房地產成本管控缺陷及策略

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本文作者：武筵茸作者單位：長慶油田礦區服務事業部

房地產關系國計民生，事關千家萬戶的切身利益，受到各級政府的高度重視。房地產業是為工業化、城市化提供空間場所的部門，是為安居提供物質基礎的產業，并且與上下游產業的關聯度極強。中國是一個高儲蓄率的國家，高儲蓄率將來可能產生高投資率，房地產業作為保值增值的一種手段受到越來越多人的追捧。現階段的高房價使得房地產行業是否存在暴利成為了爭論的焦點，一方面，社會公眾普遍認為房地產商定價過高，房地產行業存在暴利；另一方面，房地產商認為房地產業成本很高，高房價在很大程度上是為了抵消成本。那么，為調解這兩方面的矛盾，國家出臺了一些相關的對房地產業的相應控制法規和政策。隨著新的發展形勢，對房地產業的成本控制和管理水平提出了更新的要求，這就要求對新政策、新法規有深刻的理解，重視對房地產公司成本的控制管理，不斷創新工作方法，以適應高速發展的市場需求。

一、房地產成本管理控制的基本內容

房地產成本管理是房地產公司生產經營及管理的重要組成部分，它的管理控制對象是成本，然后憑借管理會計的形式對成本信息進行管理的一種形式。企業進行成本管理的最終目的絕對不是單純的為了節約，更不是刻意地降低成本，主要是為了提高房地產公司在同行業的激烈競爭中保持一定的競爭力而采用的一種管理措施。房地產成本所涉及的基本內容主要有以下幾個方面：

1.土地、建筑安裝、設備成本。這是房地產開發成本中的主要部分，大致占總成本的80%，而土地的費用是開發成本中最主要的成本支出之一，占據著相當大的份額。同時土地費用的大小是評價一個房地產開發項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經濟指標。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產商在決定是否開發一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本，以此來進行項目的可行性評估。建筑安裝、設備成本是三線及以下城市房地產開發成本中最大的部分，約占開發樓盤成本的60%，在保證產品的品質和質量的前提下，降低成本就是重中之重的任務。

2.廣告營銷成本。當今任何一項商品的推廣都離不開廣告，房地產開發的后期就是廣告營銷的環節，也是房地產成本支出的重要部分。一般有戶外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費用等；平面媒體的報紙、雜志等費用；網絡平臺的銷售和推廣以及電視廣告的投放費用等，這些費用的支出就構成了廣告營銷成本，廣告費用的支出在當今社會有著日益增加的趨勢，在未來的時間里，廣告效益的高低也將嚴重影響到房地產企業經營效益順利實現，其競爭的趨勢將更加激烈。

3.管理成本。房地產開發與其他一般行業相比，具有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點。因此，大多數開發企業必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發成本、體現經營成果，將起到非常重要的作用。

4.其他不可預見財務成本。根據對一些具體的房地產經營運行過程可以確定：獲得土地使用權成本、管理成本在項目的開始階段可基本上確定，而且成本的可變指數低；工程施工前期規劃費用、工程施工運行成本、廣告營銷成本的可變性比較大；而其他不可預見成本不會占取總成本的多少比例，只是稍加關注即可。而工程施工前期規劃費用、施工運行成本以及銷售運營成本的可控制性占有相當大的比例，所以這部分成本是房地產業管理控制的重點部分。

二、當前中國房地產開發造價控制中的存在問題

中國的建設項目長期存在著決算超過預算的問題，嚴重影響了房地產市場秩序的建設以及行規的確立，損害了整個行業的信譽。本文從房地產開發的四個階段分析工程造價控制中的存在問題。

1．投資決策階段。在項目計劃書階段，對工程做得估價一經審批就會最后撥款或者甲方的交易額最高限額，然而一般這種估價準確性不高。主要表現在：首先，工程量不確定。本階段的主要工作是分析可行性以及方案的確定，工作人員只能根據以往的經驗判斷工程量，由于房地產行業具有一次性、獨特性的特點，即工程之間的工程量由于功能、設計的不同也會有所區別。其次，現在房地產開發一般都是招投標方式選擇建設方或者供應方，尤其是國有企業中鐵、中鐵建等這些大型建設企業，也是通過投標方式爭取合同的。建設方為了中標，就會在合同中模糊自己的責任，從而降低標價又不引起對方的懷疑。一旦中標，在具體的活動中就會由于合同中不明確的事項要求投資方提高投資額，整體下來業主就會發現成本比招投標的時候高了很多。

2．設計階段。這個階段是工程造價最薄弱的環節，也是房地產開發造價控制最重要的階段。該階段造價失控的因素主要有以下幾點。（1）設計方案不合理。一般是由于設計之初沒有充分考慮或者錯誤認為目的地的地質。有些項目在勘查時候發現土質不符合已有的設計方案，這使得原有的投資全泡湯了，必須修改設計方案甚至重新設計，這些都大大浪費了時間和資金。（2）設計方案不是最優的。設計方案直接決定了人員數目、材料規格和數量，這些都直接和造價相關聯。設計人員的主要關注點在于建設本身，而與經濟性關聯不大。有些設計人員由于專業性不強或者經驗不足會出現計費標準高、設計過于保守、設計出現缺項漏項等情況的發生。（3）沒有嚴格按照規章制度辦事。沒有完全按照“邊勘查，邊設計，邊建設”的三邊原則，這造成了很多人力、物力、財力的不必要的損失。

3．基建階段。基建施工階段是對設計方案的執行，如果方案設計非常完美，那么施工階段出現造價失控的可能性就較小。但是沒有一個設計是完美無缺的，由于設計人員的主觀問題、施工階段沒有預測到的事情，這些都使得原來的設計沒有辦法準確的實施。應付不可測事件或其他非程序性事件都會使成本大大的上升。另外，建設過程中會出現設計不合理的地方，如果不及時更改，勢必會造成更多錯誤的發生。

4．竣工結算階段。這是建設方、業主最后的資金核算階段。有些施工方會利用這個機會在竣工圖守上標注改進的材料、設計來增加結算造價，對于自己不利的地方則不標注。

三、加強房地產開發造價控制的對策建議

1．投資決策階段。投資決策階段是產生工程造價的源頭，在此階段對房地產開發造價進行控制是資源優化最直接、最重要的階段。（1）做好市場調查工作。市場調查是任何經濟行為的第一步。只有充分了解市場環境、市場需求，才能增加銷售量，獲得經濟效益和社會效益。調查就是深入基層，深入市場，針對自己特定的問題搜集數據和信息，通過對數據和信息的篩選、分類、整理和分析，得出結論。（2）做好財務分析工作。請資深的財務評價或者本部門的專業人士對項目的贏利能力、資金回收期、資金籌集以及風險進行評價，從整體上和經濟的角度評價該房地產項目是否可行。贏利能力說明了資金的使用效率，投資者傾向于投資回報率高的項目；資金回收期也是評價資金活動的一個重要指標，它直接影響了資金流向另一個項目的可能性，有時資金回收不回來，企業會因為資金不足失去投資的大好機會；企業也要做好自我信譽和能力的評價，這也是向銀行貸款時房地產行業常見的籌資方式。

2．設計階段。房地產設計階段是除決策之外對業主投資額度影響最大的一個階段。設計階段的主要工作就是提供一張在合理預算內、符合功能要求的建設圖紙。這是施工階段的依據，涉及方案的優劣直接關系到成本的多少。一方面，實行設計方案招投標方式。招投標方式的優勢在于能囿集所有專業人士在一起，比較各個方案，選擇規定功能下的低價標。對于業主來說節約了成本，對于行業來說可以加強企業間的良性競爭和合作，有利于促進技術共享以及場機制的建設。招投標方式也有其缺點就是費用高，成功組織一次招投標并不是一件容易的事，事前的溝通、招投標方式的確定以及召開都是耗時耗力的。但其回報也是很高的，與其在施工階段不斷解決層出不窮的問題不如提前優中選優，選擇最好的方案。另一方面，選擇限額設計。解決此問題的方法就是讓設計人員在設計之初就有一個大概的費用概念，在一定的約束條件下利用自己的專業知識設計圖紙，而不是任憑自己的經驗不考慮經濟因素。

3．基建階段。（1）盡量減少設計變更。設計變更在房地產行業是不可避免的，施工方應該對現場進行管理和監督，盡量提前變更，這樣就能減少損失。為了減少變更帶來的費用的增加，要確定變更的界限，規范變更的程序。（2）加強施工隊的管理。一般的現場施工人員文化素質比較低，自我約束能力較差，項目經理要加強對這些工人的管理。管理內容包括：合理調度工種人員、科學安排機械設備的進出、加強施工人員的成本意識等。這些可以讓員工最大條件的利用各項資源，節約材料以及現場安全管理。這樣就能減少浪費，同時預防危險事故的發生。（3）加強施工進度網絡管理。運用項目管理的工具和知識充分掌握項目的進展、時間進度、費用使用情況，這樣能讓項目經理清楚項目進行到什么程度，進展如何，為經理安排下一步工作提供信息。

4．竣工結算階段。業主應認真核對合同條款，查看建設項目是否完整竣工，驗收標準是否符合合同條款。以及檢查在費用核算中是否出現重復計算，材料的價格是否合理。另外，需要檢查隱蔽工程驗收記錄，隱蔽工程要經過監理工程師的簽字確認才算合格，才能進行結算。