房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制探析

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摘要：隨著中國近幾年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇并逐漸成為中國經(jīng)濟(jì)的重要發(fā)展部分。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)密集的資金投資、長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)工程、不穩(wěn)定的市場(chǎng)等因素，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中逐漸出現(xiàn)投資過熱，利潤(rùn)減少的現(xiàn)象，因此為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)必須加強(qiáng)成本管理，制定成熟的制度流程。

關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本房地產(chǎn)成本管理

對(duì)項(xiàng)目成本合理、有效的控制和科學(xué)管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的管理，幫助企業(yè)建立健全完善有效的管理制度，可以提高企業(yè)的管理水平與管理質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率，從而獲得更高更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

一、目標(biāo)成本管理的具體內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，成本一般包括：建設(shè)費(fèi)用、土地費(fèi)用、管理費(fèi)用以及開發(fā)期間稅費(fèi)等費(fèi)用。因此目標(biāo)成本管理是房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)成本管理的核心。目前我國大中小房地產(chǎn)企業(yè)公司缺少全面成本管理意識(shí)，且沒有規(guī)范有效的管理制度，因此對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)成本管理，建立健全的成本管理制度是房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前就必須對(duì)其做好全面充分的了解，然后在復(fù)雜多變的外部環(huán)境下對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)成本預(yù)算；在項(xiàng)目實(shí)施過程中還要加強(qiáng)對(duì)工程的監(jiān)督與指導(dǎo)；在項(xiàng)目后期要全面檢查成本資金使用情況，并將目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較，找出差異，制定相關(guān)的管理措施并不斷加強(qiáng)控制與改正。實(shí)施具體的成本管理措施，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的支出，從成本中要效益，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制的具體措施

1、預(yù)測(cè)項(xiàng)目總成本。

通過市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)的分析，在開發(fā)項(xiàng)目之前要做好項(xiàng)目總成本預(yù)測(cè)。項(xiàng)目投資決策階段就要考慮到全面，并對(duì)該項(xiàng)目要有一個(gè)總體設(shè)計(jì)，給出一個(gè)總成本上限。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段要以預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)方案、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)指標(biāo)等進(jìn)一步落實(shí)，有一個(gè)全面詳細(xì)可行的規(guī)劃設(shè)計(jì)。投放標(biāo)階段，要選擇價(jià)格優(yōu)惠產(chǎn)品質(zhì)量高并符合市場(chǎng)規(guī)律的施工單位，且要嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)待合作項(xiàng)目，雙方協(xié)商好成本控制，一定程度上達(dá)成一致。因項(xiàng)目施工過程中，成本變化復(fù)雜頻繁，因此要特別加強(qiáng)成本管理控制與監(jiān)督，項(xiàng)目竣工時(shí)要將預(yù)算成本與實(shí)際成本相比較，找出差異，有針對(duì)性地進(jìn)行控制與指導(dǎo)，降低生產(chǎn)成本。

2、逐級(jí)分解成本。

對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)總體成本預(yù)測(cè)后，要把成本目標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的過程逐級(jí)地分解下去，將成本的目標(biāo)分到企業(yè)的各個(gè)部門，讓每個(gè)部門都有自己的成本目標(biāo)，并讓每一個(gè)人員工都成為責(zé)任主體。在分解目標(biāo)成本時(shí)，企業(yè)還應(yīng)建立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，帶動(dòng)全體員工參與到成本管理上來，讓成本管理觀念貫徹到每一個(gè)員工的執(zhí)行中，這樣不僅有利地推動(dòng)了員工的工作積極性，還提高了工作效率，實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。

3、對(duì)項(xiàng)目施工過程加強(qiáng)成本控制。

預(yù)算和分解成本并不能一勞永逸，還應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)際成本運(yùn)用加強(qiáng)控制，讓目標(biāo)成本管理在實(shí)踐中執(zhí)行與完成。

(1)項(xiàng)目開展前期。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，并根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行謹(jǐn)慎的調(diào)查與考核，對(duì)土地建設(shè)規(guī)模、施工設(shè)備價(jià)格以及各種配套設(shè)施等都要進(jìn)行成本預(yù)算和控制，在開工之前做好一切準(zhǔn)備工作，盡量壓低成本。

(2)項(xiàng)目建設(shè)過程中。

計(jì)劃往往趕不上變化。因此在保證施工設(shè)計(jì)的可行性前提條件下，對(duì)于建筑材料、安裝設(shè)施等建筑成本在施工購買階段要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格購買，盡量壓低價(jià)格，降低成本。且對(duì)于項(xiàng)目工程要采取動(dòng)態(tài)管理的成本管理方式，這樣可根據(jù)實(shí)際情況控制成本，降低開支。

(3)項(xiàng)目收尾階段。

要準(zhǔn)時(shí)對(duì)實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較找出差異，找出差異原因，以便可作為將來預(yù)算成本的依據(jù)，累積經(jīng)驗(yàn)。確認(rèn)施工單位是否按照合同完成施工內(nèi)容，并對(duì)成本使用進(jìn)行檢查核實(shí)，對(duì)于不實(shí)的資金使用，要及時(shí)查清資金使用情況，以防資金被挪用或貪污。

三、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理的內(nèi)容

1、建立以人為本的健全完善的目標(biāo)成本管理制度。

企業(yè)將目標(biāo)成本逐級(jí)分解，每個(gè)部門都有自身的成本目標(biāo)，由此，管理者將會(huì)加強(qiáng)自己的管理水平與管理質(zhì)量，堅(jiān)決執(zhí)行、落實(shí)好每項(xiàng)決策。為了加強(qiáng)管理和提高員工整體素質(zhì)，企業(yè)要積極開展各類培訓(xùn)，使員工有參與與執(zhí)行目標(biāo)成本的能力與行動(dòng)力，將目標(biāo)成本理念深入到企業(yè)日常的生產(chǎn)生活當(dāng)中，讓員工自覺執(zhí)行完成成本管理的目標(biāo)。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行有效的獎(jiǎng)懲制度，充分發(fā)揮激勵(lì)制度在成本管理中的作用，將員工的績(jī)效與企業(yè)的目標(biāo)成本掛鉤，形成良好競(jìng)爭(zhēng)的工作環(huán)境，充分激發(fā)員工的工作積極性，提高企業(yè)的工作效率和經(jīng)濟(jì)效益。

2、構(gòu)建成本管理數(shù)據(jù)庫，提高成本管理效率。

房地產(chǎn)行業(yè)巨大的工程規(guī)模、復(fù)雜的工作以及繁多的賬目要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)成本進(jìn)行信息化管理才能及時(shí)掌握有效的信息，跟上時(shí)代的步伐，掌握市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。建立成本管理數(shù)據(jù)庫，可以對(duì)成本資金進(jìn)行控制與追蹤，了解項(xiàng)目的進(jìn)程，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi)，還能有效地提高資金周轉(zhuǎn)速度。建立成本管理數(shù)據(jù)庫，在企業(yè)內(nèi)部還可實(shí)現(xiàn)資源共享，讓員工清楚資金的流動(dòng)情況，可以防止貪污、挪用等情況的發(fā)生，同時(shí)，還可將目標(biāo)成本分?jǐn)偟较鄳?yīng)的部門，甚至可以分?jǐn)偟矫恳粋€(gè)員工身上，這樣將目標(biāo)成本具體化，更好地實(shí)現(xiàn)成本管理。相反，如果某個(gè)部門的成本使用情況超支，在數(shù)據(jù)庫里通過信息傳播即刻就能查出來，并能馬上做出相應(yīng)的解決方案。

3、與建筑施工企業(yè)的合同加強(qiáng)管理，并做好相應(yīng)的補(bǔ)救措施。

房地產(chǎn)行業(yè)在施工過程中會(huì)遇到一些不可預(yù)知的情況，有時(shí)不得不變更合同，因此企業(yè)在項(xiàng)目施工之前就應(yīng)考慮到突發(fā)情況，做好相應(yīng)的補(bǔ)救措施。為了防止這些情況和降低不必要的成本開支，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強(qiáng)與建筑施工企業(yè)合同的管理。在雙方協(xié)商好簽訂合同后，企業(yè)對(duì)成本內(nèi)容進(jìn)行拆分，在堅(jiān)持預(yù)算總成本不變的情況下，對(duì)各部門的工作進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，使目標(biāo)成本能落實(shí)到實(shí)際中。

四、結(jié)束語

在中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)要想跟上時(shí)代，繼續(xù)獲得發(fā)展獲取更多的利潤(rùn)，就必須不斷調(diào)整自身的企業(yè)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)自身內(nèi)部成本管理工作，制定健全完善有效的管理工作。在實(shí)踐中不斷調(diào)整步伐，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，積極學(xué)習(xí)目標(biāo)成本管理工作與制度，提高自身的目標(biāo)成本管理能力，增強(qiáng)自己的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，這樣才能激流勇進(jìn)，穩(wěn)步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王守平.淺談房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)成本管理[J].上海會(huì)計(jì).2003(07.

作者：姜艷 單位:重慶和潤(rùn)投資有限公司