房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警探究

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摘要：隨著百姓對改善住房條件的需求不斷提升，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了一定的發(fā)展，但在發(fā)展過程中由于銀行貸款、營銷模式、存量房積壓等方面使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文將通過對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警概念、形成原因及重要作用進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測工作的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)分析；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警；原因；對策

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)對促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著十分重要的作用，它在拉動(dòng)地方稅收、增加就業(yè)、發(fā)展原材料市場等方面作出了突出的貢獻(xiàn)，并直接影響著人民的生活水平和生活條件。但因受到國家宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化以及銀行融資政策、貸款利率調(diào)整等諸多因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營過程中會(huì)面臨一系列的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文旨在通過分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成因素，并提出相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制和防范措施，以期能夠?yàn)榇龠M(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的有序健康發(fā)展提供一些思路。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的概念分析

企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在未來的某個(gè)時(shí)期面臨著無法償還貸款、經(jīng)營管理不善等方面的威脅。一般特指企業(yè)因貸款到期、內(nèi)部資金鏈斷裂而出現(xiàn)無法持續(xù)地經(jīng)營。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)因行業(yè)政策調(diào)整、利率變化、原材料供應(yīng)等方面的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)無法按照既定的經(jīng)營目標(biāo)開展工作，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨無法預(yù)計(jì)的經(jīng)濟(jì)損失。所謂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指的是企業(yè)通過對內(nèi)部、外內(nèi)各項(xiàng)影響因素進(jìn)行分析后，建立相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)防范模型或指標(biāo)體系，一旦企業(yè)某項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到了警戒線后，財(cái)務(wù)人員及時(shí)地向管理層匯報(bào)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中存在的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、造成房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體原因分析

（一）從影響房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部原因進(jìn)行分析。造成房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因可歸納為資本結(jié)構(gòu)不合理、會(huì)計(jì)核算混亂及管理層風(fēng)險(xiǎn)防范意識薄弱三個(gè)方面。特別是個(gè)別的房地產(chǎn)企業(yè)盲目開盤銷售，根本未對當(dāng)?shù)刈》壳闆r進(jìn)行調(diào)研，也未能對現(xiàn)金回流情況進(jìn)行測算，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)盲目開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目開發(fā)的過程中忽視對項(xiàng)目預(yù)算動(dòng)態(tài)管控及風(fēng)險(xiǎn)防范，無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其表現(xiàn)在資金短缺、資金鏈斷裂、成本管理失控、銷售環(huán)節(jié)監(jiān)督不嚴(yán)等方面。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)方面，雖然說房地產(chǎn)企業(yè)可以使用舉債方式享受財(cái)務(wù)杠桿的利益，但無節(jié)制地增加債務(wù)會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，個(gè)別的房地產(chǎn)企業(yè)為了爭取拿到土地，在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)很高的情況下向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂將使房地產(chǎn)企業(yè)面臨法律訴訟。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算方面，個(gè)別的房地產(chǎn)企業(yè)管理層由于未對會(huì)計(jì)核算給予必要的重視，特別是未能針對現(xiàn)代企業(yè)制度與互聯(lián)網(wǎng)信息化時(shí)代引入管理會(huì)計(jì)理念，會(huì)計(jì)核算仍停留在簡單的會(huì)計(jì)記錄方面，未能發(fā)揮預(yù)算管理、報(bào)表分析、績效考核、內(nèi)部控制等方面的作用，使房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算混亂、內(nèi)部工作人員串通侵占企業(yè)資金現(xiàn)象頻發(fā)，增加了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）從影響房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因進(jìn)行分析。國家出臺的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、稅收法律、金融機(jī)構(gòu)利率等因素將會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，國家為了避免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“泡沫”，將通過出臺限購、提高公積金貸款利率等方式調(diào)整房地產(chǎn)供需關(guān)系，使其行業(yè)向著可持續(xù)發(fā)展的道路前行，避免因房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機(jī)而影響整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)。再如，就利率風(fēng)險(xiǎn)因素而言，其主要受到資金回籠所需周期較長的影響。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中需要大量資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，由于資金周轉(zhuǎn)周期較長導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)采用負(fù)債形式融資。目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均選擇向金融機(jī)構(gòu)貸款以獲取發(fā)展資金，但高額的資金成本也可能使部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營虧損。如果人民銀行縮緊了貸款發(fā)放規(guī)模，使商業(yè)銀行的貸款利率上漲，則房地產(chǎn)企業(yè)將面臨極高的貸款成本，從而進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開展財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的重要作用

（一）提升了房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭地位。房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它對穩(wěn)定就業(yè)、增加當(dāng)?shù)囟愂帐杖搿⒏纳瓢傩丈顥l件發(fā)揮著巨大的作用。它的經(jīng)營開展將涉及到金融、建材、電力等諸多上下游企業(yè)發(fā)展，一旦我國房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營不善將直接影響到各個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)而影響到我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

（二）降低房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素。所謂內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營不善、資金鏈斷裂而出現(xiàn)的無法償還貸款、投資失利、預(yù)算管控不嚴(yán)等風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)受到國家宏觀調(diào)整、利率變化、稅收調(diào)整等各方面因素的影響，財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，將來自內(nèi)外部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到可接受的水平。

（三）不斷降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理成本。房地產(chǎn)企業(yè)通過事先制定的財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)與報(bào)表分析指標(biāo)，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行事先的管控，這樣將保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)按照既定的成本目標(biāo)進(jìn)行，為管理層提供不斷降低經(jīng)營成本及風(fēng)險(xiǎn)防范的建議與意見，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場地位，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的具體措施

（一）建立科學(xué)、可行的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。個(gè)別的房地產(chǎn)企業(yè)未能針對行業(yè)特點(diǎn)、內(nèi)部管理需要建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，未能從根本上對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以防范。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)兩個(gè)方面建立相關(guān)預(yù)警體系。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際運(yùn)營情況及潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。在非財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，房地產(chǎn)企業(yè)可將市場行情、地區(qū)商品房需求量等影響因素作為風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合，不斷地提升企業(yè)整體的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力，使房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)地發(fā)展下去。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成立專職的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)任用專門的財(cái)務(wù)人員并設(shè)置專門的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)構(gòu)很有必要，不僅能提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的準(zhǔn)確性，而且能有效提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的客觀性，從而在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警分析能力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也將隨著外界市場因素的變化而變化，為了保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的適用性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織財(cái)務(wù)人員對目前影響本企業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)因素進(jìn)行調(diào)研，并對預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

五、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測工作的對策

（一）合理確定房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式前應(yīng)對日常開支需求、項(xiàng)目前期資金投入及項(xiàng)目回報(bào)資金流等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析，避免因過度的融資使房地產(chǎn)企業(yè)承受過高的資金成本及造成資金浪費(fèi)，其主要目的在于降低企業(yè)負(fù)債資本成本。另一方面，企業(yè)的融資行為結(jié)束后可強(qiáng)化控制企業(yè)的資金使用情況，其不僅能夠防止出現(xiàn)資金挪用和盲目投資等現(xiàn)象對資金使用效率造成嚴(yán)重影響，而且能夠在一定程度上實(shí)現(xiàn)控制資金使用風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的可行性。影響房地產(chǎn)企業(yè)的另一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)因素就是項(xiàng)目投資是否可行。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資項(xiàng)目前，需要指定專人對投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證與前景分析，分析該項(xiàng)目是否與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、百姓需求及國家宏觀政策相符。在此基礎(chǔ)上就項(xiàng)目投資期、投資回報(bào)、資金成本及市場定位等多方面進(jìn)行判斷，以降低房地產(chǎn)企業(yè)因投資失利而承擔(dān)過多的損失。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理。影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)重要因素就是房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下三個(gè)方面著手強(qiáng)化經(jīng)營管理。①制定符合當(dāng)?shù)厥袌鲂星榧白陨斫?jīng)營管理需要的營銷模式，特別是應(yīng)強(qiáng)調(diào)房款回收的重要性，通過與銀行、公積金等機(jī)構(gòu)合作強(qiáng)化資金的快速回籠，避免因資金回籠慢而增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。②為保證售房款及時(shí)地回籠，應(yīng)組織銷售人員定期對購房者資信情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查，將資金回籠作為考核銷售人員業(yè)績的重要參考標(biāo)準(zhǔn)，加速房款的回籠速度，避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)壞賬損失。③房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、合同管理等方面為企業(yè)培養(yǎng)、引進(jìn)人才，以保證經(jīng)濟(jì)管理工作制度被有效的實(shí)施，幫助管理層最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理目標(biāo)。

（四）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析方法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)創(chuàng)新財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范方法，將數(shù)量指標(biāo)與非數(shù)量指標(biāo)結(jié)合使用，使房地產(chǎn)企業(yè)從整體上對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把控。同時(shí)，在預(yù)算編制時(shí)應(yīng)盡量使用零基預(yù)算編制原則，將下一年度影響因素作為預(yù)算編制的基礎(chǔ)，使預(yù)算指標(biāo)更加可行，從而使房地產(chǎn)企業(yè)可以事先對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以防范。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的建立是一個(gè)長期性的具有不斷變化的過程，由于房地產(chǎn)企業(yè)在資金投入、債務(wù)比率及國家政策影響方面的特殊性，導(dǎo)致其將面臨來自內(nèi)部、外部的因素影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，及時(shí)地為管理層提出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)所在，并為管理層強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范提供參考，使房地產(chǎn)企業(yè)具有防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，確保房地產(chǎn)企業(yè)健康、可持續(xù)地發(fā)展。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在土地開發(fā)、商品房建設(shè)過程中往往會(huì)面臨著來自銀行負(fù)債、財(cái)務(wù)核算等方方面面的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的存在已經(jīng)成為阻礙我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，通過建立相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、培訓(xùn)財(cái)務(wù)人員等方式提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的能力，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以健康地發(fā)展。

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作者:薛一美 單位:晉能房地產(chǎn)有限公司