房地產投資范文精選

論文摘要：一直以來.公司房地產僅僅被視為是一般建筑，但是往往對公司的發(fā)展甚至生存起著非常重要的作用。隨著(跨國)公司的快速增長和改革的不斷深入.公司房地產投資得到了不斷的增長。為了有效管理公司的房地產投資組合，公司成立了專I"1部門.組織了專業(yè)人員對這些資產進行管理，文中對此作出了分析除了對公司房地產發(fā)展歷史進行了概述，還為目前正面臨著相似增長路徑的公司提供了可供參考的歷史經(jīng)驗和教訓.并提出了建議

1什么是公司房地產

公司房地產(CorporationRealEstate.CRE)指的是非房地產公司所擁有的土地和建筑物在當今的市場環(huán)境中.很多非房地產公司出于經(jīng)營.投資或者公司發(fā)展的目的而投資于公司房地產在很多情況下.公司房地產已經(jīng)成為很多公司最大的資產項目自20世紀初.公司房地產相關的活動已不僅僅是企業(yè)活動.而開始慢慢在經(jīng)濟管理和學術界有了獨立的地位同時.公司的不斷增長.以及相應公司房地產開發(fā)項目的不斷增多和投資組合的不斷擴大.引發(fā)了對公司房地產進行專業(yè)管理的迫切需要

自20世紀80年代初.企業(yè)對公司房地產管理的角度有所改變。一方面.企業(yè)盡量合理化自身的公司房地產投資組合.外包相關的工程和建筑活動.另一方面.企業(yè)對公司建筑的架構和形象越來越重視。大多情況下.部門地位的轉變會引發(fā)公司房地產角色的轉變。曾經(jīng)許多企業(yè)擁有很龐大而集權化的公司房地產管理部門.而如今大部分的公司都將房地產責任和相關活動分散化，只保持數(shù)量有限的工作人員，負責企業(yè)、區(qū)域或國家房地產資源和能力的管理。本文將對公司房地產歷史進行系統(tǒng)的研究和分析。

2從大規(guī)模生產時代至20世紀70年代

早期的公司.企業(yè)家擁有企業(yè)的所有資源，需要自己雇用人員去實現(xiàn)其企業(yè)目標。企業(yè)并不需要復雜的組織結構.足以達到控制傳統(tǒng)生產線的目的。在工業(yè)革命期間.以及20世紀初大規(guī)模生產時代起初階段，大多數(shù)公司都對自己的增長前景相當看好.管理的重點都放在如何提高生產機制的效率上。公司成長的優(yōu)勢主要在于大規(guī)模的生產，即規(guī)模經(jīng)濟。而機械化的生產過程正為公司迅速發(fā)展創(chuàng)造了機會。因此，為了擴大生產。許多傳統(tǒng)的、家族式企業(yè)不得不進行外部融資，以籌集所需資金。

內容摘要:本文對房地產投資風險的特征進行分析,并總結了目前房地產投資中存在的風險,提出了在房地產投資中應該如何規(guī)避風險的相關對策。

:房地產投資風險

房地產投資風險的主要類型

(一)外部風險

1.宏觀經(jīng)濟風險。宏觀經(jīng)濟風險對于每個房地產投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說,當經(jīng)濟衰退,處于低速消沉時,社會對消費的需求也會大幅度減縮,這其中當然包括房地產。更有甚者,每當經(jīng)濟陷于低谷,消費減縮時,受沖擊最大的往往是如汽車、房地產之類的長線耐用消費品,這時人們會修正在經(jīng)濟景氣時制訂的消費計劃,推遲或干脆取消對耐用消費品的購買。社會風尚如此,造成房地產市場一時供大于求,房屋價格亦連連下跌。

2.財政利率風險。財政利率風險多來自于利率波動的影響,因為很多人買房并不是全額付款,一般都會利用杠桿原則向金融機構申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負擔的貸款利息就可能是樓價本身的價值,此種情形對于一些財力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產。當然如銀行收回抵押房地產可以得到貸出款項的話,則投資人無須再負擔任何責任。然而,假如房地產市場正處于低潮,銀行在拍賣房地產時仍得不列足夠的款項償還抵押貸款時,則投資人仍需負一定責任。所以,投資者在策劃置業(yè)計劃和議價房地產時,必須把利率波動因素考慮進去。

內容摘要:本文對房地產投資風險的特征進行分析,并總結了目前房地產投資中存在的風險,提出了在房地產投資中應該如何規(guī)避風險的相關對策。

關鍵詞:房地產投資風險

房地產投資風險的主要類型

(一)外部風險

1.宏觀經(jīng)濟風險。宏觀經(jīng)濟風險對于每個房地產投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說,當經(jīng)濟衰退,處于低速消沉時,社會對消費的需求也會大幅度減縮,這其中當然包括房地產。更有甚者,每當經(jīng)濟陷于低谷,消費減縮時,受沖擊最大的往往是如汽車、房地產之類的長線耐用消費品,這時人們會修正在經(jīng)濟景氣時制訂的消費計劃,推遲或干脆取消對耐用消費品的購買。社會風尚如此,造成房地產市場一時供大于求,房屋價格亦連連下跌。

2.財政利率風險。財政利率風險多來自于利率波動的影響,因為很多人買房并不是全額付款,一般都會利用杠桿原則向金融機構申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負擔的貸款利息就可能是樓價本身的價值,此種情形對于一些財力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產。當然如銀行收回抵押房地產可以得到貸出款項的話,則投資人無須再負擔任何責任。然而,假如房地產市場正處于低潮,銀行在拍賣房地產時仍得不列足夠的款項償還抵押貸款時,則投資人仍需負一定責任。所以,投資者在策劃置業(yè)計劃和議價房地產時,必須把利率波動因素考慮進去。

1房地產投資

改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產業(yè)也得到了長足的發(fā)展。特別是1998年我國深化住房制度改革，實行貨幣化分配以后，加之金融政策的調整，我國房地產業(yè)更是得到了快速發(fā)展，一躍成為國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，并帶動了鋼鐵、水泥、家電等行業(yè)的快速發(fā)展。但是，到2003年上半年，我國固定資產投資規(guī)模過大，房地產投資規(guī)模過熱現(xiàn)象明顯，房地產價格出現(xiàn)過快上漲勢頭。2004年1-8月份，全國商品房平均銷售價格為2718元/平方米，同比增長13.5%，部分城市房價上漲幅度超過20%。2005年1-12月，全國商品房平均銷售價格為3242.0元/平方米，同比提高19.5%。特別是北京上海深圳等大城市，房地產價格出現(xiàn)了劇烈上漲。同時，房地產業(yè)投資劇增。據(jù)《中國房地產行業(yè)分析報告》，2003年1-12月房地產共開發(fā)完成投資10106.12億元，同比增長29.7%，高于全國固定資產投資的增長速度。為了消除房地產業(yè)過熱的勢頭，國家出臺了一系列的宏觀調控措施，包括上調利率、控制信貸規(guī)模、調整貨幣供應量等。為了了解金融政策對我國房地產投資的影響，本文對此利用誤差修正模型和脈沖響應分析方法進行實證分析。

2研究方法簡介

2.1協(xié)整模型

時序變量之間的協(xié)整關系是由Engle和Granger首先提出的，這一方法論的基礎思想在于，如果兩個（或兩個以上）的時間序列變量呈現(xiàn)出非平穩(wěn)性的特征（即每個變量都有單位根），但是它們的線性組合如果呈現(xiàn)平穩(wěn)性，則這兩個變量之間便存在長期穩(wěn)定關系（即存在協(xié)整關系），而變量的增長率便表現(xiàn)出共同的增長趨勢。即如果時間序列y1t,y2t,ynt,都是d階單整，即I(d)，存在一個向量＝（1，2n），使得′～I(d-b)，這里yt＝（y1t，y2t，ynt），d≥b≥0。則稱序列y1t，y2t，ynt,,,是（d,b）階協(xié)整，記為～CI(d,b)，為協(xié)整向量。為檢驗兩變量和是否協(xié)整，Engle和Granger于1987年提出了兩步檢驗法，稱為EG檢驗。序列xt和yt若都是d階單整的，用一個變量對另一個變量回歸，即有：yt＝+xt+t（1）用和表示回歸系數(shù)的估計值，則模型殘差估計值為：＝y(tǒng)t－－xt（2）若～I(0)，則xt和yt具有協(xié)整關系，且（1，-）為協(xié)整向量，（1）式為協(xié)整回歸方程。

2.2誤差修正模型

房地產信貸是金融業(yè)的一項重要內容。房地產金融一般可分為開發(fā)信貸和消費信貸，據(jù)世界各國統(tǒng)計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內各項貸款中大約有30%是給房地產業(yè)，另一個“三七開”是房地產業(yè)貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產開發(fā)和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產融資渠道單一，房地產開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會長顧云昌把房地產與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險。”據(jù)估算，80％左右的土地購置和房地產開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產開發(fā)的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。有關方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產30%是與房地產相關。

房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。據(jù)央行研究局的報告，2002年房地產上市公司的股權融資占全部房地產企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產債券融資所占房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計，2003年上半年推出的房地產資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產信托起源于美國20世紀60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國大約有300個房地產投資信托，他們的總資產超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產證券化的主要形式。由于其在產權、資本、經(jīng)營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達國家也紛紛效仿。

對房地產金融市場的監(jiān)管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規(guī)建設相對于房地產市場發(fā)展而言還是相當滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產金融監(jiān)管框架，房地產金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。

我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監(jiān)控，個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風險。目前，中國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業(yè)務是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個人信貸業(yè)務會給銀行帶來以下風險：一是信用風險，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務，從而使商業(yè)銀行面臨流動性危機；三是操作風險，是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導致?lián)p失的風險；四是利率風險，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風險，即由于整個房地產市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風險，即由于有關房地產市場或個人房貸業(yè)務相關政策的出臺而使商業(yè)銀行受到影響的情況。銀行房地產信貸風險防范措施