房地產投資范文精選

論文摘要：一直以來.公司房地產僅僅被視為是一般建筑，但是往往對公司的發展甚至生存起著非常重要的作用。隨著(跨國)公司的快速增長和改革的不斷深入.公司房地產投資得到了不斷的增長。為了有效管理公司的房地產投資組合，公司成立了專I"1部門.組織了專業人員對這些資產進行管理，文中對此作出了分析除了對公司房地產發展歷史進行了概述，還為目前正面臨著相似增長路徑的公司提供了可供參考的歷史經驗和教訓.并提出了建議

1什么是公司房地產

公司房地產(CorporationRealEstate.CRE)指的是非房地產公司所擁有的土地和建筑物在當今的市場環境中.很多非房地產公司出于經營.投資或者公司發展的目的而投資于公司房地產在很多情況下.公司房地產已經成為很多公司最大的資產項目自20世紀初.公司房地產相關的活動已不僅僅是企業活動.而開始慢慢在經濟管理和學術界有了獨立的地位同時.公司的不斷增長.以及相應公司房地產開發項目的不斷增多和投資組合的不斷擴大.引發了對公司房地產進行專業管理的迫切需要

自20世紀80年代初.企業對公司房地產管理的角度有所改變。一方面.企業盡量合理化自身的公司房地產投資組合.外包相關的工程和建筑活動.另一方面.企業對公司建筑的架構和形象越來越重視。大多情況下.部門地位的轉變會引發公司房地產角色的轉變。曾經許多企業擁有很龐大而集權化的公司房地產管理部門.而如今大部分的公司都將房地產責任和相關活動分散化，只保持數量有限的工作人員，負責企業、區域或國家房地產資源和能力的管理。本文將對公司房地產歷史進行系統的研究和分析。

2從大規模生產時代至20世紀70年代

早期的公司.企業家擁有企業的所有資源，需要自己雇用人員去實現其企業目標。企業并不需要復雜的組織結構.足以達到控制傳統生產線的目的。在工業革命期間.以及20世紀初大規模生產時代起初階段，大多數公司都對自己的增長前景相當看好.管理的重點都放在如何提高生產機制的效率上。公司成長的優勢主要在于大規模的生產，即規模經濟。而機械化的生產過程正為公司迅速發展創造了機會。因此，為了擴大生產。許多傳統的、家族式企業不得不進行外部融資，以籌集所需資金。

內容摘要:本文對房地產投資風險的特征進行分析,并總結了目前房地產投資中存在的風險,提出了在房地產投資中應該如何規避風險的相關對策。

:房地產投資風險

房地產投資風險的主要類型

(一)外部風險

1.宏觀經濟風險。宏觀經濟風險對于每個房地產投資企業都是不可幸免的。譬如說,當經濟衰退,處于低速消沉時,社會對消費的需求也會大幅度減縮,這其中當然包括房地產。更有甚者,每當經濟陷于低谷,消費減縮時,受沖擊最大的往往是如汽車、房地產之類的長線耐用消費品,這時人們會修正在經濟景氣時制訂的消費計劃,推遲或干脆取消對耐用消費品的購買。社會風尚如此,造成房地產市場一時供大于求,房屋價格亦連連下跌。

2.財政利率風險。財政利率風險多來自于利率波動的影響,因為很多人買房并不是全額付款,一般都會利用杠桿原則向金融機構申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負擔的貸款利息就可能是樓價本身的價值,此種情形對于一些財力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產。當然如銀行收回抵押房地產可以得到貸出款項的話,則投資人無須再負擔任何責任。然而,假如房地產市場正處于低潮,銀行在拍賣房地產時仍得不列足夠的款項償還抵押貸款時,則投資人仍需負一定責任。所以,投資者在策劃置業計劃和議價房地產時,必須把利率波動因素考慮進去。

內容摘要:本文對房地產投資風險的特征進行分析,并總結了目前房地產投資中存在的風險,提出了在房地產投資中應該如何規避風險的相關對策。

關鍵詞:房地產投資風險

房地產投資風險的主要類型

(一)外部風險

1.宏觀經濟風險。宏觀經濟風險對于每個房地產投資企業都是不可幸免的。譬如說,當經濟衰退,處于低速消沉時,社會對消費的需求也會大幅度減縮,這其中當然包括房地產。更有甚者,每當經濟陷于低谷,消費減縮時,受沖擊最大的往往是如汽車、房地產之類的長線耐用消費品,這時人們會修正在經濟景氣時制訂的消費計劃,推遲或干脆取消對耐用消費品的購買。社會風尚如此,造成房地產市場一時供大于求,房屋價格亦連連下跌。

2.財政利率風險。財政利率風險多來自于利率波動的影響,因為很多人買房并不是全額付款,一般都會利用杠桿原則向金融機構申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負擔的貸款利息就可能是樓價本身的價值,此種情形對于一些財力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產。當然如銀行收回抵押房地產可以得到貸出款項的話,則投資人無須再負擔任何責任。然而,假如房地產市場正處于低潮,銀行在拍賣房地產時仍得不列足夠的款項償還抵押貸款時,則投資人仍需負一定責任。所以,投資者在策劃置業計劃和議價房地產時,必須把利率波動因素考慮進去。

1房地產投資

改革開放以來，隨著我國經濟的快速發展，我國房地產業也得到了長足的發展。特別是1998年我國深化住房制度改革，實行貨幣化分配以后，加之金融政策的調整，我國房地產業更是得到了快速發展，一躍成為國民經濟的支柱產業，并帶動了鋼鐵、水泥、家電等行業的快速發展。但是，到2003年上半年，我國固定資產投資規模過大，房地產投資規模過熱現象明顯，房地產價格出現過快上漲勢頭。2004年1-8月份，全國商品房平均銷售價格為2718元/平方米，同比增長13.5%，部分城市房價上漲幅度超過20%。2005年1-12月，全國商品房平均銷售價格為3242.0元/平方米，同比提高19.5%。特別是北京上海深圳等大城市，房地產價格出現了劇烈上漲。同時，房地產業投資劇增。據《中國房地產行業分析報告》，2003年1-12月房地產共開發完成投資10106.12億元，同比增長29.7%，高于全國固定資產投資的增長速度。為了消除房地產業過熱的勢頭，國家出臺了一系列的宏觀調控措施，包括上調利率、控制信貸規模、調整貨幣供應量等。為了了解金融政策對我國房地產投資的影響，本文對此利用誤差修正模型和脈沖響應分析方法進行實證分析。

2研究方法簡介

2.1協整模型

時序變量之間的協整關系是由Engle和Granger首先提出的，這一方法論的基礎思想在于，如果兩個（或兩個以上）的時間序列變量呈現出非平穩性的特征（即每個變量都有單位根），但是它們的線性組合如果呈現平穩性，則這兩個變量之間便存在長期穩定關系（即存在協整關系），而變量的增長率便表現出共同的增長趨勢。即如果時間序列y1t,y2t,ynt,都是d階單整，即I(d)，存在一個向量＝（1，2n），使得′～I(d-b)，這里yt＝（y1t，y2t，ynt），d≥b≥0。則稱序列y1t，y2t，ynt,,,是（d,b）階協整，記為～CI(d,b)，為協整向量。為檢驗兩變量和是否協整，Engle和Granger于1987年提出了兩步檢驗法，稱為EG檢驗。序列xt和yt若都是d階單整的，用一個變量對另一個變量回歸，即有：yt＝+xt+t（1）用和表示回歸系數的估計值，則模型殘差估計值為：＝yt－－xt（2）若～I(0)，則xt和yt具有協整關系，且（1，-）為協整向量，（1）式為協整回歸方程。

2.2誤差修正模型

房地產信貸是金融業的一項重要內容。房地產金融一般可分為開發信貸和消費信貸，據世界各國統計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內各項貸款中大約有30%是給房地產業，另一個“三七開”是房地產業貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發商。中國房地產金融從無到有，從小到大，發展十分迅速，而且發展空間非常大。

統計數據顯示，房地產開發和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產開發貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產金融市場發展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現象。主要表現為：

房地產融資渠道單一，房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。中國房協副會長顧云昌把房地產與銀行業過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險。”據估算，80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。有關方面資料表明，四大國有商業銀行剝離的1.4萬億不良資產30%是與房地產相關。

房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。據央行研究局的報告，2002年房地產上市公司的股權融資占全部房地產企業的資金來源不足0.5%；房地產債券融資所占房地產開發企業的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產資金信托較為活躍，據不完全統計，2003年上半年推出的房地產資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產信托起源于美國20世紀60年代，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發展的過程，現在美國大約有300個房地產投資信托，他們的總資產超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產證券化的主要形式。由于其在產權、資本、經營上具有的優勢，其發展已為世人所矚目，英國、日本等發達國家也紛紛效仿。

對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言還是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。

我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，中國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。一般來講，個人信貸業務會給銀行帶來以下風險：一是信用風險，即借款人由于某種原因（如失業或突發事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業務，從而使商業銀行面臨流動性危機；三是操作風險，是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統或外部事件導致損失的風險；四是利率風險，即由于利率的變化而使商業銀行遭受損失的情況；五是市場風險，即由于整個房地產市場大幅下滑，從而波及商業銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風險，即由于有關房地產市場或個人房貸業務相關政策的出臺而使商業銀行受到影響的情況。銀行房地產信貸風險防范措施