房地產(chǎn)企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展探究

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摘要：近年來，我國城鎮(zhèn)化水平不斷提升，房地產(chǎn)市場逐步由增量建設(shè)向存量更新與運營發(fā)展轉(zhuǎn)變，城市更新業(yè)務(wù)應(yīng)運而生。國家“十四五”規(guī)劃提出實施城市更新，行業(yè)面臨新的發(fā)展機遇。2021年8月，住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題》的通知，明確叫停以往大拆大建的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。各地紛紛出臺細則文件，房地產(chǎn)企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)模式面臨空前挑戰(zhàn)。本文結(jié)合行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢，針對房地產(chǎn)企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)提出“強運營、致精微、謀創(chuàng)新、善退出”的業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；城市更新；創(chuàng)新發(fā)展研究

引言

自20世紀90年代住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了翻天覆地的發(fā)展。近年來，為更好的提升城市面貌，不斷改善人民居住品質(zhì)，各地紛紛開展城市更新行動，例如廣東省提出了針對“舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房”的“三舊”改造模式；上海市近年來推行了舊區(qū)改造、“城中村”改造、城市更新模式，并于2019年成立上海市城市更新和舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組。各地城市更新政策各有特色，也取得一定成效。近年來各地政府對城市更新的重視程度越來越高、力度越來越大，主要原因有以下四方面。（1）城市發(fā)展受限。受制于新增建設(shè)用地的相對有限、老舊城區(qū)發(fā)展刻不容緩、城市功能亟待完善等原因，城市更新勢在必行。通過實施城市更新，可緩解城市空間資源壓力，提升城市發(fā)展質(zhì)量。（2）所需資金壓力。城市更新項目所處位置通常較為核心，拆遷費用較高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為城市更新的參與主體，通常具有較大的資金實力，能夠為項目的啟動和實施提供資金保障。（3）舊改面臨新問題。舊改越到后面，“硬骨頭”越多。以老舊小區(qū)改造為例，當前最大困難在于投資及改造主體并非產(chǎn)權(quán)所有方，從而造成投入資金難平衡等情況，亟待社會資本方嫁接優(yōu)質(zhì)資源、探索創(chuàng)新模式，不斷解決城市更新和舊區(qū)改造出現(xiàn)的新困難。（4）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型訴求。如通過混合類更新改造，把原來的舊廠房轉(zhuǎn)型升級為高端的產(chǎn)業(yè)集聚空間，從而大幅提升經(jīng)濟社會效益。各地城市更新業(yè)務(wù)取得成效的同時，也存在一些問題。如部分城市在城市更新項目推進過程中，出現(xiàn)大拆大建、過于房地產(chǎn)化、破壞歷史建筑、推高房價租金等問題，在項目推進過程中滋生新的城市問題。我國“十四五”規(guī)劃明確提出實施城市更新行動，未來行業(yè)將不斷朝健康方向發(fā)展。2021年8月31日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題》的通知，嚴格嚴格控制大規(guī)模拆除，原則上城市更新單元或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；嚴格控制大規(guī)模增建，原則上城市更新單元或項目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2；嚴格控制大規(guī)模搬遷，要求居民就地、就近安置率不宜低于50%；確保住房租賃市場供需平穩(wěn)，要求城市住房租金年度漲幅不超過5%。同時，要求堅持應(yīng)留盡留，全力保留城市記憶，延續(xù)城市特色風貌；堅持量力而行，探索可持續(xù)更新模式，加快補足短板，不斷提高城市安全韌性。上述要求對房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)城市更新業(yè)務(wù)模式提出了重大挑戰(zhàn)，作為城市更新業(yè)務(wù)的參與主體，房地產(chǎn)企業(yè)亟待創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展模式，不斷致力推動行業(yè)高質(zhì)量健康發(fā)展。

1傳統(tǒng)城市更新業(yè)務(wù)模式分析

多年以來，大部分房地產(chǎn)企業(yè)參與城市更新的核心邏輯依然是房地產(chǎn)思維，即最終通過商品住宅銷售來實現(xiàn)利潤。從本質(zhì)上而言，這種業(yè)務(wù)模式依然是傳統(tǒng)住宅項目拿地、開發(fā)、銷售思維的復(fù)制。以下分析近年來較為典型的兩個城市更新項目模式。

1.1借政策東風強勢介入，憑先發(fā)優(yōu)勢深耕市場

以某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)Z參與的北京某城市更新項目為例。2013年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，鼓勵企業(yè)出資參與棚戶區(qū)改造；2015年北京市政府發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實施意見》，明確對納入政府統(tǒng)一組織實施棚戶區(qū)改造的國有土地，若其規(guī)劃含有回遷安置商品住房，可將棚戶區(qū)改造前期工作及擬改造土地的使用權(quán)一并在土地市場通過招標方式確定土地使用權(quán)人。在上述政策出臺施行的前提下，2015年，Z企業(yè)通過招投標方式順利取得北京某片區(qū)改造項目及其土地使用權(quán)。基于良好的開發(fā)能力和市場口碑，Z企業(yè)通過該項目大規(guī)模可售商品住宅的銷售實現(xiàn)了快速回款，獲取了相應(yīng)的開發(fā)利潤，并在該區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了良好發(fā)展態(tài)勢。2020年，憑借企業(yè)在區(qū)域內(nèi)既有先發(fā)優(yōu)勢，Z企業(yè)繼續(xù)在公開市場通過競拍土地使用權(quán)的方式，取得周邊地塊的土地使用權(quán)，從而實現(xiàn)市場持續(xù)深耕。

1.2以旗艦商辦引領(lǐng)，以住宅利潤平衡

以某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)H參與的深圳某城市更新項目為例。該項目占地約69萬㎡，涉及近1000戶原村民、約7萬居住人口的搬遷，是一個非常典型的深圳城市更新項目。項目整體計容建筑面積約280萬㎡，其中回遷物業(yè)約109萬㎡，商品住宅約77萬㎡，零售商業(yè)約20萬㎡。H企業(yè)通過打造標桿旗艦商業(yè)綜合體、高品質(zhì)辦公樓，整體帶動項目人氣和板塊價值，在商品住宅一度快速上漲的行情下，憑借大體量商品住宅的銷售回款保障，最終實現(xiàn)了項目良好的投資收益和社會價值。上述兩個項目是近年來比較典型、也較優(yōu)秀的城市更新案例，項目自身的成功主要源自政策的加持，房地產(chǎn)市場快速向上發(fā)展，以及開發(fā)商良好的產(chǎn)品打造能力。上述兩個城市更新項目，雖然也配有一定體量的商業(yè)、辦公及公共配套物業(yè)，對運營能力也有較高要求，但是，這類項目在相當程度上是基于特定的政策、業(yè)務(wù)流程，從而順利獲取住宅用地使用權(quán)，依然在較大程度上依靠住宅銷售利潤來實現(xiàn)項目總體資金平衡和利潤。在推動高質(zhì)量發(fā)展、踐行共同富裕發(fā)展理念、堅持“房住不炒”的今天，這種業(yè)務(wù)模式顯然已不具被復(fù)制推廣的可能。

2房地產(chǎn)企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展建議

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步從增量開發(fā)建設(shè)進入存量改造運營時代，城市更新業(yè)務(wù)發(fā)展空間十分廣闊。2021年8月，住建部印發(fā)《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，對行業(yè)未來發(fā)展具有重要意義。2021年11月，住建部發(fā)布《關(guān)于開展第一批城市更新試點工作的通知》，將21個城市及地區(qū)納入城市更新第一批試點范圍，確保城市更新穩(wěn)步推進。為貫徹住建部關(guān)于城市更新的文件精神，截至目前，上海、深圳對原計劃立項項目審批已開始收緊；廣州新申報城市更新項目已暫停審批，部分已獲批城市更新項目需進行方案調(diào)整。其他二三線城市早期開展城市更新主要是通過棚改等方式解決住房問題，當前城市更新主要處于“政府主導(dǎo)”的民生工程向“政府引導(dǎo)，市場參與”階段過渡。成都、西安、沈陽等城市陸續(xù)出臺城市更新條例、實施細則等文件，嚴格落實住建部有關(guān)規(guī)定，穩(wěn)妥推進城市更新工作。當前，面對行業(yè)新政策，房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新業(yè)務(wù)領(lǐng)域主要面臨兩大挑戰(zhàn)。第一，大拆大建的城市更新業(yè)務(wù)模式已一去不復(fù)返，取而代之的是對老舊物業(yè)的改造提升，是對既有建筑的有機更新，是對存量設(shè)施的維護加固。按照“原則上城市更新單元或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%”、“原則上城市更新單元或項目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2”的要求，傳統(tǒng)靠大拆大建實現(xiàn)城市更新單元規(guī)劃重新調(diào)整、容積率整體提升、規(guī)劃建筑面積大幅增加，從而實現(xiàn)資金平衡的業(yè)務(wù)模式，已失去借鑒意義。第二，大規(guī)模搬遷的業(yè)務(wù)模式已成為歷史，取而代之的是倡導(dǎo)就地、就近安置。在以往城市更新業(yè)務(wù)模式中，為最大限度提高更新單元的可售物業(yè)面積，更好實現(xiàn)項目資金的平衡，房地產(chǎn)企業(yè)通常盡可能促成居民搬出原居住地，從而實現(xiàn)項目自身可售商品住宅面積的最大化。根據(jù)住建部最新城市更新指導(dǎo)文件，城市更新單元中，除安置回遷原居住人群以外，能夠用于正常銷售的商品住宅面積進一步大幅降低，從而使原本依靠“異地安置”增加項目可售商品房面積的做法變得不再可行。鑒于以上兩大挑戰(zhàn)，結(jié)合行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢，本文對房地產(chǎn)企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)提出“強運營、致精微、謀創(chuàng)新、善退出”的業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展建議。（1）強運營。新形勢下，大拆大建的城市更新模式將難以為繼，取而代之的將是“強運營、弱開發(fā)”的城市更新業(yè)務(wù)模式。從政府訴求角度而言，政府對城市更新項目的訴求已不止于基礎(chǔ)設(shè)施改造提升，也不僅限于對存量建筑的維護修復(fù)，而更加重視對城市更新單元的整體提升，致力于居住品質(zhì)的提升，產(chǎn)業(yè)配套的升級，運營效率的改進，以及對當?shù)匚幕膫鞒校瑢Τ鞘刑厣L貌的延續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過不斷整合優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，持續(xù)提升運營和服務(wù)能力，打造強大的城市更新一體化運營能力。具體而言，可結(jié)合企業(yè)自身情況及發(fā)展戰(zhàn)略，從以下幾方面進行探索。首先，探索智慧社區(qū)、數(shù)字社區(qū)的打造。在開展基礎(chǔ)物業(yè)的同時，通過信息化平臺建設(shè)，不斷提升數(shù)字化水平和管理效率。房地產(chǎn)企業(yè)可嘗試逐步建立標準化服務(wù)體系，形成一套完整的從小區(qū)到社區(qū)，從社區(qū)到城市的數(shù)字服務(wù)體系，以便后期快速推廣。近年來部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市更新過程中，“為了數(shù)字化而數(shù)字化，為了智能化而智能化”，推行了一套“表面炫酷，實在無用”的數(shù)字化智能化系統(tǒng)，不僅沒有促進運營管理效率的提升，也加重了居民和使用者的付費壓力，房地產(chǎn)企業(yè)在今后的城市更新數(shù)字化智能化提升方面應(yīng)引以為戒。其次，探索提升公共空間、特色街區(qū)、專項服務(wù)運營能力。城市更新項目不僅應(yīng)滿足居民居住品質(zhì)的提升，同時也應(yīng)在便民化、人民美好生活構(gòu)建上進行提升。如探索運營文體場館、鄰里中心、職工活動中心、美術(shù)館、博物館、圖書館等公共場館，以及歷史文化街區(qū)、特色街區(qū)等，積極培育公共空間、特色街區(qū)運營能力。最后，在產(chǎn)業(yè)運營方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在推進城市更新業(yè)務(wù)時，可根據(jù)項目需要，因地制宜，統(tǒng)籌項目實施范圍內(nèi)外區(qū)域的產(chǎn)業(yè)銜接，補足城市更新單元內(nèi)的產(chǎn)業(yè)短板，致力為城市更新單元打造產(chǎn)城融合、綠色低碳、高質(zhì)量發(fā)展貢獻產(chǎn)業(yè)運營力量。對于城市更新單元內(nèi)老廠區(qū)的改造，可探索通過與產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)方、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟等平臺機構(gòu)對接，結(jié)合當?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，快速補齊城市更新單元資源、產(chǎn)業(yè)服務(wù)短板，助力打造宜居宜業(yè)示范區(qū)。（2）致精微。在高質(zhì)量發(fā)展時代主題下，城市更新已開啟精細化運營時代，未來城市更新將更加重視細節(jié)和體驗，注重文化和服務(wù)，注重品質(zhì)與匠心。《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》要求，到2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造任務(wù)。近三年來，棚改市場規(guī)模連續(xù)下降，未來棚改規(guī)模將進一步縮小，以大拆大建方式推進城市更新的模式將難以為繼。“精微”體現(xiàn)在兩個方面，一是房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，必須擯棄傳統(tǒng)城市更新以開發(fā)銷售為主要手段的業(yè)務(wù)模式，全面開啟“精雕細琢、精耕細作”的運營時代，與時間做朋友，向運營要效益。未來，城市更新項目將越發(fā)注重細節(jié)，從改造設(shè)計、修繕方案、施工工藝、建筑材料、裝飾風格等設(shè)計改造細節(jié)，到招商管理、服務(wù)管理、運營管理、場景打造等運營細節(jié)，再到融入當?shù)匚幕⒆⒅仫L貌延續(xù)、傳承記憶鄉(xiāng)愁、提升精神享受、打造精神家園等人文關(guān)懷細節(jié)，無不需要房地產(chǎn)企業(yè)在運營服務(wù)方面臻于至善，致力打造精益求精、注重人文關(guān)懷的城市更新項目。二是在項目規(guī)模選擇方面，未來房地產(chǎn)企業(yè)可重點關(guān)注“零星更新項目”，推進“總投可控、周期可控、溢價可期”的中小型城市更新項目。從業(yè)務(wù)路徑來看，可以“低成本獲取-品質(zhì)化改造-精細化運營-租金價值增長-適時退出”模式，順利實現(xiàn)零星城市更新業(yè)務(wù)的快速、高質(zhì)量發(fā)展。（3）謀創(chuàng)新。創(chuàng)新是發(fā)展的不竭動力，城市更新業(yè)務(wù)在由“開發(fā)模式”向“運營模式”轉(zhuǎn)型、由“追求規(guī)模”向“追求質(zhì)量”轉(zhuǎn)型的過程中，更應(yīng)始終保持創(chuàng)新意識。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在推進城市更新業(yè)務(wù)時，需重點關(guān)注業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，結(jié)合企業(yè)自身情況，尋找與企業(yè)每個發(fā)展階段相匹配的業(yè)務(wù)模式。當前城市更新創(chuàng)新模式主要有以下類型。a、一二級聯(lián)動城市更新模式。該類型項目通常采用“一級公開招標+二級開發(fā)”相對聯(lián)動模式實施。政府方通過招標引入社會資本方，由社會資本方作為實施主體支付相關(guān)費用，后通過獲取土地使用權(quán)進行二級開發(fā)，以銷售收入覆蓋一二級成本。該類模式主要適用于已出臺政策支持城市的部分類型項目，如廣州、深圳此前已批復(fù)的城市更新項目，上海的“城中村”項目等。b、“投資+EPC+運營”模式。該類模式比較適合項目運營收入難以實現(xiàn)資金平衡，而自身具有一定建設(shè)投資規(guī)模的項目，可嘗試通過項目整體收益平衡來實施項目。c、PPP模式。一般適用于政府投資項目，該類項目還款來源較為穩(wěn)定，投資風險可控。2021年12月，財政部發(fā)布《關(guān)于修訂發(fā)布〈政府和社會資本合作（PPP）綜合信息平臺信息公開管理辦法〉的通知》，將進一步落實PPP項目信息和PPP項目參與方信息公開，對以PPP模式推進的城市更新項目而言，挑戰(zhàn)與機遇并存。d、ROT模式。該模式全稱為“重構(gòu)-運營-轉(zhuǎn)移”，適合項目前期投資額較低且物業(yè)租金較高的一二線城市相對核心位置項目。如為政府項目可通過公開招標方式確定社會投資人，由社會投資人承擔項目改造、運營工作，以項目運營收入支付前期投資，并在運營期滿后移交。其他非政府項目可探索采用“租賃-改造-運營-移交”業(yè)務(wù)模式，通過對項目自身的改造提升和運營服務(wù)，實現(xiàn)項目投資收益。e、投融建管營一體化模式。該類模式適合城市基本面較好、市場較為穩(wěn)健的城市，對拆改結(jié)合類項目，在投資可控的情況下，企業(yè)通過卓越的投融資能力、項目改造提升能力、產(chǎn)業(yè)配套導(dǎo)入能力、運營服務(wù)能力等優(yōu)勢，構(gòu)建投融建管營一體化模式，通過深度參與城市更新全產(chǎn)業(yè)鏈，不斷培育城市更新企業(yè)的核心競爭力。新政策下，該模式能夠?qū)崿F(xiàn)快速回收部分投資，減輕資金占用壓力，同時，企業(yè)通過扎實的城市更新改造提升和運營服務(wù)能力，不斷提升項目租金、自持物業(yè)價值，從而實現(xiàn)項目中長期資金平衡、項目利潤，并有利于城市更新單元及周邊區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展，是較為理想的城市更新業(yè)務(wù)模式。（4）善退出。城市更新業(yè)務(wù)由“開發(fā)模式”進入“運營模式”，并不代表企業(yè)需要一直持有或運營物業(yè)。“運營模式”主要是鼓勵企業(yè)變更城市更新理念，擯棄以往通過大規(guī)模拆建以“短平快”開發(fā)模式“賺快錢”的理念，扎實通過勤修改造提升、運營服務(wù)的“內(nèi)功”，從而助力老舊項目修繕、居住品質(zhì)提升、城市面貌改善、產(chǎn)業(yè)配套升級、精神文化傳承、經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。城市更新項目在通過改造提升和運營管理實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展以后，“善退出”是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的必要策略，這是企業(yè)迅速復(fù)制成功模式、助力更多城市更新項目高質(zhì)量實施、可持續(xù)發(fā)展的重要保證。從退出方式而言，企業(yè)可根據(jù)項目自身情況，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化、類REITs、CMBS、ABS等方式進行退出，從而實現(xiàn)企業(yè)的快速健康發(fā)展。

3結(jié)語

城市更新是我國新型城鎮(zhèn)化、高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑，隨著相關(guān)政策的出臺，行業(yè)正朝健康方向穩(wěn)步邁進。作為城市更新的參與主體，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極擁抱行業(yè)變革，搶抓市場機遇，切實推進城市更新業(yè)務(wù)由“開發(fā)模式”向“運營模式”轉(zhuǎn)變、由“追求規(guī)模”向“追求質(zhì)量”轉(zhuǎn)型。本文結(jié)合行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢，建議房地產(chǎn)企業(yè)開展城市更新業(yè)務(wù)時，在“強運營、致精微、謀創(chuàng)新、善退出”方面勤修內(nèi)功，不斷致力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

作者:周潤臣 單位:中鐵建城市開發(fā)有限公司