房地產(chǎn)工程質(zhì)量設計與研究

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【摘要】

隨著我國城市化進程的加快、居民收入水平的提高，社會對住房的需求越來越大，巨大的市場需求和國家政策的扶持促進我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并成為經(jīng)濟重頭戲。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè)通過有效的項目管理，在不增加投資成本的情況下，合理縮短工期，并保證甚至提高工程項目的質(zhì)量。本文從七星•亞龍灣項目工程質(zhì)量管理的實際出發(fā)，并結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理現(xiàn)狀，提出切合實際的房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制系統(tǒng)設計方案。希望能夠?qū)ζ咝?#8226;亞龍灣項目工程質(zhì)量管理起到提高開發(fā)效率，同時節(jié)省開發(fā)成本的作用，也能為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目管理提供助力。

【關鍵詞】

房地產(chǎn)開發(fā)；工程管理；質(zhì)量控制系統(tǒng)；設計與研究

時代的發(fā)展和進步，房地產(chǎn)經(jīng)濟的逐漸增長，正帶動著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，要求我們不斷的改善房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制系統(tǒng)設計與研究。與此同時，居民對住房的需求，要求我們必須加強房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量和管理。此外，在市場經(jīng)濟體制規(guī)則之下，建設部對房地產(chǎn)建設企業(yè)的質(zhì)量管理出臺了新舉措，對設計材料、設備等全面進行招標，將建設工程穩(wěn)步推向市場，以競爭機制提高建筑工程項目質(zhì)量。從社會各界力量的要求可以看出，解決好房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制系統(tǒng)設計與研究問題具有重大意義。

1房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制的含義

房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制是為了保證工程項目質(zhì)量滿足工程合同、規(guī)范標準所采取的一系列管理措施和方法，以實現(xiàn)房地產(chǎn)工程項目不增加成本的基礎上，短工期、高質(zhì)量的要求[2]。是房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的一部分，通過檢測特定的房地產(chǎn)項目成果，排除質(zhì)量偏離規(guī)范、消除引起不利后果的因素，確保質(zhì)量目標的實現(xiàn)。其中房地產(chǎn)項目成果包括活動或過程的結(jié)果交付產(chǎn)品，以及活動或過程本身（如費用和進度實施情況等）。

2房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制系統(tǒng)的現(xiàn)狀

對房地產(chǎn)進行有效的管理，首先要弄清建設工程項目的管理目標，沒有明確的目標，根本談不上工程項目管理，管理目標不明確，工程進度就不明確，工程質(zhì)量更是無跡可尋[1]。對于七星•亞龍灣項目而言，建設方的工程建設項目管理的目標可以包括以下幾方面：投資目標、進度目標和質(zhì)量目標。七星•亞龍灣項目總建筑面積42.5萬平米，由18幢多層、25幢高層建筑組成，地下室二層。整個項目分三期建設，各期工程建設計劃為：第一期：2011年8月至2014年12月；第二期2012年10月至2015年12月；第三期2012年10至2016年10月。工程開工時間是2011年10月，竣工時間是2016年12月。建設規(guī)模和進度目標明確，此外工程建筑特征和結(jié)構(gòu)特征明確，項目所建地下室由一至二層組成，主要功能是車庫及部分人防工程。地上以住宅為主輔以局部商業(yè)建筑，外面四層及以上為石質(zhì)小面磚，四層以下為干掛石材，采用內(nèi)墻內(nèi)保溫，斷熱鋁合金窗。結(jié)構(gòu)方面，機械成孔樁基及鋼筋砼筏板基礎。負一層地下室基底標注負4.5米，負二層地下室基底標高負8.5米。上部結(jié)構(gòu)多層部分是混合結(jié)構(gòu)，高層部分為框剪結(jié)構(gòu)。從項目目前的分期建設、建筑特征和結(jié)構(gòu)特征來看，都很明確，但是項目開工時間比分期建設規(guī)劃時間錯后兩個月，在固定投資成本的情況下，如何保證工程進度，避免延后開工影響、提高工程質(zhì)量，完成項目工程質(zhì)量控制就是該項目的重要控制內(nèi)容。此外，和其他現(xiàn)代管理企業(yè)一樣，工程項目質(zhì)量管理也要依靠現(xiàn)代信息技術，以計算機和通信技術為代表的現(xiàn)代信息技術應用于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理中，能夠為房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè)提供強有力的現(xiàn)代管理工具和手段，提高管理水平。七星•亞龍灣項目應用現(xiàn)代信息技術參與工程項目質(zhì)量管理具有必然性。

3房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制系統(tǒng)設計與研究的意義

市場的需求和房地產(chǎn)建設企業(yè)成本利潤考慮的雙方面因素推動下，房地產(chǎn)建設企業(yè)通過管理效率的提高來保證質(zhì)量，縮短工期具有必然性。房地產(chǎn)項目周期主要分為工程項目的決策、實施和使用三個階段。而房地產(chǎn)項目管理中涉及到的時間范疇則主要是工程項目實施階段所花費的時間。因此，落實房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理，是保證房地產(chǎn)提高資金利用率的最主要途徑[4]。本文在分析七星•亞龍灣項目的基本現(xiàn)狀基礎上，結(jié)合一般房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè)的現(xiàn)實問題研究，總結(jié)出房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制系統(tǒng)設計與研究的重要意義：能夠大量減少工作量和工作冗雜度，充分了解工程建設進度和根據(jù)現(xiàn)實工程進度及時調(diào)整施工方案和進度，保證整個工程進度的完整和準確性，而且有利于監(jiān)督工程質(zhì)量的完成情況，促進項目進展。

4我國房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制中存在的問題

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理已經(jīng)摸索出了一些相關途徑，但相對于高效率的質(zhì)量管理而言，仍存在很大差異，需要及時改進和完善，質(zhì)量事故多、工期拖延、成本超預算等粗放式管理中存在的問題不斷，管理體制不完善、管理人才不專業(yè)、管能解決，同時，由于房地產(chǎn)項目投資大，投資行為具有不可逆轉(zhuǎn)性，一旦質(zhì)量不合乎要求，就會大量浪費資源，甚至可能威脅人們的財產(chǎn)和生命安全[4]，良好的房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理模式勢在必行。

5房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制系統(tǒng)設計與研究策略

5.1引進先進設備作為技術支持。先進的生產(chǎn)設備和電子

管理設備對房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理是十分有利的，能夠因地制宜，幫助工程項目質(zhì)量監(jiān)控和工程進度監(jiān)控，方便房地產(chǎn)建設企業(yè)在發(fā)生意外影響時及時做出施工方案和進度調(diào)整，同時利用先進的電子管理設備能夠解決一些工程中人為解決復雜和易出現(xiàn)錯誤的質(zhì)量管理工作，在數(shù)據(jù)管理上也存在著一定的優(yōu)勢[2]，有助于房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制系統(tǒng)的建設和研究。

5.2合理控制項目開發(fā)進度。房地產(chǎn)開發(fā)進度工作是施工

過程中的重要組成部分，影響著項目工程質(zhì)量和項目的信譽，是房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制系統(tǒng)設計與研究的關鍵。影響房地產(chǎn)工程項目進度的因素有三個：①合理的工期；②現(xiàn)有資源和能源的合理利用，要因地制宜，不浪費資源、不污染環(huán)境；③成本投資最小化，企業(yè)利潤最大化[2]。針對工程項目進度影響因素，要合理的控制開發(fā)進度就要做好項目施工預先規(guī)劃，并且按照預先規(guī)劃進行施工、不拖延施工，同時要做好工程監(jiān)督工作，提高施工人員的積極性和責任性，保證施工進度[3]，保證工程項目質(zhì)量控制系統(tǒng)設計與研究的完善性。

5.3提升相關人員的職業(yè)素質(zhì)。要實現(xiàn)工程項目質(zhì)量控制

系統(tǒng)設計與研究，相關人員的素質(zhì)是至關重要的，這里的相關人員包括管理人員和一線施工人員，管理人員要發(fā)揮好領導和指揮作用，學習先進的、科學的管理思維和方法，不斷提高自身的職業(yè)素養(yǎng)，做好質(zhì)量控制系統(tǒng)設計與研究工作[5]。一線施工人員要提高自身施工技能和職業(yè)素質(zhì)，按照規(guī)范標準完成施工任務。因此，房地產(chǎn)建設企業(yè)要定期組織員工學習和培訓，力爭使每個員工技能和素質(zhì)得到提升。

6結(jié)束語

現(xiàn)階段，我國的國民經(jīng)濟不斷增長，居民生活水平不斷提高，恩格爾系數(shù)下降，好的居住環(huán)境和居住品質(zhì)已經(jīng)成為人們的關注點，人們的關注、政府的扶持，大的環(huán)境推進著房地產(chǎn)建設企業(yè)發(fā)展和進步。房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制系統(tǒng)的設計與研究完善具有重大的意義。希望房地產(chǎn)建設企業(yè)能夠改進企業(yè)現(xiàn)有質(zhì)量控制系統(tǒng)存在的不足，大力引進先進的生產(chǎn)和管理設備、合理控制工程項目開發(fā)進度、提升企業(yè)員工職業(yè)素質(zhì)、做好工程質(zhì)量監(jiān)督和管理工作，保證工程項目質(zhì)量，大力推進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

參考文獻

[1]苑東亮.工程項目質(zhì)量與成本控制協(xié)調(diào)機理研究[J].西安：科技大學校報，2009（09）.

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[3]俞宗衛(wèi).進度控制理論和方法的探討.基建優(yōu)化，2007，03：21-25.

[4]牛鳳端.房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.4[M].北京社會科學出版社，2008：15-20.

[5]金明律，劉桂茹.現(xiàn)代管理方法網(wǎng)絡計劃技術.南京：南開大學出版社，2008，6.

作者:趙建文 單位:浙江國鑫房地產(chǎn)有限公司