房地產(chǎn)市場發(fā)展

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摘要自1998年我國實行住房改革以來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成長為拉動中國經(jīng)濟增長的龍頭產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)商品的不可替代性使人們過分追求房子的質(zhì)量和數(shù)量，導致住房價格和面積一升再升，已經(jīng)逐漸開始超出普通百姓的承受能力。從我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀入手，分析我國房地產(chǎn)行業(yè)的改革途徑及政府應該采取的政策。

關鍵詞房地產(chǎn)土地開發(fā)成本

房地產(chǎn)業(yè)在我國還是一個新興的行業(yè)，起步于20世紀80年代中期，到現(xiàn)在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€具有很高成長性的行業(yè)。很多地方政府都把地方經(jīng)濟增長的希望寄托于房地產(chǎn)行業(yè)，因此，在各個方面都對房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，于是形成了我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場。

1我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

1.1地價“只漲不跌”

按照中國幾千年來的傳統(tǒng)觀念，誰擁有了土地誰就擁有了財富。到了現(xiàn)代，對一般工薪階層而言，住房往往就是他們最大的財富。這樣的思維導致我國商品房價格自1999年至今不斷地上升，年增長幅度甚至高達10﹪以上，這給以土地為“命根子”的中國人帶來的信息就是，中國的地價、商品房價格都是不斷上漲的，買到了房子，就等于買到了不斷升值的財富。

1.2開發(fā)商取得了壟斷性資源——土地

近些年，越來越多的人投身于房地產(chǎn)行業(yè)，原因在于房地產(chǎn)開發(fā)商的收益如此之高，甚至可以稱之為暴利收益。當然，它的暴利與土地資產(chǎn)收益分配不公有關。根據(jù)國務院發(fā)展研究中心課題組所作的調(diào)查顯示：土地增值部分的收益分配中，農(nóng)民的補償款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各類城市房地產(chǎn)公司，拿走土地增值收益的大部分，占40%到50%。另外，一些地方政府將GDP增速、財政稅收增長的希望過多寄托于房地產(chǎn)業(yè)，以至如今房地產(chǎn)打個“噴嚏”，地方財收就會“感冒”。某種程度上，這些地方政府已為開發(fā)商所“挾持”，一起綁在了房地產(chǎn)飛車上，開發(fā)商自然就有恃無恐，土地更是“隨手拿來”。

1.3面積越來越大，資金占有量過多

早在我國剛剛實行房改的時候，商品房建筑面積一般為每套60m2左右，近些年來，開發(fā)商為了成本考慮（大面積住房單位成本低），著力開發(fā)建筑面積每套100m2以上甚至高達每套200m2的住房。且不說這些年我國商品房單位面積售價的提高幅度有多大，即使單位售價毫無改變，僅就購買一套房子的資金，也比過去翻了幾番。

1.4商品房空置量上升，企業(yè)開發(fā)成本增加

隨著當前建筑材料價格上漲，商品房銷售不旺造成存量房產(chǎn)增加等因素，使企業(yè)在開發(fā)中的建安成本、土地成本、財務費用等相應增加，跟以往相比，大大提高了企業(yè)的運作成本，形成了市場銷售價格與開發(fā)成本之間的矛盾，絕大部分開發(fā)企業(yè)面臨著資金壓力大，開發(fā)成本增加，企業(yè)運作比較困難的實際問題。為了盡快回籠資金，新開發(fā)的商品房也被不同程度的提高了價位。買一套房子對于普通家庭來說本就是一個很大的負擔，新開發(fā)好的商品房價位又一直走高，以至于買房子掉入了越買不起價格越高的怪圈。

當然，我國的房地產(chǎn)的現(xiàn)狀遠不只上述這些問題，當所有的問題交織在一起，牽一發(fā)而動全身時，則不僅會使決策者們一時摸不著頭緒，即使在學術研究領域，也是令學者們頗感頭痛的難題了。2我國房地產(chǎn)市場改革的方向

首先我們需要明確的一個概念是，為了解決房地產(chǎn)業(yè)中的問題，目前不管是發(fā)達國家，還是發(fā)展中國家，轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟的國家，都采用了一種所謂的“混合經(jīng)濟”模式，既有市場調(diào)節(jié)，又有政府調(diào)節(jié)。但是，市場在其中所起的作用卻是千差萬別的，因而在經(jīng)濟領域?qū)Y源配置的效率也就有高低不同。

2.1讓市場在資源配置中發(fā)揮基礎性作用

房地產(chǎn)市場確實是屬于很“不完全”的市場，但這“不完全”并不能成為不需要市場調(diào)節(jié)的理由。相對于市場調(diào)節(jié)更有效率的經(jīng)濟領域而言，加強政府在社會領域的作用顯然更符合效率原則；同樣，相對于政府在房地產(chǎn)市場運行的微觀領域過度干預和管制所引起的低效率而言，其對經(jīng)濟宏觀層面的必要調(diào)控以及制定正確的游戲規(guī)則更富有效率。如果我們能夠認定正是由于市場的發(fā)育不完善，改革的不徹底引發(fā)了這許多問題，那么我們培育市場，完善市場，就應該能夠解決這些問題。問題越多，問題越復雜，則進行市場取向的經(jīng)濟改革解決這些問題的效率也就越高。

明確了市場取向的改革是正確方向，那么合乎邏輯的觀點便是政策的制訂和研究的重點應放在房地產(chǎn)市場的需求方面而非供給方面。中國改革開放20多年，在住宅建設方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認的，由此使得城鎮(zhèn)居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高，住宅消費占家庭消費總支出中的比重偏低，大多數(shù)普通百姓靠自己的正常收入買不起房。

2.2解決問題的關鍵還是在需求方面

明確了市場取向的改革才是正確的方向，那么合乎邏輯的觀點便是政策的制訂和研究的重點應放在房地產(chǎn)市場的需求方面而非供給方面。中國改革開放20多年，在住宅建設方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認的，它使得城鎮(zhèn)居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高，住宅消費占家庭消費總支出中的比重偏低，大多數(shù)普通百姓靠自己的正常收入買不起房。特別在當前的轉(zhuǎn)軌時期，對市場需求、百姓的實際消費偏好應重點考慮。市場經(jīng)濟的本質(zhì)要求任何決策都應從市場的實際需要出發(fā)，從市場需求出發(fā)。任何政策的制定如果背離了這個大方向，將會大大提高其實施成本和難度，最終的政策結(jié)果與原定的政策目標之間將會出現(xiàn)越來越大的偏差。

3我國房地產(chǎn)市場應采取的政策取向

目前推行的“住房供應體系”和“經(jīng)濟適用房”有關政策認為，我國城鎮(zhèn)居民的住房結(jié)構(gòu)應大致如此：5%～10%左右的是純商品房，10%～15%左右的是廉租屋，大約75%～85%是經(jīng)濟適用房，經(jīng)濟適用房是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的核心和關鍵。這一政策的出臺，無疑在很大程度上出于對房價過高居民承受能力不足這一切膚之痛的考慮，然而房價過高，居民承受能力不足的原因卻非常復雜，并非單純地通過貼補地價、限制開發(fā)商利潤率等簡單的經(jīng)濟適用房政策就能解決。此外，住房供應體系中所提出的中國城鎮(zhèn)居民各類住房的比例是否科學合理，也是一個尚需討論的問題。

除了應該繼續(xù)推行事實上，我們要了解消費者需要哪類住房是由他們自己根據(jù)其收入和偏好做決定的，最終在市場交易中得以實現(xiàn)。經(jīng)濟適用房在我國房地產(chǎn)市場建設、住房制度改革中的地位應該是過渡性的，是權宜之計。

我們應該將這一觀念融入到我們的政策制定中，加快我國房地產(chǎn)市場建設的進程。