房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控初探

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展上發(fā)揮著重要作用，其有著投資大、回收滿、匯報(bào)大和風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式比較特殊，通常有著較高的資產(chǎn)負(fù)債率，且投資和融資金額也很巨大，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，在高收益的背后也面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控，這樣才能避免對(duì)自身的發(fā)展帶來(lái)影響，也能夠順利實(shí)現(xiàn)既定發(fā)展目標(biāo)。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，提出了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；管控

每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中都容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如在籌資、投資和資本運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)管理與財(cái)務(wù)活動(dòng)中，都將產(chǎn)生各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)通常投資規(guī)模較大，建設(shè)周期也很長(zhǎng)，應(yīng)收賬款回籠較慢，面對(duì)著經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行的今天，將極易出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度，通過(guò)認(rèn)真分析與掌握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)與類型，有針對(duì)性采取防范措施，及時(shí)消除財(cái)務(wù)上的隱患，為自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定發(fā)展打牢基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)與分類

在行業(yè)特點(diǎn)的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也表現(xiàn)出很多獨(dú)有的特征，第一，現(xiàn)金流量金額較大，極易為房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。在競(jìng)拍、拿到土地和項(xiàng)目竣工等過(guò)程中，資金投入量較大，而房地產(chǎn)自有資金并不多，需要依靠大額舉債，這樣會(huì)導(dǎo)致融資難度增加，也極易引起風(fēng)險(xiǎn)。第二，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長(zhǎng)，需要付出較大的資金機(jī)會(huì)成本，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目從建設(shè)啟動(dòng)到最后銷售，這個(gè)過(guò)程是非常漫長(zhǎng)的，這樣會(huì)導(dǎo)致投入的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間也將延長(zhǎng)，并提高了資金的機(jī)會(huì)成本[1]。第三，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下，外部政策環(huán)境也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成影響很大，國(guó)家在房?jī)r(jià)上采取的宏觀調(diào)控措施，將導(dǎo)致影響到房屋的售價(jià)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)受益降低，并在償債能力、資金周轉(zhuǎn)能力等方面出現(xiàn)了降低。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)主要出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由外部風(fēng)險(xiǎn)與內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成，對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，包括利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn)，而內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)包括債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、再籌資風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)分配風(fēng)險(xiǎn)及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

(一)外部環(huán)境因素

外部環(huán)境因素也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響很大，第一，經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來(lái)的影響。在外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境下滑的影響下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)了放緩的趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分化也變得越來(lái)越顯著，面臨著日益增加的去庫(kù)存壓力。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展近期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)快速的反彈，導(dǎo)致極易出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，國(guó)家宏觀調(diào)控政策帶來(lái)的影響。現(xiàn)階段寬松的貨幣政策已經(jīng)無(wú)法刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，且我國(guó)很多地區(qū)實(shí)行了限購(gòu)政策，目的在于對(duì)房?jī)r(jià)的快速上漲產(chǎn)生抑制作用。這樣房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)壓力越來(lái)越大，也極大增加了出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率。

(二)內(nèi)部環(huán)境因素

內(nèi)部環(huán)境因素也在一定程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，第一，風(fēng)險(xiǎn)決策能力不強(qiáng)。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境變得復(fù)雜而多變，房地產(chǎn)企業(yè)只有保證投資決策制定的科學(xué)性，才能有效抵抗各種風(fēng)險(xiǎn)，若是風(fēng)險(xiǎn)決策能力不強(qiáng)，將容易制定錯(cuò)誤的鞠策，引起資金鏈斷裂等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，財(cái)務(wù)管理能力不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)若是沒(méi)有加強(qiáng)資金日常管控，將難以發(fā)揮出財(cái)務(wù)監(jiān)督的作用，內(nèi)部管理也會(huì)變得混亂，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)[2]。第三，缺乏科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中若是有著較高的負(fù)債資金，將導(dǎo)致償債壓力增加，極易發(fā)生債務(wù)違約現(xiàn)象并引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控措施

(一)完善內(nèi)部管理制度

隨著政府干預(yù)的增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作出綜合評(píng)估，加大內(nèi)部管理力度，完善內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，將董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層和內(nèi)部各職能部門的責(zé)權(quán)利關(guān)系合理確定下來(lái)。房地產(chǎn)企業(yè)要圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理工作，建立健全的內(nèi)部控制制度，讓財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。房地產(chǎn)企業(yè)要想提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范控制能力，應(yīng)該做好內(nèi)部管理工作，將基礎(chǔ)打牢，這要求結(jié)合自身的組織管理框架，不斷完善各項(xiàng)管理制度，主要包括開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策機(jī)制、內(nèi)部預(yù)算管理制度和資金管理制度[3]。要從資金管控出發(fā)，對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)決策流程手續(xù)進(jìn)行優(yōu)化，加大經(jīng)營(yíng)管理行為的監(jiān)督約束力度，通過(guò)在源頭上做好控制工作，避免發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這樣房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范控制能力才能得到提升。

(二)加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)企業(yè)要全面、科學(xué)的評(píng)估融資風(fēng)險(xiǎn)，并從自身實(shí)際狀況出發(fā)，明確籌資管理規(guī)則同時(shí)認(rèn)真遵守，這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)。第一，房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真收集相關(guān)信息，將最佳資本結(jié)構(gòu)明確下來(lái)，讓本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，從而讓企業(yè)綜合資本成本得到減少。第二，企業(yè)應(yīng)該對(duì)資金籌來(lái)源、方式、成本及風(fēng)險(xiǎn)等作出比較，確保各種籌資來(lái)源成本與風(fēng)險(xiǎn)得到降低。第三，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格管理各個(gè)項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)，讓各投資項(xiàng)目資金籌資活動(dòng)的成本與風(fēng)險(xiǎn)得到控制。第四，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好內(nèi)部管理工作，對(duì)內(nèi)部各項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)作出比較分析，確保準(zhǔn)確掌握風(fēng)險(xiǎn)與成本的情況。

(三)加強(qiáng)日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范

第一，房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的預(yù)算管理體系，尤其是要提高對(duì)現(xiàn)金流量預(yù)算的重視程度，只有擁有充足的現(xiàn)金，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展才更加穩(wěn)定。提升現(xiàn)金流量預(yù)算的準(zhǔn)確性，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得真實(shí)現(xiàn)金需求流量，便于將籌資預(yù)算合理確定下來(lái)，防止籌資顯得過(guò)于盲目。這樣在現(xiàn)金量不足的時(shí)候，可以提醒房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)防范，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。第二，現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)為獲取銀行開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款，開(kāi)設(shè)了很多銀行賬戶。當(dāng)資金短缺的時(shí)候，資金被分散在各個(gè)賬戶，利用率并不高，尤其是對(duì)大型房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，資金分散在各個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)銀行。對(duì)此房地產(chǎn)企業(yè)要將資金集中起來(lái)，這樣才能將集團(tuán)公司協(xié)同效用體現(xiàn)出來(lái)，保證日常資金運(yùn)作效率得到提升，也增加了抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

(四)優(yōu)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，能夠快速識(shí)別、分析和解決財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的過(guò)程中，第一，需要打造財(cái)務(wù)信息收集整理信息平臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)上和房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部分類相關(guān)信息進(jìn)行收集，包括行業(yè)政策、金融稅收政策和財(cái)務(wù)指標(biāo)等，為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析提供可靠依據(jù)[4]。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要提升財(cái)務(wù)分析能力，要加強(qiáng)對(duì)各關(guān)鍵指標(biāo)的分析，包括現(xiàn)金比率、流動(dòng)比例、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率等，將其中存在的問(wèn)題找出來(lái)，第一時(shí)間采取解決措施。第三，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的處理，結(jié)合財(cái)務(wù)分析結(jié)果，提前制定好有效的應(yīng)對(duì)防范措施，確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效降低。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)行業(yè)有著資金密集型特點(diǎn)，也容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，這樣才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控作為房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，需要我們提高重視程度，充分認(rèn)識(shí)到引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，有針對(duì)性采取解決措施，保證資金流的充足，這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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[4]鄒霞.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2017(19)：169-171.

作者:胡燕君 單位:中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司