房地產供需調控探索
前言：本站為你精心整理了房地產供需調控探索范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。
本輪需求調控政策的主要效果及深層次影響
1.從需求看，住宅投資投機需求被擠出，部分投資需求轉向商業地產，取代住宅成為投資新熱點。限購和限貸政策是本輪投資性需求被擠出的主要原因，其中，限購導致投資投機者沒有資格購買住房，限貸政策降低了投資購房的杠桿作用，兩者結合較好地實現了“住宅去投資化”的目標。從市場反應看，需求調控政策的效果體現在：一是住房首次置業占比提高；二是用于滿足自住需求的中小戶型住宅熱銷；三是部分房地產投資需求轉向商業地產。由于商業地產需求增加和新增供給相對不足，多個大城市的寫字樓和商鋪等商業地產出現租金上漲和空置率下降的局面。2.從供應看，需求變化引導供應結構發生相應變化，房地產開發從住宅部分轉向包括辦公樓和商業營業用房在內的商業地產。一是住宅投資占比下降，商業地產投資增速加快。2012年1-11月，住宅投資占房地產開發投資的比重為68.9%，占房地產開發投資的比例從之前高峰期的80%左右降到目前的70%以下。二是在反應供應指標的房屋施工面積、新開工面積上，辦公樓和商業營業用房增速均大大高于住宅（見表1）。3.商業地產不斷升溫帶來局部過熱風險。據不完全統計，目前成都已開工建設的商業綜合體數量高達104個，未來5年還將入市1000萬平方米左右；沈陽市中心區域在建綜合體項目超過40個；天津目前約有16個在建的購物中心項目，面積總和達245萬平方米；昆明未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業面積直追香港、上海。由于商業地產對專業性和運營能力要求比住宅更高，對于計劃進入商業地產的投資者來說，要有一定的資本沉淀和后續經營管理能力。況且商業房地產項目需要3～5年培育期，資金壓力和經營風險都比住宅大，因此針對商業地產的投資熱一旦形成泡沫，將比住宅泡沫更加難以消化，危害性也更強。
需求調控對房地產投資流向區域的影響
1.由一、二線城市流向三、四線城市由于發展滯后性，三、四線城市調控前房價相對較低，投資空間相對較大，因此36個大中城市實施限購措施之后，房地產投資出現向三、四線城市轉移的趨勢，特別是在2011年下半年，三、四線城市房地產投資和價格增速較快。另一方面，三、四線城市由于人口規模較小，難以形成規模效應和聚集效應，流動人口和外來人口住房需求小，而本地居民收入水平相對一、二線城市低，住房消費能力相對較弱，結果出現“本地人買不起、外地人不來買”的現象。目前存在的主要問題是，相當一部分三、四線城市的房地產市場已經供大于求，潛藏較大的投資風險，未來將出現進一步分化。2.部分民間資本投資流向境外房地產從整體上看，我國逐步從境外資本單向流入階段轉向境外資本流入和境內資本流出并行階段，境內企業和個人“資產外幣化、負債本幣化”的傾向日益明顯。境外房地產價格在世界金融危機后陷于低谷，對國內資本吸引力增大，吸引部分民間投資流向境外房地產。在這種情況下，需高度注意投資境外房地產風險，包括當地的稅收政策、房價下跌、匯率變動和政治風險等。此外，對于境外置業宣傳中移民、就業、上學等方面的承諾也要仔細甄別。
需求調控對房地產投資方式、形式的影響
1.從投資方式看，部分由買房轉為直接投資開發房地產傳統的民間資本投資房地產主要在需求端，即直接購買已開發的房地產物業，如住宅、寫字樓和商鋪等。房地產調控之后，伴隨民間資本投資房地產規模不斷擴大，其投資形式也呈現多樣化趨勢，并逐步從需求端轉向供應端，如投資買地、直接投資開發房地產、為房地產開發商提供過橋貸款、開展股權合作等。2.從投資形式看，部分由投資實物轉為投資房地產金融產品即以房地產信托、房地產基金、REITs等金融方式參與房地產業。隨著國家調控政策的延續，住宅去投資化為證券化的房地產金融產品提供了發展機遇。在資本市場直接融資（房地產企業IPO和再融資）以及銀行信貸被限制的情況下，房地產信托、房地產私募股權基金等新型金融業態得到快速發展。同時，以基金和信托為代表的新型金融業態投資形式更符合民間資本追求安全性和高收益的特點。
未來繼續實施房地產需求調控的原因
住房發展不平衡狀況決定了需求調控的必要性
未來我國住房市場上的主要矛盾將由過去總量不足轉為住房資源占有的不平衡。具體表現如下。一是人均住房水平不平衡。根據六普人口數據，2010年與2000年相比，人均住房建筑面積50平方米以上的家庭戶增長了252%，占比從8.7%上升到19.4%。另一方面，人均住房建筑面積低于20平方米的城鎮家庭還有29%。二是大中小城市住房水平不平衡。中小城市的住房水平好于北京、上海這樣的特大城市和大城市。三是不同收入家庭住房不平衡。高收入家庭住房情況改善更快，占有住房資源更多。由于房地產的財富效應，住房資源占有的不平衡導致貧富差距拉大問題更加嚴重。因此，在住房供應量一定的前提下，如果不采取有效的需求調控措施，高收入者將中低收入者擠出市場，這種不平衡問題會越來越嚴重。
需求調控與供應調控相比有見效快、效果好的優勢
由于房地產開發的周期性，從土地供應到最終形成商品房供應往往需要2～3年時間，中間易受各種不確定性因素影響，因此房地產供應調控往往具有滯后性、不確定性的特征。當期的供應調控只能影響未來供應量或預期，卻難以解決當期的供需矛盾。與此比較，需求調控能夠立即對當期需求發生作用，在較短時間內改變供需關系，具有見效快、效果好的特點。
進一步完善房地產需求調控政策的建議
一是，在一定時期內應繼續在部分住房供求矛盾突出的城市堅持限購政策。目前對限購政策爭議較大，反對的主要理由是限購政策是行政措施。實際上，行政手段和經濟手段都是調控工具。即使在市場經濟高度發達的國家，也不排除在市場波動較大時采取行政措施，如法國政府2012年頒布政令，禁止房東在租戶更迭或與租戶續簽租房合同時隨意抬高房租，并規定了房租提價上限。另一方面，選擇經濟手段還是行政手段，關鍵在于政策本身如何在公平和效率之間取得平衡。在供求矛盾突出的城市實行限購政策，有可能會影響市場效率，但卻能更好地保證公平：被限購的家庭已經占有了兩套以上的住房資源，而且同時往往也有能力占有更多住房資源，不對他們進行限購，住房占有不平衡問題只會越來越嚴重。因此，在沒有足夠經濟手段取代限購政策時，仍然需要堅持。二是，堅持并完善差別化信貸政策。現有差別化信貸政策在抑制房地產投機投資性需求和支持住房剛性需求方面已經得到體現，但在支持合理改善性需求方面還存在一定空白之處。建議研究支持合理的換房需求，即對購房者在賣出已有住宅的前提下換購較大面積的普通住宅給予金融支持。三是，繼續推動房產稅改革，發揮稅收工具對房地產需求的引導和調控作用。一方面，在持有環節，加快推進房產稅。從國外看，房地產稅是調節貧富差距的重要稅種之一。從國內看，房地產稅有利于提高持有成本，抑制投資投機購房行為，改善供求關系，也有利于調節住房資源配置不平衡帶來的貧富差距。另一方面，在流轉環節，建議對不同住房需求實行差別化稅收政策。對自住性住房需求，建議減少流轉環節的交易稅負；對投資投機性需求，建議提高流轉環節的交易稅負。
本文作者：周江作者單位：住房和城鄉建設部政策研究中心
