房地產企業發展路徑（5篇）
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第一篇：房地產開發企業戰略采購管理探究
摘要：隨著社會經濟的發展，房地產行業的市場變化和行業之間的競爭也在逐漸加劇。房地產開發企業為站穩市場、實現可持續發展，必須告別粗放式發展的時代，更加專注企業的經營理念，不斷提升自己的核心競爭力。戰略采購適應了企業的采購管理，作為一個新興有效的手段成為企業不斷獲得核心競爭力、降低生產成本的重要工具。
關鍵詞：房地產；戰略開發；管理方法
采購管理作為房地產開發企業經營管理的重要組成部分，是建設工程項目的基礎。戰略采購不同于其他采購方法，采用的是訂單式的采購模式，即房地產企業在確定好戰略伙伴關系之后，根據物資設備生產廠家提供的所需產品目錄報價清單，雙方就采購內容以及優惠比率達成一致，簽訂相關的戰略采購協議。
一、房地產開發企業采購現狀
隨著經濟的發展，人民生活條件的改善，對住房的質量要求也隨之提高，全裝修房日漸普及，并逐漸被市場所接受。而對于房地產開發企業來說，建筑材料的成本往往占整體建筑的一半以上，為降低生產成本、提高房屋品質，房地產企業對于建材采購的控制和管理越來越重視。由于房地產業在國內興起的時間不長，大部分的經營管理模式還處在發展階段。傳統招標采購模式通常只局限于眼前的供貨商和一次性合作，對潛在的合作機會并不重視，缺乏長遠的戰略遠見，很容易造成采購目標成本失控等問題的出現。同時，目前房地產開發企業在進行多個項目操作的時候，對各個項目采用分而治之的管理手段，根據不同項目的進度實施采購計劃和不同項目設計需要擬定相應的合同。這種采購方式項目針對性強，但不同項目之間缺少溝通和缺乏對整體資源的整合，導致采購管理的效率低下。
二、房地產開發企業進行戰略采購的必要性
1．有效推動房地產企業的發展。新形勢下的戰略采購是在整體資源相對有限的情況下，逐步實現對供應鏈上相關節點的供應商的有效管理。在相關項目的開發過程中，房地產開發企業可以通過與供應商建立的長期穩定的戰略合作關系，實現將競爭性的專業技能和優秀的企業資源科學有效的整合，提高項目的成功率。通過建立與當地企業的戰略合作關系，對減少企業之間的語言、文化和法律差異，有利于房地產企業對國際化項目的開展和實施，使企業向更高層次發展。實現房地產企業與供應商利益的最大化，在相互信任的基礎上建立長期合作的關系是戰略采購的重點。但由于房地產本身的特殊性，如：復雜的產品采購和施工環境等，使得房地產企業在選擇供應商時，不應只考慮價格因素，對于技術創新、市場開發、產品設計等因素也要著重考慮。戰略采購的實施，在降低了企業的總成本、與供應商建立長期合作關系時，滿足了顧客的各方面需求，有效的推動了房地產企業的可持續發展。
2．對房地產企業的發展起著至關重要的作用。面對大市場環境下的房地產企業之間的競爭，提高企業的核心競爭力才是企業取勝的關鍵，而采購管理對于提升產品質量和控制生產成本具有重要的作用。第一，戰略采購的實施對于企業提高自身管理水平有很大的幫助。通過戰略采購可以使采購管理得以加強，實現采購工作的規范化，從而有助于企業經營管理水平的不斷提升。第二，戰略采購有助于提高企業的核心競爭力，迎合顧客的需求，快速占領和擴大市場，在控制成本的同時快速實現企業的自我發展。通過戰略采購使企業進行有效地整合，借助供應商的力量，不斷提高自己的核心競爭力，實現對企業資源的科學合理配置。
三、房地產開發企業的戰略采購管理方法
1．進行必要的戰略分析。為掌握整個談判的主動權，掌控全局，進行采購談判時一定要進行必要的戰略分析。包括對于日常成本數據和信息的整理收集、過往項目的成本分析、建材的質量及價格，以及對宏觀經濟的預測等。
2．建立戰略同盟。戰略同盟的建立符合對核心能力要素進行有效組合的戰略采購理念，房地產企業與戰略合作伙伴建立的并非只是簡單買賣關系，而是互相參股和控股的戰略同盟伙伴關系，通過雙方之間的共同努力，實現物流流程與生產要素之間的最優化，以此達到降低采購成本的目的。需要注意的是，供應商的管理和評估體系是否與房地產開發企業的戰略相匹配。
3．將供應競爭機制合理引入到戰略采購管理中。為幫助房地產開發企業對供應商的選擇范圍更大，因此，可以通過公開招標的方式，吸引更多的供應商前來招標。通過供應商之間的公平競爭較量，房地產開發企業可以競爭結果，更加科學公正的選擇最符合自身利益最大化的供應商。
4．進行集中式管理采購。集中式的管理采購，因采購量大，便可以與相應的供應商進行議價，有助于降低單位采購成本，一定程度上降低采購工作的差異性，減少采購管理的工作量，相應的提高物流服務的標準化管理。
5．優化采購管理。第一，對物料采購數量與供應商數量進行合理優化，實現降低成本工作向管理方面的優化。第二，通過電子商務以及對經濟批量的計算，合理安排采購的數量和次數，以此來降低采購成本。第三，對生產和采購的流程進行優化，減少不必要的操作環節。
6．建立標準化原則。進行戰略化采購之前，要建立一套關于采購的標準化原則。運輸管理、質量管理和生產管理以及產品設計等在一定的標準化原則下進行，有助于減低由于差異性而增加的后續成本。
四、結束
語本文針對房地產開發企業面前的現狀，針對其目前存在的問題，指出戰略采購對房地產企業管理的重要性，相應的提出了將戰略采購應用到房地產開發企業的辦法，有利于實現房地產開發企業與供應商之間的合作共贏。
參考文獻：
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作者：李春光 單位：黑龍江省蘭西縣委老干部局
第二篇：房地產企業促進設計和成本優化工作配合思路
【摘要】本文首先對當前房地產公司設計管理部及成本合約部的職責、優劣勢及存在的矛盾進行分析；然后結合具體的項目實踐，提出了設計管理部與成本合約部這兩個部門協同合作優勢互補，共同促進設計、成本優化的具體工作步驟，最后進行相關的案例分析。希望通過本文的探討，能為從事相關工作的人員提供一定的指導和幫助。
【關鍵詞】房地產公司；設計管理部門；成本合約部門；設計優化；成本優化
引言
隨著我國房地產行業形勢的發展和社會、市場環境的深刻變化，房地產行業已逐步從暴利時代轉向微利時代。各房地產企業為了能夠在這個行業中繼續生存和發展，房地產項目管理模式也正從粗放管理向精益管理發生轉變。在房價上漲趨緩甚至下跌、滯銷，拿地地價、人工、材料等各種建造和經營管理成本卻日益上升的市場環境下，如何有效的控制成本，如何在確保產品品質的前提下做好房屋建筑成本的有效控制是當前各房地產企業的重中之重。房地產公司的設計管理部和成本合約部是保證提供優質建筑產品、控制項目成本最關鍵的兩個部門，而如何充分利用這兩個部門各自的優勢，做好協同、合作，更好地促進項目的設計、成本優化工作，是當前各房地產公司能否實現有效控制成本的關鍵所在。
1房地產公司設計管理部和成本合約部職責、優劣勢及存在的矛盾分析
1.1設計管理部的主要職責
設計管理部（以下簡稱：設計部）負責房地產公司全面的設計管理工作，崗位組成包括總工程師、建筑師、結構設計師、資料員等，其工作的主要內容為：負責項目的設計組織、控制（含任務書、設計招標、設計合同等文件的編制）與設計推進協調工作；負責制定項目的建筑、結構、機電各專業配置的統一技術標準，參與材料設備的選樣、選型，工程樣板的定樣，審查材料，設備的技術參數；負責各項目設計、審核及優化工作和各階段設計效果的把控及各專業間的協調管理工作，辦理項目的規劃、概念設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計及相關二次設計內外審核、審批的手續和協調工作；根據公司設計管理制度負責各項目設計變更的審核、審批工作，負責各項目重大設計變更的評估工作。
1.2成本合約部的主要職責
成本合約部（以下簡稱：成本部）負責房地產公司的招投標、預結算等成本管控工作，主要的工作內容為：負責組織項目各類工程及材料、設備采購類招標、評標工作、合同簽訂，負責組織編制工程量清單、標書及標底，分析投標報價的合理性，組織對投標單位與材料供應商的考察、甄選工作；負責項目成本管理，上報項目目標成本，進行項目動態成本控制及分析，負責檢查設計變更和簽證的核價情況；負責資金計劃的編制，并對執行情況進行分析，負責工程類及材料、設備采購類合同進度款的支付審核，對各供方工程款的支付情況進行控制；負責辦理工程結算并編制結算工作報告；負責收集地區造價成本資料、建材信息，建立供方信息庫，配合進行新材料、新產品的調查、收集工作。
1.3設計部與成本部各自的優勢及不足
設計部的優勢在于對建筑、結構等相關規范及國家和地方的各項設計規定較熟悉，注重產品的設計效果，部門組成人員以設計類專業人才為主，是項目設計的主要主導者。其存在的不足主要是對材料價格、工藝做法、成本構成等相對薄弱，成本控制意識相對較弱，在設計管控過程中容易忽略成本因素。成本部的優勢在于對材料、工藝做法、造價主要影響因素等相對較熟悉，是項目成本控制的主要負責部門，部門組成人員主要為造價控制及工程類專業人員為主，成本控制意識較強。其存在的不足也是明顯的，主要體現在對相關設計規范較不熟悉，設計的前期介入比較有限，設計定型后再進行的成本優化工作效果不明顯。
1.4設計部與成本部之間存在的矛盾
在房地產開發對成本控制的實際工作過程中，許多房地產公司因設計管理部與成本部之間的協調配合工作未處理好，存在著兩個部門相互指責，激化矛盾而影響公司的成本控制及正常運營工作。經常出現的矛盾有：成本部總是“指責”設計部：設計出圖進度跟不上招標進度要求；圖紙質量差，自相矛盾、無構造節點、工程量計算總是卡殼并導致后期變更多；設計圖紙總是不考慮成本問題，設計作為成本的龍頭，主要的成本責任卻落在成本部；反復更換圖紙，反復算量，導致無法對咨詢單位進行有效管理，并打亂了招標計劃影響工程進度等。反過來，設計部也在“指責”成本部：老是催圖，可是設計有那么容易嗎，出圖哪有那么快？我們都是按公司確定的設計要求進行設計出圖，成本部卻總是說設計的成本超標，又不告訴我是具體哪里的成本超標，設計優化無從做起；成本部設計前期都不怎么介入，出圖后又老是說圖紙有問題；成本部怎么提這么多問題。
2設計部與成本部相互合作促進設計、成本優化工作的步驟
如上所述，因部門職責分工的原因，設計部與成本部專業側重點不同，兩個部門必然存在著各自的優勢及不足；又因為兩個部門存在較緊密的前后工作搭接關系，并直接影響項目成本，存在一定的矛盾也是必然的。需要雙方做出共同的努力，才有可能實現優勢互補、化解矛盾。筆者通過項目實踐，為較好的解決兩個部門存在的矛盾，實現設計、成本優化工作，應做好如下幾個步驟：
2.1抓好源頭，加強對設計環節及招標環節的控制
為了使房地產公司獲得較大利潤，設計部與成本部應該充分協調配合，建立完善的成本控制準則和相關制度。針對成本控制應首先應根據項目定位，明確成本底線，逐漸形成標準的成本控制指標，按成本目標進行設計控制。
2.1.1設計階段的工作配合
設計階段的工作，應以設計部為主，成本部配合。設計部低碳經濟應積極邀請成本部參與相關工作，設計部的主要經辦人員應主動與成本部的相關同事進行溝通、請教。（1）設計前期，下達設計任務書階段，設計部應與成本部商討確定相關的限額設計指標、設計進度目標等與成本部密切相關的事宜。（2）方案選型階段，設計部對不同方案的造價概況應主動與成本部溝通，讓成本部針對不同方案選型提供對應的造價參考。（3）施工圖設計階段，設計部對重要用材的選擇，如砌體材料、外墻面材、重大設備等影響重大造價的材料設備應進行比選，不同材料的造價情況應請成本部提供相關支持。（4）招標階段，設計部以配合為主，為更好地驗證設計，應對成本部提供的工程量造價指標分析提前有所要求，便于通過工程量造價指標分析有針對性、有目標地進一步進行設計優化及成本控制工作。
2.1.2招標階段的工作
配合招標階段的設計優化、成本控制以成本部為主，設計部配合。（1）招標預算期間應對設計圖紙存在的問題，進行一一地羅列，并要求設計部及時進行解答和回復，盡可能將圖紙存在的問題消滅在招標期間。（2）發現的設計不合理、無法施工或存在造價浪費問題等也應及時向設計部提出來，便于設計部重新進行考量、優化。（3）工程量造價指標應滿足設計部對設計分析的需要并盡可能細化，便于造價的對比分析。（4）應對工程量造價指標進行類似項目的縱、橫向對比，一方面驗證工程預算的準確性，另一方面可以有針對性地發現設計可能存在的問題。（5）設計部和成本部應共同掌控招標條件，可以召開一次集體會議對招標具體條件進行磋商，同時共同把握好評定標準。設計部主要是配合在招標文件中進一步明確相關的設計建造、材料標準、定板定樣、清單描述是否準確等，以確保建筑品質，設計效果的落地。最后應該使上述的配合及成本管理工作趨向于精細化、流程化，嚴格按照有關規定如《工程招標管理準則》、《設計部與成本部工作配合準則》、《目標成本管理辦法》等管理制度，總之一個科學合理的成本管控需要有目標，并進行責任成本考核、關鍵步驟優化、全程監控等步驟。設計管理部和合約部應該在這方面共同努力，才能真正使設計、成本優化工作順利開展。
2.2抓緊、抓實工程項目的具體實施
階段項目建設階段是房地產公司最重要的環節之一，雖然主要由工程部進行施工管理，但根據筆者所在公司對多個項目結算的統計，結算增加的造價中，約85%是由設計變更原因造成的。為此作為公司中最重要的設計部與成本部應該相互合作，及時跟蹤項目的進展，事先進行把關、嚴格的監控、對工程的每個變動進行仔細審核，每個變更下發之前應由設計部、成本部進行預評估通過后才能執行，嚴格控制設計變更，減少結算造價的增加。同時在項目實施過程中，有一段較長的時間，設計和成本管理人員應持續對前期的設計及招標工作進行反思，并進一步的進行推敲，探討進一步的設計和成本優化的可能性，做好持續的設計、成本優化工作，以期降低工程費用，避免投資浪費，最終達到優化成本的目的。
2.3抓住關鍵，加強對工程實施、竣工審計各個環節的管理和控制
促進成本設計和優化工作還需要對各個環節進行管理和控制，具體可以從以下幾點開展：①對動態成本進行共同監控和管理。所謂動態成本就是每一階段都可能會發生變化的成本，只有在項目全生命周期內實時掌控，才能從根本上控制和優化成本，項目結束得到的數據只是進行簡單的核算，對房地產項目建設成本控制沒有任何意義。項目建設中，設計部應該及時與成本部進行溝通，共同建立一個實時的信息交換平臺，如當前主流的房地產公司均借助計算機信息技術，建立了適用于自身的房地產成本、運營管理系統，從而保證成本及時的更新，為項目銷售的實時定價和調整，資金籌措的準確性、快速進行運營決策等奠定堅實的基礎。②統籌財務費用，做到支出科學合理。項目開發需要一定的資金，設計部和成本部應盡量控制項目開發時間（尤其是設計占用的關鍵線路時間），利用迅速回收銷售款項，降低資金占用時間，合理控制財務費用。另外，項目后期評估也非常重要，項目完工以后，需要進行必要的審核，包括對設計效果的評價、設計及招標進度的評價、相關的成本數據、成本指標等，可以建立一個產品數據庫，便于日后新項目開發管理的參考，當然這個數據庫也可以用來評判公司績效水平，以便達到對設計部、成本部等各部門及人員的考核及激勵的目的。
3案例分析
以筆者親身經歷的部分案例進行分析：某項目在原設計時，為了追求外立面的美觀效果，32層的高層住宅設計了外墻附墻、立面設置了6道橫向線條及部分豎向線條，成本部進行造價分析后，外墻附墻及橫豎向線條的造價很高且施工困難、又無實際功用。經與設計部協商后，在保證外立面效果的前提下，取消了外墻附墻及大部分豎向線條，橫向線條減少為3條，優化后，總價減少了約400萬元，使該項目的建安單方造價降低了50元/m2，具有明顯的成本優化作用。
4結束語
作為房地產公司最重要的兩個部門，設計部和成本部應該采取一系列合作來降低建設成本，提升公司的管理水平，提升建筑品質，這必定會增加公司的核心競爭力，使得公司在國家政策日趨緊張的情況下保持較高的活力。目前，不可控的土地使用成本正在增加，控制工程造價能夠確保公司在激烈的市場競爭中獲得生存，對房地產公司來說，成本管理是一個十分龐大的工程，每一個細節都需要多個部門的共同努力，設計部和成本部應該實時保持溝通，不斷深化改革，吸收人才，以此來降低項目的投資成本，使得各個環節的成本得到最優化。
參考文獻
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作者：王英華 單位：建發房地產集團有限公司
第三篇：房地產企業財務管理現狀與措施
摘要：“營改增”背景下國家對房地產市場調控力度不斷增加，這讓房地產開發企業的市場形勢處于不斷變化的狀態?，F如今房地產開發企業如何通過財務管理控制的方式降低開發成本以增加企業在激烈市場競爭中的優勢，是企業需要面對的現實問題?；诖?，筆者在查閱眾多文獻資料及自身經驗的基礎上，分析房地產企業財務管理的現狀，并給出具體的完善措施。
關鍵詞：房地產企業；財務管理；現狀分析
市場經濟環境處于不斷變化的狀態，若企業發展中財務管理出現問題，會對企業正常經營產生不良影響。近年來國家面對持續暴漲的房價出臺了一系列調控政策，這種形勢下房地產暴利時代已經遠去，未來市場競爭將更加激烈殘酷。面對這種形勢，房地產開發企業如何提高市場競爭力成了企業生存發展的關鍵。因此做好財務管理控制具有重要意義。本文中對此展開重點闡述。
一、房地產企業財務管理的重要性
做好財務管理是增強企業競爭力的有力手段，如何按照既定方案以最優成本向市場推出滿足消費者需求的房地產產品，是企業在項目開發中需要關注的重點財務問題。做好企業財務管理工作，為企業健康發展保駕護航也是財務管理工作追求的目標。而企業管理制度的完善可以有效發揮財務管理的作用，促進企業發展。企業資金是企業生存與發展的基礎，所以企業財務管理中的一個基本作用就是資金管理。提高資金效率可以有效提高企業經濟效益。同時，企業實際經營中經濟效益受到諸多因素的影響，比如市場原材料成本的波動、人工費用波動等，成本因素是影響企業利潤的另一重要因素。為確保企業正常運轉財務管理人員要采取科學管理方法，嚴格控制財務支出中的各種不合理情況，有效降低企業成本提高企業經濟及社會效益。
二、房地產企業的財務管理現狀
（一）項目成本核算不夠
仔細房地產項目成本構成復雜，項目繁多且項目成本核算周期較長?，F實中在進行項目成本核算中往往由于相關經驗的欠缺，導致核算存在誤差，未能反映項目真實成本，不利于合理評價項目收益。
（二）資金回籠慢，影響企業運轉
房地產開發企業對房地產項目的前期投入較大，項目需達到預售條件才會有資金回流。但目前在企業的財務管理中，房地產開發企業由于部分政策及市場的飽和度的原因，資金回籠較慢，影響著企業的運轉。
（三）不必要開支過多
在現代企業運營模式中，除了生產成本投入外，還有管理成本、營銷成本、資金成本等。特別是企業的管理費用，費用多種多樣，金額相比而言又較小。在房地產開發企業中，因上述支出占的費用支出比例不大，容易忽略其中某些不必要的開支，造成企業資金的無效使用，部分資金不能發揮贏利作用，過多的不必要開支將會加大無效資金的數目，減小企業收益。
三、完善房地產企業的財務管理的對策
（一）提高企業成本管理意識
企業內的運營部門如果高效運轉會在很大程度上幫助企業的管理者控制成本，所以企業的管理者要支持運營部門的工作，給予其一定的權限，使其能夠在控制成本時有更大的施展空間。要經常對員工進行成本控制方面的知識培訓，讓員工在了解企業的同時增加對企業的認同感，讓其認識到成本控制的重要性。設立合理的成本考核制度，把成本的目標進行分解，讓每一個員工都與成本目標相關。不定時的抽查，使員工有危機意識，把員工節約成本的積極性調動起來。
（二）提高企業財務人員素質
財會人員的素質影響財務管理質量，包括理論水平和業務素質兩個方面。房地產企業在新的形勢下，要求重視財會人員的培養和教育，業務培訓相當重要。利用經營淡季，讓財會人員出去參加各類財會學習班，有條件的企業可用一定時間讓財會人員出去學習。要讓財務管理人員進行不定期的學習，從而使企業財務管理更為嚴謹；還可高薪聘請專業人才充實財會隊伍。企業法人要高度重視財會工作，給財會人員工作生活上必要的關心，給予相應的工資福利待遇，充分調動財會人員在企業經營管理中的積極性，發揮財會人員在企業管理中的主觀能動性，最大限度發揮財務管理在企業管理中的作用。作為房地產企業財務管理部門的直屬及分管領導，也要根據形勢及具體要求更新財務管理知識，確保自己掌握最先進的財務管理理念，保證財務管理工作的順利進行。結合房地產企業的實際情況，可以對主管及分管財務的領導進行相關法律、法規培訓教育，提高財務管理專業水平。
（三）做好企業內控監督管理
要確保企業內部控制的效果就需要做好相關的監督管理工作。具體到房地產企業而言，需要做到以下幾點：做好企業管理層的內部控制監督，建立健全重大決策集體審批等制度，避免企業實際經營中出現領導個人臆斷行事，盲目進行投資決策等情況；房地產企業可以結合自身實際情況，有條件的可以在企業內部成立獨立的財務審計部門。強化控制監督部門的管理，發揮部門之間牽制制度的作用，避免單一部門從事某項獨立工作，出現徇私舞弊等情況；對關鍵崗位管理人員做好控制監督，建立關鍵崗位輪崗及定期檢查制度，避免企業內部出現中層管理人員與會計等崗位人員因為利益驅使結成同盟。
（四）財務管理信息系統建立
財務管理信息系統，做好相應的維護管理及系統優化升級，持續滿足用戶新的需求。同時，人機之間應建立良好的人機系統，充分發揮先進技術及管理水平。明確的財務管理體系是強化企業管理的基本條件，通常情況下構建及完善財務管理信息體系是促進企業發展的有效措施之一，做好企業財務管理信息化系統建設可以有效核實財務信息。
三、結語
國家政策調控的背景下房地產行業競爭日趨激烈，有效的財務管理能顯著提高企業市場競爭能力。當前房地產開發企業需要迫切解決的問題就是如何做好財務管理工作，制定完善的管理措施。實際中影響財務控制效果的因素有很多，企業應該結合實際情況給出具體的應對方案，提高房地產企業市場競爭力。
參考文獻：
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作者：連英 單位：西安市城市建設開發總公司
第四篇：國有企業房地產公司黨建政工工作方法
摘要：在社會發展中黨建工作逐漸成為各個公司和單位中非常重要的一項內容，主要是由于黨建工作的有效開展，是我國各個國有企業發展的重要支撐力量，特別是房地產行業，由于近年來我國國民對于住房需求的增加，房地產行業的良好發展成為現階段國民的主要需求。所以國有企業房地產公司要在基層加強黨政政工工作建設，認清社會主義市場經濟的發展情況，與公司發展的實際工作相結合，這樣才能保證國有企業房地產公司工作的順利開展。
關鍵詞：國有企業；房地產公司；黨建政工
對于國有企業中的房地產公司來說，加強黨建政工工作能夠保證企業充分了解現階段市場的經濟變化情況，同時也能夠從科學發展觀的角度重點規范建設企業的發展角度和發展基調。本文針對我國國有企業房地產公司黨建政工工作存在的問題進行分析，了解其產生問題的主要原因，找到解決問題的方法，以期能夠促進我國國有企業房地產行業的快速發展。
一、現階段國有企業房地產公司黨建工作存在的問題
1.黨組織功能定位不清晰。在我國的房地產公司中，其經濟發展情況和企業之間的關系在很長一段時間內并沒有得到明確的指導和建設，這一點和黨政工作的組織之間有著直接性的關系，同時也能夠集中地表現企業中黨組織的作用和黨組織的工作狀態。在長遠的發展過程中，我國一直對房地產公司存在著認識上的誤區和定位上的模糊，因此，黨組織功能定位不清晰的情況也會嚴重影響國有企業房地產公司黨建工作的建設和發展。
2.黨組織能力比較弱。在房地產公司中，黨建工作和黨組織與企業之間的關系并沒有得到良好的確認，這一點和黨組織的定位之間還存在著非常直接的關系，這種情況一般集中表現在黨組織地位作用的認識情況，以及黨建工作的發展態度情況上。在房地產公司中，其黨組織的力量相對比較薄弱，因此，黨組織工作難以把其自身優勢發揮到最大，這些都是國有企業房地產中難以體現的黨組織和黨員的先進性原則。
二、國有企業房地產公司黨建工作存在問題的原因
1.主觀因素。地產公司中黨建工作如果沒有做好，與企業業主的思想認識存在著非常大的關系。很多房地產公司都擔心黨組織成立之后，嚴重占用企業中的工作時間，并且會給企業的人力和物力造成嚴重影響。除此之外，很多國有企業房地產中的工作人員對于工作內容和方向存在質疑也是嚴重影響黨建工作的主要原因。
2.客觀因素。國有企業中房地產行業具有產權的私有權利，也就是說企業在發展過程中需要依靠自身養活員工，房地產公司的老總具有至高無上的決策權，因此在市場經濟條件下，房地產企業還處于不斷變化中，房地產公司的開展還必然要受限制于市場經濟的規律，這也在一定程度上嚴重阻礙了房地產公司中黨建工作的開展。
三、國有企業房地產公司黨建政工工作方式改革
1.更新觀念，定位房地產公司黨組織。對于國有企業房地產公司中的組織定位，需要在黨建工作的前期重點解決，房地產中存在很多問題都和定位有著實質性的關系，因此，企業在發展過程中擔心被監督和制約，同時，其自主經營的活動也受到嚴重干預，房地產行業的合法權益也遭到了嚴重侵犯，因此，還需要在根本上結合黨建政工工作方式，在開展工作的過程中克服阻力，有效促進黨建政工工作的開展。
2.科學合理組建房地產公司黨組織。房地產行業快速發展，但其黨建政工工作依然是比較薄弱的環節，因此，要科學合理地在國有企業房地產行業中建立起黨建工作，重點改善基層工作，確保能夠做到公司業務延伸到哪里，黨建工作就發展到哪里。這也有利于我國國有企業房地產行業黨建政工工作的格局進一步完善和發展。
四、結語
國有企業房地產行業如果想要在激烈的市場競爭中占有一席之地，必須重點加強其基層的黨建工作，把黨建工作作為現階段房地產企業工作的重點，并且不斷探索和發展最新的黨政工作解決方式，這樣才能明確企業未來的發展方向，并提高整個企業中員工的綜合素質，促進國有企業房地產公司的整體長遠發展。
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作者：呂昕潔 單位：中煤礦山建設集團安徽安廈房地產有限責任公司
第五篇：營改增在房地產企業風險和應對方向
摘要：隨著我國國民經濟的穩步發展，我國房地產行業也在不斷的改革，從2012年開始，營改增作為我國稅制改革的重要組成部分，獲得了顯著成效，不僅降低了企業自身的稅收負擔，也保障了我國的稅收。自2016年5月1起，我國全面推行營改增，其中房地產企業也在其中。本文通過對營改增進程中房地產企業營改增面臨的風險和相關應對策略的提出，希望能夠為我國房地產企業的整體發展做出貢獻。
關鍵詞：營改增；房地產企業；風險；策略
前言
房地產企業在我國經濟中占據著十分重要的地位，涉及人們生活的諸多層面，因此房地產的發展直接影響著我國經濟的發展。到5月1日為止，我國營改增全面覆蓋服務行業。實行房地產企業的營改增，能夠幫助房地產企業進行更加規范化的發展，使國民經濟更加穩定。營改增是指將原來繳納營業稅的稅收項目變更為征收增值稅，這種方式能將傳統征稅中的重復征稅、無法退稅、無法抵稅等種種弊端實現轉變，真正達到減輕企業稅負的目的，而這種政策的實施也能將傳統市場經濟下的價格體系進行革新，通過稅額的改善來帶動企業內部結構的調整。
一、概述
“營改增”政策出臺背景。我國政府為減輕企業稅負及實現稅收公平原則，于2011年出臺“營改增”改革具體時間表，次年初，改革政策首次在上海市交通及部分服務業中試點，同年7月，將試點范圍擴大至北京等8省份。近期，財政部及國稅總局出臺《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號文件)，文件中明確自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅(以下稱營改增)試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。營業稅改增值稅體現了政府對小型企業的扶持力度，同時其在一定程度上降低企業稅負。營業稅改增值稅的重要意義主要包括以下幾個方面：其一，營業稅改增值稅的政策，有利于企業調整產業鏈結構。對服務行業營業額進行全額征收的情況下，使得服務行業的稅負往往過重，不利于企業的長期發展。特別是新興的服務行業，不能夠在政策的引導下健康快速的成長。其二，營業稅改增值稅能夠提升我國貨物的國際競爭力。在以前的稅收政策下，進行出口是不會退稅的，對出口企業的發展有很大的阻礙作用。進行營業稅改增值稅以后，國家的稅務制度與國際接軌。這樣就便于在國際市場上站住腳，有利于出口行業的發展，同時對企業的多元化發展也有一定的助推作用。
二、營改增為房地產企業帶來的影響及風險
在房地產企業實行營改增，能在一定程度上緩解房地產企業的納稅壓力，將企業的運營成本有效降低。傳統稅收制度對房地產企業的要求下，由于需要繳納的稅目相對較多，企業需要繳納的稅款金額較大，平添了企業的納稅壓力。而營改增的實行，以稅收項目的有效削減，部分稅收費用的抵扣，將房地產企業需要支付的稅收金額有效降低，從而降低企業納稅負擔，從房地產企業自身的發展來講十分有利；從市場競爭上來看，這種稅收制度的根本性改革，將直接促進房地產產業整體的變革，推動企業優勝劣汰；從社會主義市場經濟上來看，營改增真正改變了價格體系，在稅收上實現了層層抵扣的局面，從而倒逼企業進行自身經營流程的調整，帶動內部結構的優化發展，使企業實行更加明晰精細的內部管理讓企業稅收更加正規，降低納稅負擔。而反之，若無較為正規的企業運營，在營改增政策下，企業的稅務負擔反而可能加重。
(一)企業內部賬務處理風險
企業的營業稅是根據標準額進行計算和交付的，但增值稅則是用差額進行征收，換句話說，增值稅繳納所上交的稅款為銷項稅額與進項稅額的差額，通過這種方式計算而來的稅收，不僅使企業會計科目大大增加，更會帶來會計工作量和難度的大幅度增長，可見營改增對企業的會計部門來說是不小的挑戰。同時，相關工作人員在稅收制度的過渡階段，對政策變化的識別和接受能力，直接體現了會計人員的工作素質，加之認真程度的不一而同，很容易造成稅務核算不達標、納稅申報與實際不符等現象的產生，為企業留下稅收安全隱患，若無法及時發現并有效處理，將直接造成企業稅收漏洞。
(二)發票處理問題風險發票問題
一直是影響稅收的重要因素，以逃稅漏稅為目的而代開、虛開發票，不僅會使整個稅收及納稅過程失控，更會直接影響到我國的稅收資金，從而讓我國財產蒙受損失。比如，建筑業“甲供材”，會直接影響房地產施工成本，一些不法地產企業商家就是通過這種方式虛增企業成本，但相關發票的獲取存在一定的難度，相關商家為了私利，盡管明知風險很大，也會冒險與建筑業溝通，進行發票的虛開和代開。營業稅政策讓發票虛開代開成本較小，但營改增之后違法成本也隨之增加，我國對發票的代開虛開進行了明確規定，并納入刑法。希望能通過法律管制對發票的代開虛開行為進行控制。
(三)抵扣進項不足的風險
營改增，是對我國的稅收制度進行深化改革，而重點在一些服務與產品的增值部分進行必要的征稅。通過這樣的改革實踐，許多企業的納稅金額都顯著下降，從而為企業自身的發展提供了更多資金，達到了促進企業自身發展的目的。但同時，由于房地產企業的特殊性，成本結構相對復雜、施工時間相對較長、可抵稅收項目較少，使企業納稅總金額反而上升。同時土地成本也很難獲得抵扣進項稅的發票，讓企業承受著巨大的壓力。
三、房地產企業營改增的具體策略
(一)落實稅務核算工作
房地產企業的營改增，必須首先解決企業內部相關管理人員的理論基礎，加強關于營改增政策的了解，根據企業的實際情況進行政策的全面解析，認真貫徹落實政策的同時，對企業內部進行管控的調整，提升政策落實實效性，降低工作中可能出現的安全隱患。這就需要工作人員對其進行針對性的學習，全面了解并形成系統的認知，從而落實到本職工作之中。比如，在企業的實際工作中，可將會計部門的工作進行明晰，結合營改增政策，加強內部財務管控，完善稅收管理相關體制，通過更高的責任心、對會計工作的耐心等，共同完成營改增的過渡及轉變，促進企業稅務工作的優化發展。
(二)專用發票的管理
營改增政策的落實，會出現統一的增值稅發票，但這種發票的發行與流通，也涉及到更多經濟違法的相關操作，必須重視進行管理，避免違法行為的產生。企業應對其進行專門的管理，不僅要設置專門的工作人員進行抵扣專用發票的獲取，更應在日常業務往來交易中，獲得增值稅納稅•人所提供的相關發票，同時，企業更應加強增值稅發票的認證管理，選擇專門的人員負責發票認證，在業務往來交易中，獲得增值稅發票后立刻辦理認證，讓發票完成最大程度的抵扣。另外，更應加強對虛開發票行為的管理。企業領導的重視將直接影響企業內部關于發票的使用規范程度，降低企業犯罪風險，改善稅收工作質量。
(三)建立統一的稅務管理中心
營改增會直接影響企業內部的納稅模式，傳統的企業管理中，跨地區經營十分常見，使財務機構相對復雜，加上營改增帶來的會計核算項目和工作量的增加，總公司與分公司之間的業務溝通，都將財務工作變得異常復雜。而增值稅專用發票的相應保管、認證等工作也增加了稅務機關的工作量。因此，專業化的集團稅務管理中心的建立必不可少，這種管理中心不僅能大大降低企業的運營風險，更能幫助企業進行稅收籌劃管理，幫助企業抵抗營改增下的種種運營風險。
四、結束語
在我國的房地產企業實行營業稅改增值稅政策，為企業帶來種種優勢以外，也帶來了不少挑戰。房地產企業的相關涉稅工作人員應形成上下聯動、統籌規劃，設計并制定明確的采購計劃、成本管控、發票管理等嚴格的制度，并對企業的相關員工進行專業化培訓，使員工明晰職權范圍，并對營改增的相關政策進行充分了解，特別是相關的注意事項，使營改增在房地產企業的落實得到穩步的發展。另外，房地產企業的管理者應針對這一稅收變化，積極應對，將相關職能部門整合起來，測算此項政策在推行過程中的變化及影響，并積極尋求企業的發展對策，抓住國家良好政策的落實時機，提升企業綜合競爭力。
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作者：董曉芳 單位：沈陽惠民房地產開發股份有限公司
