房地產企業成本核算與管控探究

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摘要:眾所周知，房地產是我國國民經濟最重要的產業之一。伴隨著房地產市場競爭日趨激烈，以及土地紅利時代、金融紅利時代的逐漸逝去，強化成本管控、進行有效的成本核算成為房地產企業保證經濟效益和提高盈利能力的重中之重。文章對房地產企業成本核算與管控中存在的問題提出相應的對策，希望為房地產企業實現降低成本、提高經濟效益提供建議和參考。

關鍵詞:房地產企業;成本核算;成本管控

1房地產企業成本核算和成本管控的意義

1.1有利于房地產企業完善工作界面，實現可持續發展

房地產企業成本管控，已經不僅僅是成本部門或合約部門單打獨斗的領域，而是需要設計、招采、工程、營銷及財務等多個部門聯合參與和合作。如何加強和深化房地產企業項目成本管理，是擺在眾多房地產企業面前的一大重要課題，這就要求企業對項目全周期經營業務流程進行全面、詳細的梳理和復盤。通過不斷地回顧和總結，才能及時有效地發現企業在項目成本管控中的優點和不足，以及后續對優秀項目案例進行成果輸出，在企業集團里進行宣傳和推廣。與此同時，也需要復盤成本管控中出現的問題，并結合實際情況提出對應的改進措施，不斷提高企業成本管控水平，從而使企業健康持續的發展。

1.2有利于房地產企業擴大競爭優勢，提高經濟效益

在當下房價溢價有限的大前提下，越來越多的房地產企業敢于自我革命，勇于鋒刃向內，向企業內部開刀，積極向管理要紅利。在保證項目品質的基礎上，進一步尋求經濟利潤增長的空間。那么進行有效的成本管控，就必須要把成本管控的觸角深入到每一個生產經營環節，只有不斷滲透到各個經營模塊中，把各個環節串聯起來，才能把成本管控落于實處。比如，優化組織結構，合理布局項目，狠抓生產經營，嚴控成本支出等。對房地產企業而言，有助于有效占據市場、提高競爭優勢，能更好地實現經濟效益最大化。對房地產行業而言，能有效優化行業生態環境，進一步促進房地產行業的健康發展。

2房地產企業成本核算和管控中的問題

2.1會計核算對象的不確定性，導致成本核算不及時

由于房地產企業開發周期長，投資金額大，以及產品自身具備的特殊性，注定了其在成本核算過程中核算對象的復雜性。目前我國房地產企業會計成本核算規則仍然比較模糊，有很多需要改進和完善的地方。比如:一些房地產企業會計成本核算相對混亂，會計處理隨意且零碎，沒有系統化、標準化的核算體系，導致項目開發完畢后，仍然不能很好的確認會計目標成本。還有一些房地產開發項目是分批、分期進行地產開發，然后在實務會計處理中，未能將分期項目總成本進行嚴格細致的核算，很容易造成項目成本核算的隨意性和不確定性。從實務操作而言，假如項目開發周期較長，應以開發節奏為依托，分批次分時間確立核算對象，而不是像多數企業一般，盲目的將多期的核算對象歸納為一個總核算對象，這樣就會造成會計核算工作內容巨大，核算工作缺乏章法，最終導致項目成本難以合理計算。與此相反，也有一部分房地產企業會將簡單的事情變得復雜化，把原本屬于一個核算對象劃分為多個核算對象，這不僅加大了會計核算的工作量，甚至會造成成本核算無法準確反映實際成本水平，成本會始終處于難以分析、控制的狀態。

2.2會計核算成本的不確定性，導致成本核算不準確

由于房地產企業存在會計成本結轉的特殊性，即前期項目預售收入在預收賬款科目核算，等到項目竣工交付后方才確認收入并結轉成本，但同時項目施工倪沈良:房地產企業成本核算與管控研究產業經濟類合同尚未結算完成。對于未結算的工程合同，財務部門會根據合約部門提供的動態目標成本進行成本的暫估，以此達到收入與成本的配比。比如，A項目為一般計稅項目，不含稅貨值為15億元，可售面積75000平方米，在2020年12月底已全部售罄同時全部交房。項目不含稅目標成本為13億元(合同尚未結算，目前合同簽訂總額為12億元，累計已入賬成本為10億元)。在會計成本核算上，由于最終結算成本尚無法鎖定，故暫時用不含稅目標成本來替代結算總價。因此，本次收入結轉收入為15億元，結轉成本為13億元(暫估為3億元，等工程合同陸續結算，逐步進行暫估的調整)，毛利為2億元。由此可見，項目目標成本的準確預估，決定著會計成本核算工作的成敗，而合約部門或許會出于自身考核壓力，將目標成本制定得相對寬松保守，這就會導致會計結轉成本相對失真，影響當期企業的盈利能力，從而降低企業財務報表的質量。同時在后期會計成本結轉中，會出現大量成本負數沖減過程。如此反復的會計核算，大大降低了會計報表的質量。

2.3會計核算處理不規范，導致成本核算不完整

由于房地產企業投資周期長、投資總額大，導致成本核算周期跨度較大，且核算內容復雜。在提高核算精度，保證核算質量的同時，必須關注企業會計核算制度的建立健全，以及財務從業人員素質教育問題。比如，項目在開發過程中，如果缺乏相應的核算準則，在開發成本入賬時，往往就存在隨意性和不確定性，在確定開發成本末級科目時，往往會存在主觀判斷或經驗，從而出現不同的人做出不同核算處理的情況。又比如，項目在結利過程中，容易忽略成本結轉的規范性，從而會導致房地產企業開發成本分配及歸集等工作出現問題，嚴重的會使成本缺失或不完整，造成收入與成本的不配比，進而影響企業利潤表，不僅影響了企業的成本核算結果，更嚴重的會使外部投資者喪失對企業的投資信心。

2.4項目全周期成本管控缺失

(1)投資階段成本管控。投資拿地時，應該是項目成本管控的起點，因此投資階段的成本管控對后續項目是否盈利起著至關重要的作用，個別房地產企業前期對項目沒有進行足夠充分的論證，單靠算總賬、大賬來粗略匡算成本，僅憑直覺和經驗拿地，這無疑會對項目開發埋下巨大的投資風險。(2)項目設計成本管控。在項目設計環節，設計人員就應該對產品適配進行充分論證，結合營銷、工程、成本多部門的意見，篩選出最優設計方案。遺憾的是，很多企業對設計環節不夠重視，這勢必會帶來設計方案的反復，進一步造成施工成本的無謂增加，嚴重的會導致工期延誤，以至于錯失銷售先機，最終導致不能很好的回籠資金，無端增加項目的施工成本及資金成本，給項目帶來極其不利的影響。(3)項目工程成本管控。工程施工是項目推盤供貨的主力軍，因此施工節奏的管控對后期項目預售、交付等都有著至關重要的影響。但是很多企業在施工管理上缺乏科學管控，沒有科學合理的施工工期，沒有緊湊有序的施工工序，極易導致項目工程節點逾期，以及后續陡增的趕工費，這些都會造成建安成本的額外增加。(4)項目財務成本管控。在房地產項目全周期開發過程中，現金流無疑是企業的生命線。在現金為王的房地產時代，很多企業沒有充分高效地運用手上資金，甚至用低效低能的操盤方法來進行項目建設開發，這些往往都會弱化企業的操盤能力和運營能力。一旦出現資金問題，輕者影響項目工期，嚴重的會導致項目停擺以及爛尾風險。

3對策

3.1明確會計成本核算對象，提高管理精度

在房地產企業全周期開發建設過程中，必須認真對待成本核算對象的劃分。在會計核算階段，其一，必須嚴格地以項目開發周期為重要依托，來確定和劃分核算對象;其二，將開發項目按照標準具體劃分為多個核算子項目，再進行建安成本的歸集工作。其三，在劃分會計成本核算對象的同時，要盡量避免劃分得過于粗略或詳細。這都會造成成本核算工作的缺位或者繁冗。那么應用在實際操作中，房地產企業應該根據開發項目的特點，分門別類的制定會計核算綱領，對于開發周期較長、工程量復雜的工程項目，應該盡可能的對核算對象進行系統劃分確認，同時，對于工期相對較短或者工程體量較小的項目，建議直接在子項目內開展成本的核算工作，即直接納入項目成本中開展核算，這樣既有利于成本核算的準確性，又能提高核算效率。

3.2明確會計核算成本，夯實目標成本

項目成本管控并不是粗放式的單部門作業，更多的是多部門協調的集成合作。比如，在項目設計階段，設計人員應該根據產品的受眾群體，設計出契合業主需求的產品，從源頭上杜絕因產品的先天缺陷導致后期改工帶來的成本浪費，減少對目標成本的擾動。在項目施工階段，工程人員在現場施工中就應該合理排布施工周期，在保證工程質量的前提下，使工程盡快滿足預售條件，使項目盡快首開，盡快現金回籠，減少資金成本。在項目報建方面，報建人員應該起到項目施工和政府溝通的橋梁作用，應該時刻樹立“項目未動，報批先行”的心態，及時了解項目需求，時刻了解政府最新的相關資訊，從而做到有的放矢，從報建角度倒推項目快速建設開發。項目全周期運營中，運營人員應該從全盤的角度出發，指導工程開發建設，明確營銷售價，把握全周期重要工程節點，大方向掌控項目開發節奏并使其朝良好態勢發展。在項目成本方面，合約人員不應僅僅停留在算好成本賬的基礎上，更應該扮演好項目內當家的角色，深挖項目潛在的成本空間，積極做到提質增效，多快好省的為項目提供成本決策。因此在上述職能部門的共同努力下，才能做到深挖成本，夯實會計目標成本。

3.3完善會計核算制度，強化核算體系

由于房地產會計核算的特殊性，會計成本核算往往是事后核算。但這并不意味著可以忽略事前、事中的成本管控和審核。從財務人員角度而言，應該保持良好的工作素養，在遵守國家相關制度、政策及各項法律法規的基礎上，充分發揮自己的主觀能動性，積極開展會計成本核算;從企業角度而言，房地產企業應該根據生產經營特點和實際情況，制定出符合企業自身發展規律的會計成本核算體系，從而實現企業成本核算的標準化和規范化，并形成一套完整、系統化的財務管理制度。與此同時，要始終明確會計成本核算是企業財務工作的基礎，不斷深化會計成本核算工作，將核算工作具體細分到個人，并加強個人會計核算工作的考察及考核，從而提高整體會計管理水平。當然，在提高業務水平的同時，也要加強會計人員、管理人員的成本意識，深入貫徹落實成本管理觀念。

3.4加強項目的全周期成本管控

(1)重視項目投資管控。房地產企業投資決策是項目中最重要的一環，應對拿地前不確定因素進行充分考證與分析。即對包括但不限于前期規劃、地塊狀況、周邊市場環境等方面進行科學、詳細的市場調查與科學論證，對開發項目進行大盤推演，從而相對準確的掌握項目的總體目標成本。分析出大致項目可行方案，并提交領導決策是否可以拿地。如此在前端，對項目的目標成本進行高效管控，為后續項目成本管控起到良好的示范。(2)重視項目設計管控。房地產企業設計管理是工程成本管控的先決條件，設計水平的高低，亦或是設計結果的好壞，將很大程度左右項目成本的走向。首先，房地產企業通過向市場進行招標，來初步篩選設計方案，經過成本、工程等多部門的一系列聯合審核，最終實現在功能和成本上達到平衡點的最優方案。同時，還需針對客戶喜好及需求，剔除可有可無的功能屬性，在保證品質的基礎上，避免過度的鋪張浪費，同時在選材上，盡量挑選性價比高的施工建材，從設計端口做到項目成本的管控。(3)重視項目施工管控。房地產企業工程管理是工程成本管控的基礎，在保證工程安全和工程質量的大背景下，對合同必須認真履約，以及嚴格按照約定進行現場工程施工，保質保量地完成工程各個節點。與此同時，必須時刻關注并跟進成本簽證的合規性，并做到與成本合約部門的溝通，做到工程量三方簽證，使簽證內容與實際內容保持一致，嚴格把關各道工程環節。(4)重視項目財務管控。嚴格遵守“三收三支”原則，即先收后支、以收定支、收大于支。比如在支出方面，前期獲取土地階段，在土地確權的前提下，盡量延遲土地款支付，達到現金晚支目的。在工程施工階段，多采用商票或保理相結合的付款方式，也同樣可以達到延緩現金支出目的，減少房地產企業資金壓力。同樣在收入方面，項目預售階段，企業應加強與額度寬松的銀行合作，做到按揭貸款盡快下放，實現現金流回籠目的。在融資階段，在四證齊全下，盡快落實開發貸等融資，盡可能彌補前期土地款支出，減輕資金壓力。

4結論

綜上所述，在當今房地產市場中，“土地紅利”逐漸向“管理紅利”轉變，成本核算和管控對于房地產企業而言，是利潤爆發點，更是生命線。只有從源頭上控制好成本，建立健全成本核算制度，加強企業內控管理，才能夠保證房地產企業的合理利潤空間，從而使企業從市場競爭中脫穎而出，并立于不敗之地。

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作者:倪沈良 單位:陽光城集團浙江置業有限公司