房地產開發企業財務風險及防范

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摘要：當前我國房地產開發行業是一個非常昌盛的行業，這一行業在發展的過程中具備良好的發展前景，其比較明顯的特點是投資的數額相對較大，同時工程的建設周期相對較長，在工程建設的過程中一般都需要融資，但是在這一過程中可能會出現一定的風險，所以在房地產投資開發決策之前一定要采取有效的防范措施。主要分析了房地產開發企業財務風險及其防范，以供參考和借鑒。

關鍵詞：房地產開發；企業；財務風險；風險防范

最近幾年，我國的房地產行業有比較明顯的波動，在這一過程中側面的展現了資金困難的問題，同時也展現了房地產行業在發展中所面臨的財務風險，要保證企業能夠更加平穩的發展，就必須要對企業所面臨的財務風險有相對清晰的認識，同時還要采取有效的措施加以防范和控制。

1房地產開發企業財務風險內涵

在全新的會計準則當中，對財務風險的定義也進行了一定的調整。其主要是指在企業財務活動當中由于企業無法控制因素的約束和影響，在某段時間之內企業實際的財務狀況和預測財務狀況之間出現的偏離，從而使得企業遭受損失的可能性，還指企業無法全部收回投入的可能。所以財務風險是房地產企業運營當中的一項十分重要的非系統風險。房地產開發企業在我國的發展時間并不是很長，其在發展的過程中具備良好的前景，但是該工程在投資的數額上比較大，同時投資的周期也比較長，因此它需要一些財務方面的措施來保證項目開發的正常進行。最常見的方式就是融資。但是財務杠桿在應用的過程中也可能會帶來一定的風險。這一現象主要展現在財務杠桿缺失可以使得資金得以循環使用，在前期的經濟效益會對后期的整個過程產生十分重大的影響。在這樣的情況下，如果未來房地產的售價和開發價格出現了變動，就會對企業自身的預期收益產生非常大的影響。這樣一來也非常容易出現到期無法還清債務的情況，這對資金鏈條的連續性產生了非常重大的影響。

2房地產開發企業財務風險的成因分析

2.1融資渠道要求較為嚴格，籌資的風險大大的提升

一般來說，融資是房地產開發企業財務風險的一種非常重要的來源，甚至可以說是最為重要的來源。金融信貸政策當前處于持續緊縮的狀態，資本市場內部融資的要求相對較高，這樣也就使得房地產開發企業不容易獲得融資的機會，而能否獲得足夠的融資金額直接影響到了企業未來的發展狀況。其主要表現在金融信貸政策的長期緊縮和融資渠道要求嚴格兩個方面。

2.2市場整體的發展情況不樂觀，銷售進度落后，資金回籠較差

受到緊縮性貨幣政策和購房者觀望態度的影響，我國樓市降價風暴席卷了很多地區，不管是大規模的房地產企業還是小規模的房地產企業在發展的過程中都以降低價格為主要的對策，希望通過這樣的方式可以在激烈的市場競爭中獲得更大的優勢，在相對較短的時間之內就獲得大量的資金。當前，降價銷售已經成為了企業經營中非常重要的一個措施，但是這一措施在實行了一段時間之后并沒有收到應有的效果。

3房地產開發企業財務風險防范的措施

3.1房地產開發企業財務風險防范的一般方法

（1）風險規避。

規避風險最為常見的兩種方法就是拒絕承擔相應的風險，比如說在這一過程中充分的了解到其風險相對較大，在這樣的情況下就可以拒絕業主的投標請求，之后就是放棄之前其所承擔的部分或者是全部風險。再比如說發現了一個研究計劃有以前并沒有發現的風險，在經過了研究之后決定放棄承擔風險，這樣就可以更加有效的避免風險。這種方法具有非常強的消極性。在建筑開發企業經營的過程中會出現非常多的風險，所以如果想要完全不承擔任何風險也是不太現實的。

（2）風險損失控制。

風險損失控制是一種具有積極意義的風險處理手段。在現代社會里，風險不僅很多，而且難以完全避免，所以風險損失控制方法具有較強的社會現實性，且可以通過事先控制或采用應急方案，使風險不發生或一旦發生后使損失額降到最小。比如企業在投資一個項目前先制定可能會發生的風險應急預案，這樣就能夠做好充分準備規避預期風險，同時將風險發生時企業損失降低到最小。

（3）風險分散。

分散與分離有類似之處，它們的不同在于：分散是將企業承擔風險的單位增多或擴大，而分離是將風險單位分離開。通俗地說，分散風險是通過擴大企業規模來增強抵御風險的能力，而分離則是通過分離風險因素而減少風險帶來的損失。比如，一個核心的企業可以通過兼并、參股來擴大企業的規模，就可以分散規模經營中的風險，從而提高抵抗風險的能力。規模經濟就是分散風險的好辦法。

（4）風險轉移。

這里的風險轉移是指風險控制下的轉移，而不是財務對策下的有償轉移。風險控制轉移只可以轉移財務風險或人身風險，包括將風險的財產或活動轉移和依據合同將風險轉嫁給他人。

3.2當前房地產開發企業防范財務風險的路徑

（1）方式一：

風險分散。策略一：轉向異地二三線城市。對于財務壓力較大的房地產企業來說，已經很難與其他企業在一線城市里正面碰撞爭奪土地和資金，一線城市成本相對較高，因此，在客觀上有分散風險的要求。相比之下，目前二三四線城市樓市周期與一線城市并不同步，從人均收入水平來看，其正值地產發展高峰期，潛力較大。因此，轉戰二三線甚至三四線城市是企業合理分散當前的財務風險的有效路徑，也是企業長期生存和發展之道。事實上很多大型企業已經開始轉向二三線城市，策略二：企業聯合拿地開發。要規避風險，更需重視資金周轉，如果銷售回款狀況不好，不但是未來拿地受困，手中其余項目的開發還會受到影響，聯合拿地是一種考慮。在這種市場行情，尤其在上海、北京、深圳等一線城市拿地，應當是非常謹慎的，對資金的要求比較大。但是，作為開發商始終是要拿地的，因此，幾家公司聯合成立項目公司聯合拿地、共同開發成為有效方式。一方面，可以分散財務風險，特別是現在銷售不暢，回籠資金比較慢，開發過程中急需大量后備資金補充，另一方面，也可以保持各個企業現金流的穩定，等待機會，尋找合適的項目。

（2）方式二：

風險規避。策略一：企業放棄或暫緩項目投資計劃。對于財務風險隱患處于較大壓力的企業，必要時應該采取“壯士斷臂自保”，對可能導致巨大風險的土地采取出售轉讓或者退地，放棄一些不理想的項目，以盡可能的減少損失。策略二：企業退出房地產業。對于財務風險隱患壓力非常大的企業，尤其是中小企業，必要時要果斷地采取放棄房地產項目，轉投其他行業和項目上，以盡可能的減少損失。

4結論

在開展房地產開發決策工作之前，企業必須要對自持的資金量和能夠籌集到的資金量予以全面科學的評估，同時還要選擇符合自身發展條件和承受能力的項目，只有這樣才能更好的減少財務風險，減少企業的資金損失，從而也就促進了企業的健康發展，這對企業而言有著十分重大的意義。

參考文獻

[1]黃婉婷.企業財務風險控制研究[J].會計之友，2013（23）.

[2]杜俊娟.我國房地產企業財務風險的預警與防范[J].會計之友，2013（10）.

作者：王幼芳 單位：焦作國龍置業有限責任公司