房地產(chǎn)證券化

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一、房地產(chǎn)證券化的功能及作用

首先，可以提高商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性。房地產(chǎn)業(yè)貸款一般期限較長(zhǎng)，流動(dòng)性差，容易形成呆帳和風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)證券化可以變銀行的"死資產(chǎn)"為活資產(chǎn)增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性，是處理商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的一種有效手段。

其次，可以擴(kuò)寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行、房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)流通需要大量的資金注入，目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然以銀行貸款為主，具2005房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中銀行貸款所占比重達(dá)55%以上。推行房地產(chǎn)證券化，直接向社會(huì)融資并且融資的規(guī)模可以不受銀行等中介機(jī)構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機(jī)制。

再次，降低資金進(jìn)入門坎，給小投資者創(chuàng)造投資機(jī)會(huì)。證券市場(chǎng)化依托有價(jià)債券作為房地產(chǎn)項(xiàng)目或房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的載體，大大降低了資金進(jìn)入的“門檻”，給小投資者創(chuàng)造了投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，吸引更多的資金進(jìn)入這一領(lǐng)域。

第四，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。實(shí)行房地產(chǎn)證券化，可利用證券的流通性，將房地產(chǎn)這一長(zhǎng)期資產(chǎn)同市場(chǎng)的短期資金聯(lián)系，大大增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性，從而增加抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。而且，證券使得資產(chǎn)的持有者分散，如果允許保險(xiǎn)公司、投資基金、住房公積金參與到房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系中，將有利于整個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分散，這對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展無(wú)疑是有利的。

二、房地產(chǎn)證券化理論概述

房地產(chǎn)證券化是通過(guò)發(fā)行基金權(quán)益單位，將小投資者的資金匯集后購(gòu)買房地產(chǎn)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)按價(jià)值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實(shí)行房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離。租金收入扣除開(kāi)支后分配給投資者。房地產(chǎn)證券化把投資者對(duì)房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。

房地產(chǎn)證券化是對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革，從理論上講，房地產(chǎn)和有價(jià)證券具有相互結(jié)合的特性。

首先，權(quán)益歸屬可以成為房地產(chǎn)和有價(jià)證券的結(jié)合點(diǎn)。有價(jià)證券的核心內(nèi)容是經(jīng)濟(jì)權(quán)益的書(shū)面證明，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)權(quán)益的轉(zhuǎn)移可以以證券為載體來(lái)實(shí)現(xiàn)。

其次，房地產(chǎn)權(quán)益及有價(jià)證券票面價(jià)值的可分割性使其能夠互通。房地產(chǎn)權(quán)益可以根據(jù)需要分割組合，并以貨幣形式量化；在有價(jià)證券上定義的權(quán)益可以是具體的一項(xiàng)內(nèi)容或幾項(xiàng)內(nèi)容的組合，而不必是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的全部，同時(shí)其票面金融也是可以根據(jù)需要任意分割的。

第三，房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值（主要是使用價(jià)值）具有實(shí)在性和相對(duì)穩(wěn)定性，它又是人們賴以生存和社會(huì)發(fā)展的必需資源之一，作為投資品和消費(fèi)品的結(jié)合體，在社會(huì)總資產(chǎn)中占有相當(dāng)比重。房地產(chǎn)的這些特性，使得有價(jià)證券作為虛擬資本有轉(zhuǎn)為實(shí)在的基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)證券化的條件

要推行房地產(chǎn)證券化必須具備一定的條件：第一，有強(qiáng)勁的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，就需要大量的資金進(jìn)入，這為房地產(chǎn)證券化提供了條件；房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁才會(huì)有更多的投資者看好，購(gòu)買房地產(chǎn)權(quán)益資產(chǎn)參與投資，房地產(chǎn)證券化才能得以實(shí)現(xiàn)。第二，有充足的社會(huì)資金為房地產(chǎn)證券化提供資金保障。沒(méi)有雄厚的資金作為后盾，就沒(méi)有活躍的金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)證券化將很難推行。第三，有很好的房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品作為推行房地產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)。

上面我們都是從市場(chǎng)角度來(lái)談?wù)摰模覀兏氐娜蝿?wù)是要從金融市場(chǎng)環(huán)境、制度方面來(lái)探討推行房地產(chǎn)證券化的條件，他們才是推行房地產(chǎn)證券化的保障。第一，有比較完善的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，尤其是具有一定規(guī)模的抵押信貸市場(chǎng)和相對(duì)高效率的證券市場(chǎng)體系。第二，有完善的房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融法律規(guī)范，如適宜的法律和稅收政策環(huán)境，沒(méi)有一套嚴(yán)格法律法規(guī)作保證，房地產(chǎn)證券化就很難成功。四、我國(guó)房地產(chǎn)證券化的可行性分析

1.房地產(chǎn)住房消費(fèi)市場(chǎng)為推行房地產(chǎn)證券化提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

首先，我國(guó)住房消費(fèi)需求巨大。小家庭結(jié)構(gòu)增加、住房結(jié)構(gòu)的改善、城鎮(zhèn)改造加速都增加了對(duì)住房的需求。其次，以商品化為核心的住房體制改革為推行房地產(chǎn)證券化奠定了基礎(chǔ)。適應(yīng)國(guó)家把住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的戰(zhàn)略要求，我國(guó)各商業(yè)銀行相繼開(kāi)辦了個(gè)人住房貸款。推行住房商品化，勢(shì)必刺激對(duì)住房貸款的需求，進(jìn)一步擴(kuò)大住房貸款的規(guī)模，為推行證券化提供了基礎(chǔ)。

2.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和證券市場(chǎng)體系初具規(guī)模。

首先，經(jīng)過(guò)近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展成為包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、住房金融、保險(xiǎn)等多方位、功能齊全的市場(chǎng)體系；其次，我國(guó)證券市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展逐步走向成熟和規(guī)范，證券市場(chǎng)監(jiān)管力度正在加大，法規(guī)體系逐步形成，證券管理、證券交易條件日趨完善，也積累了一些的發(fā)展證券市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，為實(shí)行房地產(chǎn)證券化提供了較好的金融市場(chǎng)基礎(chǔ)。

從前面兩點(diǎn)看，我國(guó)似乎已經(jīng)具備了房地產(chǎn)證券化的條件。但是，正如我們前面條件分析的結(jié)論一樣，我國(guó)能否推行房地產(chǎn)證券化要看我國(guó)有沒(méi)有成熟的金融環(huán)境和完備的制度體系。從現(xiàn)階段的情況看來(lái)，我國(guó)在這兩方面還存在以下的問(wèn)題：

首先，缺乏完整的法律、法規(guī)體系。按照我國(guó)目前的法律法規(guī)，住房抵押貸款證券化的發(fā)起和運(yùn)營(yíng)都缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，有必要制定《住房抵押貸款證券化法》，以保護(hù)抵押證券持有者的利益。住房抵押貸款證券化在我國(guó)的發(fā)展對(duì)法律環(huán)境至少有三方面的要求：一是要嚴(yán)密的法律制度，如建立及完善《信托法》、《破產(chǎn)法》、《擔(dān)保法》、《公司法》等；二是對(duì)一些與證券化的發(fā)展相沖突的現(xiàn)行法律規(guī)定進(jìn)行修改。

其次，缺乏健全的信用制度。實(shí)行住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵一步，是通過(guò)信用增強(qiáng)形式，提高發(fā)行的抵押擔(dān)保證券的信用等級(jí)。同時(shí)，獨(dú)立客觀、公正的信用評(píng)估體系是住房抵押貸款證券化成功的關(guān)鍵。這都需要健全的信用制度來(lái)保障。 

再次，我國(guó)金融市場(chǎng)本身還有待完善，如果在沒(méi)有各種制度作為保障的情況下貿(mào)然推行房地產(chǎn)證券化有可能會(huì)加大金融監(jiān)管難度，影響金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)投資體制改革的深化，金融對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的推動(dòng)作用逐步加大，房地產(chǎn)證券化必將為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的重要支撐力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的良性循環(huán)。但對(duì)于一項(xiàng)新生事物，不一定有適合它生長(zhǎng)的環(huán)境，我國(guó)的金融市場(chǎng)還需完善，法律法規(guī)等制度還需完備，我國(guó)房地產(chǎn)證券化的任重道遠(yuǎn)。

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摘要：房地產(chǎn)證券化是一種全新的金融創(chuàng)新工具，對(duì)完善房地產(chǎn)投資市場(chǎng)起著重要的作用，本文通過(guò)分析房地產(chǎn)證券化所需條件并結(jié)合我國(guó)實(shí)際探討了其在我國(guó)實(shí)行的可行性。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)證券化證券市場(chǎng)化融資渠道

正文：

資產(chǎn)證券化是20世紀(jì)70年代以來(lái)最重要的金融創(chuàng)新之一，它通過(guò)巧妙的設(shè)計(jì)，將流動(dòng)性差的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性好的債券，借以融通資金。目前，我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)育不完善，融資渠道比較狹窄，尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)融資渠道多年來(lái)的單一性上，這造成了兩個(gè)尷尬的境地，一是房地產(chǎn)資金籌集進(jìn)入一個(gè)瓶頸狀態(tài)，二是銀行長(zhǎng)期背負(fù)巨額的不良資產(chǎn)。房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程，從而使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式，其內(nèi)涵要求是為金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行低成本融資并增加資產(chǎn)流動(dòng)性和安全性，滿足機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者對(duì)證券投資的需求。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)證券化作為一種全新的金融創(chuàng)新工具，在我國(guó)推行是非常有必要的。