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1主營業務收入的核算
建設企業開發核算對外轉讓、銷售、結算開發產品等新取得的主營業務收入,通過“主營業務收入”賬戶核算,該賬戶應按主營業務收入的類別設置明細賬,如“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”和“代建工程結算收入”等。按經營收入應與其相關的成本、費用相配比的原則,房地產開發企業在將各甜實現的經營收入入賬后,應在同期期末結轉其經營成本。開發企業對外轉讓、銷售、結算和出租開發產品等所取得收入的經營成本通過“主營業務成本”賬戶核算。該賬戶也按主營業務成本的類別設置明細賬,如“土地轉讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設施銷售成本”和“代建工程結算成本”等。開發產品轉讓、銷售收入的核算。企業轉讓、銷售土地、商品房或配套設施,應在轉讓土地、銷售商品房、銷售配套設施辦妥產權移交手續、并將結算賬單提交買主認可時,按轉讓、銷售價款,借記“銀行存款”、“應收賬款”等賬戶,貸記“主營業務收入”賬戶;期末根據轉讓、銷售開發產品的實際成本,借記“主營業務成本”賬戶,貸記“開發產品”賬戶。企業將完工驗收的代建工程辦妥移交手續,并將結算賬單提交委托單位認可時,按結算工程價款,借記“銀行存款”、“應收賬款”等賬戶,貸記“主營業務收入代建工程結算收入”賬戶;期末按代建工程的實際成本,借記“主營業務成本”賬戶,貸記“開發產品”賬戶。采用不具有融資性質的分期收款結算方式銷售開發產品的,在將開發產品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同時,根據合同規定的收款時間,按合同規定的收款金額,確認銷售收入,借記“銀行存款”、“應收賬款”等賬戶,貸記“主營業務收入”賬戶;期末按開發產品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算當期應結轉的銷售成本,借記“主營業務成本”賬戶,貸記“發出商品”賬戶。
2其他業務收入的核算
企業建設開發通過提供商品房售后服務、銷售材料、出租房地產、出租固定資產等取得的其他業務收入,通過“其他業務收入”賬戶核算,該賬戶按其他業務收入的種類設置明細賬,如“商品房售后服務收入”、“材料銷售收入”、“出租房地產收入”等。根據收入與費用配比的原則,開發企業在將各期實現的其他業務收入入賬后,應將其相關的成本結轉入賬。為取得其他業務收入所發生的其他業務支出通過“其他業務成本”賬戶核算,該賬戶按其他業務成本的種類設置明細賬。以下特別介紹房地產開發企業將開發產品轉作投資性房地產的收入的核算。
3營業稅金及附加的核算
企業建設開發在轉讓、銷售、出租開發產品實現房地產經營收入時,應按國家稅法規定計算繳納土地增值稅、營業稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅和教育費附加等營業稅金及附加。房地產開發企業的營業稅根據房地產營業收入和規定稅率5%計算應納稅額。城鎮土地使用稅按房地產開發實際占用的應稅土地面積和適用稅額計算。城市維護建設稅按企業實際應繳納的營業稅和相應的城市維護建設稅稅率計算。教育費附加按企業實際應繳納的營業稅和3%的征收率計算。每月終了,企業按規定計算應由當月房地產經營收入負擔的營業稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅和教育費附加等營業稅金及附加,通過“營業稅金及附加”賬戶核算,借記“營業稅金及附加”賬戶,貸記“應交稅費”賬戶。企業建設開發與一般企業不同的是,其相當一部分應交稅金是土地增值稅。土地增值稅按轉讓房地產所取得的增值額和超額累進稅率計算征收。
作者:邵華 單位:七臺河中燃城市燃氣發展有限公司