房地產(chǎn)業(yè)文明服務(wù)規(guī)劃意見

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一、“十五”計劃執(zhí)行情況

㈠房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)度不斷增加

通過加大招商引資力度，積極吸引國內(nèi)外知名開發(fā)商參與*開發(fā)建設(shè)，世茂國際、半島酒店、凱德置地、中信泰富等一批著名企業(yè)集團(tuán)相繼入駐*，房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到296.0億元，比“九五”增長12.6%；房地產(chǎn)業(yè)增加值62.6億元，占GDP的比重為13%，其中20*年達(dá)到15.1億元；房地產(chǎn)稅收（區(qū)級）39.23億元，占同期財政收入的22.7%，其中20*年達(dá)到10.36億元，房地產(chǎn)業(yè)成為對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)度最大的產(chǎn)業(yè)。

㈡舊區(qū)改造快速推進(jìn)，住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展取得階段性成果

“十五”期間，累計拆除舊房230萬平方米，至20*年底，“撤二建一”時確定的需改造舊里（291萬平方米）已完成177萬平方米，占61%；以全裝修、“四新”成果集成應(yīng)用為切入口的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化取得階段性成果，新建住宅小區(qū)智能化配置基本普及，住宅竣工219.3萬平方米，公建竣工32.6萬平方米，新增住宅綠地14.6公頃，創(chuàng)建“四新”成果集成應(yīng)用小區(qū)8個，建成“四高”優(yōu)秀小區(qū)12個，新建住宅落實(shí)全裝修83.1萬平方米、創(chuàng)無滲漏工程和“三個必須”（空調(diào)外機(jī)統(tǒng)一設(shè)置、管線入地、圍墻透綠）均達(dá)到100%。

㈢新一輪商務(wù)樓建設(shè)初見成效，城區(qū)功能顯著提升

根據(jù)區(qū)域功能提升和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級優(yōu)化的需要，積極推進(jìn)外灘CBD地區(qū)、人民廣場地區(qū)、老城廂豫園地區(qū)及西藏路、南京東路和延安東路沿線新一輪商務(wù)樓開發(fā)建設(shè)。“十五”期間，商務(wù)樓竣工量累計2*.6萬平方米，其中甲級寫字樓117萬平方米。隨著金光外灘中心、萊福士廣場、明天廣場、天安廣場、銀晨數(shù)碼廣場等一批甲級寫字樓相繼建成，逐步改變了我區(qū)辦公樓數(shù)量多但高檔商務(wù)樓比例不高的狀況，我區(qū)甲級寫字樓累計約188萬平方米。

㈣房地產(chǎn)三級市場快速發(fā)展，市場服務(wù)體系日趨完善

在推進(jìn)舊區(qū)改造和城區(qū)建設(shè)的同時，我區(qū)房地產(chǎn)的一、二、三級市場得到快速發(fā)展。“十五”期間，共實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性土地出讓159.4公頃，新建商品房開工量340萬平方米，竣工量429萬平方米；房地產(chǎn)交易量710萬平方米，與“九五”相比有較大幅度增長，其中：新建商品房預(yù)銷售量501萬平方米，二手房交易量209萬平方米，二手房交易量顯著上升；房地產(chǎn)交易價格年均增長25.6%。隨著上房置換、21世紀(jì)不動產(chǎn)等一批品牌中介機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，以及我區(qū)二手房網(wǎng)上交易平臺的開通，為活躍和繁榮本區(qū)房地產(chǎn)市場起到重要作用。

㈤為民辦實(shí)事力度加大，老百姓的居住環(huán)境不斷改善

圍繞人民群眾居住生活中的“急、難、愁”問題，加大為民辦實(shí)事工作力度，積極推進(jìn)舊小區(qū)“平改坡”綜合改造和舊住房綜合整治，解決無人管理小區(qū)問題，分步推行面向特困家庭的廉租住房制度和低收入家庭的租金減免政策，多渠道改善老百姓的居住環(huán)境和條件。五年間，累計完成舊小區(qū)“平改坡”綜合改造38.4萬平方米、舊小區(qū)綜合整治66.7萬平方米，解決13個舊小區(qū)長期存在的無物業(yè)管理的問題，累計完成2900戶人均居住面積7平方米以下廉租對象家庭的配租工作。

當(dāng)然，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，“十五”期間我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也存在一些問題，主要表現(xiàn)在：一是由于動拆遷政策調(diào)整、動遷房源緊缺，動遷矛盾較為突出，舊區(qū)改造動拆遷難度加大，影響了一些市、區(qū)重點(diǎn)工程及住宅項目的順利實(shí)施；二是我區(qū)辦公樓分布面較廣，與周邊區(qū)相比，集聚和規(guī)模效應(yīng)尚未得到充分發(fā)揮；三是老大樓保護(hù)性開發(fā)機(jī)制尚未形成，政策不配套、市政設(shè)施不完善等仍然是老大樓資源開發(fā)與利用的主要制約因素；四是由于法律、法規(guī)和政策支撐不夠，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程較為緩慢。這些都要引起我們足夠重視，并在“十一五”發(fā)展中不斷改進(jìn)或完善。

二、“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形勢背景分析

“十一五”時期，我國將進(jìn)入全面建設(shè)小康社會的嶄新階段，“入世”過渡期結(jié)束后，對外開放將進(jìn)一步加快，隨著*“四個中心”建設(shè)進(jìn)程的加快和世博會舉辦，*將面臨新的戰(zhàn)略機(jī)遇，在這一進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮支柱性和載體性產(chǎn)業(yè)的作用，在新的平臺上實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。與此同時，本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也面臨一些不確定因素和挑戰(zhàn)。

㈠發(fā)展機(jī)遇

1.經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境

“十一五”期間，*將實(shí)施“科教興市”主戰(zhàn)略，并著力改善現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“短腿”的狀況，全力做好主動服務(wù)全國和加快自身發(fā)展兩篇大文章，*作為*的中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)核心區(qū)域和行政文化中心，將在“服務(wù)與發(fā)展”中發(fā)揮重要作用；從本區(qū)情況，“十五”期間，區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)度不斷增加，所占比重遠(yuǎn)高于周邊區(qū)的水平；針對近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的突出問題，國家和*市已著手采取一系列調(diào)控政策和措施，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康和有序發(fā)展，這些都將為本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。

2.“長三角”經(jīng)濟(jì)一體化為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造新的發(fā)展空間

近年來，隨著“長三角”地區(qū)經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動發(fā)展，三地的經(jīng)濟(jì)協(xié)作和滲透力不斷增強(qiáng)，到*和本區(qū)投資置業(yè)的企業(yè)和個人不斷增多。據(jù)統(tǒng)計，“十五”期間，在本區(qū)投資開發(fā)房地產(chǎn)項目的江浙企業(yè)有7家，投資總額約35億元。在我區(qū)新建商品房購房主體中，江浙兩地的投資者也有相當(dāng)比例。“十一五”期間，“長三角”經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程將繼續(xù)加快，隨著金融聯(lián)動、工商聯(lián)合、旅游聯(lián)手、人才聯(lián)用和交通聯(lián)網(wǎng)等合作平臺的建立，將為本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造更大的發(fā)展空間。

3.世博會舉辦為房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇

2010年，*將舉辦第20屆世界博覽會，“城市，讓生活更美好”的主題無疑為房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇，也提供了更好的展示舞臺。一方面，世博會舉辦將加快本區(qū)南部沿江地區(qū)的改造建設(shè)和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，生態(tài)環(huán)境將得到巨大改善，從根本上改變南部地區(qū)的區(qū)位條件，并促進(jìn)本區(qū)的區(qū)域功能調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級優(yōu)化；另一方面，我區(qū)擁有豐富的歷史文化資源，老城廂歷史風(fēng)貌區(qū)、外灘歷史風(fēng)貌區(qū)和南京路商業(yè)街區(qū)等歷史名勝濃縮了*城市發(fā)展的軌跡，充分反映了*兼收并蓄的多元文化特征，更全面地詮釋世博會的主題和內(nèi)涵。世博會舉辦不僅讓世界更多了解*，也使*走向世界。

4.新一輪城市建設(shè)為房地產(chǎn)業(yè)提升新的發(fā)展能級

*新一輪城市建設(shè)中，將實(shí)施若干重大市政項目和重點(diǎn)工程建設(shè)，這將促進(jìn)本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)向更高、更深層次發(fā)展，并提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級。一是以高架、軌道交通和高速干道為主的城市立體交通網(wǎng)絡(luò)的形成，將進(jìn)一步緩解本區(qū)交通不暢的狀況；二是隨著浦江兩岸綜合開發(fā)的不斷深入，*江由傳統(tǒng)運(yùn)輸功能向旅游、休閑、觀光功能轉(zhuǎn)變的速度加快，將對本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較強(qiáng)的帶動作用和輻射效應(yīng)；三是*國際化大都市建設(shè)進(jìn)程中，本區(qū)將面臨“再中心化”建設(shè)的問題，如何在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，繼續(xù)提升和深化*的金融、商務(wù)和購物功能，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展任重道遠(yuǎn)。

㈡面臨挑戰(zhàn)

1.舊區(qū)改造動拆遷難度加大

“十五”期間，通過加快推進(jìn)舊區(qū)改造和城區(qū)建設(shè)，促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速發(fā)展。但是，由于近年來商品住宅的市場價格持續(xù)上漲，以及中心城區(qū)實(shí)行“雙增雙降”的規(guī)劃控制，舊區(qū)改造成本不斷上升，加上市場上適合動遷居民需求的安置房源非常緊缺，老百姓對動遷的期望值越來越高，我區(qū)舊區(qū)改造動拆遷的難度逐漸加大，這些已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城區(qū)建設(shè)的瓶頸。

2.可開發(fā)土地資源日趨減少

經(jīng)過“十五”時期大規(guī)模的改造建設(shè)，我區(qū)可供開發(fā)的土地資源日趨減少，相反已批待建項目數(shù)量卻較大，隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，今后對增量開發(fā)的控制力度將顯著加大，注重增量開發(fā)的傳統(tǒng)發(fā)展模式有待更新，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)涵有待豐富；此外，我區(qū)老大樓數(shù)量較多，如何在市政、功能配套不完善和政策不到位的前提下實(shí)現(xiàn)老大樓資源的有效開發(fā)利用，也是今后必須面臨的現(xiàn)實(shí)問題。

3.社會穩(wěn)定的壓力不斷增大

近年來，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，我區(qū)舊區(qū)改造動拆遷、私房落政、居住物業(yè)管理、購房糾紛和居民住房困難等方面的社會矛盾也不斷增多，居民的信訪量較大，這些是造成社會不穩(wěn)定的重要因素，并給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來負(fù)面影響。“十一五”期間，如何加大各種信訪矛盾特別是突出矛盾的化解力度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會的和諧和協(xié)調(diào)發(fā)展，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中必須思考的重要問題。

三、“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想、基本原則和主要思路

㈠指導(dǎo)思想

圍繞*建設(shè)“四個中心”的戰(zhàn)略目標(biāo)和*“繁榮繁華、文明和諧”的發(fā)展主線，全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以浦江兩岸綜合開發(fā)為動力，以世博會舉辦為契機(jī)，以區(qū)域功能提升和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整為導(dǎo)向，強(qiáng)化土地供應(yīng)調(diào)控管理，實(shí)現(xiàn)土地資源的集約、高效利用，不斷提升土地的級差效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)一、二、三級市場的聯(lián)動發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成為推動商、旅、文和現(xiàn)代服務(wù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。

㈡基本原則

1.市場導(dǎo)向原則

房地產(chǎn)開發(fā)必須以市場為導(dǎo)向，一方面，要在對市場需求進(jìn)行客觀分析預(yù)測的基礎(chǔ)上，合理確定舊區(qū)改造和房地產(chǎn)開發(fā)總量；另一方面，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)，科學(xué)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有效引導(dǎo)市場需求。此外，涉及土地資源配置及建筑工程、房地產(chǎn)評估及物業(yè)管理等的業(yè)務(wù)委托，也必須通過招標(biāo)、拍賣等途徑實(shí)施市場化運(yùn)作。

2.資源集約利用原則

城市資源是有限的，“十一五”期間要大力發(fā)展節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材型建筑，特別在土地等不可再生資源的開發(fā)利用上，要正確處理好當(dāng)前利益與長遠(yuǎn)發(fā)展、存量盤活與增量開發(fā)之間的關(guān)系，科學(xué)制定中長期規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)資源的集約、高效與可持續(xù)利用。

3.經(jīng)濟(jì)效益平衡原則

針對前幾年土地開發(fā)經(jīng)營成本不平衡的實(shí)際，加大重大項目周邊的土地儲備力度，通過先儲備后出讓，增強(qiáng)土地供應(yīng)的計劃性和前瞻性，不斷提高政府的土地收益，形成土地開發(fā)的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)政府土地開發(fā)投入與產(chǎn)出的整體平衡。

4.以人為本原則

圍繞構(gòu)建和諧社會的總體要求，將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與不斷改善居民的居住環(huán)境緊密地結(jié)合起來，堅持“拆、改、留、修”并舉，加快推進(jìn)舊區(qū)改造和舊住房的功能完善，使房屋建筑的內(nèi)部空間布局更為經(jīng)濟(jì)、實(shí)用和舒適，外部環(huán)境更為優(yōu)雅、協(xié)調(diào)，功能配套更為齊全、便捷，實(shí)現(xiàn)自然、建筑和人的和諧統(tǒng)一。

㈢發(fā)展思路

根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和存在問題，按照“重點(diǎn)盤活存量，適度拓展增量，調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)，切實(shí)提高質(zhì)量”的總體要求，“十一五”期間我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路是：

1.優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，不斷提升土地的級差效應(yīng)

針對我區(qū)土地利用中居住、交通用地比例偏高，商服、市政用地比例偏低，以及“十五“已批項目中住宅用地比例較高的實(shí)際，通過項目用地性質(zhì)調(diào)整、優(yōu)先保證商務(wù)樓項目供地等措施，調(diào)整優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步提升土地級差效應(yīng)；加快存量土地、房產(chǎn)資源的盤活，推進(jìn)已批未開工項目啟動和外灘地區(qū)老大樓的開發(fā)利用，不斷拓展房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)涵，繼續(xù)保持*作為*地價峰值區(qū)的地位。

2.重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)樓項目，不斷拓展城區(qū)綜合服務(wù)功能

堅持從拓展城區(qū)綜合服務(wù)功能的要求出發(fā)，把商務(wù)樓建設(shè)作為推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、積極培育經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的重要載體，科學(xué)合理制定并有序?qū)嵤耙粠齾^(qū)”商務(wù)樓開發(fā)計劃，加快建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展需要的高檔商辦樓，加快建設(shè)為現(xiàn)代商務(wù)功能配套的高星級賓館、酒店、公寓，全面提升現(xiàn)代化國際大都市中心城區(qū)的商貿(mào)商務(wù)服務(wù)功能。

3.加大對外開放力度，提高房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級

充分利用*的地域優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、傳統(tǒng)文化優(yōu)勢，發(fā)揮外灘、南京路、豫園和世博的品牌效應(yīng)，加大房地產(chǎn)業(yè)對外開放力度，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的投資環(huán)境，認(rèn)真借鑒發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗，注重引進(jìn)國際房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先進(jìn)理念和先進(jìn)模式，積極吸引、聚合國際國內(nèi)優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)參與舊區(qū)改造和“一帶三區(qū)”功能開發(fā)，全面提升區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展質(zhì)量和能級。

4.保持舊區(qū)改造強(qiáng)勁態(tài)勢，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

圍繞“繁榮繁華，文明和諧”的發(fā)展主線，繼續(xù)積極、穩(wěn)妥地推進(jìn)舊區(qū)改造，將之作為提升城區(qū)功能、改善人民群眾居住條件和生活環(huán)境、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的的重要手段；堅持“拆、改、留、修”并舉，繼續(xù)保持舊區(qū)改造強(qiáng)勁推進(jìn)態(tài)勢，加快改善城區(qū)形象，優(yōu)化城區(qū)發(fā)展環(huán)境，有效促進(jìn)城區(qū)的功能開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不斷增強(qiáng)區(qū)域核心競爭力。

四、“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)

根據(jù)集中體現(xiàn)*繁榮繁華、文明和諧總體形象，建設(shè)功能完善、配套齊全和環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化國際大都市核心功能區(qū)的城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，未來五年我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)要以拓展城區(qū)綜合服務(wù)功能、改善生態(tài)和居住環(huán)境為主線，充分發(fā)揮土地供應(yīng)的調(diào)控作用，繼續(xù)保持舊區(qū)改造的強(qiáng)勁態(tài)勢，加快高檔商辦樓、高星級酒店、高品位住宅的開發(fā)建設(shè)，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在拓展區(qū)域功能、提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展能級、增強(qiáng)區(qū)域核心競爭力中的支撐作用，使房地產(chǎn)業(yè)成為對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展高貢獻(xiàn)度的支柱產(chǎn)業(yè)。

至2010年，基本形成經(jīng)典老大樓和現(xiàn)代商務(wù)樓功能互補(bǔ)、設(shè)施先進(jìn)、配套完善的商辦樓宇集群，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐；形成功能齊全、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的高星級賓館酒店集群，成為國內(nèi)外商務(wù)投資和觀光旅行者的優(yōu)選區(qū)域；形成配套設(shè)施齊全和富有海派文化特色的現(xiàn)代居住區(qū)域，成為體現(xiàn)*現(xiàn)代都市中心居住功能的新亮點(diǎn)。

五、“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體布局和功能定位

㈠總體布局

根據(jù)*市城市總體規(guī)劃和*區(qū)總體規(guī)劃綱要，結(jié)合*區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展現(xiàn)狀，*房地產(chǎn)的功能布局主要圍繞“一帶三區(qū)”展開：“一帶”即外灘沿江發(fā)展帶，是沿*江岸線并含中山路兩側(cè)一定縱深腹地的范圍，包括外灘金融貿(mào)易區(qū)、十六鋪商務(wù)休閑娛樂區(qū)、董家渡濱水商務(wù)賓館區(qū)等功能板塊；“三區(qū)”即南京路地區(qū)、豫園地區(qū)和世博園地區(qū)，其中：南京路地區(qū)北起北京西路、蘇州河，南至淮海東路、人民路，東起*路，西至*路；豫園地區(qū)是以豫園為核心的歷史文脈綜合消費(fèi)圈；世博園地區(qū)是以世博園選址范圍為核心的區(qū)域。

㈡功能定位

外灘沿江發(fā)展帶：根據(jù)浦江兩岸開發(fā)總體規(guī)劃，外灘金融貿(mào)易區(qū)主要是提升金融貿(mào)易功能，拓展商業(yè)、商務(wù)和文化娛樂等功能；十六鋪商務(wù)休閑娛樂區(qū)重點(diǎn)發(fā)展休閑娛樂、旅游觀光和商務(wù)功能；董家渡濱水商務(wù)賓館區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、酒店、賓館和餐飲功能。

南京路地區(qū)：在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，重點(diǎn)完善若干功能區(qū)建設(shè)，其中：西藏路環(huán)人民廣場現(xiàn)代商務(wù)集聚區(qū)主要是綜合開發(fā)商務(wù)、辦公、酒店、文化、旅游和休閑娛樂功能，形成大商務(wù)的概念；南京路（西藏路-河南路）主要以綜合消費(fèi)和商業(yè)商務(wù)功能為主，東部重點(diǎn)發(fā)展購物、餐飲和休閑娛樂功能，西部重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)辦公、綜合消費(fèi)功能；南京路（河南路以東）主要以經(jīng)典、高檔次消費(fèi)功能為主，發(fā)展酒店、餐飲、高檔零售、休閑娛樂和商務(wù)等設(shè)施。

豫園地區(qū)：根據(jù)歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)的總體要求，結(jié)合豫園地區(qū)發(fā)展旅游商業(yè)功能和延續(xù)歷史文脈的需要，以發(fā)展商業(yè)、旅游功能為主，突顯歷史風(fēng)貌的特色，增強(qiáng)文化、娛樂和服務(wù)功能，適度發(fā)展商務(wù)、餐飲功能，形成商旅文互動效應(yīng)。

世博園地區(qū)：圍繞南部沿江地區(qū)的世博園建設(shè)，重點(diǎn)拓展商務(wù)、商品展示、文化博覽、現(xiàn)代商貿(mào)、都市旅游、生態(tài)居住和景觀綠化等綜合功能。

六、“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要任務(wù)

圍繞“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)、總體布局和功能定位，按照“拆、改、留、修”并舉的思路，繼續(xù)推進(jìn)舊區(qū)改造和城區(qū)建設(shè)，加大商務(wù)樓開發(fā)建設(shè)力度，加快老大樓資源的綜合開發(fā)利用，將*建設(shè)成為現(xiàn)代都市風(fēng)格、優(yōu)秀歷史風(fēng)貌和深厚文化內(nèi)涵相兼容的中心示范區(qū)。

㈠加快推進(jìn)商務(wù)樓開發(fā)建設(shè)，大力發(fā)展*特色樓宇經(jīng)濟(jì)

圍繞“一帶三區(qū)”的總體布局和功能定位，按照產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的要求，進(jìn)一步完善商務(wù)區(qū)功能配套，強(qiáng)化商務(wù)樓項目跟蹤服務(wù)，加快推進(jìn)商務(wù)樓特別是高檔商務(wù)樓的建設(shè)和招商，招商中要注重入駐企業(yè)的成長性和附加值，提高“三落地”率，實(shí)現(xiàn)招租與招商、引資與引稅，增量與增收同步，逐步形成商務(wù)區(qū)的集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，大力發(fā)展具有*特色的樓宇經(jīng)濟(jì)。

㈡堅持“拆、改、留、修”并舉，基本完成舊區(qū)改造任務(wù)

至20*年底，我區(qū)尚有舊里房屋164萬平方米，其中：需改造的114萬平方米，需保留保護(hù)的50萬平方米。“十一五”期間，要走“拆、改、留、修”并舉的道路，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)、綜合配套、分步實(shí)施”的模式，對成片整街坊的舊里集中區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)改造，累計拆除舊房138萬平方米，基本完成舊區(qū)改造任務(wù)。

舊區(qū)改造方面，根據(jù)我區(qū)住宅開發(fā)的總體布局，深化新昌路、老西門、董家渡三大聚居區(qū)開發(fā)建設(shè)，基本建成老西門新苑、老西門廣場，華潤置地*灘花園，*灘新昌城等項目；世博園區(qū)周邊地區(qū)，適當(dāng)發(fā)展高檔景觀住宅，建成耀江花園等項目；老城廂地區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)露香園路地塊、松雪街地塊等項目。至“十一五”期末，累計竣工住宅約200萬平方米。

保留保護(hù)建筑改造方面，主要是對規(guī)劃保留區(qū)內(nèi)的新工房、新里、舊里建筑以及優(yōu)秀歷史文化風(fēng)貌區(qū)內(nèi)的保留建筑與區(qū)域內(nèi)的優(yōu)秀歷史建筑進(jìn)行綜合改造和綜合整治，改造和整治總量約130萬平方米。綜合改造主要是因地制宜地進(jìn)行舊小區(qū)“平改坡”綜合改造；綜合整治主要是通過房屋修繕工程，確保房屋安全和正常使用，并根據(jù)需要與可能，對合用廚房整治、增添消防設(shè)施，將液化氣改為管道燃?xì)獾确绞剑咕用窬幼≠|(zhì)量有所改善。

㈢強(qiáng)化土地供應(yīng)調(diào)控管理，實(shí)現(xiàn)土地資源集約和高效利用

圍繞我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，“十一五”期間，要以存量盤活為主，適度擴(kuò)展增量，合理確定土地供應(yīng)總量和規(guī)模，實(shí)行土地的精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)土地資源集約和高效利用。

存量用地消化方面，對尚未動遷及規(guī)劃調(diào)整的項目用地，要加強(qiáng)協(xié)調(diào)、跟蹤和服務(wù)，促進(jìn)項目重新啟動，并可通過政府收購儲備、用地性質(zhì)調(diào)整等手段，多渠道地予以消化盤活。新增土地供應(yīng)方面，由于目前存量建設(shè)用地總量較大，“十一五”期間計劃將土地供應(yīng)控制在50公頃范圍內(nèi)；在供地策略上，要在確保市、區(qū)重點(diǎn)工程用地的前提下，嚴(yán)格控制新增項目開發(fā)；在供地方式上，要通過加大政府土地儲備力度，積極探索凈地的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度；在土地儲備資金籌措上，要轉(zhuǎn)變思路，創(chuàng)新機(jī)制，積極探索政府儲備、企業(yè)參與前期開發(fā)的運(yùn)作模式，多渠道解決儲備資金不足的難題；在用地管理上，要重視批后跟蹤服務(wù)，實(shí)現(xiàn)項目開發(fā)的全過程監(jiān)控；對未按出讓合同約定期限進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)按照法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定采取征收閑置土地費(fèi)、強(qiáng)制收回（收購）等措施。

㈣加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展

“十一五”期間，要貫徹“以人為本”的思想，將發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的要求貫穿于住宅建設(shè)和使用的全壽命周期，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)土地、能源、水和材料等資源的節(jié)約和循環(huán)利用，大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅。

一是加快推廣新技術(shù)、新設(shè)備、新材料和新工藝的集成應(yīng)用，加大全裝修住宅的建設(shè)力度，完善全裝修住宅的設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收、售后服務(wù)等的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系和管理機(jī)制，至“十一五”期末力爭實(shí)現(xiàn)80%左右的新建住宅全裝修；二是優(yōu)化住宅功能布局，合理配置綠化種類、數(shù)量，倡導(dǎo)垂直和屋面綠化，完善居住區(qū)的降低噪聲、場地保水、小氣候調(diào)節(jié)和空氣凈化等生態(tài)功能，實(shí)現(xiàn)自然、建筑和人的和諧統(tǒng)一；三是拓展舊小區(qū)綜合改造的內(nèi)涵，按照“戴新帽、穿新衣、換內(nèi)膽、整環(huán)境、降能耗、節(jié)資源”的要求，穩(wěn)步實(shí)施上下水管材、智能化安防、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、保溫節(jié)能和節(jié)水設(shè)備的改造和可再生能源的利用，不斷改善居民的居住環(huán)境和條件。

㈤加大招商引資力度，精心打造*房地產(chǎn)品牌

“十五”期末，我區(qū)共有開發(fā)企業(yè)195家，其中：一級資質(zhì)10家，二級資質(zhì)17家，三級資質(zhì)16家，另有從事項目開發(fā)的境外企業(yè)集團(tuán)9家，隨著新項目檔次的不斷提升和存量項目的開發(fā)完成，低資質(zhì)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍將越來越小。

“十一五”期間，要根據(jù)本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，加大招商引資力度，通過提高入市門檻、提供高效服務(wù)等途徑，積極吸引資金實(shí)力雄厚、資質(zhì)等級高、信譽(yù)好、業(yè)績優(yōu)和有知名企業(yè)家領(lǐng)銜的國內(nèi)外著名企業(yè)集團(tuán)參與*的開發(fā)建設(shè)，致力創(chuàng)造能夠代表*中心城區(qū)水準(zhǔn)的*房地產(chǎn)品牌。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面，要在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計、工程質(zhì)量、景觀塑造、市政配套以及總體策劃包裝等方面下功夫，充分利用*的歷史背景和文化底蘊(yùn)，營造具有*特色的房地產(chǎn)品牌；房地產(chǎn)經(jīng)營管理方面，要積極引進(jìn)國內(nèi)外知名中介和國際著名咨詢機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步繁榮本區(qū)二手房市場，并提升本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的集聚度和總體水平；物業(yè)管理方面，要健全物業(yè)管理項目的招投標(biāo)制度和物業(yè)管理收費(fèi)的分等定級制度，要引進(jìn)有先進(jìn)管理理念、管理水平和品牌的物業(yè)管理企業(yè)，按照構(gòu)建和諧社會的要求，推進(jìn)居住物業(yè)管理的規(guī)范化、社區(qū)化和人性化進(jìn)程，創(chuàng)建一批國家級的優(yōu)秀物業(yè)管理大廈和居住小區(qū)，形成*物業(yè)管理的品牌。

七、“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策措施

根據(jù)本區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展需要，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，為完成“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要目標(biāo)和任務(wù)，重點(diǎn)要做好以下方面工作：

㈠強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃管理

房地產(chǎn)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃不僅對房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展至關(guān)重要，對其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展也是十分必要的。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，今后要強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃管理工作：一是根據(jù)*市和*區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃，在充分考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，做好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專業(yè)規(guī)劃的編制和深化細(xì)化工作，包括“十一五”規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、歷史風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)利用規(guī)劃等；二是要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、宏觀政策調(diào)整和市場變化情況，適時對各種專業(yè)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整；三是抓好各種專業(yè)規(guī)劃的組織實(shí)施工作，規(guī)劃一經(jīng)確定下來，應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行，并確保規(guī)劃實(shí)施的連續(xù)性。

㈡健全房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制

“十一五”期間，我區(qū)將基本完成舊區(qū)改造任務(wù)，并圍繞“一帶三區(qū)”的功能布局重點(diǎn)實(shí)施包括外灘一體化、世博園和軌道交通在內(nèi)的多項重大工程建設(shè)。為突破當(dāng)前發(fā)展中面臨的難題，要繼續(xù)加快完善房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制。一要以全面推行拆遷事務(wù)公開為抓手，進(jìn)一步完善政府管理職能，加快拆遷管理方式轉(zhuǎn)變，積極探索動遷房源籌措、動遷隊伍管理、突出矛盾化解和弱勢群體幫困的長效機(jī)制；二要健全土地管理運(yùn)作機(jī)制，建立項目全過程跟蹤和項目竣工土地驗收制度，探索推行土地租賃制度；三要拓寬投融資渠道，通過資本市場融資、績優(yōu)企業(yè)上市、項目開發(fā)合作和設(shè)立專項資金（如老大樓保護(hù)基金等）等途徑，積極吸引外來資金，緩解改造建設(shè)資金不足的難題；四要按照“政府組織、企業(yè)參與、市場運(yùn)作”的思路，探索建立老大樓保護(hù)性開發(fā)新機(jī)制，指定區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)或成立置換公司專門從事老大樓的置換開發(fā)，并可通過建立專項基金，實(shí)施政策聚焦，逐步解決等改造資金不足、項目協(xié)調(diào)難度大等問題。

㈢逐步完善商務(wù)功能配套

針對我區(qū)商務(wù)樓功能配套不全、商務(wù)區(qū)集聚效應(yīng)不夠的現(xiàn)狀，有針對性地采取措施，逐步完善商務(wù)功能配套。對新建商務(wù)樓項目，應(yīng)以甲級寫字樓和高檔商務(wù)樓為主，對樓宇的建筑規(guī)模、硬件設(shè)施、裝飾裝修、商務(wù)配套和軟件服務(wù)等標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)，以培育市場制高點(diǎn)，形成集聚和輻射效應(yīng)；對老大樓項目，應(yīng)遵循“修舊如舊”的原則，對其建筑風(fēng)貌予以保護(hù)，對其內(nèi)部設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行更新、完善，并改善其周邊區(qū)域的市政設(shè)施、交通組織和生態(tài)環(huán)境，以滿足現(xiàn)代商務(wù)之一切需求；對已建成商務(wù)樓，要優(yōu)先對商務(wù)樓集聚區(qū)的公共環(huán)境如停車、綠化和交通組織等進(jìn)行改善，并完善酒店、餐飲、商業(yè)、娛樂等商務(wù)功能配套，以方便客戶的商務(wù)活動，提升商務(wù)樓宇的品質(zhì)和租金水平。

㈣提升住宅建設(shè)整體水平

按照建設(shè)和諧社會的總體要求，以推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化為載體，以創(chuàng)建“四高”優(yōu)秀小區(qū)為抓手，不斷提升住宅建設(shè)的整體質(zhì)量和水平。首先，要通過“四高”優(yōu)秀小區(qū)創(chuàng)建、“四新”技術(shù)集成應(yīng)用、智能化小區(qū)建設(shè)和住宅全裝修實(shí)施，不斷提高新建住宅的科技含量；其次，要加強(qiáng)住宅建設(shè)的全程跟蹤和全覆蓋管理，做到提前介入，超前服務(wù)，推進(jìn)“四高”優(yōu)秀小區(qū)創(chuàng)建工作順利開展；再次，要規(guī)范住宅建設(shè)配套管理，完善居住區(qū)的市政、公建設(shè)施配套，針對廣大市民不斷增長的休閑娛樂需求和社會老齡化趨勢加快的實(shí)際，在居住小區(qū)合理配套休閑、娛樂和老年活動設(shè)施。

㈤不斷優(yōu)化房地產(chǎn)投資環(huán)境

隨著區(qū)域間競爭的加劇，投資環(huán)境已成為投資者優(yōu)先選擇投資的關(guān)鍵。“十一五”期間，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)投資環(huán)境，充分展示*作為*對外開放窗口的形象。一是按照建立市場經(jīng)濟(jì)體系的要求，強(qiáng)化政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管，加大行政執(zhí)法監(jiān)察力度，促進(jìn)市場行為的規(guī)范化，為房地產(chǎn)投資、開發(fā)和經(jīng)營行為提供有效保障；二是建立房地產(chǎn)市場誠信體系，進(jìn)一步發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，組織開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展形式多樣的誠信購房、售房活動；三是建立健全信息公開制度。

㈥逐步完善住房保障體系

住房保障體系是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要組成部分，也是社會文明程度的重要標(biāo)志。針對我區(qū)人口密度高、人均居住水平較低的實(shí)際，今后要逐步完善住房保障體系：一是進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房受益面，并對低收入家庭實(shí)現(xiàn)租金減免，逐步建立面向最低收入家庭的多層面、多渠道住房保障體系；二是建立市、區(qū)兩級政府扶持和產(chǎn)權(quán)人部分出資的資金籌措機(jī)制，加大舊住房綜合改造和整治力度，不斷完善舊住房的安全、衛(wèi)生和使用功能；三是探索建立面向低收入動遷戶的住房租賃新機(jī)制。

㈦加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政府導(dǎo)向

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)、政策和市場等因素密切相關(guān)。為確保房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)定位的科學(xué)性、客觀性，必須注重經(jīng)濟(jì)、社會和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究，以準(zhǔn)確把握行業(yè)發(fā)展走勢，為政府導(dǎo)向提供依據(jù)。首先是宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的研究，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期、房地產(chǎn)發(fā)展周期及其相互間的關(guān)系進(jìn)行分析，以準(zhǔn)確把握市場脈搏，對目標(biāo)定位適時進(jìn)行修正；其次是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與相關(guān)產(chǎn)業(yè)（如建筑、金融和貿(mào)易等）發(fā)展關(guān)系的研究，以合理控制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展；再次是房地產(chǎn)市場供求量、供求價格和供求關(guān)系的研究，以合理控制開發(fā)節(jié)奏，避免出現(xiàn)投資過激和過快的行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)和健康發(fā)展。