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      物業(yè)治理工作方案

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      物業(yè)治理工作方案

      一、公共設(shè)施設(shè)備治理

      1.治理目標保證設(shè)備運行正常,無重大治理責任事故。治理措施

      (1)制定設(shè)備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等治理制度。

      (2)配備所需專業(yè)技術(shù)職員,嚴格執(zhí)行操縱規(guī)程,設(shè)備治理和維修職員持證上崗。

      (3)設(shè)備及機房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設(shè)備要求。

      (4)建立供電、供水的治理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置職員24小時值班。

      (5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。

      (6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無損,確保隨時啟用。

      (7)消防治理職員把握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種題目。

      (8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標志完好,緊急疏散通道暢通,無火災(zāi)安全隱患。

      (9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的治理措施,水池、水箱四周無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無泛水,地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修職員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。

      (10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到,公用管線同一下地或進公共管道,無排擠管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。

      二、安全治理

      1.治理目標

      (1)確保大廈內(nèi)無因治理責任引發(fā)的重大火災(zāi)。

      (2)維護好大廈內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進進。

      (3)有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。

      2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)

      (1)在大廈設(shè)立活動崗哨,實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。

      (2)遇有緊急情況或其他治安需要,治理處通過對講機下達指令,巡邏職員可在1至3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。

      (3)與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請其警官兼任治理處安全治理指導(dǎo)員,定期與治理處安全治理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。

      3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施

      (1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異常現(xiàn)象時,治理處迅速調(diào)集巡邏安全治理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動。

      (2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進行。

      (3)發(fā)生案件時,立即報警并維護現(xiàn)場,協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查破案。

      (4)治理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。

      三、裝修治理

      1.日常裝修治理

      (1)治理處安排職員辦理裝修隊伍的培訓(xùn)、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。

      (2)跟蹤施工情況,治理處主任逐日巡視,了解各施工點施工情況,安全治理主管逐日三次不定時巡視,了解施工情況及糾察施工隊運行情況。

      (3)安全治理員24小時值班,控制職員進出并做好相應(yīng)記錄。

      (4)裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法,袋裝清運,日清日運,不堆積、不滯留,不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。

      (5)安全治理組負責裝修日常安全工作。

      (6)與業(yè)戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。

      (7)裝修材料按指定時間進進,安全治理員進行認真查驗,發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁進內(nèi)。(4)需要進行燒焊等動火作業(yè),應(yīng)向治理處提出申請,經(jīng)批準后在治理職員監(jiān)護下,方可作業(yè)。

      (8)安全治理員巡查時,對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查,發(fā)現(xiàn)不安全隱患,及時處理報告。

      (9)發(fā)生緊急事故時,按緊急處理措施程序進行。

      四、消防治理

      1.消防組織機構(gòu)的建立

      (1)治理處負責建立消防安全小組。

      (2)治理處主任為消防安全負責人。

      (3)治理處其他職員為義務(wù)消防員。

      (4)安全治理主管為專職安全監(jiān)視員。

      (5)日常巡視安全治理員為兼職消防巡視員。

      (6)治理處負責制定組織機構(gòu)圖及職員職責。

      2.建立各項消防制度

      (1)消防檢查制度。

      (2)專職安全員逐日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況,包括消防設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)視、安全用水、用電情況等,檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中,該記錄每周由治理處主任審核。

      (3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視,每兩小時巡視一遍,并填寫《消防安全檢查登記表》。

      (4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患,應(yīng)及時采取整改措施,做到隱患不過夜。

      (5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患,應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》,限期整改,并跟蹤驗證。

      (6)治理處制定《動火審批制度》,內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。

      3.防火措施

      (1)貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,業(yè)戶要樹立防火意識,治理處每周確定一名主管以上的治理職員為防火值班員,全面負責小區(qū)的消防工作。

      (2)嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路,電器線路需維修時請及時找治理處安排施工。

      (3)嚴禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。

      (4)不準改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。

      (5)不準在樓道、過道設(shè)立倉庫,堆放雜物,阻礙通道。

      (6)嚴格裝修審批手續(xù),動火審批手續(xù),保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。

      (7)公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料,室內(nèi)使用可燃性材料要嚴格控制,并加以處理。

      (8)配備火警時刻的必須器材,如:應(yīng)急照明燈等。

      4.消防知識培訓(xùn)

      (1)對業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電),通過《業(yè)戶須知》、《治理公約》傳達到各業(yè)戶,并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學習資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。

      (2)治理處內(nèi)部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學習時間,學習教材是安全消防治理條例,內(nèi)部的消防治理制度,設(shè)備設(shè)施的操縱方法等,學習情況須具體記錄。

      (3)治理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。

      (4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患,由各組自行在活動記錄中登記并整改。

      (5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓(xùn),考試合格后方可任職,其資格每年確認一次。

      5.消防設(shè)備治理

      (1)治理處負責建立消防檔案。

      (2)治理處對各種消防設(shè)備和設(shè)施的標識進行設(shè)計,編制《消防設(shè)備標識登記》。消防設(shè)備標識由治理處主任指定人專實施,并在各項安全檢查中作為檢查內(nèi)容。

      (3)制定《設(shè)備治理制度》,對消防設(shè)備進行檢查和維護。

      (1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習,具體辦法和內(nèi)容參見由治理處每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部分。

      (2)消防演習后,治理處主任編制《消防演習報告》。對演習過程中發(fā)現(xiàn)的題目,及時調(diào)整、糾正并驗證其結(jié)果。

      五、車輛治理

      1.小區(qū)停車場實行晝夜24小時值班制度,由小區(qū)安全治理員負責治理,車輛可以隨時進出、停放。

      2.本小區(qū)停車場實行有償使用,車主須憑車輛進出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進進停車場。

      3.車輛進進:車輛進進停車場應(yīng)一停二慢,必須服從治理員的指揮和安排,取得治理員同意后方可進進。

      4.車輛停放:車輛停放時必須服從治理員指揮,留意前后左右車輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與四周車輛保持適當間隔,不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門,調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內(nèi)珍貴物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開停車場,不得在他人車輛旁停留。治理員應(yīng)指揮車輛停放,查看車輛有無上鎖,有無外部破損,應(yīng)通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。

      5.駛離:車輛駛離停車場時應(yīng)留意四周車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向治理員交回停車牌,治理員核對牌號相符,收回停車牌、收取停車費后方可駛離。

      6.治理員值班期間應(yīng)認真負責,熱情服務(wù),不得會客、飲酒、睡覺,不得離開,不得讓親朋好友和其他無關(guān)職員進進停車場,嚴格核對駛離車輛的牌號,對車主的公道要求應(yīng)給予滿足。治理員交時應(yīng)辦理交接手續(xù),核實停車場車輛內(nèi)登記記錄相符,并列簽字交接。

      7.停車場內(nèi)不得試剎車、練習車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。

      六、清潔治理

      1.職員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖(略)。

      2.工作流程及質(zhì)量治理標準。保潔工作流程及標準將按照ISO9000標準,由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服務(wù)公司實施。

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