房地產(chǎn)價格銀行信貸論文

前言：本站為你精心整理了房地產(chǎn)價格銀行信貸論文范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

一、房地產(chǎn)的概述

1.房地產(chǎn)市場介紹。房地產(chǎn)為建筑物，土地，兩者之上的不動部分以及各種的權(quán)益，本身具有有限性、差異性、固定性、增值性等特性。當其建成之后具有區(qū)域的固定性，在未被拆除之前，一直在建成之地，不會發(fā)生像交通工具那樣的明顯性移動。土地的稀缺和建筑技術(shù)的局限使房地產(chǎn)成為了一種有限資產(chǎn)，具有了保值增值特性，同時房地產(chǎn)由于質(zhì)量和資金的定位的不同，質(zhì)量和形式也存在不同，而且當前隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)正在逐漸向投資品轉(zhuǎn)變。

2.房地產(chǎn)的價值屬性。房地產(chǎn)涉及到市場研究、產(chǎn)品定位、土地獲得、規(guī)劃設(shè)計、融資貸款、建筑施工、市場營銷、住房銷售、物業(yè)管理、買賣中介等方面，在進行這些過程時會引起大量的資金流動，使得房地產(chǎn)成為了實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟的一個混合體。當前，人們的投資觀念發(fā)生了變化，投資對象由原來的債券、股票等逐漸轉(zhuǎn)變成為房地產(chǎn)、藝術(shù)品等稀缺物品；人口的不斷增加，購房需求量的不斷上升，數(shù)量的有限使得房地產(chǎn)具有長期增值特點，因此具備投資功能。

二、房地產(chǎn)價格的影響因素

1.宏觀經(jīng)濟因素。宏觀經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)價格的影響包括經(jīng)濟周期、國民收入、通貨膨脹、利率、等方面的影響。經(jīng)濟良好的環(huán)境下，房地產(chǎn)會得到快速的發(fā)展，發(fā)展即會帶來價格提高；在經(jīng)濟不景氣的環(huán)境下，房地產(chǎn)發(fā)展受阻，價格會發(fā)生下跌，因此經(jīng)濟周期影響房地產(chǎn)的價格。居民的可支配收入增多會引起房地產(chǎn)需求量的上升，因此房地產(chǎn)價格也會上升。通貨膨脹會引起價格的上漲，房屋建造過程中各種成本必然會上升，從而也推動了房地產(chǎn)價格的上漲。利率下降時會引起房屋的融資成本下降，開發(fā)商會積極向銀行貸款對房地產(chǎn)進行開發(fā)，這使得房地產(chǎn)的供給量變大，從而導(dǎo)致價格下跌。與此同時購房成本下降也會帶動居民購房的積極性，從而推動了價格的上漲。

2.政府行政因素。政府行政因素對房地產(chǎn)價格的影響包括土地價格調(diào)控、信貸等方面。土地價格直接影響著房屋的價格，政府為了GDP的增長，會對土地價格進行調(diào)控，如果調(diào)控增長則房地產(chǎn)的價格即會增長；同時信貸的變化也影響著房地產(chǎn)的價格，變多則會刺激房地產(chǎn)行業(yè)變得活躍，隨之價格即會上升，相反則降低，因此政府政策行為影響著房地產(chǎn)的價格變化。

3.其他影響因素。其他的影響因素可以包含為社會環(huán)境和自然環(huán)境兩方面，治安、居民的心理，人口數(shù)量等社會環(huán)境也對房地產(chǎn)的價格起著一定的影響，良好的社會環(huán)境會增加房屋的需求量，從而推動房地產(chǎn)的價格上升。房屋所處的地域位置，氣候環(huán)境，衛(wèi)生情況等都會對房地產(chǎn)的價格造成影響，例如長三角、珠三角等沿海地區(qū)的房屋價格普遍就高于中西部地區(qū)，北京、上海、廣東等一線城市的房價普遍高于二、三線城市。

三、銀行房地產(chǎn)信貸風險特征

房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售過程大部分的資金都是來自銀行信貸，銀行在給予房地產(chǎn)行業(yè)信貸支持的同時也面臨著一定的信貸，銀行房地產(chǎn)信貸風險特征可以分為以下幾個方面。

1.房地產(chǎn)信貸風險的傳遞。房地產(chǎn)信貸風險的傳遞特點主要體現(xiàn)在信貸業(yè)務(wù)每一個環(huán)節(jié)、步驟把關(guān)，相關(guān)銀行工作人員的業(yè)務(wù)能力等出現(xiàn)差錯而引起的風險問題。當房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)大幅度下跌時，將會引起開發(fā)商，信貸客戶等出現(xiàn)大量的違約，形成的信貸風險將會蔓延到以房地產(chǎn)為抵押的一些業(yè)務(wù)，從而形成具有流動性的信貸風險。而且，發(fā)生波動性較大的信貸風險會對銀行的運營產(chǎn)生影響，造成銀行危機，嚴重情況還會波及到經(jīng)濟主體，帶來沒必要的經(jīng)濟持續(xù)衰退。

2.房地產(chǎn)信貸的順周期性。銀行對房地產(chǎn)的信貸供給是順周期性的，當出現(xiàn)沖擊或政策緊縮引起房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)下降，貸款出現(xiàn)損失的情況時，銀行就會對相應(yīng)的監(jiān)管要求，增加銀行自身的資本量，結(jié)果即會導(dǎo)致房地產(chǎn)的信貸量減少，引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商、個人信貸用戶等違約率的上升，從而造成信貸風險增加。在經(jīng)濟發(fā)展良好期間，銀行配置少量的資本，降低信貸要求，使得房地產(chǎn)行業(yè)的信貸量上升，銀行增加對房地產(chǎn)的融資使房地產(chǎn)發(fā)展更為繁榮，最終推動房地產(chǎn)行業(yè)的價格上漲。總而言之，房地產(chǎn)信貸的順周期性增強了經(jīng)濟的周期波動，使得銀行面臨更大風險。

3.房地產(chǎn)信貸“短存長貸”的結(jié)構(gòu)特征。房地產(chǎn)周期性波動的上升階段，房地產(chǎn)的融資量會增加，此時銀行貸款條件的降低，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的額信貸額度，而且銀行等金融機構(gòu)長期將房地產(chǎn)的信貸看做一種優(yōu)質(zhì)中長期貸款而對其增加信貸量，使得房地產(chǎn)貸款數(shù)量在商業(yè)銀行信貸信貸之中比重越來越大，這將會加重貸款長期性和銀行資金來源短期性兩者間的矛盾，在一定程度上造成了銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不合理以及銀行中長期流動性風險。

四、房地產(chǎn)價格和銀行信貸的相互影響機制

1.房地產(chǎn)價格波動對銀行信貸的影響。1.1房地產(chǎn)價格波動對銀行信貸供給的影響。對于房地產(chǎn)價格波動對銀行信貸的影響可以分為兩個方面，一方面價格的波動影響了貸款物抵押值，抵押物的價值上升信貸的能力則會上升，相反如果價格下跌，抵押物的價值也隨之下降，從而降低了貸款的能力。另一方面房地產(chǎn)價格上升，銀行擁有充足的資本金，將會降低信貸條件，使信貸得以擴增；當房地產(chǎn)的價格下跌時，銀行貸款不良現(xiàn)象將會上升，導(dǎo)致銀行資本金出現(xiàn)緊縮，最終將會導(dǎo)致信貸緊縮。1.2房地產(chǎn)價格波動對銀行信貸需求的影響。從居民角度看，當房地產(chǎn)價格上升，居民的收入也會增加，可支配資金增多將會增強居民的購買力，從而使得房地產(chǎn)需求量增加，最終房地產(chǎn)的信貸量將會增加。從投資者方面看，房地產(chǎn)市場處于低迷時，投資者往往會降低對房地產(chǎn)的投資，進而減少理論銀行的信貸；相反，如果房地產(chǎn)發(fā)展較為繁榮，房價上漲則會推動他們投資的積極性，導(dǎo)致銀行信貸量上升。

2.銀行信貸波動對房地產(chǎn)價格的影響。2.1銀行信貸波動對房地產(chǎn)價格的動態(tài)分析。一般而言，投資者用于投資的資金來源于自己，面對投資風險時，也是投資者自己承擔，然而當銀行給投資者進行資金的借貸時，銀行往往不能清楚觀察投資的結(jié)果和過程，這導(dǎo)致了投資風險轉(zhuǎn)移到了銀行身上，而且投資者在面對投資風險的降低往往會趨向于冒險性或者偏好性的投資，這些風險性的投資將會推動資產(chǎn)的價格上升。因此，各種資產(chǎn)無變化，資產(chǎn)投資需求上升的前提之下，將會是資產(chǎn)的價格發(fā)生上漲。2.2銀行信貸波動對房地產(chǎn)價格影響的具體表現(xiàn)。從房屋供給方面看，銀行對房地產(chǎn)的開發(fā)商進行貸款將會提升房地產(chǎn)的投資規(guī)模，而且房地產(chǎn)開發(fā)商在得到銀行貸款之后可以進行房地產(chǎn)開發(fā)，從而擴大了房地產(chǎn)供給量，供給量的變化即會對房地產(chǎn)的各種成本造成影響，最終房價即會變動。從房屋需求方面看，房屋按揭貸款的發(fā)行增加了有能力購房的居民數(shù)量，在房屋供給維持不變的情況下，居民購買力增強會使房屋需求量增加，從而推動房屋價格的上漲。

作者：王強單位：徽商銀行南京分行