房地產(chǎn)業(yè)稅收征管

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一、西寧市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

（一）西寧市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況

根據(jù)工商、房地產(chǎn)管理部門注冊及房地產(chǎn)經(jīng)營審批情況的調(diào)查，西寧五區(qū)三縣注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)為292戶，取得國家2級以上資質(zhì)的49戶（其中一級資質(zhì)1戶），實際從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)為194戶（含外商投資企業(yè)13戶）。

自2003年以來，房地產(chǎn)企業(yè)共計開發(fā)商品房面積459.11萬平方米，竣工商品房45437套，銷售商品房42184套（包括建還回遷戶），取得銷售收入298,068.9萬元。空置房4253套。

（二）西寧市房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管現(xiàn)狀。西寧地區(qū)2003年至2005年房地產(chǎn)業(yè)累計征收各稅為26,302萬元，其中：征收營業(yè)稅20,998萬元，企業(yè)所得稅1,271.82萬元。申報累計利潤總額為-10,335萬元，征收企業(yè)所得稅1790萬元。西寧市地稅局同期稅收收入總額為244,152萬元，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占全部稅收收入的比例為10.77％。

營業(yè)稅方面則表現(xiàn)為稅收增幅與房地產(chǎn)業(yè)銷售收入增幅不完全同步，據(jù)房地產(chǎn)業(yè)主管部門統(tǒng)計的應(yīng)稅成交金額相比，2003年至2005年，西寧市房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的征收率都低于100％。近3年，西寧市商品房銷售增長迅猛，而同期房地產(chǎn)企業(yè)所得稅不增反降，依據(jù)實繳的企業(yè)所得稅推算房地產(chǎn)業(yè)利潤率，2003年到2005年分別為4.3％、3.6％、2.1％，根據(jù)納稅檢查結(jié)果反映，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率不會低于10％，這一現(xiàn)象反映出企業(yè)所得稅沒有足額申報。

從房地產(chǎn)管理部門了解到，西寧地區(qū)2003年至2005年底，二手房成交金額13,022萬元，從交易情況看，由于二手房市場不發(fā)達，加之稅務(wù)與房地產(chǎn)管理部門沒有建立相應(yīng)的信息交流共享平臺，稅務(wù)控管難度大，由于居民個人交易點寬面大，給稅收清繳工作帶來極大的難度，稅源流失的情況比較嚴重。自2005年西寧地稅局向房地產(chǎn)交易中心駐點征收后，情形有了較大的變化，2005年11月至2006年10月，二手房交易共計征收稅款486萬元，有效地遏制了稅款的流失。

西寧市地方稅務(wù)局從2006年開始加大了對房地產(chǎn)行業(yè)稅源的監(jiān)控和征繳力度，建立了與房產(chǎn)管理部門的協(xié)稅體制，使稅收征管狀況得到了改善。2006年1至9月份稅收收入總額76,033萬元，其中房地產(chǎn)稅收總額為10,472萬元，房地產(chǎn)稅收比重上升至13.77％，較年同期增長20.28％。

（三）房地產(chǎn)稅收檢查情況

西寧市地稅局稽查局2004年至2006年累計檢查房地產(chǎn)企業(yè)192戶（次），查補稅款總額6,050.42萬元，查補入庫稅款5,764.19萬元。累計查補營業(yè)稅3,442.64萬元。查補企業(yè)所得稅2,465.36萬元，查補其他各稅142.42萬元，查處入庫罰款86.17萬元。查補各稅占房地產(chǎn)稅收收入總額的21.91％。說明房地產(chǎn)行業(yè)在納稅申報、稅務(wù)管理方面存在一定問題。

二、房地產(chǎn)稅收檢查中的問題

房地產(chǎn)企業(yè)都是跨年度、跨地域滾動開發(fā)，具有經(jīng)營周期長、中間環(huán)節(jié)多、產(chǎn)供銷體系復雜，在稅收檢查中發(fā)現(xiàn)問題有：

（一）財務(wù)核算不健全、不規(guī)范

會計法和稅法均要求房地產(chǎn)企業(yè)核算時應(yīng)遵循權(quán)責發(fā)生制和配比性原則，而從檢查的情況看，很多企業(yè)財務(wù)核算不健全、不規(guī)范，成本核算混亂，收入與支出不相匹配。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)從開發(fā)到竣工、到發(fā)售清盤沒有按相應(yīng)的項目歸集成本費用，而是按實際發(fā)生額不分項目全部計入，甚至存在工程項目已竣工驗收且交付使用，仍然不結(jié)轉(zhuǎn)收入。

（二）票據(jù)不合法、不真實

財務(wù)核算的票據(jù)必須真實、合法、有效。有的企業(yè)以套開發(fā)票多列費用，甚至有的企業(yè)以假發(fā)票虛列費用等手段大肆偷逃企業(yè)所得稅，而查證此類稅收違法行為需要進行大量的外調(diào)，往往時間又不允許。例如：企業(yè)利用用工人員的多變性，不穩(wěn)定性，加大工資支出，虛列費用，導致應(yīng)納稅所得額的減少。

（三）計稅營業(yè)額申報不準確

從檢查中發(fā)現(xiàn)，有相當一部分納稅人故意縮小計稅營業(yè)額，少申報營業(yè)稅及附加。比較常見的有：1、價外費用或代收費用不計算營業(yè)額內(nèi)，即房地產(chǎn)銷售時，向住戶收取的價外費用或代收費用，在會計處理上不計或少計收入，或直接沖減成本，導致營業(yè)額的減少，偷逃稅款；2、以房換地、以房產(chǎn)抵償債務(wù)不計應(yīng)稅營業(yè)額，用商品房抵頂銀行借款本息，抵頂應(yīng)支付的建安工程款、廣告費用、水電費用等支出直接記入應(yīng)付款科目，不計銷售收入，不申報納稅；3、還建房拆遷面積償還部分不計營業(yè)收入，偷逃稅款；4、將預(yù)收房款記入“其他應(yīng)付款”等往來賬目上，對已開具發(fā)票的銷售行為，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，掛往來賬，長期不申報納稅。還有的采取把售房款長期存儲在個人賬戶，隨意調(diào)節(jié)當期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的收入，隱瞞收入；5、個人購房按揭款記入“應(yīng)付賬款”，不申報納稅。開發(fā)企業(yè)收到貸款后不作銷售收入處理，而是掛在“應(yīng)付賬款”往來科目上，延遲納稅；6、以房抵頂應(yīng)分配給投資者的利潤不計應(yīng)稅營業(yè)額；7、經(jīng)濟實用房和職工集資應(yīng)稅房等劃分不清；8、出租房屋收入不申報納稅。

（四）企業(yè)所得稅難以征收到位

近幾年，我省房地產(chǎn)發(fā)展較快，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷加大，企業(yè)所得稅卻沒有增長。通過調(diào)研，虧損的主要原因就是反映建安成本過高、虛列費用。從檢查的情況來看，企業(yè)的偷稅的手段主要有：1、以工程尚未決算，收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅；2、在進行成本核算時，不分項目設(shè)立成本明細，而將完工和未完工的多個項目成本混在一起，導致賬面虧損或隱瞞巨額利潤；3、多列利息支出，多列預(yù)提費用。一些納稅人采取“預(yù)提費用”、“待攤費用”帳戶調(diào)整當期利潤。特別是預(yù)提“公共配套”費用，數(shù)額巨大，在配套工程完工驗收之后也不及時結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對多提費用的余額也不調(diào)整，沖減商品成本，而是長期滾動使用，減少了應(yīng)納稅所得額，借以偷逃稅款；4、滾動開發(fā)攪亂成本。有些開發(fā)商利用連續(xù)滾動開發(fā)項目，將項目決算期推后，不少房地產(chǎn)企業(yè)都是跨時間、跨地域滾動開發(fā)，有時開發(fā)幾個項目，給稅收檢查帶來困難；5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少應(yīng)納稅所得額，人為加大某些應(yīng)稅項目的計稅成本。例如：開發(fā)項目中既有用于銷售的，也有自用的，企業(yè)將自用部分成本縮水，加大用于銷售部門的成本，以減少銷售部分的營業(yè)利潤；6、虛開廣告費。利用地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告和業(yè)務(wù)宣傳費可無限期結(jié)轉(zhuǎn)移后的規(guī)定，地產(chǎn)商可以通過虛開高開宣傳費的方式增加企業(yè)成本，達到減少利潤的目的。

（五）注銷舊企業(yè)，注冊新企業(yè)，故意脫離地稅監(jiān)管。

根據(jù)國稅發(fā)［2002］8號文的規(guī)定：自2002年1月1日起新成立的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由國家稅務(wù)局負責征收管理。于是就有部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完一個項目、售完房后，在沒有結(jié)清稅款的前提下就在工商、房產(chǎn)部門把原企業(yè)注銷了，等有了新的開發(fā)項目后，就重新在工商、房產(chǎn)部門注冊成立新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，利用國、地稅管理的權(quán)限，以達到偷逃稅的目的。

三、強化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的建議

（一）加強房地產(chǎn)稅收協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。稅務(wù)部門要強化、深化與房管、規(guī)劃、建委、國土、金融等部門配合。繼續(xù)執(zhí)行“先稅后證”有關(guān)規(guī)定，以優(yōu)化服務(wù)、方便納稅人為宗旨，以信息共享、數(shù)據(jù)比對為依托，利用契稅征管信息，全面掌握房地產(chǎn)稅源情況，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)諸稅種間有機銜接，有效堵塞稅收漏洞，減少稅收流失，提高征管質(zhì)量和效率。

（二）盡快實施房地產(chǎn)稅收專業(yè)化管理。從每一個項目入手，服務(wù)先行、管理跟進，實施專業(yè)化全程跟蹤管理。有條件的地方對房地產(chǎn)行業(yè)可成立專門征管機構(gòu)，實施“專項化、專業(yè)化、專家化”的專業(yè)化管理，及時跟蹤掌握房地產(chǎn)稅收的稅源情況，提高稅源監(jiān)控水平。

（三）調(diào)整二手房交易指導價格。目前二手房交易指導價格明顯偏低，造成二手房應(yīng)繳稅金的大量流失。針對這一現(xiàn)象，稅務(wù)部門要有針對性地開展稅收調(diào)研工作，盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門調(diào)整指導價。通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)諸稅種間的有機銜接，不斷提高征管質(zhì)量和效率。

（四）加強發(fā)票監(jiān)管，加大稅收征繳力度。

完善發(fā)票監(jiān)管的一系列制度和措施，加快與國稅系統(tǒng)和外省市地稅系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)信息資源共享，實現(xiàn)以票控稅。應(yīng)不斷加強與工商、城建、規(guī)劃、國土、房產(chǎn)、銀行、公安、法院等部門的聯(lián)系，建立和完善該行業(yè)協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)，在各個環(huán)節(jié)層層設(shè)防，最大限度的減少該行業(yè)的稅收流失。

（五）充分利用房地產(chǎn)稅收征管信息，加強房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的稅收管理

1.要利用土地使用權(quán)交易信息，及時掌握承受土地使用權(quán)的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息。

2.要跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設(shè)施工進度等情況，掌握對承受的新建商品房的物業(yè)管理情況。

3.要跟蹤了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用、商品房預(yù)售和實際銷售、收款方式、收款時間等情況。

4.要利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個人在房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息，將轉(zhuǎn)讓方名稱、識別號碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關(guān)納稅申報資料進行比對分析。

5.要利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息，掌握城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅稅源變化情況，將承受方名稱、識別號碼，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格、類別等信息。

6.要綜合利用有關(guān)信息資料，加強對房地產(chǎn)出租應(yīng)繳納的營業(yè)稅及附加、所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅種的管理。