房地產項目風險管理

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一、引言

20世紀90年代，我國房地產行業過度膨脹引致整個行業一度蕭條的余痛在某些地區尚未消失，今天該行業又再度展現了如日中天的投資氣氛。在樂觀的投資氣氛背后有很多投資者因為無法抵擋風險的襲擊而投資失敗，因此，對房地產項目實施風險管理就顯得至關重要。

二、房地產項目風險產生的原因

房地產是一個特殊的行業，它具有以下特點：投資額大、建設周期長、資金周轉慢、變現能力差，涉及到的社會、經濟和環境因素多，其投資過程是一種預測未知將來需求而進行產品生產的過程。這些特點決定了房地產業是一種典型的高風險投機行業。其次，由于房地產的地區差異、項目差異，涉及的內容不單單是技術問題，還有很多其它方面的問題，因此，國家很難像針對建筑工程那樣去制定房地產項目風險管理的統一規范和規程。這一切都決定了房地產行業的高風險性。

三、房地產項目主要風險

在房地產開發的不同階段存在不同風險

1、投資決策階段的風險

投資決策階段的風險主要有開發區域風險，開發物業類型風險，開發時機風險和開發項目的定位風險。

2、土地獲取階段的風險

土地風險主要來自于土地自然屬性、社會屬性和土地規劃部門對土地使用性質和規劃設計指示的不確定性。購買了土地使用權后，還有大量的征地、拆遷、安置和補償工作。

3、項目建設階段的風險

項目建設階段的風險主要來自設計理念的落后、建筑物實用性差、甚至由于承包商建筑技術落后、施工方案與方法不同、偷工減料以及項目監管不負責任等導致建筑物存在質量安全隱患。

4、售管理階段的風險

這個階段的主要風險有銷售時機的風險、租售合同的風險、自然災害的風險和意外事故的風險。

五、房地產項目風險管理與控制

1、風險分析

風險分析一般要經過三個步驟。一是風險辨識階段找出風險因素，研究風險因素會造成的后果；二是風險估計階段，根據已有資料和經驗對各風險因素可能發生的概率及對項目的影響程度做出估計；三是風險的評價階段，采用適當的方法對各種風險因素的影響進行評價，即確定風險的概率分布。項目管理者聯盟，項目管理問題。

2、風險預防

在風險發生前，為了消除或減少可能導致損失的各種風險因素，而采取的各種措施稱之為風險預防。風險預防貫穿于房地產開發經營的各個階段。

在投資決策的階段，房地產開發企業風險預防的主要任務包括：

（1）建立高水平、多學科的開發人員隊伍。

（2）建立健全風險預警系統。

（3）貫徹執行風險管理責任制度。

在土地獲取階段，開發商應該重視以下幾個問題：履行開發商的社會責任，積極主動的與各地方政府管理部門和土地所有者搞好關系，妥善處理征地、拆遷和安置補償工作中遇到的棘手問題。增強合同意識，認真簽訂各種相關合同，盡量避免合同歧義。

項目建設階段風險預防的主要措施有：高度重視項目建設中的安全問題，在現場控制中，減少風險源，防止風險擴散，特別是強化現場質量監控，防止出現質量缺陷和建筑工程質量。及時協調、妥善處理建設過程中的設計、施工、監理、材料設備供應之間的矛盾，使項目的建設順利的進行

在房地產開發租售管理階段，為了預防風險，應當特別重視租售合同條款的明確、詳盡,

并聘請律師或法律工作者審核。

3、風險轉移

可以采取工程保險或工程擔保的方式來轉移風險。

4、風險管理

合理界定項目覆蓋的范圍，在企業發展規劃和戰略的總體要求下，用科學的方法和態度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險;編制《項目管理規劃》，用《項目管理規劃》指導項目的建設和管理;理順組織結構，明確崗位職責，建立項目的反饋溝通職能，為風險管理提供組織保障。

5、風險抑制

風險抑制是在風險發生時或風險發生后采取的各種降低損失程度或縮小損失發生范圍的措施，目的是使風險發生時損失最小，風險發生后有挽救措施。

房地產是一種投資大、周期長、內部結構復雜、涉及因素眾多的復雜開發系統，影響該系統的風險因素眾多，影響關系錯綜復雜。同時，不同風險因素引起后果的嚴重程度迥異，項目能否取得預期結果具有很大的不確定性，因此，在項目風險管理中，應進行科學的、系統的風險分析，風險預防，風險轉移，風險管理，風險抑制，將風險損失降低到最低程度，確保建設項目取得良好的社會和經濟效益。