有關少數民族物業管理方案

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第一章總則

第一條為了規范物業管理行為。改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》國務院《物業管理條例》等有關法律法規規定，結合本州實際，制定本辦法。

第二條本州各鄉村規劃區內住宅區物業管理適用本辦法。本方法所稱住宅區包括住宅小區、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓。

指業主通過選聘物業服務企業，本方法所稱物業管理。由業主和物業服務企業依照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。

第三條本州各鄉村規劃區內住宅區物業應當逐步建立業主自治與物業服務企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。

第四條房地產行政管理部門是物業管理的行政主管部門。負責做好物業管理的有關工作。

開發區、街道辦事處、鄉鎮人民政府協助有關行政管理部門負責轄區內物業管理的監督、管理、協調工作。

第二章業主自治管理

第五條住宅區入住率達到50%以上或者住宅區房屋交付使用滿2年時。選舉發生業主委員會；首次業主大會也可由業主自行組織召開。

業主可以委托人列席。公房承租人和其他人根據委托的權限享有表決權。列席業主大會的業主所代表的表決權必需逾越入住業主的半數方可召開業主大會。每擁有一成套住宅的業主享有一票表決權。公房出租人可以書面委托承租人列席。

第六條業主委員會是業主大會的執行機構。可以連選連任；不稱職的業主大會可予以撤換。

其組成人員不得在選聘的物業服務企業中兼職。業主委員會不得從事與物業管理無關的活動。

第七條業主委員會每年至少組織召開一次業主大會；經20%以上業主提議。應當經出會的業主所代表的表決權過半數通過。業主委員會會議由業主委員會主任根據物業管理需要組織召開。業主委員會作出的決定，應當經業主委員會組成人員過半數通過。

對住宅區內全體業主、使用人具有約束力。業主大會和業主委員會作出的決定以及業主大會通過的業主公約。

第八條業主大會行使下列職權：

一）制定修改業主大會議事規則、業主公約；

二）選舉業主委員會或者撤換業主委員會委員；

三）審議并通過業主委員會章程、物業服務合同；

四）籌集、使用專項維修資金；

五）監督業主委員會工作。

六）決定物業管理的其他重大事項。

一）召集業主大會會議。演講物業管理的實施情況；

二）根據業主大會的決定。簽訂物業服務合同；

三）審定物業服務企業提出的物業管理服務年度計劃、物業共有局部的維修計劃、財務預算和決算；

四）聽取業主、使用人的意見和建議。

五）業主大會賦予的其他職責。

第十條業主大會、業主委員會的活動經費在物業服務費中列支。

第十一條業主委員會應當自被選舉之日起30日內將業主公約、業主大會議事規則、業主委員會委員名單和章程報所在地的房地產行政管理部門備案。

第三章前期物業管理

第十二條本方法所稱前期物業管理。建設單位委托物業服務企業所進行的物業管理和服務。

第十三條新建住宅區在規劃、設計時。

物業區域內的供水、供電等實行一戶一表。建設單位應當依照規劃設計的要求建設或者預留物業管理服務的各項設施。

建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的經所在地的房地產行政管理部門批準，第十四條規劃建筑面積3萬平方米以上以單元式住宅為主的或者1萬平方米以上以獨立式住宅為主的新建住宅區。可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第十五條建設單位應當與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

建設單位應當與物業買受人簽訂物業買賣合同。物業買賣合同約定事項應當與前期物業服務合同內容一致。新建住宅區物業出售時。

前期物業服務合同、物業買賣合同至業主委員會與其選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時終止。

第十六條前期物業管理期間、房屋交付使用前所發生的物業管理費用。由建設單位與物業買受人在物業買賣合同中約定承擔。

第十七條建設單位應當依照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。第十八條建設單位應當在新建物業驗收合格后。

一）竣工總平面圖。配套設施及地下管網竣工圖等竣工驗收資料；

二）設施設備的使用說明書、電路示意圖；

三）建筑工程、市政、環保、綠化等相關工程驗收資料；

四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

五）其他必要資料。

物業服務企業應當將上述資料移交給業主委員會。前期物業服務合同終止時。

第四章物業服務企業

第十九條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

第二十條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。并按照核定的資質等級從事物業管理服務活動。

持證上崗。從事物業管理的人員應當經過培訓考核并頒發崗位證書。

本州從事物業管理活動的應當到州房地產行政管理部門備案。已獲得國家統一制發的物業服務企業資質等級證書的州外物業服務企業。

第二十一條業主委員會成立后應當及時續聘或者通過招投標重新選聘物業服務企業。將物業服務合同報所在地房地產行政管理部門備案。

第十八條規定的資料。物業服務企業銜接物業時。

第二十二條物業服務企業享有以下權利：

一）制定物業管理服務制度和措施；

二）依照物業服務合同的約定收取物業服務費；

三）制止物業管理區域內的違章行為；

四）對造成物業損失的代表業主要求責任人予以賠償；

五）法律法規規定的其他權利。

物業服務企業應當履行以下義務：

一）履行物業服務合同。

二）書面告知業主、使用人物業使用、維護的要求和注意事項及相關規定；

三）定期向業主委員會演講和公布物業管理實施情況和物業管理費用收支情況；

四）接受業主、業主大會、業主委員會的監督；

五）接受物業管理行政主管部門的監督、指導；

六）法律、法規規定的其他義務。

第二十三條物業服務企業從事下列物業管理服務事項：

一）住宅區共有局部的使用管理、維修養護和更新；

二）房屋共用設施中水泵、電梯等設備的運行、管理和維護；

三）綠化養護；

四）協助公安機關進行消防平安、治安防范服務；

五）清掃、保潔服務；

六）車輛進出和停放管理；

七）依照業主、使用人要求。

八）物業維修專項資金的帳務管理；

九）住宅區工程建設和維修檔案資料的保管；

十）其他物業管理服務事項。

第二十四條物業服務企業可以通過招投標等方式聘用專業服務公司承擔專項物業管理服務。但不得將物業項目整體轉讓給他人管理。

第二十五條物業服務企業應當自物業服務合同終止或者解除之日起30日內。移交物業管理用房和有關資料，并報所在地房地產行政管理部門備案。

第五章物業的使用與維護

第二十六條業主、使用人和物業服務企業應當依照設計合

不得改變公共建筑和共用設施的使用性質和用途；確需改變的應當依法料理相關手續。理使用物業。

第二十七條在住宅區物業使用中禁止下列行為：

一）損壞房屋承重結構。

二）占用、損壞共有局部。

三）亂拋亂倒垃圾。亂停放車輛；

四）排放有毒、有害物質或者發出逾越規定規范的噪聲；

五）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

六）法律、法規和業主公約禁止的其他行為。

有權予以勸阻、制止；對物業造成損壞的有權要求行為人恢復原狀或者依法賠償損失。業主委員會和物業服務企業對住宅區內發生的前款所列行為。

第二十八條業主或者使用人裝修房屋前應當事先告知物業服務企業。

一）裝飾裝修工程的實施內容、期限。

二）廢棄物的清運與處置；

三）物業外立面防盜窗、空調及太陽能等的裝置要求；

四）禁止行為和注意事項；

五）違約責任；

六）其他需要約定的事項。

發現違反協議和有關規定的行為，物業服務企業應當依照裝飾裝修管理服務協議實施管理。應當立即制止并督促改正；對拒不改正的應當及時告知業主委員會，并報有關部門依法處置。

第二十九條住宅區物業除屬人為損壞的由行為人承擔維修責任外。

第三十條房屋共用部位、共用設施維修時。

第三十一條業主、使用人設置、使用自用設備可能危害房屋平安及公共安全的物業服務企業應當責令其及時消除隱患；拒不消除的由業主委員會委托物業服務企業代為消除。

第三十二條住宅區內由相關專業管理機構管理的設施。

第三十三條單位和個人在住宅區內進行管線等施工。并與業主委員會或其委托的物業服務企業簽訂協議，施工后按協議恢復原狀或者賠償損失。

第三十四條利用物業設置廣告等經營性設施的應當征得相關業主、業主委員會和其委托的物業服務企業的書面同意。并支付設置費用。

第三十五條物業管理區域內的機動車停車庫應當提供給本物業管理區域的業主、使用人使用。停車位有空余的可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。

物業管理區域內機動車停車管理服務統一由物業服務企業或者其委托的專業停車管理單位負責提供。

物業管理區域內機動車停放應當遵守以下規定：

一）遵守業主大會決定、業主公約和住宅小區機動車輛停車管理制度。

二）依照規定或約定交納停車管理服務費用；

三）禁止占用、堵塞消防通道等。

第六章物業管理用房

第三十六條建設單位應當依照《建設工程規劃許可證》載明的總建筑面積。

一）總建筑面積在10萬平方米以下的項目。但建筑面積最小不得低于50平方米，間數不少于2個自然間；

二）總建筑面積在10萬平方米以上20萬平方米以下的項目。逾越局部按2‰的比例配置；

三）總建筑面積在20萬平方米以上的項目。超越20萬平方米局部按1‰比例配置。

上期未配置或配置的物業服務用房達不到本辦法要求的下期建設中除按規定規范配置外，本方法實施前已在分期建設的住宅物業。還要對上期開發建設的物業服務用房進行適當的補充配置。

簡易門衛房，共用部位、共用設施設備使用的房屋。地下室，人防工程以及室內層高不足2.20米的房屋不計入物業管理用房面積。

第三十七條建設單位應當在規劃報建圖紙中明確標明物業管理用房的位置和建筑面積。與建設項目同步設計、同步施工。

第三十八條物業管理用房。符合消防、環保、衛生等方面的要求。經驗收合格后，縣市房地產管理部門的監督指導下，建設單位應當與物業服務企業對物業管理用房進行交接驗收。

應當一并對建筑區劃內依法屬于全體業主的物業管理用房申請登記，第三十九條建設單位在申請房屋所有權初始登記時。由房地產行政管理部門在房屋登記簿上予以記載。房地產行政管理部門受理房屋預售許可和房屋所有權初始登記時，應當依照房地產行政管理部門確認的手續核查并注明物業管理用房的位置和面積。

首期交付使用時物業管理用房面積應當不低于應交面積的50%房屋交付使用過半的物業管理用房應當全部交付。物業管理用房按規劃要求在末期建設的建設單位應當無償提供符合本辦法要求的臨時物業管理用房。第四十條分期建設的住宅物業。

第七章物業管理費用

第四十一條物業管理費用由物業管理服務費和物業專項維修資金構成。

第四十二條物業管理服務費包括綜合管理服務費、車輛管理服務費和特約服務費。

綜合管理服務費、車輛管理服務費依照屬地管理由物價行政管理部門會同房地產行政管理部門依照住宅小區、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓分類制定統一的指導價。指導價應當根據合理、質價相符、與社會經濟發展水平相適應的原則依法確定。綜合管理服務費、車輛管理服務費的具體規范由業主委員會與物業服務企業參照指導價協商確定。

特約服務費由當事人與物業服務企業協商確定。

第四十三條物業服務企業應當依照本方法規定和物業管理服務合同的約定據實收取物業管理服務費。

業主承擔連帶責任。業主應當按時、足額交納物業管理服務費；業主將房屋出租的應與承租人就物業管理服務費的交納簽訂書面協議。業主與使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費的從其約定。

第四十四條物業管理區域內未售出空置房屋的物業管理服務費。由業主從領取鑰匙之日起繳納。

第四十五條一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的應當建立專項維修資金。專項維修資金的主要來源如下：

一）商品住宅業主依照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金。

二）出售公有住房的依照下列規定交存住宅專項維修資金：1業主依照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金。

2售房單位依照多層住宅不低于售房款的20%高層住宅不低于售房款的30%從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

三）依照規定收取的經營性設施設置費用和車輛停放費用以及其他物業維修資金。

第四十六條物業專項維修資金應當開設專戶。按棟立帳，專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修。

應由物業服務企業編制維修工程預算，房屋共用部位、共用設施設備維修需要使用專項維修資金時。經業主委員會審核后報經專項維修資金主管部門批準。工程竣工后，由業主委員會組織驗收、審核工程決算。

第四十七條物業專項維修資金缺乏時。業主應當依照業主大會的決定交納物業維修費用。此期間發生的維修費用分別由住宅區內全體業主和整棟房屋全體業主依照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承當。

第四十八條房屋權屬發生轉移。由原業主與受讓人協商清算。

第四十九條物業管理服務收費應當明碼標價。接受物價等行政管理部門和業主、使用人的監督。

第五十條物業管理區域內。

物業服務企業接受委托代收前款費用的不得向業主收取手續費等額外費用。

第八章法律責任

第五十一條違反本辦法規定。

第五十二條建設單位、物業服務企業、業主和使用人違反合同約定的應當承擔相應的違約責任；造成損失的應當承擔賠償責任。

第五十三條業主、使用人不依照本方法規定交納有關費用的業主委員會應當協助物業服務企業催交；逾期仍不交納的物業服務企業應當依法予以追繳。

第五十四條發生物業服務和物業收費爭議的當事人可以協商解決或者向房地產、物價等行政管理部門和消費者協會申請調解；也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第五十五條房地產行政管理部門和其他有關行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的由所在單位或者上級行政主管部門給予行政處分；給物業服務企業或者業主、使用人造成損失的依法承擔賠償責任；構成犯罪的依法追究刑事責任。