房地產(chǎn)行業(yè)壟斷性

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摘要:中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性壟斷或寡頭壟斷的市場(chǎng)，可以使用哈佛學(xué)派的主要理論S-C-P范式來(lái)研究我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)組織問(wèn)題。不同的土地出讓方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，所以我們根據(jù)地塊大小、距離遠(yuǎn)近等的這種出讓方式不同來(lái)分析各種情況下的市場(chǎng)行為和市場(chǎng)績(jī)效。房地產(chǎn)行業(yè)反壟斷政策的制定的依據(jù)和內(nèi)容也存在“馬歇爾沖突”，考慮中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)不變的情況下，對(duì)壟斷進(jìn)行拆分是對(duì)社會(huì)有利的選擇。具體操作上:不要大面積拍賣(mài)土地，改為小塊拍賣(mài)出讓?zhuān)M(jìn)多家開(kāi)發(fā)商鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)打破壟斷更有現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；壟斷；產(chǎn)業(yè)組織理論

一、導(dǎo)論

根據(jù)主流產(chǎn)業(yè)組織理論，哈佛學(xué)派的主要理論S-C-P范式，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)（Structrue)決定市場(chǎng)行為(Conduct)，市場(chǎng)行為決定市場(chǎng)績(jī)效(Performance)，具有單向的因果關(guān)系；而芝加哥學(xué)派提出結(jié)構(gòu)、行為、績(jī)效三者之間應(yīng)為雙向因果關(guān)系，認(rèn)為市場(chǎng)績(jī)效起著決定性作用，企業(yè)效率的不同導(dǎo)致不同的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，高集中度的市場(chǎng)是高效率、低成本的結(jié)果，一個(gè)持續(xù)高利潤(rùn)率的產(chǎn)業(yè)完全可能是該產(chǎn)業(yè)中企業(yè)高效經(jīng)營(yíng)所致，否則會(huì)招致其他企業(yè)大量進(jìn)入而降低利潤(rùn)率。那我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織分析到底是適用哈佛學(xué)派還是適用芝加哥學(xué)派呢？

根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度的不同，一般把市場(chǎng)分為四種類(lèi)型:(1)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；(2)完全壟斷市場(chǎng)；(3)壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；(4)寡頭壟斷市場(chǎng)。寡頭壟斷市場(chǎng)是指一個(gè)市場(chǎng)中只有少數(shù)幾個(gè)廠商相互競(jìng)爭(zhēng)，且新廠商的進(jìn)入是受到阻礙的，各廠商生產(chǎn)的產(chǎn)品可以有差別，也可以是沒(méi)有差別的。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是怎樣的市場(chǎng)類(lèi)型呢？

高洪文(2007)通過(guò)勒納指數(shù)的實(shí)證研究方法，得出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的確存在壟斷特征的結(jié)論[1],李宏瑾(2005)指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度相當(dāng)嚴(yán)重，雖然隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)程的深入和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況逐漸好轉(zhuǎn),但這一過(guò)程非常緩慢[2]。余凱（2007）指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，在此區(qū)域市場(chǎng)中有著很高的市場(chǎng)集中度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較高的進(jìn)入障礙（主要是土地資源壁壘和行政管理壁壘），房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性，決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)寡頭壟斷的市場(chǎng)。并且從巨額的沉淀成本、區(qū)域寡頭壟斷分析了寡頭壟斷的必要性和可能性。得出價(jià)格合謀下的非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的一個(gè)根本原因[3]。林素鋼、崔秀琴（2007）指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷的表現(xiàn):土地市場(chǎng)的壟斷，房地產(chǎn)廠商集中度較高，房地產(chǎn)產(chǎn)品的自然壟斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的壟斷，房地產(chǎn)商品中商品住房供給方式的壟斷[4]。以上文章說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性壟斷或寡頭壟斷的市場(chǎng)。

中國(guó)盡管市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商數(shù)量眾多，但房地產(chǎn)這一特殊商品在各個(gè)地區(qū)之間是不能流動(dòng)的，所以他們實(shí)際上并非在同一市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)，構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的只是相鄰的少數(shù)幾家開(kāi)發(fā)商，表現(xiàn)出相鄰競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，所以可以說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性壟斷或寡頭壟斷的市場(chǎng)。這個(gè)區(qū)域可以是一個(gè)市，但更可能是市中更小的一個(gè)區(qū)域。現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的價(jià)格領(lǐng)袖制，實(shí)際上就是價(jià)格合謀或價(jià)格勾結(jié)，而價(jià)格合謀的實(shí)質(zhì)就是

斷，開(kāi)發(fā)商形成的“聯(lián)盟”主要是“價(jià)格聯(lián)盟”,余凱(2007)也對(duì)此進(jìn)行了分析[5]。

二、基于S-C-P范式分析我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)

對(duì)于土地出讓的方式，2001年，國(guó)務(wù)院15號(hào)文件明確規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的出讓形式。只要有資金支持，有意投資房地產(chǎn)的任何個(gè)人、法人，都可以通過(guò)土地“招拍掛”的形式獲得土地。

我們現(xiàn)在考慮另一種具體的土地出讓方式——地塊大小對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)是土地的出讓方式。不同的土地出讓方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，所以我們根據(jù)地塊大小、距離遠(yuǎn)近等的這種出讓方式不同來(lái)分析各種情況下的市場(chǎng)行為和市場(chǎng)績(jī)效。

我們可以根據(jù)出讓地塊大小、距離遠(yuǎn)近等將土地的出讓方式分類(lèi)為下表:

可以看出，土地的出讓方式在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起著決定性的作用。當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)“圈地”規(guī)模的日趨擴(kuò)大，這是與我國(guó)現(xiàn)在的土地出讓制度相對(duì)應(yīng)的。拍得大塊地的“地王”事實(shí)上就是區(qū)域的地產(chǎn)壟斷者。這種土地出讓制度至少會(huì)帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題:第一個(gè)問(wèn)題是所能容納的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量相對(duì)減少，不利于競(jìng)爭(zhēng)的提高；第二個(gè)問(wèn)題是大規(guī)模的土地購(gòu)置以及開(kāi)發(fā)所需的巨額資金壁壘將很多房地產(chǎn)企業(yè)、特別是中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)排斥在外，容易強(qiáng)化部分開(kāi)發(fā)商的壟斷地位。

政府在土地出讓上，應(yīng)控制過(guò)大規(guī)模地塊的整體出讓?zhuān)词故窍鄬?duì)較大規(guī)模地塊的出讓就可以將大塊地切分為若干規(guī)模適中的地塊，將大項(xiàng)目拆分為中小項(xiàng)目，由不同的開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)，這樣才能在一定程度上緩解我國(guó)房地產(chǎn)壟斷和競(jìng)爭(zhēng)不足的現(xiàn)狀。這也是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)新思路。

三、房地產(chǎn)行業(yè)反壟斷政策的制定的依據(jù)和內(nèi)容

對(duì)于一個(gè)壟斷產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該是采取打破壟斷還是采取價(jià)格管制呢？我們分以下幾種情況討論:

需要具體討論的是壟斷產(chǎn)業(yè)3，因?yàn)樗哂幸?guī)模經(jīng)濟(jì)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)和打破壟斷存在一定的矛盾，所以要看社會(huì)總體的利益考慮是否拆分。

“馬歇爾沖突”即規(guī)模經(jīng)濟(jì)和壟斷的弊病之間的矛盾，即企業(yè)追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)的結(jié)果是壟斷的發(fā)展，壟斷反過(guò)來(lái)又會(huì)阻礙價(jià)格機(jī)制，扼殺自由競(jìng)爭(zhēng)，使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)失去活力，破壞資源的合理分配?！榜R歇爾沖突”所提出的競(jìng)爭(zhēng)的活力和規(guī)模經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，正是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組織理論所關(guān)注的核心問(wèn)題。

我們可以根據(jù)“馬歇爾沖突”提出一個(gè)新的評(píng)價(jià)市場(chǎng)效率的標(biāo)準(zhǔn):以?xún)r(jià)格為中心的市場(chǎng)效率的標(biāo)準(zhǔn)。即把價(jià)格作為社會(huì)利益的代表，低的價(jià)格就是對(duì)社會(huì)有益的價(jià)格，公共政策的制定應(yīng)該以提高社會(huì)福利即降低產(chǎn)品價(jià)格為目的。

如下圖所示，向右下傾斜的LAC代表行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。SAC1代表一個(gè)廠商壟斷時(shí)的情形，較陡的需求曲線(xiàn)D1代表對(duì)市場(chǎng)較強(qiáng)的控制力，此時(shí)均衡點(diǎn)E1對(duì)應(yīng)的價(jià)格是P1。SAC2代表多個(gè)廠商寡頭或壟斷競(jìng)爭(zhēng)時(shí)的情形，較緩的需求曲線(xiàn)D2代表對(duì)市場(chǎng)較弱的控制力，此時(shí)均衡點(diǎn)E2對(duì)應(yīng)的價(jià)格是P2。

我們可以看到，隨著LAC、D1、D2的斜率的不同，以及SAC1、SAC2形狀的不同，P1、P2的大小也會(huì)不同。壟斷拆分以后，企業(yè)的短期成本曲線(xiàn)SAC1變?yōu)镾AC2，規(guī)模經(jīng)濟(jì)下降，但是企業(yè)的市場(chǎng)力量下降。產(chǎn)品價(jià)格到底

是上升還是下降還得看兩種效應(yīng)哪個(gè)大。

如果把價(jià)格作為社會(huì)利益的代表，低的價(jià)格就是對(duì)社會(huì)有益的價(jià)格。那么我們就認(rèn)為如果P1P2說(shuō)明壟斷下的規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)小于市場(chǎng)力量的效應(yīng)，不能提供更低的價(jià)格，壟斷不如拆分。

具體到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于數(shù)據(jù)很難得到或者具體情況千差萬(wàn)別，所以沒(méi)有直接證據(jù)說(shuō)明是規(guī)模經(jīng)濟(jì)或不經(jīng)濟(jì)。但是根據(jù)我們的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，中國(guó)房地產(chǎn)平均開(kāi)發(fā)成本和總體開(kāi)發(fā)規(guī)模關(guān)系不是很大，所以考慮中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)不變的。

沒(méi)有任何約束的土地拍賣(mài)似乎是公平的，價(jià)高者先得，但實(shí)際上大塊拍賣(mài)卻剝奪了中、小開(kāi)發(fā)商的獲得土地的權(quán)利，加大了土地的壟斷程度，也加大了房源的壟斷程度。當(dāng)然在現(xiàn)階段，由于中國(guó)地產(chǎn)業(yè)僅僅是區(qū)域、局部壟斷，所以不要采取大面積拍賣(mài)土地的方式，采取小塊拍賣(mài)出讓?zhuān)M(jìn)多家開(kāi)發(fā)商鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)打破壟斷更有現(xiàn)實(shí)意義。

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