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      房地產企業財務風險管控初探

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      摘要:房地產企業在推動國民經濟發展上發揮著重要作用,其有著投資大、回收滿、匯報大和風險高等特點。由于房地產企業經營模式比較特殊,通常有著較高的資產負債率,且投資和融資金額也很巨大,生產周期較長,在高收益的背后也面臨著較大的財務風險。房地產企業應該加強對財務風險的管控,這樣才能避免對自身的發展帶來影響,也能夠順利實現既定發展目標。本文通過分析房地產企業財務風險的成因,提出了房地產企業加強財務風險管控的措施。

      關鍵詞:房地產企業;財務風險;管控

      每個房地產企業在發展中都容易出現財務風險,如在籌資、投資和資本運營等業務管理與財務活動中,都將產生各類財務風險問題。房地產企業通常投資規模較大,建設周期也很長,應收賬款回籠較慢,面對著經濟環境下行的今天,將極易出現財務風險,為房地產企業的發展帶來了不利影響。房地產企業應該提高對財務風險的重視程度,通過認真分析與掌握財務風險特點與類型,有針對性采取防范措施,及時消除財務上的隱患,為自身的長遠、穩定發展打牢基礎。

      一、房地產企業財務風險特點與分類

      在行業特點的影響下,房地產企業財務風險也表現出很多獨有的特征,第一,現金流量金額較大,極易為房地產企業造成巨大的融資風險。在競拍、拿到土地和項目竣工等過程中,資金投入量較大,而房地產自有資金并不多,需要依靠大額舉債,這樣會導致融資難度增加,也極易引起風險。第二,資金周轉時間較長,需要付出較大的資金機會成本,房地產企業的項目從建設啟動到最后銷售,這個過程是非常漫長的,這樣會導致投入的資金周轉時間也將延長,并提高了資金的機會成本[1]。第三,在國家宏觀調控政策影響下,外部政策環境也對房地產企業財務風險的形成影響很大,國家在房價上采取的宏觀調控措施,將導致影響到房屋的售價,導致房地產企業受益降低,并在償債能力、資金周轉能力等方面出現了降低。當前房地產企業主要出現的財務風險由外部風險與內部風險構成,對外部風險來說,包括利率風險、通貨膨脹風險及政策風險,而內部風險包括債務償還風險、營運風險、投資風險、再籌資風險、利潤分配風險及流動性風險等。

      二、房地產企業財務風險的成因分析

      (一)外部環境因素

      外部環境因素也對房地產企業財務風險影響很大,第一,經濟環境帶來的影響。在外圍經濟環境下滑的影響下,我國經濟增速出現了放緩的趨勢,房地產行業市場分化也變得越來越顯著,面臨著日益增加的去庫存壓力。在經濟新常態下,房地產企業發展近期內很難實現快速的反彈,導致極易出現財務風險。第二,國家宏觀調控政策帶來的影響。現階段寬松的貨幣政策已經無法刺激經濟的發展,且我國很多地區實行了限購政策,目的在于對房價的快速上漲產生抑制作用。這樣房地產經營壓力越來越大,也極大增加了出現財務風險的概率。

      (二)內部環境因素

      內部環境因素也在一定程度上影響著房地產企業財務風險,第一,風險決策能力不強。當前經濟環境變得復雜而多變,房地產企業只有保證投資決策制定的科學性,才能有效抵抗各種風險,若是風險決策能力不強,將容易制定錯誤的鞠策,引起資金鏈斷裂等財務風險。第二,財務管理能力不強。房地產企業若是沒有加強資金日常管控,將難以發揮出財務監督的作用,內部管理也會變得混亂,抗風險能力不強[2]。第三,缺乏科學合理的資本結構。房地產企業資本結構中若是有著較高的負債資金,將導致償債壓力增加,極易發生債務違約現象并引起財務風險。

      三、房地產企業財務風險的管控措施

      (一)完善內部管理制度

      隨著政府干預的增強,房地產企業要對財務風險作出綜合評估,加大內部管理力度,完善內部管理機構,將董事會、監事會、經理層和內部各職能部門的責權利關系合理確定下來。房地產企業要圍繞風險管理工作,建立健全的內部控制制度,讓財務風險得到有效控制。房地產企業要想提升財務風險防范控制能力,應該做好內部管理工作,將基礎打牢,這要求結合自身的組織管理框架,不斷完善各項管理制度,主要包括開發建設項目投資決策機制、內部預算管理制度和資金管理制度[3]。要從資金管控出發,對內部財務決策流程手續進行優化,加大經營管理行為的監督約束力度,通過在源頭上做好控制工作,避免發生財務風險,這樣房地產企業風險防范控制能力才能得到提升。

      (二)加強融資風險防范

      房地產企業要全面、科學的評估融資風險,并從自身實際狀況出發,明確籌資管理規則同時認真遵守,這樣才能有效降低房地產企業籌資風險。第一,房地產企業要認真收集相關信息,將最佳資本結構明確下來,讓本企業的資本結構得到優化,從而讓企業綜合資本成本得到減少。第二,企業應該對資金籌來源、方式、成本及風險等作出比較,確保各種籌資來源成本與風險得到降低。第三,房地產企業要嚴格管理各個項目的資金籌集活動,讓各投資項目資金籌資活動的成本與風險得到控制。第四,房地產企業應該做好內部管理工作,對內部各項目的資金籌集活動作出比較分析,確保準確掌握風險與成本的情況。

      (三)加強日常資金運營風險防范

      第一,房地產企業要建立完善的預算管理體系,尤其是要提高對現金流量預算的重視程度,只有擁有充足的現金,房地產企業的發展才更加穩定。提升現金流量預算的準確性,能夠讓房地產企業獲得真實現金需求流量,便于將籌資預算合理確定下來,防止籌資顯得過于盲目。這樣在現金量不足的時候,可以提醒房地產企業加強防范,避免財務風險的出現。第二,現階段很多房地產企業為獲取銀行開發貸款和按揭貸款,開設了很多銀行賬戶。當資金短缺的時候,資金被分散在各個賬戶,利用率并不高,尤其是對大型房地產公司來說,資金分散在各個項目的各個銀行。對此房地產企業要將資金集中起來,這樣才能將集團公司協同效用體現出來,保證日常資金運作效率得到提升,也增加了抗風險能力。

      (四)優化財務風險預警體系

      房地產企業應該注重健全財務風險預警體系,能夠快速識別、分析和解決財務風險。房地產企業在設置財務風險預警體系的過程中,第一,需要打造財務信息收集整理信息平臺,對市場上和房地產企業內部分類相關信息進行收集,包括行業政策、金融稅收政策和財務指標等,為財務風險的分析提供可靠依據[4]。第二,房地產企業要提升財務分析能力,要加強對各關鍵指標的分析,包括現金比率、流動比例、總資產周轉率、凈利潤增長率、凈資產增長率等,將其中存在的問題找出來,第一時間采取解決措施。第三,加強對財務風險的處理,結合財務分析結果,提前制定好有效的應對防范措施,確保房地產企業財務風險有效降低。

      四、結語

      總之,房地產行業有著資金密集型特點,也容易出現風險,在競爭日益激烈的今天,房地產企業應該注重提升核心競爭力,加強財務風險管理,這樣才能實現穩定、長遠的發展目標。財務風險管控作為房地產企業的一項重要工作內容,需要我們提高重視程度,充分認識到引起財務風險的原因,有針對性采取解決措施,保證資金流的充足,這樣房地產企業才能實現預期發展戰略目標。

      參考文獻:

      [1]金威.房地產企業財務管理現狀及對策探討[J].企業改革與管理,2018(09):169-176.

      [2]任德剛.房地產企業財務風險管控探究[J].財會學習,2018(16):21-23.

      [3]宋連紅.房地產企業財務風險管控[J].中國外資,2017(07):91-92.

      [4]鄒霞.房地產企業財務風險的管控探討[J].現代經濟信息,2017(19):169-171.

      作者:胡燕君 單位:中國鐵建房地產集團有限公司

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