房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)公司治理與內(nèi)部審計

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摘要：在房地產(chǎn)公司內(nèi)部開展內(nèi)部審計，主要是通過履行房地產(chǎn)集團(tuán)公司的內(nèi)部受托責(zé)任，實現(xiàn)提高房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)價值，達(dá)到改進(jìn)房地產(chǎn)集團(tuán)公司運營的作用。文章針對房地產(chǎn)集團(tuán)公司治理和內(nèi)部審計有關(guān)問題，首先簡要分析了房地產(chǎn)集團(tuán)公司治理審計的概念，并深入分析了在內(nèi)部審計中出現(xiàn)的問題，最后就公司治理完善內(nèi)部審計，提出了相應(yīng)的建議措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);公司治理;內(nèi)部審計

引言

對于房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)等大中型企業(yè)來說，通常由于企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模較大，經(jīng)營領(lǐng)域涉及多元化，對于集團(tuán)公司的內(nèi)部治理提出了非常高的要求。現(xiàn)階段，雖然大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)重視到了通過內(nèi)部審計，對企業(yè)集團(tuán)的整體運營進(jìn)行系統(tǒng)的監(jiān)督評價，但是在集團(tuán)公司治理方面仍然存在著不少的問題，甚至造成了集團(tuán)公司的財務(wù)風(fēng)險問題。因此，這就要求必須深入研究分析如何在房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部審計管理中發(fā)揮集團(tuán)公司的治理功能，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的內(nèi)部管理水平，為房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

一、集團(tuán)公司治理審計相關(guān)概念介紹

對于房地產(chǎn)集團(tuán)公司來說，公司治理審計主要是針對性地改進(jìn)房地產(chǎn)公司治理而開展的一系列的審計監(jiān)督以及評價咨詢活動。一方面，進(jìn)行房地產(chǎn)集團(tuán)公司的治理過程審計，重點是對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營決策流程、管理活動過程以及管理控制手段等進(jìn)行相應(yīng)的檢查和評價，并促進(jìn)在企業(yè)內(nèi)部形成一種互相約束平衡的內(nèi)部治理體系，及時識別評價和分析控制風(fēng)險，確保企業(yè)經(jīng)營管理層決策的科學(xué)，促進(jìn)集團(tuán)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的順利實現(xiàn)。另一方面，進(jìn)行房地產(chǎn)集團(tuán)公司治理結(jié)果審計，重點是對房地產(chǎn)集團(tuán)公司董事會以及管理層的具體職責(zé)履行情況進(jìn)行評價分析，并對內(nèi)部的決策權(quán)以及執(zhí)行權(quán)的使用情況進(jìn)行分析。加強房地產(chǎn)集團(tuán)公司治理審計，可以通過內(nèi)部審計及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)集團(tuán)公司經(jīng)營發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的一系列問題，進(jìn)而全面強化房地產(chǎn)公司的風(fēng)險管理，通過對房地產(chǎn)集團(tuán)公司經(jīng)營發(fā)展思路的調(diào)整優(yōu)化，促進(jìn)提高房地產(chǎn)集團(tuán)公司的經(jīng)營效益水平。

二、房地產(chǎn)集團(tuán)公司在內(nèi)部審計過程中存在的主要問題分析

雖然現(xiàn)階段，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)集團(tuán)公司已經(jīng)認(rèn)識到了完善公司治理內(nèi)部審計的重要作用，但是在內(nèi)部審計的具體開展實施過程中，仍然存在著不少的問題，主要表現(xiàn)為：1.房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計權(quán)威性不足。在當(dāng)前的房地產(chǎn)集團(tuán)公司經(jīng)營發(fā)展過程中，由于行業(yè)政策以及外部市場的迅速變化，因此房地產(chǎn)內(nèi)部的主要業(yè)務(wù)重點多集中在項目投資、項目營銷以及工程建設(shè)等方面，而內(nèi)部審計往往主要是承擔(dān)著差錯防范的職能，不少房地產(chǎn)集團(tuán)公司對于內(nèi)部審計作用認(rèn)識還不夠全面，造成了房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計機構(gòu)的職能地位不夠高，內(nèi)部審計的獨立性和權(quán)威性不夠強，自然對于內(nèi)部審計的效果也帶來了較大的影響。2.房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計流程規(guī)范性不強。房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域具有特殊性，在業(yè)務(wù)活動開展過程中，項目管理占據(jù)著非常重要的地位。有的房地產(chǎn)集團(tuán)公司在內(nèi)部審計的開展實施過程中，沒有結(jié)合房地產(chǎn)集團(tuán)公司的實際特點來制定內(nèi)部審計工作流程，在內(nèi)部審計方面出現(xiàn)了不少的問題。有的房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計實施過程中，財務(wù)審計與集團(tuán)公司的工程審計出現(xiàn)了銜接不夠的問題，既沒有從房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來分析賬面數(shù)據(jù)，也缺乏賬面數(shù)據(jù)對業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的分析；有的房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計的整體實施與項目之間在進(jìn)度上出現(xiàn)了脫節(jié)，尤其是在整個審計工作的開展實施過程中缺乏跟蹤審計，影響了內(nèi)部審計工作的效果。3.房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計監(jiān)管與整改力度不足。有的房地產(chǎn)集團(tuán)公司在內(nèi)部審計實施中具有隨意性，因而難以保證內(nèi)部審計工作的質(zhì)量，自然對內(nèi)部審計監(jiān)督力度也造成了削弱。還有的房地產(chǎn)集團(tuán)公司在內(nèi)部審計過程中，不夠重視內(nèi)部審計整改，在房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計中發(fā)現(xiàn)的一些問題，沒有及時的進(jìn)行后續(xù)跟蹤，結(jié)果在審計中發(fā)現(xiàn)的一些問題未能得到及時的糾正和解決，致使造成了內(nèi)部審計工作流于形式的問題出現(xiàn)。

三、基于公司治理的房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計改進(jìn)研究

基于公司治理改進(jìn)完善房地產(chǎn)集團(tuán)公司的內(nèi)部審計，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)公司的實際特點，對內(nèi)部審計進(jìn)行系統(tǒng)性的改進(jìn)完善，具體應(yīng)該從以下幾方面采取相應(yīng)措施：1.增強房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計的權(quán)威性和獨立性。確保房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計工作水平以及實際效果，必須優(yōu)化房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計機構(gòu)的設(shè)置，具體來說，應(yīng)該在房地產(chǎn)集團(tuán)公司董事會下設(shè)審計委員會，依照房地產(chǎn)集團(tuán)公司章程指導(dǎo)和監(jiān)督內(nèi)部審計工作。同時成立內(nèi)部審計工作機構(gòu)，獨立行使審計職權(quán)，對房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動、內(nèi)部控制、風(fēng)險管理等方面的適當(dāng)性有效性進(jìn)行審計評價。為了確保房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計工作的獨立正常有序開展，還應(yīng)該明確房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計的主要職責(zé)，重點包括以下幾方面：制定內(nèi)部審計工作計劃；對公司內(nèi)部的經(jīng)營活動進(jìn)行審計，揭露經(jīng)營管理過程中存在的問題和薄弱環(huán)節(jié)，提出審計整改措施；對資金使用、關(guān)聯(lián)交易、對外擔(dān)保、風(fēng)險投資、購買和出售資產(chǎn)、對外投資等進(jìn)行審計；對建設(shè)工程項目有關(guān)預(yù)算、決算情況，工程合同執(zhí)行情況，資金使用情況等進(jìn)行審計監(jiān)督。2.優(yōu)化房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計工作流程。為了進(jìn)一步增強房地產(chǎn)集團(tuán)公司的治理水平，在內(nèi)部審計開展過程中，還應(yīng)該注意對內(nèi)部審計工作流程的改進(jìn)。應(yīng)該進(jìn)一步強化對房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計的計劃性管理，按照房地產(chǎn)公司經(jīng)營發(fā)展過程中的組織風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等，以及具體項目的進(jìn)度節(jié)點、面臨風(fēng)險等，對房地產(chǎn)集團(tuán)公司的內(nèi)部審計范圍、內(nèi)部審計時間以及內(nèi)部審計方向等進(jìn)行明確。在內(nèi)部審計的具體組織實施方面，應(yīng)該采取事前審計、事中審計與事后審計相結(jié)合的方式，依托全過程審計促進(jìn)內(nèi)部審計價值的提升。同時，在內(nèi)部審計過程中還應(yīng)該注重進(jìn)一步解決審計工作碎片化的問題，對房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計工作的具體內(nèi)容進(jìn)行完善，強化房地產(chǎn)集團(tuán)公司的治理功能，具體來說應(yīng)該在以下幾方面完善措施：強化房地產(chǎn)集團(tuán)公司的戰(zhàn)略審計，尤其是對房地產(chǎn)集團(tuán)公司戰(zhàn)略信息的全面性等方面進(jìn)行審計分析；強化房地產(chǎn)集團(tuán)公司的財務(wù)事項的事前風(fēng)險審計，加強對預(yù)算編制的風(fēng)險管理審計，增強集團(tuán)公司內(nèi)部財務(wù)活動的規(guī)劃性；強化房地產(chǎn)集團(tuán)公司財務(wù)事項的事中風(fēng)險審計，尤其是突出房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部資金運營風(fēng)險管控，保證公司內(nèi)部治理活動可以有條不紊的實施；強化房地產(chǎn)集團(tuán)公司財務(wù)重大事項控制活動的審計，尤其是突出房地產(chǎn)項目審計，強化房地產(chǎn)項目的跟蹤審計。3.加強對房地產(chǎn)各項目公司的內(nèi)部審計。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)具有特殊性，在內(nèi)部審計的開展實施過程中，同樣應(yīng)該把對下屬項目公司的審計作為重點。審計內(nèi)容上，重點突出以下幾方面：投資立項審計，對立項開發(fā)項目的決策程序和可行性研究報告的合法性、真實性、完整性和科學(xué)性進(jìn)行的審查和評價。設(shè)計勘察管理審計，對項目建設(shè)過程中勘察、設(shè)計環(huán)節(jié)各項管理工作質(zhì)量及績效進(jìn)行審計和評價。招投標(biāo)審計，對建設(shè)項目各方面的招投標(biāo)工作和工程承發(fā)包的質(zhì)量及績效進(jìn)行審查和評價。合同管理審計，對項目建設(shè)過程中各專項合同內(nèi)容及各項管理工作質(zhì)量及績效進(jìn)行審查和評價。設(shè)備、材料采購與付款審計，對項目建設(shè)過程中設(shè)備、材料采購與付款環(huán)節(jié)各項管理工作質(zhì)量及績效進(jìn)行審計和評價。銷售與收款環(huán)節(jié)審計，對開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品和收款過程中各項管理工作質(zhì)量及績效進(jìn)行審計和評價。通過內(nèi)部審計，進(jìn)一步強化對房地產(chǎn)下屬項目公司的治理水平以及有效控制。4.改進(jìn)房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計形式和審計整改。在房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部審計的組織實施方面，應(yīng)該注意加強內(nèi)部各個部門之間的溝通，尤其是強化內(nèi)部審計部門和項目部門、銷售部門、行政部門以及財務(wù)部門之間的聯(lián)系溝通，準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)集團(tuán)公司經(jīng)營的實際情況，確保內(nèi)部審計工作的準(zhǔn)確性和全面性。同時，還應(yīng)該全面加強內(nèi)部審計整改力度，對審計發(fā)現(xiàn)的問題和提出的建議，對被審計對象應(yīng)當(dāng)要求其在規(guī)定時間內(nèi)整改，房地產(chǎn)內(nèi)部審計部門應(yīng)跟蹤檢查審計意見的執(zhí)行情況，對于集團(tuán)公司內(nèi)部的一系列的重大審計項目應(yīng)進(jìn)行后續(xù)審計，以進(jìn)一步增強房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計的實效性。

四、結(jié)語

對于房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)來說，優(yōu)化集團(tuán)公司治理，提升房地產(chǎn)集團(tuán)公司的管理水平，應(yīng)該注重進(jìn)一步增強房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計的獨立性，豐富完善內(nèi)部審計內(nèi)容，提高內(nèi)部審計結(jié)果，促進(jìn)房地產(chǎn)集團(tuán)公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。

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作者:王桂琪 單位:青島城投地產(chǎn)投資控股(集團(tuán))有限公司