房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅探究

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摘要：

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本在一個企業(yè)的運行之中扮演著至關(guān)重要的角色，是一個企業(yè)必須面對、不可忽視的問題。因此，合理健康的房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃必須擺在首要位置。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題，也提出了一些具體方法，并且分析了它的重要意義。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；土地增值稅；稅收籌劃

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經(jīng)濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面

從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。

(二)對國家出臺相關(guān)政策理解淺顯

21世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業(yè)無法適應(yīng)國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場帶來了新的波動。

(三)在稅收籌劃中風(fēng)險意識較薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險，這種風(fēng)險包括房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的波動幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險意識薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對波密詭譎的房地產(chǎn)市場，企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項目

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔(dān)的目的。這其實也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業(yè)負擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過程中，應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。

(二)合理利用國家出臺相關(guān)政策

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產(chǎn)市場必要的經(jīng)濟調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負稅壓力。

(三)合理通過建房進行稅收籌劃

在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，還減少企業(yè)繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負責(zé)土地，一方負責(zé)資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。

(四)積極尋求稅務(wù)機關(guān)支持

政府稅務(wù)機關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機關(guān)溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風(fēng)險降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補救措施

稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風(fēng)險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產(chǎn)企業(yè)項目的應(yīng)稅收入和扣除項目，是房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的關(guān)鍵點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：

(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場競爭

在當(dāng)前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場競爭。目前，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。

(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)市場的‘高溫’現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理造成不少麻煩。國家干預(yù)力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財務(wù)管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預(yù)力度過大的問題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。

(三)有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化

在房地產(chǎn)企業(yè)的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形色色的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負稅壓力，給企業(yè)喘息的機會，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，為企業(yè)帶來巨大利益。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負稅壓力，還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產(chǎn)市場也是個很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，積極配合，用好的方法達到好的目的。

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作者:楊啟海 單位:西安凱瑞航天城文化生態(tài)園建設(shè)發(fā)展有限公司