物業(yè)糾紛調(diào)解工作意見(jiàn)

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按照市委、市政府“打造平安、構(gòu)建和諧社會(huì)”的總體要求，充分發(fā)揮行業(yè)糾紛調(diào)解的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，依據(jù)相關(guān)法規(guī)，注重人民調(diào)解與處理物業(yè)管理糾紛工作的有機(jī)銜接，現(xiàn)就做好物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作提出如下意見(jiàn)：

一、目標(biāo)與機(jī)制

在市委政法委的領(lǐng)導(dǎo)下，在市社會(huì)治安綜合治理、維穩(wěn)辦具體指導(dǎo)下，以打造“平安小區(qū)”為目標(biāo)，建立“以塊為主、以行業(yè)專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)為支撐、物業(yè)服務(wù)各方主體共同參與”的糾紛調(diào)解工作機(jī)制，以提高物業(yè)管理服務(wù)水平為宗旨。

二、調(diào)解原則

堅(jiān)持“公開(kāi)、公平、公正”的要求，遵循依法調(diào)解、平等自愿、尊重當(dāng)事人訴訟權(quán)利、有利于徹底化解物業(yè)管理糾紛的原則。

三、調(diào)解糾紛范圍

（一）業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人之間因維修資金使用、房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、管理和相關(guān)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生與公共秩序維護(hù)中的糾紛以及在（前期）物業(yè)服務(wù)合同履行過(guò)程中產(chǎn)生的糾紛；

（二）業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)選舉及其依法依授權(quán)履職中發(fā)生的業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的糾紛，業(yè)主自行管理中發(fā)生的業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的糾紛；

（三）因業(yè)主及使用人違反所在物業(yè)管理區(qū)域（臨時(shí)）管理規(guī)約中有關(guān)房屋租賃、違法建設(shè)和裝修等方面的約定引發(fā)的糾紛；

（四）物業(yè)管理活動(dòng)中相關(guān)主體所發(fā)生的其他在物業(yè)使用、管理、服務(wù)方面的糾紛；其他適合調(diào)解組織調(diào)解的物業(yè)管理糾紛。

四、調(diào)解工作室設(shè)置、職責(zé)及時(shí)間要求

市住建委成立市物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市工作室），工作室設(shè)在市住建委物業(yè)管理科，辦公場(chǎng)所及費(fèi)用由市住建委解決。在市社會(huì)治安綜合治理、維穩(wěn)辦指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)對(duì)各區(qū)上報(bào)的重大、疑難物業(yè)管理糾紛的調(diào)處工作；負(fù)責(zé)對(duì)全市物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作整體布置與協(xié)調(diào)；組織相關(guān)培訓(xùn)與學(xué)習(xí)。時(shí)間要求：2011年2月28日前成立、運(yùn)作。

當(dāng)涂縣、各區(qū)住建委應(yīng)成立縣、區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解組織，負(fù)責(zé)對(duì)本區(qū)物業(yè)管理糾紛的調(diào)處工作；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理糾紛調(diào)解情況進(jìn)行調(diào)研；指導(dǎo)本轄區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)處工作。時(shí)間要求：2011年3月30日前成立、運(yùn)作。

五、調(diào)解程序

（一）申請(qǐng)：物業(yè)管理糾紛發(fā)生后，經(jīng)屬地社區(qū)、街道調(diào)解后，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，可向縣、區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解組織申請(qǐng)調(diào)解。

（二）受理：縣、區(qū)調(diào)解組織經(jīng)審查，認(rèn)為符合受理?xiàng)l件的，予以受理；認(rèn)為屬于重大、復(fù)雜案件的，組織當(dāng)事人向市工作室申請(qǐng)，并出具相關(guān)證明。

（三）調(diào)解:糾紛調(diào)解組織收到當(dāng)事人申請(qǐng)，經(jīng)審查申請(qǐng)事項(xiàng)屬于調(diào)解范圍的，應(yīng)予調(diào)解，并自受理之日起15日內(nèi)結(jié)案；疑難復(fù)雜案件的調(diào)解期限可適當(dāng)延長(zhǎng)15日。當(dāng)事人經(jīng)調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)制作調(diào)解協(xié)議書(shū)；未能達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟，并出具相關(guān)證明。

（四）履行:調(diào)解協(xié)議對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自覺(jué)履行調(diào)解協(xié)議；一方不履行的，另一方可以向人民法院提起訴訟。

六、工作制度

（一）建立聯(lián)席會(huì)議制度。由縣、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)牽頭，會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）召集，召開(kāi)社區(qū)（或居民委員會(huì)）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城市行政執(zhí)法局、公安派出所等單位及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，定期對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理糾紛情況及矛盾動(dòng)態(tài)進(jìn)行排查，著力解決物業(yè)管理與服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的重大矛盾糾紛，有針對(duì)性的組織開(kāi)展物業(yè)管理糾紛預(yù)防和調(diào)解工作。

（二）建立糾紛調(diào)解聯(lián)動(dòng)工作制度。市工作室建立市、縣區(qū)、二級(jí)聯(lián)動(dòng)工作制度，即建立日常工作運(yùn)行機(jī)制。建立糾紛調(diào)解專(zhuān)家?guī)欤瑧?yīng)邀或定期派出專(zhuān)業(yè)人員幫助縣、區(qū)調(diào)解組織解決重大、疑難、突發(fā)的物業(yè)管理糾紛；幫助縣、區(qū)調(diào)解組織建立專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)制，建立業(yè)務(wù)指導(dǎo)機(jī)制。

（三）建立信息報(bào)送及統(tǒng)計(jì)分析制度。市、縣區(qū)調(diào)解組織建立統(tǒng)計(jì)分析制度，對(duì)調(diào)解的物業(yè)管理糾紛要分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，定期進(jìn)行分析。

（四）建立培訓(xùn)制度。市住建委會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立定期培訓(xùn)制度，定期對(duì)調(diào)解員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，通過(guò)專(zhuān)題講座、庭審觀摩、案例分析等活動(dòng)提高調(diào)解員的法律知識(shí)水平和調(diào)解技巧。

七、工作要求

充分認(rèn)識(shí)做好物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作的重要性與必要性。把物業(yè)管理糾紛調(diào)處工作作為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、構(gòu)建“平安小區(qū)”的重要基礎(chǔ)工作來(lái)抓。幫助業(yè)主提高物業(yè)自治管理能力，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人依照合同約定做好物業(yè)服務(wù)工作，并不斷提高服務(wù)水平。加大監(jiān)督檢查力度，共同參與人民調(diào)解，形成物業(yè)糾紛調(diào)解合力，提高工作效率。建立工作程序、工作制度。文書(shū)要統(tǒng)一，組織、制度、場(chǎng)所、經(jīng)費(fèi)有落實(shí)。建立崗位責(zé)任制、工作例會(huì)、調(diào)解業(yè)務(wù)登記和檔案等各項(xiàng)規(guī)章制度。組建一支業(yè)務(wù)精通、紀(jì)律嚴(yán)明、政治過(guò)硬的高素質(zhì)物業(yè)糾紛調(diào)解隊(duì)伍。