物業(yè)局加強市物業(yè)管理意見

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為進一步完善物業(yè)管理服務(wù)運行機制，營造“管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧”的新型社區(qū)，推進*創(chuàng)建省級文明城市，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，提出如下意見：

一、更新服務(wù)觀念，樹立行業(yè)良好形象，促進物業(yè)管理社會化進程

1、進一步加大物業(yè)管理輿論宣傳力度。各級物業(yè)管理行政主管部門要切實加強與新聞媒體的溝通和聯(lián)絡(luò)，主動邀請媒體深入到日常物業(yè)管理工作中進行采訪，建立定期宣傳交流機制，著力宣傳貫徹和落實物業(yè)管理法律法規(guī)政策，讓廣大市民能夠及時了解物業(yè)管理行業(yè)政策和動態(tài)，促進市民與企業(yè)的互動與互信。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要進一步加強自身宣傳，理順物業(yè)服務(wù)企業(yè)同業(yè)主之間的關(guān)系,形成行業(yè)輿論宣傳合力，構(gòu)建和諧有序的物業(yè)管理服務(wù)環(huán)境。

2、進一步加大前期物業(yè)管理規(guī)范力度。切實規(guī)范開發(fā)建設(shè)單位市場行為，建設(shè)單位要按照規(guī)劃要求配置物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，完善相應(yīng)的物業(yè)管理用房及配套建設(shè)，及時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料；申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，對物業(yè)管理用房一并申請登記，房屋登記部門在房屋登記簿上對物業(yè)管理用房予以記載；《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時管理規(guī)約》須經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)，開發(fā)企業(yè)在銷售住宅前，按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，制定《臨時管理規(guī)約》；銷售物業(yè)時，必須在銷售場所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行公示，并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。進一步完善物業(yè)承接查驗監(jiān)督機制，將前期物業(yè)管理備案納入開發(fā)建設(shè)單位申請商品房預(yù)銷售許可要件。每年市物業(yè)行政主管部門對全市商品房銷售場所進行一次全面檢查，全面提高前期物業(yè)管理規(guī)范水平。

3、進一步加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會運作指導(dǎo)力度。切實把好業(yè)主大會和業(yè)主委員會組織成立和選舉關(guān)，在縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，由社區(qū)居委會組織業(yè)主做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選等工作，并對其日常運作予以監(jiān)管。各縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處要督促符合成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的住宅小區(qū)及時成立業(yè)主委員會。2009年上半年將在*城區(qū)2-3個住宅小區(qū)推行試點工作，2009年底在*城區(qū)加快完成8-10個住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組建工作。縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門要積極引導(dǎo)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，促進業(yè)主委員會工作進一步規(guī)范。

二、創(chuàng)新服務(wù)方式，規(guī)范行業(yè)運行機制，促進物業(yè)管理專業(yè)化進程

4、堅持物業(yè)管理從業(yè)人員持證上崗制度。對物業(yè)管理人員實行資格動態(tài)管理，自2009年起，所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人必須通過培訓(xùn)取得崗位證書方可任職，從業(yè)人員必須接受培訓(xùn)取得物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書方可上崗。新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須4人以上具有物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格崗位證書方可申請資質(zhì)證書。力爭2009年全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)率達100％，物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)率達95%以上，切實提高全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體素質(zhì)。

5、有序推進規(guī)范化服務(wù)試點小區(qū)實施工作。把開展物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)考評工作和*創(chuàng)建省級文明城市有機結(jié)合起來，2009年年底全市爭創(chuàng)2-4家省示范優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）、8-10家市優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈），通過開展創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)活動樹立一批物業(yè)管理示范小區(qū)，全面提高我市住宅小區(qū)物業(yè)管理整體水平。

6、健全完善企業(yè)誠信體系建設(shè)。建立物業(yè)企業(yè)動態(tài)管理機制，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)，充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將各物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營中的違規(guī)違法劣跡以及受到的獎勵和處罰等記入企業(yè)和個人的信用檔案，對信用記錄不良的企業(yè)和個人及時披露，情節(jié)惡劣的依法退出物業(yè)服務(wù)市場，確保企業(yè)符合資質(zhì)等級條件。

7、樹立品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)。加大市場整合力度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過兼并、收購、聯(lián)合、改造、改組等方式進行企業(yè)重組，形成一批信譽好、專業(yè)化程度高、服務(wù)能力強的品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過市場有序競爭，逐步淘汰一批服務(wù)質(zhì)量差、規(guī)模小、群眾意見大、投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不斷提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)總體質(zhì)量和水平。

三、拓展服務(wù)領(lǐng)域，加強行業(yè)自律建設(shè)，促進物業(yè)管理市場化進程

8、加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理。嚴(yán)格把好企業(yè)市場準(zhǔn)入關(guān)，進一步規(guī)范新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、申請核定資質(zhì)等級審批及外埠入境的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)備案管理。啟動物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)核工作，有效遏制惡性競爭，促進行業(yè)健康發(fā)展。采集物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)信息，促使企業(yè)建立完善內(nèi)部規(guī)章制度。科學(xué)掌握物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員崗位資格情況，加強行業(yè)培訓(xùn)教育，對企業(yè)進行定期檢查，對無經(jīng)營項目、不良經(jīng)營企業(yè)依法予以注銷資質(zhì)，促進企業(yè)服務(wù)進一步規(guī)范。

9、加快推進物業(yè)管理市場運作。鼓勵多種經(jīng)濟成份融入物業(yè)企業(yè)管理，逐步實現(xiàn)民營化和市場化相結(jié)合的管理體制。推動房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離，根本改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、建管不分的不良狀況。扶持一批實力強、機制新、規(guī)模大、成本低、質(zhì)量高、信譽好的物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)進一步做大做強。

10、推行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理制度。對國有資金投資的辦公、學(xué)校、醫(yī)院、工廠等物業(yè)項目，逐步實行公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。對住宅物業(yè)建設(shè)單位符合招投標(biāo)條件而未通過公開招投標(biāo)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令其限期整改。鼓勵業(yè)主、業(yè)主大會通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理服務(wù)。

11、加強協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)行政審批管理。投標(biāo)人少于3個或者住宅物業(yè)面積在5萬平方米以下的，經(jīng)縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理服務(wù)。嚴(yán)格企業(yè)招投標(biāo)管理，企業(yè)要如實按照小區(qū)整體規(guī)劃總建筑面積，提交相關(guān)材料報物業(yè)行政主管部門申請審查批準(zhǔn)，任何單位和個人不得將必須進行招標(biāo)的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)，切實提高行業(yè)管理規(guī)范度。

四、提高服務(wù)質(zhì)量，加強行政監(jiān)督管理，促進物業(yè)管理法制化進程

12、規(guī)范物業(yè)專項維修資金管理。加強資金監(jiān)督和管理，建立物業(yè)專項維修資金個人帳戶查詢系統(tǒng)，進一步擴大資金歸集范圍，加大二手房維修資金交繳歸集力度，完善維修資金管理監(jiān)督體系，規(guī)范資金報修、查勘、維修、檢查、回訪等工作程序，制定物業(yè)專項維修資金管理使用計劃，嚴(yán)格審查維修項目資料的完整性、申請范圍的可規(guī)性、計劃方案的可行性，確保資金安全、有效使用，充分發(fā)揮物業(yè)專項維修資金房屋“養(yǎng)老金”的功能和作用。

五、探索服務(wù)需求，建立綜合協(xié)調(diào)機制，促進物業(yè)管理規(guī)范化進程

13、強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理。轉(zhuǎn)變物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)觀念，嚴(yán)格履行服務(wù)合同，公開服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)項目、服務(wù)時限、收費標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督電話等，不斷提高業(yè)主滿意度。加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)，建立企業(yè)合理用人制度和分配制度，嚴(yán)格履行勞動合同，推動企業(yè)開展多種形式的便民服務(wù)和經(jīng)營活動，提升企業(yè)專業(yè)化程度和市場競爭力。

14、強化物業(yè)管理行業(yè)自律機制。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作用，加強行業(yè)自律，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信體系，定期向社會公布企業(yè)誠信情況，充分發(fā)揮社會公眾監(jiān)督作用。建立物業(yè)管理服務(wù)考核評估體系，實施物業(yè)管理公眾滿意度季度測評制度。加強協(xié)會與法律服務(wù)機構(gòu)的合作，密切物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會與各部門之間的聯(lián)系和溝通，合理協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理服務(wù)中的各類糾紛，切實發(fā)揮行業(yè)自律作用。

15、強化物業(yè)管理監(jiān)督協(xié)調(diào)機制。建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)監(jiān)督機制，引導(dǎo)業(yè)主通過多種方式化解自我管理中的矛盾。充分發(fā)揮街道辦事處、社區(qū)居委員會作用，形成物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)互動局面，增加溝通渠道和協(xié)調(diào)途徑，協(xié)商調(diào)解矛盾糾紛。加強區(qū)級物業(yè)管理部門建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴受理制度，進一步完善物業(yè)管理監(jiān)督協(xié)調(diào)工作體系。

16、堅決依法查處物業(yè)企業(yè)違法違規(guī)行為。依法取締物業(yè)管理活動中未取得資質(zhì)證書的企業(yè)，查處企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員。嚴(yán)厲打擊符合招投標(biāo)條件未公開實行招投標(biāo)、擅自協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、未申報登記進行裝飾裝修等違法違規(guī)行為。

六、優(yōu)化服務(wù)環(huán)境，解決行業(yè)發(fā)展瓶徑，促進物業(yè)管理科學(xué)化進程

17、實施物業(yè)管理服務(wù)分等定級標(biāo)準(zhǔn)制度。對物業(yè)管理服務(wù)實行分等定級，實行綜合服務(wù)按等級收費，推廣“菜單式”物業(yè)服務(wù)模式，科學(xué)測算公布物業(yè)管理市場平均成本，會同物價部門定期制定并公布物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)政府指導(dǎo)價，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供質(zhì)價相符、等級服務(wù)、等級收費的物業(yè)管理服務(wù)收費機制。

18、建立物業(yè)服務(wù)合同登記備案制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照市物業(yè)行政主管部門的《物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》規(guī)定要求，與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同要全面反映物業(yè)管理項目基本情況、服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、服務(wù)期限、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)等情況，企業(yè)要在簽訂合同15日內(nèi)將《物業(yè)服務(wù)合同》報縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門備案，合同登記備案情況將作為物業(yè)行政主管部門考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)。

19、健全物業(yè)管理信息統(tǒng)計和檔案管理制度。進一步完善物業(yè)管理服務(wù)信息統(tǒng)計工作網(wǎng)絡(luò)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)檔案管理，建立健全物業(yè)承接驗收、設(shè)備管理、維修資料等各項檔案管理制度，探索完善切實可行的物業(yè)檔案管理運行程序和閉合循環(huán)機制，切實提高物業(yè)管理服務(wù)水平。