房地產項目轉讓管理

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一、房地產項目轉讓的條件

房地產項目轉讓的條件因土地使用權取得方式的不同可以分為以下兩種：

1、以出讓方式取得的土地使用權。

按照《城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定，房地產項目轉讓時，應當符合下列條件：

①轉讓人按照出讓合同約定，已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓；

②轉讓人按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，并完成一定開發(fā)規(guī)模后轉讓。這里又可分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設用地條件，方可轉讓。上述兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產項目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設的順利實施。

2、以劃撥方式取得的土地使用權。

按照《城市房地產管理法》第三十九條的規(guī)定，轉讓房地產開發(fā)項目時應具備下列條件：首先，轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批。其次，對準予轉讓的，又有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補辦土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓；第二種是可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于《城市房地產管理法》第二十三條規(guī)定情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)：第一，用于國家機關用地和軍事用地；第二，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；第三，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；第四，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

二、土地使用權轉讓需履行的程序

根據(jù)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十一條規(guī)定：轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。在辦理備案手續(xù)時，房地產開發(fā)主管部門要審核項目轉讓是否符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定；房地產開發(fā)項目轉讓人已經簽訂的拆遷、設計、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更；相關的權利、義務是否已經轉移；新的項目開發(fā)建設單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件；同時要變更開發(fā)建設單位的名稱。上述各項均滿足規(guī)定條件，轉讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產開發(fā)主管部門有權責令補辦有關手續(xù)或者認定該轉讓行為無效，并可對違規(guī)的房地產開發(fā)企業(yè)進行處罰。未經備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產轉讓行為無效。房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安置補償?shù)模疬w安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人，項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。房屋拆遷補償安置是房地產開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一。項目轉讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標。這樣規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權益，防止在項目轉讓過程中或者轉讓后，轉讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權益受到損害。不得轉讓的房地產項目根據(jù)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十七條規(guī)定，下列房地產不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。