房地產市場利益相關者均衡
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論文摘要：房地產市場是老百姓關心的特殊市場，其有眾多利益相關者參與其中。通過對房地產市場中的利益相關者進行分類，并針對該市場各利益相關者的利益均衡進行了思考，提出了自己對房地產市場各方的利益如何均衡的一些看法，試圖使政府走出房地產政策缺乏執(zhí)行力的困境。
1引言
房地產是關系到國計民生的保障社會穩(wěn)定的一個重要因素。自2002年開始，中國的房地產市場進入到快速發(fā)展的時期，房地產開發(fā)、投資和銷售的增長幅度均超過20%，遠遠大于我國GDP增長速度。根據(jù)國家統(tǒng)計局的有關數(shù)據(jù)，2002年年初時全國商品房平均價格為每平方米2226元，而到了2002年底，房地產銷售價格則上升至2291元，比上一年增長2.9%。2003年，全國房價繼續(xù)保持增長勢頭，達到2379元，增長3.8%。2004年，全國房地產價格更是一路飆升，短短半年內，全國商品房平均銷售價格已經高達2701元每平方米，比去年上漲了13.5%。2005年，國家出臺了一系列政策，但全國商品房銷售價格同比上漲了8.9%。2006年和2007年前三個季度是房地產市場進一步繁榮的時段，全國房地產價格飆升，房地產市場過熱和老百姓購買力嚴重受挫使得房地產市場經濟泡沫進入白熱化階段。
由于房地產價格一路飆升，政府政策又沒有起到很好的效果，再加上老百姓的房產購置能力的相對下降，全社會出現(xiàn)了購房恐慌。學術界在探討這個問題的時候，總是從供給與需求的關系、政府利益相關、房地產大鱷權力過大、人民相對購買力下降等方面進行論證，并積極探索方案以解決當前的房地產市場過熱問題。筆者認為，房地產市場的利益相關者利益均衡是解決當前房地產市場過熱的關鍵，因此實現(xiàn)利益均衡應該是政府制定政策的導向。
2房地產市場利益相關者
所謂的房地產市場利益相關者就是指參與房地產市場并對其產生影響的各個群體。他們是房地產市場的構成要素，主要有：
（1）政府。政府在房地產市場中扮演著重要的角色。《土地法》第五條規(guī)定了國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作。政府擁有了土地的規(guī)劃、開發(fā)和利用的權力，這就使得政府成為房地產市場的主體之一。在房地產市場上，政府通過對土地規(guī)劃，開發(fā)使用審批，給土地定價來實施對房地產的宏觀調控。同時，土地使用權的轉讓也使政府成為土地開發(fā)的受益者，增加了當?shù)氐呢斦杖搿＊?/p>
（2）投資者。投資者是影響房地產市場的重要群體。投資者通過購得已開發(fā)或將開發(fā)的房產的所有權，等地地產價格上升后在將所有權轉讓，以獲得中間差價而獲利。投資者是造成房地產價格飆升的重要原因。
（3）居住購房者。這一群體是對住房的真正需求者，他們構成了房地產市場上的主要消費者。每一個家庭都是居住購房的需求者，住房消費占家庭收入的大部分。這一群體是以居住消費為目的，而不是以投資獲取利潤為目的，這一群體在購房前希望房價能夠適應當?shù)亟洕l(fā)展水平，適應勞動者收入水平；購房后對于房價的漲跌則不是非常關注，只是希望房價不要過于變動，在心理上造成不好的影響。
（4）開發(fā)商。開發(fā)商是房地產市場中的產品提供者，也是該市場中利益的追求者。他們投資房地產目的是為了能夠獲得利潤。目前，由于房地產市場的特殊性，開發(fā)商對政府的政策已經形成了免疫。開發(fā)商在房地產市場上已經聚集了巨大的力量，甚至能夠影響政府的調控。房價的上漲跟開發(fā)商的利益追求是有很大關系的。開發(fā)商在房地產市場上獲取了超額利潤。
（5）其他相關者。其他利益相關者是跟房地產市場有間接利益相關的群體。這一群體的數(shù)量也是比較大的，如鋼筋水泥行業(yè)、裝飾行業(yè)、綠化行業(yè)等等主體，這些群體在房地產開發(fā)過程中獲得了收益。
3關于房地產市場利益相關者利益均衡的思考
3.1均衡的涵義
均衡是物理學中的名詞，當一物體同時受到方向相反的兩個外力作用，這兩種力量恰好相等時，該物體由于受力相等而處于靜止的狀態(tài)，這種狀態(tài)就是均衡。利益均衡就是指各利益相關群體在相互的博弈之中實現(xiàn)零和狀態(tài)，即各利益主體都愿意維持現(xiàn)狀，相互之間相對平衡與和諧，就好像出現(xiàn)帕累托最優(yōu)狀態(tài)。3.2房地產市場利益均衡
房地產市場的利益均衡就是指房地產市場上利益相關者都能夠獲得各自的利益，都愿意在現(xiàn)行狀態(tài)下扮演好自己的絕色。政府在房地產市場上做一個真正的宏觀調控者，按照和諧社會的要求做好房地產行業(yè)的規(guī)劃調節(jié)，促進土地開發(fā)利用；居住購房者能夠在現(xiàn)行工資水平下買得起適合各自家庭實際情況的住房；投資者能對針對地產投資市場獲得相應的合理的投資回報；開發(fā)商能夠獲得平均利潤，保持房地產開發(fā)的正常運作；其他利益相關者也能在房地產市場中獲得一定的利益。在這種狀態(tài)下，每一個利益相關者都能夠且愿意為房地產事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的貢獻。
3.3關于房地產市場利益相關者利益均衡的思考
（1）住房的性質需要進行細分。西方經濟學家認為，可以根據(jù)市場在提供人們所需要的的產品方面如何發(fā)揮作用，來對產品進行分類。主要可以分為私人產品，純公共產品和準公共產品。私人產品可以依靠市場提供有效率的數(shù)量。供給與需求能夠達到一個平衡的狀態(tài)。純公共產品不具有競爭性和排他性，這就使得其是無法通過市場來提供有效數(shù)量的。準公共產品是只具有競爭性或只具有排他性產品。住房是人類生活的必需品且住房支出占據(jù)了普通家庭收入的主要部分。筆者認為，普通住房為私人產品，可以通過市場來調節(jié)其價格。
（2）房地產開發(fā)商需要利潤，但要考慮利潤的合理性問題。2007年福布斯富豪中國大陸排行榜的前十位有六位是從事房地產行業(yè)的大亨。這從另一個角度說明了中國房地產利潤較高。2005年中，國土資源部通過調研數(shù)據(jù)，曾對房地產商的利潤率問題進行過分析，結論是北京市房地產開發(fā)利潤占房價的比重平均達到17.1％，其中最高的在二、三環(huán)之間，達到了20.4％。目前，全國大多數(shù)城市房地產開發(fā)的利潤率普遍在10％以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30％～40％。這種暴利使得社會各行業(yè)紛紛進軍房地產開發(fā)，為獲得土地競爭激烈，導致炒作之風盛行。
（3）政府應調整職能，改善政策運行系統(tǒng)。從這幾年國家的政策來看，房地產政策始終沒有發(fā)揮其作用，沒有能夠有效抑制房地產市場經濟泡沫的出現(xiàn)，政府應該樹立正確的政策實施導向，針對不同的群體制定不同的有區(qū)別的政策，并把開發(fā)商和購房者也納入到政策制定參謀的行列，使政策更加有效，更具有執(zhí)行力。
（4）利益相關者的利益系統(tǒng)需要平衡。房地產市場上利益相關者都有自己的利益。開發(fā)商希望能夠獲得利益，政府希望能夠在獲得一定經濟利益的同時保障人民的利益，購房者希望能夠承受購房的壓力，投資者希望房價不斷上漲。政府在制定政策時候要保障開發(fā)商能夠獲得社會平均利潤，而不是以控制價格為政策導向。對中低收入的家庭，政府應發(fā)展經濟適用房與廉租房，并嚴格限制投資者對這一市場的投資，而不是通過提高首付比例等沒有影響的政策；對高收入群體，政府放開該市場，讓投資者進入這一市場自由發(fā)揮。對房地產市場進行劃分并制定相應的政策是房地產利益相關者的利益系統(tǒng)平衡的關鍵。
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