房地產(chǎn)公司財務風險論文

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一、政策干預下房地產(chǎn)財務風險的成因分析

(一)財務管理人員素質低下帶來的風險

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還有許多不完善的地方，導致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應有的風險意識，既不注意完善財務制度，更不注意提升財務人員的業(yè)務素質。這樣松散的體制必然會導致在財務管理的過程中，不少從業(yè)人員因為自身行業(yè)知識缺乏，不能意識到財務預算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財務管理帶來了諸多風險。

(二)新信貸政策造成的風險

為了進一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)的市場行為，國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展采取了系列的政策干預，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的干預，這也同時給房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理帶來了一定的風險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結構失衡、負債比率過高的風險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應的首付和貸款利率標準（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內(nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標準征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會影響到房地產(chǎn)交易市場的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了意想不到的財務管理風險。

(三)新的稅收政策帶來的風險

另外，隨著國家相關房地產(chǎn)政策的進一步出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預征率也不斷提高，這就導致了企業(yè)因為必須要提前多交稅款而牽制了企業(yè)資金的正常流動。特別是國務院出臺了五項加強房地產(chǎn)市場調控的政策措施后，對于房地產(chǎn)行業(yè)的市場調控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點，對于開發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉嫁給購房者。這樣的稅收調控政策無形中便是增加了開發(fā)商的交易成本，同時也就導致了開發(fā)商的財務風險。同時，由于稅務部門根據(jù)相關政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務管理成本，高投入必然也會帶來高風險，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財務管理的風險之一。

(四)新的土地政策帶來的風險

當然，在一系列的干預政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發(fā)商擴張開發(fā)，隨意濫用國有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺了很多控制開發(fā)建設用地的相關政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現(xiàn)了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質。特別是對于那些非法轉讓土地使用權行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導致因為資金周轉不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續(xù)使用權，給自身的財務管理造成了極大的風險。

二、降低房地產(chǎn)財務風險的有效策略

(一)創(chuàng)新融資形式，提高應對風險能力

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場競爭形勢下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時將商業(yè)地產(chǎn)進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關的干預政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢而行，緊緊抓住國家相應的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現(xiàn)對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環(huán)境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調整戶型結構的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經(jīng)濟不是特別充足的無房者；或根據(jù)市場實際適當降低產(chǎn)品的銷售價格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現(xiàn)資金快速回籠的目標。事實證明，只有從市場需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應對風險的能力。

(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財務監(jiān)督職能

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務管理的過程中表現(xiàn)出比較明顯的意識淡薄現(xiàn)象，常常因為過于關注工程的工期和質量而忽視了對財務規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導致了實際效益與預期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進行財務管理的時候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關的財務管理制度，將自身的實際發(fā)展狀況與房地產(chǎn)市場的不斷變化緊密結合在一起，務必要客觀細致地對項目建設的可行性做出科學的分析，并在此基礎上做好相應的項目預算和資本預算等工作，努力提高開發(fā)投資的準確性。同時，還要最大限度發(fā)揮財務的監(jiān)督職能，對施工過程中每一個環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調查分析，在做好過程性財務監(jiān)管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預算范圍內(nèi)。

(三)加強內(nèi)部審計，提高財務人員的綜合素質

根據(jù)相關要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準的判斷能力，更要有實施內(nèi)部控制以及綜合運用財務會計信息等相關能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員才能更為科學有效地做好自身的財務管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業(yè)并未充分做好對其內(nèi)部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務風險的正確估算和及時的風險防范，進而無法保證企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財務人員的綜合素質入手，不僅需要重點引導他們充分認識到財務管理的規(guī)范化和科學化對于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過多種渠道的學習形式強化對財務人員的后續(xù)培訓，特別是要強化其對于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的應對意識，真正讓他們在財務管理工作中發(fā)揮應有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國家政策法規(guī)的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產(chǎn)增值率的控制來實現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協(xié)調關系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務必要謹慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現(xiàn)降低企業(yè)營業(yè)稅的目的。

三、結束語

面對愈發(fā)嚴峻的房地產(chǎn)市場的發(fā)展大環(huán)境，若想真正有效地促使整個房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，必要的政策干預自然不可或缺。那么，作為房地產(chǎn)企業(yè)，在面臨國家的政策不斷出臺的干預時，理性的做法便是立足于客觀存在的國家政策干預環(huán)境，冷靜客觀地分析自身存在的系列問題，從優(yōu)化內(nèi)部管理入手，并在此基礎上努力提高應對財務風險的能力，這是企業(yè)能夠獲得可持續(xù)發(fā)展的重要保障，更是切實推進房地產(chǎn)整個行業(yè)發(fā)展的最佳途徑。

作者：張麗華單位：農(nóng)工商房地產(chǎn)股份有限公司