房地產企業稅務核算與合理籌劃

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摘要：房地產企業的稅務核算與合理籌劃已經成為影響企業效益的重要因素，本文在深入了解房地產企業稅務核算工作的基礎上，對其中存在的問題進行了討論；之后對房地產企業開展稅務核算的路徑與方法進行了詳細的研究。從本次研究結果可知，在房地產企業稅務核算與籌劃階段，必須要從全局的角度出發，對各個環節進行調整，這樣才能更好的適應房地產企業的需求。

關鍵詞：房地產企業；稅務核算；稅務籌劃

前言

從企業管理的角度來看，稅務核算與稅務籌劃已經成為影響企業發展的重要因素。其中稅務核算的主要目的是了解企業的運營收支情況，而稅務籌劃就是要立足于當前的法律手段，利用合理手段降低自身的稅負，保證經濟效益。對于房地產企業而言，做好稅務核算與合理籌劃，對于企業的長遠發展產生重要影響，因此值得關注。

一、房地產企業稅務核算工作分析

1.房地產企業稅務核算工作的基本特征

與其他類型的行業相比，房地產企業存在一個較為明顯的特征，就是稅務核算的范疇很大，且應稅項目多，這些都決定了企業在稅務核算與籌劃中會面臨更多的問題。(1)稅務核算更加復雜。在2016年我國全面推行了“營改增”，在這種大的環境改變下，很多企業的稅務核算看似得到了簡化，但是整體上依然還存在著很大的復雜性，例如在新稅制環境下，企業的應稅額度與增值部分相關，很多企業為了可以維護自身的效益、降低稅負的影響，在稅務核算中會強調項目成本變化。這種方法證明很多企業都希望在收入水平不變的情況下，能夠改善增值水平。由此可見，目前房地產企業的稅務核算更加復雜[1]。(2)應稅項目多。就目前而言，房地產企業存在著較為明顯的特殊性，就目前情況來看，無論是房地產項目的建設環節，還是流轉、保有等項目中，都與納稅之間存在著密切的關系。而在此基礎上，對項目的納稅做進一步分析后，還可以將上述諸多納稅環節作出細分，例如管理稅務、材料項目等。但是此時需要注意的是，在不同的項目中，不僅存在應稅標準、額度上的不同，在內資項目、外資項目等方面也具有一定的差異，而這些差異都會為稅務核算工作造成困擾。

2.當前房地產企業在稅務核算中存在的問題

就目前工作而言，房地產企業在稅務核算中還處存在著諸多的不足，突出表現為以下幾方面的問題：(1)從稅制結構上來看，現階段房地產的稅務管理的存在“波動性”特征，例如在保有環節，整體的稅負壓力相對理想；而在流轉環節，可以發現企業所面臨的稅負壓力很高，這種情況最終會引發稅負壓力變化上的差異。其中保有稅是指相關方在持有房地產項目時需要繳納的稅金，包括城市房地產稅、城鎮土地使用稅、房產稅等。而到了房地產的流轉階段，可以將其視為在市場上的銷售環節，在這個過程中，消費者需要承擔契稅，而房地產企業需要繳納增值稅等。(2)稅制明確性存在的問題。這種問題突出表現為稅、費等沒有明確的規定，最終引發了以租代稅、以費代稅等問題，在這些問題的影響下，房地產企業的稅務壓力很大，并且容易發生核算混亂等問題，最終對企業的長遠發展產生影響。從上述研究中可以發現，目前房地產企業在稅務核算中還存在較多的不足，所以為了可以能夠應對其中存在的問題，在未來工作中可以從稅務籌劃等工作入手，幫助房地產企業在市場競爭中占據優勢。

二、房地產企業稅務核算與合理籌劃的意見與對策

1.采購環節的稅務籌劃

目前房地產企業在采購環節主要會采用現金采購與賒賬兩種方法，但是此時不管使用任何一種方法，都會直接影響房地產企業支付稅金的行為(以增值稅為主)。而在這個過程中，從采購方的立場上出發，可以發現采購方希望在采購環節中可以持續的延緩支付時間，這種方法可以保證各項資金的合理使用，并強化現金流水平，因此很多房地產企業都對這種稅務籌劃表示出需求。針對這種情況，本文所給出的稅務籌劃思路為：(1)在沒有支付貨款的情況下線取得供貨方提供的發票；(2)在結算方法的選擇中，可以讓供貨商接受托收承付與委托收款的模式；(3)通過分期付款或者賒購的方法，嘗試讓供貨商先行墊付稅金，這種方法可以有效改善企業的資金壓力，獲得一定的資金周轉時間[2]；(4)盡量控制現金支付的情況。從目前而言，在采購環節的稅務籌劃中，延長付款是其中最為常見的一種方法，雖然并不是唯一的手段，但是在采購環節的稅務籌劃中卻發揮著重要的作用。對于房地產企業而言，若選擇了延時付款來實現稅務規劃時，這種行為將會讓合作伙伴的效益受損，因此在一定程度上會影響企業的聲譽，這對于企業的長遠發展而言是不利的。所以對于房地產企業而言，在實施階段需要正視這一問題，從全局角度出發，爭取可以通過多種方法實現自身的利益最大化。

2.銷售環節的稅務籌劃

銷售環節的稅務籌劃方法更加多樣化，在不同的銷售方式下，房地產企業所能獲得的收入存在明顯差異，而這種差異最終可以歸結到企業的稅負上。根據我國的相關法律規定可知，在打折銷售環節中，同一張發票上面標注了折扣額度與銷售額，這種情況銷項稅就按照折扣以后的銷售額來計算。根據這種特殊性，本文所提出的稅務籌劃思路主要為：(1)在使用直接收取貨款的方法完成商品銷售時，無論是否完成交易，都應該直接歸結到獲得銷售票據的當天。(2)在采用托收承付或者委托銀行收款的情況下，銷售的出票時間主要以出貨且手續完結的當天來確定的。(3)針對商品銷售環節中出現的賒銷、分期付款等出售商品的情況，還需要做到具體問題具體分析，例如在買賣雙方簽訂合同，并且合同中已經明確提出了收款日期的情況下，就可以根據這一時期為標準；沒有確定具體的收款日期情況下，則以成交當天為標準。

3.采用全局性的稅務籌劃

在稅務籌劃過程中，結合房地產企業本身就具有的稅務工作特征，考慮到房地產工作涉及的內容很多，包括立項、啟動、建設、銷售等多個環節中，所以為了確保稅務籌劃的效果可以達到預期，工作人員就需要從全局性的工作角度出發，對每個影響稅務籌劃質量的要素進行約束，并從全局性的角度出發作出調整，具體可以劃分為保有環節、建設環節與流轉環節。在整個稅務籌劃階段，就需要從這三個環節入手，制定具體的稅務籌劃計劃。例如在流轉環節中，房地產企業可以考慮增加支出部分所占的比重，并根據房地產項目的具體要求作出調整，如房屋內有害物質檢測、裝修顧問等，這些項目的成本支出情況都需要作出明細，且在不改變收入總額的基礎上適當調整，判斷是否可以作為成本直接扣除。這種方法可以在不違法國家法律的情況下，幫助企業降低運行成本，進而獲取更多的利潤。

4.合理避稅

目前，打擊偷稅避稅已經成為我國政府工作的重點內容，但是政府卻允許企業合理運用各種避稅方法來保證自身的效益。所以房地產企業在稅務合理籌劃階段，可以選擇多種途徑來實現合理避稅。合理避稅的實現路徑很多，根據現有的經驗可知，內部監管、對稅務做深入識別分析等，都是避稅的常見方法。在實施階段，房地產企業可以根據自身的具體情況作出調整。例如，房地產企業可以選擇成立分公司，這樣的稅務的分析中，就可以選擇分別處理稅務，讓整個稅務信息可以變得更加清晰、明了，并增加了納稅籌劃空間的靈活性。例如在工程項目實施階段，企業購買了一批材料，則在賬務處理中，可以采用兩種的會計記賬模式，一種為訂單生成后即進行記錄，另一種為貨物到達后進行記錄。若貨物的運輸時間很長，甚至會涉及到不同的時間段，這種情況也會對各個階段的支出總額產生影響。所以針對上述問題，房地產企業需要根據自身的實際情況，在了解收支姿態的情況下，科學的選取會計政策，最終達到降低稅金的目的。而到了內部監管階段，本文認為房地產企業的工作人員需要嚴格遵照我國的稅務籌劃職業要求，避免有人私自更高房價而降低稅基，此時如果房地產項目確實需要轉讓，則企業必須要保留其中的關鍵材料證明，再成立相應的管理小組，統籌處理企業的稅務工作。

5.注意事項

對于房地產企業而言，在稅務合理籌劃階段，為了確保企業可以獲得更高的效益，在實施階段還需要重點關注以下幾點問題：(1)稅收籌劃本身具有全局性的特征，在籌劃階段，房地產企業通常可以按照土地增值稅變化情況，在建造普通標注住宅增值率不超過20%的情況下免征的政策，在必要的情況下經常會通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃；或者通過對相關的借款利息進行籌劃，這樣可以幫助房地產企業更好的維護自身效益。(2)在房地產產品的銷售與裝修環節中，可以將兩者分開，這種方法可以有效的分散經營收入，并在銷售合同上提出土地增值稅之后，裝修合同上不需要增設土地增值稅的條款。

三、結語

面對當前復雜的市場競爭環境，如何降低自身的稅負壓力已經成為房地產企業關注的重點內容。從本文的研究結果可知，房地產企業的稅務核算與合理籌劃可以幫助企業獲得更多的經濟效益，所以為了實現這一目標，在未來工作中需要強化對其中諸多風險要素的識別，嚴格遵照稅務籌劃的要求調整工作路徑，這樣才能獲得更高的效益。

參考文獻：

[1]盧婷.“營改增”下房地產企業稅收籌劃探討[J].財會學習,2019(9):15-16.

[2]第五小鵬.房地產企業納稅籌劃風險管理和規避策略探討[J].納稅,2019(9):32+35.

[3]戴建成.關于房地產企業的稅務核算與合理籌劃的研究[J].財會學習,2019(8):165-166.

作者:李敬通 單位:中海發展(廣州_有限公司