物業(yè)局加強(qiáng)市物業(yè)管理意見

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為進(jìn)一步完善物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)行機(jī)制，營造“管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧”的新型社區(qū)，推進(jìn)*創(chuàng)建省級(jí)文明城市，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，提出如下意見：

一、更新服務(wù)觀念，樹立行業(yè)良好形象，促進(jìn)物業(yè)管理社會(huì)化進(jìn)程

1、進(jìn)一步加大物業(yè)管理輿論宣傳力度。各級(jí)物業(yè)管理行政主管部門要切實(shí)加強(qiáng)與新聞媒體的溝通和聯(lián)絡(luò)，主動(dòng)邀請(qǐng)媒體深入到日常物業(yè)管理工作中進(jìn)行采訪，建立定期宣傳交流機(jī)制，著力宣傳貫徹和落實(shí)物業(yè)管理法律法規(guī)政策，讓廣大市民能夠及時(shí)了解物業(yè)管理行業(yè)政策和動(dòng)態(tài)，促進(jìn)市民與企業(yè)的互動(dòng)與互信。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)自身宣傳，理順物業(yè)服務(wù)企業(yè)同業(yè)主之間的關(guān)系,形成行業(yè)輿論宣傳合力，構(gòu)建和諧有序的物業(yè)管理服務(wù)環(huán)境。

2、進(jìn)一步加大前期物業(yè)管理規(guī)范力度。切實(shí)規(guī)范開發(fā)建設(shè)單位市場(chǎng)行為，建設(shè)單位要按照規(guī)劃要求配置物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，完善相應(yīng)的物業(yè)管理用房及配套建設(shè)，及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料；申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，對(duì)物業(yè)管理用房一并申請(qǐng)登記，房屋登記部門在房屋登記簿上對(duì)物業(yè)管理用房予以記載；《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)管理規(guī)約》須經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)，開發(fā)企業(yè)在銷售住宅前，按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，制定《臨時(shí)管理規(guī)約》；銷售物業(yè)時(shí)，必須在銷售場(chǎng)所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行公示，并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。進(jìn)一步完善物業(yè)承接查驗(yàn)監(jiān)督機(jī)制，將前期物業(yè)管理備案納入開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)商品房預(yù)銷售許可要件。每年市物業(yè)行政主管部門對(duì)全市商品房銷售場(chǎng)所進(jìn)行一次全面檢查，全面提高前期物業(yè)管理規(guī)范水平。

3、進(jìn)一步加大業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作指導(dǎo)力度。切實(shí)把好業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組織成立和選舉關(guān)，在縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，由社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主做好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、換屆改選等工作，并對(duì)其日常運(yùn)作予以監(jiān)管。各縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處要督促符合成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。2009年上半年將在*城區(qū)2-3個(gè)住宅小區(qū)推行試點(diǎn)工作，2009年底在*城區(qū)加快完成8-10個(gè)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建工作。縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門要積極引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)一步規(guī)范。

二、創(chuàng)新服務(wù)方式，規(guī)范行業(yè)運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化進(jìn)程

4、堅(jiān)持物業(yè)管理從業(yè)人員持證上崗制度。對(duì)物業(yè)管理人員實(shí)行資格動(dòng)態(tài)管理，自2009年起，所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人必須通過培訓(xùn)取得崗位證書方可任職，從業(yè)人員必須接受培訓(xùn)取得物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書方可上崗。新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須4人以上具有物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格崗位證書方可申請(qǐng)資質(zhì)證書。力爭2009年全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)率達(dá)100％，物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)率達(dá)95%以上，切實(shí)提高全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體素質(zhì)。

5、有序推進(jìn)規(guī)范化服務(wù)試點(diǎn)小區(qū)實(shí)施工作。把開展物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)考評(píng)工作和*創(chuàng)建省級(jí)文明城市有機(jī)結(jié)合起來，2009年年底全市爭創(chuàng)2-4家省示范優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）、8-10家市優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈），通過開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)樹立一批物業(yè)管理示范小區(qū)，全面提高我市住宅小區(qū)物業(yè)管理整體水平。

6、健全完善企業(yè)誠信體系建設(shè)。建立物業(yè)企業(yè)動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)，充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將各物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營中的違規(guī)違法劣跡以及受到的獎(jiǎng)勵(lì)和處罰等記入企業(yè)和個(gè)人的信用檔案，對(duì)信用記錄不良的企業(yè)和個(gè)人及時(shí)披露，情節(jié)惡劣的依法退出物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，確保企業(yè)符合資質(zhì)等級(jí)條件。

7、樹立品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)。加大市場(chǎng)整合力度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過兼并、收購、聯(lián)合、改造、改組等方式進(jìn)行企業(yè)重組，形成一批信譽(yù)好、專業(yè)化程度高、服務(wù)能力強(qiáng)的品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過市場(chǎng)有序競(jìng)爭，逐步淘汰一批服務(wù)質(zhì)量差、規(guī)模小、群眾意見大、投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不斷提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)總體質(zhì)量和水平。

三、拓展服務(wù)領(lǐng)域，加強(qiáng)行業(yè)自律建設(shè)，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程

8、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理。嚴(yán)格把好企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，進(jìn)一步規(guī)范新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)審批及外埠入境的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)備案管理。啟動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)核工作，有效遏制惡性競(jìng)爭，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。采集物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)信息，促使企業(yè)建立完善內(nèi)部規(guī)章制度。科學(xué)掌握物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員崗位資格情況，加強(qiáng)行業(yè)培訓(xùn)教育，對(duì)企業(yè)進(jìn)行定期檢查，對(duì)無經(jīng)營項(xiàng)目、不良經(jīng)營企業(yè)依法予以注銷資質(zhì)，促進(jìn)企業(yè)服務(wù)進(jìn)一步規(guī)范。

9、加快推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作。鼓勵(lì)多種經(jīng)濟(jì)成份融入物業(yè)企業(yè)管理，逐步實(shí)現(xiàn)民營化和市場(chǎng)化相結(jié)合的管理體制。推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離，根本改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、建管不分的不良狀況。扶持一批實(shí)力強(qiáng)、機(jī)制新、規(guī)模大、成本低、質(zhì)量高、信譽(yù)好的物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)進(jìn)一步做大做強(qiáng)。

10、推行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理制度。對(duì)國有資金投資的辦公、學(xué)校、醫(yī)院、工廠等物業(yè)項(xiàng)目，逐步實(shí)行公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。對(duì)住宅物業(yè)建設(shè)單位符合招投標(biāo)條件而未通過公開招投標(biāo)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令其限期整改。鼓勵(lì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理服務(wù)。

11、加強(qiáng)協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)行政審批管理。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)面積在5萬平方米以下的，經(jīng)縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)。嚴(yán)格企業(yè)招投標(biāo)管理，企業(yè)要如實(shí)按照小區(qū)整體規(guī)劃總建筑面積，提交相關(guān)材料報(bào)物業(yè)行政主管部門申請(qǐng)審查批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得將必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)，切實(shí)提高行業(yè)管理規(guī)范度。

四、提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)行政監(jiān)督管理，促進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程

12、規(guī)范物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理。加強(qiáng)資金監(jiān)督和管理，建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金個(gè)人帳戶查詢系統(tǒng)，進(jìn)一步擴(kuò)大資金歸集范圍，加大二手房維修資金交繳歸集力度，完善維修資金管理監(jiān)督體系，規(guī)范資金報(bào)修、查勘、維修、檢查、回訪等工作程序，制定物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用計(jì)劃，嚴(yán)格審查維修項(xiàng)目資料的完整性、申請(qǐng)范圍的可規(guī)性、計(jì)劃方案的可行性，確保資金安全、有效使用，充分發(fā)揮物業(yè)專項(xiàng)維修資金房屋“養(yǎng)老金”的功能和作用。

五、探索服務(wù)需求，建立綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范化進(jìn)程

13、強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理。轉(zhuǎn)變物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)觀念，嚴(yán)格履行服務(wù)合同，公開服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督電話等，不斷提高業(yè)主滿意度。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)，建立企業(yè)合理用人制度和分配制度，嚴(yán)格履行勞動(dòng)合同，推動(dòng)企業(yè)開展多種形式的便民服務(wù)和經(jīng)營活動(dòng)，提升企業(yè)專業(yè)化程度和市場(chǎng)競(jìng)爭力。

14、強(qiáng)化物業(yè)管理行業(yè)自律機(jī)制。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)作用，加強(qiáng)行業(yè)自律，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信體系，定期向社會(huì)公布企業(yè)誠信情況，充分發(fā)揮社會(huì)公眾監(jiān)督作用。建立物業(yè)管理服務(wù)考核評(píng)估體系，實(shí)施物業(yè)管理公眾滿意度季度測(cè)評(píng)制度。加強(qiáng)協(xié)會(huì)與法律服務(wù)機(jī)構(gòu)的合作，密切物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)與各部門之間的聯(lián)系和溝通，合理協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理服務(wù)中的各類糾紛，切實(shí)發(fā)揮行業(yè)自律作用。

15、強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)督協(xié)調(diào)機(jī)制。建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)監(jiān)督機(jī)制，引導(dǎo)業(yè)主通過多種方式化解自我管理中的矛盾。充分發(fā)揮街道辦事處、社區(qū)居委員會(huì)作用，形成物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)互動(dòng)局面，增加溝通渠道和協(xié)調(diào)途徑，協(xié)商調(diào)解矛盾糾紛。加強(qiáng)區(qū)級(jí)物業(yè)管理部門建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴受理制度，進(jìn)一步完善物業(yè)管理監(jiān)督協(xié)調(diào)工作體系。

16、堅(jiān)決依法查處物業(yè)企業(yè)違法違規(guī)行為。依法取締物業(yè)管理活動(dòng)中未取得資質(zhì)證書的企業(yè)，查處企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員。嚴(yán)厲打擊符合招投標(biāo)條件未公開實(shí)行招投標(biāo)、擅自協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、未申報(bào)登記進(jìn)行裝飾裝修等違法違規(guī)行為。

六、優(yōu)化服務(wù)環(huán)境，解決行業(yè)發(fā)展瓶徑，促進(jìn)物業(yè)管理科學(xué)化進(jìn)程

17、實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)制度。對(duì)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行分等定級(jí)，實(shí)行綜合服務(wù)按等級(jí)收費(fèi)，推廣“菜單式”物業(yè)服務(wù)模式，科學(xué)測(cè)算公布物業(yè)管理市場(chǎng)平均成本，會(huì)同物價(jià)部門定期制定并公布物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)政府指導(dǎo)價(jià)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符、等級(jí)服務(wù)、等級(jí)收費(fèi)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。

18、建立物業(yè)服務(wù)合同登記備案制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照市物業(yè)行政主管部門的《物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》規(guī)定要求，與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同要全面反映物業(yè)管理項(xiàng)目基本情況、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)期限、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)等情況，企業(yè)要在簽訂合同15日內(nèi)將《物業(yè)服務(wù)合同》報(bào)縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門備案，合同登記備案情況將作為物業(yè)行政主管部門考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)。

19、健全物業(yè)管理信息統(tǒng)計(jì)和檔案管理制度。進(jìn)一步完善物業(yè)管理服務(wù)信息統(tǒng)計(jì)工作網(wǎng)絡(luò)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)檔案管理，建立健全物業(yè)承接驗(yàn)收、設(shè)備管理、維修資料等各項(xiàng)檔案管理制度，探索完善切實(shí)可行的物業(yè)檔案管理運(yùn)行程序和閉合循環(huán)機(jī)制，切實(shí)提高物業(yè)管理服務(wù)水平。