村民住宅建設(shè)管理制度

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第一章總則

第一條為了加強(qiáng)國(guó)土資源管理，促進(jìn)村鎮(zhèn)規(guī)劃的實(shí)施，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，加強(qiáng)個(gè)人住宅建設(shè)管理，維護(hù)村民合法的居住權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《安徽省實(shí)施〈土地管理法〉辦法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條凡在本市瑯琊、南譙區(qū)（不含*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上村民新建、改建、翻建供家庭居住的個(gè)人住宅的，適用本辦法。

第三條市規(guī)劃局負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)村民住宅的選址、條件審核及辦理規(guī)委會(huì)討論同意的村民住宅建設(shè)的具體審批手續(xù)。

南譙區(qū)建設(shè)局負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)范圍外村民住宅建設(shè)的選址、條件審核及審批工作。

國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)村民住宅用地的審批管理工作。

市建設(shè)、城市管理行政執(zhí)法等部門和南譙、瑯琊區(qū)人民政府按照各自的職責(zé)分工，共同做好村民住宅建設(shè)有關(guān)管理工作。

第四條村民住宅建設(shè)實(shí)行規(guī)劃許可制度。村民必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，方可進(jìn)行建設(shè)。

第五條村民住宅建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，采取統(tǒng)一建設(shè)住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“統(tǒng)建小區(qū)”）與村民自建相結(jié)合的辦法。鼓勵(lì)統(tǒng)建小區(qū)，在村民自建中鼓勵(lì)建設(shè)四聯(lián)體、雙聯(lián)體住宅。

第六條市規(guī)劃局應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃和城市發(fā)展需要，組織編制城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)村民統(tǒng)建小區(qū)和村民自建點(diǎn)規(guī)劃。

統(tǒng)建小區(qū)和村民自建點(diǎn)詳細(xì)規(guī)劃由南譙、瑯琊區(qū)人民政府組織編制。統(tǒng)建小區(qū)建設(shè)應(yīng)當(dāng)采取市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行運(yùn)作。

城市規(guī)劃區(qū)范圍外的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織編制村莊、集鎮(zhèn)和建制鎮(zhèn)規(guī)劃，并在村莊、集鎮(zhèn)和建制鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)建小區(qū)或村民自建點(diǎn)。

村民自建點(diǎn)內(nèi)的建筑式樣、色彩、高度和平面布置應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃中提出統(tǒng)一要求。

第七條任何單位和個(gè)人必須服從根據(jù)規(guī)劃作出的調(diào)整用地決定。

因?qū)嵤┐彐?zhèn)規(guī)劃，經(jīng)依法批準(zhǔn)需要調(diào)整農(nóng)戶宅基地、承包地的，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)在依法預(yù)留的機(jī)動(dòng)地、收回和承包方自愿交回的承包地、集體經(jīng)濟(jì)組織開墾復(fù)墾增加的土地中調(diào)整解決，或者通過承包戶之間互換承包地的方式解決。

第八條鼓勵(lì)村民在建制鎮(zhèn)村民自建點(diǎn)建房或購(gòu)買統(tǒng)建小區(qū)住宅。村民凡退出原有宅基地，在建制鎮(zhèn)村民自建點(diǎn)建住宅或購(gòu)買統(tǒng)建小區(qū)住宅的，享受經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?yōu)惠政策（其中土地有償使用費(fèi)用全免），免費(fèi)轉(zhuǎn)非農(nóng)戶口，享受與城市居民同等待遇。對(duì)其承包地，按照本人意愿，可保留土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。

第二章條件和程序

第九條農(nóng)村村民每戶只能擁有一處宅基地，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)每戶宅基地面積不超過80平方米，村民自建住宅人均建筑面積一般不超過40平方米；規(guī)劃區(qū)外每戶宅基地面積不超過160平方米，村民自建住宅人均建筑面積一般不超過50平方米。

凡符合計(jì)劃生育政策家庭戶，獨(dú)生子女可按2人計(jì)算建筑面積。

第十條*2年12月31日前在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織居住的村民戶、持合法證明回原籍定居的退役士兵等，符合下列條件之一的，可申請(qǐng)建設(shè)個(gè)人住宅：

（一）因國(guó)家建設(shè)或規(guī)劃調(diào)整等原因宅基地被征用的；

（二）因結(jié)婚等原因，確需分戶，原宅基地面積低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的；

（三）原住房經(jīng)鑒定為D類危房確需拆除重建的；

（四）其他符合宅基地申請(qǐng)條件的。

第十一條農(nóng)村村民凡有下列情形之一的，不得申請(qǐng)建設(shè)個(gè)人住宅：

（一）宅基地面積雖然低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但人均住宅建筑面積超過50平方米的；

（二）私有住房出售、出租或贈(zèng)與他人的；

（三）私有住房拆遷已實(shí)施安置的；

（四）規(guī)劃撤并村莊范圍內(nèi)（除D類危房外）的；

（五）*3年后遷入集體經(jīng)濟(jì)組織戶口的村民；

（六）其他不符合申請(qǐng)宅基地建房條件的。

第十二條農(nóng)村宅基地屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地并建設(shè)住宅。農(nóng)村村民建設(shè)的住宅禁止轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民和非本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶，擅自轉(zhuǎn)讓的不受法律保護(hù)，土地房產(chǎn)管理部門不得為其頒發(fā)土地房屋權(quán)屬證書。

第十三條符合本辦法第十條建房條件的村民，建房方式根據(jù)不同情況分別確定：

（一）集體經(jīng)濟(jì)組織的土地已被征用完畢的村莊，對(duì)村民按照征地補(bǔ)償方案可采取統(tǒng)建安置或貸幣安置等方式給予統(tǒng)一安排的，原則上不再新劃宅基地。

（二）集體經(jīng)濟(jì)組織的土地被部分征用或未被征用的，符合建房條件的村民應(yīng)入住統(tǒng)建小區(qū)。未建設(shè)統(tǒng)建小區(qū)，但已規(guī)劃了自建點(diǎn)的，在規(guī)劃的自建點(diǎn)建設(shè)；沒有規(guī)劃自建點(diǎn)的，可利用原有宅基地和村內(nèi)空閑地自建。

第十四條村民申請(qǐng)建房按下列程序報(bào)批：

（一）建房人持戶口簿向村民小組提交書面建房申請(qǐng)。聯(lián)體式住宅由共建村民共同提交申請(qǐng)。

（二）村民小組會(huì)議討論同意后，報(bào)村民委員會(huì)。

（三）村民委員會(huì)同意后，在建房戶所在的村民小組進(jìn)行張榜公示，公示時(shí)間不少于3日。

（四）經(jīng)公示，未發(fā)現(xiàn)有不允許建設(shè)情形的，由申請(qǐng)人填寫《個(gè)人建房申報(bào)表》和《農(nóng)村村民宅基地申請(qǐng)表》，經(jīng)村民小組、村委會(huì)簽署意見，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處審核后，公安機(jī)關(guān)出具戶籍證明，報(bào)市規(guī)劃局或南譙區(qū)建設(shè)局。

（五）市規(guī)劃局或南譙區(qū)建設(shè)局會(huì)同市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處等單位對(duì)申請(qǐng)人的基本情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，符合條件的，市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)用地，屬城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的由區(qū)級(jí)建設(shè)行政主管部門初審，經(jīng)市規(guī)委會(huì)討論同意后，由市規(guī)劃局核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本），城市規(guī)劃區(qū)范圍外的由南譙區(qū)建設(shè)局核發(fā)《村鎮(zhèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

（六）土地、規(guī)劃或建設(shè)部門會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處現(xiàn)場(chǎng)放驗(yàn)線。

（七）鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處監(jiān)督建房戶嚴(yán)格按規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，并建立管理檔案。

（八）建設(shè)工程竣工后，由土地、規(guī)劃或建設(shè)部門會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，屬城市規(guī)劃區(qū)范圍外的由南譙區(qū)建設(shè)局發(fā)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的由市規(guī)劃局換發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。需備案的，報(bào)市建設(shè)行政主管部門備案。

（九）建房戶持《農(nóng)村村民宅基地申報(bào)表》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）或《村鎮(zhèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其他有關(guān)文件辦理土地房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第十五條農(nóng)村村民住宅用地涉及農(nóng)用地的，必須按《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定的審批權(quán)限，先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

第三章工程建設(shè)管理

第十六條村民建設(shè)住宅不得阻礙交通、影響消防安全，不得侵占公共綠地、鄰里通道，并妥善處理好給水、排水、通風(fēng)、日照、采光等方面的相鄰關(guān)系。

第十七條村民自建住宅一般不得超過3層，層高不得超過3.4米。2層（含2層）以上的個(gè)人住宅建設(shè)，必須由取得相應(yīng)的設(shè)計(jì)資質(zhì)證書的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，或者選用通用設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；所有加層的改建工程必須委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。

第十八條2層（含2層）以上建房戶應(yīng)當(dāng)與施工承包單位依法訂立書面合同，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。承包建筑工程的單位應(yīng)當(dāng)持有依法取得的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬工程。

第十九條2層（含2層）以上且工程投資額30萬元以上或建筑面積300平方米以上的建筑工程，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理施工許可證。

第二十條建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的質(zhì)量安全流動(dòng)抽查與定點(diǎn)監(jiān)督檢查制度，重點(diǎn)抓好工程的結(jié)構(gòu)質(zhì)量和施工安全。2層（含2層）以上住宅工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定向建設(shè)行政主管部門辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。

第二十一條建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)建房戶選用合適的設(shè)計(jì)通用圖或聯(lián)系有關(guān)技術(shù)人員提供設(shè)計(jì)服務(wù)，并加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量和施工安全的監(jiān)督管理。

第二十二條建房戶不按本辦法第十七條至第十九條規(guī)定執(zhí)行，自行施工或自行組織施工，所造成的一切后果由建房戶負(fù)責(zé)。

第四章法律責(zé)任

第二十三條有下列情形之一的，由查處違法建設(shè)的行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)、限期改正或拆除，并依據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處罰。

（一）未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《村鎮(zhèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行建設(shè)的；

（二）擅自改變《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《村鎮(zhèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的；

（三）買賣、擅自轉(zhuǎn)讓建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的；

（四）未按規(guī)定放驗(yàn)線進(jìn)行建設(shè)的；

（五）未取得宅基地批準(zhǔn)手續(xù)進(jìn)行建設(shè)的；

（六）其他違法建設(shè)行為。

建房戶接到停止建設(shè)通知書后繼續(xù)施工的，查處違法建設(shè)的行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施予以制止，并依法從重處罰。

第二十四條規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土資源和房產(chǎn)、城市管理行政執(zhí)法主管部門的工作人員對(duì)建設(shè)用地和建設(shè)工程進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)當(dāng)持有效行政執(zhí)法證件。被檢查者必須如實(shí)提供情況和資料，不得隱瞞和阻礙。

第二十五條規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土資源和房產(chǎn)、城市管理行政執(zhí)法、公安等主管部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處工作人員出具虛假證明、玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位、上級(jí)主管部門或監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第二十六條申請(qǐng)人以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《村鎮(zhèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，一經(jīng)查實(shí)，即予以撤銷，并依法給予處罰。

第二十七條對(duì)毆打、謾罵、阻撓工作人員依法執(zhí)行公務(wù)，違反《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》的，由公安機(jī)關(guān)予以治安處罰；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第五章附則

第二十八條本辦法由市人民政府法制辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第二十九條各縣、市村民住宅建設(shè)管理可以參照本辦法執(zhí)行。

第三十條本辦法自*6年5月1日起施行。