展，居民房產距離新建地鐵站點的遠近影響房價的程度和趨勢，并針對這樣的趨勢對奧體中心一帶的房價做出估計。
2 問題描述
南京青奧會的舉辦，促進了南京奧體中心附近地鐵干線的新建與站點重新規劃，在奧體中心附近共有奧體中心站、奧體東站、夢都大街站、興隆大街站、元通站、中勝站、綠博園站七個站點。通過收集距離這七個站點的附近的27個普通居民住宅小區從2010年至2015年共六年的季度房價數據，構建灰色模型分析，分析隨時間變化房地產價值的變動趨勢與特點。
本研究的因變量為奧體中心地鐵沿線附近房地產的價格，通過價格的變動來反應價值的變化規律。鑒于我國房地產市場的評估機制還不完善，缺少權威的評估機構，且對房地產進行評估的費用比較高；而通過調查的方式獲得交易價格的費用比較低，并且交易價格更能反應房地產市場的真實情況，能夠比較靈敏的反應房地產價格隨時間的變化情況，所以本研究選取通過抽樣調查方式獲得的普通住宅房地產價值（樣本小區均位于南京奧體中心附近，距離新建地鐵站點約200米到1500米不等），數據如表1。
根據普通住宅小區距離最近地鐵站點的人行距離遠近與房價的關系得出：距離地鐵站點越近，房價受其影響越明顯，故按此規律將收集的原始數據賦予不同的權重進行處理[7]，其權重賦予表，如表2。
得出每一季度奧體中心地鐵沿線普通住宅價值的均價，結果如表3。
根據上表繪制更直觀的折線圖，如圖1。
由圖1定性分析可以看出：2010年底，因南京青奧會的申辦成功，南京奧體中心周邊軌道交通基礎設施開始建設、完善，其對房價的影響呈漸進式推進。隨著交通設施便利，對房地產的推動效應也逐漸顯現。奧體中心周邊區域房地產價值快速上漲，在南京奧體中心附近軌道交通基本健全的2014年第一季度，房地產價值達到有史以來最高水平，隨著青奧會的舉辦房地產價值一直維持在那一價格水平，但是此影響持續時間較短，在青年奧運會結束之后，奧體中心附近地鐵周邊的房價有小幅度降低，隨后又恢復至小幅度穩態增長的狀態。
4 結論
近幾年，房地產市場已經成為金融建筑和股市等經濟板塊發展的重要推動力，而諸如南京青奧會等的這樣一類大型體育賽事推動軌道交通建設與完善，是影響周邊房地產市場發展的一個重要因素。本文選擇了南京奧體中心周圍具有代表性的普通住宅的房地產市場六年的均價數據作為分析對象，預測未來兩年內奧體中心地鐵沿線普通住宅均價的變動情況。所提出的預測結果可為間接調節房地產市場價值的供需平衡提供可行性的參考，同時為廣大的房地產投資決策者的管理與決策提供一定的科學性借鑒。本文得出的研究結果也表示，國內的房地產市場在諸如軌道交通建設等方面的正面影響下，會呈現一定程度的有規律的變化。房地產產業的發展也可利用此因素積極推動，進而正向帶動中國其他產業的發展，推動中國經濟。
參考文獻：
[1]崔旭靚.奧運會后北京市房價走勢分析[J].金融經濟，2010（22）：118-120.
[2]葉子君，方斌，程廷，郁佳影.重大事件對房價的影響研究――以南京青奧會為例[J].江蘇商論，2014（04）：72-76.
[3]趙冬琦.交通對區域房價的差異影響――以南京緯七路過江隧道為例[J].中國房地產，2011（16）：28-35.
[4]湯學永.城市軌道建設對城市開發及房價的影響[J].經營管者，2009（18）：227.
[5]何芳，張興勝，高忠.鄭州城市交通對住宅房價影響分析[J].經濟論壇，2015（06）：35-36.
房地產經營模式范文第5篇
關鍵詞：房地產企業；財務風險；內部控制；風險管理
一、房地產企業財務風險的及成因
（一）財務風險的概念
財務風險是指由于各種意外和不可控因素導致企業在一定時間和范圍內實際財務成果與預期成果發生偏離的情況，這種狀況可能會使企業蒙受經濟損失或或者更大的收益。
（二）財務風險在中小房地產企業中的成因及表現
結合我國中小房地產企業特點、市場狀況與國情，財務風險的成因與表現在以下幾個方面：1、負債經營模式所導致的財務風險。所有事物都具有兩面性，負債經營模式也不例外，它是我國中小房地產企業產生財務風險的主要原因。我國中小房地產企業均采用負債經營模式，而企業過度負債會為企業財務風險的產生埋下隱患。2、國家宏觀調控所導致的財務風險。國家對于房地產市場的宏觀調控力度隨著十的召開達到高峰。首先，胡總書記提出要大力推行城鎮化這一發展道路，為三四線城市的中小房地產企業發展勾勒除了廣闊的空間。而中央于十后仍舊堅持“房地產市場調控不放松”，使得中小企業面臨經營困境外，房地產企業的籌資活動也受到相當大的影響。2、資金回收不足所導致的財務風險。高負債經營模式下的中小房地產企業，本金償還主要依靠房屋銷售所帶來的收益。但是在當前市場環境下，中小房地產企業的經營范圍多處于三四線城市，這類城市人口流動性很弱，缺乏對房產的剛性需求；并且在過去幾年中，許多三四線城市的土地供給極度膨脹，造成房地產供大于求，許多樓盤折價銷售，資金回籠不理想，造成經營困難，加大了企業的財務風險。
二、中小房地產企業財務風險的應對措施
（一）負債經營所導致的財務風險的對策
我國中小房地產企業在應對負債經營所導致的財務風險時，應充分發揮負債經營的優勢，防范和消化負債所帶來的財務風險。首先，應該樹立正確的風險防范意識，建立有效的應對策略。企業應結合自身實際與外部情況，度量經營風險和財務風險的組合關系，建立健全財務信息處理系統和風險防控組織，通過這些工具制定謹慎的負債計劃并做好相應的還款計劃。其次，財務風險管理的關鍵在于保持合理的資金結構，維持適當的債務水平。通常來說，房地產的開發周期為2-4年，企業應當更具開發周期來合理安排資金結構以及負債比率，在實際工作中，企業確定合理負債比率時還應該注意以下幾個方面：第一，企業負債具有固定性，但市場卻是多變，因此，中小房地產企業不應單純的利用財務杠桿，追求最佳資本機構，而是保持低水平的負債率，空出一部分負債能力和變現能力強的流動資產來保持企業財務的靈活性。
（二）國家宏觀調控所導致的財務風險的對策
1、排除盲目擴張。目前我國中小房地產企業正處于宏觀經濟增速放緩的背景之下，在做出投資決策前應開戰投資可行性分析，關注市場發展方向與走勢，選擇合適的投資范圍及實際，在防范企業財務風險的同時提高資金的使用效率。2、避免不合理融資。高負債的經營方式已經越來越不適合目前的中小房地產企業。從理論上講，應該將企業的資產負債比率控制在50%以下為宜。結合自身特點及外部環境做出合理的資金需求量預算，降低股利發放以獲取更多的留存收益，防止財務風險的加劇。3、規范管理企業現金流。企業應通過科學有效的方式合理規劃現金流，使其滿足企業日常運營或面臨突發狀況的需要；建立健全內部控制系統，加強對現金的監控；加強財務管理來實現資源合理配置，提高資金周轉率，最終實現防控財務風險的目的。
（三）資金回收不足所導致的財務風險
中小房地產企業不光可以通過引導消費和策劃適宜的銷售策略來加快資金回籠速度，還可以通過科學管理成本費用，從而控制企業資金流量而實現。企業經營主要業務前，該業務各環節都應嚴格執行成本費用控制預算制度；經營主要業務時，應及時跟業務進度，重視業務流程設計和各流程的實際完成情況，避免由于返工所造成的成本費用的增加；業務結束后，應及時檢驗業務完成狀況是否符合合同標準，各項費用是否在合同規定的限額之內，防止不合理的費用增加到結算成本當中。最后，還要將業務結束時實際發生成本費用總額與業務預算進行比對分析，對企業在業務流程中的成本費用控制水平作出評價。
三、研究結論
中小房地產企業是我國房地產企業中一個特殊的企業群里，該群體比較大型房地產企業來說，企業所有者能力范圍比較有限，企業所在地多位于三四線城市，而三四線城市房地產市場較大型房地產企業所在的一二線城市來說比較低迷，人口流動性較低也導致了居民對房產的剛性需求不高，經濟發展較慢造成購買力不足。所以，房地產企業應從企業建立初期建立健全內部控制制度和財務風險防控部門的建設，做好市場需求度調查，結合經營所在地需求狀況及土地情況與自身的能力狀況建立有效的內部控制制度與財務風險防控制度；做好項目成本的控制籌資額的預測，抓好日常現金流量的管理，避免資不抵債的發生；投資項目前利用好市場信息甚至專業人員及部門做好可行性分析；密切關注國家宏觀調控政策與市場環境的轉變，抓住良好的投資與開發時期以增加企業盈利能力，更要分析合適的開發與投資收縮時期，避免企業投資開發不合理所造成的資金鏈斷裂等財務問題。
參考文獻：
[1]劉丹丹.房地產上市公司財務風險控制研究.先建筑科技大學碩士論文,2012（5）.
[2]胥玉娥.“大會計”管理模式下基層央行事后監督的職能定位研究.經營管理者,2012(18).
