房地產(chǎn)信息失真及策略研究

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本文作者：汪傳雷1陳瑞2作者單位：1.安徽大學(xué)商學(xué)院2.安徽大學(xué)管理學(xué)院

一、房地產(chǎn)市場信息的特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場信息是指房地產(chǎn)行業(yè)辦理各類房產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在各類業(yè)務(wù)形成的交易與權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場主體進(jìn)行規(guī)范監(jiān)管，并向社會(huì)和有關(guān)部門進(jìn)行的綜合信息。［1］全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)市場信息是準(zhǔn)確把握和分析房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢和房價(jià)變動(dòng)情況的基礎(chǔ)，是政府加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的有力依據(jù)。［2］房地產(chǎn)市場信息具有以下特點(diǎn)：一是客觀性。［3］房地產(chǎn)市場信息是不依賴主體為轉(zhuǎn)移的。信息的事實(shí)就是它的中心價(jià)值，客觀事實(shí)性就是它的第一基本性質(zhì)。二是利益共享性。房地產(chǎn)市場信息的利益共享性，表現(xiàn)在它可以被共同占有，共同享用。即信息在利用的過程中被消耗，可以在同一時(shí)間或不同時(shí)間廣泛地傳播擴(kuò)散，為眾多用戶加以利用。三是時(shí)效性。人們獲取房地產(chǎn)市場信息在于利用，而信息的效用和產(chǎn)生利用之間有著密切的關(guān)系，它的時(shí)效性表現(xiàn)在及時(shí)性和透明性上。四是可加工性和開發(fā)性。［5］在對房地產(chǎn)市場信息的利用過程中，人們一般不是簡單地使用它，而是對所獲取的信息進(jìn)行分析、比較、綜合，從而產(chǎn)生出新的信息。五是傳遞性。房地產(chǎn)市場信息的傳遞性表現(xiàn)在它可以在時(shí)間上和空間上多方式地進(jìn)行傳遞，這些傳遞渠道包括政府部門、房地產(chǎn)行業(yè)和中介組織。

二、房地產(chǎn)市場信息失真現(xiàn)象

房地產(chǎn)市場信息失真是指房地產(chǎn)市場信息的輸入和輸出的不一致而產(chǎn)生信息虛假，即房地產(chǎn)市場的真實(shí)信息情況與房地產(chǎn)信息公布情況不符。房地產(chǎn)市場信息失真表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。一是房地產(chǎn)市場信息源不明。信息源是指信息的來源，也就是產(chǎn)生信息的地方，不明的信息源所產(chǎn)生的信息會(huì)導(dǎo)致信息失真。2005年12月國家統(tǒng)計(jì)局公布，至2005年10月末全國商品房空置率已達(dá)到26％；2006年2月，國家統(tǒng)計(jì)局又公布了新的數(shù)據(jù)：2005年前11個(gè)月，商品房空置面積達(dá)1．14億平方米。［6］北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，國家統(tǒng)計(jì)局給出26％的空置率絕對是錯(cuò)誤的，房屋空置率實(shí)際不到1％。［7］國家統(tǒng)計(jì)局新聞部門于3月16日聲明，該局“從未計(jì)算和公布過2005年商品房空置率”，于是人們紛紛質(zhì)疑，轉(zhuǎn)載于全國多家媒體的“國家統(tǒng)計(jì)局空置數(shù)據(jù)”究竟來自何方。［8］二是房地產(chǎn)市場信息指標(biāo)不統(tǒng)一。信息處理需要不同的方法和程序，而信息指標(biāo)的不統(tǒng)一會(huì)導(dǎo)致處理后的信息產(chǎn)生差異。例如，2006年3月21日國家統(tǒng)計(jì)局了全國70個(gè)大中城市1、2月份的房屋銷售價(jià)格情況，其中北京1、2月份房價(jià)同比上漲7．3％。第二天，北京市建委、北京市統(tǒng)計(jì)局等部門對外公布：北京市商品住宅在1～2月間的預(yù)售交易平均價(jià)格漲幅為17．3％。［9］針對這兩個(gè)相差了兩倍的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人于秀琴解釋說，北京市建委等部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)很大差異是因兩者統(tǒng)計(jì)指標(biāo)不統(tǒng)一。［10］三是房地產(chǎn)信息公開混亂。信息公開指政府組織公開自己擁有的信息，而不同的政府部門因?yàn)槁殭?quán)的不同就會(huì)導(dǎo)致信息公開的混亂。2010年2月13日國家統(tǒng)計(jì)局的《2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2009年我國70個(gè)大中城市房屋售價(jià)同比上漲1．5％，其中新建住宅價(jià)格上漲1．3％，二手住宅價(jià)格上漲2．4％。［12］同年2月16日，國家統(tǒng)計(jì)局又公布了2009年全國房地產(chǎn)市場商品房銷售價(jià)格漲幅為24％。［13］這一數(shù)據(jù)迅速引發(fā)一場輿論風(fēng)暴，人們幾乎一致認(rèn)為這不可思議，“可能是放錯(cuò)了小數(shù)點(diǎn)。”［14］

三、房地產(chǎn)市場信息失真的原因

房地產(chǎn)信息失真問題，主要源于房地產(chǎn)信息形成處理機(jī)制的不完善，包括房地產(chǎn)市場信息的采集不準(zhǔn)確、對采集信息的處理不規(guī)范以及公開信息的環(huán)節(jié)的不完善。

（一）房地產(chǎn)市場信息采集不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)市場信息采集指運(yùn)用調(diào)查、情報(bào)檢索和網(wǎng)絡(luò)等手段去對房地產(chǎn)市場運(yùn)行信息進(jìn)行搜集。導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信息采集不準(zhǔn)確的原因有：一是信息需求確定不準(zhǔn)確。房地產(chǎn)市場信息用戶分布于特定的領(lǐng)域，因而對房地產(chǎn)市場信息的需求具有較強(qiáng)的針對性，包括采集的內(nèi)容、類別、格式、來源、質(zhì)量和數(shù)量，而信息采集的需求又受到個(gè)人主觀能動(dòng)性的影響，這就使得確定信息需求存在著差異性，不適當(dāng)?shù)男畔⑿枨笫沟貌杉男畔⒕哂幸欢ǖ钠嫘浴６切畔⒃催x擇偏差。房地產(chǎn)市場信息的信息源具有相對性、多樣性、不確定性、替代性以及補(bǔ)充性。信息源不是一成不變的，若不能及時(shí)準(zhǔn)確地選擇正確的信息源，片面地將信息源固定化會(huì)使采集的信息具有滯后性，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信息的不完善。三是信息收集的方法和程序不合理。信息收集的方法與程序會(huì)因?yàn)闄C(jī)構(gòu)、任務(wù)、要求和資源等方面的不同而不同，而不同的方法與程序又會(huì)使采集和利用的信息不同，不合理的方法與程序會(huì)使房地產(chǎn)市場信息的采集不客觀、不真實(shí)。

（二）房地產(chǎn)市場信息處理不規(guī)范

信息處理環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場信息失真的一個(gè)重要方面。一是信息的處理方式不同。我國尚沒有建立起一套完整的信息指標(biāo)體系［15］，而不同的信息指標(biāo)體系設(shè)置的計(jì)算方法、統(tǒng)計(jì)技術(shù)存在差別，采用不同的指標(biāo)體系處理信息，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信息的處理不規(guī)范。二是信息的存儲(chǔ)與檢索不夠科學(xué)。采集的房地產(chǎn)信息經(jīng)過加工后要?dú)w類記錄和存儲(chǔ)，要知道存哪些信息，存多長時(shí)間，以什么方式存儲(chǔ)，存在什么介質(zhì)上。我國房地產(chǎn)市場信息在存儲(chǔ)過程中存在著明顯的滯后性與片面性。三是信息傳遞方式不合理。不同的部門和組織有自己常用的信息傳遞方式，而且還根據(jù)實(shí)際情況選擇其他形式的信息傳遞方式或者這些方式的某種組合進(jìn)行信息傳遞。但是，在房地產(chǎn)市場信息傳遞中缺乏專門的信息機(jī)構(gòu)來進(jìn)行信息傳遞活動(dòng)，傳遞方式的雜亂與不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信息來源不明，真假難辨。

（三）房地產(chǎn)市場信息不權(quán)威

房地產(chǎn)市場信息應(yīng)由政府及企業(yè)部門將房地產(chǎn)市場信息集中管理，通過將處理后的信息進(jìn)行共性分類，最終實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的公開。我國的信息存在以下問題：一是政府信息存在著一定的混亂。改革開放以來，我國主要經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一直采用地方上報(bào)、中央?yún)R總的模式，但地方政府往往會(huì)在政績壓力下進(jìn)行統(tǒng)計(jì)干預(yù)，直接影響經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，干擾市場預(yù)期。二是企業(yè)部門公布信息的虛假。在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)為了獲得高額的利潤與經(jīng)濟(jì)效益，一些主體部門有意向政府提供一些虛假的、失真的信息，使得政府的房地產(chǎn)信息的真實(shí)性與權(quán)威性受到嚴(yán)重質(zhì)疑。一個(gè)時(shí)期關(guān)于各種房地產(chǎn)市場信息報(bào)道一再升溫，造成賣得多、賣得快、賣的價(jià)高、賣的地塊重要就好的印象。［16］這些信息帶有明顯的主觀傾向性且缺乏客觀的科學(xué)性。我國房地產(chǎn)信息主體之間的矛盾，使房地產(chǎn)市場信息的權(quán)威性受到質(zhì)疑。面對政府部門的不同信息，消費(fèi)者往往只能茫然失措。

四、解決房地產(chǎn)市場信息失真的措施

（一）加強(qiáng)對信息采集環(huán)節(jié)的管理

信息采集是信息處理過程的起點(diǎn)與基點(diǎn)，了解真正信息需求，必須掌握足夠的信息，選出有價(jià)值的信息，并根據(jù)這些信息進(jìn)行判斷決策。一是進(jìn)行用戶研究，確定正確的信息需求。房地產(chǎn)市場信息用戶來自企業(yè)、政府、協(xié)會(huì)、新聞傳媒等不同的部門機(jī)構(gòu)，即使是同一個(gè)信息用戶，其需求也是不斷變化的，應(yīng)針對不同的房地產(chǎn)信息用戶類型與特點(diǎn)確定正確的信息需求。二是選擇正確的信息源。正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)信息源的相對性、多樣性、不確定性、替代性有助于更好地選擇和利用信息。信息的選擇過程，是根據(jù)不斷變化的用戶信息需求，從已確定的信息源體系中連續(xù)地選擇、提取和收取信息的過程。［17］所以應(yīng)篩選有價(jià)值、有針對性的信息源，采集權(quán)威性的信息，掌握信息重點(diǎn)。三是采用正確的方法與環(huán)節(jié)。明確信息采集環(huán)節(jié)是信息管理中計(jì)劃工作的主要任務(wù)。房地產(chǎn)信息采集計(jì)劃工作的任務(wù)和內(nèi)容包括：（1）明確信息采集的具體任務(wù)和要求。（2）明確信息采集工作的宗旨、目標(biāo)和戰(zhàn)略，論證可行性。（3）規(guī)定各項(xiàng)工作的開始和完成的進(jìn)度。（4）規(guī)定實(shí)施地點(diǎn)和場所。（5）擬定具體的措施、政策和規(guī)則以及資源的分配方案。

（二）重視信息的處理環(huán)節(jié)

信息處理是試圖解釋信息的內(nèi)容，從而得出高效、準(zhǔn)確、及時(shí)的信息，只有經(jīng)過處理的信息才能變成所需要的信息，才能被適時(shí)有效地利用。針對房地產(chǎn)市場信息失真問題，可以采用如下措施：一是要建立統(tǒng)一的指標(biāo)體系，制定合理、權(quán)威的信息處理指標(biāo)體系框架，包括統(tǒng)一基本單位、統(tǒng)一調(diào)查制度、統(tǒng)一數(shù)據(jù)采集處理平臺(tái)、統(tǒng)一信息系統(tǒng)，以及運(yùn)用一套相同的指標(biāo)體系去處理房地產(chǎn)市場信息。二是要合理地存儲(chǔ)信息，提供方便快捷的信息檢索。要保證存儲(chǔ)的信息不被破壞、篡改、丟失，必須持續(xù)更新信息，剔除過時(shí)信息和修改貯存信息，擴(kuò)大信息容量，儲(chǔ)存盡可能豐富的房地產(chǎn)市場信息。此外，還要考慮到儲(chǔ)存信息更新的方便性和靈活性，保證具有較高的檢索效率。三是規(guī)范政府及企業(yè)部門對房地產(chǎn)市場信息的傳遞。不僅要經(jīng)濟(jì)、合理、有效地選擇信息傳遞渠道，而且還要考慮到信息傳遞的效率和傳遞過程中的安全保密問題。政府和企業(yè)部門對于房地產(chǎn)市場消息的傳遞需要采取正確消息傳遞模型，確保信息傳遞的全面性與真實(shí)性。

（三）規(guī)范信息環(huán)節(jié)

信息環(huán)節(jié)是信息完成的最終環(huán)節(jié)。信息的公開和透明是資本市場生存和發(fā)展的基石，房地產(chǎn)市場作為資本市場的重要組成部門，信息的公開和尤為重要。一是政府部門進(jìn)行內(nèi)部溝通，使信息更完整。政府部門應(yīng)該統(tǒng)一信息，核對信息數(shù)據(jù)，在確保無誤的情況下達(dá)成協(xié)定，積極主動(dòng)地向公眾正確權(quán)威的信息。要明確信息審核的規(guī)范要求，擬訂信息規(guī)范表述，提高和強(qiáng)化政府部門的職能要求。［18］二是提高政府工作人員的政治素質(zhì)和思維能力。政府房地產(chǎn)信息資源開發(fā)人員不僅需要信息技術(shù)、信息業(yè)務(wù)加工處理的技能，還需要政府管理、相關(guān)法律政策、政府資源協(xié)調(diào)等方面的知識(shí)和技能。［19］政府應(yīng)該對企業(yè)以及媒體進(jìn)行規(guī)范，杜絕虛假不實(shí)的房地產(chǎn)市場信息，完善房地產(chǎn)市場信息法律法規(guī)，確立相關(guān)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的職責(zé)和權(quán)限，規(guī)范房地產(chǎn)市場信息的，使的信息更有權(quán)威性與完整性。

（四）完善房地產(chǎn)信息披露制度

房地產(chǎn)市場主體主要包括政府、開發(fā)商、承建商、材料商和營銷商。政府作為市場的管理者又是一級市場的出讓方，在房地產(chǎn)市場中擁有十分特殊的地位。要消除“信用危機(jī)”，需要建立和完善政府的信用機(jī)制，制訂嚴(yán)格的信息披露制度和市場退出機(jī)制。首先，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息制度。完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度。房地產(chǎn)相關(guān)部門應(yīng)定期公布市場供求和房價(jià)情況，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地市場供求信息。其次，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正地報(bào)道房地產(chǎn)市場情況，制訂適合房地產(chǎn)市場各類交易主體的信息披露制度，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念，對提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為，應(yīng)嚴(yán)肅處理。最后，積極鼓勵(lì)社會(huì)公眾檢舉揭發(fā)統(tǒng)計(jì)弄虛作假行為，規(guī)范好信息處理環(huán)節(jié)。

（五）完善房地產(chǎn)電子政務(wù)網(wǎng)

自國土資源部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門等政府門戶網(wǎng)站建立以來，憑借其豐富的信息內(nèi)容和先進(jìn)的技術(shù)手段對防范房地產(chǎn)信息失真產(chǎn)生重要的影響。若房地產(chǎn)市場信息仍主要依賴于不定期的人工市場調(diào)研，其管理手段必然跟不上市場發(fā)展的要求。通過利用房地產(chǎn)電子政務(wù)信息網(wǎng)這一公眾平臺(tái)，不僅可以克服統(tǒng)計(jì)的誤差，而且可以大大推動(dòng)房地產(chǎn)信息的實(shí)效性。房地產(chǎn)電子政務(wù)網(wǎng)具有的資源渠道廣闊、網(wǎng)站內(nèi)容豐富、信息更新及時(shí)、歷史數(shù)據(jù)完整、技術(shù)手段先進(jìn)的特點(diǎn)，不僅是提高政府監(jiān)管能力、工作效率和公共服務(wù)水平的需要，而且是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展的新形式，是拉動(dòng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要支撐。因此，要大力發(fā)展房地產(chǎn)電子政務(wù)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)采集、信息處理、信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、真實(shí)性，保證房地產(chǎn)信息服務(wù)有一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，最終推動(dòng)房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展。